OPTIMASI CAPITAL STRUCTURE UNTUK PENINGKATAN NILAI PERUSAHAAN PADA PT. X DENGAN PENDEKATAN FUZZY GOAL PROGRAMMING

Transkripsi

1 OPTIMASI CAPITAL STRUCTURE UNTUK PENINGKATAN NILAI PERUSAHAAN PADA PT. X DENGAN PENDEKATAN FUZZY GOAL PROGRAMMING AULIA RIZAL WALUYO Pembimbing: Dr. Ir. I Ketut Gunarta, M.T.

2 BAB 1 PENDAHULUAN

3 LATAR BELAKANG Tujuan utama perusahaan adalah memaksimumkan kekayaan pemegang saham, yaitu dengan memaksimumkan nilai perusahaan. Capital Structure Struktur Sumber Kekayaan Perusahaan Utang (debt) Ekuitas Cost of Debt Biaya Modal (Cost of Capital) Cost of Equity Pengaruh dari capital structure terhadap estimasi nilai perusahaan telah sejak lama menjadi fokus perhatian dari banyak praktisi di bidang ekonomi dan bisnis (Peric & Babic, 2012).

4 PENDEKATAN OPTIMASI Multiple Objectives Conflicting Goal Constraints (soft and hard) Akomodasi Ketidakakuratan Definisi Goal oleh Decision maker (Fuzzy) Fuzzy Goal Programming

5 CONFLICTING CONDITION Meningkatkan proporsi Pinjaman (Sebagai sumber modal murah) Meningkatkan risiko beban keuangan berlebih (bankruptcy) Menurunkan biaya modal (WACC) Meningkatkan manfaat pajak (tax shield) Formulasi Fungsi Tujuan

6 OBJEK PENELITIAN DAN KEUNIKANNYA Proyek pengembangan kawasan terintegrasi (multi projects) PT. X, salah satu anak perusahaan REALESTAT terkemuka di Indonesia. Pra-konstruksi Konstruksi Komersialisasi Proyek terdiri dari 3 fase Cashflow setiap fase akan saling mempengaruhi fase lainnya. Arus kas investasi terjadi pada beberapa tahun Bergantung pada penjadwalan proyek, investasi dilakukan multi periode Penentuan Capital Structure Optimal sangat diperlukan

7 Perumusan Masalah Bagaimana mengoptimalkan capital structure PT. X untuk meningkatkan nilai perusahaan? Tujuan Penelitian Menentukan struktur Pemodalan optimal PT. X dalam upaya peningkatan nilai perusahaan dengan pendekatan fuzzy goal programming

8 MANFAAT PENELITIAN Sebagai bahan pertimbangan pengambil keputusan (decision maker) perusahaan untuk merencanakan struktur pemodalannya. Memudahkan perhitungan struktur pemodalan optimal perusahaan yang dapat mengakomodasi perubahanperubahan yang terjadi di masa mendatang. Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan pengetahuan bagi akademisi terkait dengan penerapan model matematis dalam penentuan struktur pemodalan yang optimal, khususnya di industri realestat.

9 RUANG LINGKUP PENELITIAN Batasan Objek yang digunakan adalah rencana pengembangan kawasan milik perusahaan di Kota Sidoarjo. Perhitungan capital structure menggunakan struktur proyeksi income pada free cash flow yang telah dirumuskan perusahaan. Asumsi Asumsi yang digunakan dalam penelitian ini adalah mengikuti asumsi yang terdapat dalam rencana pengembangan yang ditentukan oleh perusahaan.

10 BAB 2 TINJAUAN PUSTAKA

11 TINJAUAN PUSTAKA Bisnis Realestat Konsep Nilai dan Penilaian Usaha Struktur Pemodalan Teori Fuzzy Pembobotan pada Fuzzy Goal Analytical Hierarchy Process (AHP) Goal Programming Pemodelan Fuzzy Goal

12 Konsep Nilai dan Penilaian Usaha Definisi Nilai: sebagai satu jumlah uang keseluruhan yang diperhitungkan sebagai pembayaran atau pengeluaran pada satu waktu tertentu untuk ditukar dengan kepemilikan, misalnya hak untuk menerima keuntungan di masa mendatang sebagaimana diperkirakan pada saat tertentu Faktor Fundamental Penciptaan Nilai Usaha Faktor kemampuan menghasilkan manfaat ekonomi Faktor biaya capital Pendekatan Pasar Pendekatan Aset Pendekatan Pendapatan Pasar (Market Based Approach) adalah pendekatan penilaian dengan cara membandingkan Obyek Penilaian dengan obyek lain yang sebanding dan sejenis serta telah memiliki harga jual. (Bapepam LK, VIII C.3.Butir 1.a.16/2009) Pendekatan Aktiva (Asset Based Approach) adalah pendekatan penilaian berdasarkan laporan keuangan historis Obyek Penilaian yang telah diaudit, dengan cara menyesuaikan seluruh aset dan kewajiban menjadi Nilai Pasar Wajar sesuai dengan Premis Nilai yang digunakan dalam Penilaian Usaha. (Bapepam LK, VIII C.3.Butir 1.a.15/2009). Pendekatan Pendapatan (Income Based Approach) adalah pendekatan penilaian dengan cara mengkonversi manfaat ekonomis atau pendapatan yang diperkirakan akan dihasilkan oleh Obyek Penilaian dengan tingkat diskonto tertentu (Bapepam LK, VIII C.3.Butir 1.a.17/2009)

