BAB I PENDAHULUAN. A. Latar Belakang. Tanah merupakan salah satu komponen dari hak asasi manusia maka setiap

Transkripsi

1 A. Latar Belakang BAB I PENDAHULUAN Tanah merupakan salah satu komponen dari hak asasi manusia maka setiap orang harus diberi akses untuk memperoleh, mempunyai, memanfaatkan dan mempertahankan bidang tanah yang akan atau yang sudah dipunyainya. Sebagai hak dasar hak atas tanah sangat berarti bagi eksistensi seseorang, kebebasan dan harkat dirinya sebagai manusia, sehingga pemenuhannya harus selalu diupayakan. 1 Tanah tapak menjadi bahasa yang umum akhir-akhir ini terutama dalam hal jual beli tanah karena jual beli secara kapling lebih menarik bagi masyarakat umum salah satunya efek globalisasi yang terjadi, tanah tapak atau kapling adalah bagian tanah yang sudah dipetak-petak dengan ukuran tertentu untuk bangunan atau tempat tinggal. 2 Salah satu bentuk peralihan hak atas tanah adalah jual beli yang berarti pengalihan hak atas tanah kepada pihak/orang lain yang berupa dari penjual kepada pembeli tanah. 3 Jual beli adalah suatu perjanjian timbal balik yang dalam hal ini pihak yang satu (si penjual) berjanji untuk menyerahkan hak milik atas suatu barang, sedangkan pihak yang lainnya (pembeli) berjanji untuk membayar 1 Syafruddin Kalo, Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum,(Medan, Pustaka Bangsa Press, 2004), hal.8. 2 Pusat Bahasa Departemen Pendidikan Nasional, Kamus Besar Bahasa Indonesia Edisi Ketiga,(Jakarta, Balai Pustaka, 2001), hal Harun Al Rasyid, Sekilas Tentang Jual Beli Tanah (berikut Peraturan-peraturannya), (Jakarta, Ghalia Indonesia, 1987), hal

2 2 harga yang terdiri atas sejumlah uang sebagai imbalan dari perolehan hak milik tersebut. 4 Menurut Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, jual beli adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan. Jual beli tidak hanya dapat dilakukan secara berhadapan langsung antara penjual dengan pembeli, tetapi juga dapat dilakukan secara terpisah antara penjual dan pembeli. Salah satu obyek jual adalah tanah, dan ada beberapa peraturan perundangundangan yang mengatur tentang jual beli tanah yang belum dibukukan/- didaftarkan atau belum memiliki tanda bukti hak adalah`: 1. Pasal 24 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah yang berbunyi Akta untuk memindahkan hak, memberikan hak baru, menggadaikan tanah atau meminjam uang dengan tanggungan hak atas tanah yang belum dibukukan dibuat oleh Penjabat jika kepadanya, dengan menyimpang dari ketentuan dalam Pasal 22 ayat (1) sub. a, diserahkan suratketerangan Kepala Kantor. Pendaftaran Tanah yang menyatakan, bahwa hak atas tanah itu belum mempunyai sertifikat atau sertifikat-sementara. Di daerah-daerah kecamatan di luar kota tempat kedudukan Kepala Kantor Pendaftaran Tanah surat keterangan Kepala Kantor Pendaftaran Tanah 2010), hal Richard Eddy, Aspek Legal Property, Teori, Contoh, dan Aplikasi, (Yogyakarta, Andi,

3 3 tersebut dapat diganti dengan pernyataan yang memindahkan, memberikan menggadaikan atau menanggungkan hak itu, yang dikuatkan oleh Kepala Desa dan seorang anggota Pemerintah Desa yang bersangkutan. Selain suratketerangan tersebut, kepada Pejabat itu harus diserahkan pula: a. surat bukti hak dan keterangan Kepala Desa yang dikuatkan oleh Asisten Wedana yang membenarkan surat-bukti hak itu, b. surat tanda bukti pembayaran biaya pendaftaran. 2. Penjelasan Pasal 24 ayat (1) point f dan g dari Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang berbunyi akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan yang dibubuhi tanda kesaksian oleh Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan yang dibuat sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah ini dan akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang tanahnya belum dibukukan 3. Pasal 60 ayat (2) poin g dan h dari Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang ketentuan pelaksanaan peraturan pemerintah nomor 24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah yang berbunyi akta pemindahan hak yang dibuat dibawah tangan yang dibubuhi tanda kesaksian oleh Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan yang dibuat sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah ini dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang tanahnya belum dibukukan dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau

4 4 Peraturan perundang-undangan diatas menjelaskan bahwa apabila ada peralihan/perpindahan hak atas tanah yang belum dibukukan/didaftarkan maka setidaknya proses tersebut disaksikan oleh kepala desa atau pejabat pemerintahan. Jual beli yang dilakukan terhadap tanah sebagai obyeknya pasti memerlukan suatu perjanjian. Perjanjian secara umum adalah suatu peristiwa yang berupa suatu rangkaian janji-janji. 5 Suatu perjanjian menimbulkan perikatan, atau perjanjian merupakan sumber utama dari perikatan. 6 Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata perikatan adalah suatu hubungan hukum (mengenai kekayaan harta benda) antara dua orang, yang memberi hak pada yang satu untuk menuntut barang sesuatu dari yang lainnya, sedangkan orang yang lainnya ini diwajibkan memenuhi tuntutan itu. Adapun barang sesuatu yang dapat dituntut dinamakan prestasi, yang menurut Undang-Undang dapat berupa : 7 1. Menyerahkan suatu barang; 2. Melakukan suatu perbuatan; 3. Tidak melakukan suatu perbuatan. Unsur-unsur dalam perikatan adalah : 8 1. Bahwa perikatan itu adalah suatu hubungan hukum; 5 Subekti, Aspek-aspek Hukum Perikatan Nasional, ( Bandung, Alumni, 1976), hal Ibid., hal Subekti, Pokok-Pokok Hukum Perdata, ( Jakarta, PT. Intermasa, 2003), hal Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Perikatan Pada Umumnya, (Jakarta, PT. Raja Grafindo Persada, 2003), hal. 17.

5 5 2. Hubungan hukum tersebut melibatkan dua atau tiga orang orang (pihak); 3. Hubungan hukum tersebut adalah hubungan hukum dalam lapangan hukum harta kekayaan; 4. Hubungan hukum tersebut melahirkan kewajiban pada salah satu pihak dalam perikatan. Hubungan hukum dalam jual beli dinyatakan dengan pernyataan tertulis, yaitu perjanjian jual beli ialah perjanjian konseptual karena mengikat para pihak saat terjadinya kesepakatan para pihak tersebut mengenai unsur esencial dan aksidentalia dari perjanjian tersebut. 9 Setelah dilakukan perjanjian jual beli maka dilakukan penyerahan terhadap obyek yang diperjual belikan, penyerahan terhadap barang tidak bergerak atau tanah dilakukan dengan pendaftaran atau balik nama. 10 Perjanjian jual beli adalah suatu perjanjian yang dibuat antara pihak penjual dan pembeli. Di dalam perjanjian itu pihak penjual berkewajiban untuk menyerahkan objek jual beli kepada pembeli dan berhak menerima harga dan pembeli berkewajiban untuk membayar harga dan berhak menerima objek tersebut. 11 Salah satu yang timbul di masayarakat adalah timbulnya surat perjanjian urusan pengadaan tanah tapak rumah yang secara garis besar berisi tentang jual beli 9 Ahmadi Miru, Hukum Kontrak dan Perancangan Kontrak, (Jakarta, PT. Raja Grafindo Persada, 2007), hal Ibid., hal Salim, H.S, Hukum Kontrak, Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak, (Jakarta, Sinar Grafika, 2011), hal. 49.

6 6 tanah tapak rumah secara angsuran. Jual beli secara angsuran bisa memiliki persamaan dengan sewa beli yaitu tentang klausul yang menyebabkan pembeli tidak diberi kebebasan untuk mengalihkan barang yang dibeli secara angsuran atau disewa beli sebelum barang tersebut dibayar lunas, 12 dan perbedaannya adalah pada proses penyerahan hak milik barang yang akan diterima pembeli pada jual beli angsuran pada dasarnya hak milih sudah beralih pada saat barang yang menjadi obyek jual beli diserahkan kepada pembeli sedangkan pada sewa beli hak milik naru beralih pada saat pembayaran angsuran telah lunas. Perjanjian jual beli tanah biasanya dibuat dalam akta autentik yang dibuat oleh pejabat yang berwenang untuk itu, 13 di Indonesia tentang jual beli hak atas tanah seperti yang telah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) harus dilakukan dihadapan yang berwenang, dalam hal ini adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Khusus untuk tanah-tanah yang bersertipikat, jual beli yang merupakan bentuk peralihan hak atas tanah dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), tetapi ada kalanya pelaksanaan jual beli ini dilakukan di hadapan Notaris. Sedangkan untuk tanah yang belum bersertipikat yaitu tanah yang alas haknya berupa Surat Keterangan Camat, bisa dilakukan di hadapan notaris umumnya dengan akta pelepasan hak atas sebidang tanah dengan ganti rugi. 12 Ahmadi Miru, Op.Cit, hal Ibid.

