BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Hukum positif yang berlaku di Indonesia menyatakan adanya Asas Kebebasan Berkontrak dalam suatu perjanjian. Asas ini membuat setiap orang dengan bebas dapat membuat perjanjian atau kontrak apa saja, baik yang sudah ada maupun yang belum ada pengaturannya dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata selama perjanjian itu tidak bertentangan dengan undang-undang, ketertiban umum, dan kesusilaan. Melihat pertumbuhan penduduk yang semakin meningkat dan pesat saat ini membuat kebutuhan akan tempat tinggal dan tempat melakukan usaha perdagangan pun juga semakin meningkat, namun luas lahan yang tersedia semakin terbatas. Fenomena tersebut akibat dari pembangunan gedung bertingkat terutama dikota-kota besar. Mengantisipasi gejala tersebut maka dilakukanlah pembangunan rumah tinggal ataupun toko yang peruntukkannya untuk usaha, yang sebagian besar dilakukan dengan sistem sewa-menyewa. Berdasarkan Undang-Undang No.28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, pada bagian Ketentuan Umum Pasal 1 ayat (1) dijelaskan bahwa : Bangunan gedung adalah wujud fisik hasil perkerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun kegiatan khusus. Pengertian lain mengenai toko juga tertulis dalam Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 112 Tahun 2007 tentang Penataan dan Pembinaan 1
Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan Dan Toko Modern pada Bab I Ketentuan Umum Pasal 1 ayat (4) menyatakan bahwa: Toko adalah bangunan gedung dengan fungsi usaha yang digunakan untuk menjual barang dan terdiri dari hanya satu penjual. Sebab tidak semua lapisan masyarakat mampu untuk membangun rumah sebagai tempat tinggal atau toko untuk melakukan usaha perdagangannya, maka masyarakat yang tidak memiliki cukup uang tersebut lebih memilih untuk menyewa ruko. Melakukan perbuatan hukum tersebut tanpa sadar para pihak terlibat dengan suatu perjanjian yakni perjanjian sewa-menyewa. Undang-undang No.28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung mengatur mengenai ketentuan-ketentuan untuk pembangunan ruko dan bangunan-bangunan lainnya. Pada penulisan hukum ini penulis hanya mengambil hal yang penting mengenai bangunan yang diperuntukan untuk usaha saja seperti bangunan rumah toko yang dikhususkan untuk disewakan sesuai dengan permasalahan yang penulis teliti dari Putusan Perdata No.36/PDT.G/2011/PN.YK ini. Pengertian secara yuridis, berdasarkan pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer) yang dimaskud dengan Sewa-menyewa adalah sebagai berikut: Sewa-menyewa ialah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari sesuatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran sesuatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya. Berdasarkan rumusan Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dapat disimpulkan bahwa dalam sewa-menyewa melibatkan 2 (dua) pihak yaitu pihak yang mengikatkan dirinya untuk memberikan kenikmatan dari suatu barang (pemberi sewa) dan pihak yang menerima dan merasakan kenikmatan dari 2
