BAB I PENGANTAR 1.1 Latar Belakang Kebutuhan akan rumah dari waktu ke waktu tidak pernah susut. Kondisi ini tidak lepas dari kenyataan bahwa kebutuhan rumah sebanding dengan pertumbuhan penduduk yang semakin meningkat. Perkembangan bisnis perumahan dan properti sangat bagus karena tingginya minat masyarakat dan seiringnya perkembangan ekonomi nasional, industri properti pada umumnya yang mengalami peningkatan yang searah. Mengingat meningkatnya aktivitas pada industri properti dapat dijadikan petunjuk mulai membaik dan bangkitnya kembali kegiatan ekonomi. Maraknya pembangunan rumah dipicu oleh permintaan konsumen yang terus meningkat sejak tahun 2003. Di samping itu menurunnya suku bunga KPR, ikut memacu meningkatnya permintaan akan rumah baru (Pusat Studi Properti Indonesia 2005: 5-5). Bangkitnya kembali industri properti, termasuk perumahan sejak tahun 2003, terus memacu pengembang untuk membangun dan menawarkan berbagai macam cluster dan tipe rumah yang beragam. Hidayati dan Harjanto (2013: 161) mengungkapkan bahwa nilai suatu properti diperoleh dari pengkapitalisasian pendapatan bersih properti per tahun (net operating income annum) dengan suatu tingkat kapitalisasi tertentu. Salah satu properti yang menghasilkan pendapatan (income-producing property) adalah perumahan. Apabila ditinjau dari sudut pandang investor, elemen penting yang mempengaruhi tinggi rendahnya properti adalah tingkat penghasilan yang iii 1
2 diperoleh dari kegiatan operasi properti yang dimaksud. Untuk mengetahui kemampuan suatu investasi dalam menghasilkan keuntungan, khusus di sektor properti, maka perlu mengetahui potensi nilai dari properti tersebut yang tercermin dari pola pendapatannya. Menurut konsep dasar investasi, semakin besar pendapatan yang dihasilkan maka nilai suatu properti tersebut semakin tinggi. Oleh karena itu, pendekatan kapitalisasi pendapatan (Income Capitalization Approach) merupakan pendekatan yang sesuai untuk diterapkan dalam penilaian properti jenis ini (Supardi, dkk., 2010: 71). Tingkat kapitalisasi adalah suatu besaran (rate) yang digunakan untuk mengkonversi pendapatan yang dihasilkan suatu properti menjadi nilai properti tersebut (Appraisal Institute 1993: 48). Tingkat kapitalisasi merupakan rasio antara pendapatan bersih yang dihasilkan dari suatu properti dengan nilai propertinya. Dengan demikian apabila nilai pasar properti dapat diketahui, nilai sewa properti yang wajar dapat ditentukan. Pengetahuan mengenai tingkat kapitalisasi properti akan sangat membantu dalam pengambilan keputusan investasi properti khususnya di sektor perumahan, karena perumahan merupakan jenis properti yang paling dominan dan paling sering ditransaksikan. Pertumbuhan penduduk yang semakin pesat bertambah, masuknya para pendatang yang terlibat dalam aktivitas ekonomi dan bisnis di Kota Palangka Raya menyebabkan akan peningkatan permintaan tersebut. Nilai ekonomis tanah yang semakin tinggi di kawasan kota menimbulkan kesadaran di kalangan masyarakat untuk berinvestasi di sektor properti, terutama properti perumahan, yang sangat menguntungkan dan menjanjikan dengan laju perkembangannya
3 meningkat secara pesat. Hal ini merupakan daya tarik bagi investor untuk menginvestasikan modal dalam bentuk properti perumahan, karena properti perumahan merupakan salah satu jenis properti yang paling banyak diminati untuk ditransaksikan, baik untuk diperjualbelikan maupun disewakan. Penyebab terjadinya alasan seperti keterbatasan kemampuan sebagian masyarakat yang berdomisili dan sebagai pendatang di Kota Palangka Raya dalam membeli rumah, mobilitas yang tinggi terutama sering berpindah-pindah, serta kepentingan akan perniagaan dan faktor-faktor lainnya. Beberapa hal yang menjadi kendala penentuan harga sewa properti perumahan di Kota Palangka Raya adalah sulitnya untuk memperoleh informasi yang diperlukan serta terbatasnya tenaga yang mampu untuk melakukan penelitian. Penelitian yang dilakukan di Kota Palangka Raya, karena tingkat kapitalisasi properti perumahan di Kota Palangka Raya tentunya berbeda dengan kota-kota besar lainya, seperti Ibu Kota Jakarta. Selain itu, di Kota Palangka Raya belum