DAMPAK PENGUASAAN LAHAN DAN PEMBANGUNAN PROPERTI TERHADAP MASALAH SOSIAL EKONOMI MASYARAKAT DI KAWASAN SEGITIGA EMAS JAKARTA OLEH ANDROMEDA ARISTI RACHMI H14104074 DEPARTEMEN ILMU EKONOMI FAKULTAS EKONOMI DAN MANAJEMEN INSTITUT PERTANIAN BOGOR 2008
RINGKASAN ANDROMEDA ARISTI RACHMI. Dampak Penguasaan Lahan dan Pembangunan Properti terhadap Masalah Sosial Ekonomi Masyarakat di Kawasan Segitiga Emas Jakarta (dibimbing oleh DIDIN S. DAMANHURI). Sumberdaya lahan di perkotaan memiliki masalah yang serius sebagai akibat dari keterbatasan lahan. Jumlah penduduk yang meningkat mengindikasikan bahwa penggunaan lahan juga akan semakin meningkat. Lahan di perkotaan sudah mulai terbatas karena telah banyak dimanfaatkan untuk kepentingan umum maupun kepentingan pribadi sehingga menimbulkan persaingan dalam memperoleh lahan terutama lahan yang berada di lokasi strategis pusat kota. Semakin strategis suatu kawasan maka harga lahan akan semakin tinggi. Nilai komersial lahan yang terus naik mendorong pemilik modal melakukan penguasaan lahan. Investasi di sektor lahan dipandang sangat menguntungkan karena dalam waktu yang relatif singkat bisa memberikan capital gain. Maka banyak spekulan memburu lahan-lahan yang berpotensi untuk dijadikan pusat bisnis. DKI Jakarta merupakan salah satu kota besar di Indonesia yang memiliki kemajuan yang sangat pesat dengan adanya kawasan penggunaan lahan komersial untuk perdagangan dan jasa industri seperti perkantoran, pusat perbelanjaan, dll. Kawasan ini biasa disebut sebagai Kawasan Pusat Bisnis atau Central Business District (CBD). Salah satu kawasan Pusat Bisnis yang terkenal di Jakarta adalah Kawasan Segitiga Emas yang mencakup daerah Jalan Jendral Sudirman, Jalan M.H Thamrin, serta Jalan H.R Rasuna Said - Gatot Subroto. Kawasan ini cukup mewakili Kawasan Pusat Bisnis lainnya di Jakarta. Dengan infrastruktur yang sangat baik, kawasan ini menjadi barometer pertumbuhan properti di Jakarta. Dapat dilihat dengan bermunculan gedung-gedung perkantoran, pusat perbelanjaan, dan pusat hiburan di dalamnya. Sebagai pusat bisnis, Kawasan Segitiga Emas memang sangat mendominasi. Peluang usaha yang ditawarkan juga cukup bervariasi dan menjanjikan sehingga bisnis properti di kawasan ini banyak bermunculan. Tujuan dari penelitian ini untuk mengetahui akibat penguasaan lahan skala besar melalui mekanisme perburuan rente (rent seeking) yang dilakukan oleh konglomerat sehingga mendapatkan supernormal profit dan adanya ekonomi biaya transaksi (transaction cost) untuk pembangunan proyek properti di Kawasan Segitiga Emas Jakarta. Untuk melihat mekanisme perburuan rente dan terdapatnya biaya transaksi digunakan metode wawancara, statistika deskriptif dan koefisien korelasi rank spearman. Data yang dikumpulkan pada penelitian ini merupakan data primer dan data sekunder. Data primer dalam penelitian ini diperoleh melalui metode wawancara mendalam dengan para informan dan 30 developer yang mengetahui masalah penguasaan lahan di Kawasan Segitiga Emas Jakarta. Data sekunder diperoleh dari berbagai instansi pemerintah maupun swasta seperti, Pusat Data Properti Indonesia, Pusat Studi Properti Indonesia, Badan
