TESIS Untuk Memenuhi Sebagian Persyaratan Mencapai Derajat Magister Program Magister Kenotariatan. Oleh: AndhikaDesy Fluita NIM: S

Transkripsi

1 AKIBAT HUKUM DARI SERTIPIKAT HAK MILIK YANG DIJADIKAN JAMINAN KREDIT MENURUT UNDANG-UNDANG NOMOR 4 TAHUN 1996 TENTANG HAK TANGGUNGAN DAN PELAKSANAAN EKSEKUSINYA DI BANK JATENG SEMARANG TESIS Untuk Memenuhi Sebagian Persyaratan Mencapai Derajat Magister Program Magister Kenotariatan Oleh: AndhikaDesy Fluita NIM: S PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA 2016 i

2 AKIBAT HUKUM DARI SERTIPIKAT HAK MILIK YANG DIJADIKAN JAMINAN KREDIT MENURUT UNDANG-UNDANG NOMOR 4 TAHUN 1996 TENTANG HAK TANGGUNGAN DAN PELAKSANAAN EKSEKUSINYA DI BANK JATENG SEMARANG DISUSUN OLEH: ANDHIKA DESY FLUITA NIM. S Telah Disetujui oleh Pembimbing: Nama Tanda Tangan Tanggal Dr. I Gusti Ayu Ketut Rachmi H., S.H., M.M NIP Mengetahui: Ketua Program Magister Kenotariatan Burhanudin Harahap, S.H., M.H., M.Si., Ph.D NIP ii

3 AKIBAT HUKUM DARI SERTIPIKAT HAK MILIK YANG DIJADIKAN JAMINAN KREDIT MENURUT UNDANG-UNDANG NOMOR 4 TAHUN 1996 TENTANG HAK TANGGUNGAN DAN PELAKSANAAN EKSEKUSINYA DI BANK JATENG SEMARANG DISUSUN OLEH: ANDHIKA DESY FLUITA NIM. S Telah Disetujui oleh Tim Penguji: Jabatan Nama Tandatangan Tanggal Ketua Sekretaris Penguji Pembanding Internal Burhanudin H., S.H.,M.H.,M.Si.,Ph.D NIP Dr. I Gusti Ayu Ketut R.H.,S.H.,MM NIP Moch. Najib Imanullah, S.H.,M.H.,Ph.D NIP Penguji Pembanding Eksternal Dr. M. Irnawan Darori, S.H.,M.M Mengetahui: Direktur Program Pascasarjana Ketua Program Magister Kenotariatan Prof. Dr. M. Furqon Hidayatullah, M.Pd NIP Burhanudin Harahap, S.H.,M.H.,M.Si.,Ph.D NIP iii

4 PERNYATAAN Nama : Andhika Desy Fluita NIM : S Menyatakan dengan sesungguhnya bahwa tesis yang berjudul: AKIBAT HUKUM DARI SERTIPIKAT HAK MILIK YANG DIJADIKAN JAMINAN KREDIT MENURUT UNDANG-UNDANG NOMOR 4 TAHUN 1996 TENTANG HAK TANGGUNGAN DAN PELAKSANAAN EKSEKUSINYA DI BANK JATENG SEMARANG, adalah benar-benar karya sendiri. Hal-hal yang bukan karya saya dalam tesis ini diberi tanda citasi dan ditunjukkan dalam daftar pustaka. Apabila dikemudian hari terbukti pernyataan saya tidak benar, maka daya bersedia menerima sanksi akademik berupa pencabutan tesis dan gelar yang saya peroleh dari tesis ini. Selanjutnya untuk menjamin keaslian tesis saya, dengan ini saya bersedia diupload atau dipublikasi website Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta. Surakarta, Juli 2016 Yang membuat pernyataan, Andhika Desy Fluita iv

