TATA GUNA LAHAN ( LAND USE)

Transkripsi

1 TATA GUNA LAHAN ( LAND USE) 1 Copyright 2017 By. Ir. Arthur Daniel Limantara, MM, MT

2 2

3 KOMPONEN SISTEM Asal mula istilah tata-guna lahan (land use) berawal dari ilmu ekonomi pertanian. Istilah ini mengacu pada sebidang lahan dan manfaat ekonomi yang dimiliki oleh lahan tersebutpeternakan, pembudidayaan tanaman, pertambangan, atau pembangunan gedung. Perencanaan penggunaan lahan sesungguhnya dapat dipandang dalam dua konteks. 3

4 KOMPONEN SISTEM Pertama, perencanaan tataguna lahan mencakup seluruh bentuk perencanaan. Sebagai contoh, perencanaan transportasi dapat dianggap sebagai salah satu bentuk perencanaan tata-guna lahan karena perencanaan transportasi sebenarnya adalah perencanaan terhadap sebagian lahan yang akan digunakan untuk transportasi. Kedua, perencanaan tata-guna lahan adalah sebuah disiplin ilmu tersendiri, yang memiliki seperangkat teori dan praktik (ASCE, 1986). 4

5 DEFINISI DAN KONSEP 1. URBAN FORM (Bentuk Perkotaan): Pola spasial atau "pengaturan" elemen individual seperti bangunan, jalan, taman, dan penggunaan lahan lainnya (secara kolektif disebut lingkungan jadi (built environment)), serta kelompok-kelompok sosial, kegiatan ekonomi, dan lembaga-lembaga publik, dalam suatu daerah perkotaan. 2. URBAN INTERACTION (Interaksi Perkotaan): Ini adalah satu kesatuan hubungan, keterkaitan, dan arus yang menyatukan pola dan perilaku tata-guna Iahan, kelompok, dan aktivitas individu menjadi entitas, atau subsistem, yang memiliki fungsi. Salah satu di antara subsistem pemersatu terpenting adalah jalan raya atau jalan. 5

6 6

7 DEFINISI DAN KONSEP 3. URBAN SPACIAL STRUCTURE (Struktur ruang wilayah perkotaan): Struktur ini secara formal menggabungkan bentuk wilayah perkotaan melalui interaksi wilayah perkotaan dengan seperangkat aturan menjadi suatu sistem kota. 4. COMPREHENSIVE PLAN (Rencana Komprehensif): Rencana keseluruhan dasar biasanya merupakan rencana komprehensifnya, kadangkala disebut sebagai master plan atau rencana umum. Rencana ini, pada tingkat yang paling sederhana, adalah pernyataan resmi mengenai kebijakan yang dikeluarkan oleh suatu unit geografis (kota atau daerah) yang berhubungan dengan pembangunan fisik untuk beberapa tahun ke depan. 7

8 DEFINISI DAN KONSEP 5. GUIDELINES (Panduan): Pada beberapa kasus, sejumlah panduan (guideline) pembangunan dapat digunakan sebagai altematif yang dianjurkan dalam penyusunan rencana tata-guna lahan. Panduan dapat ditingkatkan perannya sebagai suatu teknik implementasi dengan cara menuangkan panduan-panduan ini menjadi ketentuan hukum. 6. LEGISLATION (Ketentuan Hukum): Beberapa rekomendasi dari rencana tata-guna lahan dapat ditrans- formasikan menjadi rancangan undang-undang yang kemudian diserahkan kepada badan legislatif untuk ditetapkan menjadi undangundang. 8

9 DEFINISI DAN KONSEP 7. CODES (Kode): Kode (peraturan) perumahan dan bangunan adalah teknik implementasi yang penting untuk manajemen tata-guna lahan. Kode-kode tersebut menjamin kualitas pertumbuhan komunitas dengan cara menetapkan standar-standar tertentu. Kode biasanya banyak digunakan pada tingkat pemerintahan daerah. 8. ZONING (Pembagian Zona): Pembagian zona adalah peranti hukum yang tertua dan paling banyak digunakan untuk implementasi rencana tata-guna lahan setempat. Pada dasarnya pembagian zona adalah suatu jaminan bahwa tata-guna lahan dalam suatu unit geografis sesuai dengan zona lainnya. 9

