BAB I P E N D A H U L U A N. aktivitas di atas tanah sehingga setiap saat manusia selalu berhubungan dengan

Transkripsi

1 1 BAB I P E N D A H U L U A N A. Latar Belakang Tanah mempunyai peranan yang penting dan strategis bagi kehidupan manusia. Tanah dimaknai sebagai sumber kehidupan bagi manusia karena disinilah manusia hidup, melanjutkan keturunannya, serta melakukan berbagai aktivitas di atas tanah sehingga setiap saat manusia selalu berhubungan dengan tanah. Setiap orang memerlukan tanah tidak hanya pada masa hidupnya saja, namun pada saat meninggal pun manusia membutuhkan tanah guna tempat peristirahatannya atau penguburannya. Selain itu jika ditinjau dari segi ekonomis, tanah menjadi komoditi yang mempunyai nilai ekonomis yang sangat tinggi karena tanah mempunyai sifat tetap dan dapat dipergunakan pada masa yang akan datang. Kebutuhan manusia akan tanah dari waktu ke waktu semakin meningkat sejalan dengan perkembangan pembangunan, pertambahan penduduk dan kemajuan ekonomi. Ketidakseimbangan antara permintaan akan tanah yang semakin meningkat, dengan ketersediaan tanah yang terbatas, menjadikan harga tanah selalu mengalami kenaikan. Mengingat pentingnya tanah bagi kehidupan manusia dan mengingat pula harga tanah selalu mengalami kenaikan, maka manusia selalu berupaya semaksimal mungkin untuk memiliki dan menguasai tanah demi memenuhi kebutuhan hidupnya serta meningkatkan kesejahteraannya.

2 2 Peralihan hak atas tanah dapat terjadi karena 2 (dua) hal yaitu perbuatan hukum dan peristiwa hukum. Peralihan hak atas tanah karena perbuatan hukum adalah peralihan hak atas tanah yang terjadi karena perbuatan hukum yang dilakukan para pihak. Perbuatan hukum yang menyebabkan beralihnya hak atas tanah tersebut antara lain jual beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan, dan pembagian hak bersama. Peralihan hak atas tanah karena peristiwa hukum yaitu peralihan hak yang terjadi karena meninggalnya seseorang. Akibat dari meninggalnya seseorang, maka hak atas tanah yang dimilikinya secara hukum akan beralih kepada ahli warisnya. Peralihan hak atas tanah di Indonesia yang lebih umum dilakukan oleh masyarakat adalah dengan cara jual beli. Konsep jual beli tanah tidak terlepaskan dari konsep jual beli secara umum yang diatur dalam hukum perdata (Privaatrecht). Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek) dalam Buku ke III tentang Perikatan pada Bab Kelima memberikan konsep tentang jual beli. Menurut Pasal 1457 KUH Perdata jual beli adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan. Dilihat dari rumusan tentang jual beli tersebut, proses jual beli melibatkan dua subyek hukum, yakni penjual dan pembeli. Penjual selaku pihak yang menyerahkan barang dan pembeli selaku pihak yang membayar dan menerima barang. Pada unsur sebaliknya penjual sebagai pihak penerima uang dan pembeli sebagai penerima barang sesuai dengan apa yang telah diperjanjikan atau disetujui bersama. Dengan

