BAB I PENDAHULUAN A. Latar belakang masalah Kebutuhan manusia didasari oleh tiga hal yaitu sandang, pangan, dan papan, karena hal itu dibutuhkan setiap saat bagi manusia untuk melangsungkan kehidupannya. Penelitian ini membahas salah satu faktor kebutuhan individu yang bisa dibilang besar tapi diperlukan yaitu tentang papan atau rumah. Kebutuhan akan rumah diperlukan karena sebagai tempat berteduh manusia. Rumah dibutuhkan oleh setiap lapisan masyarakat karena sudah menjadi kebutuhan primer untuk tempat berlindung. Rumah merupakan hal-hal yang sangat diperlukan oleh manusia sehingga setiap orang berusaha semaksimal mungkin untuk bisa mendapatkan rumah. Perumahan berfungsi bukan hanya sebagai tempat tinggal saja, berlindung dari panas dan hujan akan tetapi fungsi semakin berkembang dan dapat menjadi tempat rekreasi keluarga. Rumah diharapkan dapat memberikan suasana kehidupan aman, tenteram, dan sejahtera dan berada dalam lingkungan yang sehat. Selain itu kebutuhan mempunyai rumah yang bagus, sehat dan indah merupakan prestise pemilik rumah. Proses pembelian yang spesifik terdiri dari urutan kejadian berikut : pengenalan masalah kebutuhan, pencarian informasi, evaluasi alternatif, keputusan pembelian, dan perilaku pasca pembelian. Tugas pemasar adalah memahami perilaku pembeli pada tiap - tiap tahap dan pengaruh yang bekerja pada tahap-tahap itu (Setiadi, 2003:16). Proses pembelian rumah oleh konsumen harus memperhatikan beberapa faktor yaitu harga, pendapatan pribadi,
lokasi dan fasilitas dari perumahaan tersebut, sehingga konsumen betul-betul merasa puas dan tepat dengan keputusan pembelian. Harga merupakan salah satu keputusan yang harus dipertimbangkan konsumen sebelum membeli suatu produk. Jika harga produk yang ditawarkan produsen ke konsumen tidak sesuai dengan kualitasnya, hal ini akan membuat konsumen kecewa dan berfikir ulang untuk membeli produk tersebut ( Setiadi, 2003 : 83 ). Maka dari itu perusahaan property harus menerapkan harga rumah sesuai dengan nilai manfaat yang di berikan konsumen. Adapun daftar harga perumahaan PT. Kharisma Graha jaya dapat dilihat pada tabel dibawah ini. TABEL 1.1 Data Harga Rumah per Tipe di Perumahan PT. Kharisma Graha Jaya Tipe Ukuran Harga Uang Muka Dp ( 20 % ) 30/72 ( 6 x 12 ) Rp. 68.000.000,- Rp. 13.600.000,- 36/72 ( 6 x 12 ) Rp. 98.000.000,- Rp. 19.600.000,- 45/72 ( 7 x 14 ) Rp.104.000.000,- Rp. 20.800.000,- 55/72 ( 7 x 15 ) Rp. 168.000.000,- Rp. 33.600.000,- 70/72 ( 10 x 15 ) Rp. 219.000.000,- Rp. 43.800.000,- 90/72 ( 11 x 15 ) Rp. 265.000.000,- Rp. 53.000.000,- Sumber data : Data Manajemen PT. kharisma Graha Jaya tahun 2010 Perkembangan sosial dan ekonomi masyarakat memunculkan kecenderungan untuk membangun rumah bermacam-macam dari model tradisional, eropa, minimalis dan lain-lainya sesuai dengan Kebutuhan dan keinginan orang. Kebutuhan dan keinginan setiap orang membeli rumah, sangat ditentukan oleh daya beli dan kemampuan pendapatan orang tersebut. Dengan
