ANALISIS LIFE CYCLE COST PADA PEMELIHARAAN GEDUNG (STUDI KASUS : PDAM TIRTA NAULI SIBOLGA)

Transkripsi

1 ANALISIS LIFE CYCLE COST PADA PEMELIHARAAN GEDUNG (STUDI KASUS : PDAM TIRTA NAULI SIBOLGA) Rio Prambudi Wardhana 1, Syahrizal 2 1 Departemen Teknik Sipil, Universitas Sumatera Utara (USU) Jl. Perpustakaan, Kampus USU Medan INDONESIA rioprambudii@gmail.com 2 Staf Pengajar Departemen Teknik Sipil, Universitas Sumatera Utara (USU) Jl. Perpustakaan, Kampus USU Medan INDONESIA rizal_ar@ymail.com ABSTRAK Life Cycle Cost adalah biaya siklus hidup yang berkaitan mulai dari tahap permulaan hingga tahap pembongkaran akhir. Yang termasuk biaya ini adalah biaya perencanaan, biaya perawatan, dan biaya pembongkaran. Dalam proses perancangan sudah sewajarnya seorang perencana bangunan hendaknya mempertimbangkan salah satu aspek pada tahap pascakonstruksi yaitu aspek pemeliharaan. Gedung PDAM TIRTA NAULI SIBOLGA adalah gedung yang beroperasi sebagai penyedia air bersih. Gedung ini sudah berdiri sejak tahun 1993 dan beroperasi selama kurang lebih 20 tahun. Selama gedung tersebut difungsikan, gedung tersebut tidak memiliki alokasi dana untuk biaya pemeliharaan selama umur rencana bangunan. Perbaikan-perbaikan yang dilakukan selama ini hanya dilakukan jika terjadi kerusakan saja. Tujuan dari penelitian ini adalah membuat financial schedule biaya pemeliharaan selama umur rencana bangunan, dan mengetahui biaya pemeliharaan terbesar. Melalui proses perhitungan dengan menggunakan rumus suku bunga, didapat hasil dari penelitian ini menunjukkan terjadi kenaikan biaya pemeliharaan setiap 2 tahun sekali, karena adanya perbedaan siklus biaya pemeliharaan. Biaya pemeliharaan terbesar untuk fisik gedung terdapat pada kegiatan cleaning service dengan besar bobot rata-rata setiap tahunnya sebesar 86,97%, sedangkan untuk pemeliharaan nonfisik biaya pemeliharaan terbesar terdapat pada pemeliharaan air conditioning (ac) dengan besar bobot rata-rata setiap tahunnya sebesar 63,10%. Kata kunci : Life Cycle Cost, Pemeliharaan, Financial Schedule ABSTRACT Life Cycle Cost is related lifecycle costs starting from the beginning until the end of the demolition phase. Which included these costs is the cost of planning, maintenance costs, and the costs of dismantling. In the design process naturally a building planners should consider one aspect of the post-construction phase is the maintenance aspect. PDAM TIRTA NAULI SIBOLGA building is the building that operates as a provider of clean water. This building has been standing since 1993 and operate for approximately 20 years. During the function of the building, the building does not have funds for maintenance costs over the life of the building plan. Improvements carried out so far only done in case of any damage. The purpose of this study is to make a financial schedule maintenance costs over the life of the building plan, and determine the largest maintenance costs. Through the process of calculation using the formula in interest rates, the result of this study showed an increase in the cost of maintenance every 2 years, due to the different cycle maintenance costs. The maintenance costs for building physical activity contained in a cleaning service with a large weighted average annually by 86.97%, while for the maintenance nonphysical largest maintenance costs contained in the maintenance of air conditioning (ac) with a weighted average annually by 63, 10%. Keywords: Life Cycle Cost, Maintenance, Financial Schedule 1. PENDAHULUAN Kebutuhan akan bangunan gedung untuk berbagai aktifitas semakin meningkat dari waktu ke waktu. Hal ini merupakan salah satu indikator bahwa roda perekonomian berputar sejalan dengan meningkatnya berbagai aktifitas manusia dalam melaksanakan transaksi bisnis. Dari tahun ke tahun selalu

