BAB IV. ANALISA PERENCANAAN.

BAB IV. ANALISA PERENCANAAN. IV.1.1 Analisa NON FISIK Pelaku Apartemen pada umumnya adalah sebagai berikut : > Penguhuni apartemen : > Bapak, Ibu, Anak. Bapak bekerja setiap hari Ibu : kadang berkerja, kadang hanya di rumah:belanja Anak : sekolah atau kegiatan lainnya. > Pengelola Gedung : Staf kantor : pengurusan surat-surat dan iuran-iuran perbulan. Staf Keamanan / security : menjaga lingkungan keamanan apartemen Staf Kebersihan : kebersihan kawasan lingkungan dan perawatan gedung dan lingkungan. > Staf Pekerja Mini market dan Toko. > Pegawai mini market. > Kantor Staf Mini Market. IV.2. Analisa Sirkulasi Pelaku Kegiatan 1. Sirkulasi Pengelola KEAMANAN DATANG ENTRANCE TIME KEEPER STAFF LOBBY WORKING AREA PARKIR KARYAWAN BAB IV APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF 41208110021 40

2. Sirkulasi Penghuni FRONT DESK FASILITAS PENUNJANG KEAMANAN FASILTAS PENGELOLA DATANG MAIN ENTRANCE MAIN LOBBY SITTING LOBBY LOBBY LIFT UNIT HUNIAN PARKIR PENGUHUNI 3. Sirkulasi Pengunjung Apartemen KANTOR PENGELOLA FRONT DESK TOKO-TOKO MAKANAN KEAMANAN RETAIL-RETAIL DATANG MAIN ENTRANCE MAIN LOBBY SITTING LOBBY LOBBY LIFT UNIT HUNIAN PARKIR SPORT CENTRE & RECRETION 4. Sirkulasi Barang TERIMA DATANG ENTRANCE LOADING DOCK CHECKING GUDANG 5. Sirkulasi Kendaran TOLAK PERGI DATANG Drop Off PARKIR PULANG BAB IV APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF 41208110021 41

IV.3. Analisa Kebutuhan Ruang. Nama Ruang Pendekatan Luas / Unit Kpasitas M2 (m2) (m2) Lobby 5 8 5 Ruang Aula Bersama 60 100 60 Pengelola 16 8 16 Mini Market 54 90 54 Ruko - ruko 18 30 18 Ruang Listrik + Genset 9 15 9 Tangga / Lift 9 15 9 R. Keamanan 6 6 6 Total 177 Taman Bermain Anak 25 25 Lapangan Tenis 875 6 875 Kolam Renang 25 6 25 Tempat pengelolahan Sampah 2,25 2,25 R. Keamanan 4 6 4 Total 931,25 1108,25 Analisa Parkir Kendaraan Nama Ruang Kebutuhan Ruang Luas (m2) Parkir Mobil 2.5 x 5 12.5 Pakir Pick Up 3 x 5 15 Pakir truk barang 5 x 8 40 Parkir motor 1 x 2 2 IV 3.2 Analisa Type Unit Hunian Apartemen Bersubsidi Apartemen Bersubsidi Rawa Buaya ini direncanakan untuk dijual, selain itu, membantu pemerintah kota dalam pengadaan rumah bagi masyarakat, khususnya masyarakat dengan tingkat ekonomi menengah bawah, juga merupakan tujuan komersial. Target pasar untuk penghuni apartemen bersubsidi ini adalah penduduk yang berdomisili dan bekerja dikawasan Kel. Rawa Buaya dan Kel, Duri Kosambi, tidak menutup kemungkinan bagi pekerja di bandara Soekarno Hatta, hal ini didasari karena memiliki akses yang paling dekat dengan lokasi serta memiliki daya tampung angkatan kerja yang tinggi dalam bidang pemerintahan, perdagangan dan jasa serta industri, hal ini dapat terlihat dalam rencana jumlah tenaga kerja Kecamatan Cengkareng. BAB IV APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF 41208110021 42