3 3 demikian masing-masing pihak yaitu penjual dan pembeli dituntut adanya pemenuhan hak dan kewajiban 1. Fenomena maraknya peralihan hak atas tanah melalui jual beli terjadi pula di Kota Yogyakarta. Realita tersebut dapat dibuktikan dengan data pendukung yang diperoleh oleh penulis di Kantor Pertanahan Kota Yogyakarta bahwa jumlah transaksi peralihan hak atas tanah melalui jual beli di Kota Yogyakarta tergolong tinggi. Berdasarkan data yang diperoleh, peralihan hak atas tanah melalui jual beli 5 (lima) tahun terakhir ini yaitu tahun 2010 sampai dengan 2014 berjumlah permohonan, atau dengan kata lain jumlah masing-masing tiap tahunnya yaitu tahun 2010 sebanyak 1.848, tahun 2011 sebanyak 1.699, tahun 2012 sebanyak1.783, tahun 2013 sebanyak 2.289, tahun 2014 sebanyak Kota Yogyakarta adalah salah satu kota besar di Pulau jawa yang merupakan ibukota dan pusat pemerintahan Daerah Istimewa Yogyakarta dan sekaligus tempat kedudukan bagi Sultan Yogyakarta dan Adipati Pakualam. Kota Yogyakarta tidak sebatas hanya dikenal sebagai kota pelajar tetapi juga dikenal sebagai kota budaya dan pariwisata. Disebut kota pelajar karena Kota Yogyakarta memiliki banyak sekolah dan perguruan tinggi yang unggul dan terakreditasi. Hal ini menjadi daya tarik tersendiri bagi para pelajar dan mahasiswa baik warga dalam maupun luar kota yang berkeinginan untuk melanjutkan ke jenjang pendidikan berikutnya. Disebut kota budaya karena berkaitan erat dengan 1 J. Andy Hartanto, 2009, Problematika Hukum Jual Beli Tanah Belum Bersertifikat, Cetakan Pertama, Laksbang Mediatama, Yogyakarta, hlm. 46

4 4 peninggalan-peninggalan budaya yang bernilai tinggi semasa kerajaan-kerajaan yang sampai kini masih tetap dilestarikan. Misalnya saja beberapa gedung tua peninggalan zaman kolonial Belanda berupa gedung kantor pos dan Bank Indonesia, ada juga museum Benteng Vredeburg yang merupakan benteng peninggalan Belanda dimana benteng tersebut berfungsi sebagai markas tentara Belanda. Selain itu, juga terdapat bangunan yang menjadi simbol budaya kesultanan atau kerajaan, seperti Keraton Yogyakarta, Tamansari, dan Kompleks Makam Pendiri Kerajaan. Kota Yogyakarta disebut juga kota pariwisata karena banyak obyek wisata yang dapat dijadikan sebagai daerah tujuan wisata baik wisatawan lokal maupun wisatawan asing. Banyaknya keunggulan yang ditawarkan Kota Yogyakarta itulah dan mengingat harga tanah dari tahun ke tahun selalu mengalami peningkatan maka mengakibatkan banyak orang ingin berinverstasi dalam bentuk tanah baik itu warga asli Kota Yogyakarta maupun warga pendatang. Berdasarkan kondisi tersebut diatas, sangat memungkinkan sekali terjadinya potensi yang tinggi dilakukannya peralihan hak atas tanah melalui jual beli di Kota Yogyakarta. Tanah dalam suatu negara tidak bisa dimiliki, dikuasai dan digunakan secara bebas oleh manusia, akan tetapi terikat dengan ketentuan yang ditetapkan oleh pemerintah atau negara selaku penguasa hak secara umum. Negara Kesatuan Republik Indonesia yang berdasarkan pada Undang-Undang Dasar 1945 mengatur tentang penguasaan tanah secara umum di dalam Pasal 33 ayat (3) yang menyebutkan bahwa Bumi dan Air dan kekayaan alam yang terkandung