2 bermunculan bangunan fasilitas yang baru dengan berbagai ragam, bentuk dan ukurannya, dimana estetika dan kelengkapan fasilitas bangunannya merupakan representasi dari aktifitas orang yang menghuninya. Dalam proses perancangan sudah sewajarnya seorang perencana bangunan atau lebih spesifik seorang arsitek hendaknya mempertimbangkan salah satu aspek pada tahap pascakonstruksi yaitu aspek pemeliharaan. Layaknya sebuah bangunan yang dihuni setiap waktu kenyamanan bagi penghuninya merupakan persyaratan yang harus dipenuhi selama bangunan difungsikan. Gedung PDAM TIRTA NAULI SIBOLGA adalah gedung yang beroperasi sebagai penyedia air bersih. Gedung ini sudah berdiri sejak tahun 1993 dan beroperasi selama kurang lebih 20 tahun. Selama gedung tersebut difungsikan, gedung tersebut tidak memiliki alokasi dana untuk biaya pemeliharaan selama umur rencana bangunan. Perbaikan-perbaikan yang dilakukan selama ini hanya dilakukan jika terjadi kerusakan saja. Kenyamanan pengguna gedung dan kelayakan gedung juga merupakan factor perlunya pemeliharaan terhadap bangunan gedung tersebut. Salah satu metode yang dapat digunakan untuk menganalisa nilai ekonomis sebuah bangunan dengan mempertimbangkan biaya pengoperasian sepanjang umur hidup bangunan adalah metode Life Cycle Cost (LCC). Metode ini telah dikenal sejak pertengahan tahun 1970 dan sekarang telah diterapkan oleh beberapa negara, oleh perusahaan-perusahaan besar dan proyek-proyek yang disponsori oleh pemerintah. Metode ini juga berguna untuk mengambil keputusan berdasarkan nilai ekonomis dengan mempertimbangkan lokasi, perencanaan teknik dan arsitektur, pembangunan, pengaturan, pengoperasian sampai dengan pembuangan yang diikuti dengan penggantian dari komponen atau sistem selama jangka waktu umur hidup. Rumusan masalah dalam penelitian ini adalah gedung PDAM TIRTA NAULI SIBOLGA tidak memiliki program pemeliharaan dan biaya pemeliharaan selama umur rencana, dan sulitnya menentukan biaya pemeliharan terbesar. Adapun tujuan dalam penelitian ini yaitu sebagai berikut membuat financial schedule biaya pemeliharaan untuk 20 tahun kedepan, dan menentukan biaya pemeliharaan terbesar. 2. METODOLOGI PENELITIAN 2.1 Metode Analisis Data Dalam penelitian ini, cara yang dipakai adalah dengan melakukan studi literatur dan survey ke lapangan. Kedua cara yang dipakai ini saling mendukung untuk mencapai tujuan tugas akhir ini. Selain itu juga, penggunaan internet juga dilakukan untuk mencari informasi-informasi yang berhubungan dengan penelitian ini. 2.2 Lokasi Penelitian Penelitian ini berlokasi di PDAM TIRTA NAULI SIBOLGA. 2.3 Proses Penelitian Identifikasi Masalah Mencari latar belakang dari permasalahan yang dipilih sebagai topik penulisan, dalam hal ini penulis memilih gedung PDAM TIRTA NAULI SIBOLGA.