Analisa Kebutuhan Ruang Apartemen Bersubsidi. UNIT HUNIAN BERSUBSIDI No. Nama Ruang Pendekatan Kapasitas M2 Org Luas / Unit (m2) Luas (m2) 1 Unit Type Studio 1 Tempat tidur 5,2 2 5,2 2 KM/WC 5 2 5 3 Pantry 2,6 2 2,6 4 R. Tamu 3,4 2 3,4 5 Balkon 1,8 2 1,8 Luas Unit 18 2 Unit Type KM 1 1 Ruang Tidur 9 2 9 2 R Tamu 5 2 5 3 Pantry 3,2 2 3,2 4 KM/WC 5 2 5 5 Balkon 1,8 2 1,8 Luas Unit 24 3 Unit Type KM 2 1 Ruang Tidur 9 2 9 1 Ruang Tidur 10,5 2 10,5 2 R Tamu 7,5 2 7,5 3 Pantry 4,2 2 4,2 4 KM/WC 3 2 3 5 Balkon 1,8 2 1,8 Luas Unit 36 78 Analisa Kebutuhan Ruang Apartemen Excutive. UNIT HUNIAN EXCUTIVE No. Nama Ruang Pendekatan Kapasitas Luas / M2 Org Unit (m2) Luas (m2) 1 Unit Standard 1 Tempat tidur 12 2 12 2 KM/WC 5 2 5 3 Pantry 5 2 5 4 R. Tamu 4 2 4 5 Balkon 1 2 1 Luas Unit 27 2 Unit Type 2B 1 Ruang Tidur Utm 12 3 12 2 Ruang Tidur 2 7,5 2 7,5 3 R Tamu 5 2 5 4 R Makan 3 2 3 5 Pantry 4 2 4 6 KM/WC 3 2 3 7 Balkon 1,5 2 1,5 Luas Unit 36 3 Unit Type 3B 1 Ruang Tidur Utm 12 3 12 2 Ruang Tidur 2 6 2 6 2 Ruang Tidur 3 7,5 2 7,5 3 R Tamu 3,6 2 3,6 4 R Makan 3 2 3 5 Pantry 3 2 3 6 KM/WC Utm 4 2 4 7 KM/WC 5 2 5 8 Balkon 1,2 2 1,2 Luas Unit 45 108,3 BAB IV APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF 41208110021 43

ANALISA LUAS BANGUNAN / OPTIMASI KDB KLB Luas Lahan Rawa Buaya = 13.771 KDB = 55% KLB = 3,5 KDB = Luas Dasar Bangunan Luas Lahan 55% = Luas Dasar Bangunan 13.771 m2 LDB = 7.574 m2 KLB = Luas Total Bangunan Luas Lahan 3,5 = Luas Total Bangunan 13.771 m2 LTB = 48.199 m2 ANALISA BERDASARKAN PEMUKIMAN Apartemen Medium Rise KDB = 15 % Luas Lahan Rawa Buaya =13.771 m2 KDB = 15% KLB = 1,67 ( 1-15% ) = 1,67 ( 85% ) = 1,42 LTB = 13.771 X 1,42 = 19547,93 LDB = 2.066 m2 JLT = LTB = 19547,93 = 9 LT LDB 2.066 m2 Jumlah Lantai Tower = 9 lt PERENCANAAN JUMLAH TOWER UNIT HUNIAN Luas Total Bangunan = 48.199 m2 Total Tower Asumsi di bagi 3 Tower Luas Bangunan masing2 tower = 16.066 m2 Total Tower b + c = 32.132 m2 PERENCANAAN TYPE UNIT HUNIAN BERSUBSIDI Luas Total Bangunan 1 tower = 16.066 m2 Luas Per Lt /9 = 1.785-14.281 m2 > Sirkulasi 20 % = 2.856-11.425 m2 > Core 15 % = 1. 714-9. 711 m2 BAB IV APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF 41208110021 44

