ANALISA INVESTASI THE AKAVIA INDEKOST RESIDENCES - NGALIYAN SEMARANG ADELIA MUNAWAROH NRP Dosen Pembimbing Christiono utomo,st.,mt.,ph.

Transkripsi

1 TUGAS AKHIR RC ANALISA INVESTASI THE AKAVIA INDEKOST RESIDENCES - NGALIYAN SEMARANG ADELIA MUNAWAROH NRP Dosen Pembimbing Christiono utomo,st.,mt.,ph.d JURUSAN TEKNIK SIPIL Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya 2017

2 TUGAS AKHIR RC ANALISA INVESTASI THE AKAVIA INDEKOST RESIDENCES NGALIYAN - SEMARANG ADELIA MUNAWAROH NRP Dosen Pembimbing Christiono utomo,st.,mt.,ph.d JURUSAN TEKNIK SIPIL Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya 2017

3 FINAL PROJECT RC INVESTMENT ANALYSIS OF THE AKAVIA INDEKOST RESIDENCES NGALIYAN - SEMARANG ADELIA MUNAWAROH NRP Supervisor Christiono utomo,st.,mt.,ph.d CIVIL ENGINEERING DEPARTMENT Faculty of Civil Engineering and Planning Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya 2017

4

5 ANALISA INVESTASI THE AKAVIA INDEKOST RESIDENCES NGALIYAN-SEMARANG Nama mahasiswa : Adelia Munawaroh NRP : Jurusan : Teknik Sipil Dosen Pembimbing : Christiono Utomo, ST.,MT.,Ph.D Abstrak Dalam berinvestasi hal pertama yang menjadi bahan pertimbangan pastilah apakah investasi yang akan dilakukan akan menjanjikan keuntungan atau tidak. Akavia Indekost diidesign dengan konsep perumahan mewah dan dilengkapi dengan fasilitas yang membuat nyaman dan mempermudah aktifitas penghuninya sehingga diharapkan dapat memenuhi kebutuhan masyarakat yang membutuhkan tempat kost. Pasar yang dituju adalah investor, karyawan, maupun pelajar. Cluster perumahan mewah yang seluruh unitnya difungsikan sebagai tempat kos ini merupakan salah satu yang pertama di Semarang. Indekost ini akan dibangun secara keseluruhan sehingga membutuhkan biaya yang cukup besar untuk menyelesaikannya. Oleh karena itu, pembangunan Indekost ini harus memenuhi kelayakan dari segi finansial. Tujuan dari penelitian ini adalah melakukan analisis kelayakan The Akavia Indekost Ngaliyan-Semarang yang direncanakan dari aspek finansial. Metodologi yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah pengumpulan data, pengolahan data, analisa pendapatan dan pengeluaran, aliran kas serta meninjau aspek finansial dengan metode Net Present Value ( NPV ), Internal Rate of Return ( IRR ), dan Payback Periode, serta ii

6 melakukan analisa sensitivitas terhadap biaya investasi, tarif jual, suku bunga pinjaman, dan tingkat okupansi jual. Hasil yang diperoleh adalah NPV bernilai positif sebesar dengan tingkat suku bunga 11%. Nilai IRR sebesar 15% > arus pengembalian yang diinginkan yaitu sebesar 11 %, sedangkan Payback periode pada tahun kedua. Sedangkan untuk hasil analisa sensitivitas antara variabel terhadap NPV diketahui bahwa The Akavia Indekost layak jika kenaikan biaya investasi tidak lebih dari 3%, kenaikan harga jual tidak lebih dari 3%, kenaikan bunga pinjaman tidak lebih dari 1,5%, dan occupancy penjualan unit tidak lebih dari 96%. Kata kunci : Analisa Investasi, The Akavia Indekost Residence, Aspek Finansial. iii

7 INVESTMENT ANALYSIS OF THE AKAVIA INDEKOST RESIDENCES NGALIYAN-SEMARANG Student Name : Adelia Munawaroh Register Number : Department : Teknik Sipil Supervisor : Christiono Utomo, ST.,MT.,Ph.D Abstract In investing the first thing that must be taken into consideration whether the investment should be promising profit or not. Designed with the concept of luxury housing and equipped with facilities to create a comfortable and facilitate the activities of its inhabitants that are expected to meet the needs of people who require boarding places. Target markets are investors, employees, and students. Cluster luxury residences throughout the unit functioned as a boarding house is one of the first in Semarang. This Lot will be built as a whole and thus require significant costs to complete. Therefore, the construction of this Lot should meet the eligibility financially. The purpose of this study was to analyze the feasibility of The Akavia Hire Ngaliyan-Semarang planned from the financial aspects. The methodology used in this study are data collecting, data processing, analysis of revenue and expenditure, cash flow and review the financial aspects with the Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), and Payback Period, and analyze the sensitivity of investment cost, selling rates, interest rates, and the occupancy rate of sales. The results obtained are NPV positive value of with an interest rate of 11%. IRR of 15%> iv

8 current required return is 11 %, while the payback period of the second year. As for the results of the sensitivity analysis between the variables of the NPV is known that The Akavia Lot feasible if the increase in investment cost no more than 3%, the increase in the selling price of no more than 3%, increase in interest on the loan is not more than 1,5%, and occupancy unit sales of no more than 96%. Keywords : Investment analysisis, The Akavia Indekost Residence, financial aspects v

9 KATA PENGANTAR Puji syukur atas kehadirat Allah SWT atas segala limpahan rahmat, hidayah, dan karunia-nya. Serta shalawat dan salam yang selalu tercurah kepada pemimpin kita Nabi Muhammad SAW, sehingga penulis dapat menyelesaikan dan menyusun Tugas Akhir dengan lancar. Dengan penuh syukur segala kerendahan hati saya menyampaikan rasa terimakasih yang tulus dan sebesarbesarnya kepada: 1. Kedua orang tua, saudara-saudara yang selalu memberikan dukungan moril dan materil serta menjadi motivasi hidup. 2. Bapak Christiono Utomo yang memberikan bimbingan, arahan, petunjuk, dan motivasi, sehingga laporan tugas akhir ini dapat terselesaikan dan semangat untuk menyelesaikan laporan tugas akhir ini. 3. Bapak dan Ibu dosen pengajar Program Sarjana I Teknik Sipil FTSP - ITS yang telah memberikan bekal ilmu pengetahuan selama di bangku kuliah. 4. Teman-teman angkatan 2015 Jurusan Teknik Sipil Program Lintas Jalur yang telah berjuang bersama-sama dan memberikan dukungan serta kerjasama yang baik menye-lesaikan studi di Teknik Sipil ITS. Penyusunan Tugas Akhir ini masih banyak terdapat kekurangan, oleh karena itu kritik dan saran yang membangun sangat diharapkan penulis agar di masa datang menjadi lebih baik. Surabaya, Januari 2017 Penyususn vi

10 Halaman ini sengaja dikosongkan vii

11 DAFTAR ISI Halaman Judul... i Abstrak... ii Kata Pengantar... vi Daftar Isi... viii Daftar Tabel... xii Daftar Gambar... xiv Daftar Lampiran... xvi BAB I PENDAHULUAN Latar Belakang Rumuan Masalah Batasan Masalah Tujuan Manfaat Sistematika Penulisan... 4 BAB II TINJAUAN PUSTAKA Definisi dan Terminologi Konsep Perumahan dan Permukiman Pengertian Perumahan dan Permukiman Sarana dan Prasarana Lingkungan Perumahan Status Kepemilikan Tanah Investasi Pengertian Investasi Tujuan Investasi Variabel Analisa Investasi Nilai Waktu Uang MARR Studi Kelayakan Investasi Analisa Penilaian Investasi Net Present Value (NPV) Internal rate Of Return (IRR) Payback Periode (PP) viii

12 2.5.4 Analisa Sensitivitas Penelitian Terdahulu BAB III METODOLOGI Objek Penelitian Konsep Penelitian Data Proses Pengumpulan Data Analisa Data Langkah-langkah Penelitian BAB IV ANALISA INVESTASI Gambaran Umum Objek Penelitian Konsep Perencanaan Pengembangan Analisa Aspek Finansial Analisa Biaya Investasi Biaya Lahan/Tanah Biaya Struktur Biaya Bangunan Biaya Infrastruktur Biaya Jasa Profesi Biaya Administrasi Biaya Fasum Analisa Pendapatan Analisa Pengeluaran Hutang dan Cicilan MARR Aliran Kas IRR PP Analisa Sensitivitas BAB V KESIMPULAN Kesimpulan Saran Untuk penelitian Lanjutan ix

13 DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN x

14 Halaman ini sengaja dikosongkan xi

15 DAFTAR TABEL Tabel 3.1 Variabel Penelitian Tabel 4.1 Tahap Pengembangan Tabel 4.2 Penyesuaian Nilai Tanah Tabel 4.3 Perhitungan Biaya Dasar struktur Tabel 4.4 Perhitungan Biaya satuan struktur per Lantai Tabel 4.5 Perhitungan Biaya Struktur Bangunan Tabel 4.6 Biaya Bangunan Per Tahun Tabel 4.7 Bobot Pengembangan Tapak Tabel 4.8 Biaya Infrastruktur Tabel 4.9 Rekapitulasi Biaya Investasi Tabel 4.10 Rencana Penjualan Unit Indekost Tabel 4.11 Rencana gaji Karyawan Tabel 4.12 Analisa Perhitungan upah Minimum Tabel 4.13 Prediksi Kenaikan Gaji Tabel 4.14 Kebutuhan Listrik per m2 Bangunan Tabel 4.15 Tarif dasar listrik PLN Tabel 4.16 Perskiraan Tarif dasar listrik PLN Tabel 4.17 Biaya Listrik Pencahayaan Kantor Manajemen Tabel 4.18 Kebutuhan Air per m2 Bangunan Tabel 4.19 Biaya Pemakaian per m Tabel 4.20 Biaya Pemakaian Kantor Manajemen Tabel 4.21 Biaya Pemasaran Tabel 4.22 Biaya Estate Management Tabel 4.21 Bunga Pinjaman (%) Tabel 4.22 Perhitungan Besarnya Pinjaman Tabel 4.23 Pembayaran Pinjaman Per Tahun Tabel 4.24 Bunga Deposito Tabel 4.25 Hubungan NPV dengan IRR Tabel 4.26 Tabel NPV Kumulatif Tabel 4.27 Hubungan Biaya Investasi Dengan NPV Tabel 4.28 Hubungan Perubahan Harga Jual dengan NPV Tabel 4.29 Hubungan Perubahan Pinjaman dengan NPV Tabel 4.30 Hubungan Perubahan Okupansi Jual dengan NPV 52 xii

16 Halaman ini sengaja dikosongkan xiii

17 DAFTAR GAMBAR Gambar 1.1 Lokasi The Akavia Indekost Residences... 2 Gambar 3.1 Objek Penelitian Gambar 3.2 Diagram Alir Penelitian Gambar 4.1 The Akavia Indekost Residence Ngaliyan-Semarang Gambar 4.2 Lahan di Jl. Raya Ngaliyan, Semarang Gambar 4.3 Lahan di Jl. Gatot subroto, Semarang Gambar 4.4 Lahan di Jl. Gatot subroto, Semarang Gambar4.5 Lahan di Jl. Durian Raya, Semarang Gambar4.6 Indekost Ubi dan Indekost Ponco Gambar 4.7 Grafik Regresi Tarif Dasar Listrik Gambar 4.8 Hubungan IRR dengan NPV Gambar 4.9 Grafik Hubungan Kenaikan biaya Investasi terhadap NPV Gambar4.10 Grafik Hubungan Perubahan Harga Jual terhadap NPV Gambar4.11 Grafik Hubungan Perubahan Bunga Pinjaman terhadap NPV Gambar4.12 Grafik Hubungan Perubahan Tingkat Occupancy Penjualam terhadap NPV xiv

18 Halaman ini sengaja dikosongkan xv

19 DAFTAR LAMPIRAN Lampiran 1 Objek Penelitian Lampiran 2 Bobot Biaya Bangunan dan Rekapitulasi Biaya Bangunan Lampiran 3 Perhitungan estimasi harga Jual Lampiran 4 Pendapatan Jual Unit Indekost Lampiran 5 Rekapitulasi Biaya Pengeluaran Lampiran 6 Tabel Aliran Kas Lampiran 7 Hubungan IRR dengan NPV Lampiran 8 Hubungan Pengaruh Biaya Investasi dengan NPV73 Lampiran 9 Hubungan Pengaruh Harga Jual dengan NPV Lampiran 10Hubungan Pengaruh Bunga Pinjaman dengan NPV Lampiran 11Hubungan Tingkat okupansi Jual dengan NPV xvi

20 Halaman ini sengaja dikosongkan xvii

21 BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Dalam berinvestasi hal pertama yang menjadi bahan pertimbangan pastilah apakah investasi yang akan dilakukan akan menjanjikan keuntungan atau tidak. Usaha cluster indekost merupakan inovasi baru dan pertama dikota Semarang dimana merupakan kompleks perumahan yang difungsikan sebagai jasa sewa tempat tinggal sementara dan didesign untuk memberikan Passive Income secara maksimal bagi masing masing pemilik unitnya. Di design dengan konsep perumahan mewah dan dilengkapi dengan fasilitas yang membuat nyaman dan mempermudah aktifitas penghuninya. Jasa sewa tempat tinggal sementara ini memang menjanjikan apalagi jika terletak di kawasan yang sangat potensial semisal kawasan kampus, rumah sakit, sekolah, pasar. Semua lokasi ini sangat menjanjikan bagi para pengelola bisnis Indekost, pasar yang dituju adalah investor, karyawan, maupun pelajar karena memang akan ada banyak pegawai, karyawan, anak sekolah, sampai mahasiswa yang membutuhkan kost. The Akavia Indekost Residences terletak di Jl.Prof. Dr. Hamka Ngaliyan Raya Semarang Barat yang menghubungkan Pusat Kota Semarang dengan kawasan industri dan pemukiman yang sedang sangat berkembang di area Bukit Semarang Baru. Terletak tepat di depan Pintu Tol Trans Jawa (seksi Semarang - Batang) sehingga akan berada tepat di depan salah satu pintu gerbang Kota Semarang. Akavia juga terletak di antara kawasan industri, pendidikan, dan layanan kesehatan yang merupakan market yang besar untuk pasar hunian sementara. The Akavia Indekost Residence dibangun diatas tanah seluas 1,3 hektar. Dalam satu kompleks perumahan terdiri dari 28 building yang merupakan bangunan 4 lantaidan tersedia dalam 2 tipe yaitu tipe DELUXE dengan 21 kamar dan EXCLUSIVE dengan 24 kamar. Hal ini membuat PT.Cita Kayana Semesta selaku Developer 1

