BAB II TINJAUAN PUSTAKA

BAB II TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Definisi dan Pengertian 2.1.1 Proyek Proyek dapat didefinisikan yaitu suatu proses kegiatan investasi modal yang direncanakan untuk dilaksanakan dalam jangka panjang, dengan menggunakan berbagai sumber daya (Dadjim dan Herlina, 2013). Tujuannya untuk menghasilkan suatu produk atau jasa yang dapat memenuhi kebutuhan konsumen, dan dari hasil tersebut diharapkan akan memberikan benefit/mamfaat dimasa-masa mendatang kepada pemilik sumber daya modal selama masa jangka waktu periode tertentu. Dari pengertian proyek diatas dapat disimpulkan bahwa pada intinya setiap proyek selalu terkait dengan hal-hal sebagai berikut : a. Kebutuhan investasi modal dalam jumlah yang cukup besar. b. Proyek tersebut merupakan suatu proses yang berarti suatu aktivitas/kegiatan yang dilakukan secara terus-menerus (kegiatan yang berkesinambungan). c. Lama waktu sejak dimulai membangun proyek sampai dengan menghasilkan produk memerlukan waktu yang relatif cukup lama yaitu pada umumnya lebih dari satu tahun. d. Memiliki masa waktu umur ekonomis yang cukup lama, umumnya diatas 5 tahun. e. Seluruh kegiatan disusun dan direncanakan sedemikian rupa, sehingga estimasi arus biaya dan benefit selama umur proyek dapat dihitung secara akurat dan tingkat kemampuan menghasilkan rata-rata keuntungan (dalam%) tiap tahun dapat diketahui pemilik modal. (Dadjim dan Herlina, 2013) Berdasarkan pengertian proyek di atas, maka nilai dari keseluruhan penerimaan keuntungan bersih atau mamfaat selama umur ekonomisnya dihitung nilainya sekarang, dan harus lebih besar bila dibandingkan dengan nilai mamfaat yang diperoleh pemilik sumber daya modal, seandainya modal tersebut tidak jadi 4

diinvestasikan/digunakan dalam proyek yang dimaksud, tetapi dikonsumsikan sekarang dan atau didepositkan ke bank. Pemahaman mengenai hai ini menjadi penting, karena dengan dilakukannya investasi pada suatu proyek atas modal yang dimiliki dan tersedianya untuk itu, berarti dalam hal ini terjadi suatu pengorbanan atau penundaan konsumsi atas sumber-sumber produksi/sumber daya modal yang dimiliki pada saat sekarang ini (Dadjim dan Herlina, 2013). 2.1.2 Proyek Konstruksi Proyek konstruksi merupakan jenis proyek yang kegiatan utamanya terdiri dari pengkajian kelayakan, desain engineering, pengadaan, dan konstruksi (Soeharto, 1997). Dalam rangkaian kegiatan tersebut, terdapat suatu proses yang mengolah sumber daya proyek menjadi suatu hasil kegiatan yang berupa bangunan. Penyelesaian proyek konstruksi harus berpegang pada tiga kendala (triple constraint), yang terdiri dari: 1. Biaya Proyek harus selesai dengan biaya yang tidak melebihi anggaran yang telah direncanakan. 2. Waktu Proyek harus dikerjakan sesuai dengan kurun waktu dan tanggal akhir yang telah ditentukan. Bila hasil akhir adalah produk baru, maka penyerahannya tidak boleh melewati batas waktu yang telah ditentukan. 3. Mutu Produk atau hasil kegiatan proyek harus memenuhi spesifikasi dan kreteria yang dipersyaratkan. Memenuhi persyaratan mutu berarti mampu memenuhi tugas yang dimaksudkan. Dari segi teknis, ukuran keberhasilan proyek dikaitkan dengan sejauh mana ketiga sasaran tersebut dapat dipenuhi. Untuk itu diperlukan suatu pengaturan yang baik, sehingga perpaduan antar ketiganya sesuai dengan yang diinginkan, yaitu dengan manajemen proyek. 5

2.1.3 Perumahan dan Pemukiman Undang - Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman mendefinisikan perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan. Hal utama yang harus dipertimbangkan dalam perencanaan perumahan adalah manajemen lingkungan yang baik dan terarah, karena lingkungan suatu perumahan merupakan faktor yang sangat menentukan dan keberadaannya tidak boleh diabaikan karena akan berdampak terhadap penghuni perumahan. Pengertian permukiman secara jelas dan rinci dapat kita temukan dalam Undang Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, yang mengandung pengertian sebagai bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik berupa kawasan perkotaan maupun pedesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan. 2.1.4 Investasi Investasi pada hakekatnya merupakan penempatan sejumlah dana pada saat ini dengan harapan untuk memperoleh keuntungan di masa mendatang. Umumnya investasi dibedakan menjadi dua, yaitu investasi pada asset-aset finansial dan investasi pada asset-aset riil. Investasi pada asset-aset finansial dilakukan di pasar uang, misalnya berupa sertifikat deposito, commercial paper, surat berharga pasar uang, dan lainnya. Investasi dapat juga dilakukan di pasar modal, misalnya berupa saham, obligasi, waran, opsi, dan lain-lain. Sedangkan investasi pada asset-aset riil dapat berbentuk pembelian asset produktif, pendirian pabrik, pembukaan pertambangan, pembukaan perkebunan, dan lainnya (Halim, 2005). Banyak mamfaat yang sebenarnya bisa diperoleh dari kegiatan investasi. Di antaranya adalah penyerapan tenaga kerja, peningkatan output yang dihasilkan, penghematan devisa ataupun penambahan devisa, dan lain sebagainya. Dengan meningkatnya kegiatan investasi maka diharapkan kegiatan 6

