BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah Jual beli adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan. 1 Berdasarkan rumusan pasal yang diberikan tersebut dapat dilihat bahwa jual beli merupakan suatu bentuk perjanjian yang melahirkan kewajiban atau perikatan untuk memberikan sesuatu, yang dalam hal ini terwujud dalam bentuk penyerahan kebendaan yang dijual oleh penjual dan penyerahan uang oleh pembeli kepada penjual. 2 Cara ini merupakan salah satu bentuk jual beli yang lebih maju dari bentuk-bentuk jual beli lainnya yang bersifat tradisional. Jual beli terhadap hak milik atas tanah di negara-negara berkembang seperti Indonesia tidak bisa lagi dilakukan dengan cara-cara yang sederhana, akan tetapi harus diatur dalam suatu peraturan perundang-undangan yang mampu memberikan kepastian hukum terhadap pemiliknya. Istilah jual beli tanah dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria hanya disebutkan dalam Pasal 26 yaitu yang menyangkut jual beli hak milik atas tanah. Selain itu dalam pasal-pasal lainnya, tidak ada kata yang menyebutkan jual beli tetapi disebutkan sebagai dialihkan. Pengertian dialihkan menunjukkan suatu perbuatan hukum yang disengaja untuk memindahkan hak atas tanah kepada 1 Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata 2 Gunawan Widjaja, 2004, Jual Beli, PT.RajaGrafindo Persada, Jakarta, hlm. 4
2 pihak lain melalui jual beli, hibah, tukar-menukar dan hibah wasiat 3. Jadi, meskipun dalam pasal tersebut hanya disebutkan dialihkan termasuk salah satunya adalah perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah karena jual beli. Beberapa daerah yang memiliki objek-objek wisata yang banyak dikunjungi oleh wisatawan domestik maupun mancanegara sering menimbulkan keinginan untuk memiliki sebidang tanah di daerah tersebut. Proses kepemilikannya diduga banyak terjadi penyimpangan dari normanorma hukum positif yang berlaku baik dari segi subjek hukum, prosedur, maupun peruntukannya. Sistem hukum di Indonesia mengenai perjanjian penguasaan hak atas tanah diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Berkaitan dengan kepemilikan hak atas tanah, UUPA menganut prinsip nasionalitas yang menegaskan bahwa hanyalah Warga Negara Indonesia yang dapat mempunyai hubungan sepenuhnya dengan tanah dalam kaitannya dengan kepemilikan tanah dengan status hak milik. 4 Mataram sebagai daerah yang memiliki objek-objek wisata yang menarik wisatawan domestik maupun mancanegara berpotensi munculnya praktek jual beli hak milik atas tanah yang menyalahi hukum positif Indonesia. Salah satu wujud nyatanya adalah banyaknya kasus mengenai perjanjian penguasaan tanah oleh Warga Negara Asing yang meminjam nama 3 Adrian Sutedi, 2007, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Penerbit Sinar Grafika, Jakarta, hlm. 76 4 Maria, S.W.Sumardjono, 2007, Alternatif Kebijakan Pengaturan Hak Atas Tanah Deserta Bangunan Bagi Warga Negara Asing dan Badan Hukum Asing, PT Kompas Media Nusantara, Jakarta, hlm. 1
3 Warga Negara Indonesia. Hal ini terjadi karena adanya konflik kepentingan antara Pemerintah dan Warga Negara Asing sebagai Investor yang mencari celah hukum untuk mewujudkan keinginan mereka yaitu menguasai sekaligus memiliki tanah-tanah di Kota Mataram. Akan tetapi pemerintah menginginkan pembangunan yang dilakukan di Kota Mataram harus sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Pengadilan Negeri Mataram telah menerima, memeriksa, memutus dan menyelesaikan perkara-perkara gugatan atas perjanjian jual beli tanah dalam hal pihak pembeli bukan yang sebenarnya, sebagai contoh Putusan Nomor 83/PDT.G/1996/PN.Mataram Tanggal 11 Desember 1996 dan pada tingkat akhir menghasilkan Putusan Peninjauan Kembali Nomor 489 K/PDT/2002 Tanggal 25 Maret 2004. Putusan ini telah berkekuatan hukum tetap dan pihak yang menang (Penggugat) telah mengajukan permohonan eksekusi terhadap Putusan Pengadilan Negeri Mataram. Kasus ini menarik penulis untuk dijadikan objek kajian yang sudah dilakukan penelitian dengan judul Tinjauan Yuridis Terhadap Perjanjian Jual Beli Tanah Dalam Hal Pihak Pembeli Bukan Yang Sebenarnya Beserta Eksekusi (Studi Kasus Putusan Nomor 83/PDT.G/1996/PN.Mataram).