5 5 didalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat. Hal ini bukan berarti rakyat tidak boleh memiliki hak atas tanah baik secara individu maupun kelompok, namun demikian negara bertanggungjawab atas pengelolaan dan pengaturan secara nasional atas tanah di Indonesia. Selanjutnya pemerintah mengeluarkan peraturan yang secara khusus mengatur mengenai pertanahan yaitu dengan menerbitkan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 (Lembaran Negara Tahun 1960 Nomor 104, Tambahan Lembaran Negara Nomor 2043) tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria yang lebih populer dengan nama Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA). UUPA lahir pada tanggal 24 September UUPA diterbitkan dengan tujuan untuk memberikan jaminan serta perlindungan atas hak-hak warga negaranya. Diundangkannya UUPA pada tanggal tersebut, maka sejak itu tanggal 24 September tercatat sebagai salah satu tonggak yang sangat penting dalam sejarah perkembangan agraria/pertanahan di Indonesia pada umumnya dan pembaharuan hukum agraria/hukum tanah di Indonesia pada khususnya 2. Dikatakan tonggak yang sangat penting karena semenjak lahirnya UUPA maka berakhirlah masa dualisme hukum mengenai pertanahan yang berlaku di Indonesia yaitu hukum Adat dan hukum Barat. Dualisme hukum pertanahan yang terjadi di Indonesia pada saat itu terjadi karena sebagai akibat dari penjajahan Belanda yang 2 Boedi Harsono, 2008, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Edisi Revisi, Cetakan keduabelas, Djambatan, Jakarta, hlm. 1

6 6 berlangsung ratusan tahun lamanya sehingga menyebabkan dikenalnya 2 (dua) macam tanah yaitu tanah-tanah dengan hak adat dan tanah-tanah dengan hak barat. Sistem hukum yang bersifat feodal dan kolonial pada masa dualisme tersebut berdampak pada perbedaan perlakuan terhadap kedua macam tanah tersebut. Terhadap tanah-tanah dengan hak barat dimana pada umumnya dimiliki oleh golongan Eropa atau yang dipersamakan memperoleh jaminan yang kuat dengan pendaftaran pada daftar umum sesuai dengan hak yang melekat padanya serta bukti hak atas tanah tersebut, sedangkan terhadap tanah-tanah dengan hak adat diatur berdasarkan hukum adat dan tidak diberikan jaminan maupun kepastian hukum atas hak tersebut dikarenakan tidak dilakukan pendaftaran pada daftar umum dengan hak atas tanah yang tegas melainkan hanya diberikan bukti pembayaran pajak saja dan bukan merupakan bukti hak. Oleh sebab itu, dengan berlakunya UUPA maka hak-hak atas tanah yang berlaku pada waktu itu baik yang dahulu diatur dalam Hukum Adat maupun Hukum Barat, dikonversi menjadi salah satu hak baru menurut UUPA. Sebagaimana dikatakan oleh Boedi Harsono bahwa UUPA menciptakan hukum agraria nasional berstruktur tunggal yang seperti dinyatakan dalam bagian berpendapat serta penjelasan umum UUPA berdasarkan atas hukum adat tentang tanah, sebagai hukum aslinya sebagian terbesar rakyat Indonesia 3. Hal ini berarti bukan saja terjadi unifikasi Hukum Agraria melainkan unifikasi (kesatuan) hakhak atas tanah. Dengan terciptanya unifikasi di bidang pertanahan di negara 3 Ibid, hlm. 3.

7 7 Indonesia maka memberikan arti yang baru bagi Hukum Agraria karena berdasarkan atas satu sistem hukum, yakni Hukum Agraria Nasional. Sejak berlakunya ketentuan UUPA, maka perbuatan hukum jual beli tanah tidak lagi dibuat di hadapan Kepala Adat atau Kepala Desa secara dibawah tangan, melainkan dihadapan pejabat yang berwenang yaitu seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah (selanjutnya disebut PPAT) atau Pejabat Pembuat Akta Tanah Sementara (PPAT Sementara) apabila suatu daerah Kecamatan belum diangkat seorang PPAT. Secara historis ketentuan mengenai keharusan peralihan hak atas tanah oleh para pihak yang dibuktikan dengan akta PPAT pada awalnya bersumber dari UUPA yaitu dalam Pasal 19 Ayat (1) yang menyebutkan bahwa : Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah. Peraturan Pemerintah yang dimaksud dalam ayat tersebut menunjuk pada Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 (Lembaran Negara Tahun 1961 Nomor 28; Tambahan Lembaran Negara Nomor 2171) tentang Pendaftaran Tanah (selanjutnya disebut PP No. 10 Tahun 1961) yang merupakan peraturan pelaksanaan dari UUPA. Disebutkan dalam Pasal 19 PP No. 10 Tahun 1961 bahwa : Setiap pejanjian yang bermaksud memindahkan hak atas tanah, memberikan sesuatu hak baru atas tanah, menggadaikan tanah atau meminjam uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan, harus dibuktikan dengan suatu akte yang dibuat oleh dan dihadapan penjabat yang ditunjuk oleh Menteri Agraria