7 7 Pembayaran harga barang pada umumnya dilakukan secara tunai bersamaan dengan penyerahan barang. Akan tetapi, dalam beberapa jenis perjanjian harga barang tersebut tidak dilakukan secara tunai, akan tetapi dilakukan dengan angsuran. 14 Dalam hal ini suatu perjanjian yang dimaksudkan untuk mengalihkan hak milik atas suatu barang, namun hak milik atas suatu barang itu tidak beralih pada saat penyerahan barang karena orang yang berkehendak untuk memiliki barang tersebut statusnya bukan sebagai pembeli, tetapi hanya sebagai penyewa atas barang yang diserahkan kepadanya dan status ini akan berubah menjadi pembeli pada saat pembayaran angsuran terakhir dilunas oleh pihak yang berkehendak memiliki barang tersebut. 15 Dalam jual beli proses penyerahan obyek jual beli menurut Kitab Undang- Undang Hukum Perdata sangat berbeda dengan menurut hukum adat. Kitab Undang undang hukum perdata menyatakan bahwa penyerahan fisik bukan unsur jual beli tetapi kewajiban penjual karena obyek jual beli adalah hak atas tanah sedangkan menurut hukum adat penyerahan fisik adalah unsur jual beli. 16 Dalam praktek yang terjadi ada surat perjanjian urusan pengadaan tanah tapak rumah yang dibuat di bawah tangan yang obyeknya adalah tanah tapak dan belum bersertipikat di Kota Binjai. Bentuk perjanjian tersebut dibuat tidak didepan pejabat yang berwenang sehingga kedudukan pembeli kurang terjamin selama angsuran itu Ibid.,hal Ibid., hal Effendi Perangin, Praktek Jual Beli Tanah, (Jakarta, PT. Raja Grafindo Persada, 1994), hal.

8 8 berjalan didukung fakta bahwa proses administrasi dan penyerahan terhadap tanah tersebut akan diproses setelah angsuran lunas, seperti balik nama menjadi milik pembeli. Pembeli dalam hal ini hanya memiliki surat perjanjian dibawah tangan tersebut dan kwitansi pembayaran angsurannya dan berpegang pada kepercayaan masing-masing pihak, dan selama angsuran belum lunas maka surat asli tanah yang diperjual belikan tidak diproses balik nama menjadi nama pembeli dan masih berada di bawah kekuasaan pihak penjual. Nama perjanjiannya tersebut mengandung unsur kata pengadaan tanah, di indonesia sendiri aturan tentang pengadaan tanah sudah diatur dalam Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 30 Tahun 2015 Tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum dalam Pasal 1 ayat 2 menyebutkan bahwa Pengadaan Tanah adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak. Dan ayat 3 Pasal tersebut menyebutkan bahwa pihak yang berhak adalah pihak yang menguasai atau memiliki objek pengadaan tanah. Pihak yang membayar ganti kerugian dan menerima objek pengadaan tanah adalah intansi pemerintah yang sudah mendapat kuasa atas hal tersebut. Sehingga ciri khas dari pengadaan tanah ada keterlibatan pihak pemerintah yang diwakilkan oleh instansi pemerintahan, namun dalam surat perjanjian urusan pengadaan tanah tapak rumah tidak ada keterlibatan pemerintah namun pihak

9 9 masyarakat dengan direksi sebuah perseroan komanditer, sehingga ada kesenjangan yang terjadi dalam surat perjanjian urusan pengadaan tanah tapak rumah tersebut. Dalam hal jual beli secara angsuran yang terjadi dalam surat perjanjian urusan pengadaan tanah tapak rumah, pembeli sudah melakukan kewajibannya (prestasi) yaitu menyerahkan sesuatu yakni uang angsuran, sedangkan penjual hanya memberi kwitansi pembayaran angsuran, dalam hal ini bagaimana tanggung jawab para pihak ketika timbul masalah dari perjanjian urusan pengadaan tanah tapak rumah tersebut seperti seperti penjual meninggal dunia, surat tanah yang menjadi obyek jual beli bermasalah, atau perjanjian tersebut dibatalkan sepihak serta bagaimana kekuatan pembuktiannya secara Kitab Undang-Undang Hukum Acara Perdata. Oleh karena itu, penelitian ini berjudul Analisis Yuridis Tanggung Jawab Para Pihak daam Perjanjian Urusan Pengadaan Tanah Tapak Rumah yang dibuat di Bawah Tangan. B. Rumusan Masalah Berdasarkan latar belakang diatas, maka permasalahan dalam penelitian ini dapat dirumuskan dalam beberapa pertanyaan penelitian sebagai berikut: 1. Bagaimana bentuk dan pengaturan perjanjian urusan pengadaan tanah tapak rumah di Indonesia? 2. Bagaimana tanggung jawab para pihak dalam penyelesaian wanprestasi yang terjadi karena perjanjian urusan pengadaan tanah tapak rumah? 3. Bagaimana kekuatan pembuktian perjanjian urusan pengadaan tanah tapak rumah ditinjau dari Kitab Undang-Undang Hukum Perdata?

