18 BAB II Kajian Teori Biaya Konstruksi II. 1 Pengertian Konstruksi Dalam tahapan suatu pelaksanaan proyek, terdapat suatu tahapan yang disebut proses konstruksi. Tahapan ini adalah suatu proses dimana berbagai jenis material diolah dan dijadikan suatu produk, dalam hal ini berhubungan dengan bangunan. Dalam mengakomodasi suatu kebutuhan, diperlukan studi kelayakan, proses desain, pengadaan barang dan konstruksi, baru akhirnya diperoleh sebuah produk yang dapat digunakan. Terkadang proses tersebut tidak berjalan linier, namun terkadang juga dievaluasi dan mundur ke proses sebelumnya (feed back) untuk mencapai hasil yang lebih baik. Proses evaluasi tersebut dilakukan berulang-ulang untuk mendapatkan hasil yang lebih baik daripada sebelumnya. FS Feasibility Study D/E Design / Engineering P Procurement C Construction B Bionomic Gambar 2 Daur Hidup Konstruksi Sumber: Ari Pedju, 1998 Konstruksi merupakan suatu kegiatan membangun sarana maupun prasarana. Dalam sebuah bidang arsitektur, sebuah konstruksi juga dikenal sebagai bangunan atau satuan infrastruktur pada sebuah atau beberapa area. Walaupun kegiatan konstruksi dikenal sebagai satu pekerjaan, tetapi dalam kenyataannya konstruksi merupakan satuan kegiatan yang terdiri dari beberapa pekerjaan lain yang berbeda. (http://id.wikipedia.org/wiki/konstruksi) Pada umumnya kegiatan konstruksi diawasi oleh manajer proyek, insinyur desain atau arsitek proyek. Orang-orang ini bekerja di dalam kantor, sedangkan pengawasan lapangan biasanya diserahkan kepada mandor proyek yang
19 mengawasi buruh bangunan, tukang kayu dan ahli bangunan lainnya untuk menyelesaikan fisik sebuah konstruksi. Dalam melakukan suatu konstruksi, biasanya dilakukan sebuah perencanaan terpadu. Hal ini terkait dengan metode penentukan besarnya biaya yang diperlukan, rancang-bangun dan efek lain yang akan terjadi saat pekerjaan konstruksi dilakukan. (http://id.wikipedia.org/wiki/konstruksi) Konstruksi merupakan suatu rangkaian kegiatan yang bertujuan untuk membangun suatu bangunan yang menjadi fasilitas bagi kehidupan manusia dalam jangka waktu tertentu (hingga puluhan tahun). Dalam tahapan konstruksi, terkait beberapa unsur, yaitu: Sumber daya manusia Bahan-bahan/material Peralatan Metode kerja Sumber dana Waktu (Modul Kuliah AR-6131, Manajemen Konstruksi, 2006) Dalam suatu proyek, dibutuhkan manajemen konstruksi yang baik, sehingga proyek dapat berjalan dengan lancar. Dengan perencanaan proses konstruksi yang tepat, maka waktu dan biaya dapat ditekan. II. 2 Pengertian Harga dan Biaya Harga adalah suatu nilai tukar yang dapat disamakan dengan uang atau barang lain untuk manfaat yang tiperoleh dari suatu barang atau jasa bagi seseorang atau kelompok pada waktu dan tempat tertentu. (http://id.wikipedia.org/wiki/harga) Biaya adalah semua pengorbanan yang perlu dilakukan untuk suatu proses produksi (konstruksi), yang dinyatakan dengan satuan uang menurut harga pasar yang berlaku, baik yang sudah terjadi maupun yang akan terjadi. Biaya terbagi menjadi dua, yaitu biaya eksplisit dan biaya implisit. Biaya eksplisit adalah biaya
20 yang terlihat secara fisik, misalnya berupa uang. Sementara itu, biaya implisit tidak terlihat secara langsung, misalnya biaya keempatan dan penyusutan barang modal. (http://id.wikipedia.org/wiki/biaya) II. 3 Perkiraan Biaya Konstruksi Dalam pelaksanaan proyek konstruksi dibutuhkan biaya untuk pengadaan bahan, pengadaan sumber daya manusia dan biaya pengolahan bahan-bahan untuk mencapai target yang diharapkan. Menurut Soeharto (1995), suatu perkiraan biaya akan lengkap bila mengandung unsur berikut: a) Biaya pembelian material dan peralatan Menyusun perkiraan biaya pembelian material dan peralatan, mulai dari membuat spesifikasi, mencari sumber, mengadakan lelang sampai kepada membayar harganya. Material dan peralatan ini terdiri dari material curah, peralatan utama yang akan terpasang sebagai bagian fisik, dan material serta peralatan lain yang diperlukan dalam proses pelaksanaan proyek seperti fasilitas sementara dan lain-lain b) Biaya penyewaan atau pembelian peralatan konstruksi Pengadaan peralatan konstruksi yang digunakan sebagai sarana bantu konstruksi dan tidak akan menjadi bagian permanen dari fisik bangunan. Contoh: truk, crane, fork-lift, grader, scraper, dan lain-lain. c) Upah tenaga kerja Terdiri dari tenaga kerja kantor pusat yang sebagian besar terdiri dari tenaga ahli bidang engineering dan tenaga konstruksi plus penyelia di lapangan. d) Biaya subkontrak Pekerjaan subkontrak umumnya merupakan paket kerja yang terdiri dari jasa dan material yang disediakan oleh subkontraktor. e) Biaya transportasi Seluruh biaya transportasi material, peralatan, tenaga kerja yang berkaitan dengan penyelenggaraan proyek.