Asumsi peruntukan lahan adalah = 1 type besar : 3 type sedang : 6 type kecil type 18 : type 24 : type 36 Ta:Tb:Tc = 6a : 3a : a Ta = 18 x 6ª = 108a Tb = 24 x 3ª = 72a Tc = 36 x a = 36ª 108a + 72a+ 36 a = 9.711 m 216 a = 9.711 m A = 9.711 /216 = 44,96 ~ = 45 *> Jadi type 18 : 45 x 6 = 270 Unit type 24 : 45 x 3 = 135 Unit type 36 : 45 x 1 = 45 Unit *Maka Ta:Tb:Tc = 6 : 3 : 1 = 270 : 135 : 45 ---- 1 Tower PERENCANAAN TYPE UNIT HUNIAN Excutive Luas Total Bangunan 1 tower = 16.066 m2 Luas Per Lt /9 = 1.785-14.281 m2 > Sirkulasi 20 % = 2.856-11.425 m2 > Core 15 % = 1. 714-9. 711 m2 Asumsi peruntukan lahan adalah : 1 type besar : 3 type sedang : 6 type kecil type 27 : type 36 : type 45 Ta : Tb : Tc = 6a : 3a : a Ta = 27 x 6 = 162 a Tb = 36 x 3a = 108 a Tc = 45 x a = 45 a (27 x 6a ) + ( 36 x 3a ) + ( 45 x a ) = 9.711 m 162a + 108a+ 45 a = 9.711 m 315 a = 9.711 m A = 9.711 / 315 = 30,83 ~ = 31 *> Jadi type 27 : 31 x 6 = 185 Unit type 36 : 31 x 3 = 92 Unit type 45 : 31 x 1 = 31 Unit *Maka Ta:Tb:Tc = 6 : 3 : 1 = 185 : 92 : 31 BAB IV APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF 41208110021 45

Harga Jual & Kridit Apartemen Bersubsidi Tower 1 & 2 NAMA TYPE Jumlah Unit TYPE HARGA JUAL CASH DP KRIDIT/ KPR BUNGA 13% Cicilan / bln ~ 5 TH Cicilan / bln ~10 TH Cicilan / bln ~15 TH STUDIO 540 18 Rp 81.000.000 Rp 24.300.000 Rp 1.343.386 Rp 870.768 Rp 731.155 1 KM 270 24 Rp 135.000.000 Rp 40.500.000 Rp 2.239.000 Rp 1.451.300 Rp 1.218.600 2 KM 90 36 Rp 180.000.000 Rp 54.000.000 Rp 2.736.500 Rp 7.400.000 Rp 1.489.400 Harga Jual & Kridit Apartemen Excutive NAMA TYPE Jumlah Unit TYPE HARGA JUAL CASH DP KRIDIT/ KPR BUNGA 13% Cicilan / bln ~ 5 TH Cicilan / bln ~10 TH Cicilan / bln ~15 TH STANDART 185 27 Rp 175.500.000 Rp 52.650.000 Rp 2.910.700 Rp 1.886.700 Rp 1.584.200 1 KM 92 36 Rp 234.000.000 Rp 80.730.000 Rp 4.463.000 Rp 2.892.900 Rp 2.429.100 2 KM 31 45 Rp 292.500.000 Rp 87.750.000 Rp 4.851.100 Rp 3.144.400 Rp 2.640.300 BAB IV APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF 41208110021 46

V.4. Tapak dan Lingkungan IV.4.1 Analisa Pemilihan Tapak Pemilihan lokasi untuk Apartemen bersubsidi ini adalah: Pembangunan rumah susun bersubsidi melalui peremajaan kawasan di prioritaskan pada kawasaan yang terletak di dalam dan sekitar jalan Iingkar dalam arteri utama kota. Lokasi ini di bagian pinggir Iingkar luar yang memiliki nilai akses tinggi. > Wisma dengan Fasilitasnya Pembangunan wisma dan fasilitas di Kecamatan Cengkareng mengacu kepada: - rencana penyebaran dan kepadatan penduduk tahun 2005 - kemampuan lahan yang ada - kemampuan dana masyarakat dan pemerintah urttuk membangun - partisipasi swasta untuk membangun Pengembangan wisma dan fasilitasnya di Kecamatan Cengkareng direncanakan seluas 1210,16 ha (43,33%). Pengembangan wisma ditargetkan mampu menampung perkembangan penduduk tahun 2005 sebanyak 370.000 jiwa. Untuk memenuhi kebutuhan rumah pada tahun 2005, salah satu cara yang ditempuh adalah, sedangkan daerah wisma Iainnya dikembangkan dengan perbaikan lingkungan. IV.4.2. Pemilihan Tapak Tapak yang di pilih berada di JI. Outer Ring Road Kelurahan Rawa Buaya Kecamatan Cengkareng Kotamadya Jakarta Barat. Tapak ini termasuk dalam areal perencanaan pemukiman yang terpadu dibawah Perencanaan Perumnas. BAB IV APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF 41208110021 47

