PENGARUH KEBERADAAN UNIVERSITAS PARAHYANGAN TERHADAP PERUBAHAN HARGA LAHAN DI SEKITARNYA

PENGARUH KEBERADAAN UNIVERSITAS PARAHYANGAN TERHADAP PERUBAHAN HARGA LAHAN DI SEKITARNYA TESIS Karya tulis sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Magister dari Institut Teknologi Bandung Oleh SALDY FITRIANDA SABARUDIN NIM : 25405007 Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota INSTITUT TEKNOLOGI BANDUNG 2007

ABSTRAK PENGARUH KEBERADAAN UNIVERSITAS PARAHYANGAN TERHADAP PERUBAHAN HARGA LAHAN DI SEKITARNYA Oleh Saldy Fitrianda Sabarudin NIM : 25405007 Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota ITB Pembimbing: Ir. Haryo Winarso, M.Eng., Ph.D. Nilai dan harga suatu lahan semakin meningkat seiring dengan intensitas kegiatan yang terus bertambah. Suatu aktifitas dengan efek turunannya, akan meningkatkan kebutuhan akan lahan. Hal ini juga terjadi di kawasan Ciumbuleuit, yang mengalami peningkatan aktivitas setelah keberadaan UNPAR. Namun, dinamika dari perubahan pola harga lahan yang terjadi di kawasan Ciumbuleuit masih belum teridentifikasi dengan baik. Tesis ini bertujuan untuk menjelaskan perngaruh keberadaan UNPAR terhadap dinamika harga lahan di kawasan Ciumbuleuit. Metode yang digunakan dalam penelitian ini merupakan kombinasi teknik analisis spasial, dengan cara overlay peta secara time series dan statistik deskriptif serta asosiatif, dengan mengkaitkan pola perkembangan fasilitas pendukung yang bersifat ekonomi, serta pengaruh keberadaan UNPAR terhadap pola harga lahan. Hasil studi menunjukan bahwa keberadaan UNPAR memberikan pengaruh terhadap perkembangan fasilitas publik yang bersifat ekonomi di kawasan Ciumbuleuit. Diawali dengan permintaan terhadap fasilitas kamar sewa, kemudian diikuti oleh fasilitas-fasilitas lainnya yang mendukung aktifitas mahasiswa. Proses tersebut menyebabkan perbaikan pada kondisi fisik di sekitar UNPAR, yang mengakibatkan perubahan pada pola harga lahan di kawasan sekitarnya. Hasil studi secara akademis memberikan wawasan baru, secara praktis dapat menjadi masukan untuk kebijakan perencanaan dan pengembangan suatu wilayah yang terkait dengan keberadaan fasilitas pendidikan, dalam hal ini universitas. Masukan tersebut diantaranya, menjadikan universitas sebagai salah satu bagian yang terintegrasi dengan wilayah secara menyeluruh, sehingga perkembangan dari universitas dapat diwadahi sesuai dengan kemampuan kawasan tersebut. Kata kunci: UNPAR, fasilitas pendidikan, forward linkages, pola harga lahan, overlay peta secara time series. i

ABSTRACT PARAHYANGAN UNIVERSITY INFLUENCED ON THE LAND PRICES CHANGES ON ITS SURROUNDING AREA By Saldy Fitrianda Sabarudin NIM : 25405007 The value and prices of land will increase along with the growth of activities in the area. Such activities and the derivative effect will increase the need of land. This case also occurs in Ciumbuleuit area, which is experiencing activity s growth along with the existence of UNPAR. Yet, the dynamic of land price s pattern in this area have not been well identified. This thesis explains the dynamic of land price s generated by UNPAR. The research combine spatial and statistic analysis to explain the relation of university s economic supporting facilities, and land price within the area. The result shows that the existence of UNPAR is influencing the development of economic public facilities in the area; initiated by the increasing demand of rented room and then followed by other economic facilities. The process has caused the physical improvement, and result land price changes of the area. The result advances concept to the policy in planning and development of the area where the education facilities exist. University should consider as one variable in the spatial planning, so the university will be integrate to the surrounding area. Keywords: education facility, forward linkages, economic supporting facilities, land price pattern. i

