- BAB II - TINJAUAN UMUM 2.1 Gambaran Umum Proyek Lokasi : Tanah abang- Jakarta Pusat. Peruntukan Lahan : Peruntukan lahan Untuk bangunan komersil. Sifat Proyek : Fiktif Pemilik : Swasta Luas lahan : ± 24000 m2 KDB : 40% KLB : 6 Ketinggian Bangunan : 60 lantai Batasan Tapak > Sebelah Utara : Cyti walk, apartemen paviliun > Sebelah Timur : Kantor bank niaga, bank permata > Sebelah Barat : Menara batavia, pemukiman penduduk > Sebelah Selatan : Hotel metropolitan, menara world trade center Sarana Pendukung : Perkantoran, mall, pusat pemerintahan,hotel. Sasaran Proyek : Pengusaha Lokal, dan pengusaha asing 2.2 Pengertian Umum Proyek Berikut dijelaskan mengenai pengertian dan pengelompokan gedung kantor sewa.pengertian Kantor ialah:balai ( gedung, rumah, ruang ) tempat mengurus suatu pekerjaan atau Perusahaan.Sewa ialah:cara atau salah satu upaya untuk mendapatkan sesuatu.jadi pengertian Gedung Kantor Sewa dapat disimpulkan sebagai berikut : Bangunan atau rumah yang dapat difungsikan sebagai tempat mengurus kegiatan suatu pekerjaan dengan cara sewa. 3 Sedangkan menurut Hunt, W.D (dalam Meyer, 1983), dalam buku Panduan Perancangan Bangunan Komersial, Andy Marlina, 2008 kantor sewa adalah suatu bangunan yang mewadahi transaksi bisnis dengan pelayanan secara profesional, atau suatu fasilitas perkantoran yang berkelompok dalam satu bangunan sebagai respon terhadap pesatnya pertumbuhan ekonomi khususnya di kota -kota besar. - 6 -
2.3 Klasifikasi Kantor Sewa Desain kantor sewa di setiap wilayah tidak selalu sama dengan kantor sewa di wilayah lain, karena perlu menyesuaikan dengan kebutuhan masyarakat serta tren dan kecenderungan ekonomi setempat. Rancangan kantor sewa ini merupakan respon terhadap perkembangan perekonomian wilayah, yang perlu juga dipertimbangkan untuk mengantisipasi peluang perkembangan pada massa yang akan datang. Menurut Hunt, W.D ( dalam Meyer, 1983 ), ( dalam Marlina, 2008 ) kantor sewa dapat diklasifikasikan sebagai berikut : 4 1. Klasifikasi Kantor Sewa Berdasarkan Ruang Sewa Small Space, merupakan modul ruang sewa yang mempunyai kriteria sebagai berikut: Berkapasitas 1 3 orang. Luas area minimal 8 m2 dan maksimal 40 m2. Medium Space, merupakan modul ruang sewa yang mempunyai kriteria sebagai berikut : Kapasitas memadai untuk grup kerja ( 4-12 orang ) Luas area minimal 40 m2 dan maksimal 150 m2. Large Space, merupakan modul ruang yang memiliki kriteria sebagai berikut: Kapasitas memadai untuk banyak grup kerja Luas area di atas 150 m2 2. Klasifikasi Kantor Sewa Berdasarkan Peruntukannya Kantor sewa fungsi tunggal Merupakan kantor sewa yang didalamnya hanya memiliki satu fungsi ( fungsi tunggal ).Pada kantor sewa semacam ini sifat dan karakter lingkup kegiatan yang diwadahi relatif sama. Kantor sewa fungsi majemuk Merupakan kantor sewa yang didalamnya memiliki beberapa fungsi ( fungsi majemuk ) sehingga lebih vareatif. Kantor sewa fungsi majemuk mempunyai peluang yang lebih banyak terkait dengan penggabungan berbagai fungsi. 3. Poerwadarminta, W.J.S, Kamus Umum Bahasa Indonesia, 1991 4. Marlina, Endy, 2008, Panduan Perancangan Bangunan Komersial, Andy, Yogyakarta - 7 -
3. Klasifikasi Kantor Sewa Berdasarkan Jumlah Penyewa Penyewa bangunan Tunggal Adalah bangunan kantor sewa yang hanya disewakan kepada satu penyewa dan dalam jangka waktu tertentu.hal ini berarti seluruh bangunan kantor sewa tersebut disewa oleh satu penyewa saja.penyewa Lantai Tunggal Adalah kantor sewa yang setiap lantai hanya ditempati oleh satu penyewa saja.. Penyewa Lantai Majemuk Adalah kantor sewa yang setiap lantainya digunakan untuk lebih dari satu,penyewa / unit kantor. Pada kategori kantor sewa ini, dalam satu lantai bangunan dapat disewa sekaligus oleh beberapa penyewa sehingga modul ruang sewa merupakan aspek penting pada perancangan bangunan. 