Potensi Tapak Letaknya yang strategis menjadi lintasan antara dari dan ke Bandara Internasional Soekamo-Hatta (lebih kurang 7 km) dengan fasilitas Jalan Arteri Primer Daan Mogot serta Jalan Lingkar Luar Barat. Kawasan industri yang cukup luas di wilayah Kecamatan ini merupakan potensi besar untuk menampung Tenaga Kerja terutama Angkatan Kerja yang tersedia di wilayah ini sendiri sehingga dapat mengurangi pergerakan atau mobilitas orang yang sekaligus Posisi tapak berada dipinggir JI. Outer Ring Road mudah diakses pencapaiannya,infrastruktur: Lokasi tapak adalah lokasi yang di rencanakan secara terpadu oleh Pemda DKI Jakarta untuk kawasan pemukiman, sehingga infrastruktur yang ada telah cukup baik, seperti : jalan, listrik, air bersih, telekomunikasi. BAB IV APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF 41208110021 48

IV.4.3 1.Lokasi Tapak Gambar Peta Lokasi Jalan. Lokasi Project : Kel.Rawa Buaya. Jalan Outer Ring Road West Raya Buaya Cengkareng Jakarta Barat 11740 Sebelah Utara : Kawasan Industri Sebelah Selatan : Perumahan Rakyat Sebelah Timur : Perumahan Rakyat Sebelah Barat : Jalan Tol Outer Ring Road West 1. 2. Tautan Lingkungan Sebelah Utara : Kawasan Industri, PT Luhur Satria (taxi Blue bird) : Jalur lintasan Kereta Api Tangerang Kota : Dilalui oleh sungai kecil. Sebelah Barat : Stasiun Kereta Rawa Buaya, Perumahan Taman Semanan Indah : Terminal Bis Lintas Kota dan Pool Trans Jakarta : Pabrik Industri Meuble- Olympic. Sebelah Selatan : SMP 264 di Jalan Albarkah. 3. Akses Jalan. > Jalan Raya Outer Ring Road West. > Jalan Raya Rawa Buaya. > Jalan Albarkah > Jalan Raya Duri Kosambi BAB IV APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF 41208110021 49

Jl Duri Kosambi Tol Outer Ring Road Jl. Bojong Indah -- Arah dari barat Menuju Jl.Daan Mogot Batas Utara Lokasi Putaran Arah Peta Udara Jalan Lingkungan Lokasi Tapak Lokasi Tengah Batas Selatan Saluran Air Kotor Jalan Ke Puri Mall BAB IV APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF 41208110021 50

4. Ukuran Dan Tata Wilayah GSJ : 10 M ; 8 M Lebar Jalan : > Utara : 7 & 40 M ; Barat : 100 M Selatan & Timur : 15 M Batas Ketinggian Bangunan : 8 Peruntukan : Kkt : Karya Perkantoran Kpd : Karya Perdagangan KLB : 3,5 KDB : 55 Batas Ketinggian Bangunan : 8 Wsn : Wisma Susun Batas Ketinggian Bangunan : 4 KLB : 1,6 KDB : 60 Luas : 13.771 M2 IV.5 Analisa Fisik Tapak 5.1 ANALISA LINGKUNGAN Barat Timur View Bising Karena Jalan Ray & Tol Outer Ring Road JORRW1 U Kawasan ini bising oleh bunyi kereta Api, walaupun tidak sering. BAB IV APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF 41208110021 51

IV.5.2. Analisa lklim Lintasan Matahari Sinar matahari, sangat mempengaruhi kehidupan manusia dan masyarakat. Untuk bangunan yang berdiri diatas permukaan laut sudut sinar matahari akan mengenai dinding-dinding bangunan. Pengaruh sudut sinar matahari atas bangunan yang akan direncanakan dan diorientasikan terhadap arah utara dapat dibaca sebagai sudut horizontal dan sudut vertikal Untuk penataan blok-blok massa bangunan hunian bisa di desain arah membujur timur barat, dengan tujuan untuk memperkecil bidangbidang yang mendapat radiasi sinar matahari secara Iangsung. Dengan penataan seperti itu diharapkan, unit-unit hunian akan mendapat sinar matahari pagi dan sore secara merata dan tidak ada blok-blok hunian yang berada dibawah bayang-bayang blok lain, Bangunan apartemen ini di rencanakan setinggi 9 lantai. Jarak antar bangunan pada tapak minimal 40 meter, hal ini akan membuat sisi barat dan timur bangunan terkena sinar matahari secara langsung. IV.5.3 Analisa Kebisingan Sumber kebisingan pada tapak ini berasal dan jalan utama, dan jalur lintasan kereta api Jakarta Tengerang pada sisi utara dan barat, serta aktifitas yang nantinya terjadi di dalam Iingkungan rumah susun itu sendiri. Untuk kebisingan tinggi yang berasal dan jalan utama yaitu JI. Outer Ring Road terlalu bising karena jalan tersebut sangat padat dilalui oleh kendaraan baik roda dua maupun roda empat. Sumber kebisingan rendah yang lain terjadi pada sisi timur dan selatan tapak, karena berbatasan Iangsung dengan pemukiman penduduk. IV.5.4 Analisa Orientasi Orientasi bangunan sangat berpengaruh, karena orientasi yang tepat akan membuat tampilan bangunan tidak merusak wajah lingkungan, hal ini terlebih karena pertimbangan tingkat ekonomi dan sosial penghuni. BAB IV APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF 41208110021 52

