BAB I PENDAHULUAN. bumi yang paling atas. Yang dimanfaatkan untuk menanami tumbuh-tumbuhan disebut

Transkripsi

1 BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Sebagai pengertian geologis-agronomis, tanah ialah lapisan lepas permukaan bumi yang paling atas. Yang dimanfaatkan untuk menanami tumbuh-tumbuhan disebut tanah garapan, tanah pekarangan, tanah pertanian, tanah perkebunan. Sedangkan yang digunakan untuk mendirikan bangunan dinamakan tanah bangunan. 1 Dari pengertian tersebut, dapat dilihat bahwa secara lahiriah manusia tidak dapat dipisahkan dari tanah. Tanah merupakan kebutuhan manusia yang mendasar karena segala aktivitas manusia hampir semuanya dilakukan diatas tanah. Oleh karena itu, setiap manusia pasti membutuhkan tanah dan bagaimana tanah itu dikuasai oleh manusia baik sebagai individu maupun kelompok. Hak atas tanah adalah hak yang memberikan wewenang kepada yang mempunyai hak untuk menggunakan atau mengambil manfaat dari tanah yang dimilikinya. Kata menggunakan mengandung pengertian bahwa hak atas tanah digunakan untuk kepentingan mendirikan bangunan, misalnya rumah, toko, dan lainlain. Sedangkan kata mengambil manfaat mengandung pengertian bahwa hak atas tanah digunakan untuk kepentingan bukan mendirikan bangunan, misalnya untuk kepentingan pertanian. 2 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria mengatur hak-hak atas tanah di dalam Pasal 16, yaitu : 1. Hak Milik; 1 Iman Sudiyat, 1982, Beberapa Masalah Penguasaan Tanah di Berbagai Masyarakat sedang Berkembang, Liberty, Yogyakarta, hlm Ibid. hlm. 42.

2 2. Hak Guna Usaha; 3. Hak Guna Bangunan; 4. Hak Pakai; 5. Hak Sewa; 6. Hak membuka tanah; 7. Hak memungut hasil hutan; dan 8. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut diatas yang akan ditetapkan dengan Undang-Undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam Pasal 53. Hak milik adalah hak untuk menguasai tanah dengan cara yang seluas-luasnya dan memungut hasil dari tanah itu dengan sepenuhnya, dengan mengindahkan peraturan-peraturan Pemerintah dan hukum adat setempat. Kata menguasai dalam hal ini mempunyai arti si pemilik tanah dapat menyewakan, menggadaikan, meminjamkan, menukarkan, manghadiahkan, menjual tanah menurut kehendak si pemilik. 3 Salah satu bentuk proses peralihan hak atas tanah adalah dengan melakukan perjanjian jual beli tanah. Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 1457, jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang dijanjikan. Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata di dalam Pasal 1458, jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang itu mencapai kesepakatan tentang barang tersebut beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar. Sedangkan Jual Beli tanah dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria menyebutkan dalam Pasal 26 yang pada intinya adalah bahwa Jual Beli dimaksudkan 3 R. Susanto, 1980, Hukum Pertanahan (Agraria), Pradnya Paramita, Jakarta, hlm. 26.

3 untuk memindahkan hak milik serta memindahkan hak milik secara langsung atau tidak langsung kepada orang asing. Undang-Undang telah menentukan syarat sahnya suatu perjanjian di dalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yaitu : 1. Kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya; 2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan; 3. Suatu pokok persoalan tertentu; 4. Suatu sebab yang tidak terlarang. Syarat-syarat tersebut harus dimuat dalam perjanjian jual beli agar perbuatan yang dilakukan memiliki kekuatan hukum yang mengikat. Apabila keempat syarat tersebut tidak terpenuhi, maka perjanjian jual beli tersebut dapat batal demi hukum atau dapat dibatalkan. Pelaksanaan administrasi pertanahan dan pendaftaran tanah yang tercatat di Kantor Pertanahan harus sesuai dengan keadaan dan status sebenarnya mengenai bidang tanah yang bersangkutan, baik yang menyangkut data fisik mengenai bidang tanah tersebut, maupun mengenai hubungan hukum yang menyangkut bidang tanah tersebut. Seiring dengan perkembangan zaman yang semakin maju dan modern, banyak manusia yang berusaha melakukan berbagai macam cara untuk mendapatkan hak atas tanah sehingga timbul permasalahan dari akibat jual beli tanah. Peralihan yang dimaksud disini adalah berpindahnya hak milik atas tanah dari yang mengalihkan kepada yang menerima pengalihan. Salah satu permasalahannya yaitu banyak orangorang yang ingin cepat dan murah dalam membeli tanah tanpa memperhatikan prosedur-prosedur yang harus dilakukan. Cepat dan murah dalam hal ini yaitu para pihak, penjual dan pembeli sebelum melakukan perjanjian jual beli melakukan diskusi mengenai harga yang akan dicantumkan dalam akta jual beli tanah tersebut namun

