ESTIMASI BIAYA PROYEK KONSTRUKSI

ESTIMASI BIAYA PROYEK KONSTRUKSI 1. Pendahuluan adalah seni memperkirakan kemungkinan jumlah biaya yang diperlukan untuk suatu kegiatan yang didasarkan pada informasi yang tersedia pada waktu itu (Iman Soeharto - National Estimating Society USA), berdasarkan definisi, tersebut maka perkiraan biaya mempunyai pengertian sebagai berikut : Perkiraan biaya yaitu melihat, memperhitungkan dan mengadakan perkiraan atas hal hal yang akan terjadi selanjutnya Analisis biaya yang berarti pengkajian dan pembahasan biaya yang pernah ada yang digunakan sebagai informasi yang penting Estimasi biaya proyek (cost estimating) dapat digunakan untuk beberapa tujuan,seperti penentuan kelayakan ekonomi suatu proyek, evaluasi beberapa alternative proyek, perencanaan anggaran proyek, dan penyediaan biaya proyek awal dan pengendalian jadwal proyek (AACE, 1992). Selain diperlukan pengetahuan teknik dan Engeenering, kualitas estimasi sangat ditentukan oleh : Tersedianya data dan informasi Teknik dan metode yang digunakan Kecakapan dan pengalaman estimator Tujuan pemakaian perkiraan biaya Sumber informasi terbaik adalah pengalaman perusahaan dari proyek-proyek yang pernah dikerjakan antara lain. informasi mengenai jumlah material yang terpakai, jumlah tenaga kerja yang dibutuhkan untuk suatu jenis pekerjaan ( produktivitas perorang ataupun pergroup tenaga kerja ), jam kerja peralatan, dll. Estimasi biaya konstruksi dikerjakan sebelum pelaksanaan fisik dilakukan dan memerlukan analisis detail dan kompilasi dokumen penawaran dan lainnya. Estimasi biaya mempunyai dampak pada kesuksesan proyek dan perusahaan. Keakuratan dalam estimasi biaya tergantung pada keahlian dan kerajinan estimator dalam mengikuti seluruh proses Kelompok I Page 1

pekerjaan dan sesuai dengan infomasi terbaru. Secara umum komponen biaya yang tercantum dalam estimasi biaya konstruksi meliputi : 1. Estimasi biaya langsung (material, labor & peralatan). 2. Estimasi biaya tak langsung. 3. Biaya tak terduga. 4. Keuntungan (profit). 2. Jenis Proyek Konstruksi Agar tidak terjadi kerugian dalam mengerjakan kontrak pekerjaan konstruksi, ada beberapa jenis estimasi biaya konstruksi yang bisa anda pilih untuk menentukan harga. Tentunya sebelumnya harus disepakati antara kontraktor dengan owner metode mana yang akan dipakai. Berikut metode dan jenis estimasi biaya konstruksi tersebut : 1. Estimasi Harga Pasti Ada dua metode yang bisa anda gunakan dalam membuat estimasi harga pasti a. Metode Lumpsum. Ini dilakukan bila jenis pekerjaan dan jumlahnya telah diketahui dan dikenal benar. Dalam hal ini resiko bagi kontraktor relatif tinggi. Owner diuntungkan dengan harga yang sudah pasti sehingga bisa membuat anggaran. b. Metode Harga Satuan. Metode harga satuan ditentukan berdasarkan harga per item pekerjaan. Dalam penawaran dicantumkan estimasi jumlah setiap jenis pekerjaan untuk kemudian ditotalkan brdasarkan gambar rencana arsitektur. 2. Estimasi Harga Perkiraan Estimasi ini didasarkan fakta rincian biaya dari proyek sebelumnya. Beberapa metode yang bisa digunakan : a. Harga per Fungsi. Perhitungan berdasarkan pada estimasi setiap fungsi penggunaan. b. Harga Luas. Metode ini mendasarkan perhitungan luas persegi. c. Harga Volume. Kelompok I Page 2

