BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Perkembangan sektor properti, real estate, dan konstruksi bangunan merupakan salah satu indikator dari pertumbuhan ekonomi suatu negara. Investasi di sektor properti merupakan investasi yang menjanjikan di masa yang akan datang. Sektor properti hampir menjadi pilihan investasi yang aman bagi setiap investor. Nilai investasi suatu properti, khususnya investasi rumah semakin menjadi perhatian. Pergerakan indeks harga rumah merupakan yang paling rendah diantara sektor yang lain, sedangkan harga rumah semakin hari semakin mahal (Wahyuni dkk., 2013). Demikian harga jual rumah di masa yang akan datang sangat menarik untuk diketahui, sehingga penelitian ini mengangkat topik tentang peramalan harga jual rumah. Pertumbuhan nilai suatu rumah dipengaruhi oleh beberapa faktor, diantaranya adalah faktor fisik dan faktor ekonomi. Faktor fisik termasuk lahan properti, fasilitas suatu bangunan, kualitas konstruksi, dan luas tanah (Tanugara dan Anastasia, 2014). Sedangkan faktor ekonomi meliputi perubahan nilai mata uang dan permintaan-penawaran yang tercermin dalam besarnya nilai suku bunga (Widhaswara, 2015). Selanjutnya peramalan harga jual rumah dipengaruhi oleh faktor fisik dan faktor ekonomi. Pada penelitian terdahulu terdapat faktor lain seperti pendapatan penduduk perkapita dan kepadatan penduduk yang digunakan untuk melakukan prediksi harga rumah berdasarkan regional wilayah di China. Penelitian tersebut menggunakan model analisis korelasi berbasis Grey Theory (Chunbao dkk., 2011). Masih di China, Generalized Method of Moment digunakan untuk memprediksi fluktuasi nilai investasi rumah berdasarkan data rekam harga-harga rumah pada kurun waktu tertentu (Liang dan Jia, 2011). Kedua penelitian tersebut hanya dapat
menangani data bersifat runtun waktu. Sedangkan di Indonesia, data runtun waktu untuk kebutuhan peramalan harga jual rumah tidak tersedia. Demikian data terkait faktor yang mempengaruhi nilai rumah tidak tersedia dengan baik, sehingga di Indonesia prediksi harga rumah belum pernah dilakukan. Selain itu, data faktor fisik bersifat tunggal (tidak time series). Sedangkan sebagian besar model dan atau metode peramalan membutuhkan data time series. Regresi merupakan salah satu model peramalan berbasis Causal Relationship yang memanfaatkan hubungan sebab akibat antar variabel dalam suatu relasi. Regresi bekerja pada data tunggal. Secara spesifik, regresi mendeskripsikan pergerakan nilai suatu variabel yang dipengaruhi oleh pergerakan nilai satu atau lebih variabel lain. Dalam hal ini, regresi mendeskripsikan pergerakan harga rumah yang dipengaruhi oleh pergerakan nilai pada faktor fisik dan pergerakan nilai pada faktor ekonomi. Selanjutnya Multiple Regression Models diperlukan karena faktor penyebab terdiri lebih dari satu variabel. Multiple Regression Models memungkinkan informasi yang diperoleh lebih baik sehingga akurasi analisis terkait hubungan antara harga rumah dengan faktor fisik dan faktor ekonomi juga lebih baik (Brooks dan Tsolacos, 2010). Faktor ekonomi terdiri dari kumpulan data yang bersifat time series. Time Series merupakan sekumpulan data yang berasal dari waktu ke waktu. Salah satu metode peramalan berbasis time series adalah Simple Exponential Smooting Method. Tidak hanya memperhatikan pengamatan terakhir, Simple Exponential Smooting Method menyediakan rata-rata bergerak tertimbang secara eksponensial pada semua nilai pengamatan yang lalu. Modelnya sering kali cocok untuk data tanpa tren (stasioner) yang tidak dapat diprediksi meningkat atau menurun (Baroroh, 2013). Sehingga Simple Exponential Smooting Method sesuai untuk kebutuhan peramalan terhadap perubahan nilai mata uang dan nilai suku bunga. Berdasarkan latar belakang permasalahan tersebut, maka penelitian ini membahas topik peramalan harga jual rumah menggunakan Multiple Regression Models dan Simple Exponential Smoothing Method. Peramalan memanfaatkan situs jual beli rumah online dan situs resmi Bank Indonesia.