8 8 (selanjutnya dalam Peraturan Pemerintah ini disebut : penjabat). Akte tersebut bentuknya ditetapkan oleh Menteri Agraria. Yang dimaksud Penjabat yang ditunjuk oleh Menteri Agraria (selanjutnya dalam Peraturan Pemerintah ini disebut : penjabat dalam potongan bunyi Pasal 19 PP No. 10 Tahun 1961 diatas dijelaskan lebih lanjut di dalam Peraturan Menteri Agraria Nomor 10 tahun 1961 tentang Penunjukan Pejabat Yang dimaksud dalam Pasal 19 Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah Serta Hak dan Kewajibannya. Kemudian PP No. 10 Tahun 1961 tersebut dicabut dan dinyatakan tidak berlaku oleh Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 (Lembaran Negara Nomor 59 Tahun 1997; Tambahan lembaran negara Nomor 3696) tentang Pendaftaran Tanah (selanjutnya disebut PP No. 24 Tahun 1997). PP No. 24 Tahun 1997 dilaksanakan oleh Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Menurut PP No. 24 Tahun 1997 eksistensi atau keberadaan mengenai PPAT dapat dilihat dalam ketentuan Pasal 5, Pasal 6 dan Pasal 7. Pasal 5 menyebutkan bahwa: Pendaftaran tanah diselenggarakan oleh Badan Pertanahan Nasional. Selanjutnya dalam Pasal 6 ayat (1) Dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 tugas pelaksanaan pendaftaran tanah dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan, kecuali kegiatan-kegiatan tertentu yang oleh Peraturan Pemerintah ini atau perundang-undangan yang bersangkutan ditugaskan kepada Pejabat lain; ayat (2) Dalam melaksanakan pendaftaran tanah, Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh PPAT dan Pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu menurut Peraturan Pemerintah ini dan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan. Pasal 7 Ayat (1)

9 9 PPAT sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (2) diangkat dan diberhentikan oleh Menteri; ayat (2) Untuk desa-desa dalam wilayah yang terpencil Menteri dapat menunjuk PPAT Sementara; ayat (3) Peraturan jabatan PPAT sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diatur dengan Peraturan Pemerintah tersendiri. Selanjutnya masih dalam PP yang sama yaitu PP No. 24 Tahun 1997 bahwa keharusan peralihan hak atas tanah termasuk jual beli tanah oleh para pihak dihadapan PPAT diuraikan dalam Pasal 37 ayat (1) yang berbunyi : Peralihan hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang, hanya dapat didaftarkan, jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Mengingat pentingnya fungsi PPAT maka perlu kiranya diadakan peraturan tersendiri yang mengatur tentang PPAT. Barulah pada tanggal 5 Maret 1998, pemerintah menerbitkan peraturan khusus mengenai PPAT yaitu Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 (Lembaran Negara Nomor 52 Tahun 1998; Tambahan Lembaran Negara Nomor 3746) tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (selanjutnya disebut PP No. 37 Tahun 1998). PP No. 37 Tahun 1998 ini merupakan landasan hukum terhadap eksistensi atau keberadaan PPAT yang berlaku saat ini. Peraturan pelaksana dari PP No. 37 Tahun 1998 yaitu Peraturan Kepala BPN Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2006 (selanjutnya disebut Perkaban No. 1 Tahun 2006) tentang Peraturan Jabatan PPAT yang

