BAB I PENDAHULUAN Industri pada sektor real estate dan property di Indonesia pada tahun 2010 mengalami peningkatan yang cukup pesat. Peningkatan ini terjadi akibat pertumbuhan jumlah penduduk dan pertumbuhan ekonomi. Peningkatan di sektor ekonomi memiliki pengaruh terhadap peningkatan permintaan pada sektor property. Hal ini juga tersurat pada annual report tahun 2010 yang dikeluarkan Lippo Karawaci. Pada laporan tahunan tertulis : Sektor properti di Indonesia mengalami pertumbuhan yang luar biasa di tahun 2010 dimotori oleh pertumbuhan ekonomi yang kuat, peningkatan pendapatan dan suku bunga yang rendah. Tren ini diperkirakan akan berlanjut di tahun 2011, walaupun kenaikan inflasi dan penyesuaian suku bunga berpotensi memperlambat pertumbuhan tersebut. Kementrian Perumahan Rakyat Indonesia memperkirakan permintaan akan perumahan pada tahun 2010 mencapai 8 juta unit dengan pertumbuhan 700.000 unit per tahun. Dengan bertumbuhnya masyarakat kelas menengah, permintaan akan perumahan diperkirakan akan tumbuh dua kali lipat pada tahun 2015. (Annual report Lippo Karawaci, 2010). Meningkatnya sektor industri property dan real estate di tahun 2010 menimbulkan optimisme bagi perusahaan properti dan para investor di tahun 2011. Menurut Ketua Umum Dewan Pembina Pusat (DPP) Real Estate Indonesia (REI) Teguh Satria, dalam sektor properti, yang menyumbang angka tinggi adalah dari pasar perkantoran, dimana permintaan lebih besar dari penawaran. Selain pasar perkantoran yang pertumbuhannya tinggi, sektor residensial juga tinggi pertumbuhannya. Ketua umum REI Setyo Maharso, memperkirakan permintaan pada sektor perumahan tahun ini tumbuh 15% dari tahun 2010. Namun dari sektor ritel masih harus diwaspadai karena mal-mal mulai tumbuh di kota-kota menengah mengingat sudah terlalu banya ritel di kota-kota besar (properti.kompas.com).
Tingginya permintaan pada sektor property residensial di tahun 2010 juga diiringi dengan peningkatan penjualan pada sektor tersebut. Pada tahun 2010 penjualan properti di Indonesia mengalami peningkatan yang cukup baik. Penjualan properti di Indonesia naik 12% pada tahun 2010 dibandingkan pada periode yang sama tahun lalu, Keseluruhan penjualan properti di Indonesia mencapai angka Rp. 45 Triliun selama semester pertama tersebut. Produk properti yang mendorong peningkatan penjualan properti di Indonesia adalah produk perkantoran serta apartemen. Permintaan untuk produk-produk tersebut terbilang cukup banyak sehingga prospek penjualan produk-produk tersebut pun cerah untuk kedepannya (kreditrumahanda.com). Peningkatan penjualan juga terjadi pada produk hunian. Berdasarkan survei yang dilakukan Survei harga Properti Residensial (SHPR) bahwa terjadi peningkatan secara umum dari triwulan 1 tahun 2009 sampai triwulan IV tahun 2010 untuk produk hunian. Peningkatan yang terjadi disebabkan oleh tingginya permintaan masyarakat dan membaiknya kondisi perekonomian di Indonesia. Tren peningkatan pada sektor properti juga diprediksi akan terus meningkat pada tahun berikutnya. Mengingat persediaan lahan untuk hunian makin lama makin menipis, sementara kebutuhan rumah terus bertambah (suara merdeka.com). Tingginya tingkat permintaan dan penjualan di sektor properti juga tidak lepas dari turunnya bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) serta adanya kemudahan persyaratan yang diberikan. Menurut survei yang dilakukan SHPR bahwa fasilitas KPR tetap menjadi pilihan utama dalam melakukan transaksi pembelian properti residensial, sedangkan sisanya menggunakan fasilitas pembayaran secara tunai bertahap dan sebagian kecil dilakukan dalam bentuk tunai atau cash. Peningkatan pada sektor properti juga diiringi dengan peningkatan harga khususnya pada sektor properti residensial. Menurut survei yang dilakukan oleh SHPR bahwa sebagian besar responden mengungkapkan penyebab utama kenaikan harga properti residensial berasal dari kenaikan harga bahan bangunan dan upah
