VII. FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI HARGA LAHAN Model yang digunakan dalam menduga faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah, Kepulauan Riau adalah model double log. Model double log digunakan karena adanya ketimpangan data yang terlalu besar antara dependent variable dengan independent variable. Data yang memiliki nilai-nilai besar adalah pada variabel harga lahan (Y), luas lahan (X 1 ), jarak bidang tanah ke bandara (X 2 ) dan jarak bidang tanah ke jalan raya terdekat (X 3 ). Sementara data yang memiliki nilai kecil, yaitu berkisar antara 0 dan 1 adalah pada variabel status jalan (D 4 ), bentuk lahan (D 5 ) dan topografi lahan (D 6 ). Selain itu, model double log digunakan karena penelitian yang dilakukan memiliki batasan dalam hal cakupan lokasi lahan yang diteliti. Hasil pengolahan data untuk menduga faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah dapat dilihat pada Tabel 7. Tabel 7. Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Harga Lahan Sebelum dan Setelah Pengembangan Bandara No Nama Variabel Notasi Sebelum Pengembangan Setelah Pengembangan koefisien p-value VIF koefisien p-value VIF 1 Intersep Β 11,172 0,003-13,673 0,000-2 Luas lahan X 1-0,0334 0,951 1,2 0,5024 0,084** 1,2 3 Jarak bidang tanah X 2 - - - -0,6344 0,001* 1,7 ke bandara 4 Jarak bidang tanah X 3-0,2037 0,071** 1,4-0,1091 0,069** 1,3 ke jalan raya terdekat 5 Status jalan D 4 0,8174 0,005* 1,2 0,1303 0,527 1,2 6 Bentuk lahan D 5 0,4509 0,140 1,4-0,0794 0,673 1,3 7 Topografi lahan D 6 0,6085 0,032* 1,1-0,0709 0,716 1,3 R 2 70,30 % 69,20 % adj-r 2 58,90 % 53,90 % Ket : taraf nyata * dan ** masing-masing 5 % dan 10 % Sumber: Data Primer Diolah (2011) 52
Berdasarkan hasil pengolahan data untuk menduga faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dilakukan pengembangan diperoleh nilai R 2 sebesar 70,30 %. Hal ini mempunyai arti bahwa keragaman pada harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum pengembangan bandara dilakukan dapat dijelaskan oleh variabel bebas yang dimasukkan ke dalam model sebesar 70,30 % dan sisanya sebesar 29,70 % dijelaskan oleh variabel lain yang tidak dimasukkan ke dalam model. Dari hasil pendugaan model, faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum pengembangan bandara dilakukan adalah variabel jarak bidang tanah ke jalan raya (X 3 ), status jalan (D 4 ) dan topografi lahan (D 6 ). Variabel-variabel bebas tersebut mempengaruhi variabel tidak bebasnya pada taraf nyata 10 %. Model harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum pengembangan bandara dilakukan dapat dituliskan sebagai berikut: Ln Y = 11,2-0,204 Ln X 3 + 0,817 D 4 + 0,608 D 6 Sebagai contoh, jika lahan A (sampel no.12 Tabel 5) yang berada di sekitar bandara berada 3 meter dari jalan arteri dan bertopografi datar, maka harga lahan tersebut adalah sebagai berikut: Ln Y = 11,2-0,204 Ln (3) + 0,817 (1) + 0,608 (1) Ln Y = 12,40 Harga Lahan = exp (12,40) Harga Lahan = Rp 243.016 per m 2 Deviasi (batas toleransi) harga yang digunakan adalah + 20 %, maka dapat disimpulkan bahwa harga lahan A berkisar antara Rp 194.413 Rp 291.619 53