suatu barang sewa (penyewa), maka sudah sepatutnya pemberi sewa melakukan perlindungan hukum terhadap barang yang disewakan terhadap penyewa. 1 Perjanjian sewa-menyewa ruko ini juga harus memenuhi syarat sahnya perjanjian, yaitu kata sepakat, kecakapan, hal tertentu dan suatu sebab yang halal, sebagaimana ditentukan dalam pasal 1320 Kitab Undang-undang Hukum Perdata. Terpenuhinya empat syarat sahnya perjanjian tersebut, maka suatu perjanjian menjadi sah dan mengikat secara hukum bagi para pihak yang membuatnya. Perjanjian sewa-menyewa ini dapat membantu para pihak, baik itu dari pihak penyewa ruko maupun pemilik ruko, diharapkan akan saling menguntungkan dan mendapat perlindungan hukum. Penyewa ruko memperoleh keuntungan dengan kenikmatan dari ruko yang di sewa, dan pemilik ruko akan memperoleh keuntungan dari harga sewa yang telah diberikan oleh pihak penyewa. Penulis dalam Penulisan Hukum ini akan menganalisis kasus Putusan Pengadilan Negeri Yogyakarta Putusan No: 36/PDT.G/2011/PN.Yk dengan kasus posisi sebagai berikut; pada tahun 2007, Tergugat I mendatangi Penggugat dengan maksud untuk bekerja sama membuat usaha dan mendirikan Rumah Toko (Ruko) yang rencananya akan dibangun ruko diatas tanah milik Penggugat dengan rencana kesepakatan pada waktu itu yang dilakukan secara lisan, dalam kesepakatan lisan itu Tergugat I akan membangunkan ruko kemudian disewakan kepada pihak ketiga dengan pembagian keuntungan, Penggugat mendapatkan 20% dari harga sewa selama 10 tahun, setelah jangka waktu 10 tahun bangunan ruko tersebut akan menjadi hak milik Penggugat dan pengurusan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) adalah tanggung jawab pihak Tergugat I. Sehingga, peristiwa 1 M. Yahya Harahap,1986, Segi-segi Hukum Perjanjian,Alumni, Bandung,hlm.220 3
hukum yang terjadi antara Penggugat dan Tergugat I dapat dikatakan sebagai perjanjian BOT (Build, Operate, and Transfer). Secara umum, perjanjian BOT diartikan sebagai bentuk perjanjian kerjasama yang dilakukan antara pemegang hak atas tanah baik pemerintah, swasta maupun perorangan dengan investor yang menyatakan bahwa pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan bangunan selama masa perjanjian BOT berikut segala manfaat ekonomisnya dan mengalihkan kepemilikan bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah setelah masa bangun guna sera berakhir. 2 Pengertian BOT menurut Keputusan Menteri Keuangan Nomor 248/KMK.04/1995 Jo SE-38/PJ.4/1995 adalah: 1. Bentuk Perjanjian kerjasama antara pemegang hak atas tanah dengan investor, 2. Pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan bangunan selama masa perjanjian. 3. Setelah masa perjanjian berakhir, investor mengalihkan kepemilikan atas bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah. 4. Bangunan yang didirikan investor dapat berupa gedung perkantoran, apartemen, pusat perbelanjaan, rumah toko, hotel, dan/atau bangunan lainnya. Dalam kasus putusan ini yang menjadi investornya adalah perorangan yakni Tergugat I dan II. Sebelum rencana kesepakatan itu dituangkan dalam Akta Kesepakatan oleh Tergugat I tanpa ijin Penggugat, Tergugat I pada tahun 2007 serta-merta sudah 2 Keputusan Menteri Keuangan Nomor 246/KMK/04/1995 Tentang Perlakuan Pajak Penghasilan Terhadap Pihak-Pihak Yang Melakukan Kerjasama Dalam Bentuk Perjanjian Bangun Guna Serah (Build Operate And Transfer) 4
