UK 3033 Undang-undang Tanah

Transkripsi

1 UK 3033 Undang-undang Tanah Disediakan untuk : Dr. Zaidi Bin Hassim Dr. Rooshida Merican Bt. Abdul Rahman Merican

2

3 Bermodelkan New South Wales Conveyancing (Strata Title) Act 1961, Australia yang pertama kali diperkenalkan di Semenanjung Malaysia pada 1 Januari 1966 oleh Kanun Tanah Negara. Apakah konsep Strata Title? Bangunan boleh dipecahbahagikan kepada strata mendatar yang boleh dibahagikan selanjutnya kepada dua atau lebih petak supaya hak milik berasingan boleh dikeluarkan untuk setiap petak

4 Tahun 1960-an, penekanan kepada pembinaan bangunan tinggi yang mengandungi berbilang tingkat menjadi sambutan kepada urbanisasi dan keperluan. Sebab-Sebab: * Untuk menempatkan semula setinggan * Permintaan terhadap hak pemunyaan * Untuk memberi suatu cara yang setiap rumah pangsa dapat dibeli dengan senang * Wang untuk menyenggara rumah pangsa yang dimiliki dapat dikurangkan.

5 Disebabkan Kanun Tanah Negeri-Negeri Melayu Bersekutu 1926 tidak memperuntukkan pemunyaan hak milik strata Cara untuk memenuhi keperluan: * Pemberian pajakan rumah pangsa atau unit, sistem syarikat unit rumah * kaedah penyewaan bersama 1 Januari 1966 Kanun Tanah Negara memperkenalkan konsep bahagian bangunan kepada petak-petak ; mempunyai kekurangan Akta Hakmilik Strata 1985 (1 Januari 1985)!!

6

7 Peruntukan undang-undang mengenai pecah bahagi bangunan (PBB) telah pun ada di bawah Kanun Tanah Negara (KTN) dimana petak/premis dalam bangunan berbilang tingkat yang dipecah bahagi akan didaftarkan suatu hakmilik yang dikenali sebagai Hakmilik Subsidiari. Hakmilik tanah yang asal yang dikenali sebagai master title dikekalkan.

8 (a) keperluan kepada petak sampingan (petak aksesori) kepada petak utama seperti tempat letak kereta, setor dan kegunaan-kegunaan lain, (b) keperluan bagi membolehkan pembangunan di atas satu-satu tanah secara berperingkat (mengikut fasa), (c) keperluan bagi mengadakan PBB kos rendah, (d) keperluan membenarkan satu petak dibahagi kepada beberapa petak atau pun membenar dua atau lebih petak yang berdampingan dicantum menjadi satu petak, (e) keperluan mengawal pemaju tidak menindas pemilikpemilik petak. (f) terlalu banyak langkah dalam pemprosesan permohonan PBB (27 peringkat kerja) yang boleh menyebabkan kelewatan dalam pengeluaran hakmilik subsidiari

9 (a) peruntukan bagi mengadakan petak aksesori, (b)membenar pembangunan dalam satu lot secara berperingkat dengan memperkenalkan konsep blok sementara, (c)peruntukan khas bagi bangunan berbilang tingkat kos rendah, (d)peruntukan bagi melicin perjalanan PBB, (e)peruntukan mengenai hak-hak dan tanggungjawab pemilik petak.

10 Bangunan 2 tingkat / lebih Tanah berimilik S 146 KTN Dipegang di bawah 1 lot S 166 KTN Hakmilik tetap

11 Permohonan untuk mendapatkan kelulusan PTG/JKT bagi memecah bahagi sesuatu bangunan hendaklah dibuat dalam Borang 1 AHS kepada PTD

12 Pemecahan APA? Siapa boleh memohon? (a) pemohon pilihan (seksyen 7) (b)pemohon wajib (seksyen 8) Siapa yang mempunyai kuasa untuk meluluskan pemohonan? Tujuan pemecahan bangunan?

13 Seksyen 9 AKTA HAKMILIK STRATA 1985 (a) memperolehi perakuan-perakuan daripada pihak -Juruukur Tanah -Arkitek Berdaftar atau Jurutera Profesional Berdaftar; (b) tidak melanggar mana-mana sekatan kepentingan. (c ) Tidak bertentangan dengan mana-mana peruntukan undang-undang bertulis (d) Bahawa tidak ada butiran hasil tanah yg belum dibayar berkenaan dgn tanah itu

14 -> Pemohon perlu mengemukakan kepada Pengarah yang berikut bersama dengan Borang 1:- -Seksyen 10 AKTA HAKMILIK STRATA 1985 (a) $ $ (b) 1 pelan strata yg dicadangkan yg mengandungi 1 pelan lokasi dan 1 pelan tingkat berkenaan dgn setiap tingkat bagi setiap bangunan (3 salinan) (c) Telah diperakui oleh juruukur tanah (perbandingan pelan dgn pelan asal bagi bangunan yg disediakan oleh arkitek yg bertanggungjawab atas pembinaan (d) Perakuan2 drp juruukur tanah/ arkitek berdaftar yg disebut dlm seksyen 9