pekerja. Hal senada juga diungkapkan oleh Setyo Maharso bahwa harga rumah bisa saja melonjak pada tahun 2011, sebab terjadi kenaikan pada harga bahan baku khususnya harga semen. Menurut Machpudin, selaku General Manager PT Metropolitan Land, rata-rata kenaikan harga rumah pada tahun 2011 secara keseluruhan sekitar 15%. Walaupun begitu, permintaan di sektor residensial masih di prediksi tinggi pada tahun 2011 (industri.kontan.co.id). Berdasarkan fakta-fakta dan fenomena pada sektor real estate dan property, maka peneliti tertarik untuk menjadikan perusahaan pada sektor real estate dan property untuk dijadijan objek studi pada penelitian ini. 1.1 Latar Belakang Penelitian Modal merupakan unsur penting dalam suatu perusahaan. Perusahaan dalam melakukan kegiatan investasi baik dalam bentuk investasi modal kerja atau aktiva tetap jangka panjang membutuhkan pendanaan sebagai sumber modal. Pendanaan perusahaan dapat diperoleh melalui pendanaan internal yang berupa laba ditahan dan pendanaan eksternal yang berupa utang maupun dengan menerbitkan saham (preffered stock & common stock). Suatu perusahaan dapat dikatakan baik dalam bidang permodalan jika sebagian besar sumber modal yang digunakan untuk investasi berasal dari dana internal. Pada kenyataannya seringkali sumber dana internal tidak mencukupi untuk memenuhi kebutuhan investasi dan ekspansi perusahaan sehingga dibutuhkan dana eksternal untuk memenuhi kebutuhan dana. Hal ini menimbulkan pilihan bagi perusahaan untuk menggunakan opsi pendanaan eksternal. Mengutip pendapat Brealey et al (2006:25) bahwa perusahaan-perusahaan akan lebih menyukai pendanaan internal untuk membiayai investasi dan jika akan mempergunakan pendanaan eksternal maka akan menggunakan utang terlebih dahulu dan saham menjadi pilihan terakhir. Penggunaan dana internal akan menghilangkan
ketergantungan terhadap pihak luar sehingga dapat mengurangi risiko keuangan yang mungkin terjadi pada perusahaan. Pemilihan pendanaan eksternal dengan menggunakan utang terlebih dahulu dikarenakan penggunaan utang dapat menimbulkan penghematan pajak yang terjadi karena pembayaran bunga. Dengan kata lain, utang dapat melindungi perusahaan terhadap pajak (Brealey et al, 2006:14). Interpretasi lainya adalah bahwa perusahaan memberikan sinyal berita bagus atau setidaknya netral kepada investor ketika utangnya meningkat (Brigham & Houston, 2006:49). Penggunaan modal melalui saham dinilai dapat memberikan dampak negatif terhadap harga saham disamping menimbulkan biaya yang terlalu tinggi karena adanya biaya emisi dalam penjualan saham baru (cost of new common stock) (Riyanto, 2008:253). Selain itu, terdapat beban berupa dividen yang harus dibayar kepada pemegang saham baik pemegang saham preferen maupun pemegang saham biasa. Namun dari segi risiko, pendanaan dengan menerbitkan saham tidak memberikan dampak risiko sebesar pada biaya utang. Hal ini dikarenakan kegagalan untuk membayar dividen pada pemegang saham tidak mengakibatkan pembubaran pada perusahaan. Pendanaan eksternal yang didapat dari utang dan saham sangat mempengaruhi struktur modal perusahaan. Namun dibutuhkan keseimbangan antara sumber modal yang digunakan. Tingginya pendanaan pada sumber modal utang saja akan menimbulkan risiko yang terlalu tinggi untuk perusahaan karena terdapat bunga dan beban pokok yang harus dibayarkan sehingga dapat menimbulkan masalah keuangan yang dapat memungkinkan perusahaan mengalami risiko kebangkrutan. Di sisi lain, penggunaan sumber dana dengan mengeluarkan saham baru menimbulkan biaya yang terlalu besar mengingat biaya dari sumber dana dengan mengeluarkan saham baru adalah yang paling tinggi di banding sumber pendanaan lain (Riyanto, 2008:293). Oleh karena itu dibutuhkan keseimbangan antara modal utang dan ekuitas (modal sendiri) sehingga menghasilkan struktrur modal optimal bagi perusahaan.