per m 2. Jika dilihat pada sampel no.12 pada Tabel 5, harga lahan adalah sebesar Rp 234.742 per m 2, maka terbukti bahwa model tersebut dapat menjelaskan variasi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dilakukan pengembangan. Sementara itu, dari hasil pendugaan model faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah setelah pengembangan bandara dilakukan diperoleh nilai R 2 sebesar 69,20 %. Hal ini mempunyai arti bahwa keragaman pada harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah setelah dilakukan pengembangan dapat dijelaskan oleh variabel bebas yang dimasukkan ke dalam model sebesar 69,20 % dan sisanya sebesar 30,80 % dijelaskan oleh variabel lain yang tidak dimasukkan ke dalam model. Dari hasil pendugaan model diperoleh tiga variabel yang berpengaruh nyata terhadap harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah setelah pengembangan dilakukan. Variabel-variabel bebas yang berpengaruh nyata tersebut adalah luas lahan (X 1 ), jarak bidang tanah ke bandara (X 2 ) dan jarak bidang tanah ke jalan raya terdekat (X 3 ). Variabel-variabel tersebut berpengaruh nyata pada taraf nyata 10 %. Model harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah setelah pengembangan bandara dilakukan dapat dituliskan sebagai berikut: Ln Y = 13,7 + 0,502 Ln X 1-0,634 Ln X 2-0,109 Ln X 3 Sebagai contoh, jika lahan A (sampel no.10 Tabel 6) yang berada di sekitar bandara memiliki karakteristik dimana luas lahan adalah sebesar 300 m 2, jarak bidang tanah ke bandara adalah 250 meter dan jarak bidang tanah ke jalan raya terdekat adalah 100 meter, maka harga lahan tersebut adalah sebagai berikut: 54
Ln Y = 13,7 + 0,502 Ln (300) - 0,634 Ln (250) - 0,109 Ln (100) Ln Y = 12,56 Harga Lahan = exp (12,56) Harga Lahan = Rp 285.138 per m 2 Deviasi (batas toleransi) harga yang digunakan adalah + 20 %, maka dapat disimpulkan bahwa harga lahan A berkisar antara Rp 199.597 Rp 370.680 per m 2. Jika dilihat pada sampel no.10 pada Tabel 6, harga lahan adalah sebesar Rp 281.690 per m 2, maka terbukti bahwa model tersebut dapat menjelaskan variasi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah setelah dilakukan pengembangan. Untuk mengetahui apakah variabel-variabel bebas sacara serempak berpengaruh nyata pada variabel tidak bebasnya, maka dilakukan uji F terhadap kedua pendugaan model. Nilai p-value pada tabel ANOVA yang dihasilkan dari pendugaan model faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dan setelah pengembangan dilakukan masing-masing adalah sebesar 0,004 dan 0,013 (Lampiran 2 dan Lampiran 4). Nilai tersebut lebih kecil dari taraf nyata 10 %. Berdasarkan uji F jika nilai p-value < α (taraf nyata 10 %), maka tolak H 0. Sehingga dapat dikatakan bahwa variabel-variabel bebas yang terdapat di dalam model secara serempak berpengaruh nyata terhadap harga lahan atau model regresi ini dapat menerangkan keragaman Y. Hasil regresi dengan menggunakan bantuan software Minitab 14 menunjukkan tidak terjadi masalah normalitas pada data. Hal tersebut dapat dilihat pada grafik normal probability plot of the residuals (Lampiran 2 dan 55
Lampiran 4). Berdasarkan grafik uji normalitas diketahui bahwa serangkaian data mendekati distribusi normal. Untuk menguji apakah pada pendugaan model terjadi multikolinieritas atau tidak, maka peneliti menggunakan nilai VIF (Variance Inflation Factor). Suatu model dikatakan terjadi mulitikolinieritas apabila nilai VIF > 10. Berdasarkan data pada Tabel 7, diketahui bahwa nilai VIF yang dihasilkan dari pendugaan model faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan sebelum pengembangan dilakukan berkisar antara 1,1 sampai 1,4. Sementara itu nilai VIF dari pendugaan model faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan setelah pengembangan dilakukan berkisar antara 1,2 sampai 1,7. Hal ini menunjukkan tidak terjadi multikolinieritas pada kedua pendugaan model tersebut. Sementara itu, untuk menguji apakah terjadi masalah