10 DEFINISI DAN KONSEP 9. SUBVISION REGULATIONS (Peraturan Subdivisi): Peraturan ini melengkapi pembagian zona setempat tetapi tidak dapat menggantikannya. Pembagian peraturan mengendalikan pembangunan dan perubahan di dalam suatu komunitas dan mendukung pelayanan lokal yang efisien dan sesuai harapan. 10. INFRASTRUCTURE (Infrastruktur): Semua fasilitas pendukung kehidupan di dalam suatu unit geografis secara kolektif disebut sebagai infrastruktur. Infrastruktur terdiri dari elemen dasar yang membuat suatu wilayah perkotaan berfungsi, seperti fasilitas transportasi, fasilitas air dan pembuangan, jalan raya, perumahan, pelabuhan, jalur pipa, dan sebagainya. 10

11 KRITERIA UNTUK MENGUKUR DAN MEMBANDINGKAN STRUKTUR WILAYAH PERKOTAAN Table 3-2 Kriteria Struktur Ruang Wilayah perkotaan Tingkat Konteks Bentuk makro Kriteria 2. I. Pewaktuan Ciri khas fungsional Lingkungan eksternal Lokasi relatif 5. Skala 6. Bentuk Lokasi dan bentuk topografi Jaringan transportasi Kepadatan Bentuk dan fungsi internal Homogenitas 11. Tingkat pemusatan 12. Tingkat pembagian 13. Tingkat hubungan 14. Tingkat pengarahan 15. Tingkat kesinambungan 16. Tingkat penggantian Pengaturan dan perilaku 17. Prinsip-prinsip pengorganisasian 18. Otomatisasi/komputerisasi 19. Mekanisme pengaturan Orientasi tujuan Uraian dan Contoh Waktu dan tahap pembangunan Moda dan tipe produksi yang dominan (misalnya, pusat layanan, kota pertambangan) Lingkungan sosioekonomi dan budaya di rnana suatu kota terletak Posisi di dalarn sistem wilayah perkotaan yang lebih besar (misalnya, perbedaan yang menyolok antara pusat dan pinggiran) Ukuran: luas daerah, jumlah penduduk, basis ekonorni, pendapatan, dan sebagainya Bentuk geografis daerah Lansekap/lingkungan fisik di mana suatu kota dibangun Jenis dan konfigurasi sistem transportasi Kepadatan rata-rata pembangunan; bentuk kemiringan/kecenderungan kepadatan (misalnya, populasi penduduk) Tingkat percampuran (atau pemisahan) dari penggunaan, aktivitas, dan kelompok sosial Tingkat ke arah mana penggunaan, aktivitas, dan lain-lain diatur dalam zona-zona secara relatif terhadap pusat kota Tingkat ke arah mana penggunaan, aktivitas, dan lain-lain diatur dalam sektor-sektor secara relatif terhadap pusat kota Tingkat ke arah mana tirik-titik atau sub-wilayah perkotaan dihubungkan oleh jaringan trasnportasi, interaksi sosial, dan sebagainya Tingkat orientasi pengarahan di dalam pola-pola interaksi (misalnya, perpindahan penduduk) Tingkat hubungan antara kegunaan dan bentuk Tingkat ke arah mana bentuk-bentuk wilayah yang berbeda (rnisalnya, bangunan, daerah, fasilitas umum) dibangun untuk sebuah fungsi dan dapat digunakan (diganti) untuk fungsi lainnya Mekanisme yang mendasari pemilahan dan integrasi ruang/spasial Pengembangan atas tanggapan; tingkat sensitivitas atas bentuk perubahan Pengertian mendalam tentang pengendalian dan pengawasan (rnisalnya, penentuan zona, pengendalian bangunan, masalah keuangan) Tingkat ke arah mana struktur wilayah perkotaan berkembang ke arah objektif yang telah ditetapkan

