FAKTOR-FAKTOR PENENTU HARGA RUMAH DI KOTA BOGOR (Penerapan Metode Harga Hedonik) OLEH RIMA JAILANI H14103033 DEPARTEMEN ILMU EKONOMI FAKULTAS EKONOMI DAN MANAJEMEN INSTITUT PERTANIAN BOGOR 2007
FAKTOR-FAKTOR PENENTU HARGA RUMAH DI KOTA BOGOR (Penerapan Metode Harga Hedonik) Oleh RIMA JAILANI H 14103033 Skripsi Sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Ekonomi pada Departemen Ilmu Ekonomi DEPARTEMEN ILMU EKONOMI FAKULTAS EKONOMI DAN MANAJEMEN INSTITUT PERTANIAN BOGOR 2007
INSTITUT PERTANIAN BOGOR FAKULTAS EKONOMI DAN MANAJEMEN DEPARTEMEN ILMU EKONOMI Dengan ini menyatakan bahwa skripsi yang disusun oleh, Nama Mahasiswa : Rima Jailani Nomor Registrasi Pokok : H14103033 Program Studi : Ilmu Ekonomi Judul Skripsi : Faktor-Faktor Penentu Harga Rumah Di Kota Bogor (Penerapan Metode Harga Hedonik) Dapat diterima sebagai syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Ekonomi pada Departemen Ilmu Ekonomi, Fakultas Ekonomi dan Manajemen, Institut Pertanian Bogor. Menyetujui, Dosen Pembimbing, Ir. D.S. Priyarsono, M.S., Ph.D. NIP. 131 578 814 Mengetahui, Ketua Departemen Ilmu Ekonomi, Dr. Ir. Rina Oktaviani, M.S. NIP. 131 846 872 Tanggal Kelulusan:
PERNYATAAN DENGAN INI SAYA MENYATAKAN BAHWA SKRIPSI INI ADALAH BENAR- BENAR HASIL KARYA SAYA SENDIRI YANG BELUM PERNAH DIGUNAKAN SEBAGAI SKRIPSI ATAU KARYA ILMIAH PADA PERGURUAN TINGGI ATAU LEMBAGA MANAPUN. Bogor, Agustus 2007 Rima Jailani H14103033
RIWAYAT HIDUP Penulis bernama Rima Jailani lahir pada tanggal 14 Januari 1986 di Padang, Sumatera Barat. Penulis anak pertama dari tiga bersaudara, dari pasangan Abd. Lamid dan Yunina. Jenjang pendidikan penulis dilalui tanpa hambatan, penulis menamatkan sekolah dasar pada SDN 27 Sei. Sapih, kemudian melanjutkan melanjutkan ke SLTP Negeri 12 Padang dan lulus pada tahun pada tahun 2000. Pada tahun yang sama penulis diterima di SMUN 3 Padang dan lulus pada tahun 2003. Pada tahun 2003 penulis meninggalkan kota tercinta untuk melanjutkan studinya ke jenjang yang lebih tinggi. Institut Pertanian Bogor (IPB) menjadi pilihan penulis dengan harapan besar agar dapat memperoleh ilmu dan mengembangkan pola pikir, sehingga menjadi sumber daya yang berguna bagi pembangunan Kota Padang tercinta. Penulis masuk IPB melalui jalur Undangan Seleksi Masuk IPB (USMI) dan diterima sebagai mahasiswa Program Studi Ilmu Ekonomi dan Studi Pembangunan pada Fakultas Ekonomi dan Manajemen. Selama menjadi mahasiswa, penulis aktif pada organisasi Hipotesa. Penulis juga penerima beasiswa BBM sejak tahun 2005.
KATA PENGANTAR Puji syukur penulis ucapkan kepada Allah SWT atas segala rahmat dan karunia-nya sehingga penulis dapat menyelesaikan penyusunan skripsi yang berjudul Faktor-faktor Penentu Harga Rumah di Kota Bogor (Penerapan Metode Harga Hedonik). Skripsi ini disusun sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Ekonomi pada Departemen Ilmu Ekonomi, Fakultas Ekonomi dan Manajemen, Institut Pertanian Bogor. Pada kesempatan ini, perkenankanlah penulis menyampaikan terima kasih kepada : 1. Ir. D.S. Priyarsono, M.S., Ph.D., sebagai pembimbing skripsi yang telah memberikan bimbingan baik secara teknis maupun teoretis dalam proses pembuatan skripsi ini sehingga dapat diselesaikan dengan baik. 2. Parulian Hutagaol, Ph.D., sebagai penguji utama sidang yang telah memberikan kritik dan saran yang bermanfaat bagi penulisan skripsi agar menjadi lebih baik. 3. Muhammad Findi A, M.Si. selaku penguji komisi pendidikan, terutama atas perbaikan tata cara penulisan skripsi ini. 4. Papa dan Mama atas doa, pengorbanan, kesabaran, kasih sayang, dukungan, perhatian, waktu untuk berbagi suka dan duka sangat besar artinya dalam proses penyelesaian skripsi ini. Semua yang telah Papa dan Mama berikan tiada taranya dan tidak dapat dinilai dengan apapun, hanya Allah SWT yang dapat membalasnya. Adik-adikku tercinta, Nia dan Fuji atas semangat dan dukungan yang telah diberikan selama ini. 5. Teman-teman satu bimbingan skripsi, Ricca, Reni (Jo), Anto, dan mbak Mahila yang telah memberi dukungan serta semangat dalam penyusunan skripsi ini. Dan temanku Evi, Uttie, Echa serta semua rekan-rekan IE angkatan 40.