ekonomi akan terpacu (Soeharto, 1997). 2.1.5 Hubungan Investasi dan Proyek Dilihat dari segi penggunaan modal, investasi dan proyek merupakan dua hal yang tidak dapat dipisahkan dalam analisis studi kelayakan proyek. Hal ini disebabkan karena investasi itu sendiri menyangkut jumlah modal atau sumber daya yang tersedia untuk ditanamkan dalam suatu proyek, sedangkan proyek itu sendiri menyangkut seluruh kegiatan usaha yang terencana dengan menggunakan jumlah modal/sumber daya yang cukup besar (Dadjim dan Herlina, 2013). Dengan demikian investasi dapat diartikan setiap penggunaan saejumlah sumber-sumber produksi atau sumber daya modal yang ditanamkan dalam suatu proyek yang direncanakan untuk dilaksanakan dan atau usaha yang sudah berjalan, dengan tujuan akan diperoleh suatu mamfaat/benefit baik langsung dan atau tidak langsung dimasa-masa tahun mendatang, sehubungan dengan barang/jasa yang akan dihasilkan proyek tersebut (Dadjim dan Herlina, 2013). Dari pengertian itu, maka dapat dikatakan antara investasi dan proyek merupakan suatu kesatuan yang tidak terpisahkan satu sama lain. Hal ini disebabkan investasi itu sendiri menyangkut masalah jumlah modal yang digunakan dalam suatu proyek, sedangkan proyek itu sendiri adalah suatu proses kegiatan yang direncanakan untuk dilaksanakan dalam rangka usaha menghasilkan barang/jasa untuk memenuhi kebutuhan masyarakat, dengan menggunakan sejumlah modal untuk proses kegiatan tadi (Dadjim dan Herlina, 2013). Dari hasil proyek yang dalam hal ini berupa barang/jasa yang dimaksud, oleh pemilik modal diharapkan akan diperoleh keuntungan selama umur ekonomis proyek tersebut. Dengan demikian, pengertian benefit dan biaya dalam studi kelayakan proyek, bagaimanapun juga merupakan faktor-faktor utama yang berperan dan merupakan bagian integral didalam pengambilan keputusan oleh pihak manajemen, apakah investasi modal atas suatu proyek layak atau tidak untuk dilaksanakan (Dadjim dan Herlina, 2013). 7

2.1.6 Studi Kelayakan Proyek Studi kelayakan adalah pengkajian yang bersifat menyeluruh dan mencoba menyoroti segala aspek kelayakan proyek atau investasi (Soeharto, 1997). Studi kelayakan proyek juga bisa diartikan sebagai penelitian tentang dapat tidaknya suatu proyek (biasanya merupakan proyek investasi) dilaksanakan dengan berhasil. (Husnan dan Muhammad, 2000). Untuk melakukan studi kelayakan, terlebih dahulu harus ditentukan aspek-aspek apa yang akan dipelajari. Walaupun belum ada kesepakatan tentang aspek-aspek apa saja yang perlu diteliti, tetapi umumnya penelitian akan dilakukan terhadap aspek-aspek sebagai berikut, yaitu : 1. Aspek Pasar Untuk mengetahui bagaimana pemasaran produk yang akan dihasilkan nantinya, mampu nmemberikan informasi tentang prospek pasar untuk jangka panjang dan pertumbuhan pasar yang ditargetkan, baik pasar dalam negeri maupun pasar luar negeri. 2. Aspek Teknis Dalam aspek teknis yang penting adalah menyajikan informasi yang berkaitan dengan dapat tidaknya proyek yang bersangkutan dilaksanakan secara teknis. 3. Aspek Keuangan (Finansial) Dibidang keuangan, studi kelayakan proyek harus menyajikan informasi yang mendukung layak tidaknya suatu proyek, dipandang dari segi keuangan. 4. Aspek Hukum Dalam aspek hukum meliputi segalam aspek hukum yang relevan bagi kelangsungan proyek. 5. Aspek Sosial Ekonomi Aspek ini meninjau suatu proyek dari segi berapa besar sumbangan proyek terhadap ekonomi nasional. (Dadjim dan Herlina, 2013) Sebenarnya semua aspek tersebut perlu dipelajari, tetapi tergantung pada besar kecilnya dana yang tertanam pada investasi proyek tersebut. Maka, 8

banyaknya sedikitnya aspek yang perlu dipelajari dan kedalaman studi tersebut mungkin berbeda (Husnan dan Muhammad, 2000). Proyek investasi umumnya memerlukan dana yang cukup besar dan mempengaruhi perusahaan dalam jangka waktu panjang. Karenanya, perlu dilakukan studi yang berhati-hati agar jangan sampai proyek tersebut, setelah terlanjur dilakukan investasi ternyata tidak menguntungkan. Untuk itulah studi tentang kelayakan (minimal) ekonomis suatu proyek menjadi sangat penting. Dalam studi kelayakan tersebut hal-hal yang perlu diperhatikan adalah : 1. Ruang lingkup kegiatan proyek. 2. Cara kegiatan proyek dilakukan. 3. Evaluasi terhadap aspek-aspek yang menentukan berhasilnya seluruh proyek. 4. Sarana yang dibutuhkan proyek. 5. Hasil kegiatan proyek tersebut, serta biaya-biaya yang harus ditanggung untuk memperoleh hasil tersebut. 6. Akibat-akibat yang bermamfaat maupun yang tidak dari adanya proyek tersebut. 7. Langkah-langkah rencana untuk mendirikan proyek, beserta jadwal dari masing-masing kegiatan tersebut, sampai dengan proyek investasi siap berjalan. (Dadjim dan Herlina, 2013) 2.1.7 Analisis Finansial Analisis finansial atau keuangan adalah suatu cara penilaian investasi modal dalam suatu proyek yang dilaksanakan, untuk mengetahui apakah proyek tersebut menguntungkan diukur dalam bentuk uang, yaitu berdasarkan perbandingan seluruh arus penerimaan dan arus pengeluaran selama umur proyek (masa pembangunan dan umur ekonomis) dilihat dari sudut kepentingan pemilik modal (investor) (Dadjim dan Herlina, 2013). Yang dimaksud dengan arus benefit dan cost dalam kegiatan suatu proyek, yaitu meliputi semua faktor-faktor benefit dan cost yang dapat dinilai dengan uang. 9