kata lain faktor keuangan seseorang yang disesuaikan dengan harga rumah yang akan di beli dan sangat menentukan tipe dan jenis perumahan yang akan dibeli. Lokasi yang bagus bisa memudahkan seseorang pelanggan menikmati proses pembelian, apalagi berkaitan dengan lokasi perumahaan yang tepat dan strategis dekat dari tempat kerja, sarana umum dan nyaman ditempati oleh calon penghuni perumahaan tersebut. Sebaliknya lokasi perumahaan yang tidak baik merupakan kelemahaan bagi pihak developer meskipun memiliki cukup kemampuan mengelola tapi sulit juga berkembang bisnis property tersebut. Pemilihan lokasi bagi seorang developer, memerlukan pengambilan keputusan yang ekstensif. Fasilitas di perumahaan yang ada sangat mempengaruhi keputusan pembelian konsumen. Fasilitas perumahaan yang lengkap dengan adanya seperti sarana ibadah, keamanan, olahraga, listrik, air, jalan aspal dan lain sebagainya, merupakan hal yang harus dipenuhi oleh perumahaan. Fasilitas yang ada di perumahaan harus di rawat bahkan ditambah sesuai kebutuhan pelanggan atau penghuni perumahaan. Bidang usaha perumahan menjadi terbuka lebar dan berkembang pesat. Hal ini ditandai dengan banyaknya perusahaan yang mengelola bisnis perumahan. Dalam menghadapi persaingan bisnis perumahan yang semakin ketat, maka perusahaan perumahaan harus bisa memberikan keunggulan - keunggulan dan fasilitas-fasilitas yang berbeda dari yang lainnya. Perumahan PT. Kharisma Graha Jaya Medan menampilkan faktor harga dan pendapatan yang berpengaruh signifikan mempengaruhi keputusan pembelian perumahan karena para harga
yang ditawarkan lebih murah dengan tipe yang sama di perumahan lain dan juga para penghuni kebanyakan menengah ke bawah di perumahan PT. Kharisma Graha Jaya ini, berdasarkan pengamatan sementara saya di lapangan. Perumahan PT.Kharisma Graha Jaya Ini awalnya didirikan untuk para PNS, TNI, POLRI dan Pensiunan serta masyarakat menengah kebawah sehingga Harga Rumah cukup terjangkau sesuai dengan pendapatan mereka. Lokasi perumahan pun nyaman walaupun agak jauh tetapi di lewati satu line angkot kedalam komplek serta dilengkapi fasilitas keamanan, mesjid dan tempat olahraga. TABE1.2 Daftar Penjualan Perumahan PT. Kharisma Graha Jaya Tahun 2004-2008 Tahun Jumlah 2004 182 2005 200 2006 267 2007 128 2008 125 Total 897 Sumber Data : Manajemen Pemasaran PT. Kharisma Graha Jaya Tahun 2010 ( data diolah). Berdasarkan beberapa faktor-faktor yang mempengaruhi keputusan pembelian rumah tersebut, maka penelitian tertarik untuk mengadakan penelitian yang berjudul : Analisis Faktor Faktor Yang Mempengaruhi Keputusan Pembelian Rumah Pada Perumahan PT. Kharisma Graha Jaya Medan.