5 MOTTO Study the greats and become greater (Michael Jackson) Success is not final, failure is not fatal, it is the courage to continue that counts (Winston Churchill) Sebab Aku ini mengetahui rancangan-rancangan apa yang ada pada-ku mengenai kamu, demikianlah firman TUHAN, yaitu rancangan damai sejahtera dan bukan rancangan kecelakaan, untuk memberikan kepadamu hari depan yang penuh harapan (Yeremia 29:11) Happiness is when we don t expect anything from anyone, just be grateful for what you have, and you will find that happiness is already in yourself (penulis) v

6 KATA PENGANTAR Segala puji syukur kepada Tuhan Yesus Kristus yang senantiasa mencurahkan berkat-nya sehingga penulis dapat menyusun dan menyelesaikan tesis yang berjudul AKIBAT HUKUM DARI SERTIPIKAT HAK MILIK YANG DIJADIKAN JAMINAN KREDIT MENURUT UNDANG-UNDANG NOMOR 4 TAHUN 1996 TENTANG HAK TANGGUNGAN DAN PELAKSANAAN EKSEKUSINYA DI BANK JATENG SEMARANG dengan tepat pada waktunya guna memenuhi sebagian persyaratan mencapai derajat Magister Kenotariatan Universitas Sebelas Maret Surakarta. Tesis ini membahas tentang akibat hukum dari sertipikat hak milik yang dijadikan jaminan kredit dalam hal terjadi eksekusi dan pelaksanaaneksekusiterhadapsertipikathakmilik yang dijadikanjaminankredit, serta hambatan yang terjadi. Penyelesaian tesis ini tidak terlepas dari bantuan baik moril maupun materiil serta doa dan dukungan dari berbagai pihak, oleh karena itu penulis mengucapkan terima kasih kepada: 1. Bapak Prof. Dr. Ravik Karsidi M.S., selaku Rektor Universitas Sebelas Maret Surakarta; 2. Bapak Prof. Dr. Moh. Furqon Hidayatullah, M.Pd., selaku Direktur Program Pasca Sarjana Universitas Sebelas Maret Surakarta; 3. Bapak Prof. Dr. Supanto, S.H., M.Hum., selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta; 4. Bapak Burhanudin Harahap, S.H., M.H., M.Si., Ph.D., selaku Ketua Program Magister Kenotariatan Universitas Sebelas Maret Surakarta; 5. Ibu Dr. I Gusti Ayu Ketut Rachmi Handayani, S.H., M.M, selaku Dosen Pembimbing penulis yang telah memberikan bimbingan, arahan, petunjuk, dan masukan bagi kesempurnaan penulisan tesis ini sehingga tesis ini dapat tersusun dan terselesaikan dengan baik dan lancar; 6. Bapak Ign. Agus Saptono, S.H., M.H, Notaris/PPAT di Sukoharjo selaku Dosen Pembanding penulis commit yang to telah user memberikan kritik, saran, dan vi

7 masukan bagi kesempurnaan penulisan tesis ini sehingga tesis ini dapat tersusun dan terselesaikan dengan baik dan lancar; 7. Bapak dan Ibu Dosen Program Magister Kenotariatan Universitas Sebelas Maret Surakarta yang telah memberikan ilmu pengetahuan kepada penulis selama masa perkuliahan; 8. Bapak dan Ibu Staff Sekretariat Program Magister Kenotariatan Universitas Sebelas Maret Surakarta yang telah banyak membantu kelancaran administrasi, memberikan pelayanan, dan fasilitas selama masa perkuliahan; 9. Bapak Sumardji Aji Prabowo, Ketua Tim Restrukturisasi dan Penyelesaian Kredit di Bank Jateng Kantor Pusat Semarang yang telah meluangkan waktu menjadi narasumber dalam wawancara penulis. 10. Bapak Hendro Wahyono, Bagian Restrukturisasi dan Penyelesaian Kredit Bank Jateng Kantor Cabang Utama Semarang yang telah meluangkan waktu menjadi narasumber dalam wawancara penulis. 11. Bagian Perencanaan Bank Jateng Kantor Pusat Semarang yang telah meluangkan waktu dan memberikan kesempatan penulis untuk dapat melakukan penelitan di Bank Jateng. 12. Keluarga penulis Bambang Heri (Papa), Ester Wulandari (Mama), Clavinova Devy (Kakak), Donny Arnaldy (Kakak ipar), kedua nenek penulis, serta seluruh keluarga besar penulis yang selalu memberikan doa, motivasi, kasih sayang, serta memberikan dukungan penuh dalam penyelesaian tesis ini; 13. Sahabat-sahabat penulis di Magister Kenotariatan, Atika, Ayu Ratnawati, Intania, Putri Paramita, dan Siti Fatimah, yang selalu mendukung dan memotivasi penulis dalam menyelesaikan tesis ini bersama, dan selalu ada di saat suka dan duka selama masa perkuliahan serta proses penulisan tesis ini; 14. Faber Sibarani, Gladys, Alfan, Andre, dan Marla yang selalu membantu, memotivasi, dan mendukung penulis dalam menyelesaikan tesis ini; 15. Semua pihak yang telah membantu penulis dalam menyelesaikan tesis ini. Penulis menyadari tesis ini masih jauh dari kata sempurna, oleh karena itu penulis mengharapkan kritik dan saran yang membangun. Semoga tesis ini dapat vii