15 APA? Siapa boleh memohon? -pemilik petak dgn kelulusan Pengarah Syarat- syarat yang perlu dipenuhi untuk mendapat kelulusan pemohonan pemecahan petak:- seksyen 27 (a) Bhw penyatuan yg dicadangkan tidak akan melanggar apa2 sekatan kepentingan (b) Bhw Penyatuan yg dicadangkan tidak akan bertentangan dgn peruntukan mana mana undang undang

16 bhw tidak ada butiran hasil tanah yg belum dibayar berkenaan dgn mana2 petak. -> Pemohon perlu mengemukakan kepada Pengarah yang berikut bersama dengan Borang 6 atau 7 dalam bentuk bertulis:- seksyen 28 (a) $$ (b) 1 pelan dlm 3 salinan yg diperakui dgn sempurnanya oleh juruukur tanah dan menunjukkan segala detail mengenai penyatuan; (c) 1 penyata drp pemohon tentang bilangan unit syer petak (d) Segala keizinan bertulis mengenai pembuatan permohonan yg dikehendaki di seksyen 27 (e) Dokumen hakmilik keluaran bg petak /petak2

17 Pembangunan Berperingkat

18 Konsep blok sementara (provisional block) diperkenalkan bagi membolehkan pmbangunan skim strata scr bperingkat x perlu dptkn hak milik tanah yg brasingn bg kaw. yg didiri dgn blok smentara itu. Seksyen 20 (1A): Pemilik hak milik strata smentara hndaklah mmohon kpd ptadbir tanah supaya hak milik2 strata yg brasingn dikeluarkn bg petak2 dlm bgunan itu (tempoh)sekali lnjutan tidak mlebihi 3 bulan sebaik shj bgunan siap@dlm ms 6 bulan dr bgunan siap & diperakui layak diduduki@klu tempoh lanjutan yg dipohon,msti dlm tempoh yg dibenarkn o pngarah tanah & galian.

19 1.Pemohonan dibuat dgn borang 5 & disertakan dgn: a) fi yg ditetapkn. (s. 20 (2)(a)) b) prakuan myatakn blok smentara tlh siap ikut plan ikut apa2 pindaan yg diluluskn. (s. 20 (2)(b)) c) plan bgunan yg diluluskn dgn pindaan2 kpdnya. (s. 20 (2)(a)) d) pelan tingkat (3salinan) yg dperakui (s.10 (1)(b)), & mgndungi butir2 yg dinyatakn s.10 (3). (s.20(2)(c)). e) prakuan bhw bgunan terletak kseluruhan dlm smpadan lot yg bkenaan dgn x mgambil kira bhgian bgunan yg bukan sbhgian dr petak yg dicadangkn,yg mganjur ke ruang udara rizab jln & bhgian bgunan itu ada dikeluarkn permit6 ruang udara bwh s.75a KTN. (s.20(2)(ca)) f) prakuan bhw bgunan itu tletak spenuhnya dlm smpadan kdudukannya sbgaimana ditandakn dlm plan likasi, dgn xmgmbil kira bhgian bgunan yg bukan sbhgian dr petak yg dicadangkn, yg mgunjur kluar smpadan tletaknya bgunan itu. (s.20(2)(cb)) g) perakuan bhw bgunan layak digunakn. (s.20(2)(d)) h) suatu ptanda ttg pbhgian unit syer smentara antara petak2 baru itu.(s.20(2)(e)) i) dokumen milik sementara (s. 20 (2)(f)

20 2. Bgunan mesti disiapkan ikut plan bangunan yg diluluskan (s.20(2)(a) 3. Tidak ada prubahan pd bil. petak, kluasan lantai bgunan & jmlah unit syer dgn sebagaimana yg tlh ditetapkn. 4. Pmbahagian unit syer di atr petak2 baru saksama (s. 21(1)(b)) 5. Tiap2 petak mmpunyai jln kluar masuk yg mmadai, xmlintasi petak yg lain. (s. 21(1)(c)) 6. Tiap2 petak mpy. jln phubungn dalaman yg mmadai, xmlintasi harta bersama. (s.21(1)(d)). Setelah diluluskn o pngarah tanah & galian, pngarah ukur akan mminta ptadbir tanah supaya mmungut dr pmohon amaun fi mgenai kerja ukur mgukur thdap bgunan & petak2 yg akn dijlnkn. amaun fi mgenai dgn pelan2 strata yg akn disediakan