13 BAB 3 METODOLOGI PENELITIAN

14 KERANGKA PIKIR Investor Keputusan Investasi Keputusan Operasi Modal Kerja Modal Belanja Biaya/volume/ harga Efektivitas Arus kas bersih untuk aktivitas sekarang dan masa mendatang WACC Dividen Nilai Perusahaan Capital Gain Keputusan Pembiayaan Utang Ekuitas Leverage Biaya Modal Pasar Modal Input: Data Asumsi Dan Perencanaan Pengembangan Preferensi Goal Decision Maker Proses: Optimasi dengan fuzzy goal programming (dengan tujuan dan konstrain yang akan ditentukan selanjutnya) Output: Capital Structure Optimal dari hasil running numerik FGP

15 FLOWCHART PENELITIAN MULAI Identifikasi Masalah dan Tujuan Penelitian STUDI LITERATUR STUDI LITERATUR Bisnis Realestat Konsep Nilai dan Penilaian Usaha Struktur Finansial Konsep Analisis Kredit Konsep Fuzzy Set Analytical Hierarchy Process Goal Programming Fuzzy Goal Programming STUDI LAPANGAN Memahami Perencanaan Proyek pada Objek Penelitian TAHAP IDENTIFIKASI AWAL PENGUMPULAN DATA Data Konstrain Rasio Keuangan Data Finansial Perencanaan Proyek Data Preferensi dan Aspirasi Goal Decision Maker TAHAP PENGUMPULAN DATA

16 FLOWCHART PENELITIAN Pembuatan Model Finansial Pengolahan Data dan Penyusunan Model Optimasi Fuzzy Goal Programming TAHAP PENGOLAHAN DATA DAN PEMODELAN ANALISIS DAN INTERPRETASI DATA 1. Analisis model Goal Programming 2. Analisis hasil Optimasi Capital Structure 3. Analisis Keuangan Perusahaan TAHAP ANALISIS DAN INTERPRETASI DATA Kesimpulan dan Saran SELESAI TAHAP PENARIKAN KESIMPULAN DAN SARAN

17 BAB 4 PENGUMPULAN DAN PENGOLAHAN DATA

18 Proyek Pengembangan Kawasan PT. X Retained-Asset Project Hotel Bintang 3 Hotel Bintang 5 (bagian A dan B) Water Park Convention Hall Non Retained-Asset Project Apartemen Kondotel (Kondominium Hotel) Perkantoran (Office) Landed House Mall Town House (Stage 1 dan 2) Theme Park Area Komersial

19 RENCANA PENGEMBANGAN KAWASAN PT.X

20 Laporan Keuangan Konsolidasi Proyeksi PT. X Laporan Laba Rugi (Profit and Loss Statement) Laporan Arus Kas (Cashflow Statement) Laporan Neraca Keuangan (Balance Sheet)

21 Laporan Laba Rugi Proyeksi Pendapatan Penjualan dan Jasa Pendapatan Penjualan dan Jasa Pendapatan Usaha Lainnya Beban Pokok Penjualan dan Jasa Beban Pokok Penjualan dan Jasa ( ) ( )... ( ) ( ) Beban Pokok Penjualan Lainnya Laba Kotor Beban Usaha Pemasaran & Gaji ( ) ( )... ( ) ( ) Umum dan Administrasi ( ) ( )... ( ) ( ) Depresiasi & Amortisasi ( ) ( )... ( ) ( ) Total Operating Expenses ( ) ( )... ( ) ( ) Laba Operasi Pendapatan dan Beban Lainnya Laba Penjualan Tanah Pendapatan Jasa Giro Administrasi Bank Bunga - ( )... ( ) ( ) Pajak Bumi dan Bangunan Pajak Penghasilan Pasal 29 Pendapatan (beban) Lain-lain Pendapatan Lain-lain Bersih - ( )... ( ) ( ) Laba Sebelum Pajak Pajak ( ) ( )... ( ) ( ) Laba Bersih EBITDA