10 10 kemudian dirubah dengan Peraturan Kepala BPN Republik Indonesia Nomor 23 Tahun 2009 (selanjutnya disebut Perkaban No. 23 Tahun 2009). Menurut Pasal 1 angka (1) PP No. 37 Tahun 1998 yang dimaksud dengan PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Tugas pokok PPAT dalam hal ini adalah melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah seperti yang dinyatakan dalam Pasal 2 Ayat (1) PP No. 37 Tahun Perbuatan hukum itu disebutkan dalam Pasal 2 Ayat (2) PP No. 37 Tahun 1998 adalah jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan (inbreng), pembagian hak bersama, pemberian Hak Guna Bangunan/hak Pakai atas tanah Hak Milik, pemberian hak Tanggungan, dan pemberian Kuasa Membebankan Hak Tanggungan. Adapun fungsi akta PPAT dalam jual beli, sesuai pendapat Mahkamah Agung dalam putusannya No.1363/K/Sip/1997 bahwa Pasal 19 PP No.10 Tahun 1961 secara jelas menentukan bahwa akta PPAT hanyalah suatu alat bukti dan tidak menyebut bahwa akta itu adalah syarat mutlak tentang sah tidaknya suatu jual beli tanah. Menurut Boedi Harsono, akta PPAT berfungsi sebagai alat pembuktian mengenai benar sudah dilakukannya jual beli tersebut. Jual beli tersebut masih dapat dibuktikan dengan alat pembuktian yang lain. Akan tetapi, dalam sistem pendaftaran tanah menurut PP No. 10 Tahun 1961 (yang sekarang sudah disempurnakan dengan PP No. 24 Tahun 1997), pendaftaran jual beli hanya dapat (boleh) dilakukan dengan akta PPAT sebagai buktinya. Orang yang melakukan jual beli tanpa dibuktikan dengan akta PPAT tidak akan dapat memperoleh sertifikat, biarpun jual belinya sah

11 11 menurut hukum 4. Oleh karena itu, selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta tersebut, PPAT wajib mendaftarkan ke Kantor Pertanahan untuk memperkuat pembuktian terhadap pihak ketiga. Selanjutnya menurut pendapat Sangsun dalam bukunya yang berjudul Tata Cara Mengurus sertifikat Tanah disebutkan bahwa : peralihan hak-hak atas tanah sangat erat kaitannya dengan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), karena dalam pemindahan hak atas tanah melalui jual beli, maupun memalui pewarisan, pemisahan hak bersama, dan yang lainya untuk memperoleh kepastian hukum atas sebidang tanah memerlukan perangkat hukum yang tertulis, lengkap, jelas, dan dilaksanakan secara konsisten sesuai dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan yang berlaku. Hal tersebut dapat tercapai melalui pendaftaran tanah 5. Tujuan dari pendaftaran tanah sebagaimana Pasal 3 PP No. 24 Tahun 1997 yaitu: 1. untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hakhak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang haknya yang bersangkutan; 2. untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar; 3. untuk diselenggarakan tertib administrasi pertanahan. Sebagaimana telah diuraikan diatas maka dapat diketahui bahwa berdasarkan hukum tanah nasional, praktek perbuatan hukum yang mengakibatkan beralihnya hak atas tanah (dalam hal ini jual beli), hanya dapat dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh PPAT. Pendaftaran jual beli yang dilakukan seseorang tanpa suatu akta yang dibuat oleh PPAT maka mengakibatkan seseorang tersebut tidak akan memperoleh sertifikat balik nama, meskipun jual belinya sah menurut 4 Adrian Sutedi, 2010, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Edisi Pertama, Cetakan Keempat, Sinar Grafika, Jakarta, hlm Sangsun, 2008, Tata Cara Mengurus Sertifikat Tanah, Visi media, Jakarta, hlm.10