Hal ini sangat berkaitan dengan gubahan bentuk massa bangunan yang akan digunakan nantinya. Orientasi bangunan terbagi menjadi dua yakni orientasi ke dalam dan orientasi ke luar. Orientasi ke dalam yakni bagaimana membuat orientasi yang baik untuk bangunan disekitar terhadap desain yang dibangun, dan oreintasi keluar bagaimana mengoptimalkan daerah sekitar sebagai orientasi yang baik untuk desain. Sisi barat adalah daerah berbatasan langsung dengan Jl. Outer Ring Road dan sangat bagus untuk arah orientasi dan luar ke dalam bangunan rumah susun. Sedangkan untuk sisi timur dan selatan Iangsung jalan lingkungan, pada sisi utara adalah lintasan rel kereta api Zonning Out Taman Entrance U P U B L I K Privat Semi Privat Entrance Out IV.5.5 Analisa Pencapaian Tapak terletak pada daerah yang strategis dan mudah dalam akses pencapaiannya. Akses tepat berada di JI. Lingkar Luar atau JI. Outer Ring Road. Akses dilalui angkutan umum Metro Mini atau angkot. Tidak jauh dari stasiun kereta Rawa Buaya dan Bojong, terminal bis luar kota. Dan jalan tol Kebun Jeruk - Bandana Soekarno Hatta. BAB IV APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF 41208110021 53

IV.6.1. Analisa Parkir dan Ruang Luar Parkir Penyediaan fasilitas tempat parkir apartemen bersubsidi ini disiapkan untuk parkir mobil dan motor yang lokasinya nanti mengelilingi setiap blok massa bangunan atau semi basement. Perhitungan area parkir adalah sbb : Parkir Standar = 100 m2 / Mobil = Luas Total Tower 100 Luas Total mobil = 19.548 m2 = 195 mobil 100 Luas Ruko 10 ruko = 6 x 12 x 10 Ruko = 720 m2 Luas Ruko Superindo = 5 x 12 x 3 = 180 m2 Total = 900 m2 Luas Total mobil = 900 m2 / 100 m2 = 9 Mobil Total Jumlah Parkir Hunian + Ruko = 204 mobil Standar Ukuran Parkir Mobil = 2,5 x 5 = 12,5 m2 Sirkulasi 100 % = 25-30 m2 Luas Kebutuhan Parkir = 204 x 30 = 6.134 m2 Luas Lahan Tersisa = 13.771-2.066 Luas Luar Gedung = 70% x 11.705 = 8.194 m2 Luas Total = 14.328 m2 Jumlah mobil Parkir = 478 Mobil Jalur Hijau dan Taman Jalur hijau dapat dihitung berdasarkan asumsi luas jalur hijau adalah 20% dan luas lahan yang ada. Kebutuhan luas lahan taman dapat dihitung berdasarkan asumsi jumlah penduduk yang dapat tinggal di apartemen. Jalur hijau dan taman dimaksudkan untuk menjadi filter polusi udara, suara dan sekaligus sebagai pembagi ruang luar dan obyek view bagi penghuni, sehingga daerah hunian akan terasa sejuk dan nyaman. Perhitungan RTH: 13.771M 2 x 20% = 2754 M 2 yang tersebar pada area tapak. Pohon yang rindang pada jalan kendaraan dan orang Iebih nyaman dan sejuk. BAB IV APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF 41208110021 54