BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Harga tanah adalah penilaian atas nilai tanah yang diukur berdasarkan harga nominal dalam satuan uang untuk satu satuan luas tertentu pada pasaran lahan. Harga tanah merupakan salah satu refleksi dari nilai tanah dan sering digunakan sebagai indeks bagi nilai. Nilai tanah itu sendiri mempunyai pengertin yaitu suatu penilaian atas lahan didasarkan pada kemampuan lahan secara ekonomis dalam hubungannya dengan produktivitas dan strategi ekonominya. Harga sebidang tanah ditentukan oleh jenis kegiatan yang ditempatkan diatasnya, dan terwujud dalam bentuk penggunaan tanah. Suatu bidang tanah yang berpotensi tinggi untuk menghasilkan produksi yang tinggi, misalnya untuk penempatan industri, pusat perdagangan, perkantoran, akan dinilai lebih tinggi dari tanah yang dipakai untuk aktivitas yang kurang produktif. Apabila pola ini mengikuti kecenderungan tersebut, maka keadaan itu akan menunjukkan pola tingkatan harga tanah yang semakin tinggi kedaerah yang mendekati lokasi aktivitas-aktivitas produksi. Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia, sesuai dengan mandat yang diberikan oleh Peraturan Presiden Nomor 10 Tahun 2006, menyelenggarakan kebijakan dan pengelolaan pertanahan secara nasional, regional dan sektoral, termasuk di dalamnya dalam hal pelaksanaan survey dan pemetaan potensi tanah. Persoalan riil di lapangan yang dihadapi adalah masih terdapat berbagai masalah dalam masyarakat dan penyelenggaraan administrasi negara yang berkenaan dengan nilai dan penilaian aset, baik aset privat maupun publik, yaitu belum adanya sistem penilaian tanah dan atau properti yang mencerminkan nilai atau harga pasar nyata, sehingga menciptakan pasar tanah dan properti yang sehat dan transparan dan mencerminkan keadilan dalam memperoleh penilaian atas kepemilikan tanah secara obyektif dan transparan, baik untuk transaksi-transaksi pertanahan (jual beli, agunan, asuransi, sewa-kontrak, dan sebagainya), pembayaran pajak, maupun dalam perolehan kompensasiatau ganti kerugian akibat pengadaan tanah untuk kepentingan umum. 1
Metode penilaian tanah yang digunakan oleh Badan Pertanahan Nasional untuk pembuatan Peta Zona Nilai Tanah adalah metode penilaian tanah secara massal untuk tanah yang belum terbangun atau tanah yang dapat dipertimbangkan sebagai tanah kosong dengan menggunakan prosedur perbandingan penjualan (sales comparison). Dengan metode ini cara penentuan nilai tanah dilakukan dengan membandingkan antara objek yang akan dinilai dengan objek lain yang sejenis di sekitarnya yang telah diketahui nilai jualnya dengan memberikan penyesuaian atas perbedaan kondisi yang diperbandingkan yang dipandang perlu. Besarnya nilai yang diberikan untuk penyesuaian dalam disiplin ilmu penilaian dikenal sebagai nilai adjustment. Selain metode penilaian massal pendekatan data pasar untuk penilaian tanah juga dapat dilakukan dengan menggunakan metode penilaian otomatis, seperti dengan menggunakan regresi linier berganda dan jaringan syaraf tiruan. Regresi berganda merupakan metode penilaian otomatis yang didasarkan pada uji statistik, sedangkan jaringan syaraf tiruan digunakan untuk mengetahui faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah. Jaringan syaraf tiruan lebih ditujukan untuk melakukan pendekatan pola dalam memecahkan masalah yang berkaitan dengan nilai tanah karena salah satu karakteristik dari jaringan syaraf tiruan adalah dapat menyelesaikan permasalahan yang tidak memiliki formula matematis pasti. Mengingat bahwa karakteristik nilai tanah cenderung tidak linier dan mempunyai multikolinieritas yang tinggi, model nilai tanah dengan metode jaringan syaraf tiruan dimungkinkan tidak dapat mewakili kenyataan di lapangan secara akurat. 