memulai pembangunan bangunan ruko dan hanya berselang sekitar 3 (tiga) bulan bangunan ruko telah selesai dan Tergugat I menyatakan kesanggupan untuk segera menguruskan proses Izin Mendirikan Bangunan (IMB) pada pemerintah Kota Yogyakarta berdasarkan kesanggupan dan kesepakatan. Masih dalam tahun 2007 dengan adanya kekhawatiran dari penggugat dikemudian hari, penggugat menawarkan kepada Tergugat I untuk dibuatkan secara formal akta notariil perjanjian kerja sama melalui notaris, sehingga disepakati akta perjanjian kerjasama akan dibuat melalui notaris yang ditunjuk yakni notaris Tri Agus Haryono S.H, setelah konsep perjanjian kerjasama itu sudah selesai didraft dan tinggal dilakukan penandatanganan dengan itikad tidak baik dari Tergugat I sampai saat ini surat perjanjian kerjasama tersebut belum ditandatangani dan difinalkan oleh Tergugat I. Padahal pada waktu itu bangunan ruko sudah jadi, bahkan oleh Tergugat I telah disewakan kepada Tergugat III dan Tergugat IV. Saat bangunan ruko tersebut sudah terlanjur dibangun tanpa sepengetahuan Penggugat, Penggugat mendesak kepada Tergugat I untuk segera mengurus Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dimaksud dan segera memformalkan kesepakatan Kerjasama tersebut melalui notaris. Pada tahun 2008, Pengguat baru mengetahui bahwa permohonan izin mendirikan bangunan yang dimohonkan oleh Tergugat II yakni anak dari Tergugat I ditolak oleh Pemerintah Kota Yogyakarta berdasarkan Surat Dinas Perizinan Pemerintah Kota Yogyakarta Nomor : 640/7949 tanggal 6 September 2007 dengan alasan bahwa bangunan berdiri di dalam Garis Sepadan Bangunan (GSB) atau melanggar 100%, sehingga Permohonan IMB tidak dapat diproses atau ditolak. Setelah Penggugat mengetahui ditolaknya Permohonan IMB tersebut, Penggugat mendesak kepada 5
para Tergugat I dan II untuk segera membongkar bangunan ruko tersebut namun Tergugat I dan II tidak mau membongkarnya, bahkan terus menerus menyewakan ruko tersebut yang dibangun diatas tanah milik Pengugat, maka dari itu Penggugat berusaha membuat surat kepada Pemerintah Kota Yogyakarta agar melalui Pemerintah Kota Yogyakarta yang membongkar paksa bangunan ruko tersebut berdasarkan surat penggugat berturut-turut tanggal 12 Maret 2008, tanggal 15 Desember 2008, tanggal 27 Mei 2010 dan tanggal 3 September 2010 bahkan telah berulangkali difasilitasi oleh Pemerintah Kelurahan Baciro untuk menyelesaikan kasus ini, namun para Tergugat I dan II sampai saat ini tidak mau untuk membongkar bangunan ruko tersebut. Terakhir Penggugat memanggil para Tergugat melalui kuasa hukum Peggugat, yakni pada tanggal 28 Februari 2011 untuk mencari solusi penyelesaian perkara ini, namun Tergugat I dan II tidak hadir dan sampai saat ini para Tergugat I dan II belum membongkar bangunan ruko, bahkan tetap saja menyewakan kepada pihak Tergugat III dan IV sehingga penggugat sangat dirugikan atas perbuatan Tergugat I dan II karena tanpa hak dan melawan hukum telah mengambil keuntungan dari sewa bangunan ruko tersebut yang didirikan di tanah milik penggugat. Disamping para Tergugat I dan II menguasai tanah milik Pengugat secara melawan hukum dan tanpa hak, juga para Tergugat I dan II telah wanprestasi atas kesanggupannnya guna mengurus IMB dan telah beritikad tidak baik tidak berkehendak untuk membuat kesepakatan perjanjian kerjasama secara tertulis padahal dapat diketahui bahwa sejak tahun 2007 sampai gugatan ini didaftarkan ke pengadilan, Para tergugat I dan II telah mengambil keuntungan atas sewa bangunan ruko tersebut, sehingga Penggugat dirugikan secara materiil dan immaterial. Sehubungan dengan penguasaan tanah 6