Tujuan melaksanakan analisis finansial adalah sebagai upaya untuk dapat melihat apa yang terjadi pada proyek dalam keadaan apa adanya, karena analisis secara finansial ini didasarkan pada keadaan yang sebenarnya dengan menggunakan data harga yang sebenarnya yang ditemukan di lapangan (real price) dengan mengetahui analisis finansial para pembuat keputusan juga dapat segera melakukan penyesuaian, bila proyek tersebut berjalan menyimpang dari rencana semula (Dadjim dan Herlina, 2013). Namun demikian bila dilihat dari segi makro ekonomi atau pembangunan perekonomian suatu negara secara keseluruhan, pemerintah sebagai pengambil keputusan mengenai kebijakan perekonomian, sangat berkepentingan atas pendekatan evaluais proyek (baik analisis finansial dan analisis ekonomi). Hal ini didasarkan kepada beberapa alasan pertimbangan, sebagai berikut : a. Untuk menegtahui apakah proyek yang akan dilaksanakan memberikan dampak positif terhadap kemajuan pertumbuhan perekonomian secara keseluruhan, dan atau akan membantu pemerintah dalam pencapaian tujuan-tujuan/sasaran-sasaran utama yang ingin dicapai pemerintah dimasa-masa mendatang. b. Apakah proyek yang dimaksud memberikan keuntungan dan seberapa besar tingkat keuntungan yang diperoleh pemilik modal yang menginvestasikan modalnya dalam proyek tersebut, dilihat dari segi pertimbangan kemungkinan resiko yang dihadapi serta kepastian pengembalian investasi modal. Hal ini sangat untuk dipertimbangkan pemerintah, dalam rangka usaha pemerintah menarik para investor untuk mau atau tertarik menanamkan modalnya didalam Negara yang bersangkutan. c. Semakin banyak perusahaan yang melakukan usaha bisnis sehubungan dengan kegiatan investasi modal disuatu negara, berarti sumber pendapatan pemerintah dari pajak penghasilan perusahaan akan semakin meningkat. Hal ini berarti tersedianya dana pemerintah untuk pembiayaan pembangunan ekonomi negara yang bersangkutan. Selain itu, dengan adanya investasi modal swasta pada proyek-proyek tertentu didalam suatu negara, juga kan membantu pemerintah didalam mengatsi masalah tenaga 10

kerja sekaligus proyek tadi menciptakan spread effect yang positif terhadap perekonomian negara yang bersangkutan. (Dadjim dan Herlina, 2013) Analisis finansial adalah mamfaat ekonomis proyek tersebut bagi proyek itu sendiri, yang berarti apakah proyek itu dipandang cukup menguntungkan apabila dibandingkan dengan resiko proyek tersebut. Sedangkan analisa aspek ekonomi adalah analisa kelayakan suatu proyek yang mencakup perekonomian masyarakat secara keseluruhan, atau mamfaat proyek tersebut bagi ekonomi makro suatu Negara (Dadjim dan Herlina, 2013). Persamaan baik analisis ekonomi dan maupun analisis finansial, keduaduanya berfungsi untuk mengetahui apakah proyek yang akan dilaksanakan mendatangkan keuntungan atau tidak. Selain itu, didalam memperhitungkan arus benefit dan biaya-biaya dimasa-masa mendatang selama umur ekonomis proyek, kedua analisis selalu memperhitungkan tingkat inflasi. Perbedaan mendasar dari analisis finansial dengan analisis ekonomi diantaranya adalah : a. Harga Dalam analisis finansial harga yang dipakai adalah harga yang berlaku setempat atau harga yang diterima pengusaha. Dalam analisis ekonomi, kita menggunakan shadow price atau harga bayangan, yaitu harga-harga yang disesuaikan sedemikian rupa untuk menggambarkan nilai ekonomi yang sebebarnya dari barang dan jasa tersebut. b. Pajak Dalam analisis finansial pajak merupakan biaya yang dibayarkan pada instansi pemerintah, dengan kata lain pajak harjus dikurangkan dari benefit. Sebaliknya dalam analisis ekonomi pajak merupakan transfer payment yaitu bagian dari benefit proyek yang diserahkan kepada pemerintah. Oleh sebab itu pajak tidak diperhitungkan dalam biaya proyek. c. Subsidi Dalam analisis finansial besarnya subsidi merupakan keringanan proyek karena mengurangi biaya, dengan demikian besarnya subsidi akan 11