Menurut Riyanto (2008:23) bahwa aturan struktur finansiil konservatif yang vertikal memberikan batas imbangan yang harus dipertahankan oleh suatu perusahaan mengenai besarnya modal utang dan modal sendiri. Besaran modal asing dalam keadaan bagaimanapun juga tidak boleh melebihi besarnya modal sendiri. Koefisien utang, yaitu angka perbandingan antara jumlah modal asing dengan modal sendiri tidak boleh melebihi 1:1 atau dengan kata lain debt ratio jangan lebih besar dari 50%, sehingga modal utang tidak lebih besar dari modal sendiri. Pandangan ini adalah terutama didasarkan pada prinsip keamanan, dimana hal ini akan memberikan pengaruh yang baik terhadap kreditor maupun terhadap perusahaan sendiri. Gambar 1.1 Sumber Pembiayaan Properti Residensial Sumber : Survei Harga Properti Residensial Gambar 1.1 menunjukan sumber utama pembiayaan pembangunan properti residensial. Data tersebut didapat dari survei yang dilakukan oleh SHPR pada tahun 2010 yang menunjukan bahwa sebesar 54,4% sumber pembiayaan berasal modal sendiri perusahaan. Sedangkan penggunaan utang melalui pinjaman bank yaitu sebesar 27,2% dan sisanya berasal dari dana nasabah, pinjaman LKNB serta sumber dana lainnya. Gambar 1.2 Komposisi Pembiayaan Internal Perusahaan
Sumber : Survei Harga Properti Residensial Berdasarkan komposisinya sumber pembiayaan pembangunan properti dari dana internal perusahaan sebagian besar berasal dari laba di tahan yaitu 45,83% dan modal disetor sebesar 43,14% sedangkan sisanya berasal dari joint venture/konsorsium dan dana lainnya. Tingginya tingkat penggunaan modal sendiri melalui laba ditahan tidak lepas dari semakin meningkatnya tingkat penjualan pada sektor properti dari tahun ketahun. Tingginya tingkat penjualan diharapkan dapat meningkatkan laba yang diperoleh sehingga semakin besar laba ditahan yang dapat digunakan untuk keperluan operasional atau investasi. Peningkatan penjualan tercermin pada hasil survei yang dilakukan SHPR yang secara umum menunjukan terjadi peningkatan penjualan dari triwulan I tahun 2009 sampai triwulan IV tahun 2010 seperti pada Tabel 1.1. Tabel 1.1 Perkembangan Penjualan Properti Residensial
Sumber : Survei Harga Properti Residensial Menurut Riyanto (2008:23) bahwa Pembelanjaan yang sehat pertama -tama harus dibangun atas dasar modal sendiri, yaitu modal yang tahan risiko, jika proporsi modal asing atau utang melebihi modal sendiri akan menimbulkan risiko yang terlalu tinggi bagi perusahaan mengingat utang merupakan modal dengan risiko tertinggi karena dapat memungkinkan risiko pembubaran pada perusahaan. Keseimbangan penggunaan modal ini akan menimbulkan struktur modal optimal. Struktur modal yang optimal dapat diartikan sebagai struktur modal yang dapat meminimalkan biaya penggunaan modal keseluruhan atau biaya modal rata-rata sehingga memaksimalkan nilai perusahaan. Keputusan mengenai struktur modal optimal juga akan meminimalkan risiko keuangan bagi perusahaan. Risiko keuangan ini meliputi kemungkinan tidak tercapainya tingkat laba yang ditargetkan dan kemungkinan perusahaan tidak mampu membayar kewajiban. Risiko keuangan lain yang timbul adalah adanya risiko pada pemegang saham sebagai akibat dari penggunaan utang. Terdapat beberapa faktor yang mempengaruhi keputusan penggunaan suatu sumber modal baik internal maupun eksternal di antaranya profitabilitas (profitability), struktur aktiva ( asset structure), tingkat pertumbuhan ( growth opportunity) dan ukuran perusahaan ( firm size). Berdasarkan penelitian-penelitian