3 2.3.2 Menetapkan Tujuan Setelah mengidentifikasi masalah dan menetapkan judul, maka hal yang selanjutnya dilakukan adalah menetapkan tujuan dari penelitian tersebut, hal apa saja yang akan didapatkan setelah melakukan penelitian ini. 2.4 Studi Literatur Studi literatur dalam penelitian ini diperlukan untuk mencari data-data baik berupa tulisan-tulisan ilmiah, buku-buku, maupun internet yang akan digunakan untuk mendukung penelitian ini. Dan juga untuk mencari bahan pustaka dan teori-teori pendukung penelitian ini. 2.5 Tahap Pengumpulan Data Pengumpulan data merupakan proses untuk dapat melakukan penelitian. Data yang dibutuhkan merukan data sekunder, yaitu : data pemeliharaan gedung tahun , dan data inflasi berdasarkan Badan Pusat Statistik Kota Sibolga. 2.6 Survey Pendahuluan Survey merupakan kegiatan melakukan kunjungan secara langsung ke objek penelitian untuk mendapatkan informasi penting yang berhubungan dengan penelitian ini. 2.7 Tahap Pengolahan Data Identifikasi Komponen Bangunan yang Ditinjau Komponen-komponen yang ditinjau dibedakan menjadi 2 jenis pemeliharaan, yaitu : 1.Pemeliharaan fisik, yang terdiri dari : cleaning service, pemeliharaan accecoris, pengecatan, perbaikan dan renovasi 2.Pemeliharaan nonfisik, yang terdiri dari : exhaust fan, generatorset, air conditioning (ac), travo, dan instalasi Inflasi Besarnya nilai inflasi didapat berdasarkan website Badan Pusat Statistik ( BPS ) Kota Sibolga selama 6 (enam) tahun terakhir. Tahap selanjutnya adalah menentukan rata-rata dari nilai inflasi selama 6 (enam) tahun terakhir dengan rumus : Rata-rata = ( ) Tabel Bunga Tabel bunga digunakan untuk mendapatkan nilai factor inflasi. Tabel bunga yang digunakan diambil dari buku table-tabel bunga majemuk Menghitung Menggunakan Rumus Suku Bung Biaya pemeliharaan dihitung dengan menggunakan rumus suku bunga pembayaran tunggal dengan rumus : F = P (F/P, i%, N )

4 2.7.5 Menghitung Terbesar Biaya pemeliharaan terbesar dihitung dengan cara menghitung persentasi biaya pemeliharaan komponen setiap tahunnya dengan rumus : Rata-rata = ( ( ) ) Kemudian, untuk mendapatkan besarnya persentase biaya pemeliharaan setiap tahunnya menggunakan rumus : Persentase (%) = ( ) x 100% 3. Analisa dan Pembahasan 3.1 Identifikasi Komponen Bangunan yang Ditinjau Pemeliharaan Fisik Tabel 4.1 Fisik Gedung Tahun Fisik Gedung Cleaning Service Rp 47,941,000 Rp 53,096,880 Rp 41,301,300 Rp 45,500,000 Rp 62,000,000 Accecoris Rp 225,000 Rp 640,000 Rp 590,000 Pengecatan Rp 15,406,600 Rp 11,556,325 Perbaikan Rp 10,829,500 Rp 3,881,000 Rp 813,000 Renovasi Rp 197,631,727 Rp 85,105,460 Sumber : Bagian Keuangan PDAM TIRTA NAULI SIBOLGA Item Pemeliharaan nonfisik Tabel 4.2 nonfisik Tahun Exhaust Fan Rp 950,000 Generatoerset Rp 1,350,000 Rp 660,000 Air Conditioning (AC) Rp 325,000 Rp 1,100,000 Rp 2,370,000 Rp 4,920,000 Rp 5,685,000 Travo Rp 1,155,000 Instalasi Rp 9,470,800 Rp 10,980,000 Rp 3,775,550 Rp 1,186,000 Rp 2,340,901 Sumber : Bagian Keuangan PDAM TIRTA NAULI SIBOLGA