milik Penggugat yang dilakukan oleh Tergugat I dan II secara melawan hukum dan tanpa hak, dan syarat sah perjanjian yang dilanggar maka hubungan hukum dalam bentuk sewa-menyewa antara para Tergugat I dan II dengan pihak Tergugat III dan IV dinyatakan TIDAK SAH oleh Putusan Pengadilan. Hakim dalam putusan kasus ini menyatakan adanya asas itikad baik yang diingkari oleh Tergugat yang menguasai bangunan diatas tanah milik Penggugat tanpa adanya IMB sehingga hakim memutuskan sewa-menyewanya pihak ketiga menjadi tidak sah disebabkan pihak penyewa ruko pun juga tidak beritikad baik hadir dalam persidangan setelah dipanggil berulang kali dan hakim tidak mengetahui dengan jelas apakah pada saat melakukan Perjanjian sewa-menyewa dengan Tergugat I dan II, Tergugat III dan IV mengetahui atau tidak jika bangunan rukonya bermasalah, padahal jika pada saat menyewa Tergugat III dan IV ternyata tidak mengetahui bahwa ruko yang disewakan bermasalah, sebenarnya Tergugat III dan IV adalah penyewa yang beritikad baik, sehingga patut untuk dilindungi oleh hukum. Pasal 1338 ayat (3) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyatakan bahwa: Pejanjian-perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik. Pasal ini bermakna perjanjian yang telah disepakati para pihak harus dilaksanakan sesuai dengan kepatutan dan keadilan. Undang-undang hanya menyatakan bahwa kontrak harus dilaksanakan dengan itikad baik tetapi tidak menentukan tahap pra kontraktual, kontraktual atau pasca kontraktual. Jadi dapat disimpulkan bahwa itikad baik harus sudah ada sejak tahap pra kontraktual sampai pasca kontraktual. Subekti mengemukakan bahwa ada dua jenis asas itikad baik yaitu itikad baik subjektif dan itikad baik objektif. Itikad Baik Subjektif maknanya adalah 7
kejujuran. Kejujuran harus ada sebelum perjanjian dilaksanakan oleh para pihak ( artinya sebelum tahap pra kontraktual telah ada itikad baik subjektif ), sedangkan itikad baik objektif ada pada tahap kontraktual. Makna itikad baik objektif adalah kepatutan dan berada pada tahap kontraktual. Hal ini terjadi masa tahap kontraktual isi perjanjian yang berupa hak dan kewajiban harus dilaksanakan dengan itikad baik pula. 3 Itikad baik seharusnya dimiliki oleh setiap individu sebagai bagian dari makhluk sosial yang tidak dapat saling melepaskan diri dari ketergantungan sosial terhadap individu lain untuk saling bekerjasama, saling menghormati dan menciptakan suasana tenteram bersama-sama. Melepaskan diri dari keharusan adanya itikad baik dalam setiap hubungan dengan masyarakat adalah pengingkaran dari kebutuhannya sendiri; kebutuhan akan hidup bersama, saling menghormati dan saling memenuhi kebutuhan pribadi dan sosial. Keberadaan itikad baik dalam setiap hubungan dengan masyarakat memberi arti penting bagi ketertiban masyarakat, itikad baik sebagai sikap batin untuk tidak melukai hak orang lain menjadi jaminan bagi hubungan masyarakat yang lebih tertib. Ketiadaan itikad baik dalam hubungan masyarakat mengarah pada perbuatan yang secara umum dicela oleh masyarakat, celaan datang dari sikap batin pembuat yang tidak memiliki itikad baik, sikap batin di sini mengarah pada kesengajaan sebagai bentuk kesalahan pembuat yang secara psikologis menyadari perbuatannya serta akibat yang melekat atau mungkin timbul dari pada perbuatan tersebut. 4 3 Subekti,2009, Hukum Perjanjian, Intermasa,Jakarta, hlm.7 4 Prodjodikoro, Wirjono, 2000, Azas-azas Hukum Perjanjian, Mandar Maju,Bandung, hlm.102 8
