1
Presentation Outline BAB I PENDAHULUAN BAB II TINJAUAN PUSTAKA BAB III METODOLOGI BAB IV ANALISA DAN PEMBAHASAN BAB V KESIMPULAN DAN SARAN 2
BAB I PENDAHULUAN Latar Belakang Perumusan Masalah Batasan Masalah Tujuan Masalah 3
Latar Belakang program otonomi perguruan tinggi oleh ITS Generating income Graha Sepuluh Nopember Profit center ITS ANALISA HARGA SEWA RUANG GRAHA SEPULUH NOPEMBER SURABAYA 4
Berapakah harga sewa ruang utama berdasar Metode analisa titik impas? Perbandingan data pasar? Metode analisa titik impas dan perbandingan data pasar? Menetapkan harga sewa ruang utama berdasar Metode analisa titik impas Perbandingan data pasar Metode analisa titik impas dan perbandingan data pasar Perhitungan harga sewa ruang menggunakan metode analisa titik impas dan metode analisa data perbandingan data pasar. Harga sewa yang dianalisa adalah harga sewa ruang yang berlaku pada tahun 2010. Untuk metode analisa perbandingan data pasar digunakan sampel minimal sebanyak 3 buah pesaing 5
BAB II TINJAUAN PUSTAKA Analisa Titik Impas Perbandingan Data Pasar 6
Analisa Titik Impas TOTAL COST = TOTAL REVENUE ongkos ongkos VC FC Volume Volume Gambar Biaya Tetap (FC) Gambar Biaya Variable (VC) Sumber : Pujawan 2009 7
ongkos TC = VC + FC Ongkos TR VC Daerah untung TC FC Daerah rugi BEP (titik impas) Volume Volume Gambar Biaya Total (TC) Gambar Diagram Titik Impas Sumber : Pujawan 2009 8
TR px TR TC px FC cx VC TC TC cx FC FC VC cx px p p FC FC cx X FC c X cx Dimana : VC = Variable Cost FC = Fixed Cost TC = Total Cost TR = Total Revenue c = ongkos variabel untuk membuat satu produk X = volume produk yang dibuat Sumber : Pujawan 2009 9
Perbandingan Data Pasar Pendekatan perbandingan data pasar menilai properti berdasarkan perbandingan dengan properti lain yang sejenis yang telah diketahui harga jualnya. Karena tidak ada dua properti yang persis mirip, maka harus dilakukan penyesuaian antara properti subyek terhadap properti pembanding. Properti pembanding adalah properti yang memiliki kegunaan sama/serupa, berlokasi pada kawasan yang sama dan telah diketahui nilainya. Sumber : DepKeu 2008 & Hidayati 2003 10
Metode-metode yang dapat digunakan untuk penilaian pendekatan data pasar adalah: Metode tambah kurang Metode jumlah rupiah Metode persentase Tahapan dalam proses perbandingan data pasar : 1. Pengumpulan data properti yang mirip 2. Membuat ringkasan dan menyusun informasi properti pembanding 3. Analisis terhadap properti pembanding 4. Mengukur perbedaan-perbedaan 5. Rekonsiliasi nilai Sumber : DepKeu 2008 & Hidayati 2003 11
BAB III METODOLOGI Diagram Alir Penelitian Pendahuluan Studi Pustaka Mengumpulkan Data Analisa Titik Impas Data biaya investasi Data biaya operasional Data biaya pemeliharaan Data biaya penggantian Perbandingan Data Pasar Gedung Pertemuan Lokasi, Aksesbilitas Karakteristik Fisik A B 12
Lanjutan Diagram Alir Penelitian A B Mengetahui harga sewa ruang berdasar analisa titik impas Mengetahui harga sewa ruang berdasar perbandingan data pasar Menetapkan harga sewa ruang berdasar analisa titik impas dan perbandingan data pasar Kesimpulan 13