menambah benefit dengan kata lain subsidi tidak diperhitungkan dalam proyek. Dalam analsis ekonomi besarnya subsidi ini harus ditambahkan pada harga pasar barang-barang yang digunakan dalam proyek. d. Biaya Investasi dan Pelunasan Pinjaman Dalam analsis finansial yang tergolong biaya pada tahap permulaan proyek hanyalah yang dibiayai dengan saham si penanam modal sendiri. Bagian investasi yang dibiayai dengan modal pinjaman, baik dalam maupun luar negeri tidak dianggap sebagai biaya pada saat dikeluarkannya, sebab pengeluaran modal oleh pihak lain tidak menjadi beban bagi penanam modal biasa. Di lain pihak, yang menjadi beban penanaman modal adalah arus pelunasan pinjaman tersebut beserta bunganya pada tahap produksi nantinya. Dalam analisa ekonomi seluruh biaya investasi, apakah dibiayai oleh modal yang dhimpun dari dalam maupun luar negeri, dengan modal saham atau pinjaman, dianggap sebagai proyek pada saat dikeluarkannya. Jadi, pelunasan pinjaman yang dipakai untuk membiayai proyek tersebut diabaikan dalam perhitungan biaya analisa ekonomi, demi menghindari perhitungan ganda. Pada analisa finansial penerimaan pinjaman harus dianggap sebagai cash inflow atau benefit dan kemudian diikuti dengan cash outflow atau biaya yaitu bahwa besarnya investasi baru dimasukkan sebagai arus pengeluaran untuk angsuran dan ditambah bunganya pada tahun-tahun berikutnya. e. Bunga Seperti halnya pelunasan tadi dalam analisis finansial bungan atas pinjaman dari dalam maupun luar negeri, merupakan biay proyek. Sedangkan dalam analisis ekonomi atas bunga pinjaman tadi tidak dimasukkan sebagai biaya karena modal tersebut dianggap sebagai modal masyarakat, oleh sebab itu bunga pun dianggap sebagai benefit proyek. f. Upah Dalam analisa finansial upah yang digunakan dalam analisis baik untuk tenaga ahli, menengah maupun kasar adalah upah yang berlaku setempat. 12

Sedangkan pada analisa ekonomi upah yang digunakan adalah upah bayangan (opportunity cost). (Jumingan, 2011) 2.1.8 Komponen Aliran Kas (cash flow) Dalam membicarakan investasi suatu proyek maka kita harus memperhatikan aliran kas (cash flow) dari investasi yang dilakukan. Laba dalam pengertian akuntansi tidak sama dengan kas masuk bersih dan yang lebih relevan bagi para investor adalah kas, bukan laba (Jumingan, 2011). Mereka yang berkecimpung dibidang keuangan berpendapat bahwa begaimanapun yang penting adalah kas, karena dengan kas itu kita bisa melakukan investasi, dan dengan kas situ pula kita membayar kewajiban finansial kita. Karena itulah kita berkepentingan dengan penerimaan kas, bukan laba untuk dipakai sebagai alat untuk memenuhi berbagai keperluan kas. Untuk menghindari kesalahan dalam menaksir aliran kas proyek, maka cara termudah yang kita gunakan adalaah kita perlakukan proyek tersebut sebagai suatu proyek yang terpisah dari kegiatan perusahaan yang barangkali sudah ada. Dengan demikian kita tidak perlu menghadapi kemungkinan terjadinya overlapping antara aliran kas proyek tersebut dengan aliran kas kegiatan perusahaan yang lain. Kemudian untuk proyek tersebut kita juga pisahkan aliran kas yang timbul karena keputusan pembelanjaan dengan aliran kas yang terjadi karena investasi dalam proyek tersebut. Ini berarti kalau proyek tersebut membayarkan deviden, bunga, melunasi pinjaman,membayar kembali modal sendiri, kita tidak perlu mengurangkannya sebagai aliran kas keluar. Ini perlu kita tekankan di sini karena dalam praktiknya masih banyak kebingungan dalam penaksiran ini. Penyebabnya tidak lain adalah dicampurnya aliran kas yang terjadi karena keputusan pembelanjaan dengan aliran kas yang terjadi karena investasi (Jumingan, 2011). Aliran kas yang berhubungan dengan suatu proyek dapat dibagi menjadi tiga kelompok yaitu: 13

a. Aliran kas awal (Initial Cash Flow) merupakan aliran kas yang berkaitan dengan pengeluaran untuk kegiatan investasi misalnya; pembelian tanah, gedung, biaya pendahuluan dsb. Aliran kas awal dapat dikatakan aliran kas keluar (cash out flow). b. Aliran kas operasional (Operational Cash Flow) merupakan aliran kas yang berkaitan dengan operasional proyek seperti; penjualan, biaya umum, dan administrasi. Oleh sebab itu aliran kas operasional merupakan aliran kas masuk (cash in flow) dan aliran kas keluar (cash out flow). c. Aliran kas akhir (Terminal Cash Flow) merupakan aliran kas yang berkaitan dengan nilai sisa proyek (nilai residu) seperti sisa modal kerja, nilai sisa proyek yaitu penjualan peralatan proyek. Sebuah cash flow diagram adalah suatu gambar garis yang sederhana yang menggambarkan cash flow pada skala waktu. Waktu dari cash flow diagram t = 0 adalah waktu sekarang dan t = 1 adalah waktu akhir periode 1 (Jumingan, 2011). 2.2 Landasan Teori 2.2.1 Konsep Nilai Waktu Dari Uang ( Time Value of Money) Yang dimaksud dengan nilai waktu dari uang, yaitu sejumlah uang yang tersedia yang dimiliki untuk dinikmati pada saat ini lebih disenangi setiap orang, daripada jumlah yang sama tetapi baru tersedia dalam beberapa tahun mendatang, dan atau menunda menikmatinya sekarang, tetapi tersedia dalam jumlah yang lebih besar misalkan sesudah 1 tahun atau lebih (Dadjim dan Herlina, 2013). Dalam pengambilan keputusan investasi jangka panjang, pengambilan keputusan harus memperhatikan nilai waktu dari uang, karena keputusan tersebut menyangkut pengeluaran dana sekarang dengan harapan untuk dapat memperoleh penghasilan di waktu mendatang. Masalahnya disini apakah sejumlah uang yang diterima dari hasil investasi tersebut pada akhir tahun pertama akan sama nilainya dengan jumlah uang yang sama tetapi akan diterima pada akhir tahun kedua atau tahun ketiga dan seterusnya. Hal ini menyangkut konsep nilai waktu dari uang. Apabila konsep ini tidak diperhatikan, maka satu rupiah sekarang sama saja 14