12 12 hukum. Hal ini berarti peranan PPAT menjadi semakin penting karena PPAT memiliki tugas membantu Kepala Kantor Pertanahan dalam rangka melaksanakan kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu dalam hal ini jual beli mengenai hak milik atas tanah. Berdasarkan latar belakang tersebut maka penulis tertarik untuk mengetahui lebih lanjut mengenai peranan PPAT dalam membuat akta jual beli dalam rangka melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah sebagai upaya untuk melalukan peralihan hak milik atas tanah dari penjual kepada pembeli yang ada di Kota Yogyakarta. Oleh karena itu, penulis membuat tesis dengan judul sebagai berikut : PERANAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH SEMENTARA (PPAT SEMENTARA) DALAM PERALIHAN HAK MILIK ATAS TANAH MELALUI JUAL BELI DI KOTA YOGYAKARTA B. Rumusan Masalah Berdasarkan uraian latar belakang permasalahan di atas, maka rumusan permasalahan yang akan diteliti adalah sebagai berikut: 1. Bagaimanakah peranan PPAT dan PPAT Sementara dalam pelaksanaan peralihan hak milik atas tanah melalui jual beli di Kota Yogyakarta? 2. Apa sajakah kendala-kendala yang dihadapi oleh PPAT dan PPAT Sementara di Kota Yogyakarta dalam pelaksanaan kegiatan peralihan hak milik atas tanah melalui jual beli?

13 13 3. Bagaimanakah upaya yang dilakukan oleh PPAT dan PPAT Sementara di Kota Yogyakarta dalam menangani kendala-kendala yang dihadapinya terkait pelaksanaan kegiatan peralihan hak milik atas tanah melalui jual beli? C. Tujuan Penelitian 1. Menganalisis peranan PPAT dan PPAT Sementara dalam pelaksanaan peralihan hak milik atas tanah melalui jual beli di Kota Yogyakarta 2. Menganalisis kendala-kendala yang dihadapi oleh PPAT dan PPAT Sementara di Kota Yogyakarta dalam pelaksanaan kegiatan peralihan hak milik atas tanah melalui jual beli 3. Menganalisis upaya yang dilakukan oleh PPAT dan PPAT Sementara di Kota Yogyakarta dalam menangani kendala-kendala yang dihadapinya terkait pelaksanaan kegiatan peralihan hak milik atas tanah melalui jual beli. D. Manfaat Penelitian Hasil penelitian ini diharapkan dapat bermanfaat: a. Secara Teoritis Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat sebagai bahan pengembangan ilmu pengetahuan di bidang Ilmu Hukum pada umumnya, dan dibidang hukum agraria khususnya, yakni kajian terhadap peranan PPAT dan PPAT Sementara dalam peralihan hak milik atas tanah melalui jual beli di Kota Yogyakarta.

14 14 b. Manfaat Praktis Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan jawaban atas permasalahan yang diteliti, sebagai bahan masukan dan informasi bagi pihak-pihak yang berkepentingan, serta dapat dijadikan bahan acuan untuk pembinaan dan pengawasan PPAT mengenai peranan PPAT dan PPAT Sementara dalam peralihan hak milik atas tanah melalui jual beli di Kota Yogyakarta. E. Keaslian Penelitian. Berdasarkan hasil penelusuran, penulis menjamin keaslian dari penelitian yang membahas mengenai Peranan PPAT dan PPAT Sementara dalam Peralihan Hak Milik Atas Tanah Melalui Jual Beli di Kota Yogyakarta belum pernah diteliti oleh peneliti terdahulu. Adapun penelitian mengenai peran PPAT dalam peralihan hak milik atas tanah telah dilakukan oleh beberapa peneliti terdahulu namun lokasi penelitian dan pokok permasalahan berbeda dengan penelitian yang akan dilakukan oleh penulis. Hasil penelitian terdahulu oleh penulis akan dijadikan sebagai bahan pertimbangan dalam melaksanakan penelitian. Adapun hasil penelitian tesis sebelumnya adalah: 1. Peran PPAT dalam Peralihan Hak Milik Atas Tanah Melalui Jual Beli di Wilayah Kota Pekanbaru, yang diteliti oleh Siti Komariatun, pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada Yogyakarta pada Tahun 2010.