BAB IV ANALISA DAN PEMBAHASAN Analisa Titik Impas Perbandingan Data Pasar Penetapan Harga Sewa 14
Analisa Titik Impas No Ruang Luas (m 2 ) LANTAI 1 1 Ruang Utama 1.200 2 Ruang Semeru 98 3 Ruang Argopuro 98 4 Ruang Lawu 49 5 Ruang Kawi 49 Total luas Lt 1 1.494 LANTAI 2 1 Ruang Anjasmoro 147 2 Ruang Kelud 49 3 Ruang Wilis 49 Total luas Lt 2 245 LANTAI 3 1 Tribun 555 Total luas Lt 3 555 Luas Total 2.294 15
Analisa Tingkat Pemakaian Graha Sepuluh Nopember No Tahun Tingkat Pemakaian (event) Tingkat Pemakaian (%) 1 2004 208 57,78% 2 2005 183 50,83% 3 2006 229 63,61% 4 2007 179 49,72% 5 2008 255 70,83% 6 2009 221 61,39% Rata-Rata Tingkat Pemakaian 59,03% Kapasitas maksimum pemakaian per tahun : 360 event 16
Identifikasi Biaya Biaya Tetap Biaya Investasi (Nilai Pasar) Biaya Listrik Biaya Air Biaya Telepon Biaya Gaji Pegawai Biaya Perawatan Biaya Penggantian Satuan : Rp/tahun Biaya Variabel Biaya Listrik Biaya Air Biaya Upah Pegawai Satuan : Rp/event 17
Rekapitulasi Biaya Tetap dan Biaya Variabel No Rincian Biaya Biaya Investasi (Rp) Biaya Tetap Biaya Operasional (Rp/tahun) Biaya Penggantian (Rp) Biaya Variabel (Rp/event) 1 Investasi 12.738.180.930,40 - - - 2 Listrik - 168.462.243,36-197.167,50 3 Air - 3.732.000,00-360.000,00 4 Telepon - 4.200.000,00 - - 5 Gaji pegawai - 115.200.000,00 - - 6 Pemeliharaan - 337.800.000,00 - - 7 Penggantian - - - - Tiap 5 tahun - - 16.103.500,00 - Tiap 7 tahun - - 205.883.250,00 - Tiap 10 tahun - - 19.032.650,00-8 Upah Pegawai - - - 350.000,00 Total biaya 12.738.180.930,40 629.394.243,36-907.167,50 18
Estimasi Biaya Tetap Pengembalian investasi Biaya Tetap operasional = Rp 1.901.837.329,41/tahun = Rp 907.040.467,60/tahun. Estimasi Biaya Variabel Biaya Variabel = Rp 1.332.390,27/event Luas ruang tersewa = 1.494 m 2 Biaya Variabel = Rp 891,83/m 2 /event Persamaan harga sewa Graha Sepuluh Nopember Ruang Utama = 1200 m 2 Ruang Utama = Rp 11.687.260,02/event = Rp 11.688.000,00/event. 19
6.000.000.000 Break Even Chart 5.000.000.000 Biaya/Pendapatan 4.000.000.000 3.000.000.000 2.000.000.000 1.000.000.000 0 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Jumlah Event FC VC TC TR Harga sewa = Rp 9.739,38/m 2 /event TC = TR = Rp 3.092.010.729,93 Tingkat pakai = 59,03% 20
Perbandingan Data Pasar Faktor pembanding Graha Sepuluh Nopember Graha BIK- IPTEKDOK Graha BKKKS Graha Sativa Balai Kartika Graha Samudra Bumimoro Harga sewa Weekday - 6.500.000 5.000.000 6.000.000 8.000.000 13.200.000 Harga sewa Weekend - 7.000.000 6.000.000 6.600.000 9.000.000 15.400.000 FAKTOR LOKASI Pemukiman dekat dekat dekat dekat jauh jauh Aksesbilitas bagus bagus bagus bagus cukup cukup FAKTOR KARAKTERISTIK Luas (m2) ± 1200 ± 800 ± 850 ± 900 ± 800 ± 1400 Kapasitas maksimum ± 2000 ± 1000 ± 1000 ± 1000 ± 1000 ± 3000 Kapasitas parkir ± 500 ± 400 ± 400 ± 500 ± 500 ± 700 Desain dan Interior Bentuk ruangan Segi enam Persegi panjang Persegi panjang Persegi panjang Persegi panjang Persegi panjang Lantai keramik keramik keramik keramik keramik keramik Dinding dan atap polos berukir berukir polos berukir berukir Fasilitas 21