4. Klasifiksi Kantor Sewa Berdasarkan Pengelolanya. Tenant Owned Building Adalah kantor sewa yang dibangun oleh pemilik sekaligus berperan, sebagai penyewa sebagian besar bangunan. Speculative Office Building Adalah kantor sewa yang dibangun dengan tujuan memenuhi kebutuhan pasar ( market demand ) serta secara spekulatif diharapkan mampu menyerap penyewa berdasarkan studi kelayakan. Investment Type of Office Building Adalah kantor sewa yang dipasarkan dengan ciri-ciri spesifik, antara lain : Penyewa adalah perusahaan khusus, biasanya satu bangunan disewa oleh satu penyewa saja.seringkali bangunan diadakan pada site yang nilainya relatif tinggi. 5. Klasifikasi Kantor Sewa Berdasarkan tipical Jalur Pencapaian Tipe Koridor Terbuka Pada rancangan dengan konfigurasi ini, ruang-ruang disetiap lantai dicapai melalui koridor yang menghubungkan antar ruang. Konfigurasi ini biasanya digunakan pada bentuk bangunan yang memanjang Gambar Sebuah kantor terbuka dengan tatanan ruang yang relatif linier. Ruang-ruang dapat disusun salah satu sisi koridor ( single zone ) atau kedua sisi koridor ( double zone ) Contoh : - 8 -
Tipe menara Rancangan sebuah kantor sewa dikatakan mempunyai konfigurasi tipe menara apabila bangunan dirancang dengan bentuk bangunan tinggi dengan luasan lantainya relatif kecil sehingga perbandingan antara lebar dan tinggi bangunan sangat kecil. Pada tipe ini, ruang-ruang dicapai melaluai satu jalur sirkulasi vertikal yang biasa disebut dengan istilah core. Contoh : Gambar Sebuah kantor sirkulasi dengan core 2.4 Sejarah Kantor Struktur dan bentuk kantor dipengaruhi oleh manajemen baik pikir maupun bahan bangunan Kata kantor berasal dari bahasa Latin officium, yang artinya setara dalam berbagai bahasa terutama roman dan mungkin tidak memiliki dinding atau hambatan. Gambar Sebuah kantor khas Amerika Utara Kantor di zaman klasik sering dari bagian kompleks istana atau kuil besar.biasanya ada ruangan tempat gulungan itu disimpan dan ahli-ahli Taurat melakukan pekerjaan mereka. Sebagai merkantilisme menjadi teori ekonomi dominan dari Renaissance, pedagang cenderung untuk menjalankan bisnis mereka di gedung yang sama, yang mungkin mencakup penjualan ritel, pergudangan dan pekerjaan administrative. - 9 -
Selama abad ke 15, kepadatan penduduk di banyak kota mencapai titik di mana bangunan berdiri sendiri digunakan pedagang untuk melakukan bisnis mereka. Foto kantor di Bangkok, Thailand Foto Jumairah emirat,dubai- Arap Namun, pada titik tengah abad ke-20, menjadi jelas bahwa kantor yang efisien diperlukan kebijaksanaan dalam kontrol privasi, yang diperlukan untuk memerangi kebosanan terkait dengan produktivitas, dan untuk mendorong kreativitas. 5 2.5 Perhitungan Sewa Ruang Kantor Ada beberapa istilah dalam perhitungan sewa ruang kantor seperti, Rentable floor area, merupakan area yang disewakan dengan harga tertentu. Gross area system, adalah sewa sistem dengan memperhitungkan semua bagian bangunan berikut bangunan penunjangnya. Net area system, adalah sewa dengan memperhitungkan luas ruang yang benar-benar hanya digunakan oleh penyewa. Semi gross system, adalah sewa dengan memperhitungkan semua ruang yang digunakan oleh penyewa di tambah dengan beberapa ruang fasilitas. Service floor area, meliputi area-area yang tidak termasuk disewakan, tetapi merupakan layanan untuk penyewa seperti, elevator, tangga dll. 5.htp;//translate.googleusercontent.com,7 januari 2011-10 -
2.6 Jenis Aktifitas Dalam Gedung Kantor sewa Aktifitas pengguna / costumer Kegiatan utama adalah yang berhubungan dengan akomodasi (seperti bekerja) disamping kegiatan lainnya seperti makan, minum, pertemuan /rapat ( meeting ). Aktifitas pengelola Sesuai dengan tugasnya yaitu memenuhi segala kebutuhan pengguna / costumer, mulai dari bekerja, makan, minum dsb. Aktifitas suplai barang,kegiatan ini dapat dibagi lagi kedalam kelompok kegiatan suplai seluruh urusan logistik didalam gedung. 