EVALUASI KELAYAKAN PROYEK PEMBANGUNAN GARUDA WISNU KENCANA DI KABUPATEN BADUNG BALI TUGAS AKHIR Oleh : A A Ngurah Gede Mahesmara 1104105055 JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS UDAYANA 2015
ABSTRAK Taman Budaya Garuda Wisnu Kencana (GWK) merupakan obyek wisata yang dibangun disebelah selatan Pulau Bali diatas bukit berkapur Desa Ungasan Kecamatan Kuta Selatan Kabupaten Badung. Patung Dewa Wisnu menunggangi garuda diatas bangunan pedestal akan berdiri setinggi 146 m di area ini. Dilengkapi dengan atraksi budaya sebagai pendukung diharapkan mampu meningkatkan kunjungan wisatawan baik lokal maupun domestik. Namun dalam proses realisasinya pada tahun 1999 mengalami kendala hingga proyek ini sempat terhenti hingga 13 tahun lamanya. Krisis moneter yang melanda negeri ini beberapa dekade lalu dianggap mengambil andil besar terhadap terhentinya pembangunan landmark pariwisata Pulau Bali ini. Namun, tahun 2014 pembangunan dilanjutkan kembali dengan menggandeng investor lokal PT. Alam Sutera Realty,Tbk. yang akan melanjutkan proyek ini hingga selesai. Apakah proyek pembangunan GWK saat ini layak untuk dikerjakan. Maka dibutuhkan suatu analisis ilmiah dengan memberi gambaran terhadap proyek ini 10 tahun kemudian dengan meninjau aspek pasar, teknis, dan finansial. Analisis time series merupakan suatu metode ramalan berdasarkan data pada keadaan masa lalu. Metode ini dipergunakan untuk peramalan kedatangan wisatawan dan besarnya cash in dan cash out di tahun mendatang dengan menghasil nilai-nilai kriteria investasi. Rencana Daerah Tata Ruang ( RDTR) Kabupaten Badung digunakan sebagai acuan dalam meninjau secara teknis letak Taman GWK ini. Hasil penelitian penulis memperoleh proyek ini layak untuk dikerjakan saat ini. Peningkatan kunjungan wisatawan dengan rata-rata 4% - 13% per tahun. Lokasi pendirian GWK secara teknis telah sesuai dengan RDTR Kabupaten Badung. Finansial dengan nilai Net Present Value (NPV) sebesar Rp. 380.777.934.195,- dan nilai Benefit Cost Ratio (BCR) 2,344. Nilai Internal Rate of Return (IRR) diperoleh sebesar 71,91% dengan Payback Period dalam jangka waktu 2 tahun 7 bulan. Dengan analisis sensitivitas skenario pendapatan menurun sebesar 0,7 x dan skenario pengeluaran operasional meningkat 4 x proyek ini menjadi tidak layak. Kata kunci: objek wisata, evaluasi proyek, aspek pasar, aspek teknis, aspek finansial. iv
UCAPAN TERIMA KASIH Puji Syukur penulis panjatkan kehadapan Tuhan Yang Maha Esa, karena atas berkat rahmat-nyalah penulis dapat menyelesaikan Tugas Akhir ini, yang berjudul Evaluasi Kelayakan Proyek Pembangunan Pedestal Garuda Wisnu Kencana Di Kabupaten Badung. Tersusunnya Tugas Akhir ini adalah berkat bantuan dan bimbingan dari berbagai pihak. Untuk itu melalui kesempatan ini penulis mengucapkan terima kasih kepada Bapak Ir. Nyoman Martha Jaya, Mconst. Mgt., Ph.D., GC Inst CES dan Ir. I Putu Darma Warsika, Msc., MM. selaku pembimbing yang telah banyak memberikan bimbingan dan pengertian kepada penulis. Pada kesempatan ini penulis juga mengucapkan terima kasih kepada kedua orang tua, keluarga, saudara yang mendampingi disaat penyusunan tugas akhir ini. Tidak lupa juga temanteman Sipil 2011, Boxer UNUD, Skyl16ht, Elucidator Crew, Gymholic Palapa, dan tidak dapat saya sebutkan satu persatu yang telah menyempatkan waktunya turut membantu, memberi saran, masukan dan komentator dalam menyelesaikan Tugas Akhir ini. Pada akhirnya penulis menyadari sepenuhnya bahwa Tugas Akhir ini masih jauh dari sempurna, untuk itu penulis mengharapkan kritik dan saran yang positif demi menyempurnakan Tugas Akhir ini. Denpasar, September 2015 Penulis v
DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL... i HALAMAN PERNYATAAN... ii SURAT KETERANGAN PEMBIMBING... iii ABSTRAK... iv UCAPAN TERIMA KASIH... v DAFTAR ISI... vi DAFTAR NOTASI... ix DAFTAR TABEL... x DAFTAR GAMBAR... xii DAFTAR LAMPIRAN... xiii BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang... 1 1.2 Rumusan Masalah... 3 1.3 Tujuan Penulisan... 3 1.4 Manfaat Penulisan... 3 1.5 Batasan Masalah... 3 BAB II TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Pengertian Proyek... 5 2.2 Evaluasi Kelayakan Proyek... 6 2.3 Aspek Pasar... 9 2.3.1 Permintaan dan Penawaran... 10 2.3.2 Strategi Pemasaran... 10 2.3.3 Proses Pengkajian Aspek Pasar... 12 2.3.3.1 Menilai Situasi... 12 2.3.3.2 Menyusun Strategi... 13 2.3.3.3 Mengumpulkan Data dan Informasi... 13 2.4 Aspek Teknis... 14 2.4.1 Lokasi Proyek... 14 2.4.1.1 Sumber Daya Lokal... 15 2.4.1.2 Segmen Pasar... 15 2.4.1.3 Tenaga Listrik dan Air... 16 2.4.1.4 Supply Tenaga Kerja... 16 2.4.1.5 Fasilitas Transportasi... 17 vi
2.4.2 Lay out... 17 2.5 Aspek Finansial... 18 2.5.1 Kriteria Penilaian Aspek Finansial... 19 2.5.1.1 Net Present Value (NPV)... 19 2.5.1.2 Internal Rate of Return... 20 2.5.1.3 Benefit Cost Ratio (BCR)... 21 2.5.1.4 Payback Period (PP)... 22 2.5.2 Pendapatan dan Proyeksi Pendapatan... 23 2.5.3 Analisis Sensitivitas... 23 2.6 Metode Ramalan... 24 2.7 Metode Teknik Pengumpulan Data... 26 BAB III METODOLOGI PENELITIAN 3.1 Lokasi Penelitian... 30 3.2 Kerangka Analisa... 30 3.3 Sumber Data-Data... 32 3.4 Analisis Aspek Pasar... 32 3.4.1 Pengumpulan Data... 32 3.4.2 Analisis Data... 32 3.4.3 Hasil Analisis... 33 3.5 Analisis Aspek Teknis... 33 3.5.1 Pengumpulan Data... 33 3.5.2 Analisis Data... 33 3.5.3 Hasil Analisis... 33 3.6 Analisis Finansial... 33 3.6.1 Pengumpulan Data... 33 3.6.2 Analisis Data... 34 3.6.3 Hasil Analisis... 34 BAB IV HASIL PEMBAHASAN 4.1 Gambaran Umum Proyek... 35 4.2 Aspek Pasar... 38 4.2.1 Potensi Pasar... 38 4.2.2 Pangsa Pasar... 47 4.2.3 Peramalan Permintaan...49 vii
4.2.4 Jumlah Kunjungan Wisatawan Pada Tahun 2017-2027...53 4.3 Aspek Teknis... 54 4.3.1 Ide Awal Pemilihan Lokasi... 54 4.3.2 Lokasi Proyek... 55 4.3.2.1 Segmen Pasar... 55 4.3.2.2 Tenaga Air dan Listrik... 56 4.3.2.3 Supply Tenaga Kerja... 56 4.3.2.4 Fasilitas Transportasi... 56 4.3.2.5 Iklim dan Keadaan Tanah... 58 4.3.3 Area Entrance GWK... 60 4.3.4 Pedestal dan Patung GWK... 62 4.3.5 Rencana Daerah Tata Ruang (RDTR)... 64 4.4 Aspek Finansial... 66 4.4.1 Biaya Sewa Tanah... 66 4.4.2 Biaya Konstruksi... 66 4.4.3 Modal... 68 4.4.4 Biaya Operasional & Pemeliharaan... 69 4.4.5 Depresiasi... 70 4.4.6 Pajak... 70 4.4.7 Inflasi... 70 4.4.8 Pendapatan dan Proyeksi Pendapatan... 72 4.4.8.1 Pendapatan... 72 4.4.8.2 Proyeksi Pendapatan... 73 4.4.9 Proyeksi Cash Flow... 75 4.4.10 Analisis Data... 75 4.4.10.1 Net Present Value (NPV)... 75 4.4.10.2 Benefit Cost Ratio (BCR)... 76 4.4.10.3 Internal Rate of Return (IRR)... 76 4.4.10.4 Payback Period (PP)... 76 4.4.10.5 Analisis Sensitivitas... 77 4.4.10.6 Analisis Kelayakan Investasi... 80 BAB V SIMPULAN DAN SARAN 5.1 Simpulan... 81 5.2 Saran... 82 DAFTAR PUSTAKA... 83 viii