Lanjutan Perbandingan Data Pasar Faktor pembanding Graha Sepuluh Nopember Graha BIK- IPTEKDOK Graha BKKKS Graha Sativa Balai Kartika Graha Samudra Bumimoro Jumlah Ruang transit VIP 1 ruang 1 ruang 1 ruang 1 ruang 1 ruang 2 ruang Jumlah Ruang rias 2 ruang 1 ruang 2 ruang 2 ruang 2 ruang 2 ruang Jumlah Ruang dapur 2 ruang 1 ruang 1 ruang 2 ruang 2 ruang 2 ruang Jumlah Ruang tamu VIP tidak ada tidak ada tidak ada tidak ada 2 ruang 2 ruang Jumlah Meja terima tamu 4 buah 4 buah 4 buah 4 buah 4 buah 2 buah Jumlah Meja prasmanan 45 buah tidak ada tidak ada tidak ada tidak ada tidak ada Jumlah Kursi 100 buah 200 buah 50 buah 50 buah 200 buah 100 buah Jumlah Keamanan 10 orang 8 orang 8 orang 10 orang 10 orang 6 orang Air Conditioner 44 PK 70 PK 50 PK 70 PK 70 PK 280 PK Genset stand by stand by stand by stand by stand by stand by Panggung permanen permanen permanen permanen permanen permanen Sound system ada ada ada ada ada ada Karpet jalan ada ada ada ada ada ada Car call ada ada ada ada ada ada Lama penyewaan 5 jam 4 jam 4 jam 4 jam 4 jam 4 jam 22
Penyesuaian Faktor Pembanding Faktor Lokasi Jarak terhadap pemukiman Dekat / Jauh 5% Aksesbilitas Bagus / cukup 5% Faktor Karakteristik Luas dan Kapasitas Luas Ruang Utama selisih 100m2 3% Kapasitas Makimum Ruang Utama selisih 500 orang 3% Kapasitas Parkir selisih 100 mobil 3% Desain dan Interior Bentuk gedung Segienam / persegi panjang 3% Lantai sama seperti properti subyek 3% Dinding berukur / tidak 3% Fasilitas Jumlah Ruang transit VIP selisih 1 ruang 7% Jumlah Ruang rias selisih 1 ruang 7% Jumlah Ruang dapur selisih 1 ruang 7% Jumlah Ruang tamu VIP selisih 1 ruang 7% Jumlah Meja terima tamu selisih per 2 meja 2% Jumlah Meja prasmanan ada / tidak 7% Jumlah Kursi selisih per 50 buah 2% Jumlah Keamanan selisih sebanyak 2 orang 1% Jumlah Air Conditioner per kelipatan kelipatan Genset sama seperti properti subyek 0% Panggung sama seperti properti subyek 0% Sound system sama seperti properti subyek 0% Karpet jalan sama seperti properti subyek 0% Car call ada / tidak 4% Lama penyewaan selisih per 1 jam 8% Properti subyek >> properti pembanding (+) Properti subyek << properti pembanding (-) Properti subyek = properti pembanding (0) 23
Penyesuaian Perbandingan Data Pasar No Faktor pembanding Graha BIK- IPTEKDOK Graha BKKKS Graha Sativa Balai Kartika Graha Samudra Bumimoro Harga Sewa Weekday 6.500.000,00 5.000.000,00 6.000.000,00 8.000.000,00 13.200.000,00 Harga Sewa Weekend 7.000.000,00 6.000.000,00 6.600.000,00 9.000.000,00 15.400.000,00 1 FAKTOR LOKASI Pemukiman 0% 0% 0% 5% 5% Aksesbilitas 0% 0% 0% 5% 5% 2 FAKTOR KARAKTERISTIK Ukuran / Luas dan Kapasitas Luas (m 2 ) 12% 11% 9% 12% -6% Kapasitas maksimum 6% 6% 6% 6% -6% Kapasitas parkir 3% 3% 0% 0% -6% Desain dan Interior Bentuk ruangan 3% 3% 3% 3% 3% Lantai 0% 0% 0% 0% 0% Dinding dan atap -3% -3% 0% -3% -3% 24