22 2 optimis mengembangkan usaha Indekost di kota Semarang dan merupakan yang pertama sehingga diyakini dapat menarik minat para investor juga dapat memenuhi kebutuhan tempat tinggal sementara bagi pegawai, karyawan, anak sekolah, sampai mahasiswa yang bekerja atau bersekolah disekitar atau dekat dengan lokasi The Akavia Indekost Residence. Biaya yang diperlukan dalam pembangunan proyek ini pun sangatlah besar, sehingga diperlukan analisa kelayakan dalam hal finansial agar modal investasi yang telah dikeluarkan dapat kembali sesuai rencana dengan mendapat keuntungan yang diharapkan. Modal yang akan dipakai yaitu 60% modal pinjaman dan 40% modal sendiri dengan asumsi masa investasi selama 5 tahun. Analisa aspek finansial digunakan untuk menganalisis kelayakan suatu usaha dari segi finansial melalui keputusan pengalokasian sumber daya yang terbatas kedalam peluang investasi yang ada (Hanafi, 2004), sehingga dapat memberikan keuntungan yang maksimal. Analisis finansial ditinjau untuk mengetahui tingkat kelayakan investasi dengan menggunakan kriteria kelayakan investasi yaitu, Net Present Value (NPV), Internal Rate Of Return (IRR), dan Pacback Periode (PP), apakah investasi proyek ini sudah layak dari segi finansial atau perlu dianalisa tingkat sensitivitasnya terhadap parameterparameter yang ada. Gambar 1.1 Lokasi The Akavia Indekost Residences Sumber : (Google Map, 2017)

23 3 1.2 Rumusan Masalah Dari latar belakang permasalahan diatas dapat diuraikan rumusan masalah sebagai berikut: 1. Bagaimana kelayakan pembangunan The Akavia Indekost Residences Ngaliyan-Semarang yang direncanakan dari aspek finansial? 2. Bagaimana pengaruh tingkat sensitivitas The Akavia Indekost Residences Ngaliyan-Semarang terhadap kegiatan investasi? 1.3 Batasan Masalah Perlu diberikan adanya batasan masalah untuk memfokuskan studi kasus pada tugas akhir ini. Batasan masalah pada tugas akhir ini meliputi : 1. Objek yang digunakan dalam penelitian ini adalah The Akavia Indekost Residences yang terletak di Jl.Prof. Dr. Hamka Ngaliyan Semarang seperti pada gambar Analisa investasi dari aspek kelayakan finansial dengan masa investasi selama 5 tahun dan parameter yang digunakan dalam analisa sensitivitas adalah biaya investasi, tarif jual, bunga pinjaman, dan tingkat okupansi jual. 1.4 Tujuan 1. Melakukan analisis kelayakan proyek pembangunan The Akavia Indekost Residences Ngaliyan-Semarang yang direncanakan dari aspek finansial. 2. Melakukan analisis untuk menganalisa pengaruh tingkat sensitivitas proyek pembangunan The Akavia Indekost Residences Ngaliyan-Semarang terhadap biaya investasi, perubahan harga jual, bunga pinjaman, dan okupansi jual. 1.5 Manfaat Manfaat yang diperoleh dari penulisan laporan Proposal Tugas Akhir ini adalah :

24 4 1. Untuk mendapat pengetahuan tentang studi kelayakan investasi. 2. Memberi konstribusi tentang penelitian kelayakan proyek bagi penelitian-penelitian sejenis. 1.6 Sistematika Penulisan Bab I PENDAHULUAN, pada bab ini berisi latar belakang penulisan Tugas Akhir dan alasan dilakukan analisa. Selain itu, bab ini juga membahas mengenai perumusan masalah yang dikaji beserta batasannya dan manfaat yang dapat diperoleh dari penyusunan Tugas Akhir. Bab II TINJAUAN PUSTAKA, bab ini membahas tentang dasar-dasar teori yang mendukung dan akan digunakan dalam penelitian analisa kelayakan proyek dari segi finansial. Bab III METODOLOGI, bab ini membahas metodologi penelitian secara lengkap yaitu rancangan penelitian yang menjelaskan metode yang akan digunakan. Selain itu pada bab ini juga dibahas mengenai data penelitian yang meliputi klasifikasi dan sumber data yang digunakan sebagai dasar penelitian yang dilengkapi dengan diagram alir. Bab IV ANALISA INVESTASI, bab ini berisi tentang analisa kelayakan finansial melalui perhitungan aliran kas untuk mengetahui kelayakan proyek dalam pengembalian investasi, serta pengaruhnya terhadap sensitivitas perubahan variabel investasi. Bab V KESIMPULAN DAN SARAN, bab ini membahas tentang kesimpulan dari hasil analisa kelayakan proyek dari segi finansial, serta berisi saran yang diusulkan demi mencapai kesempurnaan penelitian sejenis dimasa yang akan datang.

25 BAB II TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Definisi dan Terminologi Analisa adalah penyelidikan terhadap suatu peristiwa (karangan, perbuatan) untuk mengetahui keadaan yang sebenarnya (sebab-musabab, duduk perkaranya) (Tim penyusun kamus pusat, 2008). Investasi pada hakikatnya merupakan penempatan sejumlah dana pada saat ini dengan harapan untuk memperoleh keuntungan dimasa mendatang (Halim, 2003). Kegiatan investasi merupakan kegiatan penting yang memerlukan biaya besar dan berdampak jangka panjang terhadap kelanjutan usaha (Giatman, 2006). Kos atau indekost adalah sebuah jasa yang menawarkan sebuah kamar atau tempat untuk ditinggali dengan sejumlah pembayaran tertentu untuk setiap periode tertentu umumnya pembayaran per bulan (Tim penyusun kamus pusat, 2008). 2.2 Konsep Perumahan dan Permukiman Pengertian Perumahan dan Permukiman Berdasarkan UU no.1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Permukiman, Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun pedesaan, yang dilengkapi dengan sarana, prasarana, utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni. Berdasarkan Undang-Undang no.4 tahun 1992 tentang perumahan dan permukiman terdapat beberapa pengertian dasar, yaitu : 1. Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana lingkungan. 2. Satuan lingkungan permukiman adalah kawasan perumahan dalam berbagai bentuk dan ukuran dengan penataan tanah dan ruang, prasarana dan sarana lingkungan yang terstruktur. 5

26 6 3. Prasarana lingkungan adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan yang memungkinkan lingkungan permukiman dapat berfungsi sebagaimana mestinya. 4. Permukiman adalah satuan kawasan perumahan lengkap dengan prasarana lingkungan, prasarana umum, dan fasilitas sosial yang mengandung keterpaduan kepentingan dan keselarasan pemanfaatan sebagai lingkungan kehidupan. 5. Perumahan dan pemukiman merupakan kesatuan fungsional, sebab pembangunan perumahan harus berlandaskan suatu pola pemukiman yang menyeluruh, yaitu tidak hanya meliputi pembangunan fisik rumah saja, melainkan juga dilengkapi dengan prasarana lingkungan, sarana umum dan fasilitas sosial, terutama di daerah perkotaan yang mempunyai permasalahan majemuk dan multidimensional Sarana dan Prasarana Lingkungan Perumahan Berdasarkan SNI tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan terdapat beberapa pengertian : 1. Prasarana merupakan kelengkapan fisik lingkungan yang memungkinkan lingkungan permukiman dapat berfungsi sebagaimana mestinya. 2. Sarana merupakan fasilitas penunjang yang berfungsi untuk menyelenggarakan dan mengembangkan kehidupan ekonomi, sosial, budaya. 3. Utilitas merupakan pelayanan seperti air bersih, air limbah, gas, listrik dan telepon yang pada umumnya diperlukan untuk beroperasinya suatu bangunan dan lingkunan permukiman Status Kepemilikan Tanah Menurut UU No.5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, hak atas tanah dapat dimiliki orang baik individu ataupun kelompok maupun badan hukum. Adapun macam hak atas tanah antara lain :

27 7 1. Hak milik Merupakan hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada orang lain. 2. Hak guna-usaha Merupakan hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, hak ini terjadi karena ketetapan pemerintah dimana memiliki jangka waktu tertentu. 3. Hak guna-bangunan Merupakan hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu tertentu. 4. Hak pakai Merupakan hak untuk menggunakan hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain. 5. Hak sewa Merupakan hak untuk menggunakan hasil dari tanah orang lain yang telah disewa. 2.3 Investasi Pengertian Investasi Kegiatan investasi juga sering disebut penganggaran modal (Capital bugeting). Kegiatan ini mencangkup dua langkah yaitu bagaimana mengestimasi aliran kas yang dihasilkan dari investasi tersebut dan Bagaimana mengevaluasi aliran kas tersebut sehingga bisa diperoleh kesimpulan apakah usulan investasi tersebut dapat direalisasikan atau tidak (Hanafi, 2004) Tujuan Investasi Tujuan investasi yang utama adalah memperoleh berbagai manfaat yang cukup layak di kelak kemudian hari. Manfaat tadi bisa berupa imbalan keuangan misalnya laba, manfaat nonkeuangan atau kombinasi dari kedua-duanya. Sebagai contoh manfaat non-keuangan adalah penciptaan lapangan kerja baru,

28 8 peningkatan eksport, subsidi impor, ataupun pendayagunaan bahan baku dalam negeri yang berlimpah (Giatman, 2006) Variabel analisa Investasi 1. Biaya Investasi Merupakan biaya yang dikeluarkan pra konstruksi meliputi biaya Pengadaan lahan, bangunan, mesin, desain perencanaan maupun biaya operasional awal (Soeharto,2002). a. Biaya untuk pengadaan lahan Biaya langsung atau tidak langsung yang dikeluarkan untuk pengadaan tanah ditambah beban bunga sejak pembelian hingga gedung menghasilkan pendapatan (Poerbo, 1998). b. Biaya Konstruksi Merupakan biaya yang dikeluarkan untuk menjalankan suatu proyek, meliputi biaya struktur dan bangunan (Poerbo, 1998). c. Biaya Pengadaan Yang termasuk biaya pengadaan antara lain biaya perencanaan dan konsultan, biaya hukum (perijinan dan pajak real estate) dan pendanaan. Untuk proyek gedung besarnya kelompok biaya ini adalah sekitar 20% dari harga gedung. Biaya administrasi sebesar 1%-5% dari biaya konstruksi, biaya jasa profesi sebesar 3%-6% dari biaya konstruksi, dan biaya lainlain sebesar 5-15% dari biaya konstruksi (Juwana, 2005). 2. Pembeyaan Dalam berinvestasi dibutuhkan modal awal yang sesuai dengan anggaran awal pembangunan proyek yang diinginkan (Hanafi, 2004). Modal yang akan dikeluarkan dapat berupa : a. Modal sendiri ( Equity ) Merupakan jumlah modal yang ditanam untuk suatu proyek untuk membiayai pekerjaan pra konstruksi seperti pengadaan tanah, perencanaan, penasehat, biaya-biaya hukum. Besarnya +/- 25% dari investasi total (Poerbo, 1998). b. Modal pinjaman( Loan ) Merupakan pembeayaan proyek yang berasal dari :

29 9 1) Kredit langsung dari bank atau institusi keuangan lainnya. Pinjaman bank hanya dibatasi 70% sehingga pembiayaan perlu dibandingkan modal pinjaman dan modal sendiri. 2) Dana dari pasar uang dan modal hasil penjualan saham, obligasi dan surat berharga lainnya (Poerbo, 1998). c. Share kepemilikan Pembiayaan dengan cara kerjasama maupun saham (Poerbo, 1998). 3. Tingkat pengembalian Tingkat bunga atas suatu pinjaman ditetapkan sebagai imbalan atau jasa pemberian modal pinjaman yang dinyatakan dalam % per tahun. Total pinjaman ditambah bunga dikembalikan di akhir pembayaran atau penerimaan. Besarnya tingkat bunga tersebut minimum sama dengan MARR (minimum attractive rate of return) (Hanafi, 2004). 4. Masa Investasi Merupakan lama waktu periode investasi suatu proyek dalam satuan tahun (Hanafi, 2004). 5. Aliran Kas Dalam analisis investasi, fokus kita adalah pada aliran kas yang dihasilkan melalui keputusan investasi. Tujuan dari laporan aliran kas adalah memberikan informasi pemasukan dan pengeluaran kas suatu perusahaan dalam suatu periode (Hanafi, 2004). Jenis-jenis aliran kas berdasarkan dimensi waktu digolongkan kedalam tiga jenis : 1) Aliran Kas Awal (initial cash flow) Aliran kas awal terjadi pada awal kegiatan investasi. Biasanya diasumsikan terjadi pada tahun ke-0 (sebelum investasi dilakukan). Aliran kas tersebut biasanya merupakan aliran kas keluar(cash flow) (Hanafi, 2004). 2) Aliran Kas Operasional (Operational Cash Flow)