5 3.2 Inflasi Data inflasi diambil berdasarkan data Badan Pusat Statistik Kota Sibolga sebagai berikut : Tabel 4.3 Inflasi Kota Sibolga Tahun Inflasi ,71% ,30% ,08% ,36% ,34% ,20% Sumber : Indeks Harga Konsumen dan Inflasi Kota Sibolga Selanjutnya, dicari rata-rata nilai inflasi selama 6 tahun terakhir. Sehingga didapat sebesar 6 %. 3.3 Tabel Bunga Tabel bunga yang digunakan adalah tabel bunga dengan besar inflasi 6 %. Pembayaran Tunggal Tabel 4.4 Bunga Majemuk 6% Seri Kesamaan N Jumlah Majemuk Nilai Sekarang Penyimpanan Dana Pengembalian Modal Jumlah Majemuk Nilai Sekarang

6 Estimasi dengan Pengaruh Inflasi Menggunakan Rumus Suku Bunga Perhitungan estimasi biaya pemeliharaan dihitung sampai 20 tahun kedepan dengan menggunakan rumus suku bunga pembayaran tunggal (mencari F jika diketahui P ), yaitu : F = P ( F/P, i%, N ) 3.5 Rekapitulasi Fisik Tabel 4.5 Rekapitulasi Pemeliharaan Fisik Fisik Gedung Cleaning Service Rp 65,720, Rp 69,663, Rp 73,842, Rp 78,275, Rp 82,968, accecoris Rp 544, Rp 612, Pengecatan Rp 15,147, Rp 17,020, Rp 19,123, Perbaikan Rp 3,378, Rp 3,581, Rp 3,796, Rp 4,024, Rp 4,265, Renovasi Total Rp 84,246, Rp 73,789, Rp 94,658, Rp 82,911, Rp 106,357, Fisik Gedung Cleaning Service Rp 87,947, Rp 93,223, Rp 98,815, Rp 104,749, Rp 111,029, accecoris Rp 687, Rp 772, Rp 868, Pengecatan Rp 21,486, Rp 24,142, Perbaikan Rp 4,521, Rp 4,793, Rp 5,080, Rp 5,385, Rp 5,708, Renovasi Total Rp 93,156, Rp 119,502, Rp 104,669, Rp 134,277, Rp 117,606,671.16

7 Fisik Gedung Cleaning Service Rp 117,694, Rp 124,756, Rp 132,239, Rp 140,175, Rp 148,589, Rp 157,504, Accecoris Rp 975, Rp 1,096, Rp 1,232, Pengecatan Rp 27,127, Rp 30,480, Rp 34,248, Perbaikan Rp 6,051, Rp 6,414, Rp 6,799, Rp 7,207, Rp 7,639, Rp 8,098, Renovasi Total Rp 150,873, Rp 132,146, Rp 169,519, Rp 148,479, Rp 190,477, Rp 166,834, Rp250,000, Rp200,000, Rp150,000, Rp100,000, Rp50,000, Rp Tahun Gambar 4.1 Grafik Fisik Selama 20 Tahun ITEM 3.6 Rekapitulasi nonfisik Exhaust fan Rp 1,304, Tabel 4.6 Rekapitulasi nonfisik Generatorset Rp 833, Air Conditioning (AC) Rp 6,026, Rp 6,387, Rp 6,770, Rp 7,177, Rp 7,607, Travo Rp 1,375, Rp 1,638, Instalasi Rp 2,481, Rp 2,630, Rp 2,788, Rp 2,955, Rp 3,132, Total Rp 11,187, Rp 9,017, Rp 9,558, Rp 12,604, Rp 10,740, ITEM Exhaust fan Rp 1,746, Generatorset Rp 1,051, Air Conditioning (AC) Rp 8,064, Rp 8,547, Rp 9,060, Rp 9,604, Rp 10,180, Travo Rp 1,951, Rp 2,324, Instalasi Rp 3,320, Rp 3,519, Rp 3,730, Rp 3,954, Rp 4,192, Total Rp 13,130, Rp 14,019, Rp 13,843, Rp 13,559, Rp 16,696,874.51