Harga volume didasarkan pada kubikasi volume bangunan. d. Modular Takeoff. Metode ini mengacu pada konsep modul kemudian dikalikan dengan seluruh proyek. e. Partial Takeoff. Metode dengan menggabungkan semua jenis pekerjaan yang sebelumnya diperkiraan berdasarkan harga satuan. f. Harga Satuan Panel. Metode ini dilakukan dengan mengasumsikan harga satuan per luas lantai, keliling, dinding, atap dan semua item pekerjaan lainnya. Demikian beberapa jenis dan metode yang bisa dipilih dan sepakati antara pihak kontraktor dengan owner dalam menentukan harga borongan. Terdapat beberapa jenis estimasi yang di dasarkan pada cara memperkirakan biaya suatu konstruksi, yaitu : Estimasi kelayakan adalah sebagaimana tujuan dari tahap studi kelayakan adalah untuk menentukan apakah bangunan tsb layak dibangun, maka memperkirakan biaya konstruksinya berdasarkan pengalaman/ membandingkan dengan bangunan yang identik, dapat termasuk di dalamnya adalah biaya pembebasan tanah, namun untuk biaya bangunan dapat digunakan dengan cara estimasi konseptual. Estimasi Konseptual adalah memperkirakan biaya suatu bangunan berdasarkan satuan volume bangunan, atau factor yang lain, dengan patokan harga yang didasarkan pada bangunan yang identik. Pada estimasi konseptual telah tersedia gambar lengkap ataupun belum lengkap. Beberapa metode estimasi konseptual sebagai berikut : a. Metode Satuan luas ( m2 ), metoda ini mengandalkan data dari proyek sejenis yang pernah dibangun. Metoda ini bersifat garis besar dan ketelitiannya rendah. b. Metode Satuan isi ( m3 ) dapat dipakai pada bangunan dimana volume sangat dipentingkan. Metoda ini hanya dapat diandalkan untuk fase awal perencanaan dan perancangan untuk bangunan yang kurang lebih identik. Kelompok I Page 3

c. Metode Harga Satuan Fungsional, yang menggunakan fungsi dari fasilitas sebagai dasar penetapan biaya d. Metode Faktorial, dapat digunakan pada proyek bertipe sama. Metoda ini paling berguna untuk proyek-proyek yang mempunyai komponen utama sama. Biaya komponen utama ini akan berfungsi sebagai faktor dasar 1.00. Semua komponen yang lain harganya merupakan fungsi dari komponen utama. e. Metode Sistematis (Elemental Estimates atau Parametric Estimates), dimana proyek dibagi atas sistem fungsionalnya. Harga satuan ditentukan oleh penjumlahan tiap harga satuan elemen dalam setiap sistem atau mengalikan dengan data faktor pengali yang ada. Estimasi Detail/ Terperinci adalah memperkirakan biaya konstruksi secara lebih terinci dengan berpedoman pada gambar rencana, spesifikasi, gambar potongan dan gambar detail telah tersedia, demikian juga gambar kerja yang selanjutnya dari gambar kerja dapat dihitung material-material yang memerlukan potongan yang berpola ( cutting list ), sehingga volume dari masing-masing detail bagian konstruksi maupun potongan pola tersebut dapat dihitung lebih pasti. Atau disebut dengan metode harga satuan dan volume pekerjaan ( Quantity Take Off ). 3. Tahapan Pelaksanaa Sebuah Proyek Konstruksi Beberapa tahapan yang digunakan untuk mengestimasi biaya adalah: Work Breakdown Structure (WBS). Jenis resource dan jumlah yang dibutuhkan pada setiap komponen WBS. Unit rate resource, seperti pekerja biaya per jam dan material biaya per m3. Estimasi durasi kegiatan. Informasi historis yang berasal dari proyek-proyek sebelumnya, atau data biaya estimasi komersil atau pengetahuan tim proyek. Bagan yang menjelaskan kode yang digunakan untuk melaporkan informasi keuangan dalam buku kas perusahaan. Kelompok I Page 4