1.2 Perumusan Masalah 1.2.1 Identifikasi Masalah Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia selaku lembaga yang melakukan pengelolaan pertanahan secara nasional, regional dan sektoral, termasuk di dalamnya dalam hal pelaksanaan survey dan pemetaan potensi tanah.menggunakan metode penilaian massal untuk membuat peta zona nilai tanah yang merupakan gmbaran dari nilai dan potensi tanah di suatu wilayah. Namun metode penilaian massal ini belum 2
mampu untuk memberikan nilai harga tanah secara akurat yang mewakili nilai tanah secara riil. Jaringan Syaraf Tiruan (JST) memiliki keunggulan dalam menyelesaikan masalah yang mengandung ketidakpastian, ketidaktepatan dan kebenaran parsial (Kusumadewi, 2006). Komputasi JST menggunakan pendekatan pengenalan pola dalam memecahkan masalah. Salah satu sifat JST adalah tidak linier dan dapat menyelesaikan permasalahan yang tidak memiliki formula matematis pasti. Metode JST telah dikembangkan di berbagai bidang, seperti Ekonomi dan Bisnis, manajemen, analisis data saham, dan lain sebagainya. Dalam penelitian ini metode JST digunakan untuk pemodelan nilai tanah sebagai salah satu alternatif metode penilaian tanah otomatis untuk melengkapi metode penilaian massal yang digunakan oleh Badan Pertanahan Nasional. Dalam penilaian tanah, faktor lokasi adalah variabel yang sangat mempengaruhi nilai tanah. Variabel lokasi merupakan letak relatif suatu bidang tanah terhadap suatu acuan tertentu, seperti pusat perdagangan, fasilitas umum, jalan utama, dan lain-lain. Letak relatif tersebut dapat didefinisikan sebagai jarak suatu bidang tanah terhadap acuan tersebut. Untuk melakukan pengukuran jarak bidang tanah ke suatu acuan tertentu sebagai variabel utama dalam pemodelan nilai tanah dapat dilakukan dengan memanfaaatkan Teknologi Sistem Informasi Geografis (SIG) menggunakan fasilitas analisis spasial. Analisis spasial untuk variabel lokasi tersebut secara otomatis dapat dilakukan dengan menggunakan bantuan komputer dengan teknologi SIG. Mengingat karakteristik nilai tanah yang bersifat multikolinier dan tidak linier, maka metode Jaringan Syaraf Tiruan yang memiliki keunggulan dalam menyelesaikan masalah yang tidak linier dengan pendekatan pengenalan pola diusulkan sebagai alternatif untuk melengkapi metode penilaian massal yang saat ini digunakan. 3
Kualitas dari Peta Zona Nilai Tanah yang dihasilkan dari pemodelan penilaian tanah dengan metode Jaringan Syaraf Tiruan ini akan dipengaruhi oleh: 1. Kualitas hasil dan keakuratan dari setiap tahap pemodelan yang dilakukan, yaitu meliputi: a. Tahap penentuan variabel yang digunakan b. Tahap pengukuran variabel c. Tahap pemodelan dan analisis model 2. Ketepatan pemilihan variabel yang digunakan. Variabel yang digunakan harus lengkap dapat merepresentasikan seluruh karakteristik sistem yang dimodelkan dan dapat terukur dengan baik. 3. Kualitas dari model Jaringan Syaraf Tiruan (JST) yang digunakan. Dalam penelitian ini model Jaringan Syaraf Tiruan menggunakan pendekatan adaptif dengan cara memberikan umpan balik kesalahan untuk merumuskan hubungan antara variabel input dengan variabel outputnya. Beberapa karakteristik metode jaringan syaraf tiruan adalah sebagai berikut: a. JST bersifat adaptif, mempunya kemampuan untuk belajar ketika informasi baru diberikan. b. JST dapat mengenal pola data yang sulit, samar-samar dan tidak menyentuh. c. Kompleksitas proses dalam jaringan, terutama pada lapisan tersembunyi. 