nilainya dengan satu rupiah yang akan diterima lima tahun dari sekarang (Dadjim dan Herlina, 2013). Pemikiran tentang konsep nilai waktu dari uang tersebut secara ekonomis didasarkan pada beberapa faktor alasan sebagai berikut : 1. Inflasi Adanya inflasi ditahun-tahun mendatang akan dapat menurunkan niali daya beli dari sejumlah uang yang dimiliki seseorang. 2. Kepuasan Dengan uang yang sama, apabila dikonsumsikan sekarang akan memberikan kepuasan atau kenikmatan yang lebih tinggi, bila dibandingkan dengan jika dikonsumsikan dimasa yang akan datang. 3. Risiko penyimpanan Adanya kemungkinan risiko yang akan dapat terjadi dimasa-masa mendatang yang sbeblumnya tidak diketahui, seperti risiko pencurian, risiko inflasi, dan deflasi oleh pemerintah. (Dadjim dan Herlina, 2013) Disisi lain, jumlah uang/modal yang dimiliki pada saat ini selain jumlahnya terbatas, juga dapat ditingkatkan nilainya pada masa mendatang dengan hanya sebagian dikonsumsikan dan atau sama sekali tidak dikonsumsikan pada saat ini. Caranya dengan mendepositkan ke bank dan atau diinvestasikan sendiri oleh pemilik modal pada usaha bisnis dan atau diinvestasikan melalui pasar modal. Melalui investasi tersebut, maka sejumlah atau sebagian sumber modal yang dimiliki masyarakat tadi menjadi salah satu faktor produksi yang disebut faktor modal yang digunakan secara bersama-sama dengan faktor-faktor produksi lainnya, untuk menghasilkan barang dan jasa untuk dikonsumsi dikemudian hari (Dadjim dan Herlina, 2013). Dengan demikian nilai waktu dari uang sumber-sumber modal dan produktivitas atas penggunaan faktor-faktor produksi tersebut, merupakan dua unsur yang saling berhubungan secara timbal balik. Hubungan yang dimaksud sebagai akibat adanya penawaran sumber-sumber modal dari masyarakat yang memiliki tabungan, sedangkan permintaan berasal dari pihak-pihak yang mencari 15

keuntungan dengan memamfaatkan tabungan masyarakat tersebut dalam kegiatan usaha bisnis atau proyek untuk menghasilkan barang atau jasa yang dibutuhkan masyarakat banyak. Dengan menggunakan social opportunity cost, untuk menilai benefit dan biaya dalam aktivitas bisnis atau proyek, kepentingan dari dua pihak dapat diketahui secara pasti. Social opportunity cost merupakan benefit yang dikorbankan karena sejumlah faktor modal digunakan untuk kegiatan lain, dan besarnya benefit tersebut merupakan biaya modal bagi mereka yang menggunakannya dalam suatu kegiatan usaha (Dadjim dan Herlina, 2013). Penggunaan opportunity cost menjadi sangat penting dalam menilai besarnya perbedaan benefit yang dihasilkan proyek dengan biaya yang dikeluarkan, karena inti utama dari pada analisis investasi modal dalam proyek untuk mengetahui apakah proyek tadi memberikan benefit lebih besar dari biaya selama jangkan waktu periode tertentu, sehubungan dengan rencana investasi tersebut. Untuk mengetahui perbedaan yang dimaksud, pemilik modal harus menghitung besarnya arus benefit dan biaya tiap tahun selama umur proyek, dan membandingkan kedua faktor tersebut. Kemudian total hasil nilai perbedaan kedua faktor tadi dibandingkan dengan total nilai yang diperoleh sekarang seandainya sumber-sumber modal yang dimaksud tidak diinvestasikan dalam proyek, apakah lebih kecil, sama atau lebih besar nilainya dibandingkan dengan nilai tingkat bunga yang terjadi di pasar modal (Dadjim dan Herlina, 2013). Oleh karena itu dengan tingkat bunga yang berlaku di pasar modal akan memungkinkan untuk menghitung dan membandingkan arus benefit dan biaya dari suatu proyek selama jangka waktu periode tertentu, yaitu dengan menerapkan tingkat bunga tersebut melalui proses yang disebut discounting. Yang dimaksud dengan discounting dalam hal ini, yaitu discount factor yang digunakan tiap tahun berdasarkan tingkat bunga yang berlaku dipasar modal yang diasumsikan untuk dibayar dan atau akan dapat dibayar (Dadjim dan Herlina, 2013). 2.2.2 Penerapan Discount Factor Dalam Mencari atau Menghitung Time Value of Money Untuk menghitung time value of money ini, maka akan dibicarakan tentang penerapan discounting factor sehubungan dengan evaluasi investasi modal dalam 16