B. Perumusan Masalah Berdasarkan latar belakang masalah yang telah dikemukakan, maka peneliti merumuskan masalah sebagai berikut : 1. Bagaimana faktor harga, tingkat pendapatan, lokasi dan fasilitas terhadap keputusan pembelian rumah pada perumahan PT. Kharisma Graha Jaya Medan. 2. Faktor mana yang paling dominan mempengaruhi keputusan pembelian rumah PT. Kharisma Graha Jaya Medan C. Kerangka Konseptual Penelitian Titik tolak memahami pembeli adalah model rangsangan tanggapan. Karakteristik dan proses pengambilan keputusan pembeli akan menghasilkan keputusan pembeli tertentu. Ada beberapa faktor-faktor yang mempengaruhi keputusan pembelian rumah selain fasilitas pada sebuah perumahan antara lain, harga, tingkat pendapatan, dan lokasi dan fasilitas turut mempengaruhi keputusan pembelian rumah. Keputusan seorang pembeli juga dipengaruhi oleh karakteristik pribadi yaitu usia pembelian dan tahap siklus hidup, pekerjaan keadaan ekonomis gaya hidup serta kepribadian dan konsep pribadi pendidikan. Pilihan pembelian seseorang dipengaruhi lagi oleh faktor psikologis yang termasuk dalam hal ini adalah motif persepsi, pengetahuaan serta kepercayaan pendirian ( Kotler 2008: 226 ). Berdasarkan uraian diatas, berikut ini akan dikemukkan suatu kerangka konseptual penelitian yang akan bermanfaat sebagai penuntun yang juga akan
mencerminkan alur berfikir dan merupakan dasar untuk perumusan hipotesis, sebagai berikut : Faktor Harga ( X 1 ) Faktor Pendapatan ( X 2 ) Keputusan Pembelian ( Y ) Faktor Lokasi ( X 3 ) Faktor Fasilitas ( X 4 ) Gambar 1.1 Kerangka Konseptual Sumber : Kotler ( 2000 ) data diolah D. Hipotesis Hipotesis merupakan jawaban yang sifatnya sementara berdasarkan rumusan masalah yang kebenarannya akan di uji dalam pengujian hipotesis ( Sugiyono, 2006 : 306 ). Berdasarkan perumusan masalah yang ditetapkan maka hipotesis yang akan diajukan penulis adalah faktor harga, tingkat pendapatan, lokasi dan fasilitas secara bersama-sama mempunyai pengaruh signifikan terhadap keputusan pembelian rumah pada perumahan PT.Kharisma Graha Jaya ( Gardenia ) E. Tujuan dan Manfat Penelitian 1. Tujuan Penelitian a Mengetahui dan menganalisis seberapa besar pengaruh faktor harga, tingkat pendapatan, lokasi dan fasilitas terhadap keputusan pembelian rumah pada PT.Kharisma Graha Jaya Medan.
b Mengetahui dan menganalisis faktor yang paling dominan mempengaruhi keputusan pembelian rumah pada perumahan PT.Kharisma Graha Jaya Medan. 2. Manfaat Penelitian a Bagi Perusahaan, untuk mengetahui ada tidaknya pengaruh faktor harga, tingkat pendapatan, lokasi dan fasilitas terhadap keputusan pembelian rumah, agar dapat ditentukan strategi apa yang di gunakan dalam pemasaran rumah pada PT. Kharisma Graha Jaya Medan. b Bagi Peneliti, penelitian ini merupakan suatu Momen yang tepat untuk menerapkan ilmu yang telah dipelajari dan memperaktekkan dilapangan dan juga bisa dapat ilmu yang baru dari hasil penelitian tentang bagaimana cara membangun rumah dan konsep pemasaran rumah. c Bagi Pihak lain, sebagai bahan referensi yang dapat memberikan tambahan teori baru sehingga bisa menjadi acuan untuk melakukan penelitian yang serupa. F. METODE PENELITIAN 1. Batasan Operasional Untuk menghindari kesimpangsiuran dalam membahas dan menganalisis permasalahan, maka penelitian ini dibatasi pada faktor-faktor yang mempengaruhi keputusan pembelian rumah pada perumahan PT.Kharisma Graha Jaya Medan.