Penyesuaian Perbandingan Data Pasar No Faktor pembanding Graha BIK- IPTEKDOK Graha BKKKS Graha Sativa Balai Kartika Graha Samudra Bumimoro Fasilitas Jumlah Ruang transit VIP 0% 0% 0% 0% -7% Jumlah Ruang rias 7% 0% 0% 0% 0% Jumlah Ruang dapur 7% 7% 0% 0% 0% Jumlah Ruang tamu VIP 0% 0% 0% -7% -7% Jumlah Meja terima tamu 0% 0% 2% 0% 2% Jumlah Meja prasmanan 7% 7% 7% 7% 7% Jumlah Kursi -4% 2% 2% -4% 0% Jumlah Keamanan 1% 1% 0% 0% 2% Air Conditioner -2% -2% -2% -3% -6% Genset 0% 0% 0% 0% 0% Panggung 0% 0% 0% 0% 0% Sound system 0% 0% 0% 0% 0% Karpet jalan 0% 0% 0% 0% 0% Car call 0% 0% 4% 0% 0% Lama penyewaan 8% 8% 8% 8% 8% 25
Penyesuaian Perbandingan Data Pasar No Faktor pembanding Graha BIK- IPTEKDOK Graha BKKKS Graha Sativa Balai Kartika Graha Samudra Bumimoro Total penyesuaian 45% 43% 39% 29% -9% Terhadap harga Weekend Indikasi Nilai Properti 10.150.000,00 8.550.000,00 9.174.000,00 11.610.000,00 14.014.000,00 Pembobotan 10% 10% 15% 25% 40% Nilai Pembobotan 1.015.000,00 855.000,00 1.376.100,00 2.902.500,00 5.605.600,00 Rekonsiliasi Nilai 11.754.200,00 Terhadap harga Weekday Indikasi Nilai Properti 9.425.000,00 7.125.000,00 8.340.000,00 10.320.000,00 12.012.000,00 Pembobotan 10% 10% 15% 25% 40% Nilai Pembobotan 942.500,00 712.500,00 1.251.000,00 2.580.000,00 4.804.800,00 Rekonsiliasi Nilai 10.290.800,00 26
Penetapan Harga Sewa Keterangan Analisa Titik Impas Target keuntungan Satuan Weekday Harga sewa Rp/m 2 /event 9.739,38 Weekend % 5% 20% Penetapan harga Rp/m 2 /event 10.226,35 11.687,26 Penetapan Harga Sewa Ruang Graha Sepuluh Nopember No Ruang Luas Weekday Weekend (m 2 ) (Rp/event) (Rp/event) 1 Ruang Utama 1200 12.272.000,00 14.025.000,00 2 Ruang Semeru 98 1.003.000,00 1.146.000,00 3 Ruang Argopuro 98 1.003.000,00 1.146.000,00 4 Ruang Lawu 49 502.000,00 573.000,00 5 Ruang Kawi 49 502.000,00 573.000,00 27
Penetapan Harga Sewa Ruang Graha Sepuluh Nopember Tahun 2010 (Eksisting) No Ruang Luas (m 2 ) Weekday (Rp/event) Harga Sewa Weekend (Rp/event) 1 Ruang Utama 1.200 8.000.000,00 10.000.000,00 2 Ruang Semeru 98 925.000,00 1.200.000,00 3 Ruang Argopuro 98 925.000,00 1.200.000,00 4 Ruang Lawu 49 550.000,00 700.000,00 5 Ruang Kawi 49 550.000,00 700.000,00 28
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN Kesimpulan Harga sewa ruang utama untuk Graha Sepuluh Nopember berdasarkan metode analisa titik impas adalah sebesar Rp 11.688.000,00/event. Harga sewa ruang utama untuk Graha Sepuluh Nopember berdasarkan metode perbandingan data pasar adalah sebesar Rp 10.290.800,00/event untuk weekday dan Rp 11.754.200,00/event untuk weekend. Harga sewa ruang utama yang sesuai untuk Graha Sepuluh Nopember berdasarkan metode analisa titik impas dan metode perbandingan data pasar adalah sebesar Rp 12.272.000,00/event untuk weekday dan Rp 14.025.000/event untuk weekend. 29
Saran Dalam melakukan analisa perbandingan data pasar, perlu dilakukan penambahan terhadap jumlah properti pembanding untuk mendapatkan nilai pasar yang lebih sesuai. Dalam perhitungan biaya investasi dengan menggunakan metode pendekatan biaya, nilai pasar tanah perlu dicari dengan menggunakan metode perbandingan data pasar agar didapatkan nilai pasar tanah yang lebih sesuai. 30
31