10 10 C. Tujuan Penelitian Tujuan penelitian ini adalah memberikan pemahaman yang benar tentang permasalahan-permasalahan yang telah dirumuskan, kemudian untuk menemukan jawaban-jawaban atas permasalahan-permasalahan tersebut dalam lingkup yang lebih khusus penelitian ini ditujukan untuk hal-hal sebagai berikut: 1. Untuk mengetahui bentuk dan pengaturan perjanjian perjanjian urusan pengadaan tanah tapak rumah di Indonesia. 2. Untuk mengetahui tanggung jawab para pihak dalam penyelesaian masalahmasalah yang terjadi karena perjanjian urusan pengadaan tanah tapak rumah. 3. Untuk mengetahui kekuatan pembuktian perjanjian urusan pengadaan tanah tapak rumah ditinjau dari Kitab Undang-Undang Hukum Perdata D. Manfaat Penelitian Terjawabnya permasalahan-permasalahan yang telah dirumuskan serta tercapainya tujuan penelitian diharapkan memberikan sejumlah manfaat secara teoritis maupun secara praktis, antara lain: 1. Secara teoritis, penelitian ini diharapkan dapat memberikan informasi data tentang tentang bentuk perjanjian perjanjian urusan pengadaan tanah tapak rumah ditinjau dari Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, tanggung jawab para pihak dalam penyelesaian masalah-masalah yang terjadi karena perjanjian urusan pengadaan tanah tapak rumah dan kekuatan pembuktian perjanjian urusan pengadaan tanah tapak rumah ditinjau dari Kitab Undang- Undang Hukum Perdata agar dapat disebar luaskan dan dibaca, baik oleh

11 11 kalangan akademisi maupun praktisi serta masyarakat pada umumnya karena penting untuk pengembangan ilmu pengetahuan. 2. Secara Praktis, hasil penelitian diharapkan memberikan sumbangan pikiran: a. Sebagai bahan masukan dan panduan bagi para paktisi hukum dalam menyelesaikan kasus yang dihadapi b. Untuk menambah khazanah dan wawasan pemikiran hukum tentang bentuk dan pengaturan perjanjian perjanjian urusan pengadaan tanah tapak rumah di Indonesia, tanggung jawab para pihak dalam penyelesaian masalah-masalah yang terjadi karena perjanjian urusan pengadaan tanah tapak rumah dan kekuatan pembuktian perjanjian urusan pengadaan tanah tapak rumah ditinjau dari Kitab Undang-Undang Hukum Perdata c. Dalam rangka pengembangan ilmu pengetahuan terutama di bidang hukum kepada almamater. E. Keaslian Penelitian Berdasarkan hasil penelusuran kepustakaan di lingkungan Universitas Sumatera Utara khususnya di lingkungan Sekolah Pasca Sarjana Magister Kenotariatan, menunjukkan bahwa penelitian dengan judul ini belum pernah dilakukan. Akan tetapi ditemukan judul tesis yang berhubungan dengan topik dalam tesis ini yaitu tesis atas nama Wanda Lucia, Nim , dengan judul Tinjau Yuridis atas akta notaris terkait dengan pengikatan jual beli hak atas tanah dengan cicilan, dengan perumusan masalah:

12 12 1. Apakah pengikatan jual beli tanah secara cicilan disebut sebagai jual beli yang disebut dalam Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata? 2. Bagaimana proses hukum jual beli tanah secara cicilan? 3. Bagaimana status hukum penjual dan pembeli terhadap tanah yang dibeli secara cicilan dalam hal penjual wanprestasi? Permasalahan yang dibahas dalam penelitian tersebut berbeda dengan permasalahan yang akan dibahas dengan penelitian ini. Oleh karena itu penelitian ini dapat menjamin dengan sepenuhnya tentang keaslian penelitian dan dapat dikategorikan sebagai penelitian yang baru dan dapat dipertanggung jawabkan secara akademik. F. Kerangka Teori Dan Konsepsi 1. Kerangka Teori Teori harus mengungkapkan suatu tesis atau argumentasi tentang fenomena tertentu yang dapat menerangkan bentuk substansi atau eksistensinya, 17 dan suatu teori harus konsisten tentang apa yang diketahui tentang dunia sosial oleh partisipan dan ahli lainnya, minimal harus ada aturan-aturan penerjemah yang dapat menghubungkan teori dengan ilmu bahkan pengetahuan lain, 18 sedangkan kerangka teori adalah kerangka pemikiran atau butir-butir pendapat teori, tesis mengenai suatu kasus atau 17 H.R. Otje Salman, S dan Anton F Susanto, Teori Hukum, (Bandung, Refika Aditama 2005), hal Ibid.

13 13 permasalahan (problem) yang menjadi bahan perbandingan pegangan teoritis. 19 Menurut J.J.H Bruggink yang dikutip oleh Titik Triwulan Tutik teori hukum adalah suatu keseluruhan pernyataan yang saling berkaitan berkenaan dengan sistem konseptual antara aturan-aturan hukum dan putusan-putusan hukum dan sistem tersebut untuk sebagian yang penting dipositifkan. 20 Sedangkan, menurut Bernard Arief Sidharta yang dikutip oleh Hasim Purba teori hukum diartikan sebagai ilmu atau disiplin hukum yang dalam perspektif interdisipliner dan eksternal secara kritis mengalisis berbagai aspek gejala hukum, baik tersendiri maupun dalam kaitan keseluruhan, baik dalam konsepsi teoritisnya maupun praktisnya dengan tujuan untuk memperoleh pemahaman yang lebih baik dan memberikan penjelasan sejernih mungkin tentang bahan hukum yang tersaji dan kegiatan yuridis dalam kenyataan kemasyarakatan. 21 Bagi suatu penelitian, teori atau kerangka teoritis mempunyai beberapa kegunaan. Kegunaan tersebut mencakup hal-hal sebagai berikut: 22 a. Teori berguna untuk lebih mempertajam dan menkhususkan faktorfaktor yang hendak diselidiki atai dikaji kebenarannya hal ), hal M. Solly Lubis, Filsafat Ilmu dan Penelitian, (Bandung, Mandar Maju,, 1994), hal Titik Triwulan Tutik, Pengantar Ilmu Hukum,(Jakarta, Prestasi Pustakaraya. 2006), hal. 21 Hasim Purba, Suatu Pedoman Memahami Ilmu Hukum, ( Medan, CV. Cahaya Ilmu, 2006), 22 Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, (Jakarta, Universitas Indonesia Press,

14 14 b. Teori sangat berguna di dalam mengembangkan sistem klasifikasi fakta membina struktur konsep-konsep serta mengembangkan definisidefinisi. c. Teori biasanya merupakan suatu ikhtisar daripada hal-hal yang telah diketahui serta diuji kebenarannya yang menyangkit objek yang diteliti d. Teori memberikan kemungkinan pada prediksi fakta mendatang, oleh karena telah dikatahui sebab-sebab terjaadi fakta tersebut mungkin faktor-faktor tersebut akan timbul lagi pada masa mendatang. e. Teori memberikan petunjuk-petunjuk terhdap kekurangan-kekurangan pada pengetahuan peneliti. Teori hukum yang digunakan adalah teori kepastian hukum dari Soerjono Soekanto yang menyatakan yang penting dalam kepastian hukum adalah peraturan dan dilaksanakan peraturan itu sebagaimana yang ditentukan. Apakah peraturan itu harus adil dan mempunyai kegunaan bagi masyarakat adalah diluar pengutamaan kepastian hukum. Dengan tersedianya perangkat hukum yang tertulis, siapapun yang berkepentingan akan mudah mengetahui kemungkinan apa yang tersedia baginya untuk menguasai dan menggunakan tanah yang diperlukannya, bagaimana cara memperolehnya, hak-hak, kewajiban serta larangan yang ada di dalamnya. 23 Teori kepastian hukum menekankan pada penafsiran dan sanksi yang 23 Soerjono Soekanto, Suatu Tinjauan Sosiologi Hukum Terhadap Masalah-Masalah Sosial, (Bandung, Alumni, 1982), hal. 21.