DAFTAR ISI ABSTRAKSI... i DAFTAR ISI... ii DAFTAR GAMBAR... v DAFTAR TABEL... viii DAFTAR LAMPIRAN... x BAB I PENDAHULUAN I.1 Latar Belakang Masalah... 1 I.2 Perumusan Masalah... 3 I.3 Tujuan dan Sasaran Penelitian... 5 I.4 Relevansi Studi... 5 I.5 Ruang Lingkup Penelitian... 6 I. 5.1 Lingkup Wilayah Studi... 6 I. 5.2 Lingkup Materi... 7 I.6 Kerangka Pemikiran... 7 I.7 Sistematika Penulisan... 7 BAB II TINJAUAN PUSTAKA II.1 Pemahaman Dasar mengenai Lahan... 11 II.1.1 Teori Nilai dan Harga Lahan... 12 II.1.2 Tanah Sebagai Komoditas dan Pengaruhnya terhadap Ekonomi Lahan di Perkotaan... 14 II.2 Pengaruh Permintaan terhadap Dinamika suatu Kawasan... 18 II.3 Pembangunan Fasilitas Publik... 19 II.3.1 Universitas sebagai Fasilitas Publik dan Pengaruhnya Terhadap Perkembangan Kawasan... 20 II.3.2 Forward Linkages dan Universitas... 23 II.3.2.1 Teori Linkages... 23 II.3.2.2 Linkages dari Keberadaan Universitas... 23 II.3.2.3 Pengaruhnya terhadap Harga Lahan... 24 II.3 Kesimpulan... 25 BAB III DESAIN RISET III.1 Pendekatan Studi... 27 III.2 Definisi Operasional... 28 III.3 Kerangka Penelitian... 30 III.4 Metode Pengumpulan Data... 31 III.4.1 Penetapan Wilayah Studi dan Lokasi Pengamatan... 35 III.4.2 Waktu dan Lokasi Riset... 37 III.4.3 Teknik Pengumpulan Data... 37 III.5 Metode Analisis Data... 39 III.5.1 Analisis Perubahan Harga Lahan dan Kaitannya Dengan Perkembangan Wilayah Studi Sebelum Keberadaan UNPAR... 41 iii

III.5.1 Analisis Perubahan Harga Lahan dan Kaitannya Dengan Perkembangan Wilayah Studi Sebelum Keberadaan UNPAR... 42 BAB IV UNPAR DALAM KONTEKS PERKEMBANGAN KELURAHAN HEGARMANAH DAN KELURAHAN CIUMBULEUIT IV.1 Gambaran Umum Kelurahan Hegarmanah dan Kelurahan Ciumbuleuit... 44 IV.1.1 Perkembangan Aspek Fisik... 41 IV.1.2 Perkembangan Aspek Ekonomi... 44 IV. 1. 2. 1 Aktifitas Ekonomi... 45 IV. 1. 2. 2 Perkembangan Fasilitas Umum... 45 IV. 1. 3 Perkembangan Pada Aspek Sosial... 50 IV.1.3.1 Pertumbuhan Penduduk... 51 IV.1.3.2 Keberadaan Mahasiswa... 52 IV.2 Gambaran Umum UNPAR... 54 IV.2.1 Sejarah... 54 IV.2.2 Perkembangan Fisik... 54 IV.2.3 Perkembangan Mahasiswa... 56 BAB V PERKEMBANGAN HARGA LAHAN DAN KAITANNYA DENGAN FORWARD LINKAGES DARI KEBERADAAN UNPAR V.1 Perkembangan Harga Lahan di Wilayah Studi... 59 V.2 Perkembangan Harga Lahan Sebelum Keberadaan UNPAR... 62 V. 2. 1 Harga Lahan... 63 V.2.1.1 Harga Lahan Tahun 1965... 63 V.2.1.2 Harga Lahan Tahun 1975... 67 V.2.2 Keterkaitan Antara Harga Lahan dan Jumlah Kamar Sewa... 71 V.2.3 Keterkaitan Antara Harga Lahan dan Toko Warung... 78 V.2.4 Keterkaitan Antara Harga Lahan dan Rumah Makan Kantin... 87 V.2.5 Kesimpulan Dari Perkembangan Harga Lahan yang Terjadi Sebelum Keberadaan UNPAR (1965 1975)... 92 V.3 Perkembangan Harga Lahan Setelah Keberadaan UNPAR... 96 V.3.1 Harga Lahan... 97 5. 3. 1. 1 Harga Lahan Tahun 1990... 98 5. 3. 1. 2 Harga Lahan Tahun 2005...101 V.3.2 Keterkaitan Antara Harga Lahan dan Jumlah Kamar Sewa...104 V.3.3 Keterkaitan Antara Harga Lahan dan Jumlah Toko Warung..113 V.3.4 Keterkaitan Antara Harga Lahan dan Jumlah Rumah Makan Kantin...120 V.3.5 Keterkaitan Antara Harga Lahan dan Jumlah usaha Foto Copy127 V.3.6 Keterkaitan Antara Harga Lahan dan Jumlah usaha Warnet...132 V.3.7 Kesimpulan Dari Perkembangan Harga Lahan yang Terjadi Setelah Keberadaan UNPAR (1975 2005)...136 iv