30 10 Aliran kas operasional biasanya merupakan aliran kas masuk yang diperoleh setelah perusahaan beroperasi (Hanafi, 2004). 3) Aliran Kas Terminal (Terminal Cash Flow) Aliran kas terminal terjadi pada akhir proyek investasi. Biasanya ada dua item yang terjadi pada akhir proyek : 1) Penjualan nilai residu aktiva tetap / nilai sisa (salvage value) dan 2) Modal kerja kembali (recovery) (Hanafi, 2004) Nilai Waktu Uang Nilai waktu uang merupakan konsep sentral dalam manajemen keuangan. Konsep nilai waktu uang berorientasi pada perhitungan matemati snilai waktu uang. Lebih spesifik menjelaskan tentang berapa nilai uang satu tahun atau beberapa peroide mendatang yang sama dengan nilai uang dimasa sekarang (Hanafi, 2004). Dalam berinvestasi membutuhkan waktu yang cukup lama hingga bertahun-tahun maka diperlukan perhitungan nilai waktu uang (Hanafi, 2004) antara lain : 1. Nilai yang akan datang dari nilai sekarang : F / P = ( 1+i ) n 2. Nilai sekarang dari nilai yang akan datang : P / F = 3. Nilai yang akan datang anuitas dimana arus kas terjadi berulang-ulang dengan interval yang sama : A / P = 4. Nilai sekarang anuitas : A / P = Keterangan : - P : nilai ekivalen saat ini - F : nilai ekivalen yang akan datang - A : nilai ekivalen tahunan ( annual ) - i : tingkat suku bunga per periode - n : jumlah periode pembungan ( tahun )

31 Minimum Attractive Rate of Return ( MARR ) Merupakan nilai tingkat minimum pengembalian untuk menutup resiko yang harus bernilai diatas tingkat pengembalian aman (Hanafi, 2004). MARR = ( MARR loan x % loan ) + ( MARR equity x % equity ) loan : pinjaman bank maksimum 70% equity : modal sendiri 2.4 Studi kelayakan Investasi 1. Pengertian Studi kelayakan proyek Studi untuk menilai proyek yang akan dikerjakan dimasa yang akan datang yaitu dengan memberi rekomendasi apakah sebaiknya proyek yang bersangkutan dapat dikerjakan atau ditunda dulu (Suratman, 2001). 2. Hubungan studi kelayakan proyek dengan investasi Investasi suatu proyek tentunya bertujuan untuk mendapatkan keuntungan dimasa mendatang. Investasi memiliki karakteristik yang berbeda-beda dan memiliki banyak jenis dilihat dari jangka waktunya, maka proyek investasi sangat memerlukan studi kelayakan, mengingat masa mendatang mengandung penuh ketidakpastian (Suratman, 2001). 2.5 Analisa penilaian Investasi Ada beberapa kriteria yang bisa dipakai untuk mengevaluasi rencana investasi (Hanafi, 2004). 1. Payback Periode ( PP ) 2. Discounted Payback Periode ( DPP ) 3. Accounting Rate of Return ( ARR ) 4. Net Present Value ( NPV ) 5. Internal Rate of Return ( IRR ) 6. Profitability Index ( PI ) Net Present Value ( NPV ) Merupakan selisih antara benefit ( penerimaan ) dengan cost ( pengeluaran ) yang telah di present value kan. NPV adalah

32 12 present value aliran kas masuk dikurangi dengan present value aliran kas keluar (Hanafi, 2004). Keputusan investasi adalah sebagai berikut (Hanafi, 2004). NPV > 0 usulan investasi diterima NPV < 0 usulan investasi ditolak NPV = 0 berarti netral atau berada pada break even point NPV : Nilai sekarang bersih CF1,2..n : cash flow tahun 1,2,3 sampai ke-n i : cost of capital / interest rate / requiered rate of return / arus pengembalian n : umur proyek investasi OI : original investment Internal Rate of Return ( IRR ) Merupakan tingkat diskonto yang menyamakan present value aliran kas masuk dengan present value aliran kas keluar (Hanafi, 2004). Keputusan investasi adalah sebagai berikut (Hanafi, 2004). IRR > tingkat keuntungan yang disyaratkan usulan investasi diterima IRR < tingkat keuntungan yang disyaratkan usulan investasi ditolak Rumus IRR menurut (Halim, 2003) : i l : tingkat diskon ( +) dimana,

33 13 i u : tingkat diskon ( - ) NPV l : NPV ( + ) NPV u : NPV ( - ) Payback Periode ( PP ) Payback Periode ingin melihat seberapa lama investasi bisa kembali. Semakin pendek jangka waktu kembalinya investasi semakin baik suatu investasi (Hanafi, 2004). n a b c : tahun terakhir dimana jumlah cash flow belum bisa menutupi original investment : jumlah original invesment : jumlah kumulatif cash flow pada tahun ke-n : jumlah kumulatif cash flow pada tahun ke n Analisa Sensitivitas Studi Kelayakan Analisa Finansial memerlukan suatu analisis sensitivitas yang berguna untuk mengkaji sejauh mana perubahan unsur-unsur dalam aspek finansial berpengaruh terhadap keputusan yang dipilih. Sensitif tidaknya suatu keputusan diambil terhadap perubahan unsur-unsur tertentu. Apabila perubahan unsur-unsur mengakibatkan perubahan keputusan maka keputusan tersebut dinilai sensitif terhadap terhadap unsur yang dimaksud (Soeharto, 2002). Unsur-unsur tersebut dapat berupa perubahan harga bahan baku, biaya produksi, menciutnya pangsa pasar, dan turunnya harga produk per unit atau terhadap bunga pinjman. Batas investasi dapat diterima apabila tidak kurang dari NPV sama dengan nol (Soeharto, 2002). 2.6 Penelitian Terdahulu 1. Sari dan Utomo (2012) dengan judul analisa pembeayaan kerjasama pemerintah dan swasta pada proyek Sidoarjo town

34 14 square untuk mengetahui keuntungan antara pemerintah dan swasta serta perbandingan tingkat keuntungan antara keduanya selama masa investasi. Metode yang dipakai yaitu NPV dan PI, serta analisa sensitivitas terhadap masa investasi. 2. Khaer dan utomo (2012) dengan judul pengaruh tingkat hunian pada keputusan investasi proyek hotel santika gubeng Surabaya. Analisa kelayakan investasi terhadap tingkat okupansi dengan menggunakan metode NPV dan IRR. 3. Prastiwi dan Utomo (2013) dengan judul kelayakan investasi perumahan green semanggi mangrove Surabaya ditinjau dari aspek finansial. Metode yang dipakai yaitu NPV, IRR dan PI serta analisa sensitivitas terhadap tingkat pengembalian investasi dengan umur 5 tahun. 4. Putra, Utomo, dan Nurcahyo (2013) dengan judul analisa pembeayaan investasi proyek apartemen puncak kertajaya, alternatif modal yang dipakai yaitu 100% modal sendiri, 20% modal sendiri dan 80% pinjaman, 50% modal sendiri dan 50% pinjaman, 80% modal sendiri dan 20% pinjaman. Metode yang dipakai NPV. 5. Nufaili dan Utomo (2014 ) pada penelitian dengan judul analisa investasi hotel pessona Makassar, metode yang dipakai yaitu NPV, IRR, PP dan menganalisa sensitivitas dengan merubah tingkat hunian (okupansi) dan tarif sewa ruangan. 6. Ningsih dan Utomo (2014) dengan judul analisa pembiayaan investasi apartemen puri park view tower E kebon jeruk- Jakarta Barat. Sumber pembiayaan menggunakan 4 alternatif 100% modal sendiri, 70% pinjaman, 50% pinjaman dan 30% pinjaman. Metode yang dipakai adalah NPV dan IRR. Nilai ROR dan ROE digunakan untuk memperoleh peluang keuangan dari besarnya komposisi hutang yang masih meringankan pengembalian modal. 7. Syahrizal dan Utomo (2014) dengan judul Analisa pembiayaan investasi proyek pembangunan perumahan

35 15 green pakis regency Malang. Sumber pembiayaan menggunakan beberapa alternatif yaitu 100% modal sendiri, 70% modal sendiri dan 30% pinjaman, 50% modal sendiri dan 50% pinjaman, 30% modal sendiri dan 70% pinjaman. Metode yang dipakai adalah NPV dan IRR. 8. Wahyudi dan Utomo (2014) dengan judul analisa investasi pada proyek pembangunan apartemen bale hinggil Surabaya. Dengan menganalisa alternatif pendapatan yang optimal dari pemilihan alternatif pendapatan sewa, jual, dan gabungan dari keduanya. Penilaian kelayakan investasi menggunakan metode NPV dan IRR, serta analisa sensitivitas terhadap alternatif pendapatan. 9. Listyaningsih dan Utomo (2014) dengan judul pengaruh keterlambatan pembebasan lahan terhadap keputusan investasi proyek jalan tol Surabaya-Mojokerto. Metode yang dipakai yaitu NPV dan IRR dan analisa sensitivitas terhadap keterlambatan pemasukan serta keterlambatan pembebasan lahan. 10. Iffahni dan Utomo (2015) pada penelitian dengan judul analisa investasi apartemen taman melati Surabaya. Sumber pembiayaan menggunakan dua alternatif yaitu 70% modal Pinjaman dan 30% modal sendiri. Menggunakan metode analisa NPV dan IRR,serta menganalisa sensitivitas terhadap biaya investasi, tarif jual serta sewa hunian. 11. Maulanasari dan Utomo (2015) dengan judul analisa pembiayaan investasi properti perkantoran di Jakarta Selatan. Sumber pembiayaan menggunakan beberapa alternatif yaitu 100%, 60% modal sendiri dan 40% pinjaman, 50% modal sendiri dan 50% pinjaman, serta 40% modal sendiri dan 60% pinjaman. Menggunakan metode analisa NPV dan IRR. 12. Maulina dan Utomo (2016) dengan judul study kelayakan investasi apartemen gunawangsa merr Surabaya. Metode yang digunakan adalah NPV, IRR, dan PP, dengan masa investasi selama 10 tahun dan analisa sensitivitas terhadap harga jual, sewa, tarif listrik, dan biaya investasi.

36 Herwitasari dan Utomo (2016) dengan judul studi pengambilan keputusan investasi dengan resiko pada pengembangan proyek caspian tower, gran sungkono lagoon Surabaya, untuk mendapatkan keputusan terbaik dalam investasi dilihat dari resiko dan tingkat keuntungan yang didapat. Metode yang digunakan adalah NPV. Terdapat beberapa persamaan mendasar berdasarkan beberapa penelitian diatas yaitu penelitian bertujuan untuk mendapatkan keputusan investasi terbaik berdasarkan kelayakan aspek finansial. Perbedaan dari beberapa penelitian diatas adalah objek penelitian dimana objek penelitian pada penelitian sebelumnya berbeda mulai dari perumahan, hotel, apartemen, perkantoran, dan ada juga yang menganalisa pengaruh keterlambatan pembebasan lahan terhadap keputusan investasi dengan objek yang dipakai adalah jalan tol. sedangkan objek pada penelitian ini adalah perumahan indekos dimana perumahan yang seluruh unitnya difungsikan sebagai tempat kos. Metode yang dipakai untuk penilaian kelayakan investasi sebagian besar sama, yaitu NPV dan IRR. Dalam penelitian ini dipakai 3 metode yaitu NPV, IRR, dan PP alternatif sumber pembiayaan 60% modal pinjaman dan 40% modal sendiri. Selain itu penelitian ini juga menganalisa sensitivitas terhadap biaya investasi, perubahan harga jual, bunga pinjaman, dan okupansi penjualan unit.

37 BAB III METODOLOGI 3.1 Objek Penelitian Lokasi Gambar 3.1 Objek Penelitian Sumber : (Google Earth, 2017) Objek lokasi penelitian terletak di Jl.Prof. Dr. HamkaNgaliyan Raya Semarang Barat ( depan pom bensin Ngaliyan Raya). Berlokasi tepat di depan rencana pintu Tol Trans Jawa. 5 menit ke kawasan industry candi, BSB City, BSB Industrial Area, Exit Tol Krapyak, RS. Tugu Semarang, Pusat Perbelanjaan. 10 menit ke Bandara Ahmad Yani Semarang, kawasan industri tambak aji. 15 menit ke Kendal Industri Park. Juga dekat kawasan kampus seperti UIN Semarang, STEKOM dan calon kampus UNIKA. Direncanakan dibangun diatas lahan seluas 1,3 Ha. 3.2 Konsep Penelitian Penelitian ini adalah sebuah studi yang membahas tentang analisa investasi untuk mengetahui seberapa besar kelayakan investasi proyek The Akavia Indekost Residence. Analisa 17

38 18 investasi ditinjau dari aspek finansial yang kemudian dianalisa menggunakan metode Net Present Value ( NPV ), Internal Rate of Return ( IRR ), serta Payback Periode ( PP ). Pendapatan dalam analisa ini adalah penjualan tipe unit hunian. Modal yang dipakai yaitu 60% modal pinjaman dan 40% modal sendiri. Selanjutnya dilakukan analisa sensitivitas terhadap tingkat biaya investasi, tingkat pendapatan tahunan, dan tingkat suku bunga agar mengetahui alternatif mana yang paling sensitif terhadap perubahan variabelnya. 3.3 Data Beberapa variabel pengerjaan yang dipakai dalam rencana pembangunan The Akavia Indekost Residence antara lain dapat dilihat pada tabel 3.1 Tabel 3.1 Variabel Penelitian Variabel Indikator Rincian data Metode Sumber data Biaya 1. Luasan lahan Pendekatan Pembanding Pengadaan objek dengan properti lahan sekitar lahan 2. Data pembanding pembanding yang sudah lahan sekitar terjual Biaya Investasi Biaya Konstruksi Biaya bangunan 1. Harga dasar bangunan /m2 2. Biaya satuan struktur per lantai 3. Biaya bangunan per lantai Pembangunan Infrastruktur 1. Pagar dan jalan 2. Gorong-gorong 3. Student garden 4. Pemasangan PJU 5. jaringan listrik 6. Pjaringan PDAM 7. Pos jaga 8. Pintu gerbang 9. Kantor manajemen 10. Fasilitas umum Harga satuan bangunan dengan pendekatan pembanding. Bobot biaya unit terpasang diolah sesuai desain Prosentase terhadap total biaya bangunan Pembanding biaya struktur proyek sejenis Literatur atau buku refrensi Pengadaan Admin, jasa profesi Prosentase Literatur