1.2 Rumusan Masalah Berdasarkan latar belakang yang telah diuraikan di atas, rumusan masalah yang dikaji pada penelitian ini adalah: 1. Seberapa besar faktor fisik dan faktor ekonomi mempengaruhi harga jual rumah di masa mendatang, dan 2. Bagaimana mengetahui harga jual rumah di masa mendatang. 1.3 Batasan Masalah Permasalahan yang dikaji pada penelitian ini memiliki ruang lingkup yang cukup luas, sehingga diberikan batasan-batasan sebagai berikut: 1. Data harga rumah dan faktor fisik berasal dari situs jual beli rumah online www.urbanindo.com. 2. Harga rumah yang digunakan ialah harga yang ditawarkan di situs jual beli rumah online, dan bukan harga jual rumah sebenarnya. 3. Lingkup daerah penelitian adalah Provinsi Yogyakarta, terdiri dari Kota Yogyakarta, Kabupaten Bantul, Kabupaten Sleman, Kabupaten Gunungkidul, Kabupaten Kulonprogo. 4. Data faktor ekonomi berasal dari situs resmi Bank Indonesia, www.bi.go.id. 5. Faktor fisik meliputi jumlah kamar, luas tanah, dan luas bangunan. 6. Faktor ekonomi meliputi nilai tukar rupiah terhadap dolar Amerika dan nilai suku bunga KPR. 1.4 Tujuan Penelitian Tujuan dari penelitian ini adalah untuk melakukan peramalan harga jual rumah berdasarkan faktor fisik dan ekonomi. Penelitian menggunakan Multiple Regression Models untuk mencari relasi keterkaitan faktor fisik yang bersifat tunggal terhadap nilai rumah. Sedangkan Simple Exponential Smoothing Method digunakan untuk melakukan prediksi faktor ekonomi yang bersifat time series.
1.5 Manfaat Penelitian Manfaat dari hasil penelitian ini diharapkan mampu memberikan informasi kepada para investor baik pelaku bisnis maupun individu. Informasi yang dimaksud adalah informasi harga jual rumah pada kurun waktu tertentu. Selanjutnya informasi dapat digunakan sebagai salah satu bahan acuan dalam melakukan pembelian dan investasi properti. Selain itu model dan metode bisa diterapkan untuk mengelola peramalan harga jual rumah di daerah selain Yogyakarta hanya jika data yang diperlukan tersedia. 1.6 Keaslian Penelitian Berdasarkan referensi yang dimiliki, penelitian tentang peramalan harga jual rumah dengan mengkombinasikan Multiple Regression Models dan Simple Exponential Smoothing Method belum pernah dilakukan. Meski begitu, terdapat penelitian terdahulu tentang topik serta penggunaan model dan metode sejenis yang dipaparkan dalam tinjauan pustaka dalam usulan penelitian ini. 1.7 Metode Penelitian Berikut adalah tahapan-tahapan dan metode yang dilakukan dalam penelitian ini: 1. Studi Pustaka Studi pustaka dilakukan untuk mempelajari literatur-literatur yang mendukung penelitian. Literatur yang dipelajari berkaitan dengan nilai rumah, data time series, analisis prakiraan, dan bahasa pemrograman Python. Literatur diperoleh dari berbagai sumber antara lain dari jurnal ilmiah, laporan hasil penelitian, buku, dan buku elektronik. 2. Analisis Kebutuhan Sistem Analisis kebutuhan sistem merupakan tahapan untuk mendefinisikan kebutuhan dari sistem yang dibangun. 3. Prancangan Sistem Perancangan sistem merupakan tahapan dimana alur kerja dari sistem yang dibangun digambarkan dengan diagram blok dan flowchart.
4. Implementasi Implementasi sistem dilakukan dengan menuliskan kode program berdasarkan alur kerja sistem yang telah dirancang pada tahap sebelumnya. 5. Pengujian dan Evaluasi Pengujian sistem dilakukan setelah proses implementasi selesai kemudian dilanjutkan dengan proses evaluasi dengan melakukan pengecekan akurasi hasil pengujian. 1.8 Sistematika Penulisan Sistematika penulisan merupakan gambaran secara umum pada setiap bab terkait dengan penulisan hasil penelitian. Adapun sistematika penulisan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut: BAB I PENDAHULUAN Pendahuluan menguraikan secara singkat mengenai latar belakang masalah, rumusan masalah, batasan masalah, tujuan penelitian, manfaat penelitian, keaslian penelitian, metode penelitian, dan sistematika penulisan tesis. BAB II TINJAUAN PUSTAKA Tinjauan pustaka membahas tentang penelitian-penelitian terdahulu yang terkait dengan penelitian ini. Selain itu, pada bab ini juga diuraikan tentang perbandingan metode antara penelitian ini dengan penelitian yang telah ada sebelumnya. BAB III LANDASAN TEORI Landasan teori memuat tentang teori-teori dasar yang terkait dengan penelitian ini dan menjadi dasar dalam memecahkan masalah dalam penelitian ini. BAB IV ANALISIS DAN PERANCANGAN
Analisis dan perancangan menguraikan tentang analisis pembuatan model, kebutuhan sistem, spesifikasi fungsional sistem, spesifikasi data yang digunakan, arsitektur sistem, rancangan alur kerja sistem dalam bentuk flowchart, dan rancangan antarmuka sistem. BAB V IMPLEMENTASI Implementasi menguraikan tentang implementasi pembuatan model dan sistem yang berupa penulisan kode program dalam Bahasa pemrograman Python yang mengacu pada rancangan sistem yang telah dibuat sebelumnya. BAB VI HASIL DAN PEMBAHASAN Hasil dan pembahasan berisi tentang hasil dari implementasi sistem dan hasil pengujian akurasi sistem yang telah dibangun. BAB VII KESIMPULAN DAN SARAN Kesimpulan dan saran berisi hasil penelitian yang telah dilakukan. Kesimpulan diambil berdasarkan hasil dan pembahasan dari bab sebelumnya. Selanjutnya, kekurangan yang ada pada penelitian dituliskan pada bagian saran untuk pengembangan pada penelitian di masa yang akan datang.