1.2.2 Batasan Masalah Batasan masalah dalam penelitian ini adalah sebagai berikut: 1. Variabel nilai tanah yang digunakan untuk pemodelan dibatasi pada variabel lokasi sebagai variabel eksogen yang meliputi jarak bidang tanah ke jalan, jarak bidang tanah ke fasilitas umum, dan jarak bidang tanah ke pusat perdagangan. Variabel nilai tanah lainnya adalah variabel yang bersifat endogen, yaitu lebar sisi depan bidang tanah, lebar jalan di depan bidang tanah dan luas bidang tanah. 2. Dalam penelitian ini pemodelan nilai tanah dilakukan menggunakan metode regresi linier berganda dan jaringan syaraf tiruan. 4
3. Wilayah studi kasus penelitian adalah meliputi wilayah Kota Bandung, Kecamatan Regol yang terdiri dari 7 (tujuh) kelurahan, yaitu: 1) Kelurahan Pasirluyu 2) Kelurahan Ciseureuh 3) Kelurahan Cigereleng 4) Kelurahan Ciateul 5) Kelurahan Pungkur 6) Kelurahan Balonggede 7) Kelurahan Ancol 4. Kecamatan Regol dipilih sebagai wilayang studi karena beberapa pertimbangan praktis sebagai berikut: 1) Secara geografis Kecamatan Regol terletak di pusat Kota Bandung, jadi dimungkinkan nilai tanah lebih variatif 2) Pertimbangan kemudahan pengambilan sampel data yang dibutuhkan. 1.2.3 Perumusan Masalah Penelitian Berdasarkan identifikasi masalah dan batasan masalah di atas maka dirumuskan masalah penelitian sebagai berikut: 1. Bagaimana karakterisitik nilai tanah terhadap variabel lokasi meliputi jarak bidang tanah ke jalan, jarak bidang tanah ke fasilitas umum, dan jarak bidang tanah ke pusat perdagangan serta karakteristik nilai tanah terhadap variabel endogen yang meliputi lebar sisi depan bidang tanah, lebar jalan di depan bidang tanah dan luas bidang tanah dan berapa nilai signifikansi masing-masing variabel tersebut? 2. Bagaimana model regresi berganda dan model jaringan syaraf tiruan merepresentasikan nilai tanah di Kecamatan Regol? 3. Bagaimana hasil penerapan model regresi berganda dan model jaringan syaraf tiruan untuk memprediksi nilai tanah di Kecamatan Regol dalam pembuatan Peta Zona Nilai Tanah berdasarkan analisis secara visual. 5
1.3 Tujuan Penelitian 1. Tujuan penelitian ini yaitu menghasilkan model nilai tanah menggunakan regresi berganda dan jaringan syaraf tiruan. 2. Membandingkan modelnilai tanah regresi berganda dengan model jaringan syaraf tiruan dalam memprediksi nilai tanah di Kecamatan Regol. 1.4 Manfaat Penelitian 1. Metode penilaian tanah menggunakan JST yang telah dikembangkan dalam penelitian ini diharapkan mampu memberikan alternatif sebagai metode penilaian tanah untuk melengkapi metode penilaian massal. 2. Metode pemodelan nilai tanah otomatis menggunakan JST diharapkan mampu menghasilkan prediksi nilai tanah yang lebih mewakili harga pasar. 3. Peta Zona Nilai Tanah yang dihasilkan dengan menggunakan pemodelan penilaian tanah dengan metode jaringan syaraf tiruan diharapkan mampu memberikan gambaran nilai tanah yang lebih mendekati kenyataan di lapangan. 