8 memberikan manfaat kepada semua pihak, baik untuk akademisi, praktisi, maupun masyarakat umum. Surakarta, Juli 2016 Penulis, Andhika Desy Fluita viii

9 DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL... i HALAMAN PENGESAHAN PEMBIMBING... ii HALAMAN PENGESAHAN TESIS... iii HALAMAN PERNYATAAN... iv MOTTO... v KATA PENGANTAR... vi DAFTAR ISI... ix DAFTAR GAMBAR... xi ABSTRAK... xii ABSTRACT... xiii BAB I PENDAHULUAN... 1 A. L atar Belakang Masalah... 1 B. R umusan Masalah... 6 C. T ujuan Penelitian... 6 D. M anfaat Penelitian... 7 BAB II TINJAUAN PUSTAKA DAN LANDASAN TEORI... 8 A. T injauan Pustaka dan Landasan Teori T injauan tentang Akibat Hukum T injauan tentang Sertipikat Hak Milik T injauan tentang Perjanjian commit... to user 14 ix

10 4. T injauan tentang Jaminan T injauan tentang Hak Tanggungan T injauan tentang Wanprestasi (Cidera Janji) T injauan tentang Eksekusi T eori Kepastian Hukum T eori Sistem Hukum P enelitian yang Relevan B. K erangka Pemikiran BAB III METODE PENELITIAN A. J enis Penelitian B. S ifat Penelitian C. P endekatan Peneltian D. L okasi Penelitian E. J enis Sumber Data F. T eknik Pengumpulan Data G. T eknik Analisis Data x

11 BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN A. A kibat Hukum dari Sertipikat Hak Milik yang Dijadikan Jaminan Kredit dalam Hal Terjadi Eksekusi Menurut Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan B. P elaksanaan Eksekusi terhadap Sertipikat Hak Milik yangdijadikan Jaminan Kredit dan Hambatan yang Terjadi BAB V PENUTUP A. K esimpulan B. I mplikasi C. S aran DAFTAR PUSTAKA DAFTAR GAMBAR xi