Variabel yang dianalisis pada penelitian ini adalah : X 1 = faktor harga X 2 = faktor tingkat pendapatan X 3 = faktor lokasi X 4 = faktor fasilitas 2. Definisi Operasional Variabel Untuk mengetahui variabel-variabel yang sudah di identifikasi, maka perlu definisi operasional dari masing-masing sebagai upaya pemahaman dalam definisi penelitian. Definisi variabel-variabel yang diteliti adalah sebagai berikut : a Faktor harga (X 1 ), adalah harga rumah atau sejumlah uang yang dibayarkan responden untuk membeli rumah pada perumahan PT. Kharisma Graha Jaya Medan. Indikator pengukurnya sebagai berikut : 1. Kemampuan konsumen membayar sejumlah harga 2. Kemampuan terjadinya tawar menawar 3. Nilai Jual Kembali 4. Harga rumah sesuai manfaat b Faktor Pendapatan (X 2 ), adalah seberapa besar penghasilan konsumen yang menjadi responden. Penghasilan konsumen dapat dijadikan sebagai acuan tentang kemampuan membayar cicilan kredit rumah. Indikator pengukurannnya adalah dengan menggunakan : 1. Penghasilan tetap setiap bulan 2. Rutinitas pendapatan
3. Terjaminnya kelancaran angsuran rumah c Faktor Lokasi (X 3 ), adalah jarak tempat kerja dengan lokasi perumahan tempat-tempat penting lainnya. Indikator pengukurnya dengan menilai tanggapan responden mengenai : 1. Lokasi perumahaan kota 2. Lokasi perumahaan dengan pasar 3. Lokasi dekat dengan tempat kerja atau beraktivitas 4. Lokasi perumahaan dengan sarana umum 5. Lokasi perumahaan dekat dengan Pendidikan anak d.faktor Fasilitas (X 4 ) adalah sarana yang disediakan oleh perumahaan PT. Kharisma Graha Jaya Medan, indikator pengukurannya : 1. Fasilitas listrik, telpon dan air 2. Fasilitas keamanan 3. Fasilitas tempat rekreasi dan bersantai 4. Fasilitas olahraga e Keputusan Pembelian ( Y ) Keputusan Pembelian adalah variabel terikat, merupakan suatu tindakan pemilihan salah satu atau lebih dari dua alternatif yang ada. Variabel terikat diukur berdasarkan keputusan pembelian yang dilakukan responden terhadap produk, dalam hal ini adalah rumah. Indikator pengukurannya : 1. Pencarian informasi 2. Mengevaluasi informasi dan penawaran-penawaran yang ada 3. Ketepatan dalam mengambil keputusan
4. Dampak psikologis setelah melakukan keputusan pembelian rumah. TABEL 1.3 Operasional Variabel Variabel Defenisi Operasional Indikator Skala Ukur X 1 (Harga) Harga rumah atau 1. Kemampuan konsu- Likert sejumlah uang yang men membayar sejum- diberikan responden lah harga. untuk membeli rumah 2. Kemungkinan terjadi- pada Perusahaan nya tawar menawar. 3. Nilai jual kembali. 4. Harga rumah sesuai manfaat. X 2 Seberapa besar 1. Penghasilan tetap tiap Likert (Pendapatan) penghasilan konsumen bulan. yang menjadi responden. 2. Rutinitas pendapatan. 3. Terjadinya kelancaran angsuran rumah. X 3 (Lokasi) Jarak tempat kerja dengan 1. Lokasi perumahan Likert lokasi perumahan dan dengan kota. tempat tempat lainnya. 2. Lokasi perumahan dengan pasar. 3. Lokasi perumahan dengan tempat kerja. 4. Lokasi perumahan
dengan sarana umum. 5. Lokasi perumahan 6. dengan pendidikan anak. X 4 Fasilitas Sarana yang disediakan 1. Fasilitas listrik, air, Likert Oleh Perumahaan telepon 2. Fasilitas keamanan 3. Fasilitas tempat rekreasi dan bermain 4. Fasilitas Olah Raga Y Sikap atau upaya dari 1. Pencarian informasi. Likert (Keputusan konsumen untuk 2. Mengevaluasi infor- Pembelian) mendapatkan rumah yang masi dari penawaran. mereka inginkan dan 3. Ketepatan dalam me- memutuskan membeli muaskan. serta menggunakan 4. Dampak psikologis rumah tersebut. setelah memutuskan. Sumber : Kotler ( 2001 ) data diolah 3. Skala Pengukuran Variabel Skala pengukuran variabel yang digunakan adalah likert scale. Pada sekala ini mengukur sikap, pendapat dan persepsi seseorang atau sekelompok orang tentang fenomena sosial. ( Ginting dan situmorang, 2008 :121 ). Biasanya skala yang diajukan terdiri dari 5 atau 7 penilaian