4. Metodologi Estmasi Biaya Konstruksi Ada beberapa metode yang dapat digunakan dalam estimasi biaya sebagai berikut: 1. Berdasarkan AACE International - the Association for the Advancement of Cost Engineering Tahun 1992 adalah: a. Metodologi konseptual yang terdiri dari beberapa metodologi, yaitu: 1. Metode End-Product Units Metode estimasi ini digunakan ketika estimator telah cukup memiliki data historis yang sesuai untuk beberapa proyek yang sama. Metoda ini melakukan pendekatan estimasi dengan cara menghubungkan total unit produk yang dihasilkan (capacity units) dari suatu proyek terhadap biaya konstuksi yang telah dikeluarkan untuk proyek tersebut. Metode ini hanya memperkirakan secara cepat terhadap kapasitas produk akhir dari suatu proyek. Beberapa contoh dari hubungan antara biaya konstruksi dan produk akhir yang dihasilkan, seperti biaya konstruksi dari sebuah pembangkit listrik terhadap kapasitas dari pembangkit itu sendiri dalam kilowatt, dan biaya konstruksi dari pembangunan hotel terhadap kapasitas kamar hotel tersebut. 8 2. Metode Physical Dimentions Pendekatan sama seperti metode End-Product Units, namun metode Physical Dimentions menggunakan dimensi fisik, seperti panjang, volume, area, luasan tertentu. Dimensi tersebut digunakan sebagai faktor pengendali dalam estimasi. Contohnya estimasi bangunan dilakukan dengan pendekatan square feet/meters atau volume dari bangunan tersebut. 3. Metode Capacity Factor Suatu pendekatan estimasi biaya dengan perkiraan faktor kapasitas adalah satu dimana biaya fasilitas baru berasal dari biaya fasilitas semacam itu dari kapasitas yang diketahui. Itu bergantung pada hubungan non-linier antara kapasitas (capacity) dan biaya (cost). Pendekatan estimasi biaya dengan metode ini cepat dan cukup akurat khususnya untuk persiapan estimasi lebih awal selama perencanaan proyek. Metode ini membutuhkan data biaya historis dan data kapasitas untuk proses dan kegiatan yang sama. Selain itu pendekatan metode ini sering digunakan untuk estimasi akurat secara cepat dan sering digunakan untuk pengambilan keputusan pada masa pra perencanaan suatu proyek. 4. Metode Ratio or Factor Metode ratio or factor adalah suatu pendekatan estimasi yang Kelompok I Page 5

digunakan dalam situasi dimana biaya total dari suatu item atau fasilitas dapat secara andal di estimasi dari biaya komponen utamanya. 5. Metode Parametric Pendekatan estimasi biaya proyek dengan metode parametic adalah satu pendekatan ekstrim untuk persiapan awal estimasi konseptual ketika tidak terdapat banyak data teknik sebagai dasar untuk estimasi dengan metode estimasi yang lebih detail. Metode parametric adalah sebuah representasi matematik dari hubungan biaya yang mencakup keterkaitan yang logis dan dapat diprediksi antara karakteristik fungsional dari suatu proses dan biayanya. a. Metodologi Deterministic (Detail) Estimating Adalah suatu pendekatan estimasi biaya proyek secara detail yang mana dipersiapkan untuk mendukung anggaran final yang telah direncanakan, 9 dokumen penawaran, cost control selama proyek berjalan, dan lainnya. Beberapa langkah yang harus dilakukan dalam persiapan sebuah detail estimasi: 1. Mempersiapkan jadwal dan dasar estimasi proyek, 2. Mempersiapkan estimasi biaya langsung proyek, 3. Mempersiapkan estimasi biaya tidak langsung proyek, 4. Mempersiapkan estimasi biaya kantor (operasional kantor), 5. Mempersiapkan estimasi pajak penjualan, 6. Mempersiapkan eskalasi estimasi, 7. Mempersiapkan estimasi fee proyek (untuk kontraktor), 8. Mepersiapkan analisis biaya resiko, analisis contingency, dan 9. Melihat ulang setiap estimasi yang telah dilakukan. 1. Berdasarkan Project Manajement institute (PMI) tahun 2000 adalah: a. Estimasi Analogi Estimasi analogi atau estimasi top-down adalah estimasi yang menggunakan biaya aktual dari proyek yang pernah dikerjakan sebelumnya dimana proyek sebelumnya memiliki persamaan karakteristik dengan proyek yang akan dikerjakan. Hal ini dilakukan karena keterbatasan informasi yang diperoleh mengenai proyek yang akan dikerjakan. Estimasi analogi juga merupakan bentuk lain dari expert judgement. Secara umum estimasi analogi menghabiskan biaya yang sedikit dibandingkan metode lainnya, namun hasilnya kurang akurat. Metode ini biasanya digunakan bila: 1. Proyek yang sebelumnya pada kenyataannya sama bukan hanya dari tampilannya saja. 2. Individu atau kelompok membutuhkan keahlian dalam mengestimasi. a. Model Parameter Kelompok I Page 6