pernah dilakukan penilaian tingkat kapitalisasi properti perumahan. Dalam melakukan penilaian terhadap tingkat kapitalisasi properti perumahan yaitu dengan menggunakan pendekatan kapitalisasi (capitalization approach). Hal ini disebabkan karena untuk mengetahui tingkat kestabilan pendapatan. Oleh karena itu, peneliti bermaksud meneliti tingkat kapitalisasi properti perumahan di Kota Palangka Raya. Pendekatan tingkat kapitalisasi ini sesuai untuk properti residensial, seperti yang dijelaskan dalam Undang-undang Nomor 12 tahun 1985 yang telah diubah dengan Undang-undang Nomor 12 tahun 1994 pasal 1 ayat 3 memberi peluang bagi pendekatan tersebut. Penelitian ini
4 menekankan pada pengaruh jarak, luas bangunan, dan tempo sewa properti terhadap tingkat kapitaslisasi properti perumahan di Kota Palangka Raya. 1.1.1 Pertanyaan penelitian Berdasarkan latar belakang tersebut, yang menjadi rumusan masalah dalam penelitian tersebut sebagai berikut: 1. Berapa tingkat kapitalisasi properti perumahan di Kota Palangka Raya? 2. Apakah faktor jarak, luas bangunan, dan tempo sewa properti mempengaruhi tingkat kapitalisasi properti perumahan di Kota Palangka Raya? 1.2 Keaslian Penelitian Pada dasarnya penelitian ini merupakan pengembangan dari penelitian yang telah dilakukan oleh beberapa peneliti sebelumnya. Beberapa penelitian yang telah dilakukan yaitu antara lain. Mizan (2005) melakukan penelitian tentang tingkatr kapitalisasi pertokoan dan faktor-faktor yang mempengaruhinya di Kota Palembang dengan menggunakan alat analisis tingkat kapitalisasi dan regresi berganda. Variabel yang diteliti adalah luas bangunan, umur bangunan, tempo sewa, jarak ke pusat kota dan lokasi. Hasil penelitian menunjukkan bahwa variabel-variabel yang dijadikan sebagai faktor-faktor yang mempengaruhi tingkat kapitalisasi di Kota Palembang berdistribusi normal dan berpengaruh tingkat kapitalisasi. Wulyanto (2006) melakukan penelitian analisis tingkat kapitalisasi sektor perumahan dan faktor-faktor yang mempengaruhinya di Kecamatan Ngaglik (studi kasus pada perumahan perumnas Minomartani). Hasil penelitian menunjukkan bahwa regresi dari persamaan empiris menunjukkan bahwa faktor-
5 faktor yang diduga mempengaruhi tingkat kapitalisasi memberi daya jelas sebesar 50,4169 persen, terhadap luas bangunan, daya listrik, jumlah kamar, dan jarak ke CBD. An dan Deng (2009: 1-24) melakukan penelitian tingkat kapitalisasi dengan ekpektasi dan pertumbuhan nilai sewa dengan menggunakan model dinamik untuk mengestimasi hubungan antarvariabel yang dianalisis. Dalam model yang dikembangkan, tingkat kapitaslisasi merupakan rata-rata tertimbang dari semua pertumbuhan yang akan datang yang telah disesuaikan dengan tingkat diskon tertentu. Hasil penelitian menunjukkan bahwa tingkat kapitalisasi mempunyai hubungan yang signifikan dengan ekspektasi penerimaan masa depan (future expected return) dan ekspetasi pertumbuhan sewa (expected rental growth). Hanifah (2009) melakukan penelitian untuk menganalisis pengaruh faktor lokasi dan faktor-faktor fisik lainnya terhadap nilai properti residensial Banguntapan Kabupaten Bantul. Hasil penelitian menunjukkan bahwa analisis pengaruh faktor lokasi dan faktor-faktor fisik lainya terhadap nilai properti residensial Banguntapan Kabupaten Bantul, menghasilkan nilai lokasi permukaan berbasis residual (LVRS). Alat analisis yang digunakan peneliti adalah analisis regresi berganda dan Sistem Informasi Geografi (SIG) untuk menghasilkan nilai lokasi permukaan berbasis residual (LVRS), variabel yang digunakan adalah dalam penelitian ini adalah nilai properti, luas tanah, luas bangunan, faktor lokasi, jenis atap, kondisi bangunan, dan kontruksi bangunan. Thomas dan Simanova (2009: 15-148) melakukan penelitian harga pasar dan tarif kapitalisasi komersial real estate di Ukraina. Hasil penelitian