proyek atau bisnis yang akan dilakukan, sebagaimana diuraikan dibawah ini : 1. Discount Factor Penggunaan discount factor untuk mencari Present Value (P) dapat dilakukan jika diketahui F, i, n. Dengan kata lain discount factor digunakan untuk menghitung nilai uang pada saat sekarang (present value), jika diketahui jumlah arus penerimaan dan atau pengeluaran dimasa-masa akan datang dalam jangka suatu periode tertentu. Rumus : P = Fi (2.1) ( 1 + i ) n Keterangan : F = Jumlah modal pada akhir periode tertentu (future) P = Jumlah modal pokok sekarang (present) i = Tingkat bunga yang berlaku tiap tahun n = Jangka waktu 2. Present Worth/Value of an Annuity Factor Mencari nilai sekarang (P) dari penjumlahan tetap yang sama besarnya yang dibayar atau diterima pada setiap akhir tahun, selama jangka waktu suatu periode tertentu. Dalam hgal ini P dapat dicari, apabila A, i, dan n diketahui. Rumus : P = A (1 + i ) n 1. (2.2) i(1 + i ) n Keterangan : A = Jumlah penerimaan/pembayaran tiap tahun sama P = Modal pokok sekarang i = Tingkat bunga yang berlaku tiap tahun n = Jangka waktu 3. Capital Recovery Factor Untuk mencari besarnya anuitas (A), dapat dihitung jika diketahui P, n, dan i. Anuitas adalah jumlah tetap yang harus dibayar atau diterima tiap 17

akhir tahun selama jangka waktu suatu periode tertentu. Umumnya capital recovery factor digunakan dalam menghitung jumlah angsuran pinjaman pokok dan bunga yang harus dibayar oleh peminjam bank, sehubungan dengan adanya pinjaman uang dari bank tersebut. Rumus : A = P i (1 + i ) n (2.3) (1 + i ) n - 1 Keterangan : A = Jumlah penerimaan/pembayaran tiap tahun sama P = Modal pokok sekarang i = Tingkat bunga yang berlaku tiap tahun n = Jangka waktu 4. Compounding Factor Compounding factor digunakan untuk mencari nilai F (Future Value), jika diketahui P, n, dan i. Rumus : F = P ( 1 + i ) n.. (2.4) Keterangan : F = Jumlah modal pada akhir periode tertentu (future) P = Jumlah modal pokok sekarang (present) i = Tingkat bunga yang berlaku tiap tahun n = Jangka waktu 5. Compounding Factor for 1 per annum Untuk mencari besarnya F, apabila jumlah yang diterima/dibayarkan tiap tahun selama jangka waktu tertentu jumlahnya sama tiap tahun, tetapi dalam hal ini penerimaan/pembayaran tiap tahun yang dimaksud dilakukan sekaligus pada akhir jangka waktu yang telah disepakati oleh pihak-pihak yang bersangkutan. Besarnya nilai F yang dimaksud, dapat dihitung apabila besarnya nilai A, n, dan i diketahui. Rumus : F = A {(1 + i ) n -1} (2.5) i 18

Keterangan : F = Jumlah modal pada akhir periode tertentu (future) A = Jumlah penerimaan/pembayaran tiap tahun sama i = Tingkat bunga yang berlaku tiap tahun n = Jangka waktu 6. Sinking Fund Factor Untuk mencari berapa jumlah uang tiap awal tahun yang besarnya sama untuk didepositkan ke bank, agar seseorang pada akhir suatu periode tertentu mendapatkan sejumlah uang yang tertentu yang didinginkan. Jumlah yang didepositkan tiap awal tahun adalah sama (annuity), dan dapat dicari bila i dan F diketahui. Rumus : A = Fi. (2.6) ( 1 + i ) n - 1 Keterangan : F = Jumlah uang yang diinginkan pada akhir tahun periode tertentu sesudah beberapa tahun. (misalkan sesudah 4 tahun) A = Jumlah penerimaan/pembayaran tiap tahun sama i = Tingkat bunga yang berlaku tiap tahun n = Jangka waktu 7. Mencari besarnya bunga ( i ) Besarnya bunga dapat dicari apabila P, F, dan n diketahui, yaitu dengan menggunakan rumus : F = P ( F/P ) i n. (2.7) 2.2.3 Analisa dan Peramalan Analisa dan peramalan dilakukan untuk keperluan melihat peluang pemasaran yang tersedia dan menentukan sebagian yang akan menjadi peluang pemasaran untuk proyek yang diusulkan. Analisa dan peramalan untuk tahuntahun berikutnya, dapat dilakukan setelah data-data yang diperlukan untuk analisa dapat dkumpulkan. Analisa ini sangat penting untuk membuat kajian analisa 19

finansial. Dalam analisa finansial, peramalan keuntungan pada tahun-tahun berikutnya sangat memegang peranan untuk analisa present value dari keuntungan-keuntungan tersebut. Selain untuk keperluan tersebut, analisa peramalan pendapatan pada tahun-tahun ke depan diperlukan bagi investor untuk dapat mengambil keputusan-keputusan yang penting dalam investasi. Karena dapat menentukan keuntungan yang akan dicapai, maka akan terlihat jelas besarnya ratio/perbandingan biaya dengan benefit/keuntungan. Penguasaan dan kesesuaian pemilihan metode peramalan akan sangat penting dalam keberhasilan dalam menganalisa data yang ada. Meramalkan nilai suatu variable perlu diketahui sifat dan perilaku variable tersebut di waktu sekrang dan lampau. Salah satu metode yang dapat digunakan adalah metode time series. Beberapa metode yang terangkum dalam metode time series adalah : a. Metode Trend Linear b. Metode Trend Kuadratik c. Metode Trend Eksponential Penjelasan dari masing-masing metode tersebut adalah sebagai berikut : a. Metode Trend Linear Metode ini digunakan jika scater diagram di masa lalu yang tersedia cenderung merupakan garis lurus. Fungsi perrsamaan dari metode ini adalah : Y = a + bx.. (2.8) Koefisen a dan b dapat diperoleh dengan : a = Y: n... (2.9) b = XY : X (2.10) jika X = 0 Keterangan : Y = variabel permintaan n = jumlah data X = variable tahun b. Metode Trend Kuadratik Metode ini digunakan jika scatter diagram dari masa lalu yang tersedia cenderung berbentuk parabola. 20