heteroskedastisitas, dapat dilihat berdasarkan grafik residual versus the fitted values pada Lampiran 2 dan Lampiran 4. Pada grafik terlihat bahwa titik sebarannya acak, sehingga dapat disimpulkan bahwa tidak terdapat masalah heteroskedastisitas. Hasil perhitungan data dengan menggunakan model double log dengan bantuan software Minitab 14 dapat dilihat pada Lampiran 2 dan Lampiran 4. Berdasarkan hasil pengujian model, dapat disimpulkan bahwa model yang diperoleh sudah memenuhi kriteria pokok pengujian baik kriteria ekonomi, statistik maupun ekonometrika. Dengan demikian, model ini sudah memenuhi kriteria kebaikan model untuk menjelaskan faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dan setelah pengembangan bandara dilakukan. Berikut ini pembahasan faktor-faktor yang berpengaruh nyata dan tidak berpengaruh nyata terhadap harga lahan di sekitar 56
Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dan setelah pengembangan bandara dilakukan: 7.1 Luas Lahan Luas lahan yang dimaksud adalah luas obyek bidang tanah yang dijadikan sampel. Berdasarkan hasil pendugaan faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dilakukan pengembangan dengan model double log diperoleh nilai p-value dari variabel luas lahan sebesar 0,951. Hal ini menunjukkan bahwa luas lahan tidak berpengaruh nyata terhadap harga lahan pada taraf nyata 10 %. Berbeda dengan hasil pendugaan faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah setelah dilakukan pengembangan. Nilai p-value variabel luas lahan diperoleh sebesar 0,084. Hal ini memiliki arti bahwa variabel luas lahan mempengaruhi harga lahan secara nyata pada taraf nyata 10 %. Berdasarkan nilai elastisitas luas lahan pada pendugaan faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah setelah pengembangan bandara dilakukan diketahui bahwa luas lahan memiliki hubungan positif dengan harga lahan. Secara teoritis, semakin luas lahan permukiman yang ditransaksikan, maka harga lahan per m 2 akan semakin meningkat. Hal ini tidak sesuai dengan hipotesis awal penelitian. Hal ini dapat disebabkan karena terbatasnya jumlah kavlingan lahan yang memiliki ukuran yang lebih luas. Pada umumnya, transaksi jual beli lahan di lokasi penelitian berdasarkan kavlingan lahan yang umumnya memiliki ukuran 20 x 15 meter. Oleh karena itu, jumlah lahan kavlingan dengan ukuran yang lebih luas terbatas sehingga harga lahan tersebut menjadi lebih tinggi. 57
7.2 Jarak Bidang Tanah ke Bandara Jarak bidang tanah ke bandara dihitung berdasarkan jarak tempuh dari bidang tanah menuju gerbang masuk ke bandara. Hasil analisis model double log menunjukkan bahwa setelah pengembangan bandara dilakukan, jarak bidang tanah ke bandara berpengaruh nyata terhadap harga lahan pada taraf nyata 10 %. Dari nilai elastisitas diketahui bahwa jarak bidang tanah ke bandara memiliki hubungan negatif dengan harga lahan. Secara teoritis menunjukkan bahwa jika jarak bidang tanah semakin dekat dengan gerbang masuk bandara, harga lahan akan semakin meningkat. Sebaliknya, semakin jauh jarak bidang tanah ke gerbang masuk bandara, harga lahan menjadi lebih rendah. Pada awalnya, bandara ini merupakan bandara perintis. Layanan penerbangan yang tersedia hanya beberapa hari sekali. Bandara ini juga digunakan sebagai kawasan lalu lintas penerbangan bagi TNI AU dalam melakukan patroli wilayah. Selain itu, akses menuju bandara juga terbatas. Setelah diresmikan menjadi Bandara Internasional Raja Haji Fisabilillah, penerbangan antar daerah mulai dilayani. Setelah dilakukan pengembangan bandara, jarak bidang tanah ke