2.7 Jenis Pengelompokan area dalam gedung. Dari aktifitas-aktifitas yang ada dalam gedung dapat dikelompokan dalam beberapa area menurut sifat dan kegiatannya yaitu : Privat area merupakan daerah khusus untuk kegiatan pribadi para pengguna / costumer seperti bekerja ( ruang kantor ). Publik area merupakan daerah pertemuan pengelola dengan pengguna, maupun dengan tamu seperti ruang lobby, ruang sirkulasi dan sebagainya. Service area Service area merupakan daerah khusus untuk pengelola, disini bermacam pelayanan disiapkan untuk kebutuhan para pengguna seperti area M/E, toilet, gudang. Ketiga area tersebut didalam sebuah gedung biasanya dibagi dalam dua bagian yaitu : Front office Yang terdiri dari private area dan public area, disini segala macam bentuk kegiatan pelayanan dari fasilitas ditampilkan dengan sesuatu gedung untuk dinikmati oleh para pengguna. Back office Merupakan service area sedapat mungkin pengguna tidak mengetahui atau melihat segala kegiatan diarea ini. Bagian ini merupakan bagian yang penting dari sebuah gedung, kelancaran aktifititas pada bagian front office tergantung pada bagian ini. Dari studi pustaka di atas dapat dijadikan acuan bahwa proyek yang direncanakan adalah kantor sewa dengan fungsi majemuk dengan luas ruang medium space dan large space. Untuk mengetahui - 11 -
fungsi dan jenis kegiatan yang akan ditempatkan diarea podium perlu dilakukan analisa lingkungan site sehingga dapat terjadi kesinambungan kegiatan diarea tapak. Lokasi tapak atau site berada di jalan mega kuningan, Jakarta pusat, menurut analisa lokasi ini berada diarea komersial dan perkantoran, hal ini dibuktian dengan adanya beberapa pusat perbelanjaan, perkantoran dan apartment.melihat beberapa potensi dan analisa yang ada maka dapat disimpulkan fungsi dan jenis kegiatan diarea podium yang terdiri dari beberapa fungsi ruang seperti ; Restauran / café fitness center / gym Gedung pertunjukan Pameran /Exibition 2.8 Studi Banding Bangunan Kantor Sementara kantor-kantor dapat dibangun hampir di semua lokasi dan hampir bangunan apapun, beberapa persyaratan modern untuk membuat kantor lebih sulit. Persyaratan tersebut dapat menjadi hukum keduanya (misalnya tingkat cahaya harus cukup) atau teknis (misalnya persyaratan untuk jaringan komputer). Di samping persyaratan lain seperti seperti keamanan dan fleksibilitas tata letak, ini telah menyebabkan penciptaan khusus bangunan yang didedikasikan hanya atau terutama untuk digunakan sebagai kantor. Tujuan utama dari gedung perkantoran adalah untuk menyediakan tempat kerja dan lingkungan kerja terutama bagi pekerja administrasi dan manajerial. Para pekerja biasanya menempati daerah yang ditetapkan di dalam gedung kantor, dan biasanya diberikan meja, PC dan peralatan lainnya yang mungkin mereka butuhkan. Sebuah gedung perkantoran akan dibagi menjadi beberapa bagian untuk perusahaan yang berbeda atau mungkin didedikasikan untuk satu perusahaan. Dalam kedua kasus, setiap perusahaan biasanya akan memiliki area resepsionis, satu atau beberapa ruang pertemuan, tunggal atau kantor buka-rencana, serta toilet.bangunan kantor Banyak juga memiliki fasilitas - 12 -
dapur dan ruang staf, di mana para pekerja dapat makan siang atau mengambil istirahat sejenak. Desain konseptual untuk sebuah kerucut ramping dengan cembung, lembut melengkung. Eksterior dari kaca berwarna pucat menarik inspirasi dari keramik Korea dan aksen fitur dari logam kerawang. Terletak dekat Sungai Han, menara ini akan berisi gerai ritel (1-6 lantai), kantor (7-60), tempat tinggal ( 61-85), sebuah hotel mewah (86-119), dan lantai akses publik (120-123) dengan dek observasi. Gambar1. kantor Lotte Super Tower 123 Gambar 2. Transportasi vertikal (lift) Gambar 3. Corridor office Gambar 4. Tangga Darurat - 13 -