15 15 Pokok permasalahan yang diteliti oleh Siti Komariatun mengkaji peranan PPAT dalam peralihan hak milik atas tanah melalui jual beli di wilayah Kota Pekanbaru serta mengkaji mengenai kendala-kendala yang dihadapi PPAT dalam peralihan hak milik atas tanah melalui jual beli di wilayah Kota Pekanbaru. Kesimpulan dari penelitian tersebut adalah bahwa PPAT mempunyai peranan yang sangat penting dalam peralihan hak milik atas tanah melalui jual beli yaitu untuk menjamin kepastian hukum atas tanah, memberikan pelayanan para pihak untuk membuat akta jual beli atas tanah. Selain itu PPAT berperan mengokohkan suatu perbuatan hukum atas tanah. Kendala yang sering dihadapi dalam pelaksanaan tugas PPAT sering kali berkas yang diterima tidak lengkap sehingga proses pembuatan akta jual beli untuk peralihan hak milik atas tanah tersebut menjadi terkendala dan proses di Kantor Pertanahan yang sering kali agak lama karena buku tanah yang masih digunakan untuk keperluan hak yang lain, juga dari pejabat BPN itu sendiri 6. Perbedaan penelitian yang ditulis oleh Siti Komariatun dengan penelitian ini adalah terletak pada lokasi penelitian. Lokasi penelitian yang dilakukan oleh Siti Komariatun yaitu di Kota Pekanbaru sedangkan penelitian ini dilakukan di Kota Yogyakarta. Selain lokasi penelitian 6 Siti Komariatun, 2010, Peran PPAT dalam Peralihan Hak Milik Atas Tanah Melalui Jual Beli di Wilayah Kota Pekanbaru, Tesis, Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum UGM, Yogyakarta, hlm. x.

16 16 perbedaan penelitian ini terletak pada rumusan masalah dimana penulis menambahkan satu pokok permasalahan mengenai upaya yang dilakukan oleh PPAT dan PPAT Sementara di Kota Yogyakarta dalam menangani kendala-kendala yang dihadapi terkait pelaksanaan kegiatan peralihan hak milik atas tanah melalui jual beli. 2. Peranan PPAT dalam Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah dengan Status Hak Milik Karena Jual Beli di Kota Tanjungpinang, yang diteliti oleh James Marolob Saragih, Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada Yogyakarta pada Tahun Penelitian ini mengkaji Peranan PPAT dalam pembuatan akta jual beli tanah dan pelaksanaan pendaftaran peralihan hak atas tanah dengan status hak milik karena jual beli di kantor pertanahan Kota Tanjungpinang, untuk mengetahui peranan PPAT dalam pembuatan akta jual beli tanah dan pelaksanaan pendaftaran peralihan hak atas tanah dengan status hak milik karena jual beli di kantor pertanahan Kota Tanjungpinang setelah dikeluarkannya Surat Edaran KAKANWIL BPN Propinsi Riau Nomor 600/163/II/2003 dan untuk mengetahui kendala-kendala yang menghambat PPAT dalam pelaksanaan pembuatan akta jual beli tanah dan pelaksanaan pendaftaran peralihan hak atas tanah karena jual beli di kantor pertanahan Kota Tanjungpinang serta upaya PPAT dalam menanganinya. Kesimpulan dari penelitian tersebut adalah :

17 17 a. Peran PPAT diantaranya menjelaskan dan memeriksa kelengkapan syarat-syarat pada pemohon (penjual maupun pembeli) termasuk pajakpajak yang harus dibayar dalam hal pembuatan akta jual beli tanah dan sebelum penandatanganan akta yang disaksiskan oleh minimal 2 orang saksi, PPAT wajib membacakan isi dan menjelaskan maksud dari akta jual beli tersebut; b. Terbitnya Surat Edaran KAKANWIL BPN Propinsi Riau Nomor 600/163/II/2003 mengharuskan PPAT yang daerah kerjanya meliputi Kota Tanjungpinang untuk mengganti stempel jabatan, papan nama dan kop surat PPAT selambatnya dalam waktu 30 hari sejak diterbitkannya Surat Edaran tersebut; c. Kendala yang menghambat PPAT dalam pelaksanaan pembuatan akta jual beli tanah dan pendaftaran peralihan hak atas tanah dikantor pertanahan Kota Tanjungpinang cenderung berasal dari pemohon (penjual atau pembeli) diantaranya tidak adanya bukti identitas diri, fotocopy, SPPT PBB tahun terahir, surat persetujuan suami/ istri, surat kuasa, surat keterangan ahli waris, bukti pelunasan SSB BPHTB, dan adanya pihak lain yang merasa berhak atas tanah yang akan diperjualbelikan. Upaya yang biasanya dilakukan PPAT dalam mengatasi kendala tersebut adalah dengan membantu memberikan solusi kepada pemohon dalam hal melengkapi syarat pembuatan akta jual beli