12 12

13 13

14 BEBERAPA TEORI DAN TOPIK AKSESIBILITAS Konsep yang mendasari hubungan antara tata-guna lahan dan transportasi adalah aksesibilitas. Dalam konteks yang paling luas, aksesibilitas berarti kemudahan melakukan pergerakan di antara dua tempat. Aksesibilitas meningkatdari sisi waktu atau uang-ketika pergerakan menjadi lebih murah. Selain itu, kecenderungan untuk berinteraksi juga akan meningkat ketika biaya pergerakan menurun (Blunden, 1971; Blunden dan Black, 1984). 14

15 CONTOH 1 Ke Dari Titik c B A I D Perubahan A 0(0) 6(4) 7(6) 9(8) 22(18) -18% B 6(4) 0(0) 6(5) 4(2) 16(11) -31% c 7(6) 6(5) 0(0) 7(5) 20(16) -20% D 9(8) 4(2) 7(5) 0(0) 20(15) -25% Catalan: Angka-angka di luar tanda kurung adalah waktu tempuh semula; angka-angka di dalam tanda kurung adalah waktu tempuh setelah peningkatan transportasi. 15 Setiap titik (A, B, C, D) mewakili sebuah pusat aktivitas, dan setiap penghubung (misalnya AB, BC) mewakili waktu tempuh dalam menit (lihat Gambar 3-E1). Peningkatan transportasi diimplementasikan pada tiap penghubung sedemikian rupa sehingga waktu tempuh berkurang. Apa pengaruh peningkatan transportasi terhadap pusatpusat aktivitas (tata-guna lahan)? (Waktu tempuh setelah peningkatan ditulis di dalam tanda kurung.)

16 GAMBAR 3-E1 JARINGAN UNTUK CONTOH 1 16

17 JAWABAN Matriks di atas memperlihatkan waktu perjalanan sebelum dan setelah peningkatan transportasi. Jumlah baris adalah ukuran aksesibilitas pada setiap titik. Dapat dilihat bahwa semakin kecil waktu tempuh berarti semakin besar aksesibilitasnya. Pada seluruh kasus, terdapat pengurangan waktu tempuh: A, -18%; B, -31 %; C, -20%; dan D, -25%. Tampak jelas bahwa pusat aktivitas B mempunyai keuntungan yang paling banyak, diikuti oleh D, C, dan A. 17

18 CONTOH 2 Sebuah pusat kota (D) dihubungkan dengan jalanjalan arteri ke pusat aktivitas/pemukiman A, B, dan C dan antara satu jalan dengan lainnya dengan waktu tempuh diperlihatkan pada penghubung (link). Jalan arteri semakin padat, terlihat dari waktu tempuh (dalam menit) yang meningkat, seperti diperlihatkan pada Gambar 3-E2, dan hampir semua pusat komersial dan bisnis yang terletak di pusat kota akan membangun pusat percabangan di A, B, dan C. Pusat aktivitas manakah yang cenderung paling makmur? Apa tindakan yang mungkin dilakukan di bagian kota ini yang akan meningkatkan pusat kota? 18

19 CONTOH 2 19

20 GAMBAR 3-E2 JARINGAN UNTUK CONTOH 2 20

21 JAWABAN Pusat-pusat aktivitas A, B, dan C seluruhnya cenderung mendapatkan keuntungan yang sama, terlihat dari perbedaan antara 43, 45, dan 48 yang tidak signifikan. Pusat kota sudah dipastikan memburuk dengan cepat. Cara yang mungkin dilakukan untuk menyelamatkan pusat kota adalah mengurangi waktu tempuh dengan cara meningkatkan arus lalu lintas di jalan-jalan arteri atau menerapkan sistem bis kota yang akan mempercepat waktu tempuh ke pusat-pusat aktivitas. 21

22 AKSESIBILITAS PERORANGAN 22 Aksesibilitas perorangan biasanya diukur dengan cara menghitung jumlah lokasi kegiatan (disebut juga peluang-opportunity) yang tersedia pada jarak tertentu dari rumah orang tersebut dan memfaktorkan jumlah tersebut dengan jarak di antaranya. Perhitungan aksesibilitas dapat dilakukan untuk berbagai jenis peluang, seperti belanja atau bekerja. Salah satu perhitungan tersebut diberikan oleh:

23 AKSESIBILITAS PERORANGAN 23

24 AKSESIBILITAS PERORANGAN Indeks aksesibilitas seperti ini merupakan ukuran dari seberapa banyak tujuan potensial yang tersedia bagi seseorang dan semudah apa orang tersebut dapat mencapainya. Aksesibilitas suatu tempat dari tempat-tempat lainnya di dalam suatu kota dapat diukur dengan cara yang sama, di mana dalam kasus ini Ai adalah aksesibilitas dari zona i. 24

25 CONTOH 3, 25

26 JAWABAN 26

27 JAWABAN dan aksesibilitas relatif-nya adalah 27

28 TEORI LOKASI Teori tentang lokasi aktivitas, khususnya pemukiman, telah dikembangkan pada tahun 1960-an oleh beberapa ilmuwan perwilayahan. Dengan mengambil contoh-contoh dari ekonomi lahan pertanian, kita dapat memastikan bahwa penggunaan spesifik suatu lahan adalah fungsi dari jaraknya terhadap pasar, dengan asumsi bahwa terdapat satu pasar yang terletak di pusat suatu daerah yang tidak memiliki fitur. Penggunaan spesifik suatu lahan pada suatu lokasi akan bergantung pada tarif sewanya (L), menurut persamaan 28

29 TEORI LOKASI 29

30 GAMBAR 3.3 Tarif Sewa versus Jarak dari Pusat Pasar. a) Penyebaran Tanaman; 30

31 GAMBAR 3.3 Tarif Sewa versus Jarak dari Pusat Pasar. b) Tampiian 3D dari Penyebaran Tanaman; 31

32 GAMBAR 3.3 Tarif Sewa versus Jarak dari Pusat Pasar. c) Penyebaran Tata-guna Lahan. 32

33 CONTOH 4, Sebuah kota konsentris dengan sebuah pasar di pusat kotanya bermaksud memproduksi empat jenis tanaman, A sampai D, yang karakteristiknya dinyatakan dalam dollar: Harga di lokasi per produk Biaya produksi per produk Harga bersih di lokasi per produk Biaya transportasi per produk A B C D ,33 Gambarlah hasil Anda, dan sebutkan tanaman mana yang seharusnya diproduksi pada jarak yang optimal dari pusat kota, dan distribusinya. Apakah implikasi dari teori ini untuk perencanaan transportasi dan perencanaan kota dalam konteks penyewaan, biaya perurnahan, dan jarak dari pusat kota? 33

34 JAWABAN 34

35 JAWABAN Keempat persamaan di atas merepresentasikan tanaman-tanaman A, B, C, dan D, dan dengan membuat persamaan secara berpasangan akan menghasilkan jarak 2,308; 8,182; dan 12,12 mil yang menyatakan radius dari pusat kota ke tempat-tempat penanaman yang paling menguntungkan untuk tumbuhan A, C, dan D, secara berurutan. Perhatikan pula bahwa tanaman B tidak menguntungkan untuk ditanam. Gambar 3-E4 mengilustrasikan lingkaran konsentris di mana berbagai tumbuhan ditanam. Lihatlah Gambar 3-E4(a), di mana sumbu vertikal merepresentasikan keuntungan dan sumbu horizontal merepresentasikan jarak. Jarak dari pasar ketika keuntungan = 0 diperlihatkan sebagai berikut: 35

36 JAWABAN 36

37 JAWABAN 37

38 JAWABAN 1. Tanaman A sebaiknya ditanam mulai dari pusat kota hingga sejauh 2,308 satuan jarak dari pasar. 2. Tanaman C sebaiknya ditanam mulai dari di mana A berhenti (2,308 satuan jarak:) hingga sejauh 8,182 satuan jarak dari pasar. 3. Tanaman D sebaiknya ditanam mulai dari di mana C berhenti (8,182 satuan jarak:) hingga sejauh 12,12 satuan jarak: dari pasar. 4. Tanaman B tidak perlu ditanam sama sekali, karena tidak akan menguntungkan. 38