BAB VI PENUTUP VI. 1 Temuan Studi...144 VI. 2 Kesimpulan...149 VI. 3 Implikasi Kebijakan...152 VI. 4 Kelemahan Studi...154 VI. 5 Saran Studi Lanjutan...155 DAFTAR PUSTAKA 156 LAMPIRAN 159 v

DAFTAR GAMBAR Gambar 1.1. Kerangka Pemikiran... 7 Gambar 2.1. Faktor-faktor yang Mempengaruhi Harga Lahan... 13 Gambar 2.2. Kaitan antara Harga lahan dan kegiatan pembangunan... 23 Gambar 3.1. Peta Wilayah Studi... 29 Gambar 4.1. Peta Pembagian Wilayah Pembangunan... 38 Gambar 4.2. Peta Kelurahan Ciumbuleuit... 40 Gambar 4.3. Peta Kelurahan Hegarmanah... 41 Gambar 4.4. Gambar 4.4 Peta Tata Guna Lahan Kota Bandung... 44 Gambar 4.5 Jumlah Toko - Warung di Kelurahan Hegarmanah dan Kelurahan Ciumbuleuit... 46 Gambar 4.6 Jumlah Kamar Sewa di Kelurahan Hegarmanah dan Kelurahan Ciumbuleuit... 47 Gambar 4.7. Jumlah Rumah makan - Kantin di Kelurahan Hegarmanah dan Kelurahan Ciumbuleuit... 49 Gambar 4.8. Jumlah Foto Copy di Kelurahan Hegarmanah dan Kelurahan Ciumbuleuit... 49 Gambar 4.9. Jumlah Warnet di Kelurahan Hegarmanah dan Kelurahan Ciumbuleuit... 50 Gambar 4.10. Pertumbuhan Jumlah Penduduk di Kelurahan Hegarmanah dan KelurahanCiumbuleuit... 51 Gambar 4.11. Perbandingan Jumlah Penduduk dan Jumlah Mahasiswa UNPAR... 53 Gambar 4.12. Jumlah Mahasiswa UNPAR... 57 Gambar 4.13. Perbandingan Jumlah Mahasiswa Yang Berada Di Dalam Dan Di Luar Daerah Ciumbuleuit Tahun 1965 2005... 58 Gambar 5.1. Peta Harga Lahan Kelurahan Hegarmanah Tahun 1965... 64 Gambar 5.2. Peta Harga Lahan Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 1965... 65 Gambar 5.3. Peta Harga Lahan Kelurahan Hegarmanah Tahun 1975... 68 Gambar 5.4. Peta Harga Lahan Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 1975... 68 Gambar 5.5. Peta Persebaran Kamar Sewa Kelurahan Hegarmanah Tahun 1965... 73 Gambar 5.6. Peta Persebaran Kamar Sewa Kelurahan Hegarmanah Tahun 1975... 77 Gambar 5.7. Peta Persebaran Kamar Sewa Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 1975... 77 Gambar 5.8. Peta Persebaran Kamar Sewa Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 1975... 82 vi