1.5 Metodologi Metodologi penelitian secara garis besar dapat dilihat pada Gambar I-1 dengan penjelasan sebagai berikut: 1. Persiapan Tahap persiapan meliputi antara lain studi literatur yakni mengumpulkan dan mendapatkan informasi yang dibutuhkan berkenaan dengan topik penelitian dan penelitian sejenis sebelumnya. Disamping itu juga dilakukan pengadaan peralatan berupa perangkat keras dan lunak serta peralatan pendukung lainnya. Selanjutnya dilakukan penentuan lokasi penelitian dan variabel yang berpengaruh terhadap nilai tanah berdasarkan hasil studi literatur. 2. Pengumpulan Data Jenis data yang diperlukan dalam penelitian ini sesuai dengan variabel yang digunakan dalam pemodelan antara lain data nilai tanah, jarak centroid dari variabel penelitian ke data sampel, jarak buffer, lebar jalan, lebar sisi depan dan luas tanah yang dieroleh dengan melakukan analisis spasial. Data 6
penelitian ini sebagian besar diperoleh dari peneliti sebelumnya (Nur'aini, 2011) dan juga dari Kantor Pertanahan Kota Bandung. 3. Pengolahan Data Pengolahan dibagi menjadi dua bagian yaitu pengolahan data dengan metode regresi berganda dan pengolahan data dengan jaringan syaraf tiruan. Tahapan pengolahan data yang dilakukan adalah sebagai berikut: 1. Pemodelan Tahapan pemodelan ini diawali dengan seleksi variabel yang signifikan mempengaruhi nilai tanah dan selanjutnya dilakukan serangkaian pengujian model untuk mendapatkan model yang akurat untuk memprediksi nilai tanah di wilayah penelitian. 2. Validasi Model Nilai Tanah Model nilai tanah dari kedua metode kemudian diterapkan pada data uji dan dilakukan perhitungannilai Price Related Differential (PRD) dan Coefficient of Dispertion (COD) yang merupakan parameter validasi model nilai tanah dalam penelitian ini. 3. Penerapan model nilai tanah Model nilai tanah dari kedua metode kemudian diterapkan untuk membuat Peta Zona Nilai Tanah (ZNT). 4. Analisis hasil penelitian Analisis dilakukan dengan cara membandingkan model nilai tanah regresi berganda dengan model nilai tanah jaringan syaraf tiruan. 5. Kesimpulan Pada tahap akhir dilakukan pengambilan kesimpulan yang merupakan perumusan hasil penelitian. Selain itu disampaikan saran-saran perbaikan di masa mendatang. 7
Gambar I-1Metodologi Penelitian 8
1.6 Sistematika Penulisan Sistematika penulisan tugas akhir ini adalah sebagai berikut: BAB I PENDAHULUAN Pada bab ini akan menjelaskan latar belakang penelitian, perumusan masalah, tujuan penelitian, manfaat penelitian dan sistematika penulisan. BAB IITINJAUAN PUSTAKA Bab ini berisi tinjauan literatur tentang penelitian sejenis yang pernah dilakukan, konsep nilai tanah, faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah, dan metode penilaian tanah otomatis menggunakan regresi linier berganda dan jaringan syaraf tiruan. BAB III PELAKSANAAN PENELITIAN Bab ini akan membahas proses kegiatan yang dilakukan dalam penelitian yang mencakup tahapan penelitian dan penjelasan proses yang dilakukan pada tiap tahapan kegiatan tersebut beserta hasil yang diperoleh pada setiap tahapan kegiatan tersebut. BAB IVANALISIS Pada bab ini akan dipaparkan hasil dan analisis hasil pemodelan nilai tanah menggunakan metode regresi linier berganda dan jaringan syaraf tiruan. BAB VKESIMPULAN DAN SARAN Bab ini berisi kesimpulan dari penelitian ini berdasarkan hasil pengolahan dan analisis yang telah didapatkan dan saran-saran yang berkaitan dengan pelaksanaan penelitian yang dapat dijadikan pertimbangan untuk penelitian selanjutnya. 9