39 AKIBAT-AKIBAT PEMBAGIAN ZONA Aktivitas, manusia, dan lokasi semuanya berinteraksi dengan cara yang sedemikian rupa sehingga setiap orang berharap dapat memaksimalkan lokasi tempat tinggalnya. Setiap orang mempunyai alasan untuk tinggal di tempat yang mereka kehendaki. Bisnis dan industri juga mempunyai pilihan lokasi. Pilihan lokasi ini menghasilkan pola-pola konsentrasi. Para ahli perencana tata-guna lahan mengatur kesesuaian antara pola-pola tata-guna lahan melalui pembagian daerah dan berbagai regulasi lainnya. 39

40 NILAI LAHAN Sebuah persamaan sederhana tentang nilai lahan dapat dinyatakan dalam sebuah fungsi linier sebagai berikut: LVi a bdi di mana LV adalah nilai lahan, D adalah jarak dari DPB, dan a dan b adalah konstanta. 40

41 NILAI LAHAN Sebuah persamaan yang agak: lebih rumit dapat dinyatak:an dalam sebuah fungsi pangkat sebagai berikut: b i LVi ad di mana nilai lahan menurun dengan tingkat penurunan yang semakin rendah. Pada kedua persamaan di atas, faktor yang tidak diketahui dapat ditentukan dengan analisis regresi. 41

42 NILAI LAHAN Persamaan-persamaan nilai lahan untuk daerah metropolitan bisa saja cukup rumit. Sebagai contoh, model konseptual untuk sebuah kota besar yang terletak di pinggir pantai mempunyai persamaan sebagai berikut: LVi a b1ci b2 M i b3 Ei b4 Si 42

43 NILAI LAHAN di mana LVi; adalah nilai lahan pada lokasi i; Ci adalah jarak: dari DPB; M; adalah jarak dari garis pantai; Ei adalah jarak dari stasiun kereta api bawah tanah terdekat; dan Si adalah jarak dari pusat perbelanjaan terdekat. Persamaan-persamaan lain yang serupa dengan persamaan di atas juga menggunakan beberapa variabel seperti aksesibilitas, sarana hiburan, dan unsurunsur topografis. 43

44 TATA GUNA LAHAN DAN TRANSPORTASI Hubungan antara transportasi dan pengembangan lahan dapat dijelaskan dalam tiga konteks berikut ini: 1) hubungan fisik dalam skala makro, yang memiliki pengaruh jangka panjang dan umumnya dianggap sebagai bagian dari proses perencanaan; 2) hubungan fisik dalam skala mikro, yang memiliki pengaruh jangka-pendek dan jangka-panjang dan umumnya dianggap sebagai masalah desain wilayah perkotaan (seringkali pada skala lokasi-lokasi atau fasilitasfasilitas tertentu); dan 3) hubungan proses, yang berhubungan dengan aspek hukum, administrasi, keuangan, dan aspek-aspek institusional tentang pengaturan lahan dan pengembangan transportasi. 44

45 TATA GUNA LAHAN DAN TRANSPORTASI Bangkitan perjalanan menyediakan hubungan antara tata-guna lahan dan perjalanan. Tataguna lahan untuk tujuan membangkitkan perjalanan biasanya dijelaskan dalam bentuk intensitas tataguna lahan, ciri-ciri tata-guna lahan, dan lokasi di dalam lingkungan perkotaan. 45

46 BANGKITAN PERJALANAN 46

47 CONTOH 5, Data untuk perjalanan belanja ke lokasi perbelanjaan di berbagai daerah dalam sebuah kota dapat dilihat pada tabel di bawah ini. Hitunglah tingkat perjalanan belanja berdasarkan tipe lokasinya, dan uraikan jawaban Anda. 47