Pertanahan Nasional dan Kantor Kecamatan Setiabudi Jakarta Selatan. Hasil penelitian menunjukan bahwa konglomerat, sebagai pengembang properti, melakukan aktivitas perburuan rente dengan berkolusi dengan oknum pemerintah, calo, dan preman agar dimudahkan dalam proses perizinan penguasaan lahan. Untuk itu para pengembang akan mengeluarkan biaya transaksi diluar biaya modal pembangunan proyek, baik biaya legal maupun biaya ilegal, yang besarnya antara nol persen hingga 14 persen. Akibat adanya perburuan rente, rakyat pemilik lahan akan dirugikan karena pengembang membebaskan lahannya dengan harga yang rendah, sebaliknya harga jual properti di Kawasan ini sangat mahal sehingga konglomerat akan mendapatkan supernormal profit dari proyeknya tersebut. \
DAMPAK PENGUASAAN LAHAN DAN PEMBANGUNAN PROPERTI TERHADAP MASALAH SOSIAL EKONOMI MASYARAKAT DI KAWASAN SEGITIGA EMAS JAKARTA Oleh ANDROMEDA ARISTI RACHMI H14104074 Skripsi Sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Ekonomi pada Departemen Ilmu Ekonomi DEPARTEMEN ILMU EKONOMI FAKULTAS EKONOMI DAN MANAJEMEN INSTITUT PERTANIAN BOGOR 2008
INSTITUT PERTANIAN BOGOR FAKULTAS EKONOMI DAN MANAJEMEN DEPARTEMEN ILMU EKONOMI Dengan ini menyatakan bahwa skripsi yang disusun oleh, Nama mahasiswa : Andromeda Aristi Rachmi Nomor Registrasi Pokok : H14104074 Program Studi : Ilmu Ekonomi Judul Skripsi : Dampak Penguasaan Lahan dan Pembangunan Properti terhadap Masalah Sosial Ekonomi Masyarakat di Kawasan Segitiga Emas Jakarta dapat diterima sebagai syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Ekonomi pada Departemen Ilmu Ekonomi, Fakultas Ekonomi dan Manajemen, Institut Pertanian Bogor. Menyetujui, Dosen Pembimbing, Prof. Dr. H. Didin S. Damanhuri, S.E., M.S., D.E.A. NIP. 131 404 217 Mengetahui, Ketua Departemen Ilmu Ekonomi Dr. Ir. Rina Oktaviani, M.S. NIP. 131 846 872 Tanggal Kelulusan:
PERNYATAAN DENGAN INI SAYA MENYATAKAN BAHWA SKRIPSI INI ADALAH BENAR-BENAR HASIL KARYA SAYA SENDIRI YANG BELUM PERNAH DIGUNAKAN SEBAGAI SKRIPSI ATAU KARYA ILMIAH PADA PERGURUAN TINGGI ATAU LEMBAGA MANAPUN. Bogor, September 2008 Andromeda Aristi Rachmi H14104074
RIWAYAT HIDUP Penulis yang bernama lengkap Andromeda Aristi Rachmi lahir pada tanggal 31 Januari 1986 di Jakarta. Penulis anak pertama dari dua bersaudara, dari pasangan Satriadi, S.E., M.Si. dan Etty Herawati Rachmi, S.E., M.M. Jenjang pendidikan penulis dilalui tanpa hambatan, penulis menamatkan sekolah dasar di SD Islam Al-Azhar Pusat Jakarta pada tahun 1998, kemudian melanjutkan ke SLTP Islam Al-Azhar 1 Jakarta pada tahun yang sama dan lulus pada tahun 2001. Pada tahun yang sama penulis diterima di SMU Islam Al-Azhar 1 Jakarta dan lulus pada tahun 2004. Pada tahun 2004 penulis melanjutkan studinya ke jenjang yang lebih tinggi. Institut Pertanian Bogor (IPB) menjadi pilihan penulis dengan harapan besar agar dapat memperoleh ilmu dan mengembangkan pola pikir. Penulis masuk IPB melalui Undangan Saringan Masuk IPB (USMI) dan diterima sebagai mahasiswa Program Studi Ilmu Ekonomi pada fakultas Ekonomi dan Manajemen. Selama menjadi mahasiswa, penulis aktif di organisasi HIPOTESA pada Divisi Hubungan Luar dan Eksternal Periode 2005/2006.