2.9.1 S-Trenue Tower / Mass Studies Arsitek: Studi Misa Lokasi: Seoul, Korea Tim Proyek: Minsuk Cho, Taman Kisu, U Zongxoo, Younkyoung Shin, Rekayasa: HANA Consulting & Engineers Teknik Sipil: CG E & C Landscaping: Alban Mannisi + Soltos Landscaping Konstruksi: SK E & C Klien: Jaringan SK Site Area: 2.931 meter persegi Kekar Tower Secara umum, rencana menara Proyek Area: 39,898.56 sqm tipologi ini ditentukan oleh cakupan situs Desain Tahun: 2006 maksimum (60% dalam kasus ini), dan maksimal Konstruksi Tahun: 2006-2009 FAR (800%), dan berulang kali ditumpuk secara vertikal. Proporsional, tipologi ini biasanya di sisi, Gambar 1. S- trenue Tower bangunan kantor yang terlihat kekar. stabil pendek dan dengan demikian disebut sebagai menara "kekar". Dalam perencanaan ini, menara 14 lantai (800% 60% = 13,333) adalah mungkin. Situs ini terletak di dekat Yeouido Majelis Nasional, di daerah yang telah dikembangkan sejak 1980-an dan sebagian besar diisi dengan menara yang dibangun sesuai dengan persamaan ke ketinggian yang sama dan skala kapasitas. Lingkungan perkotaan yang padat dengan jenis menara sering monoton dan tidak menarik, sedangkan kurangnya ruang antara hasil menara dalam Cityscape. Gambar 2. sebuah alternatif untuk perumahan konvensional / prototipe menara kantor perkembangan komersial, dengan desain yang khusus untuk kondisi sekarang. - 14 -
Gambar 3. Denah lantai dasar Tipe bangunan ini adalah mungkin jika ada cukup penyisihan vertikal. Empat atau lima menurunkan kadar, sebagian besar diisi dengan entitas tinggi keuntungan komersial, membentuk podium cakupan situs maksimum. Lebih kecil (dan karena itu kurang efisien) lantai berulang kali ditumpuk di atas podium, dengan menggunakan tunjangan vertikal tambahan untuk mencapai ketinggian maksimum. Kapasitas podium's memaksimalkan nilai dan invigorates lingkungan, sedangkan kelangsingan menara meningkatkan pencahayaan dan pandangan. Dalam hal ini proyek, situs ini adalah dengan 100m-luas yang Podium tunjangan menara ekstra berbentuk tinggi, dengan L-ditata total ulang 36 lantai. dan berubah menjadi tiga elemen vertikal: tiga menara langsing. Menara pusat inti, menara jalan sisi bersebelahan, menara belakang bersebelahan dan bentuk sebuah podium "L" yang terus sebagai salah satu unsur. Menara inti dari konstruksi beton bertulang, dua lainnya, dengan konstruksi baja. Dengan menara inti di pusat, menara konstruksi baja lebih sedikit bersandar di berbagai sudut yang masih mempertahankan kesehatan struktural eksposur ke luar. - 15 -
Gambar 5. Interior banugunan kantor Gambar 6. Potongan sky garden Dalam ruang interstisial di kedua sisi menara inti, ada 32 ruang hijau direncanakan untuk Lebih dari dua cerita tinggi "taman langit." Dan diatur untuk bergantian di kanan dan kiri, kebun sempit panjang efektif saling silang di ruang luar tak tentu. Tingkat penthouse (36 lantai) memiliki dua ruang terbuka untuk setiap tiga unit, dengan total 31 ruang outdoor yang melengkapi bagian luar bangunan dan membantu merumuskan identitas Highrise itu. 7 2.10 Kesimpulan hasil Studi Banding Dari hasil studi banding dapat di simpulkan bahwa penggunaan ruang untuk kantor pada lantai atas ( typical ) adalah 60 s/d 80 % dari luas lantai dan sisanya untuk sirkulasi, core,dan service area. Sedangkan untuk lantai dasar prosentasi penggunaan ruang untuk kantor cenderung lebih kecil 20 s/d 25 % dari luas lantai dan sisanya untuk area comercial, sirkulasi, core dan service. Dari hasil study banding beberapa kantor sewa tersebut diatas dapat ditarik beberapa kesimpulan dari segi Futuristik antara lain sebagai berikut ; Penggunaan material kaca untuk memaksimalkan pencahayaan alami/sinar matahari. Material kaca pada fasade yang bermacam-macam jenis untuk kesesuaian karakteristik, intensistas dan fungsi ruang/interior. Memaksimalkan fungsi transportasi vertikal (lift) dengan pengelompokan berdasarkan ketinggian. Inside out yaitu mengekspose area service yang bertujuan untuk memaksimalkan fungsi Membuat taman langit pada sebuah bangunan tinggi, dengan tujuan agar seolah berada pada lantai dasar, pemanfaatan sirkulasi udara, dan view bangunan menjadi maksimal. 7. htp;//www.archdaily,20 januari 201-16 -