6 menunjukkan bahwa pasar Ukraina untuk real estate komersial baru telah sangat kuat sampai pertengahan 2008. Harga diperkirakan akan terus meningkat, meskipun mungkin tidak pada tingkat seperti beberapa tahun terakhir karena permintaan terus melebihi pasokan. Penurunan tingkat kapitalisasi mencerminkan jatuh tempo dari pasar sebagai investasi modal pertama diikuti kenaikan harga dan kemudian bergeser dalam menanggapi tingkat kapitalisasi menurun. Putra (2012) melakukan penelitian analisis tingkat kapitalisasi sektor perumahan dan faktor-faktor yang mempengaruhinya di Kecamatan Mataram NTB. Hasil penelitian menunjukkan bahwa rata-rata tingkat kapitalisasi keseluruhan adalah 5,89 persen, sedangkan tingkat kapitalisasi rata-rata untuk masing-masing keseluruhan cukup bervariasi mulai dari 4,58 persen hingga 7,46 persen cenderung regresif terhadap harga pasarnya. Stadelmann dan Reiner (2012) melakukan penelitian konsekuensi kapitalisasi utang: kepemilikan properti dan utang melawan pajak pilihan. Hasil penelitian menunjukkan bahwa sebagai konsekuensi dari perjuangan demokrasi yang dihasilkan antara pemilik properti dan penyewa tingkat kepemilikan properti lebih tinggi dalam memimpin yurisdiksi untuk kurang pembiayaan utang. Petir (2013) melakukan penelitian tingkat kapitalisasi properti rumah mewah dan faktor-faktor yang mempengaruhinya di wilayah Kota Malang. Hasil penelitian menunjukkan bahwa tingkat sewa rata-rata berbanding lurus dengan persepsi responden terhadap harga pasar rumah terhadap harga sewa yang ada. Secara umum telah banyak dilakukan penelitian empiris tentang kapitalisasi properti baik residensial maupun nonresidensial yang bersifat komersial dan
7 nonkomersial dengan menyertakan faktor-faktor yang mempengaruhinya, akan tetapi penelitian atas properti residensial ini belum pernah dilakukan di Kota Palangka Raya. Hal yang mendasari adalah Kota Palangka Raya merupakan salah satu kota di Indonesia yang sengaja dibangun dengan membuka hutan belantara melalui Desa Pahadut di tepi Sungai Kahayan, Provinsi Kalimantan Tengah yang tidak pernah dilakukan penilaian tingkat kapitalisasi properti berbeda dibandingkan dengan kota-kota besar lainnya, seperti Ibu Kota Jakarta yang sudah banyak dilakukan penelitian tentang tingkat kapitalisasi properti. Peneliti ini juga mencoba melihat beberapa variabel yang berpengaruh secara signifikan terhadap tingkat kapitalisasi nilai properti perumahan di Kota Palangka Raya, sekaligus menganalisis besaran tingkat kapitalisasi yang digunakan untuk mengestimasi nilai pasar terhadap suatu properti perumahan. Variabel yang digunakan dilihat pengaruhnya terhadap tingkat kapitalisasi penelitian ini antara lain jarak properti ke pusat kota ke CBD (Central Business Distric), luas bangunan, dan tempo sewa. 1.3 Tujuan dan Manfaat Penelitian 1.3.1 Tujuan penelitian Berdasarkan latar belakang yang ada, maka tujuan dalam penulisan penelitian ini adalah sebagai berikut: 1. untuk menganalisis tingkat kapitalisasi properti perumahan di Kota Palangka Raya; 2. untuk menganalisis pengaruh jarak, luas bangunan, dan tempo sewa properti terhadap tingkat kapitalisasi properti perumahan di Kota Palangka Raya.
8 1.3.2 Manfaat penelitian. Penelitian yang dibuat oleh penulis diharapkan dapat memberikan manfaat antara lain: 1. sebagai bahan informasi investor dan pemilik properti, untuk mengetahui tingkat kapitalisasi dan faktor-faktor yang mempengaruhi properti perumahan di Kota Palangka Raya dapat dipakai sebagai acuan dari strategi investasi dan binis terutama di sektor properti; 2. menambah pengetahuan dan wawasan peneliti mengenai tingkat kapitalisasi nilai properti perumahan; 3. bagi peneliti selanjutnya dapat menjadi dasar berpijak yang berarti dalam melakukan penelitian. 1.4 Sistematika Penelitian Sistematika penulisan dalam penelitian ini terdiri dari empat bab. Bab I pengantar, yang memuat tentang latar belakang, perumusan masalah, keaslian penelitian, tujuan dan manfaat penelitian dan sistematika penulisan. Bab II tinjauan pustaka dan alat analisis, menguraikan tentang tinjauan pustaka, landasan teoritis, hipotesis dan alat analisis. Bab III berupa analisis data, memberikan uraian tentang cara penelitian, hasil analisis data dan pembahasan. Bab IV kesimpulan, keterbatasan dan saran, merupakan bab penutup yang berisikan uraian singkat mengenai hasil penelitian dan pembahasannya, menyampaikan saran kepada pihak terkait sehubungan dengan hasil penelitian.