Pengukuran dengan skala likert ini dilakukan dengan pembagian dan responden memilih salah satu jawaban dan diberi skor tertentu. TABEL 1.4 Skala Pengukuran Variabel Responden No Keterangan responden Skor 1. Sangat tidak setuju 1 2. Tidak Setuju 2 3. Ragu-ragu 3 4. Setuju 4 5. Sangat Setuju 5 Sumber : Ginting Paham ( 2008, 121 ) 4. Tempat dan Lokasi Penelitian Penelitian ini dilaksanakan di kompleks Gardenia atau PT. Kharisma Graha Jaya Medan, Jl. Sidodadi, Johor Pelaksanaannya pada bulan November sampai Desember 2010 5. Populasi dan Sampel a. Populasi adalah kelompok elemen yang lengkap, yang biasanya berupa orang, objek, transaksi atau kejadian dimana kita tertarik untuk mempelajarinya atau menjadi objek penelitian ( Kuncoro 2003 ; 103 ). Pada penelitian ini populasi adalah pembeli rumah sekaligus penghuni pada perumahan PT. Kharisma Graha Jaya Medan. berjumlah 500 kepala keluarga yang menempati rumah saat ini
b. Sampel di ambil dengan metode purposive sampling yaitu : 10 % dari jumlah populasi. Menurut Gay ( Ginting, 2008 : 132 ) jumlah ini dianggap sudah representatif untuk mewakili populasi. Jadi, dalam penelitian ini ukuran sampel sebesar 10 % dari populasi c. Untuk menentukan jumlah sampel, penulis menggunakan rumus Slovin ( Ginting, 2008:132) sebagai berikut : n = N 1+ N. e 2 Dimana: n = Jumlah sampel N = Ukuran populasi e = Taraf kesalahan yaitu 10% atau 0,1 Populasi (N) berjumlah 500 kepala keluarga yang diwakili perorang, sehingga jumlah sampel adalah: n = 500 1 + ( 500 x 0,1 2 ) n = 83,3 atau 84 kepala keluarga ( yang diwakilkan perorang ) Teknik yang digunakan dalam menentukan individu sampel adalah dengan menggunakan teknik purposive sampling, yaitu teknik penentuan sampel dengan pertimbangan tertentu Sugiyono, (2006:307). Kriteria sampel adalah sebagai berikut: 1. Responden lajang yang sudah mandiri atau suami-istri 2. Responden diambil dari tiap sample pertipe rumah
3. Responden yang sudah menempati rumah 6. Jenis Data a Data Primer yang diperoleh dari subjek penelitian melalui observasi dan wawancara serta kuisioner dengan responden b Data Sekunder diperoleh dari bagian pemasaran, internet dan kepustakaan. 7. Teknik Pengambilan Keputusan a Observasi yaitu pengamatan secara langsung terhadap objek penelitian. Teknik yang dipakai adalah pengamatan langsung terhadap fasilitas perumahan. b Wawancara dengan bertanya langsung kepada staf dan karyawan bagian pemasaran. c Kuisioner yaitu daftar berisi pertanyaan untuk di isi oleh para responden. d Studi Dokumentasi yaitu mengumpulkan data dari informasi, buku-buku dan jurnal-jurnal ilmiah. 8. Teknik analisa Data a Metode Analisis Deskriftif Yaitu merupakan cara merumuskan dan menafsirkan data yang ada sehingga memberikan gambaran yang jelas mengenai pengumpulan, menyusun dan menganalisis data, sehingga dapat diketahui gambaran umum objek yang diteliti. b Metode Analisis Statistik Yaitu untuk mengetahui pengaruh harga, tingkat pendapatan, lokasi dan fasilitas terhadap keputusan pembelian. Yang digunakan adalah :
1. Uji Validitas dan Reabilitas Untuk memperoleh hasil penelitian yang baik, maka kuisioner yang dijadikan instrumen pengumpulan data harus di uji terlebih dahulu tentang validitas dan reabilitasnya. Validitas dilakukan kepada 30 orang responden perumahan dan uji reabilitasnya dulakukan terhadap 84 orang responden perumahan PT. Kharisma Graha Jaya tersebut. 2. Uji Normalitas Uji Normalitas ini bertujuan untuk mengetahui apakah distribusi sebuah data mengikuti atau mendekati distribusi normal, yakni distribusi data dengan bentuk lonceng. Data yang baik adalah harus memiliki distribusi normal. Uji normalitas data dapat dilihat dari grafik histogramnya yakni distribusi data dengan bentuk lonceng dan hasil gambar output SPSS normal P-P plot yang menunjukkan seberapa data penelitian suatu variabel dikatakan normal jika gambar distribusi dengan titik titik data yang mengikuti dan searah garis diagonal. Untuk memastikan apakah data sepanjang garis diagoanal berdistribusi normal maka dilakukan uji Kolmogrov Smirnov (1 sample KS). 3. Uji Regresi Multikolinearitas Uji Multikolinearitas bertujuan untuk menguji adanya korelasi antara variabel independen. Jika terjadi korelasi maka dinamakan multikolinearitas yaitu adanya problem multikolinearitas. Model regresi yang baik seharusnya tidak terjadi korelasi di antara variabel independennnya.