39 19 Variabel Indikator Rincian data Metode Sumber data Pendapatan Penjualan Harga jual unit Estimasi dan Pembanding operasional unit Indekost Deluxe dan pendekatan harga jual Exclusive Pengeluaran operasional Kelayakan Investasi Biaya Operasional Pemasaran Estate management Net Present Value Internal Rate of return Payback Periode Sumber : (Penulis, 2017) Gaji karyawan, listrik, dan air Proyeksi data historis,estimasi pendekatan PT.PLN PDAM Estimasi Biaya marketing Prosentase Literatur Perawatan Prosentase Literatur Infrastruktur, terhadap biaya atau buku taman,pju bangunan refrensi NPV NPV Hasil analisa dan IRR IRR pengolahan data PP PP Proses Pengumpulan Data Proses pengumpulan data pada penelitian ini adalah dengan cara wawancara dan perhitungan. 1. Data dan informasi dari pihak pengelola Gambar rencana desain untuk mengetahui rencana pengembangan The Akavia Indekost Residence mengenai denah, tampak, unit hunian, serta fasilitas lainnya yang terdapat pada The Akavia Indekost Residence, sehingga didapat data luasan objek, jumlah unit serta fasilitas penunjang lainnya. 2. Data Primer Data primer didapat dengan survey dan wawancara langsung dengan pihak pengelola, tentang bagaimana konsep pengelolaan The Akavia Indekost Residence serta konsep operasionalnya. 3. Data Sekunder Data sekunder merupakan data penunjang yang didapatkan dari badan pemerintah Surabaya, data yang diperlukan adalah

40 20 pendapatan standart pekerjaan daerah Surabaya, tarif dasar listrik hingga tahun 2016 dari PT.PLN, tarif dasar air hingga tahun 2016 dari PT.PDAM yang selanjutnya akan dibebankan pada pengeluaran operasional The Akavia Indekost Residence Analisa Data Data yang telah diperoleh kemudian dilakukan analisa sebagai berikut : 1. Analisa Investasi a. Biaya pengadaan lahan Dilakukan dengan pendekatan biaya tanah dan dari pembanding properti serupa. Lahan pada objek penelitian dianggap lahan kosong dianggap kemudian dibandingkan dengan harga tanah sekitar atau properti pembanding. Data yang dibandingkan dapat berupa : luas tanah, Kondisi tanah, lebar jalan, aksebilitas, lingkungan sekitar, dan SHK. Selanjutnya dilakukan penyesuaian menggunakan pembobotan data pembanding terhadap objek penelitian. Dari hasil perhitungan didapatkan total estimasi nilai lahan. Estimasi nilai lahan objek didapat dengan mengalikan total estimasi nilai lahan dengan luasan lahan objek. b. Biaya konstruksi Biaya konstruksi pada objek penelitian meliputi biaya struktur (biaya bangunan unit hunian tipe 70 yang terdiri dari 2 tipe yaitu DELUX dan EXCLUSIVE ),dan pembangunan infrastruktur. Dilakukan perhitungan harga satuan bangunan dengan pendekatan pembanding. Bobot biaya unit terpasang diolah sesuai desain objek penelitian. c. Biaya Pengadaan Biaya pengadaan meliputi Perencanaan dan konsultan, perijinan, serta pajak-pajak real estate yang harus diperhitungakan oleh pihak developer dalam rencana pembangunan The Akavia Indekost Residence ini. 2. Analisa Pendapatan : Pendapatan berupa Penjualan unit hunian Indekost tipe 70 terdiri dari 21 unit DELUXE dan7 unit

41 21 EXCLUSIVE. Pendapatan dari penjualan unit diasumsikan habis pada tahun 5 masa investasi. 3. Analisa Pengeluaran : Pengeluaran berupa biaya operasional digunakan untuk menghitung pendapatan bersih dan kotor, biaya operasional meliputi gaji karyawan yang diolah dengan cara estimasi pendekatan pembanding. Biaya listrik data yang dibutuhkan adalah biaya listrik pertahun dari PT.PLN, Volume kebutuhan listrik dan luasan The Akavia Indekost Residence. Biaya Air data yang dibutuhkan adalah biaya air pertahun dari PDAM,Volume kebutuhan air dan luasan The Akavia Indekost Residence, biaya pemasaran, serta biaya replacement dan pemeliharaan fasum (Estate management). 4. Analisa Sumber Pendanaan Penetapan sumber pendanaan (cost of capital) Pembangunan The Akavia Indekost Residences berdasarkan asumsi yaitu 40% dari modal sendiri dan 60% dari pinjaman bank. Besaran modal pinjaman didapat dari total besaran investasi yang dikeluarkan. Modal pinjaman bank akan dikenakan bunga yang akan dibayarkan selama masa proyek yaitu 5 tahun. 5. Analisa Kelayakan Finansial a. NPV : Merupakan selisih antara benefit ( penerimaan ) dengan cost ( pengeluaran ) yang telah di present value kan. Apabila NPV > 0 usulan investasi diterima, dan NPV < 0 usulan investasi ditolak, sedangkan NPV = 0 berarti netral atau berada pada break even point ( BEP ). b. IRR : Merupakan tingkat diskonto yang menyamakan present value aliran kas masuk dengan present value aliran kas keluar (Hanafi,2004) Keputusan investasi adalah sebagai berikut : IRR > tingkat keuntungan yang disyaratkan, maka usulan investasi diterima sedangkan IRR < tingkat keuntungan yang disyaratkan, maka usulan investasi ditolak. c. PP : untuk menganalisa jangka waktu yang dibutuhkan untuk mengembalikan semua biaya yang telah dikeluarkan. Jika PP < waktu yang disyaratkan maka proyek dinyatakan

42 22 menguntungkan, sedangkan apabila PP > waktu yang disyaratkan proyek dinyatakan tidak menguntungkan. 6. Analisa Sensitivitas Dari hasil analisa kelayakan diatas kemudian dilakukan analisa sensitivitas dengan mengubah nilai dari suatu parameter yang selanjutnya dilihat seberapa besar pengaruh perubahan parameter tersebut terhadap tingkat pengembalian investasi. Analisa sensitivitas pada penelitian ini adalah biaya investasi, perubahan harga jual, bunga pinjaman dan okupansi jual, selanjutnya dilihat hubungannya terhadap NPV dan aliran kas The Akavia Indekost Residence. 3.4 Langkah langkah Penelitian 1. Latar Belakang Permasalahan yang melatar belakangi dilakukannya penelitian ini, dan membutuhkan pemecahan masalah terhadap permasalahan tersebut. 2. Perumusan Masalah Merupakan pokok bahasan yang menjadi masalah dalam penelitian ini. 3. Studi Literatur Litertatur-literatur yang membantu memecahkan permasalahan pada penelitian ini. 4. Pengumpulan Data Merupakan proses pengumpulan serta sumber data yang diperlukan dalam penelitian ini 5. Pengolahan data Analisa data untuk memecahkan permasalahan yang ada 6. Analisa Finansial Menghitung NPV,IRR,PP dan analisa sensitivitas 7. Hasil dan pembahasan Hasil pengolahan aspek finansial 8. Kesimpulan dan saran

43 23 Latar Belakang 1. Usaha indekost merupakan inovasi baru dan pertama dikota Semarang dimana merupakan kompleks perumahan yang difungsikan sebagai jasa sewa tempat tinggal sementara dan didesign untuk memberikan Passive Income secara maksimal bagi masing masing pemilik unitnya. Konsep perumahan mewah dan dilengkapi dengan fasilitas yang membuat nyaman dan mempermudah aktifitas penghuninya 2. Lokasi strategis di Jl.Prof. Dr. Hamka Ngaliyan Semarang Barat yang menghubungkan Pusat Kota Semarang dengan kawasan industri dan pemukiman yang sedang sangat berkembang di area Bukit Semarang Baru. 3. Biaya yang dibutuhkan sangat besar sehingga perlu dilakukan studi kelayakan investasi Perumusan Masalah 1. Apakah The Akavia Indekost Residence layak dari segi finansial? 2. Bagaimana pengaruh tingkat sensitivitas The Akavia Indekost Residence terhadap kegiatan investasi, tingkat suku buga,pendapatan tahunan dan tahun dimulainya pengembalian pinjaman? Studi Literatur Pengumpulan data : 1. Data Primer : dari haril wawancara Owner dan survey 2. Data sekunder : Pemerintah kota, badan usaha penunjang berupa gaji karyawan, tarif dasar listrik, tarif dasar air, harga tanah setempat dan lainnya A

44 24 A Pengolahan Data Data yang diperoleh diolah agar dapat digunakan sebagai data penunjang dan pembanding dalam pengerjaan aliran kas Aspek Finansial 1. Menghitung total biaya investasi 2. Identifikasi Pendapatan 3. Identifikasi pengeluaran 4. Menghitung aliran kas 5. Melakukan penilaian investasi dengan metode NPV,IRR,dan PP Analisa Sensitivitas Hasil dan Pembahasan Kesimpulan dan Saran Gambar 3.2 Diagram Alir Penelitian Sumber : (Penulis, 2017)

45 BAB IV ANALISA INVESTASI 4.1Gambaran Umum Objek Penelitian Gambar 4.1 The Akavia Indekost Residence Ngaliyan-Semarang Sumber : (PT.Cita Kayana Semesta, 2016) Objek lokasi direncanakan dibangun diatas lahan seluas 1,3 Ha. The Akavia Indekost ini terdiri dari 28 unit rumah kos yang terdiri dari dua tipe unit yaitu tipe DELUXE dan EXCLUSIVE. Tipe Deluxe terdiri dari 21 unit rumah masing-masing unit 21 kamar dimana luas tanahnya 144 m2 170 m2 dan masingmasing unit merupakan bangunan 4 lantai. Sedangkan untuk tipe Exclusive terdiri dari 6 unit rumah,masing-masing unit 24 kamar luas tanah 180m2 266 m2, bangunan juga merupakan bangunan 4 lantai. Dilengkapi fasilitas umum berupa masjid, parking lot, student garden, jogging track. Dilengkapi fasilitas unit wifi, CCTV, Tv cable, fingerprint acces untuk tiap unit hunian. 25

46 Konsep Rencana Pengembangan Konsep pengembangan indekost akan direncanakan dalam 4 tahap. Pada saat ini kondisi lahan sudah merupakan lahan kosong dan direncanakan akan dimulai dibangun pada awal tahun 2017 dan ditargetkan rampung pada tahun a. Tahap pertama Dihitung pada tahun ke 0 masa investasi. Merupakan proses pembebasan lahan seluas 1,3 Ha. Harga tanah didapat dari hasil estimasi pembanding terhadap lahan yang telah terjual disekitar lokasi. b. Tahap kedua Direncanakan pada tahun pertama pembangunan gate utama + jalan paving sepanjang area Indekost, Pos jaga, 10 unit Deluxe, 3 unit Exclusive serta pembangunan fasilitas umum tahap 1 c. Tahap ketiga Direncanakan pada tahun kedua pembangunan 7 unit Deluxe dan 2 unit Exclusive, serta dilanjutkan pembangunan fasilitas umum tahap 2. d. Tahap keempat Direncanakan pada tahun kedua pembangunan 4 unit Deluxe dan 2 unit Exclusive, serta dilanjutkan pembangunan jalan paving di depan unit Indekost Tabel 4.1 Tahap Pembangunan The Akavia Indekost Residence Keterangan Tahun No Tahapan Prosentase 2 Tipe Deluxe Tipe Exclusive Jalan paving 4 dan Drainase 3203,24 m2 894 m2 1101,2 m2 5 Pos Jaga 2 m2

47 27 Keterangan Tahun No Tahapan Fasum : Student Garden 50 m2 100 m2 Masjid Jogging Track Sumber : (Penulis, 2017) 150 m2 Sepanjang Unit 4.3 Analisa Aspek Finansial Analisis finansial ditinjau untuk mengetahui tingkat kelayakan investasi. Pada Penelitian ini menggunakan kriteria kelayakan investasi yaitu, Net Present Value (NPV), Internal Rate Of Return (IRR), dan Pacback Periode (PP), Kemudian dianalisa pengaruh sensitivitasnya terhadap beberapa variabel yang telah ditetapkan Analisa Biaya Investasi Biaya investasi merupakan semua biaya awal yang dikeluarkan untuk membangun perumahan The Akavia Indekost ini. Biaya-biaya tersebut antara lain : 1. Biaya Tanah / lahan 2. Biaya Konstruksi meliputi biaya struktur dan bangunan yang meliputi komponen biaya pondasi, struktur, dinding, lantai, plafond, atap, utilitas, tata udara, finishing, interior. 3. Biaya Pembangunan Infrastruktur 4. Biaya Jasa Profesi 5. Biaya Administrasi 6. Biaya Pengembangan Fasum Biaya Tanah/lahan Nilai pasar tanah objek penelitian dihitung dengan menganggap objek penelitian sebagai lahan kosong, kemudian dibandingkan dengan harga tanah yang sudah terjual di sekitar objek penelitian. Data yang dibanding kan meliputi luas tanah,

48 28 lebar jalan, perkembangan wilayah lokasi, dan status hukum kepemilikan. 1. Data Properi Pembanding 1 (Jl.Raya Ngaliyan, Semarang) Gambar 4.2 Lahan di Jl. Raya Ngaliyan, Semarang Sumber : (Rumah123.com, 2016) a. Luas tanah Pembanding 1 memiliki luas tanah 6190 m2, sedangkan luas tanah objek penelitian adalah m2, sehingga perlu dilakukan penyesuaian pembanding terhadap objek penelitian. Penyesuaian : (13000/6900) x 100% = 210 % b. Lebar jalan Merupakan prosentase perbandingan antara lebar jalan pembanding dengan lebar jalan objek penelitian. Penyesuaian : Tidak terjadi penyesiaian karena lebar jalan pembanding 1 sama dengan lebar jalan objek penelitian. c. Perkembangan wilayah lokasi Merupakan prosentase perbandingan perkembangan wilayah lokasi pembanding dengan perkembangan wilayah lokasi objek penelitian. Penyesuaian : Tidak terjadi penyesiaian karena perkembangan wilayah lokasi pembanding 1 sama dengan perkembangan wilayah lokasi objek penelitianyaitu kawasan komersial. d. Status Hukum Kepemilikan

