BAB I PENDAHULUAN. 2. Akibatnya penduduk yang sebagian

Transkripsi

1 BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar belakang masalah Sebagai ibukota Negara,Jakarta adalah trendsetter semua aktifitas dan pertumbuhan ekonomi negeri ini. Semua seakan berlomba untuk hadir dan bergiat di Jakarta yang mempunyai luas 650 km 2. Akibatnya penduduk yang sebagian besar adalah imigrasi kian hari kian banyak. Dengan jumlah kepala keluarga mencapai 2,3 juta pada tahun 2004, menyebabkan keperluan akan rumah tidak mengenal kata cukup. Berdasarkan prediksi Bappeda DKI Jakarta hingga tahun 2010 terdapat 2,5 juta KK sementara supply perumahan baru sebesar 2,15 juta unit. Artinya ada kekosongan pasokan sekitar 350 ribu unit rumah. Dan untuk mengisi kekosongan ini pemerintah merencanakan target pembangunan sebesar unit sedangkan realisasinya baru unit (wawancara dengan Panangian Simanungkalit: Perlu insentif untuk mendorong industri perumahan, 12 April 2005). Deputi Menpera Bidang Pengembangan Kawasan (Bangwas) Junus Sulchan mengemukakan, sensus penduduk tahun 2000 menunjukkan bahwa hampir di semua provinsi ditemukan jumlah rumah lebih sedikit dari jumlah rumah tangga. Kecuali di Sumbar dengan jumlah rumah tangga 1,022 juta sedang jumlah rumah 1,028 juta unit, dan Kaltim yang jumlah rumah tangganya sekitar 0,613 juta dengan jumlah rumah sebanyak 0,626 juta unit, kata Junus di Jakarta, Selasa (7/7/09). Meskipun pada tingkat provinsi seperti terjadi kekurangan (backlog), tetapi bisa jadi pada tingkat kabupaten atau kota seperti terjadi surplus. Sebagai contoh disebutkan, di kabupaten Bekasi tercatat rumah tangga sedangkan jumlah rumah tercatat unit rumah. Demikian pula dengan kota Bekasi yang tercatat rumah tangga sedangkan jumlah rumah tercatat unit. Jumlah rumah tangga tercatat 52 juta menurut sensus penduduk tahun 2000 sedang jumlah rumah adalah 49,3 juta unit, yang terdiri dari 33,9 juta unit rumah permanen dan 15,4 juta unit rumah tidak permanen. Tanpa melihat kualitasnya dapat diartikan bahwa jumlah rumah 2,7 juta lebih sedikit dari jumlah rumah tangga. Dari data penduduk 2007 diperoleh angka rumah tangga telah

2 mencapai 57,7 juta artinya terjadi kenaikan 5,7 juta dalam jangka 8 tahun atau naik sekitar 700 ribu setiap tahun ( Selain itu, menurut Biro Pusat statistik, Survey social ekonomi nasional tahun 2004, kebutuhan dasar masyarakat akan rumah yang terjangkau dan layak huni belum terpenuhi dengan baik. Dari 55 juta keluarga di Indonesia, sekitar 5,9 juta diataranya belum memiliki rumah. Sementara itu setiap tahun terjadi penambahan kebutuhan rumah dari keluarga baru sekitar unit rumah. Selain itu, masih terdapat 3,1 juta keluarga atau 12,5 juta keluraga yang menghuni rumah dalam kondisi yang tidak layak. Namun demikian ada anggapan yang menyatakan bahwa investasi dalam bisnis properti merupakan penyebab utama timbulnya krisis ekonomi di Negara ini dan terlalu beresiko berinvestasi pada sektor ini. Dalam wawancara dengan Panangian Simanungkalit yang dikutip dalam harian umum sore Sinar Harapan, beliau membantah semua anggapan tersebut. Properti hanyalah salah satu sektor yang paling parah terkena imbasanya, semua bermula dari perbankan dimana dimasa lalu perbankan demikian tidak terkendalinya membiayai properti. Biasanya perbankan hanya memiliki dana-dana jangka pendek, sedangkan pada saat ini banyak orang perbankan main di properti yang rata-rata memerlukan dana jangka panjang. Sehingga disini terjadi praktek-praktek yang tidak sehat dalam pengelolaan perbankan melalui bisnis properti. Untuk saat ini banyak pengusaha ritel yang bermain di properti, itu karena jelas sekali bahwa properti itu sehat, bagus secara bisnis (wawancara dengan Panangian Simanungkalit: Perlu insentif untuk mendorong industry perumahan, 12 April 2005). Akhir-akhir ini, para manager banyak membahas ketidakpastian didalam berbagai keputusan penganggaran modal ( capital badgeting ) dengan mengaplikasikan Real options analysis untuk evaluasi proyek mereka (Amran and Kulatilaka (1999); Copeland and Antikarov (2003); Dixit and Pindyck (1994); Luenberger (1998); Park (2006); dan Trigeorgis (1996)). Teknik evaluasi ini, Real options analysis, menyediakan kesempatan untuk memperbaiki keputusan investasi strategic didalam kondisi yang tidak pasti, akan tetapi konsep Real options memerlukan beberapa penyesuaian didalam keputusan manajemen (Van Putten and MacMilla, 2004).