8 ITEM Exhaust fan Rp 2,336, Rp 3,126, Generatorset Rp 1,328, Rp 1,676, Air Conditioning (AC) Rp 10,791, Rp 11,439, Rp 12,125, Rp 12,853, Rp 13,624, Rp 14,442, Travo Rp 2,768, Rp 3,296, Instalasi Rp 4,443, Rp 4,710, Rp 4,992, Rp 5,292, Rp 5,610, Rp 5,946, Total Rp 17,572, Rp 17,477, Rp 19,886, Rp 18,145, Rp 19,234, Rp 28,489, Rp30,000, Rp25,000, Rp20,000, Rp15,000, Rp10,000, Rp5,000, Rp Tahun Gambar 4.2 Grafik nonfisik Selama 20 Tahun 3.7 Total Tabel 4.7 Total Pemeliharaan Pemeliharaan Fisik Rp 84,246, Rp 73,789, Rp 94,658, Rp 82,911, Rp 106,357, Pemeliharaan nonfisik Rp 11,187, Rp 9,017, Rp 9,558, Rp 12,604, Rp 10,740, Total Rp 95,434, Rp 82,807, Rp 104,217, Rp 95,516, Rp 117,097, Pemeliharaan Pemeliharaan Fisik Rp 93,156, Rp 119,502, Rp 104,669, Rp 134,277, Rp 117,606, Pemeliharaan nonfisik Rp 13,130, Rp 14,019, Rp 13,843, Rp 13,559, Rp 16,696, Total Rp 106,287, Rp 133,522, Rp 118,512, Rp 147,836, Rp 134,303, Pemeliharaan Pemeliharaan Fisik Rp 150,873, Rp 132,146, Rp 169,519, Rp 148,479, Rp 190,477, Rp 166,834, Pemeliharaan nonfisik Rp 17,572, Rp 17,477, Rp 19,886, Rp 18,145, Rp 19,234, Rp 28,489, Total Rp 168,445, Rp 149,624, Rp 189,405, Rp 166,625, Rp 209,712, Rp 195,324,228.98

9 Rp250,000, Pemeliharaan Fisik Rp200,000, Pemeliharaan nonfisik Total Rp150,000, Rp100,000, Rp50,000, Rp Tahun Gambar 4.3 Grafik Total Selama 20 Tahun 3.8 Grafik Pertumbuhan Rata-rata biaya pemeliharan setiap tahunnya, dihitung dengan menggunakan rumus : Rata-rata = ( ( ) ) Selanjutnya, untuk mendapatkan persentase biaya pemeliharan setiap tahunnya digunakan rumus : Persentase (%) = ( ) x 100% Sehingga, didapat hasilnya sebagai berikut : 1. Pemeliharaan Fisik Tabel 4.8 Rata-Rata Fisik 20 Tahun Item Persentase cleaning service Rp 105,449, % Accecoris Rp 424, % Pengecatan Rp 10,289, % Perbaikan Rp 5,085, % Total Rp 121,248, %

10 100.00% 80.00% 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% cleaning service accecoris Pengecatan Perbaikan Gambar 4.4 Grafik Rata-Rata Fisik 20 Tahun Berdasarkan gambar 4.4, terlihat bahwa biaya pemeliharaan terbesar terletak pada bagian cleaning service dengan persentase rata-rata setiap tahunnya sebesar 86.97%. 2. Pemeliharaan nonfisik Tabel 4.9 Rata-Rata nonfisik 20 Tahun Item Persentase Air Conditioning (AC) Rp 9,669, % Instalasi Rp 3,981, % Exhaust fan Rp 532, % Travo Rp 834, % Generator Set Rp 305, % Total Rp 15,322, % 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% Air Conditioning (AC) Instalasi Exhaust fan Travo Generator Set Gambar 4.5 Grafik Rata-Rata nonfisik 20 Tahun Berdasarkan gambar 4.5, terlihat bahwa biaya pemeliharaan terbesar terletak pada pemeliharaan airconditioning (ac) dengan persentase rata-rata setiap tahunnya sebesar 63.10%. KESIMPULAN Dari hasil pembahasan yang dilakukan, maka dapat disimpulkan sebagai berikut : 1. Besarnya biaya pemeliharaan berdasarkan financial schedule selama 20 tahun kedepan adalah :