Fungsi persamaan dari metode ini adalah : Y = a + bx + cx 2. (2.11) Koefisien a, b, dan c diperoleh dengan : a = ( Y c X ) n (2.12) b = XY X (2.13) c = [ n X Y ( X )( Y)] [n X ( X ) ] (2.14) Jika X = 0 c. Metode Trend Eksponential Metode ini digunakan jika data yang tgersedia cenderung naik turun dengan perbedaan yang terlalu banyak, tetapi secra keseluruhan cenderung naik. Fungsi persamaan dari metode ini adalah : Y 1 = ab x. (2.15) Yang dapat diubah dalam fungsi logaritma : Log Y 1 = log a + ( log b ) x. (2.16) Jika X = 0, maka koefisien a dan b dapat dicari dengan : Log a = log y n. (2.17) Log b = [ (x. log y)] X. (2.18) Sedangkan hasil peramalan dilakukan dengan mencari anti logaritma dari hasil peramalan dengan fungsi logaritma tersebut. Trend yang paling tepat adalah yang memberikan nilai MAPE dan MAD yang terkecil. - MAPE (Mean Absolute Persentage Error) Merupakan nilai mutlak persentase rata-rata kesalahan dimana nilai ini mengukur ketelitian dari kelayakan nilai time series. Adapun rumus MAPE adalh sebagai berikut : MAPE = / Yt 0 Keterangan : Y = nilai aktual Ỳ = nilai estimasi x 100 (2.19) 21

n = jumlah data - MAD ( Mean Absolute Deviation ) Merupakan nilai mutlak rata-rata simpangan, dimana nilai mengukur ketepatan dari nilai time series. Rumus MAD adalah sebagai berikut : MAD = (2.20) Keterangan : Y = nilai aktual Ỳ = nilai estimasi n = jumlah data 2.2.4 Metode-metode Kriteria Penilaian Investasi Untuk menganalisis atau mengevaluasi investasi modal dalam suatu proyek tertentu, apakah menguntungkan atau tidak menguntungkan, dilakukan dengan metode analisis finansial berdasarkan arus biaya dan benefit. Yang dimaksud dengan metode atau kriteria penilaian investasi adalah bentuk model yang digunakan untuk menilai apakah suatu investasi modal yang akan dilakukan pada suatu proyek atau bisnis layak atau tidak, dilihat dari kemampuan proyek menghasilkan keuntungan bersih tiap tahun (Dadjim dan Herlina, 2013). Adapun metode yang dimaksud, terdiri dari : a. Net Present Value (NPV) b. Benefit Cost Ratio (BCR) c. Internal Rate of Return (IRR) a. Net Present Value (NPV) Net Present Value (NPV) didasarkan pada konsep mendiskonto seluruh aliran kas ke nilai sekarang. Dengan mendiskonto semua aliran kas masuk dan kas keluar selama umur proyek ke nilai sekarang. Kemudian menghitung angka netto maka akan diketahui selisihnya dengan memakai dasar yang sama, yaitu harga saat ini. Berarti sekaligus dua hal yang sudah diperhatikan, yaitu faktor nilai waktu dari uang dan besar aliran kas 22

masuk dan keluar (Soeharto, 1997). Suatu cash flow investasi tidak selalu dapat diperoleh secara lengkap, yaitu terdiri dari cash in dan cash out, tetapi mungkin saja hanya dapat diukur langsung aspek biayanya saja atau benefitnya saja (Giatman, 2006). Cash flow yang benefit saja perhitungannya disebut dengan Present Worth of Benefit (PWB), sedangkan jika yang diperhitungkan hanya cash out (cost) disebut dengan Present Worth of Cost (PWC). Sementara itu, NPV diperoleh dari PWB-PWC. Untuk mendapatkan nilai PWB, PWC, dan NPV dipakai formula umum sebagai berikut : PWB = Cb (FPB) (2.21) PWC = Cc (FPB) (2.22) NPV = PWB PWC.. (2.23) Keterangan: NPV = Net Present Value PWB = Present Worth of Benefit PWC = Present Worth of Cost Cb = Cash Flow Benefit Cc = Cash Flow Cost n = Umur investasi t = Periode waktu FPB = Faktor bunga present Untuk mengetahui apakah rencana suatu investasi tersebut layak atau tidak, diperlukan suatu ukuran / kriteria tertentu dalam metode NPV, yaitu: NPV 0 Artinya investasi akan menguntungkan / layak NPV < 0 Artinya investasi tidak menguntungkan / tidak layak b. Benefit Cost Ratio (BCR) Penggunaan Benefit Cost Ratio (BCR) sangat sering digunakan dalam mengevaluasi proyek-proyek untuk kepentingan umum atau sektor 23