Berdasarkan pemaparan yang telah dijelaskan diatas, maka penulis tertarik untuk menulis dalam tugas akhir ini dengan menganalisis mengenai STUDI KASUS: PUTUSAN NO.36/PDT.G/2011/PN.YK TENTANG PERJANJIAN SEWA-MENYEWA YANG TIDAK SAH. Analisis yang penulis gunakan dalam putusan ini yakni melihat bagaimana pertimbangan hukum yang hakim gunakan untuk enilai bahwa perjanjian sewa-menyewa yang dilakukan oleh Tergugat I dan II dengan Tergugat III dan IV mengapa dinyatakan sebagai perjanjian sewamenyewa yang tidak sah. B. Rumusan Masalah Berdasarkan uraian latar belakang masalah di atas, maka penulis merumuskan permasalahan yang hendak dibahas yakni sebagai berikut : Bagaimana pertimbangan hukum yang digunakan oleh hakim untuk menilai Putusan Perkara Perdata No.36/PDT.G/PN.YK sebagai perjanjian sewamenyewa yang tidak sah? C. Tujuan Penelitian Suatu penelitian yang dilakukan tentu harus mempunyai tujuan dan manfaat yang ingin diperoleh dari hasil penelitian. Penulis membagi tujuan penelitian menjadi 2 hal yaitu : a. Tujuan Objektif, antara lain: Untuk mengetahui alasan pertimbangan hakim mengapa bisa menilai bahwa peristiwa hukum antara pemilik bangunan dan ruko, dengan penyewa ruko 9
dalam Putusan: No.36/PDT.G/2011/PN.Yk dinyatakan tidak sah perjanjian sewa-menyewanya tersebut. b. Tujuan Subjektif, antara lain: 1. Untuk memperoleh data dan jawaban dari permasalahan yang diangkat dan dituangkan dalam bentuk penulisan hukum oleh penulis. 2. Untuk melatih diri secara langsung dalam proses pembentukan sikap dan pola fikir sesuai dengan kaidah-kaidah akademika, khususnya dalam bidang hukum perdata. 3. Untuk melaksanakan tugas akhir berupa penulisan di bidang hukum sebagai syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Hukum dari Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada Yogyakarta. c. Keaslian Penelitian Berdasarkan penelusuran kepustakaan yang dilakukan penulis, penulisan hukum dengan analisis putusan mengenai sewa-menyewa yang tidak sah belum ada sebelumnya. Namun bererapa penelitian tidak menganalisis putusan pengadilan dalam kasus yang sama hanya memiliki pembahasan yang seragam mengenai perjanjian sewa-nenyewa. Berikut adalah beberapa penelitian mengenai sewa-menyewa : 1. Penulisan penelitian hukum pada tahun 2008 oleh Fiqi Adrianti (NIM: 04/178517/HK/16617) dengan judul Pelaksanaan Sewa-menyewa Rumah Susun (Rusunawa) Cokrodirjan antara penyewa dengan Badan Pengelolaan Rumah Susun Milik Pemerintah Kota Yogyakarta.Memuat rumusan masalah sebagai berikut : 10
a. Bagaimanakah dengan pelaksanaan perjanjian sewa-menyewa Rusun Cokrodirjan antara Penyewa dengan Badan Pengelolaan Rumah Susun Milik Pemerintah Kota Yogyakarta? b. Bagaimana bentuk wanprestasi yang timbul dalam perjanjian sewamenyewa tersebut serta upaya penyelesaiannya? Kesimpulan dari pembahasan skripsi diatas yakni; Pelaksanaan perjanjian sewa-menyewa Rusunawa Cokrodirjan ini berjalan kurang lancar akibat adanya perbuatan wanprestasi pihak penyewa yaitu adanya keterlambatan dan penunggakan uang sewa. Kedudukan Badan Pengeloa Rusunawa merupakan badan layanan milik pemerintah sebagai agen tunggal yang memiliki otoritas pengelolaan rusunawa sehingga dalam kapasitasnya tersebut