Gambar 5.9. Gambar 5.10. Gambar 5.11. Gambar 5.12. Gambar 5.13. Peta Persebaran Toko - Warung Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 1965... 82 Peta Persebaran Toko - Warung Kelurahan Hegarmanah Tahun 1975... 86 Peta Persebaran Toko - Warung Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 1975... 86 Peta Persebaran Rumah Makan-Kantin Kelurahan Ciumbuleuit tahun 1965... 87 Peta Persebaran Rumah Makan-Kantin Kelurahan Hegarmanah Tahun 1975... 91 Gambar 5.14. Peta Persebaran Rumah Makan-Kantin Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 1975... 91 Gambar 5.15. Iso5alue Harga Lahan Tahun 1965... 92 Gambar 5.16. Iso5alue Harga Lahan Tahun 1965... 93 Gambar 5.17. Iso5alue Harga Lahan Tahun 1975... 94 Gambar 5.18. Iso5alue Harga Lahan Tahun 1975... 95 Gambar 5.19. Peta Harga Lahan Kelurahan Hegarmanah Tahun 1990... 100 Gambar 5.20. Peta Harga Lahan Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 1990... 100 Gambar 5.21. Peta Harga Lahan Kelurahan Hegarmanah Tahun 2005... 103 Gambar 5.22. Peta Harga Lahan Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 2005... 103 Gambar 5.23. Perbandingan Jumlah Mahasiswa Berdasarkan Tempat Tinggal Tahun 1990... 104 Gambar 5.24. Peta Jumlah Kamar Sewa Kelurahan Hegarmanah Tahun 1990... 108 Gambar 5.25. Peta Jumlah Kamar Sewa Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 1990... 108 Gambar 5.26. Perbandingan Jumlah Mahasiswa Berdasarkan Tempat Tinggal Tahun 2005... 111 Gambar 5.27. Peta Jumlah Kamar Sewa Kelurahan Hegarmanah Tahun 2005... 112 Gambar 5.28. Peta Jumlah Kamar Sewa Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 2005... 112 Gambar 5.29. Peta Jumlah Toko - Warung Kelurahan Hegarmanah Tahun 1990... 116 Gambar 5.30. Peta Jumlah Toko - Warung Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 1990... 116 Gambar 5.31. Peta Jumlah Toko - Warung Kelurahan Hegarmanah Tahun 2005... 119 Gambar 5.32. Peta Jumlah Toko - Warung Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 2005... 119 Gambar 5.33. Peta Jumlah Rumah Makan - Kantin Kelurahan Hegarmanah Tahun 1990... 123 Gambar 5.34. Peta Jumlah Rumah Makan - Kantin Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 1990... 123 Gambar 5.35. Peta Jumlah Rumah Makan - Kantin Kelurahan Hegarmanah Tahun 2005... 126 Gambar 5.36. Peta Jumlah Rumah Makan - Kantin Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 2005... 126 Gambar 5.37. Peta Jumlah Usaha Foto Copy Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 1990... 128 Gambar 5.38 Peta Jumlah Usaha Foto Copy Kelurahan Ciumbuleuit vii

Tahun 2005... 131 Gambar 5.39 Peta Jumlah Usaha Foto Copy Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 2005... 131 Gambar 5.40 Peta Jumlah Warnet Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 1990... 132 Gambar 5.41 Peta Jumlah Warnet Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 2005... 135 Gambar 5.42 Peta Jumlah Warnet Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 2005... 135 Gambar 5.43 Kenaikan Harga Lahan Tahun 1965 2005... 136 Gambar 5.44 Peta Harga Lahan Tahun 1975... 138 Gambar 5.45 Pola Harga Lahan Berdasarkan Keberadaan UNPAR dan Pembangunan Fasilitas Tahun 1990... 138 Gambar 5.46 Pola Harga Lahan Tahun 1990... 139 Gambar 5.47 Isovalue Harga Lahan Tahun 1990... 140 Gambar 5.48 Peta Harga Lahan Tahun 1975... 141 Gambar 5.49 Pola Harga Lahan Berdasarkan Keberadaan UNPAR dan Pembangunan Fasilitas Tahun Tahun 2007... 141 Gambar 5.50 Pola Harga Lahan Tahun 2007... 142 Gambar 5.51 Isovalue Harga Lahan Tahun 2005... 143 Gambar 6.1 Skema Dari Keterkaitan Antara UNPAR dan Perkembangan Harga Lahan di Wilayah Studi... 149 Gambar 6.2 The Burgage Cycle Concep... 151 viii