15 15 jelas agar suatu perjanjian dapat memberikan kedudukan yang sama antar subyek hukum yang membuat perjanjian itu. Kepastian memberikan kejelasan dalam melakukan perbuatan hukum saat pelaksanaan perjanjian dalam bentuk prestasi bahkan saat perjanjian tersebut telah masuk kepada wanprestasi. 24 Memperbaiki kepastian hukum, memang bukan satu-satunya dan juga tidak dapat berdiri sendiri, namun dengan mengetahui hak dan kewajiban masing-masing yang diatur dalam hukum sangat dimungkinkan tidak terjadi sengketa, 25 artinya bila kepastian hukum yang dijadikan sasaran, maka hukum formal adalah wujud yang dapat diambil sebagai tolak ukurnya, dengan demikian perlu mengkaji hukum formal sebagai basis dalam menganalis suatu kebijakan yang dapat memberikan suatu kepastian hukum. Teori kepastian hukum ini digunakan untuk mencari kepastian hukum bagi pembeli yang melakukan jual beli terhadap tanah kapling secara mengangsur dengan perjanjian yang dilakukan dibawah tangan. Teori kedua yang digunakan adalah teori tanggung jawab hukum dari Hans Kelsen yang menyatakan bahwa seseorang bertanggung jawab secara hukum atas suatu perbuatan tertentu atau bahwa dia memikul tanggung jawab atas suatu sanksi 24 Thomas Widinarto, Asas-asas Hukum Perjanjian Berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, (Jakarta, Salemba Empat, 2012), hal Muhammad Yamin, Beberapa Dimensi Filosofis Hukum Agraria, (Medan, Pustaka Bangsa Press, 2003), hal

16 16 dalam hal perbuatan yang bertentangan. 26 Pertanggungjawaban berdasar kesalahan biasanya mencakup persoalan kelalaian. 27 Prinsip ini menyatakan seseorang baru dapat dimintakan untuk bertanggungjawab secara hukum apabila terdapat unsur kesalahan yang dilakukannya. Pasal 1365 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang dikenal dengan pasal perbuatan melawan hukum mengharuskan empat unsur kesalahan, adanya kerugian yang diderita, dan adanya hubungan kausalitas antara kesalahan dan kerugian. Pertanggungjawaban mutlak biasanya kejadian yang tidak terperkirakan atau tidak disengaja. 28 Karena itu tanggung jawab mutlak sering disebut dengan tanggung jawab tanpa kesalahan. Bentuk pertanggungjawaban dalam hukum perdata dapat dikelompokkan menjadi dua, yaitu pertama, pertanggungjawaban kontraktual dan kedua, pertanggungjawaban perbuatan melawan hukum. Perbedaan antara tanggung jawab kontraktual dengan tanggung jawab perbuatan melawan hukum adalah apakah dalam hubungan hukum tersebut terdapat perjanjian atau tidak. Apabila terdapat perjanjian tanggung jawabnya adalah tanggung jawab kontraktual. Sementara apabila tidak ada perjanjian namun terdapat satu pihak merugikan pihak lain, pihak yang dirugikan dapat menggugat, pihak yang merugikan bertanggung jawab dengan dasar perbuatan melawan hukum. 29 Teori ini digunakan 26 Jimly Asshidiqie dan Ali Safaat, Teori Hans Kelsen Tentang Hukum, Sekretariat Jendrall dan kepaniteraan Mahkamah Konstitusi Republik Indonesia, Jakarta, 2006, halaman Hans Kelsen, Teori Hukum Murni Dasar-Dasar Ilmu Hukum Normatif, Bandung, Nusamedia, 2008, halaman Ibid. 29 Rosa Agustina dkk, Hukum Perikatan (Law of Obligations), Denpasar, Pustaka Larasan; Jakarta, 2012, halaman 4.