selalu mengedepankan kepentingan masyarakat dan tidak mencari keuntungan. Hal tersebut menyebabkan penyimpangan isi perjanjian khususnya mengenai sanksi yang dikenakan apabila terjadi wanprestasi. Bentuk wanprestasi dalam perjanjian sewa-menyewa rusunawa adalah keterlambatan dan penunggakan uang sewa yang terjadi karena sering tidak menentunya pendapatan yang diperoleh para penyewa. Pengenaan sanksi berupa denda telah dilaksanakan apabila terjadi keterlambatan pembayaran dan penunggakan uang sewa tersebut, tetapi sanksi pemutusan perjanjian secara sepihak disertai pengusiran secara paksa belum dilaksanakan secara tegas. Langkah-langkah penyelesaian masalah wanprestasi di rusunawa tersebut selalu mengedepankan musyawarah mufakat yang terlihat adanya pemberian toleransi dalam pembayaran uang sewa. Dalam menyelesaikan masalah wanprestasi mengalami tahap 11
panjang mulai dari diberikan surat peringatan sampai penyelesaian di tingkat kelurahan dan kecamatan hingga melibatkan tim pembina dan pegawai di tingkat Dinas Kesejahteraan dan Sosial, cara ini dilakukan semata-mata agar penghuni tidak merasa berat dalam melunasi tunggakan uang sewanya. 5 Adapun perbedaannya adalah bahwa rumusan masalah dan lokasi penelitian dalam skripsi tersebut berbeda dengan rumusan masalah dan lokasi penelitian yang akan penulis angkat untuk diteliti. Rumusan masalah yang penulis angkat adalah mengenai bagaimana pertimbangan hakim dalam memutuskan bahwa perjanjian sewa-menyewa yang dilakukan antara pemilik bangunan ruko dan penyewa ruko merupakan perjanjian sewa-menyewa yang tidak sah. Kemudian subjek yang akan penulis teliti adalah hakim yang memutus perkara ini. Sedangkan lokasi penelitian yang akan penulis teliti berlokasi di Jl.Timoho, Gondokusuman, Yogyakarta. 2. Penulisan penelitian hukum pada tahun 2013 oleh Nan. Sebastian (NIM: 08/275147/HK/17932 dengan judul, Pelaksanaan Perjanjian Sewamenyewa kamar pada UGM Residence. Memuat rumusan masalah sebagai berikut: a. Mengapa terjadi wanprestasi pada pelaksanaan perjanjian sewamenyewa kamar pada Universitas Gadjah Mada Residence? 5 Fiqi Adrianti,2008, Pelaksanaan Sewa-menyewa Rumah Susun (Rusunawa) Cokrodirjan antara penyewa dengan Badan Pengelolaan Rumah Susun Milik Pemerintah Kota Yogyakarta, Fakultas Hukum UGM,Yogyakarta. 12
b. Bagaimana upaya penyelesaian wanprestasi yang terjadi dalam pelaksanaan perjanjian sewa-menyewa kamar pada Universitas Gadjah Mada? Kesimpulan dari pembahasan permasalahan tersebut yakni apa penyebab terjadinya wanprestasi pada pelaksanaan perjanjian sewa-menyewa kamar UGM Residence dari pihak penghuni adalah karena kesibukkan penghuni dari kalangan mahasiswa UGM yang terlalu padat dengan tugas-tugas kuliah, sehingga mahasiswa tidak mengikuti kegiatan Life Skill ataupun mengikuti kegiatan Life Skill tetapi tidak memenuhi kewajiban dan pihak penyewa melakukan apa yang dijanjikan tetapi terlambat. Pihak penyewa melakukan apa yang dijanjikan tetapi terlambat,wanprestasi ini umumnya terjadi karena penghuni harian membutuhkan waktu untuk berkemas dan sedikit waktu untuk beristirahat yang mengakibatkan terjadinya keterlambatan check out yang dilakukan pihak penghuni harian. Sedangkan wanprestasi dari pihak UGM Residence sendiri pihak UGM Residence melakukan kesalahan karena kelalaiannya sehingga pemberian sanksi hak tinggal di UGM