49 29 Status hukum kepemilikan pembanding 1 sama dengan status hukum kepemilikan objek yaitu SHM, sehingga tidak terjadi penyesuaian. 2. Data Properti Pembanding 2 (Jl.Gatot Subroto, Semarang) Gambar 4.3 Lahan di Jl. Gatot subroto, Semarang Sumber : (Rumah123.com, 2016) a. Luas tanah Pembanding 2 memiliki luas tanah m2, sedangkan luas tanah objek peneltiian adalah m2, sehingga perlu dilakukan penyesuaian pembanding terhadap objek penelitian. Penyesuaian : (13000/12000) x 100% = 108 % b. Lebar jalan Merupakan prosentase perbandingan antara lebar jalan pembanding dengan lebar jalan objek penelitian. Penyesuaian : Tidak terjadi penyesiaian karena lebar jalan pembanding 2 sama dengan lebar jalan objek penelitian. c. Perkembangan wilayah lokasi Merupakan prosentase perbandingan perkembangan wilayah lokasi pembanding dengan perkembangan wilayah lokasi objek penelitian. Penyesuaian : Tidak terjadi penyesiaian karena perkembangan wilayah lokasi pembanding 2sama dengan perkembangan wilayah lokasi objek penelitian yaitu kawasan komersial. d. Status Hukum Kepemilikan

50 30 Status hukum kepemilikan pembanding 2 sama dengan status hukum kepemilikan objek yaitu SHM, sehingga tidak terjadi penyesuaian. 3. Data Properi Pembanding 3 (Jl.Gatot Subroto, Semarang) Gambar 4.4 Lahan di Jl. Gatot subroto, Semarang Sumber : (Rumah123.com, 2016) a. Luas tanah Pembanding 3 memiliki luas tanah 5460 m2, sedangkan luas tanah objek penelitian adalah m2, sehingga perlu dilakukan penyesuaian pembanding yerhadap objek penelitian yaitu Penyesuaian : (13000/5460) x 100% = 238 % b. Lebar jalan Merupakan prosentase perbandingan antara lebar jalan pembanding dengan lebar jalan objek penelitian. Penyesuaian : Tidak terjadi penyesiaian karena lebar jalan pembanding 3 sama dengan lebar jalan objek penelitian. c. Perkembangan wilayah lokasi Merupakan prosentase perbandingan perkembangan wilayah lokasi pembanding dengan perkembangan wilayah lokasi objek penelitian.

51 31 Penyesuaian : Tidak terjadi penyesiaian karena perkembangan wilayah lokasi pembanding 3 sama dengan perkembangan wilayah lokasi objek penelitian yaitu kawasan komersial. d. Status Hukum Kepemilikan Status hukum kepemilikan pembanding 3 sama dengan status hukum kepemilikan objek yaitu SHM, sehingga tidak terjadi penyesuaian. 4. Data Properti Pembanding 4 (Jl.Durian Raya, Semarang) Gambar 4.5 Lahan di Jl. Durian Raya, Semarang Sumber : (Rumah123.com, 2016) a. Luas tanah Pembanding 4 memiliki luas tanah 9500 m2, sedangkan luas tanah objek penelitian adalah m2, sehingga perlu dilakukan penyesuaian pembanding terhadap objek penelitian. Penyesuaian : (13000/9500) x 100% = 137 % b. Lebar jalan Merupakan prosenase perbandingan antara lebar jalan pembanding dengan lebar jalan objek penelitian. Lebar jalan pembanding 7m sedangkan lebar jalan objek penelitian 24m Penyesuaian : 100%- ((7/24) x 100%) = 71 % c. Perkembangan wilayah lokasi Merupakan prosentase perbandingan perkembangan wilayah lokasi pembanding dengan perkembangan wilayah lokasi objek penelitian.

52 32 Penyesuaian : Tidak terjadi penyesiaian karena perkembangan wilayah lokasi pembanding 4 sama dengan perkembangan wilayah lokasi objek penelitian yaitu kawasan komersial. d.status Hukum Kepemilikan Status hukum kepemilikan pembanding 4 sama dengan status hukum kepemilikan objek yaitu SHM, sehingga tidak terjadi penyesuaian. Didapat biaya tanah untuk pembangunanthe akavia Indekos Residence adalah Untuk biaya tanah per m2 adalah Data Properti Jenis Properti Tabel 4.2 Penyesuaian Nilai Tanah Objek Penelitia n Tanah Kosong Tanah Kosong Data Pembanding I II III IV Tanah Tanah Kosong Kosong Tanah Kosong Luas (m2) Lokasi Lahan Jalan di depan Lahan (m) Jarak pembanding terhadap objek (km) Perkembanga n wilayah lokasi Jl.Prof.Dr.Hamka Ngaliyan Semaran g Barat Jl.Raya Ngaliyan Jl.Gatot Subroto, Semarang barat Jl.Gatot Subroto, Semaran g barat Jl.Durian raya, Banyumani k Semarag Barat ,22 2,3 3,8 18 Komersia l Komersia l Komersial Komersia l Komersial Status SHM SHM SHM SHM SHM Harga Tanah - Harga Tanah /m , , , , , , , ,0 0

53 33 Data Objek Penelit ian I Data Pembanding Luas 210% 108% 238% 137% Jalan 0% 0% 0% 71% Perkembangan wilayah lokasi 0% 0% 0% 0% Status 0% 0% 0% 0% Total Penyesuaian Nilai Transaksi () Estimasi Nilai Lahan II III IV 210% 108% 238% 208% Bobot 50% 20% 20% 10% Estimasi Nilai Pasar Estimasi Nilai Pasar Lahan Obyek / m2 Sumber : (Olahan penulis, 2017) Biaya Struktur Berdasarkan surat keputusan Menteri Kimpraswil nomor 332/KPTS/M/2002 untuk bangunan bertingkat, harga satuan per m2 tertinggi bangunan dihitung dengan cara harga dasar dikalikan faktor. Harga dasar bangunan didapat dari pendekatan perbandingan biaya struktur dengan properti sejenis. Properti sejenis yang akan digunakan sebagai pembanding adalah Rumah Kos Ponco yang berlokasi di Jl.Bulusan-Tembalang dengan biaya struktur /m2 dan Rumah Kos Ubi yang berlokasi di Jl.Raya Ngaliyan dengan biaya struktur /m2. Hasil perhitungan rata-rata biaya struktur per m2 berdasarkan pembanding yang ada didapatkan biaya dasar struktur objek per m2 sebesar

54 34 Tabel 4.3 Perhitungan Biaya dasar Struktur Pembanding Biaya Struktur () Luas(m2) Biaya Struktur/m2 () Indekost Ubi Indekost Ponco Biaya dasar Struktur Objek Sumber : (Olahan penulis, 2017) Gambar 4.6 Indekos Ubi dan Indekos Ponco Sumber : (CV.Manggala Graha Citra, 2016) Objek penelitian ini terdiri dari 4 lantai, menurut rumus empiris dalam (Juwana,2005) biaya satuan struktur tiap lantai diperoleh dengan mengalikan harga dasar struktur objek per m2 dengan suatu faktor. Tabel 4.4 Perhitungan Biaya satuan struktur per lantai NO LANTAI FAKOR PENGALI TINGGI TOTAL HARGA (RP) LANTAI 1 Lantai 1 (ground) Lantai 2 1, Lantai 3 1, Lantai 4 1, TOTAL BIAYA SATUAN STRUKTUR Sumber : (Olahan penulis, 2017)

55 35 Sehingga diperoleh total biaya struktur bangunan untuk masing-masing tipe dengan mengalikan biaya satuan struktur per lantai dengan luas tiap lantai sebesar NO Tabel 4.5 Perhitungan Biaya struktur bangunan LANTAI LUAS LANTAI (m2) BIAYA SATUAN STRUKTUR TOTAL HARGA (RP) 1 Lantai 1 (ground) Lantai Lantai Lantai TOTAL BIAYA STRUKTUR BANGUNAN Sumber : (Olahan penulis, 2017) Biaya Bangunan Perhitungan biaya bangunan menggunakan metode unit terpasang, dimana elemen pada bangunan tersebut diuraikan kemudian bobot prosentase tiap elemen berdasarkan standart pemerintah yang mengacu pada peraturan Menteri Pekerjaan Umum No.45/PRT/M/2007 diolah dan disesuaikan dengan desain objek penelitian hingga prosentase biaya 100%. Tabel Bobot biaya bangunan untuk rumah kos tipe Deluxe dan Exclusive dapat dilihat padalampiran 2. Diperoleh perhitungan total biaya struktur sebesar , dengan bobot yang telah disesuaikan yaitu sebesar 19,7%, maka dapat diperoleh total biaya bangunan dengan prosentase 100%. Total biaya bangunan= ( /19,7%) x 100% = (untuk 1 tipe Deluxe) Total biaya bangunan = ( /19,8%)x 100% = (untuk 1 tipe Exclusive)

56 36 Untuk perhitungan biaya tiap elemen diperoleh dengan mengalikan bobot prosentase yang sudah disesuaikan dengan total biaya bangunan. Biaya bangunan per m2 yaitu total biaya bangunan objek dibagi dengan luas bangunan. Objek penelitian ini terdiri dari 2 tipe unit yaitu Deluxe harga bangunan per m dan Exclusive per m , harga tersebut masih masuk dalam rata-rata harga bangunan per m2 kota semarang yaitu rp Dari hasil perhitungan diatas didapatkan total seluruh biaya bangunan yang terdiri dari 21 tipe Deluxe dan 7 tipe Exclusive sebesar Rekapitulasi total biaya bangunan tiap tipe unit dapat dilihat pada Lampiran 2. Dalam analisa biaya bangunan dibagi menjadi biaya bangunan per tahun sesuai tahapan rencana pengembangan seperti pada tabel dibawah ini. Tabel 4.6 Biaya Bangunan Per-Tahun Tipe Jumlah Deluxe Exclusive Biaya Bangunan /tahun Sumber : (Olahan penulis, 2017) Biaya Infrastruktur Biaya Infrastruktur meliputi pembangunan pagar perumahan Indekost, Jalan paving dan drainase, Pemasangan PJU, Pemasangan listrik, PDAM, dan pos jaga. Bobot pengembangan tapak di pinggir kota sebesar 15%. Dalam buku (Juwana,2005) dapat dilihat prosentase bobot pengembangan tapak sebagai berikut:

57 37 Tabel 4.7 Bobot Pengembangan Tapak Mutu/lokasi Bobot terhadap Biaya Bangunan (%) Rendah/mudah 5 Menengah Sulit 20 Sangat rumit 30 Di pusat kota 5 Di pinggir kota Daerah berbatu/terjal 30 Sumber : (Juwana, 2005) Lebih rinci dalam buku (Juwana, 2005) dijelaskan bobot pengembangan tapak antara lain : 1. Selasar tempat pejalan kaki (trotoar), sekitar 1-7% dari biaya bangunan 2. Pagar, sekitar 0,5 2,5% dari biaya bangunan 3. Utilitas didalam pekarangan, sekitar 1-3% dari biaya bangunan 4. Utilitas diluar pagar(jika perlu), sekitar 3-5% dari biaya bangunan 5. Saluran air hujan, sekitar 0,5 2,5% dari biaya bangunan 6. Pertamanan, sekitar 1-2% biaya bangunan 7. Penerangan luar, sekitar 1% biaya bangunan 8. Peralatan luar ruang (dihitung berdasarkan kebutuhan) Tabel 4.8 Biaya Infrastruktur No JENIS INFRASTRUKTUR BOBOT TOTAL BIAYA () 1 Pagar 2% Jalan Paving atas + layang 5% Gorong-gorong 2% Pemasangan PJU 1% Pemasangan jaringan listrik 2% Pemasangan PDAM 2% Pos jaga 1% Total 15% Sumber : (Olahan penulis, 2017) Didapatkan total biaya infrastruktur sebesar

58 Biaya Jasa Profesi Besarnya biaya jasa profesi bobotnya adalah 5% terhadap biaya bangunan per tahun (Juwana,2005). Didapat total biaya jasa profesi sebesar Biaya Administrasi Besarnya biaya administrasi adalah 5% terhadap biaya bangunan per tahun (Juwana,2005). Didapat biaya jasa profesi sebesar Biaya Fasum Biaya fasum merupakan biaya lain-lain yang dikeluarkan sebagai fasilitas pelengkap berupa pembangunan fasilitas Student garden, masjid, jogging track, biayanya sebesar 15% terhadap biaya bangunan per tahun (Juwana,2005). Didapat total biaya fasum sebesar Tabel 4.9 Rekapitulasi Biaya Investasi N O URAIAN PEKERJAAN Tahun 0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 1 Biaya lahan Biaya bangunan Biaya 3 infrastruktur Jasa profesi (5% dari Biaya 4 Bangunan) Administrasi (5% dari Biaya 5 Bangunan) Biaya lain-lain (15% dari Biaya 6 Bangunan) Total biaya investasi () / tahun Total biaya investasi () Sumber : (Olahan penulis, 2017)

59 Analisa Pendapatan Pendapatan Perumahan Indekost ini diperoleh dari penjualan unit indekost tipe Deluxe dan Exclusive yang dijual seluruhnya. Harga jual masing-masing tipe unit berbeda sesuai dengan tipe dan luasnya. Estimasi harga jual objek didapatkan dengan membandingkannya dengan harga jual properti sejenis (dapat dilihat dalam Lampiran 3). Tabel 4.10 Rencana penjualan Unit Indekost Type Jumlah Deluxe Exclusive Sumber : (Olahan Penulis, 2017) Pendapatan dari penjualan unit Indekost adalah harga jual unit dikalikan dengan jumlah unit terjual di tahun tersebut. Misalnya dari hasil estimasi didapatkan harga jual unit Deluxe A1-A , maka: Pendapatan jual = Jumlah unit terjual tipe A1-A5 x Harga jual = 5 x = Total pendapatan jual diperoleh dengan menjumlahkan seluruh pendapatan jual dari tiap unit. Contoh pendapan jual pada tahun pertama yaitu tipe Deluxe (10 unit) + Exclusive (3 unit) adalah Untuk perhitungan pendapatan jual unit indekost per tahun secara keseluruhan dapat dilihat pada Lampiran Analisa Pengeluaran Pengeluaran pada The Akavia Indekost Residence berupa Biaya operasional seperti gaji pegawai, biaya listrik, biaya air. Biaya pemasaran, dan estate management.