17 17 untuk meneliti seperti apa tanggung jawab para pihak dalam perjanjian urusan pengadaan tanah tapak rumah ketika ada salah satu pihak melakukan wanprestasi. 2. Kerangka Konsepsi Dalam kerangka konseptional diungkapkan beberapa konsepsi atau pengertian yang akan dipergunakan sebagai dasar penelitian hukum. 30 Selanjutnya konsep atau pengertian merupakan unsur pokok dari suatu penelitian, kalau masalah dan kerangka konsep teoritisnya sudah jelas, maka sudah diketahui pula fakta mengenai gejala-gejala yang menjadi pokok perhatian dan suatu konsep sebenarnya adalah definisi secara singkat dari sekolompok fakta atau gejala itu. Maka konsep merupakan definisi dari apa yang perlu diamati, Konsep menentukan antara variable-variable yang ingin menentukan antara variable-variable yang ingin menentukan adanya gejala empiris. 31 Konsepsional pada hakikatnya merupakan suatu pengarah, atau pedoman yang lebih kongkrit dari kerangka teoritis (tinjauan pustaka) yanh sering kali masih bersifat abstrak. Namun demikian, suatu kerangka konsepsional belaka kadang-kadang dirasakan masih juga abstrak, sehingga diperlukan defenisi-defenisi operasional yang akan menjadi pegangan konkrit 30 Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif suatu Tinjauan Singkat, (Jakarta, PT. Raja Grafindo Persada, 1995), hal Koentjoro Ningrat, Metode-metode Penelitian masyarakat, (Jakarta, PT. Gramedia Pustaka Utama, 1997), hal. 21.

18 18 di dalam penelitian. 32 Untuk dapat menjawab permasalahan dalam penelitin tesis ini perlu didefinisikan beberapa konsep dasar dalam rangka menyamakan persepsi agar secara operasional dapat dibatasi ruang lingkup variabel dan dapat diperoleh hasil penelitian yang sesuai dengan tujuan penelitian yang telah ditentukan. Konsep itu adalah sebagai berikut: a. Tanggung jawab para pihak adalah kewajiban para pihak dalam melaksanakan segala kewajiban yang tertulis di dalam Perjanjian urusan pengadaan tanah tapak rumah yang menjadi obyek penelitian ini. b. Perjanjian adalah suatu persetujuan adalah suatu perbuatan dimana satu orang atau lebih mengikatkan diri terhadap satu orang lain atau lebih. 33 c. Pengadaan tanah adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang behak. 34 d. Dibawah tangan adalah suatu perjanjian yang ditandatangani oleh para pihak yang bersangkutan saja Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, (Jakara, UII Press, 2007), hal Salim, H.S, Hukum Kontrak, Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak, (Jakarta, Sinar Grafika, 2011), hal Pasal 1 ayat 2 Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum 35 Salim, H.S, Ibid, hal. 43.

19 19 F. Metode Penelitian 1. Sifat Penelitian. Spesifikasi penelitian dalam penulisan bersifat deskriptif analitis, dari penelitian ini diharapkan diperoleh gambaran secara rinci dan sistematis tentang permasalahan yang akan diteliti. Analisis dilakukan berdasarkan gambaran, fakta yang diperoleh dan akan dilakukan secara cermat bagaimana menjawab permasalahan dalam menyimpulkan suatu solusi sebagai jawaban dari permasalahan tersebut. 36 Pendekatan kualitatif memusatkan perhatiannya pada prinsip-prinsip umum yang mendasari perwujudan satuan-satuan gejala yang ada dalam kehidupan manusia, atau pola-pola yang yang dianalisis gejala-gejala sosial budaya dengan menggunakan kebudayaan dari masyarakat yang bersangkutan untuk memperoleh gambaran mengenai pola-pola yang berlaku Jenis Penelitian. Penelitian ini menggunakan metode atau jenis penelitian yuridis normatif, pendekatan teradap permasalahan dilakukan dengan mengkaji ketentuan mengenai tanggung jawab para pihak dalam perjanjian urusan pengadaan tanah tapak rumah yang dibuat di bawah tangan. Menggunakan pendekatan yuridis normatif oleh karena sasaran penelitian ini adalah hukum Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Normatif, (Jakarta, UII Press, 2001), hal. 37 Burhan Ashshofa, Metode Penelitian Hukum, ( Jakarta, Rineka Cipta, 2007), hal

20 20 atau kaedah (norm). Pengertian kaedah meliputi asas hukum, kaedah dalam arti sempit (value), Peraturan hukum konkret. Penelitian yang berobjekan hukum normatif berupa asas-asas hukum, sistem hukum, taraf sinkronisasi vertikal dan horisontal. 38 Penelitian ini sering disebut juga penelitian dokumenter untuk memperoleh data sekunder dibidang hukum. Penelitian lebih meliputi penelitian asas-asas hukum, sumber-sumber hukum, Peraturan perundang- Undangan yang berlaku, literatur-literatur yang berkaitan dengan permasalahan penelitian ini. Titik berat penelitian tertuju pada penelitian dokumenter, yang berarti lebih banyak menelaah dan mengkaji data sekunder yang diperoleh dari penelitian. Dalam penelitian ini yang menjadi obyek penelitian adalah tanggung jawab para pihak dalam perjanjian urusan pengadaan tanah tapak rumah yang dibuat di bawah tangan 3. Metode Pengumpulan Data. Sebagai penelitian hukum Normatif, penelitian ini menitikberatkan pada studi kepustakaan. Dalam mencari dan mengumpulkan data yang diperlukan dalam penulisan tesis ini, penulis menggunakan data sekunder dan data primer. Data sekunder, yaitu data yang diperoleh dari studi kepustakaan dari arsip-arsip, bahan pustaka, data resmi pada instansi Pemerintah, Undang- 38 Soejono Soekanto dan Sri Mamudji, Op.Cit, hal. 70.