4 Uji Heteroskedastisitas Uji Heteroskedastisitas bertujuan untuk menguji apakah dalam sebuah model regresi terdapat ketidaksamaan variance dari residual suatu pengamatan ke pengamatan lainnya. Jika probabilitas signifikan diatas tingkat kepercayaan 5% (0,05) dapat disimpulkan model regresi tidak mengarah adanya heteroskedastisitas (Situmorang, 2008:73). 5. Analisis Regresi berganda Untuk menganalisis besarnya hubungan dan pengaruh variabel independen yang jumlahnya lebih dari dua dikenal dengan analisis regresi berganda. Untuk memperoleh hasil yang lebih terarah, peneliti menggunakan bantuan software SPSS ( Statistic Product and service Solution ) versi 15.00. bentuk persamaan regresi dengan empat variabel independen yaitu : Y = a + b 1 X 1 + b 2 X 2 + b 3 X 3 + b 4 X 4 + e Dimana : Y A = Keputusan pembelian konsumen = Konstanta b 1, b 2, b 3, b 4 = Koefisien regresi yang akan dicari X 1 = Skor dimensi harga X 2 = skor dimensi tingkat pendapatan X 3 = Skor dimensi lokasi X 4 = Skor dimensi fasilitas e = Error/variabel pengganggu
5. Uji Statistik F Uji ini disebut juga signifikasi simultan. Kuncoro ( 2003 : 19 ) mengatakan uji pada dasarnya menunjukkan apakah semua variabel bebas yang dimaksudkan ke dalam model mempunyai pengaruh secara bersama-sama terhadap variabel terikat. Bentuk pengujiannya : H 0 : b 1 = b 2 = b 3 = b 4 = 0, artinya apakah suatu independen bukan merupakan penjelas yang signifikan terhadap variabel independen.α H a : b 1 # b 2 # b 3 b 4 = 0, artinya semua variabel secara simultan merupakan penjelas yang signifikan terhadap variabel dependen. Kriteria pengambilan keputusan : H 0 diterima jika F hitung < F tabel pada α = 5 % H a diterima jika F hitung < F tabel pada α = 5 % 6. Uji Statistik t Uji statistik t disebut juga sebagai uji signifikasi individual. Uji ini menunjukkan seberapa jauh pengaruh satu variabel penjelas secara individual dalam menerangkan variasi variabel terikat. Bentuk Pengujiannya adalah : H 0 : bi = 0, artinya suatu variabel independen bukan merupakan penjelas yang signifikan terhadap variabel dependen.
H 0 : b i = 0, artinya variabel independen merupakan penjelas yang signifikan terhadap variabel dependen. Kriteria pengambilan keputusan : H 0 diterima jika t hitung, t tabel pada α = 5 % H a diterima jika t hitung, t tabel pada α = 5 % 7. Koefisien Determinasi ( R 2 ) Suharyadi dan Purwanto mengatakan koefisien atau ketepatan hubungan antara variabel bebas dengan variabel terikat pada suatu persamaan regresi. Dengan kata lain koefisien determinasi menunjukkan kemampuan variabel X (X 1, X 2 + X 3 + X 4 ) yang merupakan variabel tidak bebas. Semakin nilai koefisien dterminasi, maka semakin baik kemampuan variabel X menerangkan variabel Y.