21 f) Overhead dan administrasi Pengeluaran operasi perusahaan yang dibebankan kepada proyek (menyewa kantor, membayar listrik, telepon, biaya pemasaran) dasn pengeluaran untuk pajak, asuransi, royalti, uang jaminan dan lain-lain. g) Fee/laba dan kontigensi Setelah semua komponen biaya terkumpul, kemudian diperhitungkan jumlah kontigensi dan fee atau laba. Besarnya distribusi unsur biaya tersebut berbeda antara satu dan lain proyek. Anggaran biaya konstruksi dihasilkan dari perkiraan biaya komponenkomponennya dengan memperhatikan faktor waktu pelaksanaan pekerjaan. Sesuai dengan namanya, yaitu perkiraan biaya, maka angka yang dihasilkan tidak akan 100% akurat. Meskipun demikian, diinginkan agar penyimpangannya tidak terlalu jauh, sehingga fungsinya sebagai alat perencanaan dan pengendalian tetap terpelihara. (Soeharto, 1995) Kualitas suatu perkiraan biaya yang berkaitan dengan akurasi dan kelengkapan unsur-unsurnya tergantung pada hal-hal berikut: Tersedianya data dan informasi Teknik atau metode yang digunakan Kecakapan dan pengalaman estimator Tujuan pemakaian perkiraan biaya (Soeharto, 1995) II. 4 Harga Bangunan Harga bangunan dapat dibagi dalam dua jenis, yaitu: (Sabaruddin, 2003) Biaya fisik, adalah biaya yang dikeluarkan dalam konsekuansi mulai dari persiapan, pekerjaan tanah, biaya pondasi, dinding, pekerjaan rangka, penutup atap plafon termasuk biaya finishing, biaya perencanaan instalasi dan pekerjaan halaman
22 Biaya non fisik, meliputi biaya overhead, biaya perencanaan, perizinan, jaminan konstruksi, asuransi, pemeliharaan, pajak dan biaya tidak langsung lainnya. II. 5 Prosentase Komponen Pekerjaan Bangunan Pada konstruksi bangunan, diperlukan sejumlah biaya tertentu dalam prosesnya. Berdasarkan Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara yang dikeluarkan oleh Departemen Permukiman dan Prasarana Wilayah, maka bangunan rumah berpedoman pada prosentase komponen-komponen bangunan terhadap komposisi biaya konstruksinya adalah sebagai berikut: Tabel 1 Bagan Prosentase Besaran Komponen Pekerjaan terhadap Komposisi Biaya Komponen Komposisi (%) Pondasi 3 7 Struktur 20 25 Lantai 10 15 Dinding 10 15 Plafond 8 10 Atap 10 15 Utilitas 8 10 Finishing 15-20 Sumber: Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara II. 6 Kesimpulan Kajian Teori Biaya Konstruksi Konstruksi merupakan suatu kegiatan untuk meningkatkan dayaguna suatu material menjadi fasilitas yang diperlukan oleh manusia dalam beraktifitas. Kegiatan konstruksi memerlukan sejumlah waktu dan biaya tertentu. Berdasarkan literatur-literatur yang ada, maka dapat ditarik kesimpulan bahwa biaya konstruksi adalah jumlah biaya yang diperlukan dalam proses konstruksi bangunan.
23 Pada biaya konstruksi tercakup: Biaya pembelian material dan peralatan Biaya pengadaan peralatan konstruksi Upah tenaga kerja Biaya transportasi Biaya operasional Laba Prosentase besaran komponen rumah sederhana, sebagian besar sama dengan yang tergambar pada Tabel 1, namun terdapat sedikit perbedaan pada komposisi komponen finishing. Komponen finishing rumah sederhana pada umumnya lebih rendah dari 15% biaya total konstruksi. Hal ini disebabkan penyederhanaan komponen finishing yang dikenakan pada rumah sederhana. Dengan biaya finishing yang rendah, kinerja bangunan tidak terganggu, karena sebagian besar komponen pekerjaan ini hanya bersifat visual. Dengan turunnya prosentase finishing, maka prosentasenya terdistribusi pada komponen-komponen bangunan yang lainnya, terutama yang berkaitan dengan struktural bangunan, seperti atap, pekerjaan beton dan dinding pengisi.