sebelumnya terdapat kecenderungan perbedaan faktor-faktor yang mempengaruhi struktur modal. Kecenderungan beberapa perbedaan ini bisa disebabkan oleh beberapa faktor seperti perbedaan waktu, objek, serta tempat dilakukannya penelitian. Menurut Brealey et al (2006:25) dalam teori trade-off menunjukan bahwa perusahaan dengan laba yang tinggi memiliki lebih banyak kapasitas pelayanan utang dan lebih banyak manfaat penghematan pajak atas penggunaan utang karena itu harus memberikan rasio utang yang lebih tinggi. Namun, terdapat fakta yang membantah teori trade-off bahwa perusahaan yang profitable biasanya meminjam lebih sedikit. Karena keperluan operasional perusahaan dapat ditutup oleh laba dana internal perusahaan. Berdasarkan penelitian yang dilakukan oleh Masdar Mas ud (2009) menunjukan bahwa profitabilitas berpengaruh positif dan signifikan terhadap struktur modal. Dengan kata lain, perusahaan dengan tingkat profitable yang tinggi akan cenderung menggunakan utang lebih banyak. Hal ini berbanding terbalik dengan penelitian yang dilakukan oleh Mozes Tomasila (2009) yang menunjukan bahwa profitabilitas berpengaruh secara signifikan dan negatif terhadap struktur modal. Hal ini berarti bahwa perusahaan akan menggunakan pendanaan internal terlebih dahulu, dan jika dibutuhkan baru akan menggunakan utang dan saham pada pilihan terakhir. Menurut Brealey et al (2006:24) bahwa Perusahaan dengan asset berwujud (riil) dan aman serta laba kena pajak melimpah yang harus dilindungi sebaiknya memiliki rasio sasaran utang yang tinggi. Teori tersebut senada dengan penelitian yang dihasilkan oleh masdar mas ud (2009) bahwa struktur aktiva berpengaruh secara positif dan signifikan terhadap struktur modal. Hal ini menunjukan bahwa semakin besar struktur aktiva maka akan memperbesar pula penggunaan utang dalam struktur modal perusahaan. Menurut Weston & Brigham (2005:174) perusahaan yang tumbuh dengan cepat cenderung lebih banyak menggunakan utang jangka panjang karena membutuhkan modal yang yang lebih besar dibandingkan perusahaan yang tumbuh
secara lambat. Berdasarkan penelitian yang dihasilkan oleh Masdar Mas ud (2009) menunjukan bahwa tingkat pertumbuhan berpengaruh secara positif dan signifikan. Hal ini berarti perusahaan dengan tingkat pertumbuhan yang tinggi lebih menyukai pendanaan melalui utang untuk menjalankan investasinya. Penelitian sebaliknya dihasilkan oleh Ali Kesuma (2009) bahwa pertumbuhan berpengaruh secara signifkan dan negatif terhadap struktur modal. Dengan peningkatan pertumbuhan penjualan perusahaan maka dapat meningkatkan kemampuan perusahaan untuk memperoleh pendapatan dan laba perusahaan, dengan peningkatan pendapatan tersebut, maka perusahaan dapat menutup biaya-biaya yang dikeluarkan untuk operasional perusahaan, dan memperbaiki struktur modal perusahaan, karena dapat membayar hutang perusahaan dan meningkatkan modal sendiri. Besaran perusahaan memiliki pengaruh bagi perusahaan dalam kemungkinannya mendapat pinjaman. Semakin besar perusahaan semakin besar pula kesempatannya menerima pinjaman karena perusahaan yang besar memilki risiko kebangkrutan yang lebih kecil jika dibandingkan dengan perusahaan yang lebih kecil. Besaran perusahaan menunjukan memiliki pengaruh yang positif dan signifikan terhadap struktur modal seperti yang dihasilkan dari penelitian yang dilakukan oleh Masdar Mas ud (2009). Keputusan mengenai struktur modal merupakan salah satu faktor fundamental dalam operasi perusahaan. Karena itu, Kebijakan mengenai struktur modal harus dipertimbangkan secara tepat dari segi risiko dan tingkat pengembalian (return) sehingga perusahaan dapat memperoleh sruktrur modal yang optimal yang berpengaruh pada meningkatnya nilai perusahaan. Berdasarkan uraian fakta-fakta dan argumentasi mengenai pentingnya struktur modal dan faktor-faktor yang mempengaruhinya, maka peneliti tertarik untuk melakukan penelitian dengan judul :