6. Warga dan Ex warga Wisma Agung 2 yang telah memberi semangat dan warna-warni selama ini, mbak Nda, mbak Irma, mbak Galuh, Mair, Indah, Galuh, Ajeng, Arum, Chiewid, Uwee, Mega, Fitri, dan Rahel (Bule). 7. Semua pihak yang telah membantu dan tidak mungkin disebutkan satu per satu. Akhirnya penulis menyadari bahwa skripsi ini mungkin masih banyak kekurangannya. Namun, semoga skripsi ini dapat bermanfaat bagi penulis dan pihak lain yang membutuhkan. Bogor, Agustus 2007 Rima Jailani H14103033
I. PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang Rumah adalah bangunan untuk tempat tinggal manusia. Sedangkan perumahan adalah kumpulan beberapa buah rumah atau rumah-rumah untuk tempat tinggal. Perumahan tidak sekedar tempat berlindung tetapi juga adalah sebidang lahan tempat tinggal/residential dengan peralatan yang ada di lokasi tersebut (air bersih, listrik, tempat sampah dan lain-lain) dan kemudahan yang memungkinkan pelayanan di luar lokasi (pendidikan, pusat kesehatan dan sebagainya) tempat bekerja dan fasilitas lainnya. Di daerah perkotaan masalah perumahan biasanya dikaitkan dengan kepadatan penduduk yang tinggi dan membutuhkan standar pelayanan yang tinggi bagi lingkungan sekitarnya. Meningkatnya permintaan rumah khususnya di wilayah Bogor menyebabkan harga rumah menjadi meningkat. Meningkatnya permintaan rumah terjadi karena Bogor adalah wilayah hinterland dari Jakarta. Dengan meningkatnya harga rumah maka banyak dibangun rumah-rumah baru, sehingga harga rumah menjadi beragam karena banyaknya rumah-rumah baru dengan berbagai fasilitas yang ditawarkan. Harga jual rumah dibentuk melalui suatu proses negosiasi antara penjual dan pembeli, penjual menentukan harga rumah berdasarkan biaya yang dikeluarkan untuk membangun suatu rumah misalnya harga tanah, harga bahan bangunan, dan harga komponen lain yang membentuk rumah tersebut. Sedangkan pembeli menentukan harga rumah yang akan dibeli berdasarkan kebutuhan
2 mereka akan suatu rumah, misalnya akses ke pusat kota (tempat kerja), fasilitas rumah, luas bangunan, dan lain sebagainya. Berdasarkan Metode Harga Hedonik dapat dilihat faktor-faktor yang dapat mempengaruhi harga rumah. Metode Harga Hedonik digunakan untuk mengevaluasi jasa/servis lingkungan, dimana kehadiran jasa lingkungan secara langsung mempengaruhi harga pasar tertentu. Harga rumah dipengaruhi oleh banyak faktor : jumlah kamar, luas bangunan rumah, akses, dan lain-lain. Metode Harga Hedonik secara umum dapat diaplikasikan untuk mengevaluasi biaya dari lingkungan, dimana data dari harga lingkungan tidak bisa terlihat secara langsung di pasar (Turner, Pearce, dan Batemen, 1994). Untuk menganalisis faktor-faktor yang menentukan harga rumah di Kota Bogor dengan penerapan Metode Harga Hedonik, maka dilakukan penelitian dengan judul Faktor-Faktor Penentu Harga Rumah Di Kota Bogor (Penerapan Metode Harga Hedonik). 1.2. Perumusan Masalah Lokasi perumahan di wilayah Bogor memiliki kelebihan iklim dan topografi dibandingkan wilayah lain di Jakarta, Tangerang, Depok, Bekasi. Udaranya sejuk dengan curah hujan yang cukup tinggi, sementara topografinya berbukit-bukit. Hal itulah yang memberikan nilai positif bagi wilayah Bogor. Kelebihan ini oleh pengembang kemudian dimanfaatkan dengan membangun perumahan yang bernuansa resort dengan segala fasilitas yang ditawarkan.
3 Jika dilihat berdasarkan segmentasi harga tipe rumah yang ditawarkan, maka di Kota Bogor lebih banyak ditawarkan perumahan untuk segmen menengah ke atas dengan harga rumah di atas Rp 200 juta, sedangkan untuk Kabupaten Bogor lebih banyak ditawarkan perumahan untuk kalangan menengah ke bawah. Lokasi yang bagus, lingkungan yang asri, akses yang cepat ke jalan tol Jagorawi, membuat areal perumahan di Kota Bogor menjadi semakin banyak peminatnya. (Republika, Maret 2005) Sesuai dengan teori permintaan, maka meningkatnya permintaan terhadap perumahan yang ada di Kota Bogor akan mendorong timbulnya perumahanperumahan baru. Kualitas perumahan yang ditawarkan oleh pengembang berbedabeda sesuai dengan kebutuhan konsumen mereka. Perbedaan ini akan menyebabkan perbedaan harga rumah yang ditawarkan oleh setiap pengembang. Faktor apa saja yang paling mempengaruhi pengembang dalam menentukan harga rumah di Kota Bogor? Faktor-faktor apa yang menentukan harga rumah berdasarkan Metode Harga Hedonik? Berdasarkan hal tersebut maka permasalahan utama yang diangkat dalam penelitian ini adalah faktor-faktor apa saja yang menjadi penentu harga rumah di Kota Bogor dengan penerapan Metode Harga Hedonik. 1.3.Tujuan Penelitian Adapun tujuan dari penelitian ini adalah mengidentifikasi faktor-faktor penentu harga rumah di Kota Bogor dengan penerapan Metode Harga Hedonik. Jadi setelah penelitian akan diketahui faktor-faktor yang menjadi penentu harga