Residence tidak sesuai dengan tata tertib Life Skill. Dari segi upaya penyelesaian kasus wanprestasi yang terjadi dalam pelaksanaan perjanjian sewa-menyewa kamar pada UGM Residence dari pihak penghuni yakni karena tidak mengikuti kegiatan Life Skill adalah diberikan surat peringatan lisan dan tertulis sebelumnya yang kemudian diberikan sanksi berupa pemberhentian hak tinggal di UGM Residence, dan pelanggaran pulang lebih dari jam yang sudah ditentukan upaya penyelesaiannya yaitu hanya diberikan peringatan lisan saja karena dalam 13
kasus di skripsi ini penghuni sudah tidak mengulangi pelanggaran pulang lebih dari waktu yang ditentukan. Penyelesaiaan dari kasus wanprestasi yang dilakukan UGM Residence tersebut tidak dikenai sanksi, tetapi penghuni diberikan dispensasi perpanjangan waktu tinggal selama 2 minggu. Jadi upaya penyelesaian yang seharusnya dilakukan pihak UGM residence apabila terdapat wanprestasi yaitu tahapan peringatan lisan 1, peringatan lisan 2, peringatan lisan 3, peringatan tertulis, dan surat pemberhentian tinggal di UGM Residence. 6 Adapun perbedaannya adalah bahwa rumusan masalah dan lokasi penelitian dalam skripsi tersebut berbeda dengan rumusan masalah dan lokasi penelitian yang akan penulis angkat untuk diteliti. Rumusan masalah yang penulis angkat adalah mengenai bagaimana pertimbangan hakim dalam memutuskan bahwa perjanjian sewa-menyewa yang dilakukan antara pemilik bangunan ruko dan penyewa ruko merupakan perjanjian sewa-menyewa yang tidak sah. Kemudian subjek yang akan penulis teliti adalah hakim yang memutus perkara ini. Sedangkan lokasi penelitian yang akan penulis teliti berlokasi di Jl.Timoho, Gondokusuman, Yogyakarta. Berdasarkan hal tersebut, penulisan hukum yang penulis buat dapat dianggap asli dan layak untuk ditulis. Dan menyatakan bahwa penelitian yang akan dilakukan belum pernah diteliti sebelumnya, sehingga diharapkan penelitian ini akan dapat menambah atau melengkapi penelitian yang telah ada. 6 Nan. Sebastian,2013, Pelaksanaan Perjanjian Sewa-menyewa kamar pada UGM Residence,Fakultas Hukum UGM, Yogyakarta. 14
3. Kegunaan Penelitian Penulisan ini diharapkan dapat memberikan kegunaan bagi penulis sendiri maupun bagi pihak lain, manfaat penulisan ini adalah sebagai berikut : a. Kegunaan Akademik 1) Memberikan kontribusi atau sumbangsih bagi pengembangan ilmu pengetahuan khususnya penerapan ilmu hukum. 2) Dapat memberikan acuan atau referensi bagi penulisan selanjutnya yang terkait dengan penulisan hukum ini. b. Kegunaan Praktis 1) Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan wawasan yang nyata dan memberikan informasi kepada pihak masyarakat tentang kemungkinan adanya pelanggaran yang dilakukan oleh rekan kerjasamanya dalam hal wanprestasi maupun perbuatan melawan hukum seperti dalam penulisan ini dimana pihak pemilik bangunan membangun ruko diatas tanah yang belum dikeluarkan izin IMB sehingga dapat dimohonkan pembatalan perjanjian. 2) Memberikan masukan kepada pihak-pihak dan instansi yang terlibat seperti Dinas Perizinan dan Kantor Pertanahan agar lebih ketat lagi dalam melakukan pengawasan dikemudian hari, sehingga kedepannya lebih baik, sistematik dan memberi manfaat yang nyata bagi masyarakat agar tidak terjadi pihak yang membangun ruko tanpa adanya surat izin IMB yang membuat perjanjian ketiga belah pihak menjadi tidak sah. 15