60 40 1. Gaji Karyawan Gaji karyawan dapat dihitung sesuai jumlah dan jabatannya. Estimasi gaji pegawai berdasarkan pendekatan gaji karywan pada proyek sejenis. Tabel 4.11 Rencana Gaji Karyawan Keterangan Jumlah Karyawan Gaji/bulan () Total gaji/bulan () Manager Staff Admin Staff Marketing Security Cleaning Service Kantor Total gaji/bulan () Total gaji/tahun () Sumber : (Olahan Penulis, 2017) Berdasarkan analisa perhitungan upah minimum kota semarang setiap tahunnya rata-rata naik 12%. Tabel 4.12 Analisa Perhitungan Upah Minimum Tahun Upah minimum () Selisih/tahun () Prosentase (%) Rata-rata (%) 12 Sumber : (Disnakertrans Propinsi jateng, 2017)

61 41 Prediksi kenaikan gaji selama n-investasi 5 tahun adalah gaji karyawan/tahun tersebut + (12% x gaji karyawan di tahun sebelumnya). Tabel 4.13Prediksi Kenaikan Gaji Tahun Gaji Karyawan /tahun () Sumber : (Olahan Penulis, 2017) 2. Biaya Listrik Kantor Manajemen Menurut IAFBI kawasan ASEAN dalam buku (Juwana, 2005) kebutuhan listrik untuk kantor adalah 246 Kwh/m2. Tarif listrik berdasarkan PT.PLN Semarang biaya pemakaian listrik per KWh kantor manajemen pada perumahan. Tabel 4.14 Kebutuhan listrik per m2 bangunan Fungsi Bangunan Kebutuhan per tahun (KWh/m2) Hotel 307 Kantor 246 Pertokoan 332 Rumah sakit 382 Sumber : (IAFBI kawasan ASEAN dalam buku Juwana, 2005) Tabel 4.15Tarif Dasar listrik PLN Tahun Tarif Listrik per KWh ,72 Sumber : ( 2016)

62 42 Perkiraan tarif dasar listrik untuk tahun selanjutnya diperoleh dari persamaan regresi linier yang telah diregresi berasarkan data tarif dasar listrik tahun Tarif Listrik per KWh y = 60,36x R² = 0, Tarif Listrik per KWh Linear (Tarif Listrik per KWh ) Gambar 4.7 Grafik Regresi Tarif Dasar Listrik Sumber : (Olahan Penulis, 2017) Didapat perkiraan tarif dasar listrik dari tahun Tabel 4.16 Perkiraan Tarif Dasar Listrik PLN Tahun Tarif Listrik per KWh X y = 60,36x Sumber : (Olahan Penulis, 2017) Sehingga besarnya biaya listrik pada tahun pertama adalah Harga dasar listrik/kwh di tahun tersebut x Kebutuhan daya kantor manajemen per tahun x luas kantor manajemen.

63 43 Tahun Tabel 4.17Biaya Listrik Pencahayaan Kantor Manajemen Luas (m2) Daya (kwh/m2) Sumber : (Olahan Penulis, 2017) Harga listrik/kwh () Biaya listrik/tahun () Biaya Air Kantor Manajemen Berdasarkan Peraturan Menteri Kesehatan RI no.416 tahun 1990, dalam buku (Juwana, 2005) kebutuhan air per m2 bangunan adalah sebagai berikut Tabel 4.18 Kebutuhan Air per m2 Bangunan Fungsi Bangunan Kebutuhan Air/hari (Liter) Apartemen 20 Hotel 30 Kantor 10 Pertokoan 5 Sumber : (Peraturan Menteri Kesehatan RI no.416 tahun 1990, dalam buku Juwana, 2005) Berdasarkan data PDAM Kota Semarang untuk biaya air per m3 adalah Tabel 4.19 Biaya Pemakaian Air Per m3 Pemakaian air Biaya per m3 () 0-10 m m > 20 m Sumber : ( 2017)

64 44 Sehingga besarnya biaya air pada tahun pertama adalah Biaya air per m3 di tahun tersebut x Kebutuhan air kantor manajemen per tahun x luas kantor manajemen. Tahun Tabel 4.20 Biaya Pemakaian Air kantor Manajemen Luas (m2) Daya (m3) Harga Air/m3 () , , , , , Sumber : (Olahan Penulis, 2017) Biaya Air/tahun () Biaya Pemasaran Biaya pemasaran diasumsikan 3% dari pendapatan tahunan Tabel 4.21 Biaya pemasaran Tahun Biaya Pemasaran /tahun () Sumber : (Olahan Penulis, 2017) 5. Biaya Estate Management Perhitungan biaya estate management diasumsikan sebesar 0,25% dari pendapatan tahunan (Kyle and Baird, 1995), yang terdiri dari perawatan infrastruktur, taman, listrik, dan PJU. Rincian biaya estate management per tahun dalat dilihat pada tabel 4.22

65 45 Tabel 4.22 Biaya Estate Management Tahun Biaya Estate management/tahun Sumber : (Olahan Penulis, 2017) Rekapitulasi biaya pengeluaran dapat dilihat pada Lampiran Hutang dan Cicilan Besarnya hutang dan cicilan berasal dari pinjaman bank senilai 60% dari total biaya investasi. Suku bunga yang dipakai yaitu berasal dari rata-rata suku bunga Bank di Indonesia. Besarnya Pinjaman = 60 % x = % loan = 60% % equity = 40% Tabel 4.21 Bunga Pinjaman (%) Bank Suku Bunga Pinjaman (%) Mandiri 10,75% BCA 10,25% BTN 10,45% BRI 10,25% Rata-rata 10,43% Sumber : ( 2017) Bunga hutang yang akan dipakai dalam perhitungan adalah : 10,43% yang akan dibayarkan selama n-investasi. Untuk pinjaman ditahun ke 0 dibayarkan selama 2 tahun, tahun ke 1,2,3akan dibayarkan selama 2 tahun. Pembayaran hutang menggunakan rumus L = P[ ]= P[ ( ) ] (

66 46 Tabel 4.22 Perhitungan Besarnya Pinjaman Tahun Biaya Investasi Pinjaman n- tahun Pembayaran pinjaman Sumber : (Olahan Penulis, 2017) Tabel 4.23 Pembayaran pinjaman Per-Tahun Tahun ke-1 ke-2 ke-3 ke-4 Pembayaran Sumber : (Olahan Penulis, 2017) MARR Tingkat pengembalian modal sendiri diperoleh dari tingkat suku bunga deposito beberapa Bank di Indonesia. Safe rate +/- Resiko. Tabel 4.24 Bunga Deposito (%) Bank Suku Bunga Deposito (%) Mandiri 5,75% BCA 5% BTN 5,50% BRI 6,38% Rata-rata 5,66% Sumber : ( 2017)

67 47 Tingkat pengembalian modal sendiri = Safe rate +/- resiko = 5,66% +/- (5,66%) = 11,32 % MARR = ( MARRloan x % loan ) +( MARRequityx % equity) = ( 10,43% x 60% ) + ( 11,32% x 34%) = 11% Aliran Kas Perhitungan aliran kas menggunakan besaran MARR berdasarkan tingkat pengembalian modal sendiri dan pinjaman. Perhitungan biaya tiap tahun dihitung dengan Discount Factor (DF). DF = ( ), dimana i adalah MARR investasi dan n adalah tahun saat biaya tersebut dikeluarkan. Berdasarkan perhitungan aliran kas dengan n investasi selama 5 tahun diperoleh nilai NPV sebesar > 0 maka investasi dinyatakan layak. Perhitungan arus kas dapat dilihat pada lampiran IRR ( Internal Rate of Return) Untuk mendapatkan nilai IRR menggunakan trial and error dengan mengubah nilai i sehingga mendapatkan nilai NPV + dan kemudian diinterpolasi. Tabel 4.25 Hubungan NPV dengan IRR IRR NPV 11% % % ( ) 25% ( ) 30% ( ) Sumber : (Olahan Penulis, 2017) IRR = i L + [ ( )( ) ( ) ]

68 48 ( )( ) = 15% + [ ] = 15% ( ( )) IRR 15% > MARR 11%, maka proyek ini dinyatakan layak dikerjakan NPV - 0% 10% 20% 30% 40% ( ) N ( ) ( ) Gambar 4.8 Hubungan IRR dengan NPV Sumber : (Olahan Penulis, 2017) Perhitungan arus kas hubungan IRR dengan NPVdapat dilihat pada lampiran Payback Periode (PP) Untuk menentukan nilai PP digunakan trial and error dengan mendapatkan NPV + dan -, kemudian diinterpolasi. Tabel 4.26 Tabel NPV kumulatif Tahun NPV kumulatif 0 ( ) 1 ( ) Sumber : (Olahan Penulis, 2017)

69 49 PP = n L + [ = 2% + [ ( )( ) ] ( ) ( )( ) ( ( ) ]= 2 thn Analisa Sensitivitas Merupakan pengukuran batas-batas perubahan yang menyebabkan keputusan investasi berubah. Kecenderungan over estimate dalam analisis NPV menghasilkan kesimpulan bahwa investasi pasti aman padahal belum tentu demikian. Beberapa variabel penyebab proyek tidak layak seperti Tingginya biaya investasi, perubahan harga jual, beban pembayaran hutang, tingkat okupansi penjualan. 1. Analisa Sensitivitas Biaya Investasi Perubahan biaya investasi menyebabkan perubahan NPV yang dihasilkan Tabel 4.27 Hubungan Biaya Investasi dengan NPV Perubahan Biaya Investasi (%) NPV () Dinaikkan 10% ( ) Dinaikkan 5% ( ) Saat ini Diturunkan 5% Diturunkan 10% Diturunkan 15% Sumber : (Olahan Penulis, 2017) NPV % -15% -10% -5% 0% ( ) 5% 10% 15% npv ( ) KENAIKAN BIAYA INVESTASI Gambar 4.9 Grafik Hubungan Kenaikan biaya Investasi terhadap NPV Sumber : (Olahan Penulis, 2017)

70 50 Dari grafik diatas maka dapat diketahui semakin tinggi biaya investasi maka semakin kecil NPV. Batas penerimaan biaya investasi adalah sekitar 3%. Arus kas hubungan biaya investasi dengan NPV dapat dilihat pada lampiran Analisa Sensitivitas terhadap Harga Jual Perubahan harga jual menyebabkan perubahan NPV yang dihasilkan Tabel 4.28 HubunganPerubahan Harga Jual dengan NPV Perubahan harga jual Dinaikkan 10% Dinaikkan 5% Saat ini Diturunkan 5% Tarif harga jual Diturunkan 10% Sumber : (Olahan Penulis, 2017) NPV () ( ) ( ) NPV npv -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% ( ) Kenaikan Harga Jual Unit Hunian Gambar 4.10 Grafik Hubungan Perubahan Harga Jual terhadap NPV Sumber : (Olahan Penulis, 2017)

71 51 Dari grafik diatas maka dapat diketahui semakin tinggi Harga jual maka semakin besar NPV. Batas penerimaan perubahan harga jual adalah sekitar 3%. Arus kas hubungan harga jual dengan NPV dapat dilihat pada lampiran Analisa Sensitivitas terhadap Bunga Pinjaman Perubahan bunga pinjaman menyebabkan perubahan NPV yang dihasilkan Tabel 4.29 HubunganPerubahan Bunga Pinjaman dengan NPV Bunga Pinjaman NPV () Dinaikan 3% ( ) Dinaikan 2% ( ) Saat ini Diturunkan 2% Diturunkan 3% Sumber : (Olahan Penulis, 2017) % -2% 0% 2% 4% ( ) NPV npv ( ) ( ) Bunga Pinjaman Gambar 4.11 Grafik Hubungan Perubahan Bunga Pinjaman terhadap NPV Sumber : (Olahan Penulis, 2017)

72 52 Dari grafik diatas maka dapat diketahui semakin tinggi bunga pinjaman maka NPV semakin kecil. Batas penerimaan kenaikan bunga pinjaman adalah sekitar 1,5 %. Arus kas hubungan bunga pinjaman dengan NPV dapat dilihat pada lampiran Analisa Sensitivitas Terhadap Perubahan Tingkat Okupansi Penjualan Unit Untuk mengetahui hubungan tingkat okupansi penjualan terhadap nilai NPV dapat dilihat pada tabel 4.27 berikut Tabel 4.30 HubunganTingkatOkupansi Penjualan dengan NPV Perubahan Okupansi penjualan Jumlah Unit Terjual NPV () Saat ini 100% Occupancy berkurang 94% ( ) Occupancy berkurang 90% ( ) Sumber : (Olahan Penulis, 2017) NPV ( ) 85% 90% 95% 100%105% ( ) ( ) ( ) Perubahan Occupancy Series1 Gambar 4.12 Grafik Hubungan Perubahan Tingkat Occupancy Penjualam terhadap NPV Sumber : (Olahan Penulis, 2017)

73 53 Dari grafik diatas maka dapat diketahui semakin berkurang okupansi penjualan makan NPV semakin kecil. Batas penerimaan penurunan tingkat okupansi penjualan unit adalah sekitar 96%. Arus kas hubungan bunga pinjaman dengan NPV dapat dilihat pada lampiran 11.