4 B. Rumusan Masalah Berdasarkan latar belakang tersebut, pokok-pokok permasalahan yang dibahas adalah: 1. Bagaimana keabsahan perjanjian jual-beli tanah dalam hal pihak pembeli bukan yang sebenarnya dalam Kasus Putusan Nomor 83/PDT.G/1996/ PN.Mataram? 2. Bagaimana proses eksekusi terhadap Putusan Nomor 83/PDT.G/1996/ PN.Mataram? C. Tujuan Penelitian Tujuan yang ingin dicapai dari penelitian ini terdiri dari 2 (dua) kelompok, yaitu: 1. Tujuan Objektif a. Untuk mengetahui keabsahan perjanjian jual-beli tanah dalam hal pihak pembeli bukan yang sebenarnya dalam Kasus Putusan Nomor 83/PDT.G/1996/PN.Mataram. b. Untuk mengetahui proses eksekusi terhadap Putusan Nomor 83/PDT.G/1996/PN.Mataram. 2. Tujuan Subjektif Penelitian ini ditujukan untuk memperoleh data yang konkret dan akurat yang diperlukan dalam penulisan hukum guna melengkapi persyaratan akademis dalam rangka memperoleh gelar sarjana hukum di Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta.
5 D. Keaslian Penelitian Sepanjang pengetahuan dan penelusuran penulis, penelitian terhadap Kasus Putusan Nomor 83/PDT.G/1996/PN.Mataram belum pernah dilakukan. Penelitian tentang perjanjian jual beli tanah dalam hal pihak pembeli bukan yang sebenarnya, penulis menemukan 1 (satu) hasil penelitian berupa tesis yang berjudul Perjanjian Penguasaan Tanah Hak Milik antara Warga Negara Asing dan Warga Negara Indonesia secara Notariil sebagai Suatu Bentuk Penyelundupan Hukum oleh Ida Ayu Putu Ratnawati (2009) temuannya dengan rumusan masalah : 1. Mengapa penguasaan tanah hak milik oleh warga negara asing dikategorikan sebagai bentuk penyelundupan hukum? 2. Bagaimana akibat hukum pengalihan hak atas tanah yang mempunyai indikasi penyelundupan hukum tersebut terhadap warga negara Indonesia, warga negara asing maupun terhadap pihak ketiga? 3. Bagaimana bentuk pengawasan yang dilakukan terhadap pembuatan aktaakta notaris yang terkait dengan penyelundupan hukum yang terjadi dalam praktek kenotariatan? Penulisan hukum tersebut menempatkan akta-akta notaris yang diduga sebagai bentuk penyelundupan hukum antara warga negara Indonesia dan warga negara asing dalam hal penguasaan hak atas tanah di Kabupaten Badung, Bali. Penelitian ini lebih menitikberatkan pada kategori-kategori
6 penguasaan hak atas tanah oleh warga negara asing sebagai bentuk penyelundupan hukum, akibat hukumnya baik terhadap warga Indonesia, warga negara asing maupun pihak ketiga dan bentuk pengawasan terhadap akta notaris sebagai suatu bentuk penyelundupan hukum yang terjadi dalam praktek kenotariatan. Lokasi penelitiannya pun berbeda, penelitian tersebut dilakukan di Kantor Pertanahan, Kantor Notaris dan PPAT di Kabupaten Badung, Bali sedangkan subjek penelitiannya meliputi responden dan narasumber, antara lain: 1) I Putu Ngurah Aryana, SH., M.Kn; 2) Eddy Nyoman Winarta, SH; 3) Dr. Ida Bagus Agung Putra Santika, SH., M.Kn; 4) Kasubsi Penetapan Hak Atas Tanah Kantor Pertanahan Kabupaten Badung, I Ketut Surya Wirawan, SH., MH; 5) Kasubsi Pendaftaran Hak Kantor Pertanahan Kabupaten Badung, I Gede Ari Wahyudi, S.SiT, dan; 6) I Nyoman Wiasa sebagai responden dalam penulisan hukum tersebut. Berdasarkan hal tersebut, penulis dapat mempertanggung jawabkan keaslian dari penulisan hukum ini mengenai isi dan kebenarannya.
7 E. Manfaat Penelitian Manfaat yang diharapkan penulis dari penelitian ini adalah : 1. Bagi Ilmu Pengetahuan Penelitian ini menghasilkan pengetahuan empiris tentang yurisprudensi jual beli tanah dalam hal pihak pembeli bukan yang sebenarnya, khususnya dalam Kasus Putusan Nomor 83/PDT.G/1996/PN.Mataram karena kasus serupa didaerah-daerah objek wisata yang banyak dikunjungi asing dan memiliki daya tarik tinggi diduga banyak terjadi. Oleh karena itu, dalam penelitian ini penulis ingin mendapatkan pengetahuan tentang keabsahan jual beli tanah tersebut dan bagaimana proses eksekusi di lapangan yang dilakukan oleh Pengadilan Negeri Mataram. 2. Bagi Ilmu Praktis a. Bagi Pemerintah, penelitian ini memberikan kontribusi informasi tentang jual beli tanah dalam hal pihak pembeli bukan yang sebenarnya khususnya kepada Pemerintah Daerah setempat yang daerahnya banyak dikunjungi oleh wisatawan asing agar bisa meningkatkan pengawasan dalam hal penertiban proses jual beli hak milik atas tanah. b. Bagi Masyarakat, penelitian ini dapat memberikan informasi kepada masyarakat bahwa jual beli tanah dalam hal pihak pembeli bukan yang sebenarnya, adalah cacat hukum yang bisa berakibat gugatan perdata maupun tuntutan pidana.