Model parameter melibatkan penggunaan karakteristik proyek yang digunakan sebagai parameter dalam model matematis untuk memprediksi biaya. Model parameter dapat berupa persamaan sederhana dimana biaya dapat ditentukan berdasarkan luas bangunan ataupun suatu persamaan yang kompleks dimana diperlukan alat bantu perangkat lunak dalam aplikasinya dan melibatkan banyak variabel pengaruh dalam perhitungannya. Antara biaya dan tingkat akurasi dalam metode ini sangat besar variasinya. Metode ini umumnya digunakan bila: 10 3. Informasi proyek sebelumnya digunakan untuk mengembangkan model agar menjadi akurat. 4. Parameter yang digunakan dalam model sudah terukur. 5. Model terskala (contohnya model dapat digunakan untuk proyek dengan skala kecil maupun besar). a. Estimasi Bottom-up Metode ini melibatkan proses estimasi secara individual dari masingmasing kegiatan yang diperlukan untuk menyelesaikan suatu proyek kemudian dirangkum dalam biaya proyek keseluruhan. Biaya dan tingkat akurasi estimasi bottom up adalah digerakkan berdasarkan ukuran item pekerjaan individual, semakin sedikit item pekerjaan dapat meningkatkan biaya dan tingkat akurasi. Tim manajemen proyek harus mempertimbangkan penambahan tingkat akurasi dibandingkan dengan penambahan biaya. b. Komputerisasi Penggunaan alat bantu komputer dalam estimasi biaya seperti penggunaan WinEst atau software lainnya yang menggunakan analisa statistik sudah banyak digunakan dan sangat membantu dalam proses estimasi biaya yang menghasilkan perkiraan biaya yang akurat. c. Metode lain Metode lainnya yang dapat digunakan adalah analisis penawaran yang dilakukan oleh kontraktor dalam dokumen penawaran suatu proyek konstruksi. 3. Menurut Oberlender dan Peurifoy (2002) dalam Estimating Construction Costs, estimasi biaya konstruksi dibagi menjadi dua jenis, yaitu: a. Estimasi Taksiran (Approximate Estimate) Estimasi ini biasanya dilakukan untuk memberikan informasi bagi pemilik (owner) secara cepat untuk memutuskan apakah proyek akan dibangun atau tidak. Selain itu estimasi taksiran juga untuk tujuan perhitungan pajak yang perlu dibayarkan jika proyek diimplementasikan (Litupeirissa, 2007). b. Estimasi Secara Rinci Estimasi secara rinci dilakukan untuk dua penggunaan, yaitu untuk Kelompok I Page 7

mengajukan penawaran harga terhadap suatu pekerjaan dan digunakan sebagai basis dalam melakukan kontrol dari suatu proyek. Estimasi biaya secara rinci dapat dilakukan setelah lengkap data/informasi dari proyek seperti tersedianya dokumen gambar, spesifikasi teknis dan persyaratan 11 pendukung lainnya. Estimasi ini akan memberikan hasil yang lebih akurat dengan semakin lengkapnya dukungan dari data/informasi yang dimiliki. Estimasi ini juga dapat dilakukan oleh owner guna dijadikan acuan bagi harga penawaran yang diajukan oleh penawar. Tingkat akurasi dari estimasi ini berkisar antara + 15% dan 15% (Litupeirissa, 2007). Beberapa input yang digunakan untuk mengestimasi biaya adalah: 1. Work Breakdown Structure (WBS). 2. Jenis resource dan jumlah yang dibutuhkan pada setiap komponen WBS. 3. Unit rate resource, seperti pekerja biaya per jam dan material biaya per m3. 4. Estimasi durasi kegiatan. 5. Informasi historis yang berasal dari proyek-proyek sebelumnya, atau data biaya estimasi komersil atau pengetahuan tim proyek. 6. Bagan yang menjelaskan kode yang digunakan untuk melaporkan informasi keuangan dalam buku kas perusahaan. II.3. Proyek Konstruksi Proyek merupakan suatu rangkaian kegiatan dan kejadian yang saling terkait untuk mencapai tujuan tertentu dan membuahkan hasil dalam suatu jangka tertentu dengan memanfaatkan sumber daya yang tersedia (Muzayanah, 2008). Proyek didefinisikan sebagai suatu usaha yang bersifat sementara yang berada dalam suatu keterbatasan untuk menciptakan suatu produk atau pelayanan yang unik (PMI Guide to Project Management Body of Knowledge, 2000). Definisi dari proyek konstruksi adalah suatu kegiatan sementara yang berlangsung dalam waktu terbatas, dengan alokasi sumber daya tertentu, dan dimaksudkan untuk melaksanakan tugas yang sasarannya telah digariskan dengan jelas. Kelompok I Page 8