22 Laporan Arus Kas Proyeksi Arus Kas Operasional Penerimaan dari pihak ketiga Pembayaran Kepada Pemasok ( ) ( )... ( ) ( ) Pembayaran Kepada Karyawan ( ) ( )... ( ) ( ) Pembayaran Pemasaran - ( )... ( ) ( ) Pembayaran GA ( ) ( )... ( ) ( ) Pembayaran Bunga Pembayaran Pajak Penghasilan ( ) ( )... ( ) ( ) Lain-lain Jumlah arus kas operasional Arus Kas Investasi Perolehan Aset Tetap ( ) ( ) Properti Investasi Perolehan Aset Sewa Pembiayaan Hasil Penjualan Aset Tetap Jumlah arus kas investasi ( ) ( ) Arus kas pendanaan Penerimaan dari Pihak Ketiga Pembayaran Cicilan Penarikan Utang Bank Setoran Pemegang Saham Pembayaran ke Pihak Berelasi Pembayaran Hutang Sewa Pembiayaan Pembayaran Bunga Bank - ( )... ( ) ( ) Jumlah arus kas pendanaan ( ) ( ) Kenaikan/Penurunan Kas Saldo awal kas Saldo Akhir kas

23 Laporan Neraca Keuangan Proyeksi ASET Aset Lancar Kas dan Setara Kas Piutang Pihak Ketiga Usaha Lain-lain Piutang Pihak Berelasi Persediaan (46) Uang Muka Biaya Dibayar Di Muka Pajak Dibayar Di Muka Jumlah Aset Lancar Aset Tidak Lancar Tanah Untuk Pengembangan Pajak Pertambahan Nilai Tangguhan Penyertaan Saham Aset Tetap Properti Investasi Kas dan Setara Kas yang Dibatasi Penggunaannya Jumlah Aset Tidak Lancar JUMLAH ASET KEWAJIBAN Kewajiban Jangka Pendek Hutang Bank Hutang Usaha Uang Muka Diterima Hutang Pajak Hutang Sewa Pembiayaan - Bagian Jangka pendek Beban yang Masih Harus Dibayar Hutang Pihak Berelasi Pendapatan Diterima Di Muka Sewa Diterima Di Muka _ Kewajiban Jangka Panjang Hutang Bank Jangka Panjang Utang Sewa Pembiayaan - bagian jangka panjang Liabilitas Imbalan Kerja Setoran Jaminan Jumlah Kewajiban Jangka Panjang JUMLAH KEWAJIBAN EKUITAS Modal Saham Ditempatkan Selisih Transaksi Perubahan Ekuitas Anak ( ) ( )... ( ) ( ) Laba/(Rugi) Ditahan Laba/(Rugi) Ditahan Tahun Berjalan Pemilik Entitas Induk Kepentingan Non-Pengendali JUMLAH EKUITAS JUMLAH EKUITAS DAN KEWAJIBAN

24 Valuasi Bisnis Free Cash Flow Konsolidasi Arus Kas Masuk Net profit Depresiasi Bunga x (1 - Pajak) Nilai sisa Total arus kas masuk Arus Kas Keluar Investasi ( ) ( ) Perubahan modal kerja ( ) ( )... ( ) ( ) Total arus kas keluar ( ) ( )... ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) Akumulasi arus kas bersih ( )

25 Valuasi Bisnis Dengan pendekatan Discounted Cash Flow, dihitung nilai total kini dari proyeksi keuangan (free cash flow) awal dengan tingkat diskonto 17,62% t PV = i=1 FCFF t 1+WACC t NPV= Rp

26 Formulasi Model Optimasi Berdasarkan definisi capital structure

27 Formulasi Model Optimasi Penentuan Fungsi Tujuan (fuzzy) Goal 1: Min WACC Goal 2: Max tax shield Goal 3: Max shareholder s claim Min Z 1 = w e k e + w d k d Max Z 2 = interest payment tax rate Max Z 3 = p assets value α 1 = Membership Function Aspirasi (soft constraints) 18,88% 15% 18,88% 8,13% = 0,3609 α 2 = = 0,5145 α 3 = = 0,3573

28 AHP Preferensi Fungsi Tujuan (Goal) Signifikansi pada peningkatan nilai perusahaan Signifikansi pada keamanan kondisi keuangan perusahaan dan shareholder Fungsi Tujuan 1 (minimasi WACC) Fungsi Tujuan 2 (maksimasi tax shield) Fungsi Tujuan 3 (maksimasi shareholder s claim) Fungsi Tujuan Bobot Minimasi WACC 0,503 Maksimasi Tax Shield 0,259 Maksimasi Shareholder s claim 0,238 *bobot didapatkan dari pengolahan kuesioner preferensi goal Level Pairwise Comparison Nilai inkonsistensi Antar kriteria 0 Antar fungsi tujuan dalam kriteria 0,07 pertama Antar fungsi tujuan dalam kriteria 0,05 kedua