3 Real options theory membawa revolusi yang besar di dalam praktek dan teori capital budgeting termasuk dalam industry real estate. Titman (1985), Williams (1991), dan Quigg (1993) adalah yang pertama kali mengaplikasikan real options dalam industry real estate. Proses evaluasi real estate melibatkan serangkaian perkiraan di masa depan yang tidak pasti (Geltner et al, 2007). Fleksibilitas dalam pembangunan real estate berasal dari kemampuan untuk merubah alam atau proyek di masa yang akan datang telah diungkapkan. Peluang yang disebut sebagai Real options dan adalah benar, tetapi tidak berkewajiban untuk melakukan tindakan yang berbeda didalam capital budgeting di dalam merespon kejadian di masa depan (Brealey et al, 2006). Dalam teori Real options, penundaan investasi bukan merupakan keputusan yang efektif selama nilai proyek tersebut lebih tinggi dari nilai thresholdnya. Saat ini dalam analisa keekonomian suatu proyek, banyak dilakukan dengan menggunakan pendekatan discounted cash flow. Dalam pendekatan ini, risiko yang timbul dari faktor-faktor ketidakpastian dari suatu proyek akan diperhitungkan dalam suatu discount rate tertentu. Semakin tinggi risiko suatu proyek, maka semakin tinggi pula tingkat discount rate -nya. Pendekatan Real options adalah salah satu alternatif metode keekonomian yang berusaha mengakomodasi fleksibilitas manajemen dalam menghadapi ketidakpastian dari suatu proyek dimasa yang datang. Penelitian yang pernah dilakukan adalah Real Options : Application on a Viability Study of a New Project in The Real Estate Sector. Penelitian ini dilakukan untuk menganalisis kelayakan investasi dilihat dari sisi ekonomi atau finansial. Studi kasus dilakukan di Minas Gerais, São Paulo dan Brasília tahun Penelitian ini dilakukan untuk membandingkan analisis kelayakan investasi dengan menggunakan metode tradisional dan metode real options. Hasil yang dicapai dalam penelitian tersebut adalah waktu yang tepat untuk mengeksekusi proyek.

4 1.2 Diagram Keterkaitan Masalah Berdasarkan latar belakang masalah maka dibuat diagram keterkaitan masalah seperti pada gambar 1.1 berikut ini : Gambar 1.1 Diagram Keterkaitan Masalah 1.3 Perumusan Masalah Dari latar belakang dan diagram keterkaitam masalah di atas dapat diketahui bahwa investasi dalam bidang perumahan masih terbuka lebar bahkan menjadi primadona investasi saat ini. Kendala-kendala yang terjadi dalam berinvestasi di bisnis perumahan berbeda dengan investasi yang lainnya, membuat keputusan untuk berinvestasi dalam bisnis perumahan ini memerlukan kajian yang lebih mendalam. Terlebih lagi besarnya resiko kegagalan karena faktor ketidakpastian dalam industri perumahan ini juga mempengaruhi investor untuk mengambil keputusan berinvestasi. Faktor yang menjadi daya tarik bagi investor