21 Kegagalan bagi pemilik hakmilik strata smentara:- Gagal membuat pemohonan utk pgeluaran hakmilik2 strata dlm tmpoh tmpoh lanjutan yg dibenarkn, dikenakan denda denda tamb. <rm1,000 bg setiap hari kesalahn itu terus blaku. (s. 22A) Gagal bayar fi yg dituntut ptadbir tanah mgenai kerja ukur mengukur bangunan & petak2 & mngenai dgn plan2 strata dlm tmpioh 1 bulan slps dismpaikan dgn tuntutan itu -- boleh dikenakn denda <rm1,000 & denda tamb. <rm50 bg stiap hari kesalahan itu terus blaku.. (s. 22B)

22 Sek 4, Akta Hak Milik Strata 1985 Perkataan petak, yg berkaitan dgn bangunan yg dipecah bahagikan, bermaksud salah satu drpd unit individu yg terkandung dalamnya yg (kecuali dlm hal suatu petak aksesori) dipegang di bawah hakmilik strata yg berasingan dan berhubung dgn suata tanah yg dipecah bahagi, ertinya satu drpd unit2 individu petak tanah.

23 Sek 4, Akta Hak Milik Strata 1985 petak aksesori ialah mana-mana petak yang ditunjukkan dalam pelan strata sebagai petak aksesori, yang digunakan atau dicadangkan hendak digunakan bersama-sama dgn suatu petak.

24 Setiap petak akan dikeluarkan satu hak milik individu Petak individu termasuk parking lot, garage atau bilik store harta yang boleh diberi hak milik strata termasuk: Perumahan Komersil Apartment Pembangunan campur

25 Isu Sempadan suatu petak Sejauh manakah hak seseorang ke atas petaknya? Kes Lee Wah Bank v Chi Liung Holding Sdn Bhd [1984] 2 MLJ 262

26 Doreen Tan Ying Ying v Chong Tet On [1986] 1 MLJ 504 Isu: Sama ada petak aksesori atau apa-apa hak, bahagian atau kepentingan di dalamnya boleh diuruskan secara berasingan? PENGHAKIMAN: Vohrah J : Syarikat pembangunan tidak berhak untuk menjual ruang letak kenderaan sebagai satu entiti yang berasingan kerana ia merupakan satu aksessori.

27 Lee Wah Bank Ltd v Chi Liung Holdings Sdn Bhd [1984] 2 MLJ 262 ISU: sama ada perayu berhak kepada dinding bahagian luar dalam premis perniagaan yang dibeli daripada responden untuk tujuan memasang mesin ATM, papan tanda dan logo perniagaan?

28 PENGHAKIMAN Mohamed Azmi FJ : Pemasangan mesin ATM memerlukan proses untuk membuat lubang di atas dinding yang di mana dinding luar itu membahagiakan petak premise daripada koridor kompleks perniagaan itu. Perayu tidak mempunyai hak untuk memasang mesin di atas dinding itu tanpa keizinan pihak responden. S155(3) Kanun Tanah Negara S13(3) Strata Title Act

29 Perayu berhak untuk memasang papan tanda serta logo perniagaan di bahagian dinding kerana terdapat persetujuan dalam perjanjian di bahagian seksyen 7(4). Prinsip ini hanya diterima pakai terhadap lantai, dinding dan siling.

30 MCST No958 v Tan Soo Seng [1993] 1 SLR 870 Perbadanan pengurusan mengambil tindakan terhadap pemilik subsidiari salah satu premis perniagaan kerana telah menukarkan kaca yang membahagikan premis dengan koridor dengan logam pintu. PENGHAKIMAN: Selvam Jc menyatakan S10(8) Strata Titles Act hanya akan diterima pakai kepada dinding, lantai dan siling. Dalam kes ini, kaca tidak termasuk dalam kategori ini.

31 Seksyen 4 Akta Hakmilik Strata 1985 Lot yang tidak terkandung dalam mana-mana petak (termasuk mana-mana petak aksesori) atau mana-mana blok sementara sebagaimana yang ditunjukkan dalam pelan strata yang diluluskan. Seksyen 2 Akta Bangunan dan Harta Bersama (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2007 Kawasan pembangunan yang tidak terkandung dalam mana-mana petak seperti tangga, koridor, lobi, parit, tangki air,kawasan rekreasi, tempat letak kereta, kemudahan dan lain-lain yang digunakan dan dinikmati bersama oleh semua penduduk-penduduk bangunan.

32 Berhubung dengan paip atau kabel yang terletak dalam bangunan yang dipecah bahagi, pertikaian sering timbul di antara pemilik petak dengan perbadanan pengurusan tentang siapa yang bertanggungjawab untuk membaikinya. Jika paip atau kabel ini membentuk sebahagian daripada harta bersama, maka perbadanan pengurusan adalah dikehendaki menyenggara dan membaiki harta bersama di bawah Seksyen 43(1)(a) Akta Hakmilik Strata Perbadanan pengurusan adalah bertanggungjawab untuk menyenggara dan membaiki termasuk juga bahagian yang terletak di dalam atau yang melewati satu petak dan tidaklah penting bahawa sebahagian daripada paip atau kabel itu tidak termasuk dalam takrif harta bersama.