18 18 dan pendaftaran peralihan hak dikantor pertanahan Kota Tanjungpinang 7. Perbedaan penelitian yang ditulis oleh James Marolob Saragih dengan penelitian ini adalah terletak pada lokasi penelitian. Lokasi penelitian yang dilakukan oleh James Marolob Saragih yaitu di Kota Tanjungpinang sedangkan penelitian ini dilakukan di Kota Yogyakarta. Selain itu perbedaannya bahwa penelitian yang dilakukan oleh James Marolob Saragih dikaitkan dengan diterbitkannya Surat Edaran KAKANWIL BPN Propinsi Riau Nomor 600/163/II/2003 sedangkan penelitian ini tidak. 3. Peranan Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam Memberikan Perlindungan Hukum Kepada Para Pihak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli, yang diteliti oleh Lusiana, pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada Yogyakarta pada Tahun Penelitian ini mengkaji peranan Notaris dan PPAT dalam memberikan perlindungan hukum kepada para pihak dalam peralihan hak atas tanah melalui jual beli dan kendala-kendala yang menghambat peranan Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam memberikan perlindungan hukum kepada para pihak dalam peralihan hak atas tanah melalui jual beli. 7 James Marolob Saragih, 2013, Peranan PPAT dalam Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah Dengan Status Hak Milik Karena Jual Beli di Kota Tanjungpinang, Tesis, Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum UGM, Yogyakarta, hlm. ix.

19 19 Kesimpulan dari penelitian ini adalah: a. Peranan Notaris dan PPAT dalam memberikan perlindungan hukum kepada para pihak dalam peralihan hak atas tanah muncul pada saat pembuatan akta yang dikehendaki para pihak. Dalam pembuatan akta tersebut, notaris dan PPAT harus selalu berpegangan pada kode etik profesi dan peraturan perundang-undangan yang berlaku; b. Kendala-kendala yang menghambat peranan Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam memberikan perlindungan hukum kepada para pihak dalam peralihan hak atas tanah melalui jual beli dapat disebabkan faktor yang berasal dari Notaris atau PPAT sendiri dan juga yang berasal dari masyarakat/para pihak 8. Perbedaan penelitian yang ditulis oleh Lusiana dengan penelitian ini adalah terletak pada pokok permasalahan yang diteliti. Penelitian yang dilakukan oleh Lusiana adalah tentang peranan Notaris dan PPAT dalam memberikan perlindungan hukum kepada para pihak dalam peralihan hak atas tanah melalui jual beli sedangkan penelitian ini berkaitan dengan peranan PPAT dan PPAT Sementara dalam pelaksanaan peralihan hak milik atas tanah melalui jual beli. 8 Lusiana, 2013, Peranan Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam Memberikan Perlindungan Hukum Kepada Para Pihak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli, Tesis, Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum UGM, Yogyakarta, hlm. x.

20 20 Apabila ternyata pernah dilakukan penelitian/penulisan dengan tema yang semacam dalam bentuk skripsi, tesis, dan bahkan disertasi, maka diharapkan penelitian/penulisan ini dapat dijadikan sebagai bahan pelengkap dan memperkaya terhadap penelitian-penelitian ataupun karya-karya ilmiah yang sudah dilaksanakan sebelumnya.