4 harga yang dicantumkan tidak sesuai dengan apa yang nyatanya terjadi. Upaya ini bertujuan untuk menguntungkan pihak penjual dan pembeli karena pihak penjual dan pembeli diuntungkan karena memanipulasi harga jual yang akan mempengaruhi wajib pajaknya yaitu pajak yang dibayarkan akan semakin murah. Berdasarkan uraian tersebut maka penulis tertarik untuk melakukan penelitian terhadap kasus yang terjadi di PPAT X yang berada di daerah Notoprajan, Ngampilan, Yogyakarta. Yang mana dalam kasus tersebut para pihak, yaitu penjual dan pembeli melakukan jual beli tanah namun dalam membuat Akta Jual Beli di depan Pejabat yang berwenang, dalam hal ini adalah PPAT, Para Pihak melakukan manipulasi harga agar pajak yang dibayarkan oleh pihak penjual dan pembeli lebih murah. Melihat kasus ini, penulis akan menulis dan kemudian akan dituangkan dalam bentuk penulisan hukum dengan judul Tinjauan Yuridis Perjanjian Manipulasi dalam Jual Beli Tanah oleh Para Pihak di PPAT X di Yogyakarta. B. Rumusan Masalah Berdasarkan latar belakang tersebut, diperlukan suatu studi yang dapat menjelaskan serta membuktikan apakah perbuatan yang dilakukan oleh pembeli dan penjual merupakan suatu bentuk pelanggaran dari ketentuan Undang-Undang yang berlaku dan peran serta pejabat yang berwenang dalam hal menangani pelanggaran yang terjadi. Oleh sebab itu, penelitian ini akan berusaha untuk menjawab beberapa pertanyaan berikut ini : 1. Bagaimanakah keabsahan perjanjian manipulasi harga yang terjadi antara pembeli dan penjual dalam jual beli tanah? 2. Bagaimanakah konsekuensi etik PPAT terkait dalam kasus ini?

5 C. Tujuan Penelitian Berdasarkan uraian dari latar belakang tersebut maka dapat dirumuskan beberapa hal mengenai tujuan yang akan dicapai dari penelitian ini : 1. Tujuan Objektif a. Untuk mengetahui keabsahan perjanjian jual beli tanah dalam hal para pihak melakukan manipulasi harga yang tercantum di dalam akta dengan harga yang sebenarnya. b. Untuk mengetahui konsekuensi pejabat yang berwenang yang terlibat dalam perjanjian jual beli tanah terkait kode etik. 2. Tujuan Subjektif Penelitian ini ditujukan untuk memperoleh data secara lengkap dan jelas yang diperlukan dalam penulisan hukum guna melengkapi persyaratan akademis dalam rangka memperoleh gelar Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada. D. Keaslian Penelitian Sejauh pengetahuan dan penelusuran yang dilakukan oleh penulis, telah ada beberapa penelitian dengan topik seputar jual beli tanah dalam hal para pihak memanipulasi data kepada pejabat yang berwenang namun tidak menemukan penulisan hukum yang secara spesifik. Penelitian tentang perjanjian jual beli tanah dalam hal para pihak memanipulasikan harga yang tercantum didalam akta dengan harga yang sebenarnya, penulis menemukan 2 (dua) hasil penelitian, berupa skripsi yang berjudul Tinjauan

6 Yuridis Terhadap Perjanjian Jual Beli Tanah Dalam Hal Pihak Pembeli Bukan Yang Sebenarnya Beserta Eksekusi (Studi Kasus Putusan Nomor 83/PDT.G/1996/PN.Mataram). Oleh Nimatul Fauziah (2016) temuannya dengan rumusan masalah : 4 1. Bagaimana keabsahan perjanjian jual-beli tanah dalam hal pihak pembeli bukan yang sebenarnya dalam kasus Putusan Nomor 83/PDT.G/1996/PN.Mataram? 2. Bagaimana proses eksekusi terhadap Putusan Nomor 83/PDT.G/1996/PN.Mataram? Penulisan hukum tersebut mempunyai pokok permasalahan yaitu banyaknya Warga Negara Asing meminjam nama warga Negara Indonesia (manipulasi data) untuk memperoleh hak penguasaan atas tanah. Sedangkan hak atas tanah di Indonesia menganut prinsip nasionalitas yang mana hanya warga Negara Indonesia sajalah yang memiliki hak kepemilikan atas tanah, sehingga Warga Negara Asing melakukan suatu perjanjian yang mana dalam perjanjian tersebut nama pembeli yang dicantumkan adalah nama warga Negara Indonesia namun yang sebenarnya membeli adalah warga Negara Asing. Lokasi penelitiannya pun berbeda, penelitian tersebut dilakukan di Pengadilan Negeri Mataram sedangkan subjek penelitiannya meliputi responden dan narasumber, antara lain : 5 1) Ali Makki 2) Widayatno Sastrohardjono 3) I Made Seraman 4 Nimatul Fauziah, 2016, Tinjauan Yuridis Terhadap Perjanjian Jual Beli Tanah Dalam Hal Pihak Pembeli Bukan Yang Sebenarnya Beserta Eksekusi (Studi Kasus Putusan Nomor 83/PDT.G/1996/PN.Mataram), Yogyakarta. 5 Nimatul Fauziah, 2016, Tinjauan Yuridis Terhadap Perjanjian Jual Beli Tanah Dalam Hal Pihak Pembeli Bukan Yang Sebenarnya Beserta Eksekusi (Studi Kasus Putusan Nomor 83/PDT.G/1996/PN.Mataram), Yogyakarta.