33 Seksyen 42(2) AHS 1985 Perbadanan Pengurusan boleh memindahkan mana-mana bahagian harta bersama atau melupuskan sebahagian daripadanya untuk membentuk petak yang baru tetapi hanya dengan kelulusan Pengarah Tanah dan Galian atau Jawatankuasa Kerja Tanah.

34 GOLDEN CONNECTION SDN BHD v CSH ENTERPRISE SDN BHD [1995] 3 MLJ 731 Isu: Sama ada ruang kosong (void) yang terletak di atas aras bawah (ground level) termasuk dalam definisi harta bersama menurut Akta Hak Milik Strata 1985 Keputusan: Ruang kosong (void) tersebut merupakan harta bersama (common property) yang dimaksudkan di bawah Seksyen 4 Akta Hak Milik Strata plaintiff tidak berhak kepada perintah yang diminta. P beli 1 unit daripada bangunan yang dimiliki oleh D. P percaya bahawa ruang kosong (void) atas aras bawah (ground floor) merupakan hak milik eksklusif unit yang dibelinya- jalankan kerja-kerja pembinaan- bina tingkat baru diatas ground floor dengan laluan masuk yang berbeza. pemilik mezzanine floor membuat aduan kepada D mengenai kerja-kerja pembinaan tersebut- turut berhak untuk guna ruang kosong tu. D mendakwa P setuju bayar pampasan kepada pemilik mezzanine floor. P enggan bayar dan D enggan beri consent dan undertaking yg diminta oleh bank bertujuan untuk plaintiff dapatkan pinjaman. consent dan undertaking tu 1 keperluan untuk dapatkan hak milik strata ke atas harta. P minta court arahkn D untuk beri consent dan buat undertaking.

35 Fakta kes: -P beli 2 apartment daripada Realty Development Corp of Malaysia Sdn Bhd beserta parking bay. -P jual satu apartment kepada defendan. -P memohon injunction daripada mahkamah untuk menghalang defendan daripada menggunakan parking bay tersebut dengan alasan apartmen tersebut tidak dijual bersama dengan parking bay. -Defendant:- parking bay tersebut adalah sebahagian daripada harta bersama dengan apartment yang dibeli-tidak boleh dijual sebagai entiti yang berasingan. -Development corporation sahkan yang Pf beli parking bay berasingan daripada 2 apartment tersebut. Isu : Sama ada penjualan sebahagian daripada harta bersama sebagai entiti yang berasingan adalah sah. Doreen Tan Ying Ying v Chong Tet On [1986] 1 MLJ 504 Keputusan: Menurut S.42 STA, development Corporation tidak boleh menjual parking bay sebagai entiti yang berasingan. Olej\h itu, Df ada hak untuk menggunakan parking bay tersebut.

36 Peruntukkan hak milik strata : S357 NLC Tidak membezakan pecah sempadan (subdivision) antara bangunan kos rendah dan bangunan lain. Selepas dipecah sempadan, perbadanan pengurusan yang bertanggungjawab dalam penyelenggaraan dan pengurusan bangunan berhakmilik strata wujud serta-merta. Telah dimansuhkan.

37 - S Akta Hak Milik Strata 1985 : pecah sempadan bangunan kos rendah oleh PBN - pemilik tanah akan bertanggungjawab dalam penyelenggaraan dan pengurusan bangunan berhakmilik strata sebelum penubuhan perbadanan pengurusan. - S 58 : Dalam pengkelasan bangunan, PBN akan pertimbangkan lokasi, sifat dan kos pembinaan bangunan - S 59 : Selepas memperoleh sijil pengkelasan bangunan kos rendah, pemilik boleh memohon untuk pecah sempadan bangunan. -S 60 : Sejurus permohonan diluluskan, peruntukkan mengenai penyelenggaraan dan pengurusan bangunan kos rendah di bawah Akta Hak Milik Strata 1985 adalah terpakai.

38 - S 61(1), (2) : Pemilik akan bertanggungjawab dalam penyelenggaraan dan pengurusan bangunan berhakmilik strata - S 62(1) : By-laws yang diperuntukkan di bawah Jadual 3 adalah terpakai dalam tempoh berkenaan. - S 63 : Pemilik wajib menubuhkan dan mengurus tabung penyelenggaraan dalam tempoh berkenaan. - S 66 : Tabung yang dikumpul di bawah S 63 akan dipindahkan dan menjadi sebahagian daripada tabung perbadanan pengurusan.

39