48 JAWABAN 48

49 PEMBAHASAN Perjalanan belanja per karyawan untuk pusatpusat perbelanjaan adalah yang tertinggi, diikuti oleh pasar lokal dan DPB. Analisis yang dilakukan tidak perlu terikat dengan zona, tetapi dapat dilakukan secara individual. Sebagai contoh, ciriciri pusat perbelanjaan 1 mungkin sangat berbeda dengan pusat perbelanjaan 2. Sistem tata-guna lahan/transportasi dapat direpresentasikan oleh suatu susunan spasial berupa lahan-lahan yang ditempatkan di atas suatu jaringan yang merepresentasikan sistem transportasi. Sistem tersebut diperlihatkan pada Gambar 3-4 dalam bentuk diagram. 49

50 GAMBAR

51 TABEL-TABEL 51

52 TABEL-TABEL 52

53 TABEL-TABEL 53

54 PERTUMBUHAN/PENURUNAN Sebuah diagram sederhana (Gambar 3-5) menjelaskan hubungan atau saling ketergantungan di dalam sistem wilayah perkotaan. Diagram ini memperlihatkan bahwa setiap alokasi finansial untuk meningkatkan fasilitas transportasi di dalam suatu wilayah perkotaan pada akhirnya akan berdampak bagi wilayah itu sendiri. 54 Diagram ini juga memperlihatkan bahwa ketersediaan lahan perkotaan pada akhirnya akan membatasi pertumbuhan wilayah perkotaan.

55 PERTUMBUHAN/PENURUNAN 55

56 PERENCANAAN TATA GUNA LAHAN Gambar 3-6 memperlihatkan kerangka kerja dari sektor sosioekonomi. Perhatikan situasi sebagai berikut: semakin banyak lahan yang disediakan untuk pengembangan bisnis di pusat kota, bisnis akan meningkat, dan strukturstruktur bisnis pun meningkat, yang pada gilirannya akan meningkatkan peluang kerja dan memberikan dampak positif bagi masyarakat. Dan yang terakhir, peningkatan populasi akan mendorong pengembangan lahan. 56

57 PERENCANAAN TATA GUNA LAHAN 57

58 MODEL AKSESIBILITAS HANSEN 58

59 MODEL AKSESIBILITAS HANSEN 59

60 CONTOH 6, 60

61 CONTOH 6, 61

62 JAWABAN Kita asumsikan eksponen sebesar 2 berdasarkan penelitian yang dilakukan terhadap kota- kota lain yang berukuran sama. Jika populasi kota ini diperkirakan meningkat menjadi 8000 orang pada jangka waktu 20 tahun mendatang, bagaimanakah populasi didistribusikan berdasarkan zonanya? Asumsikan bahwa total pekerjaan di tiap zona berbanding lurus dengan populasi total yang ada di zona tersebut. 62

63 JAWABAN 63

64 METODE GRADIEN PENINGKATAN-KEPADATAN Metode gradien peningkatan-kepadatan (density-saturation gradient, DSG) pertama kali digunakan dalam studi transportasi daerah Chicago (Chicago Area Transportation Study/CATS) Tiga acuan empiris digunakan dalam metode ini: (1) intensitas tata-guna lahan menurun ketika jarak atau waktu tempuh ke DPB meningkat; (2) perbandingan jumlah lahan yang digunakan dengan jumlah lahan yang tersedia menurun ketika jarak dari DPB meningkat; (3) proporsi lahan yang diperuntukkan bagi setiap jenis tata-guna lahan di suatu daerah tetap stabil. 64

65 METODE GRADIEN PENINGKATAN-KEPADATAN 65

66 METODE GRADIEN PENINGKATAN-KEPADATAN 66

67 PROSEDUR ESTIMASI TATAGUNA LAHAN MENURUT CATS 67

68 MODEL-MODEL TATA-GUNA LAHAN OPERASIONAL Model ini pada dasarnya adalah model lokasional yang memperkirakan pemukiman dan tempat kerja. Dasar teoretisnya adalah sebagai berikut. N i E j Pi / j j 68

69 CONTOH 7, 69

70 JAWABAN Hitunglah jumlah penduduk di zona 1. 70