21 21 Undang, makalah yang ada kaitannya dengan masalah yang sedang diteliti, yang terdiri dari : a. Bahan hukum primer, 39 yaitu bahan hukum yang mengikat seperti peraturam perundang-undangan yang berlaku di Indonesia. b. Bahan hukum sekunder, 40 yaitu bahan hukum yang menjelaskan bahan hukum primer, antara lain berupa tulisan atau pendapat pakar hukum dibidang Perjanjian atau Pertanahan. c. Bahan hukum tertier, yaitu bahan-bahan hukum yang sifatnya penunjang untuk dapat memberikan petunjuk dan penjelasan terhadap bahan hukum primer dan sekunder, seperti jurnal hukum, jurnal ilmiah, surat kabar, internet serta makalah-makalah yang berkaitan dengan objek penelitian. 41 Selain data sekunder, penulis juga menggunakan data primer, yaitu data yang diambil langsung dengan wawancara yang dilakukan secara terarah (directive interview), 42 yaitu pembeli dan direktur CV. Putra Agung sebagai pihak yang terlibat di dalam perjanjian urusan pengadaan tanah tapak rumah, yang dalam penelitian ini memiliki kapasitas sebagai informan dan narasumber. 43 Wawancara ini dilakukan untuk mengetahui ketentuan dan tata 39 Ronny Hanitijo Soemitro, Metodelogi Penelitian Hukum dan Jurimetri, (Ghalia Indonesia, Jakarta, 1988), hal Ibid. 41 Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Op.Cit., hal Ronny Hanitijo Soemitro, Op.Cit., hal Jhonny Ibrahim, Teori dan Metodologi Penelitian Hukum Normatif, (Malang, Banyu Media, 2005), hal. 28.

22 22 cara penyelesaian wanpretasi dalam perjanjian jual beli tanah kaplingan secara mengangsur yang dilakukan dibawah tangan. 4. Alat Pengumpulan Data. Untuk mendapatkan hasil yang objektif dan dapat dibuktikan kebenarannya serta dapat dipertanggung jawabkan hasilnya, maka data dalam penelitian ini diperoleh melalui alat pengumpulan data yang dilakukan dengan menggunakan cara : a. Studi dokumen digunakan untuk memperoleh data sekunder dengan membaca, mempelajari, meneliti, mengidentifikasi dan menganalisis data sekunder yang berkaitan dengan materi penelitian. 44 b. wawancara merupakan teknik pengumpulan data dimana penulis melakukan percakapan atau tatap muka yang terarah kepada pihak yang berkepentingan guna memperoleh keterangan atau data-data yang diperlukan. Wawancara merupakan cara yang digunakan untuk memperoleh keterangan lisan guna mencapai tujuan tertentu Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, (Jakarta, Universitas Indonesia Press, 1986), hal Burhan Ashshofa, Op.Cit, hal. 95.

23 23 5. Analisis Data. Penelitian ini bersifat deskriptif. Data hasil penelitian yang berupa data hasil studi dokumen (data sekunder), data hasil pengamatan dan wawancara dianalisis dengan metode kualitatif, 46 dengan maksud untuk memaparkan apa yang dianalisis tadi secara sistematis dan menyeluruh untuk menjawab permasalahan yang diteliti. Penarikan kesimpulan dalam penelitian ini dengan menggunakan metode deduktif. Sebelum dilakukan analisis, terlebih dahulu dilakukan pemeriksaan dan evaluasi terhadap semua data yang dikumpulkan baik secara studi dokumen dan wawancara. Setelah itu secara keseluruhan data tersebut akan dianalisis dan disistematisasikan secara kualitatif yang artinya menjelaskan dengan kalimat sendiri semua kenyataan yang terungkap dari data sehingga menghasilkan klasifikasi yang selaras dengan permasalahan yang dibahas dalam penelitian ini, dengan tujuan untuk memperoleh jawaban terhadap permasalahan yang dibahas dalam penelitian ini. 46 Ibid., hal. 58.