bandara mulai menjadi pertimbangan dalam menentukan harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah. Keberadaan Bandara Raja Haji Fisabilillah memberikan kemudahan dan kelancaran transportasi antar wilayah. Disamping itu, keberadaan bandara ini juga menimbulkan eksternalitas negatif berupa kebisingan lingkungan. Eksternalitas negatif merupakan pengaruh negatif yang dirasakan oleh pihak yang berada di luar sistem. Kebisingan tersebut dirasakan oleh penduduk yang bermukim di sekitar kawasan bandara. Kebisingan dirasakan terutama pada saat pesawat 58
melakukan take off maupun landing. Namun demikian, meskipun keberadaan bandara menimbulkan eksternalitas negatif berupa kebisingan lingkungan, hal ini dapat dikompensasi oleh faktor aksesibilitas yang lebih baik terhadap fasilitas sekitar. Keberadaan Bandara Raja Haji Fisabilillah memicu perkembangan ruang di sepanjang akses menuju bandara, seperti semakin baiknya kondisi sarana dan prasarana jalan raya di sekitar bandara. Jalan raya merupakan kebutuhan dasar yang harus dipenuhi demi menjaga kelancaran lalu lintas menuju bandara. Keberadaan jalan raya juga memudahkan akses menuju sarana lain yang berada di sekitar lingkungan tempat tinggal. Selain itu, eksternalitas negatif tersebut juga dapat dikompensasi oleh terciptanya peluang usaha yang besar. Keberadaan Bandara Raja Haji Fisabilillah dapat meningkatkan pertumbuhan dan perkembangan bisnis dan perekonomian wilayah sehingga dapat menciptakan peluang besar bagi penduduk yang sedang mengembangkan usahanya maupun bagi penduduk yang sedang membangun usaha. Hal inilah yang menjadi insentif bagi penduduk dan pemilik lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah. 7.3 Jarak Bidang Tanah ke Jalan Raya Terdekat Jarak bidang tanah ke jalan raya merupakan jarak ke jalan raya terdekat, baik jalan arteri maupun jalan lainnya. Hasil regresi pada model double log pada kedua pendugaan model faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah menunjukkan bahwa jarak bidang tanah ke jalan raya terdekat berpengaruh nyata terhadap harga lahan. Variabel tersebut berpengaruh nyata pada taraf nyata 10 %. Nilai elastisitas jarak bidang tanah ke jalan raya terhadap harga lahan menunjukkan hubungan negatif. Hal ini memiliki 59
arti bahwa ketika jarak bidang tanah ke jalan raya terdekat semakin kecil, maka harga lahan akan semakin meningkat. Jalan raya sebagai akses utama menuju lahan menjadi pertimbangan dalam menetapkan harga suatu lahan. Jalan raya juga berfungsi sebagai penghubung lahan dengan sarana di sekitarnya. Lahan yang berada dekat dengan jalan raya menunjukkan bahwa lahan tersebut memiliki akses yang baik ke sarana di sekitarnya. Dengan demikian, lahan yang memiliki jarak semakin dekat dengan jalan raya memiliki harga yang yang lebih tinggi dibandingkan dengan lahan yang berada cukup jauh dari jalan raya. 7.4 Status Jalan Status jalan merupakan status jalan raya terdekat yang berada di sekitar lahan. Status jalan yang dimaksud dalam penelitian ini adalah apakah jalan terdekat dari bidang tanah merupakan jalan arteri atau jalan lainnya. Berdasarkan model double log, sebelum pengembangan bandara dilakukan, status jalan memiliki pengaruh nyata terhadap harga lahan pada taraf nyata 10 %. Berdasarkan nilai elastisitasnya diketahui bahwa status jalan memiliki hubungan positif dengan harga lahan. Hal ini sesuai dengan hipotesis awal penelitian. Secara teoritis, jika status jalan terdekat dari bidang tanah merupakan jalan arteri, maka harga lahan akan lebih tinggi. Sebaliknya, jika status jalan terdekat dari bidang tanah bukan merupakan jalan arteri, maka harga lahan akan lebih rendah dibandingkan harga lahan yang berada dekat dengan jalan arteri. Hal ini dapat menunjukkan bahwa jalan arteri memberikan insentif kepada pemilik lahan seperti akses yang lebih mudah dan memiliki peluang dalam menunjang kegiatan lainnya. 60