publik. Dalam hal ini penekanannya ditujukan pada benefit bagi kepentingan umum dan bukan kepentingan finansial perusahaan. Prinsip dasar metode ini adalah mencari indeks yang menggambarkan tingkat efektifitas pemanfaatan biaya terhadap mamfaat yang diperoleh (Soeharto, 1997). Indeks ini dikenal sebagai indeks Benefit Cost Ratio, yang secara matematis dirumuskan sebagai berikut: BCR =.. (2.24) Keterangan: BCR = Perbandingan manfaat terhadap biaya (Benefit Cost Ratio) PWB = Present Worth of Benefit atau nilai sekarang benefit PWC = Present Worth of Cost Untuk mengetahui apakah suatu rencana investasi layak atau tidak setelah melalui metode ini adalah : BCR 1 BCR < 1 Artinya investasi layak Artinya investasi tidak layak. c. Internal Rate of Return (IRR) IRR atau Internal Rate of Return atau arus pengembalian internal adalah arus pengembalian yang menghasilkan NPV aliran kas masuk = NPV aliran kas keluar. Pada metode IRR yang akan dicari adalah suku bunganya disaat NPV sama dengan nol (Soeharto, 1997). Untuk mendapatkan IRR dilakukan dengan mencari besarnya NPV dengan memberikan nilai i variabel (berubah-ubah) sedemikian rupa sehingga diperoleh suatu nilai i saat NPV mendekati nol yaitu NPV(+) dan nilai NPV(-), dengan cara coba-coba (trial and error). Jika telah diperoleh nilai NPV(+), NPV(-) tersebut diasumsikan nilai diantaranya sebagai garis lurus, selanjutnya dilakukan interpolasi untuk mendapatkan IRR. Secara matematis dirumuskan sebagai berikut: IRR = inpv + (inpv inpv ).. (2.25) 24

Keterangan: IRR = Internal Rate of Return yang akan dicari inpv - = suku bunga negatif inpv + = suku bunga positif NPV - = Net Present Value dengan hasil negatif NPV + = Net Present Value dengan hasil positif Untuk mengetahui apakah suatu rencana investasi layak atau tidak setelah melalui metode ini adalah : IRR MARR, investasi layak IRR < MARR< investasi tidak layak Dimana MARR adalah Minimum Atraractive Rate of Return 2.3 Analisa Sensitivitas Apabila akan merencanakan suatu proyek, semua biaya akan dikeluarkan dan benefit yang diperoleh tiap tahun semuanya diperhatikan berdasarkan data yang diperoleh dari proyek yang sudah ada atau dari teori yang berhubungan dengan proyek yang direncanakan. Dengan demikian mungkin saja terjadi kekeliruan atau ketidaktepatan perkiraan biaya dan benefit yang telah disusun, untuk itu perlu adanya analisa sensitivitas. Dengan mengambil perkiraan bahwa bagaimana sebenarnya jika terjadi hal-hal sebagai berikut : a. Jika biaya (cost) bertambah 10% dan pendapatan (benefit) tetap b. Jika biaya (cost) tetap dan pendapatan (benefit) berkurang 10% c. Jika biaya (cost) bertambah 10% dan pendapatan (benefit) berkurang 10% Analisa ini akan memberikan gambaran sejauh mana suatu keputusan akan cukup kuat berhadapan dengan perubahan faktor-faktor atau parameterparameter yang mempengaruhinya (Pujawan, 1995). 25

2.4 Biaya-biaya Biaya yang akan dihitung di sini adalah biaya perkiraan (predictive cost) yaitu perkiraan biaya yang akan dikeluarkan bila kegiatan itu dilaksanakan. Biaya-biaya yang akan dihitung antara lain : 1. Biaya investasi (Investment cost), yaitu biaya yang ditanamkan dalam rangka menyiapkan kebutuhan usaha untuk siap beroperasi dengan baik. Biaya ini biasanya dikeluarkan pada awal-awal kegiatan usaha dalam jumlah yang relatif besar dan berdampak jangka panjang untuk kesinambungan usaha tersebut. 2. Biaya pengembalian dana pinjaman, yaitu biaya yang dikeluarkan untuk kompensasi nilai uang yang dipinjam terhadap waktu kepada pihak yang memberikan pinjaman. Biaya ini besarnya tergantung dari jumlah uang pinjaman, suku bunga pinjaman, dan lamanya pengembalian. 3. Pajak penjualan properti merupakan pajak yang dikenakan oleh pemerintah, baik dalam bentuk pajak bumi dan bangunan ataupun pajak yang dikenakan sewaktu transaksi properti dilakukan. Pajak-pajak yang terkait dengan penjualan properti dari penjual (baik developer maupun penjual properti bekas) kepada pembeli (pemakai langsung dan tidak untuk dijual kembali), paling tidak ada dua jenis : Pajak Penghasilan (PPh) Final dan Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Apabila properti yang dijual tersebut termasuk properti yang dikategorikan sebagai barang mewah, maka akan dikenakan Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM). Pajak Penghasilan yang bersifat final atas peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan akan dikenakan kepada penjual dari hak tersebut. Sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 71 tahun 2008, atas penghasilan sehubungan dengan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ini dikenakan PPh Final sebesar 5% dari jumlah bruto nilai pengalihan. Sedangkan pengalihan hak atas Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh WP yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenakan PPh Final sebesar 1% dari nilai pengalihan. 26

4. Biaya Modal (Cost of Capital) Menurut Soeharto (1997) biaya modal adalah biaya rata-rata tertimbang atau weighted average cost of capital (WACC) dari maisng-masing sumber. Definisi WACC adalah tingkat keuntungan rata-rata tertimbang perusahaan yang diinginkan investor. Bila perusahaan hanya memakai dana pinjaman dari bank untuk membiayai proyek, maka biaya modalnya adalah biaya yang timbul karena pinjaman tersebut. Sedangkan bila berasal dari modal campuran hutang dan ekuitas, maka biaya modal ratarata tertimbang dihitung dengan rumus sebagai berikut : WACC = ( Wh x Kh ) + ( We x Ke ). (2.26) Dimana : WACC = Rata-rata biaya modal tertimbang Wh = Persentase bobot hutang dalam struktur pembiayaan Kh = Biaya hutang We = Persentase bobot dana sendiri dalam struktur pembiayaan Ke = Biaya modal dana sendiri 27