7 4) Hasanuddin 5) Hamzan Wahyudi sebagai narasumber dalam penulisan hukum tersebut. Selanjutnya, hasil penelitian yang penulis temukan berupa tesis yang berjudul Tinjauan Yuridis terhadap Akta PPAT yang Tidak Sesuai Prosedur (Studi Kasus Akta Jual Beli Tanggal 14 Maret 2012 Nomor 07/2012 yang Dibuat di Hadapan PPAT TH dengan Wilayah Kerja di Kotamadya Jakarta Selatan) oleh Anindhita Prameswari (2013) temuannya dengan rumusan masalah : 6 1. Bagaimanakah prosedur pelaksanaan peralihan hak atas tanah oleh PPAT menurut ketentuan yang diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pembuat Akta Tanah? 2. Bagaimanakah proses peralihan hak atas tanah berdasarkan jual beli yang dilakukan oleh Tuan TH selaku PPAT? 3. Bagaimanakah akibat hukum terhadap akta yang dibuat tidak sesuai dengan prosedur baik terhadap PPAT maupun akta yang dibuatnya? Penulisan hukum tersebut mempunyai pokok permasalahan yaitu pentingnya pendaftaran hak dan pendaftaran peralihan hak atas tanah untuk menjamin kepastian hukum dan mempertahankan dari pihak lain. Penulisan ini juga membahas akibat hukum yang terjadi terhadap akta yang dibuat tidak sesuai dengan prosedur baik terhadap PPAT maupun akta yang dibuat oleh PPAT tersebut, salah satu hal yang tidak sesuai dalam akta yang dibuat adalah dalam hal nilai transaksi yang sesungguhnya tidak sesuai dengan nilai transaksi yang ada dalam Akta Jual Beli. 7 6 Anindhita Prameswari, 2013, Tinjauan Yuridis terhadap Akta PPAT yang Tidak Sesuai Prosedur (Studi Kasus Akta Jual Beli Tanggal 14 Maret 2012 Nomor 07/2012 yang Dibuat di Hadapan PPAT TH dengan Wilayah Kerja di Kotamadya Jakarta Selatan), Jakarta, diakses pada tanggal 18 Oktober Anindhita Prameswari, 2013, Tinjauan Yuridis terhadap Akta PPAT yang Tidak Sesuai Prosedur (Studi Kasus Akta Jual Beli Tanggal 14 Maret 2012 Nomor 07/2012 yang Dibuat di Hadapan PPAT TH dengan Wilayah Kerja di Kotamadya Jakarta Selatan), Jakarta, diakses pada tanggal 18 Oktober 2016.

8 Berdasarkan hal tersebut, penulis dapat mempertanggung jawabkan keaslian dari penulisan hukum ini mengenai isi dan kebenarannya. E. Manfaat Penelitian Adapun manfaat dari penelitian ini adalah : 1. Bagi Perkembangan Ilmu Penelitian ini menghasilkan pengetahuan empiris tentang jual beli tanah dalam hal para pihak memanipulasikan harga yang tercantum didalam akta dengan harga yang sebenarnya. Karena peristiwa ini sering terjadi terhadap praktik jual beli khususnya dalam jual beli tanah, maka penulis ingin mendapatkan pengetahuan tentang keabsahan jual beli tanah tersebut dan bagaimana peran Notaris terkait dengan kode etik dalam kasus ini. 2. Bagi Ilmu Praktis a. Bagi Pemerintah Penelitian ini memberikan kontribusi informasi tentang jual beli tanah dalam hal para pihak memanipulasikan harga yang tercantum didalam akta dengan harga yang sebenarnya khususnya kepada Pemerintah Daerah setempat yang dalam hal ini adalah Majelis Pengawas Daerah agar bisa meningkatkan pengawasan dalam hal penertiban jual beli hak milik atas tanah. b. Bagi Diri Sendiri Bagi Masyarakat, penelitian ini dapat memberikan informasi kepada masyarakat bahwa jual beli tanah dalam hal para pihak memanipulasikan harga

9 yang tercantum didalam akta dengan harga yang sebenarnya, adalah cacat hukum yang bisa berakibat gugatan perdata maupun tuntutan pidana.