11 a. Total biaya pemeliharaan gedung tersebut sebesar Rp ,33 dan diprediksi akan mengalami peningkatan setiap 2 tahun sekali. b. Pemeliharaan fisik sebesar Rp ,27 dan diprediksi akan mengalami peningkatan setiap 2 tahun sekali. c. Pemeliharaan nonfisik sebesar Rp ,06 dan diprediksi akan mengalami peningkatan yang tidak konstan dikarenakan perbedaan siklus waktu pemeliharaan untuk setiap komponen. 2. Biaya pemeliharaan terbesar pada pemeliharaan fisik terdapat pada bagian cleaning service dengan besar bobot rata-rata selama 20 tahun kedepan adalah 86,97%. 3. Biaya pemeliharaan terbesar pada pemeliharaan nonfisik terdapat pada pemeliharaan air conditioning (ac) dengan besar bobot rata-rata selama 20 tahun kedepan adalah 63,10 %. SARAN Adapun saran yang didapat dari penelitian ini adalah : 1. Kepada pihak pengelola gedung PDAM TIRTA NAULI SIBOLGA agar mulai memikirkan program pemeliharaan yang terstruktur dan berkala untuk semua fasilitas yang ada, guna menjaga kelayakan bangunan dan kenyamanan seluruh penghuni gedung. 2. Disarankan untuk kembali meninjau besarnya inflasi setiap tahunnya karena peniliti mengasumsikan besar inflasi tetap untuk 20 tahun kedepan. 3. Agar penelitian yang dilakukan kedepannya dapat menggunakan metode survey dan analisa yang berbeda, hal tersebut dimaksudkan agar nantinya mendapat hasil yang lebih bervariasi dan hasil yang diperoleh juga akan semakin akurat. DAFTAR PUSTAKA Badan Pusat Statistik Indeks Harga Konsumen dan Inflasi Kota Sibolga. Ervianto, Wulfram I Studi Pemeliharaan Bangunan Gedung (Studi Kasus Gedung Kampus). Volume 7, nomor 3. Taufik, Hendra Tabel Tabel Bunga Majemuk, Department of Civil Engineering The University of Riau Pekanbaru. Giantman, Drs.M Ekonomi Teknik, Rajawali Pers, Jakarta. Kamagi, Grace Priscillia, DKK Analisis Life Cycle Cost Pada Pembangunan Gedung (Studi Kasus : Proyek Bangunan Rukan Bahu Mall Manado), jurnal sipil statik, volume 1, nomor 8. Malitha, Rian Perencanaan dan Perawatan Bangunan Gedung Rumah Sakit Universitas Riau Berdasarkan Permen No.24/PRT/M/2008. Mulyandari, Hestin, dan Rully Adi Saputra PEMELIHARAAN BANGUNAN : Basic Skill Facility Management, Penerbit ANDI, Yogyakarta. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 24 Tanggal 30 Desember 2008 Tentang Pedoman Pemeliharaan Dan Perawatan Bangunan Gedung. Soeharto Imam Manajemen Proyek Dari Konseptual Sampai Operasional, Erlangga, Jakarta. Wongkar, Yellih Kristti, DKK Analisi Life Cycle Cost Pada Pembangunan Gedung (Studi Kasus : Sekolah St.URSULA Kotamobag), jurnal sipil statik, volume 4, nomor 4.