74 54 Halaman ini sengaja dikosongkan

75 BAB V KESIMPULAN 5.1 Kesimpulan Modal yang dipakai adalah 60% pinjaman dan 40% modal sendiri. Berdasarkan analisa investasi yang telah dilakukan dapat disimpulkan bahwa Pembangunan The Akavia Indekost Residence ini layak dari segi finansial, karena telah memenuhi beberapa kriteria. NPV bernilai positif sebesar dengan tingkat suku bunga 11%. Nilai IRR sebesar 15% > arus pengembalian yang diinginkan yaitu sebesar 11%, sedangkan Payback periode pada tahun ke-2. Analisa sensitivitas terhadap biaya investasi dapat diketahui semakin tinggi biaya investasi maka NPV semakin kecil, semakin tinggi harga jual unit Indekos maka NPV semakin besar, semakin besar bunga pinjaman NPV semakin kecil, dan semakin berkurang okupansi penjualan unit maka NPV semakin kecil. Hasil analisa sensitivitas antara variabel terhadap NPV diketahui bahwa The Akavia Indekost layak jika kenaikan biaya investasi tidak lebih dari 3%, kenaikan harga jual tidak lebih dari 3%, kenaikan bunga pinjaman tidak lebih dari 1,5%, dan occupancy penjualan unit tidak lebih dari 96%. 5.2 Saran Untuk Penelitian Lanjutan 1. Dalam penelitian lanjutan diharapkan menambah metode analisa kelayakan selain NPV, IRR dan PP, serta mencari parameter lain yang mungkin sensitiv terhadap keputusan investasi. 2. Dalam skenario modal dapat dilakukan skenario pemodalan dengan prosentase yang berbeda. 55

76 56 Halaman ini sengaja dikosongkan

77 57 DAFTAR PUSTAKA Giatman, M Ekonomi Teknik Raja Gravindo Persada, Jakarta. Hanafi, M Manajemen Keuangan Internasional, BPFE, Yogyakarta. Halim, A Analisa Investasi. Salemba Empat. Herwitasari, F. dan Utomo, C Studi Pengambilan Keputusan Investasi Dengan Resiko Pada Pengembangan Proyek Caspian Tower, Gran Sungkono Lagoon Surabaya. Jurnal Teknik ITS Vol 5, No 2. Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya. Iffahni, M. dan Utomo, C Analisa Invetasi Apartemen Taman Melati Surabaya. Jurnal Teknik ITS Vol 3, No 2. Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya. Juwana, J Panduan Sistem Bangunan Tinggi Untuk Arsitek dan Praktisi Bangunan. Jakarta : Erlangga. Kyle, R. C. and Baird, F.M Property Management, edisi ke-5. Real Estate Education Company. Amerika Serikat. Khaer, A. dan Utomo, C Pengaruh Tingkat Hunian pada Keputusan Investasi proyek Hotel Santika Gubeng Surabaya. Jurnal Teknik ITS Vol 1, No 1. Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya. Listyaningsih, D. dan Utomo, C Pengaruh Tingkat Keterlambatan Pembebasan Lahan Terhadap Keputusan Investasi Proyek Jalan Tol Surabaya- Mojokerto. Jurnal Teknik ITS Vol 3, No 2. Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya. Maulanasari, A. dan Utomo, C Analisa Pembiayaan Investasi Properti Perkantoran di Jakarta Selatan. Jurnal Teknik ITS Vol 4, No 2. Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya. Maulina, Z. dan Utomo, C Study Kelayakan Investasi Apartemen Gunawangsa merr Surabaya. Jurnal

78 58 Teknik ITS Vol 4, No 2. Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya. Nufaili, R. dan Utomo, C Analisa Pembiayaan Investasi Hotel Pessona Makasar. Jurnal Teknik ITS Vol 3, No 2. Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya. Ningsih, M. dan Utomo, C Analisa Investasi Apartemen Puri Park View Tower E Kebon Jeruk-Jakarta Barat. Jurnal Teknik ITS Vol 3, No 2. Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya. Pemerintah propinsi Jawa tengah. Dinas Tenaga Kerja, Transmigrasi, dan Kependudukan tentang Upah Minimum Kab. Kota 2017 : Jawa Tengah. Peratutan Menteri Pekerjaan Umum No 45/PRT/M/2007 tentang Pedoman Teknis pembangunan Bangunan Gedung Negara. Peratutan Menteri Pekerjaan Kesehatan RI No 416/PRT/M/1990 tentang Syarat-Syarat dan Pengawasan Kualitas Air. Poerbo Tekno Ekonomi Bangunan Bertingkat Banyak. Djambatan. Prastiwi, A. dan Utomo, C Kelayakan Investasi Perumahan Green Semanggi Mangrove Surabaya Ditinjau Dari Aspek Finansial. Jurnal Teknik ITS Vol 2, No 2. Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya. Putra, M. Utomo, C. dan Nurcahyo Analisa Pembeayaan Investasi Proyek Apartemen Puncak kertajaya. Jurnal Teknik ITS Vol 2, No 1. Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya. Sari, K. Dan Utomo, C Analisa Pembeayaan Kerjasama Pemerintah dan Swasta pada Proyek Sidoarjo Town Square. Jurnal Teknik ITS Vol 1, No 1. Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya. Syahrizal, M. dan Utomo, C Analisa Pembeayaan Investasi Proyek Apartemen Puncak kertajaya. Jurnal Teknik ITS Vol 2, No 1. Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya.

79 59 Soeharto, I Studi Kelayakan Proyek Industri. Jakarta : Erlangga. Standart Nasional Indonesia Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan di Perkotaan (SNI ). Badan Standart Nasional. Suratman Study Kelayakan Proyek Teknik dan Prosedur Penyusunan Laporan, Yogyakarta, J&J Learning. Tim Penyusun Kamus Pusat Kamus Besar Bahasa Indonesia. Balai Pustaka : Jakarta. Undang undang negara no Perumahan dan Permukiman. Presiden Republik Indonesia : Jakarta. Undang undang negara no Perumahan dan Permukiman. Presiden RI. Undang undang negara no Perumahan dan Permukiman. Presiden Republik Indonesia : Jakarta. Wahyudi, O. Dan Utomo, C Analisa Investasi pada Proyek Pembangunan Apartemen Bale Hinggil Surabaya. Jurnal Teknik ITS Vol 3, No 1. Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya.

80 60 Halaman ini sengaja dikosongkan

81 Lampiran Lampiran 1. Objek Penelitian dan Site layout perencanaan Gambar Objek Penelitian Gambar Indekost Tipe Deluxe Gambar Indekost Tipe Exclusive 61

82 62 Gambar Site Plan Gambar Tampak Samping Unit

83 63 Lampiran 2. Bobot Biaya Bangunan dan Rekapitulasi Biaya Bangunan A. Bobot Biaya Bangunan Tipe Deluxe ELEMEN URAIAN % BIAYA BANGUNA BANGUN N UNIT TERPASANG AN % BIAYA (OLAHA N) Pondasi Footplate 5% 4,4 Sloof,balok,kolom,rin Strukur gbalk Plat 23% 19,7 lantai,plesteran,tangga Dinding Dinding +plesteran 10% 8,7 Lantai Keramik lantai Keramik kamar mandi 10% 8,7 Plafond Rangka langit-langit Penutup langit-langit 8% 7,0 Atap Atap dak beton 11% 9,6 Utilitas Saluran air bersih Saluran air kotor 8% 7,0 Tata udara Ac 10% 8,7 Pemasangan kaca Pemasangan pintu Penyelesaian Pemasangan kusen akhirfinishing Finishing struktur 15% 11,8 Finishing langit-langit Finishing dinding Finishing pintu /kusen Interior/furnit ure Bed,lemari,meja,sofa, 15% 13 Total Harga bangunan per m2 115% 99 BIAYA ()

84 64 Rekapitulasi Biaya Bangunan Tipe Deluxe No TIPE DELUXE LUAS BIAYA BANGUNAN () BANGUNAN (m2) (per -m2) TOTAL BIAYA () 1 A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A TOTAL BIAYA BANGUNAN TIPE DELUXE

85 65 B.Bobot Biaya Bangunan Tipe Exclusive NO ELEMEN URAIAN % BIAYA % BIAYA BANGUNAN UNIT TERPASANG BANGUNAN (OLAHAN) BIAYA () 1 Pondasi Footplate 5% 4, Strukur Sloof,balok,kolom,ringbalk Plat lantai,plesteran,tangga 23% 19, Dinding Dinding +plesteran 10% 8, Lantai Plafond Keramik lantai Keramik kamar mandi Rangka langit-langit Penutup langit-langit 10% 8% 8,8 7, Atap Atap dak beton 10% 8, Utilitas Saluran air bersih Saluran air kotor 8% 7, Tata udara Ac 10% 8, Penyelesaian akhir-finishing Pemasangan kaca Pemasangan pintu Pemasangan kusen Finishing struktur Finishing langit-langit Finishing dinding Finishing pintu /kusen 15% 11, Interior/furniture Bed,lemari,meja,sofa, 15% Total 114% Harga bangunan per m Rekapitulasi Biaya Bangunan Tipe Exclusive LUAS BIAYA BANGUNAN () No TIPE EXCLUSIVE BANGUNAN (m2) (per -m2) TOTAL BIAYA () 1 B12A B B B B B B TOTAL BIAYA TIPE EXCLUSIVE TOTAL SELURUH BIAYA BANGUNAN (DELUXE+EXCLUSIVE)

86 66 Lampiran 3. Perhitungan estimasi harga Jual Data Properti Objek Pembanding penelitian I II III Lokasi Akavia Jl.Pof.Dr.ha mka, ngaliyan Royal acardia Jl.Tirto Husada Mulawarman Jl. Mulawarman, Tembalang Tembalang Exclusive Jl. Tembalang UNDIP Luas tanah (m2) Luas bangunan Jumlah kamar Jumlah KM Jumlah lantai Sertifikat SHM SHM SHM SHM Interior Lengkap Lengkap Lengkap Lengkap (bed,lemari,meja) WIFI Tersedia Tersedia Tersedia Tersedia TV Tersedia Tersedia Tidak ada Tidak ada Lokasi dengan Strategis Strategis Strategis Strategis fasum Dapur Tidak ada Tidak ada Tidak ada Ada Finger print Tersedia Tidak ada Tidak ada Tidak ada PAM Tersedia Artetis Tersedia Tersedia AC Ada Ada Ada Ada Parking lot Ada Ada Ada Ada Bentuk Persegi Persegi Persegi Persegi panjang panjang panjang panjang Nilai transaksi Rata-rata estimasi harga jual Estimasi harga jual/m (Indekost Royal Acardia) (IndekostMulawarman) (IndekostTembalang)

87 67 REKAPITULASI HARGA JUAL TIPE DELUXE LUAS HARGA JUAL () No TIPE DELUXE TOTAL BIAYA () BANGUNAN (m2) (per -m2) 1 A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A TOTAL BIAYA BANGUNAN TIPE DELUXE REKAPIULASI HARGA JUAL TIPE EXCLUSIVE No TIPE EXCLUSIVE LUAS HARGA JUAL () BANGUNAN (m2) (per -m2) TOTAL BIAYA () 1 B12A B B B B B B TOTAL BIAYA TIPE EXCLUSIVE

88 68 Lampiran 4. Pendapatan Jual Unit Indekost Tahun Type Harga Jual () Jumlah unit terjual Pendapatan Jual () Total Pendapatan Jual / tahun A1-A A A A8 - A B12A B19 - B A11 - A A A A A A B B A23 - A B27 - B

89 69 Lampiran 5. Rekapitulasi Biaya Pengeluaran Pengeluaran Tahun Gaji Karyawan () Biaya Listrik () Biaya Air () Biaya Pemasaran () Total () Biaya Estate Manajemen () Pengeluaran Tahun Gaji Karyawan () Biaya Listrik () Biaya Air () Biaya Pemasaran () - - Total () Biaya Estate Manajemen ()

90 70 Lampiran 6. Tabel Aliran Kas Pengeluaran Tahun MARR 11% Investasi ( ) ( ) ( ) Pinjaman Pembayaran Pinjaman ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) Estate Management ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) Discount Factor 1 0,901 0,812 Discounted cash flow ( ) NPV kumulatif ( ) ( ) NPV Pengeluaran Tahun MARR Investasi ( ) Pinjaman Pembayaran Pinjaman ( ) ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) ( ) Estate Management ( ) ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) ( ) Discount Factor 0,731 0,659 0,593 Discounted cash flow ( ) ( ) NPV kumulatif NPV

91 71 Lampiran 7. Hubungan NPV dengan IRR i naik 15% Pengeluaran Tahun MARR 15% Investasi ( ) ( ) ( ) Pinjaman Pembayaran Pinjaman ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) Estate Management ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) Discount Factor 1 0,870 0,756 Discounted cash flow ( ) NPV kumulatif ( ) ( ) NPV Pengeluaran Tahun MARR Investasi ( ) Pinjaman Pembayaran Pinjaman ( ) ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) ( ) Estate Management ( ) ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) ( ) Discount Factor 0,658 0,572 0,497 Discounted cash flow ( ) ( ) NPV kumulatif NPV i naik 20% Pengeluaran Tahun MARR 20% Investasi ( ) ( ) ( ) Pinjaman Pembayaran Pinjaman ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) Estate Management ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) Discount Factor 1 0,833 0,694 Discounted cash flow ( ) NPV kumulatif ( ) ( ) NPV ( )

92 72 Pengeluaran Tahun MARR Investasi ( ) Pinjaman Pembayaran Pinjaman ( ) ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) ( ) Estate Management ( ) ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) ( ) Discount Factor 0,579 0,482 0,402 Discounted cash flow ( ) ( ) NPV kumulatif ( ) NPV i naik 30% Pengeluaran Tahun MARR 30% Investasi ( ) ( ) ( ) Pinjaman Pembayaran Pinjaman ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) Estate Mnagement ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) Discount Factor 1 0,769 0,592 Discounted cash flow ( ) NPV kumulatif ( ) ( ) ( ) NPV ( ) Pengeluaran Tahun MARR Investasi ( ) Pinjaman Pembayaran Pinjaman ( ) ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) ( ) Estate Mnagement ( ) ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) ( ) Discount Factor 0,455 0,350 0,269 Discounted cash flow ( ) ( ) NPV kumulatif ( ) NPV