DAFTAR NOTASI NPV= Net Present Value PWB = Present Worth of Benefit PWC = Present Worth of Cost Cb = Cash flow Benefit Cc = Cash flow Cost n = Umur Investasi FPB = Faktor Bunga Present t = Periode Waktu IO = Pengeluaran mula-mula P = Net Cash Flow, Pendapatan I = Tingkat diskon IR = Internal Rate (tingkat bunga) NPV = Net Present Value BCR = perbandingan manfaat terhadap biaya (benefit cost ratio) P = Investasi awal NCF = Net Cash Flow (pendapatan-pengeluaran) Np = lamanya periode pengembalian D = Jumlah terjual H = Harga satuan per unit Y = nilai observasi, nilai actual Ŷ = nilai trend X = variable waktu n = jumlah data Y = nilai actual, nilai trend ix
DAFTAR TABEL Tabel 4.1 Wisatawan Mancanegara tahun 2008-2013... 39 Tabel 4.2 Wisatawan Domestic tahun 2008-2013... 40 Tabel 4.3 Wisatawan melalui udara dan laut tahun 2013... 42 Tabel 4.4 Daftar Usaha Pariwisata Bali Tahun 2013... 43 Tabel 4.5 Jumlah Presentase Wisatawan Mancanegara yang langsung ke Bali per Bulan Dirinci Menurut Pemakaian Visa Tahun 2013... 44 Tabel 4.6 Visa on Arrival di Bali bulan Januari-Desember Tahun 2013... 45 Tabel 4.7 Wisatawan pengunjung singkat Garuda Wisnu Kencana... 46 Tabel 4.8 Perhitungan wisatawan mancanegara ke Bali Metode Trend Linier... 50 Tabel 4.9 Perbandingan Nilai Y dan Ŷ... 50 Tabel 4.10 Perhitungan wisatawan mancanegara ke Bali dengan Metode Trend Parabola (Kuadratik)... 51 Tabel 4.11 Perbandingan Nilai Y dan Ŷ... 51 Tabel 4.12 Perhitungan wisatawan mancanegara ke Bali dengan Metode Trend Exponential... 52 Tabel 4.13 Perbandingan Nilai Y dan Ŷ... 52 Tabel 4.14 Ketersediaan Tenaga Kerja di Kabupaten Badung Berdasarkan Pendidikan Tertinggi Yang Ditamatkan PadaTahun 2012... 58 Tabel 4.15 Panjang jalan di Kabupaten Badung berdasarkan lapisan tahun 2012... 59 Tabel 4.16 Kualitas jalan di Kabupaten Badung tahun 2012... 59 Tabel 4.17 Jumlah Kunjungan Wisatawan yang Datang Langsung ke Bali Melalui Udara dan Laut Tahun 2013... 60 Tabel 4.18 Sampel Harga Sewa Tanah Desa Ungasan Bukit... 62 Tabel 4.19 Rekapitulasi RAB Pembangunan Area Entrance GWK... 67 Tabel 4.20 Rekapitulasi RAB Pembangunan Pedestal GWK... 68 x
Tabel 4.21 Rekapitulasi Biaya operasional dan pemeliharaan tahun 2017... 69 Tabel 4.22 Peramalan Biaya Operasional dan pemeliharaan tahun 2017-2026... 69 Tabel 4.23 Laju Inflasi Kabupaten Badung Tahun 2009-2013... 70 Tabel 4.24 Tabel penghasilan parkir 3 tahun terakhir... 72 Tabel 4.25 Tabel Pendapatan Sewa Tempat Pada tahun 2013... 72 Tabel 4.26 Penghasilan Tiket Pengunjung wisatwan Mancanegara tahun 2016-2026... 73 Tabel 4.27 Penghasilan Tiket Pengunjung wisatwan Domestik tahun 2017-2026... 73 Tabel 4.28 Penghasilan Parkir Kendaraan tahun 2017-2026... 74 Tabel 4.29 Penghasilan Sewa Tempat pada tahun 2017-2026... 74 Tabel 4.30 Tabel Payback Period... 77 xi
DAFTAR GAMBAR Gambar 2.1 Diagram Teknik Sampling... 27 Gambar 3.1 Kerangka Penelitian... 30 Gambar 4.1 Pangsa Pasar Utama Wisatawan Manca Negara Tahun 2103... 47 Gambar 4.2 Perbandingan Pangsa Pasar Wisatawan Mancanegara Antar Benua Tahun 2013... 49 xii
DAFTAR LAMPIRAN LAMPIRAN A 1 Permalan Wisatawan... 84 LAMPIRAN A 2 Jumlah Kunjungan Wisatawan 2017-2026... 103 LAMPIRAN B 1 Ramalan Inflasi... 105 LAMPIRAN B 2 Biaya Oprasasional, Parkir & sewa Tempat... 111 LAMPIRAN C 1 Pendapatan Total 2017-2026... 114 LAMPIRAN D 1 Tabel Net Cash Flow... 115 LAMPIRAN D 2 Tabel Net Cash Flow lanjutan... 116 LAMPIRAN D 3 Tabel NPV, BCR & IRR... 117 LAMPIRAN E 1 Tabel Analisis Sensitivitas... 120 LAMPIRAN E 2 Diagram Analisis Sensitivitas... 160 LAMPIRAN F Master Plan... 161 xiii