29 Fungsi Pembatas (Hard Constraints) Non-negatif cashflow (CF > 0) Weighted Average Cost of Capital (WACC) < 15% Debt Threshold < 80% Debt Ratio < 0,7 Debt to EBITDA ratio < 3,5 Return on Equity > 0,06 Interest Coverage Ratio > 8 Aspirasi DM Aspirasi DM Brealey, et al S&P Aspirasi DM Perencanaan

30 Formulasi Model Optimasi Goal Function Soft Contraints Hard Contraints Max F u = 3 n=1 μ 1 μ α1 (Minimasi WACC) μ n wi = μ 1 w1 + μ 2 w2 + μ 3 w3 μ 2 μ α2 (Maksimasi Tax shield) μ 3 μ α3 (Maksimasi shareholder s claim) CF > 0 WACC 15% Debt Threshold (Wd) < 0,8 Debt ratio 0,7 Debt to EBITDA ratio 3,5 ROE > 0,06 Interest Coverage Ratio 8 (Zimmerman)

31 Running dengan Solver

32 Hasil Optimasi Deskripsi Nilai Crisp Membership Value Ringkasan Hasil Optimasi Fungsi tujuan FGP - 2,4219 Fuzzy Goal 1 13,25% 0,5237 Fuzzy Goal 2 Rp ,10 0,5622 Fuzzy Goal 3 Rp , Wd optimal 0 52,37% We optimal 0 47,63% Pinjaman Ekuitas WACC = 13,25% NPV = Rp

33 BAB 5 ANALISIS DAN INTERPRETASI DATA

34 Analisis Variabel dan Fungsi Tujuan We Wd Kondisi Conflicting Goal saat Wd meningkat Membership Function Z3 Z1: fungsi tujuan 1 (minimasi WACC) Z2: fungsi tujuan 2 (maksimasi tax shield) Z3: fungsi tujuan 3 (maksimasi shareholder s claim Membership Function Z1 Z2 Trade-off theory

35 Analisis Hasil Optimasi Wd= 52,37% We=47,63% *pada tahun 2015 Deskripsi Nilai Crisp Membership Value Fungsi tujuan FGP - 2,4219 Fuzzy Goal 1 13,25% 0,5237 Fuzzy Goal 2 Rp ,10 0,5622 Fuzzy Goal 3 Rp ,4763 Pencapaian relatif baik 9% NPV awal = Rp NPV hasil optimasi = Rp (dibandingkan perencanaan awal)

36 Analisis Keuangan Perusahaan Deskripsi Min Rata-rata Current Ratio 1,95 23,96 Debt Ratio 0,00 0,03 Debt to EBITDA 0,00 0,0021 ROE 0,06 0,20 Interest Coverage Ratio 8,00 n/a DER (interest bearing debt) 0,28 0,39 Operating Profit Margin 0,39 0,55 Net Profit Margin 0,28 0,45 Sangat tinggi, perusahaan likuid Sangat rendah, risiko overdebt tidak ada Sangat rendah, risiko overdebt tidak ada Baik, return kepada shareholder baik Tinggi, kemampuan membayar kewajiban baik Sangat rendah, risiko overdebt tidak ada Cukup Tinggi, operasi bisnis relatif efisien Sangat tinggi, operasi bisnis efisien dan mampu menghasilkan optimal return

37 BAB 6 KESIMPULAN DAN SARAN

38 KESIMPULAN Rekomendasi capital structure optimal untuk proyek pengembangan PT. X Wd=52,37% We=47,63% pada tahun 2015 Pencapaian nilai fungsi weighted fuzzy goal programming optimal = 2,4219 µ1=0,5237 = 13,25% µ2=0,5622 = Rp ,10 µ3=0,4763 = Rp

39 SARAN Penelitian selanjutnya disarankan untuk mengakomodasi perubahan jadwal masingmasing proyek pengembangan yang dikembangkan dalam bentuk optimasi untuk mengurangi potensi short cash yang besar. Penelitian selanjutnya disarankan untuk mengakomodasi struktur pemodalan dinamis yang berubah setiap tahun proyeksi untuk penjadwalan pinjaman yang optimal. Obyek penelitian disarankan untuk melakukan rekomendasi jumlah dan jadwal penarikan pinjaman dan penyetoran saham tambahan agar tidak terjadi kekurangan kas pada arus kas dan meminimalkan WACC untuk mampu meningkatkan nilai kini usaha (NPV).

40 TERIMA KASIH