5 untuk melakukan investasi adalah dengan melihat peluang proyek yang memiliki pendapatan yang tinggi dan risiko proyek yang kecil. Oleh karena itu diperlukan analisis kelayakan investasi proyek untuk mengetahui apakah pengembangan proyek tersebut layak atau tidak. Berkaitan dengan hal tersebut maka permasalahan dalam penelitian ini adalah : 1. Apakah terdapat alternatif penilaian lain yang fleksibel apabila terjadi perubahan terhadap kondisi makroekonomi di Indonesia? 2. Jika alternatif tersebut dilaksanakan, apakah dapat meningkatkan nilai dari proyek? 3. Kapan alternatif tersebut dapat dilaksanakan? 1.4 Tujuan Penelitian Berdasarkan permasalahan yang telah dijelaskan di atas, maka tujuan yang diharapkan akan tercapai dalam penelitian ini adalah : 1. Membandingkan metode analisis kelayakan investasi proyek dengan metode tradisonal Discounted Cash Flow (DCF) dan metode real options dengan mempertimbangkan fleksibilitas pengambilan keputusan oleh manajemen perusahaan. 2. Menentukan peningkatan nilai proyek dengan menjalankan alternatif menggunakan metode evaluasi tradisional yang dikombinasikan dengan real options analysis. 3. Menentukan waktu yang tepat untuk melaksanakan exercise dari alternatif tersebut menggunakan metode binomial lattice. 1.5 Manfaat Penelitian Hasil penelitian ini diharapkan dapat memperkaya literature dan khasanah pengetahuan dalam bidang manajemen proyek dan bagi investor, baik itu sebagai penanam modal, peminjam, maupun penjamin pendanaan proyek, diharapkan lebih yakin dan tertarik dalam melakukan bisnisnya di industri properti khususnya pengembangan rusunami.

6 1.6 Batasan Penelitian Ruang lingkup dan batasan penelitian yang dilakukan adalah : 1. Lokasi penelitian yang diambil adalah Rusunami Sentra Timur Residence di Pulo Gebang, Jakarta Timur. 2. Hanya menganalisa dari sisi investor, karena diharapkan hasil dari penelitian ini dapat membantu pencapaian keinginan investor ( investor need) 3. Analisis kelayakan hanya dilihat dari sisi finansial. 1.7 Metodologi Penelitian Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode deskriptif dengan pendekatan kuantitatif. Metode deskriptif adalah untuk mendiskripsikan masalah yang terjadi saat ini sehingga manfaat hasil penelitan dapat digunakan untuk saat ini dan juga untuk masa depan. Penelitian kelayakan investasi dapat didefinisikan sebagai penyelidikan yang terkelola, sistematis, berdasarkan data, kritis, obyektif, dan ilmiah terhadap suatu spesifik yang dihadapi dalam kontek dunia kerja yang membutuhkan solusi atau menemukan jawaban. Jenis penelitian dalam tesis ini adalah penelitian deskriptif dengan menggunakan sumber dokumen laporan keuangan. Sedangkan penelitian ini lebih memfokuskan pada studi kasus yang merupakan penelitian yang rinci mengenai suatu obyek tertentu selama kurun waktu tertentu dengan cukup mendalam dan menyeluruh. Menurut Vredenbregt (1987 : 38) studi kasus ialah suatu pendekatan yang bertujuan untuk mempertahankan keutuhan dari obyek, artinya data yang dikumpulkan dalam rangka studi kasus dipelajari sebagai suatu keseluruhan yang terintegrasi, dimana tujuannya adalah untuk mengemembangkan pengetahuan yang mendalam mengenai obyek yang bersangkutan yang berarti bahwa studi kasus harus disifatkan sebagai penelitian yang eksploratif dan deskriptf. Yin (1984), mendefinisikan penelitian studi kasus sebagai penelitian empiris yang menyelidiki suatu fenomena (gejala) kontemporer dalam konteks senyatanya (real-life) dimana batas-batas antara fenomena dan konteks tersebut masih belum jelas