12 Gambar 1: Kerangka Pemikiran Gambar 2: Model Analisis Interaktif H.B. Sutopo ABSTRAK xii

13 Andhika Desy Fluita, S , 2016, Akibat Hukum dari Sertipikat Hak Milik yang Dijadikan Jaminan Kredit Menurut Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungandan Pelaksanaan Eksekusinya di Bank Jateng Semarang. Tesis: Program Magister Kenotariatan Universitas Sebelas Maret Surakarta. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui dan menganalisis akibat hukum dari Sertipikat Hak Milik yang dijadikan jaminan kredit dalam hal terjadi eksekusi menurut Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan dan untuk mengetahui dan menganalisis pelaksanaan eksekusi terhadap Sertipikat Hak Milik yang dijadikan Jaminan Kredit serta hambatan yang terjadi. Penelitian ini adalah penelitian hukum empiris, dengan sifat penelitian eksploratoris, menggunakan pendekatan kualitatif. Lokasi penelitian di Bank Pembangunan Daerah Jawa Tengah (Bank Jateng) Kantor Pusat Semarang dan Kantor Cabang Utama Semarang. Jenis sumber data meliputi sumber data primer dan sumber data sekunder. Teknik pengumpulan data dengan penelitian lapangan (wawancara) dan studi kepustakaan. Teknik analisis data dilakukan menggunakan model analisis interaktif. Berdasarkan penelitian ini diperoleh hasil bahwa akibat hukum dari Sertipikat Hak Milik yang dijadikan Jaminan Kredit dalam hal terjadi eksekusi menurut Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan adalah debitor sebagai pemberi Hak Tanggungan yang menjaminkan Sertipikat Hak Miliknya apabila melakukan cidera janji dan berakibat terjadi eksekusi, maka Sertipikat Hak Milik tersebut menjadi benda yang harus dijual oleh kreditor preferen sebagai pelunasan terhadap utang debitor.pelaksanaan eksekusi terhadap Sertipikat Hak Milik yang dijadikan Jaminan Kredit di Bank Jateng dilakukan melalui parate eksekusi oleh Pejabat Lelang yang berwenang. Lelang biasanya akan dilaksanakan secara terbuka, objek lelang ditawarkan secara lisan dengan harga meningkat (naik-naik) dimulai dari harga limit yang ditetapkan. Hambatan yang terjadi adalah gugatan oleh debitor dan belum ada pembeli lelang. Implikasi dari hasil penelitian ini adalah Sertipikat Hak Milik yang dijadikan objek jaminan Hak Tanggungan adalah hak atas tanah tersebut menjadi tidak murni dimiliki oleh debitor sepenuhnya. Hak atas tanah tersebut dapat menjadi hak kreditor untuk dijual karena debitor sudah memberikan hak atas tanah tersebut sebagai benda jaminan atas pelunasan utangnya terhadap kreditor. Kata Kunci: Akibat Hukum, Sertipikat Hak Milik, Jaminan Kredit, Eksekusi, Hak Tanggungan. ABSTRACT xiii

14 Andhika Desy Fluita, S , 2016, The Legal Consequences of Certificate of Proprietary that is Used as a Credit Guarantee According to Law No. 4 of 1996 on Mortgage and its Execution in Bank Jateng Semarang. Thesis: Master Program of Notary, Sebelas Maret University, Surakarta. This research aims to disclose and analyze the legal consequences of the Certificate of Proprietary that is used as a Credit Guarantee in case of execution as stipulated in Law No. 4 of 1996 on Mortgage and to disclose and analyze the execution of Certificate of Proprietary that is used as a Credit Guarantee, also the barriers that occured in the execution. The method in this research applied to empirical study, included exploratory research and qualitative approach. The research were located in Central Java Regional Development Bank (Bank Jateng) Head Office and Branch office Semarang. The type of data included primary data sources and secondary data sources. Technique of data collected with field research (interviews) and literature study. Data analysis technique used an interactive model of analysis. Based on this research showed that the legal consequences of the Certificate of Proprietary that is used as a Credit Guarantee in case of execution as stipulated in Law No. 4 of 1996 on Mortgage is a debtor as giver of Mortgage which committed to ensuring his/her Certificate of Proprietary if he/she do a default and ensue of an execution, so that the Certificate of Proprietary is become an object that must be sold by a preference creditor as a debtor s debt repayment. The execution of the Certificate of Proprietary which is used as the Credit Guarantee in Bank Jateng conducted through parate execution by the Official Auction authorities. The auction usually be conducted openly, auction objects offered orally at inflated prices (ride-up) starting at the specified limit price. Barriers that happened were by lawsuit by the debtor and there has been no auction buyer. The implication of this research is the Certificate of Proprietary as a guarantee object of Mortgage is the land right become impure wholly owned by a debtor. The land right could become the right of creditor to be sold because debtor has given the land right as an object of guarantee for debt repayment to creditor. Keywords: Legal Consequences, Certificate of Proprietary, Credit Guarantee, Execution, Mortgage. xiv