93 73 Lampiran 8. Hubungan Pengaruh Biaya Investasi dengan NPV Pengeluaran Tahun MARR 11% Investasi ( ) ( ) ( ) Pinjaman Pembayaran Pinjaman ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) Estate Management ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) Discount Factor 1 0,901 0,812 Discounted cash flow ( ) NPV kumulatif ( ) ( ) NPV Pengeluaran Tahun MARR Investasi ( ) Pinjaman Pembayaran Pinjaman ( ) ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) ( ) Estate Management ( ) ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) ( ) Discount Factor 0,731 0,659 0,593 Discounted cash flow ( ) ( ) NPV kumulatif NPV Investasi diturunkan 5% Pengeluaran Tahun MARR 11% Investasi ( ) ( ) ( ) Pinjaman Pembayaran Pinjaman ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) Estate Management ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) Discount Factor 1 0,901 0,812 Discounted cash flow ( ) NPV kumulatif ( ) NPV

94 74 Pengeluaran Tahun MARR Investasi ( ) Pinjaman Pembayaran Pinjaman ( ) ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) ( ) Estate Management ( ) ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) ( ) Discount Factor 0,731 0,659 0,593 Discounted cash flow ( ) ( ) NPV kumulatif NPV Investasi diturunkan 10% Pengeluaran Tahun MARR 11% Investasi ( ) ( ) ( ) Pinjaman Pembayaran Pinjaman ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) Estate Management ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) Discount Factor 1 0,901 0,812 Discounted cash flow ( ) NPV kumulatif ( ) NPV Pengeluaran Tahun MARR Investasi ( ) Pinjaman Pembayaran Pinjaman ( ) ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) ( ) Estate Management ( ) ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) ( ) Discount Factor 0,731 0,659 0,593 Discounted cash flow ( ) ( ) NPV kumulatif NPV

95 75 Investasi dinaikkan 5% Pengeluaran Tahun MARR 11% Investasi ( ) ( ) ( ) Pinjaman Pembayaran Pinjaman ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) Estate Management ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) Discount Factor 1 0,901 0,812 Discounted cash flow ( ) NPV kumulatif ( ) ( ) ( ) NPV ( ) Pengeluaran Tahun MARR Investasi ( ) Pinjaman Pembayaran Pinjaman ( ) ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) ( ) Estate Management ( ) ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) ( ) Discount Factor 0,731 0,659 0,593 Discounted cash flow ( ) ( ) NPV kumulatif ( ) ( ) NPV Investasi dinaikkan 10% Pengeluaran Tahun MARR 11% Investasi ( ) ( ) ( ) Pinjaman Pembayaran Pinjaman ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) Estate Management ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) Discount Factor 1 0,901 0,812 Discounted cash flow ( ) NPV kumulatif ( ) ( ) ( ) NPV ( )

96 76 Pengeluaran Tahun MARR Investasi ( ) Pinjaman Pembayaran Pinjaman ( ) ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) ( ) Estate Management ( ) ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) ( ) Discount Factor 0,731 0,659 0,593 Discounted cash flow ( ) ( ) NPV kumulatif ( ) ( ) ( ) NPV Investasi diturunkan15% Pengeluaran Tahun MARR 11% Investasi ( ) ( ) ( ) Pinjaman Pembayaran Pinjaman ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) Estate Management ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) Discount Factor 1 0,901 0,812 Discounted cash flow ( ) NPV kumulatif ( ) NPV Pengeluaran Tahun MARR Investasi ( ) Pinjaman Pembayaran Pinjaman ( ) ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) ( ) Estate Management ( ) ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) ( ) Discount Factor 0,731 0,659 0,593 Discounted cash flow ( ) ( ) NPV kumulatif NPV

97 77 Lampiran 9. Hubungan Pengaruh Harga Jual dengan NPV Harga Jual diturunkan 20% Pengeluaran Tahun MARR 11% Investasi ( ) ( ) ( ) Pinjaman Pembayaran Pinjaman ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) Estate Management ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) Discount Factor 1 0,901 0,812 Discounted cash flow ( ) NPV kumulatif ( ) ( ) ( ) NPV ( ) Pengeluaran Tahun MARR Investasi ( ) Pinjaman Pembayaran Pinjaman ( ) ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) ( ) Estate Management ( ) ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) ( ) Discount Factor 0,731 0,659 0,593 Discounted cash flow ( ) ( ) NPV kumulatif ( ) ( ) NPV Harga jual diturunkan 30% Pengeluaran Tahun MARR 11% Investasi ( ) ( ) ( ) Pinjaman Pembayaran Pinjaman ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) Estate Management ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) Discount Factor 1 0,901 0,812 Discounted cash flow ( ) NPV kumulatif ( ) ( ) ( ) NPV ( )

98 78 Pengeluaran Tahun MARR Investasi ( ) Pinjaman Pembayaran Pinjaman ( ) ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) ( ) Estate Management ( ) ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) ( ) Discount Factor 0,731 0,659 0,593 Discounted cash flow ( ) ( ) NPV kumulatif ( ) ( ) ( ) NPV Harga jual dinaikkan 20% - - Pengeluaran Tahun MARR 11% Investasi ( ) ( ) ( ) Pinjaman Pembayaran Pinjaman ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) Estate Management ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) Discount Factor 1 0,901 0,812 Discounted cash flow ( ) NPV kumulatif ( ) ( ) NPV Pengeluaran Tahun MARR Investasi ( ) Pinjaman Pembayaran Pinjaman ( ) ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) ( ) Estate Management ( ) ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) ( ) Discount Factor 0,731 0,659 0,593 Discounted cash flow ( ) ( ) NPV kumulatif NPV

99 79 harga jual dinaikkan 30% Pengeluaran Tahun MARR 11% Investasi ( ) ( ) ( ) Pinjaman Pembayaran Pinjaman ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) Estate Management ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) Discount Factor 1 0,901 0,812 Discounted cash flow ( ) NPV kumulatif ( ) NPV harga jual dinaikkan 30% Pengeluaran Tahun MARR Investasi ( ) Pinjaman Pembayaran Pinjaman ( ) ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) ( ) Estate Management ( ) ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) ( ) Discount Factor 0,731 0,659 0,593 Discounted cash flow ( ) ( ) NPV kumulatif NPV

100 80 Lampiran 10. Hubungan Pengaruh Bunga Pinjaman dengan NPV Bunga pinjaman dinaikkan 2% Pengeluaran Tahun MARR 11% Investasi ( ) ( ) ( ) Pinjaman Pembayaran Pinjaman ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) Estate Management ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) Discount Factor 1 0,901 0,812 Discounted cash flow ( ) NPV kumulatif ( ) ( ) NPV ( ) Pengeluaran Tahun MARR Investasi ( ) Pinjaman Pembayaran Pinjaman ( ) ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) ( ) Estate Management ( ) ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) ( ) Discount Factor 0,731 0,659 0,593 Discounted cash flow ( ) ( ) NPV kumulatif ( ) NPV

101 81 Bunga pinjaman dinaikkan 3% Pengeluaran Tahun MARR 11% Investasi ( ) ( ) ( ) Pinjaman Pembayaran Pinjaman ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) Estate Management ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) Discount Factor 1 0,901 0,812 Discounted cash flow ( ) NPV kumulatif ( ) ( ) NPV ( ) Pengeluaran Tahun MARR Investasi ( ) Pinjaman Pembayaran Pinjaman ( ) ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) ( ) Estate Management ( ) ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) ( ) Discount Factor 0,731 0,659 0,593 Discounted cash flow ( ) ( ) NPV kumulatif ( ) NPV Bunga pinjaman diturunkan 2% Pengeluaran Tahun MARR 11% Investasi ( ) ( ) ( ) Pinjaman Pembayaran Pinjaman ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) Estate Management ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) Discount Factor 1 0,901 0,812 Discounted cash flow ( ) NPV kumulatif ( ) ( ) NPV

102 82 Pengeluaran Tahun MARR Investasi ( ) Pinjaman Pembayaran Pinjaman ( ) ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) ( ) Estate Management ( ) ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) ( ) Discount Factor 0,731 0,659 0,593 Discounted cash flow ( ) ( ) NPV kumulatif NPV Bunga pinjaman diturunkan 3% Pengeluaran Tahun MARR 11% Investasi ( ) ( ) ( ) Pinjaman Pembayaran Pinjaman ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) Estate Management ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) Discount Factor 1 0,901 0,812 Discounted cash flow ( ) NPV kumulatif ( ) ( ) NPV Pengeluaran Tahun MARR Investasi ( ) Pinjaman Pembayaran Pinjaman ( ) ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) ( ) Estate Management ( ) ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) ( ) Discount Factor 0,731 0,659 0,593 Discounted cash flow ( ) ( ) NPV kumulatif NPV

103 83 Lampiran 11. Hubungan Pengaruh Tingkat Okupansi Jual dengan NPV Tabel Biaya Investasi Saat ini Tingkat occupancy awal 100% Jumlah unit terjual Deluxe 21 Jumlah Unit Terjual Exclusive 7 Pengeluaran Tahun MARR 11% Investasi ( ) ( ) ( ) Penerimaan Pinjaman Pembayaran pinjaman ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Jumlah Unit terjual tipe Deluxe (A) 10 7 Pendapatan Jual Unit Tipe deluxe (A) Jumlah Unit terjual Tipe Exclusive (B) 3 2 Pendapatan Jual Unit Tipe Exclusice (B) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) Estate Management ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) Discount Factor 1 0,901 0,812 Discounted cash flow ( ) NPV kumulatif ( ) ( ) NPV Pengeluaran Tahun MARR Investasi ( ) Penerimaan Pinjaman Pembayaran pinjaman ( ) ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Jumlah Unit terjual tipe Deluxe (A) 4 Pendapatan Jual Unit Tipe deluxe (A) Jumlah Unit terjual Tipe Exclusive (B) 2 Pendapatan Jual Unit Tipe Exclusice (B) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) ( ) Estate Management ( ) ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) ( ) Discount Factor 0,731 0,659 0,593 Discounted cash flow ( ) ( ) NPV kumulatif NPV

104 84 Occupancy penjualan unit berkurang 94% Jumlah unit terjual Deluxe 20 Jumlah Unit Terjual Exclusive 7 Pengeluaran Tahun MARR 11% Investasi ( ) ( ) ( ) Penerimaan hutang Pembayaran hutang ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Jumlah Unit terjual tipe Deluxe (A) 9 7 Pendapatan Jual Unit Tipe deluxe (A) Jumlah Unit terjual Tipe Exclusive (B) 3 2 Pendapatan Jual Unit Tipe Exclusice (B) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) Estate Management ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) Discount Factor 1 0,901 0,812 Discounted cash flow ( ) NPV kumulatif ( ) ( ) NPV ( ) Pengeluaran Tahun MARR Investasi ( ) Penerimaan hutang Pembayaran hutang ( ) ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Jumlah Unit terjual tipe Deluxe (A) 4 Pendapatan Jual Unit Tipe deluxe (A) Jumlah Unit terjual Tipe Exclusive (B) 2 Pendapatan Jual Unit Tipe Exclusice (B) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) ( ) Estate Management ( ) ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) ( ) Discount Factor 0,731 0,659 0,593 Discounted cash flow ( ) ( ) NPV kumulatif ( ) NPV

105 85 Occupancy penjualan unit berkurang 90% Jumlah unit terjual Deluxe 19 Jumlah Unit Terjual Exclusive 6 Pengeluaran Tahun MARR 11% Investasi ( ) ( ) ( ) Penerimaan hutang Pembayaran hutang ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Jumlah Unit terjual tipe Deluxe (A) 9 6 Pendapatan Jual Unit Tipe deluxe (A) Jumlah Unit terjual Tipe Exclusive (B) 2 2 Pendapatan Jual Unit Tipe Exclusice (B) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) Estate Management ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) Discount Factor 1 0,901 0,812 Discounted cash flow ( ) NPV kumulatif ( ) ( ) ( ) NPV ( ) Pengeluaran Tahun MARR Investasi ( ) Penerimaan hutang Pembayaran hutang ( ) ( ) ( ) Inflow (Pendapatan) Jumlah Unit terjual tipe Deluxe (A) 4 Pendapatan Jual Unit Tipe deluxe (A) Jumlah Unit terjual Tipe Exclusive (B) 2 Pendapatan Jual Unit Tipe Exclusice (B) Outflow (pengeluaran) ( ) ( ) ( ) Estate Management ( ) ( ) ( ) Arus kas bersih ( ) ( ) Discount Factor 0,731 0,659 0,593 Discounted cash flow ( ) ( ) NPV kumulatif ( ) ( ) ( ) NPV

106 86 Halaman ini sengaja dikosongkan

107 87 BIODATA PENULIS Adelia Munawaroh Penulis dilahirkan di Sampang, 15 April 1994, merupakan anak kedua dari 3 bersaudara. Penulis telah menempuh pendidikan formal di TK Bhayangkari Kabupaten Sampang, SDN Banyuanyar 1 Sampang, SMPN 1 Sampang, SMAN 1 Sampang. Setelah lulus dari SMA Negeri 1 Sampang tahun 2011, Penulis mengikuti ujian masuk Diploma ITS dan diterima di jurusan Diploma 3 Teknik Sipil FTSP- ITS pada tahun 2011 dan terdaftar dengan NRP Pada Program Studi Diploma 3 Teknik Sipil ini Penulis mengambil jurusan Bangunan Gedung. Penulis pernah aktif dibeberapa kegiatan organisasi kampus di antaranya HIMA D3 Teknik Sipil ITS sebagai BPH Sekertaris umum (Administration Team) periode , Bendahara Umum Kompas ITS periode SC (Steering Commite) periode Selain itu penulis juga aktif dalam berbagai kegiatan kepanitian yang ada selama menjadi mahasiswa. Kemudian setelah lulus dari Diploma III Teknik Sipil Penulis mengikuti ujian masuk program S1 Lintas Jalur Jurusan Teknik Sipil dan diterima pada tahun 2015, terdaftar dengan NRP aladelia4@gmail.com