7 Ruang Lingkup Penelitian Penelitian dengan studi kasus, maka penelitian akan dibatasi oleh rang lingkup sebagai berikut : 1. Waktu, penelitian ini dilakukan pada bulan Februari April Masalah yang diteliti adalah mengenai kelayakan investasi proyek rusunami. 2. Lokasi dibatasi pada Rusunami Sentra Timur Residence Pulogebang, Jakarta Timur. 3. Masalah dibatasi hanya melihat dari sisi financial proyek. Metode penelitian dalam tesis ini secara sistematis adalah sebagai berikut : 1. Penentuan topik penelitian Adapun topik dalam penelitian ini adalah analisis investasi proyek dengan metode real options untuk meningkatkan fleksibilitas keputusan manajemen (studi kasus : Rusunami Sentra Timur Residence). 2. Penentuan landasan teori Dalam tahapan ini diuraikan landasan teori yang berhubungan dengan topik sebagai landasan dalam pelaksanaan penelitian. Adapun landasan teori yang berkaitan dengan penelitian ini adalah Discounted cash flow (DCF), Net present value (NPV), Real options, Simulasi Monte Carlo, dan Binomial Lattice. 3. Pengumpulan data Jenis dan Sumber Data a. Data primer merupakan data yang didaptkan dari sumber informasi pertama yaitu individu atau perorangan seperti hasil wawancara yang dilakukan oleh peneliti. Data ini diperoleh melalui wawancara dengan pihak-pihak yang berkaitan dengan proyek rusunami tersebut. Data primer ini berupa antara lain : - Catatan hasil wawancara - Hasil observasi ke lapangan secara langsung dalam bentuk catatan tentang situasi dan kejadian.

8 b. Data sekunder merupakan data primeryang sudah diolah lebih lanjut dan disajikan oleh pihak pengumpul data primer atau pihak lain misalnya seperti laporan keuangan/cash flow, tingkat suku bunga KPA BTN, BI rate, dll. Data ini digunakan utuk mendukung informasi primer yang diperoleh. 4. Analisis data Dalam tahapan ini akan dilakukan analisis terhadap proyek Rusunami Sentra Timur Residence. Untuk itu diperlukan suatu metode analisis sebagai berikut : Membuat proyeksi cash flow proyek untuk periode Hasil dari proyeksi cash flow proyek tersebut dievaluasi menggnakan metode discounted cash flow untuk menentukan nilai net present value yang akan digunakan sebagai nilai dasar untuk metode real options. Melakukan simulasi Monte Carlo terhadap cash flow persahaan dengan menggunakan asumsi-asumsi yang relevan terhadap cashflow perusahaan. Membuat model ketidakpastian dengan metode binomial lattice untuk mencari underlying asset lattices serta option valuation proyek. 5. Kesimpulan dan saran Dalam tahapan ini akan diuraikan kesimpulan yang dihasilkan dari penelitian serta saran untuk pihak perusahaan dan untuk penelitian berikutnya. Berikut ini adalah diagram alir metedologi penelitian yang dilakukan dalam penelitian ini.

9

10 Gambar 1.2 Metodologi Penelitiam

11 1.8 Sistematika penulisan Sistematika penulisan dilakukan agar dapat dihasilkan penelitian yang lebih terarah dan terperinci. Berikut sistematika penulisan dari laporan Tugas Akhir ini : BAB I PENDAHULUAN Menjelaskan mengenai latar belakang masalah, maksud dan tujuan penelitian, pokok permasalahan, pembatasan masalah serta membuat sistematika penulisan laporan. BAB II LANDASAN TEORI Merupakan penjelasan secara terperinci mengenai teoriteori yang digunakan sebagai landasan untuk pemecahan permasalahan. Juga memberikan penjelasan secara garis besar metode yang digunakan peneliti sebagai kerangka pemecahan masalah. BAB III PENGUMPULAN DAN PENGOLAHAN DATA Memaparkan data-data yang diperoleh selama penelitian, dimana kemudian data-data tersebut dihitung dan diolah sebagai bahan untuk pemecahan masalah BAB IV ANALISIS Menjelaskan mengenai pembahasan terhadap hasil perhitungan dan pengolahan data disertai dengan analisisnya. BAB V KESIMPULAN DAN SARAN Menjelaskan mengenai hasil dari kegiatan penelitian yang telah dilakukan baik mulai dari pengumpulan data, perhitungan / pengolahan data serta hasil analisanya.