DAFTAR TABEL Tabel 3.1. Data Yang Berasal dari Pemerintah... 31 Tabel 3.2. Data Yang Berasal dari UNPAR... 32 Tabel 3.3 Data Yang Berasal dari Masyarakat... 33 Tabel 3.4 Sumber Untuk Wawancara... 34 Tabel 3.5 Metode Pengumpulan Data... 35 Tabel 4.1. Pertumbuhan Jumlah Kamar Sewa di Kelurahan Hegarmanah... 47 Tabel 4.2. Pertumbuhan Jumlah Kamar Sewa di Kelurahan Ciumbuleuit... 48 Tabel 4.3. Perbandingan Antara Jumlah Penduduk dan J umlah Mahasiswa di Wilayah Studi... 53 Tabel 5.1. Informasi Harga Lahan Tahun 1965... 66 Tabel 5.2. Perubahan Golongan Harga Lahan Tahun 1975... 69 Tabel 5.3. Informasi Harga Lahan Tahun 1975... 70 Tabel 5.4. Kamar Sewa Hegarmanah 1965 - Crosstabulation... 72 Tabel 5.11. Kamar Sewa Hegarmanah 1975 - Crosstabulation... 74 Tabel 5.6. Kamar Sewa Ciumbuleuit 1975 - Crosstabulation... 75 Tabel 5.7. Kelompok Harga Lahan 5s Kelompok Toko Warung Hegarmanah Tahun 1965 Crosstabulation... 79 Tabel 5.8. Toko - Warung Ciumbuleuit Tahun 1965 Crosstabulation... 79 Tabel 5.9. Kelompok Harga Lahan 5s Kelompok Toko - Warung Hegarmanah 1975 Crosstabulation... 83 Tabel 5.10. Toko - Warung Ciumbuleuit 1975 Crosstabulation... 84 Tabel 5.11. Rumah Makan - Kantin Hegarmanah 1975 Crosstabulation... 88 Tabel 5.12 Rumah Makan Kantin Ciumbuleuit 1975 Crosstabulation... 89 Tabel 5.13 Informasi Harga Lahan Tahun 1990... 99 Tabel 5.14 Perbandingan Jumlah Kelompok Harga Lahan Tahun 1990 dan 2005... 101 Tabel 5.15 Informasi Harga Lahan Tahun 2005... 102 Tabel 5.16 Kamar Sewa Kelurahan Hegarmanah 1990 Crosstabulation... 105 Tabel 5.17 Kamar Sewa Kelurahan Ciumbuleuit 1990 Crosstabulation... 106 Tabel 5.18 Kamar Sewa Kelurahan Hegarmanah 2005 Crosstabulation... 109 Tabel 5.19 Kamar Sewa Kelurahan Ciumbuleuit 2005 Crosstabulation... 110 ix

Tabel 5.20 Tabel 5.21 Tabel 5.22 Tabel 5.23 Tabel 5.24 Tabel 5.25 Tabel 5.26 Tabel 5.27 Tabel 5.28 Tabel 5.29 Tabel 5.30 Tabel 5.31 Tabel 5.32 Toko-Warung Kelurahan Hegarmanah 1990 Crosstabulation... 113 Kelompok Harga Lahan 5s Kelompok Jumlah Toko - Warung Kelurahan Ciumbuleuit Crosstabulation... 114 Toko-Warung Kelurahan Hegarmanah 2005 Crosstabulation... 117 Toko-Warung Kelurahan Ciumbuleuit 2005 Crosstabulation... 118 Rumah Makan-Kantin Kelurahan Hegarmanah Tahun 1990 Crosstabulation... 120 Rumah Makan-Kantin Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 1990 Crosstabulation... 121 Rumah Makan-Kantin Kelurahan Hegarmanah Tahun 2005 Crosstabulation... 124 Rumah Makan-Kantin Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 2005 Crosstabulation... 125 Foto Copy Kelurahan Hegarmanah Tahun 1990 Crosstabulation... 127 Foto Copy Kelurahan Hegarmanah Tahun 2005 Crosstabulation... 129 Foto Copy Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 2005 Crosstabulation... 129 Warnet Kelurahan Hegarmanah Tahun 2005 Crosstabulation... 133 Warnet Kelurahan Hegarmanah Tahun 2005 Crosstabulation... 134 x

DAFTAR LAMPIRAN Lampiran A Hasil Survey dan Wawancara Pada Kelurahan Hegarmanah... 159 Lampiran B Hasil Survey dan Wawancara Pada Kelurahan Ciumbuleuit... 169 Lampiran C Hasil Analisis Chi Square dan Koefisien Kontingensi Sebelum Keberadaan UNPAR (1965 1975)...187 Lampiran D Hasil Analisis Chi Square dan Koefisien Kontingensi Setelah Keberadaan UNPAR (1975-2005)... 191 Lampiran E Format Wawancara dan Observasi... 202 xi