Pada pendugaan model faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan setelah pengembangan bandara dilakukan, status jalan tidak berpengaruh nyata terhadap harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah. Hal ini dapat dilihat dari nilai p-valuenya yaitu sebesar 0,527 sehingga dapat disimpulkan bahwa status jalan tidak berpengaruh nyata terhadap harga lahan pada taraf nyata 10 %. Hal ini tidak sesuai dengan hipotesis awal penelitian. Kondisi ini dapat disebabkan oleh pembangunan yang dilakukan terus menerus oleh pemerintah Kota Tanjungpinang. Pembangunan kota semakin baik dan meningkat dari tahun ke tahun. Hal ini dapat dilihat dari semakin baiknya kondisi jalan raya dan ketersediaan sarana transportasi di wilayah Kecamatan Tanjungpinang Timur. Dengan semakin baiknya kondisi jalan dan ketersediaan sarana transportasi, status jalan tidak lagi mempengaruhi harga lahan secara nyata. 7.5 Bentuk Lahan Dalam penelitian ini bentuk lahan dibedakan menjadi dua yaitu segiempat dan bentuk lainnya. Berdasarkan hasil perhitungan dengan model double log, diketahui bahwa pada kedua pendugaan model faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah menunjukkan bahwa bentuk lahan tidak berpengaruh nyata terhadap harga lahan. Nilai p-value variabel bentuk lahan pada masing-masing hasil pendugaan model adalah sebesar 0,140 dan 0,673. Nilai p-value tersebut menunjukkan bahwa variabel bentuk lahan tidak berpengaruh nyata pada taraf nyata 10 %. Secara teoritis, hal ini juga menunjukkan bahwa bentuk lahan bukan merupakan faktor yang mempengaruhi penetapan harga lahan secara nyata di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah, Kecamatan Tanjungpinang Timur. Dapat disimpulkan juga bahwa dalam menjual 61
maupun membeli lahan, penjual maupun pembeli lahan tidak terlalu memperhatikan bentuk lahan yang mereka jual maupun beli. 7.6 Topografi Lahan Dalam penelitian ini, topografi lahan dibedakan menjadi dua yaitu lahan dengan topografi datar dan topografi lainnya. Berdasarkan hasil pendugaan faktorfaktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum pengembangan bandara dilakukan dengan menggunakan model double log diperoleh nilai p-value variabel topografi lahan adalah sebesar 0,032. Hal ini menunjukkan bahwa topografi lahan berpengaruh nyata terhadap harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum pengembangan bandara dilakukan pada taraf nyata 10 %. Dari nilai elastisitasnya diketahui bahwa topografi lahan memiliki hubungan positif dengan harga lahan. Secara teoritis, hal tersebut menunjukkan bahwa lahan yang bertopografi datar memiliki harga yang lebih tinggi dibandingkan dengan lahan yang tidak bertopografi datar. Berbeda dengan hasil pendugaan model faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah setelah pengembangan bandara dilakukan. Nilai p-value variabel topografi lahan diperoleh sebesar 0,716. Hal ini menunjukkan bahwa topografi lahan tidak berpengaruh nyata terhadap harga lahan pada taraf 10 %. Hal ini dapat diakibatkan karena tingkat kebutuhan lahan yang terus meningkat sementara jumlah lahan bersifat terbatas sehingga pembeli maupun penjual lahan tidak lagi memperhatikan kondisi topografi lahan. 62