KATA PENGANTAR Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT yang telah memberikan rahmat dan karunia-nya sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi ini dengan baik. Judul skripsi ini adalah Dampak Penguasaan Lahan dan Pembangunan Properti terhadap Masalah Sosial Ekonomi Masyarakat di Kawasan Segitiga Emas Jakarta. Penguasaan Lahan di Kawasan Segitiga Emas Jakarta hanya akan dilakukan oleh konglomerat, dapat menyebabkan terjadinya supernormal profit,yaitu keadaan dimana keuntungan yang diperoleh melebihi keuntungan normal. Jika hal ini terjadi, akan berimplikasi terhadap masalah sosial ekonomi, yaitu akan ada pihak yang diuntungkan dan pihak yang dirugikan karena adanya informasi tidak sempurna terhadap harga lahan. Skripsi ini juga merupakan salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Ekonomi pada Departemen Ilmu Ekonomi, Fakultas Ekonomi dan Manajemen, Institut Pertanian Bogor. Ucapan terima kasih penulis sampaikan kepada : 1. Kedua orang tua penulis, yaitu Satriadi, S.E., M.Si. dan Etty Herawati Rachmi, S.E., M.M., serta adik satu-satunya penulis yaitu Bintang Rizki Ramadhan atas doa, semangat dan dorongan materi serta moral yang sangat besar artinya bagi perjalanan hidup penulis. 2. Prof. Dr. H. Didin S. Damanhuri, S.E., M.S., D.E.A., selaku dosen pembimbing skripsi, yang telah membimbing dan memberikan saran maupun kritik dalam penyelesaian skripsi ini. 3. Dr. Muhammad Findi Alexandi, M.E., selaku dosen penguji utama. Terima kasih atas saran serta masukan demi perbaikan skripsi ini dan Tony Irawan, M.App.Ec., selaku komisi pendidikan, terima kasih atas saran tata cara penulisan skripsi ini.
4. Yulianto Wibisono (Arsitektur Lanskap 41) atas doa, motivasi, dukungan, semangat dan kenangan indah selama berada di IPB. 5. Para informan, khususnya Hilda B. Alexander, Bapak Abdul Rochim, Bapak Turgison, Bapak Nandang, dan Ibu Suryani, atas informasi yang telah diberikan. 6. Seluruh staf Departemen Ilmu Ekonomi yang banyak membantu penulis dalam kelancaran seminar dan sidang. 7. Teman-teman sebimbingan, yaitu Nina,Tatu, dan Deni atas bantuan dan kerjasamanya. 8. Teman-teman terbaik penulis khususnya Puspa, Prima, Novie, Annisa, Rima, Satrio, Duvian, Putri, Mika, Risa, Priyo, Tahur, Novi, Faradilla, Fenny, Oktafiani, Iqbal dan Rossa yang selalu memberi dukungan dalam mengerjakan skripsi ini. 9. Rekan-rekan FEM khususnya Marizka, Andra, Yuliana, Rizki Pranaputra, Irma, Fitriyani, Kak Wawan dan Rama atas dukungan dan semangatnya. Semoga skripsi ini dapat bermanfaat bagi penulis dan pihak lain yang membutuhkan. Bogor, September 2008 Andromeda Aristi Rachmi H14104074
DAFTAR ISI Halaman DAFTAR ISI... iii DAFTAR TABEL... v DAFTAR GAMBAR... vi DAFTAR LAMPIRAN... vii I. PENDAHULUAN... 1 1.1. Latar Belakang... 1 1.2. Perumusan Masalah... 7 1.3. Tujuan Penelitian... 8 1.4. Manfaat Penelitian... 9 II. TINJAUAN PUSTAKA DAN KERANGKA PEMIKIRAN... 10 2.1. Pengertian Sumberdaya Lahan... 10 2.2. Teori Harga Lahan... 13 2.3. Teori Permintaan dan Penawaran Lahan... 14 2.4. Teori Konglomerasi... 16 2.5. Teori Ekonomi Perburuan Rente (Rent Seeker Economic Theory)... 19 2.6. Teori Ekonomi Biaya Transaksi (Transaction Cost)... 22 2.7. Kawasan Pusat Bisnis (Central Business District)... 24 2.8. Peran Pemerintah dalam Penentuan Harga Lahan... 26 2.9. Koefisien Korelasi Rank Spearman... 28 2.10. Kerangka Pemikiran... 28 III. METODOLOGI PENELITIAN... 31 3.1. Wilayah Penelitian... 31 3.2. Jenis dan Sumber Data... 31 3.3. Metode Analisis Data... 32 3.3.1. Mekanisme Rent Seeking Economic Activity... 32 3.3.2. Penguasaan Lahan Untuk Pembangunan Properti... 33 3.3.3. Dampak Sosial Ekonomi Penguasaan Lahan dan Properti... 34