Pengaruh Profitabilitas, Struktur Aktiva, Tingkat Pertumbuhan dan Besaran Perusahaan Terhadap Struktur Modal pada Perusahaan Real Estate dan Property yang Terdaftar di Bursa Efek Indonesia pada Periode 2008-2010. 1.2 Perumusan masalah Berdasarkan uraian pada latar belakang, maka dapat diidentifikasikan permasalahan sebagai berikut : 1. Bagaimana perkembangan profitabilitas, struktur aktiva, tingkat pertumbuhan, besaran perusahaan dan struktur modal pada perusahaan real estate dan property yang terdaftar di bursa efek indonesia pada periode 2008-2010? 2. Bagaimana pengaruh profitabilitas, struktur aktiva, tingkat pertumbuhan dan besaran perusahaan secara simultan terhadap struktur modal pada perusahaan real estate dan property yang terdaftar di bursa efek indonesia pada periode 2008-2010? 3. Bagaimana pengaruh profitabilitas, struktur aktiva, tingkat pertumbuhan dan besaran perusahaan secara parsial terhadap struktur modal pada perusahaan real estate dan property yang terdaftar di bursa efek indonesia pada periode 2008-2010? 1.3 Tujuan Penelitian Berdasarkan perumusan masalah diatas, maka tujuan yang ingin dicapai dari penelitian ini adalah untuk mengetahui : 1. Perkembangan profitabilitas, struktur aktiva, tingkat pertumbuhan, besaran perusahaan dan struktur modal pada perusahaan real estate dan property yang terdaftar di bursa efek indonesia pada periode 2008-2010. 2. Pengaruh profitabilitas, struktur aktiva, tingkat pertumbuhan dan besaran perusahaan secara simultan terhadap struktur modal pada perusahaan real
estate dan property yang terdaftar di bursa efek indonesia pada periode 2008-2010. 3. Pengaruh profitabilitas, struktur aktiva, tingkat pertumbuhan dan besaran perusahaan secara parsial terhadap struktur modal pada perusahaan real estate dan property yang terdaftar di bursa efek indonesia pada periode 2008-2010. 1.4 Kegunaan Penelitian Kegunaan atau manfaat yang bisa didapat dari penelitian ini antara lain : a. Bagi Peneliti penelitian ini diharapkan dapat membantu peneliti untuk dapat berpikir secara analitis, sistematis dan secara konseptual. Selain itu, peneliti juga berharap penelitian ini dapat berguna pada masa yang akan datang baik bagi peneliti pribadi maupun bagi masyarakat secara luas. b. Bagi Akademisi Peneliti berharap penelitian ini untuk kedepannya dapat dijadikan sebagai bahan acuan atau referensi yang dapat menambah pengetahuan dan pemahaman mengenai kajian struktur modal serta faktor-faktor yang mempengaruhinya. c. Bagi Perusahaan Real estate & property peneliti berharap penelitian ilmiah ini dapat membantu perusahaan real estate dan property dalam mengambil kebijakan pendanaan. d. Bagi Investor Penelitian ini diharapkan dapat membantu para investor sebagai bahan pertimbangan dalam mengambil keputusan investasi di bidang real estate dan property, terutama dalam mengkaji mengenai struktur modal dan sumber pendaanaan perusahaan serta faktor-faktor yang mempengaruhinya.
1.5 Sistematika Penulisan BAB I. PENDAHULUAN Bab ini berisi latar belakang masalah, rumusan masalah, tujuan penelitian, manfaat penelitian dan sistematika penelitian. BAB II. TINJAUAN PUSTAKA DAN LINGKUP PENELITIAN Bab ini berisi landasan teori, hasil penelitian terdahulu dan perumusan hipotesis. BAB III. METODE PENELITIAN Bab ini berisi tentang jenis penelitian yang digunakan, operasionalisasi variabel, skala pengukuran, jenis data, teknik pengumpulan data, populasi dan sampel, teknik sampling, serta teknik analisis dan statistik data yang digunakan. BAB IV. HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN Bab ini menjelaskan secara rinci tentang analisis data beserta pembahasannya yang diuraikan secara kronologis dan sistematis. BAB V. KESIMPULAN DAN SARAN Bab ini berisi kesimpulan dan saran untuk penelitian dimasa yang akan datang.