BAB I PENGANTAR 1.1 Latar Belakang Urbanisasi yang terjadi di kota-kota mengakibatkan meningkatnya kebutuhan akan perumahan sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia. Undangundang No.1 Tahun 2011 tentang perumahan dan kawasan permukiman merumuskan bahwa : Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun pedesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni. Dalam menghadapi masalah kebutuhan perumahan, pihak swasta hadir dengan memberikan berbagai pilihan tipe hunian. Kehadiran pihak swasta sebagai pengembang perumahan tersebut terjadi hampir di seluruh wilayah kota di Indonesia, terlebih di kota-kota besar seperti Jakarta, Bali, Surabaya dan Yogyakarta. Yogyakarta yang terkenal dengan sebutan kota pelajar telah menjadi magnet tersendiri bagi para mahasiswa dari seluruh Indonesia untuk menimba ilmu di kota ini. Selama puluhan tahun kota Yogyakarta telah dibanjiri oleh pelajar dari Indonesia bahkan mancanegara. Selain sebagai kota pelajar, Yogyakarta juga dikenal dengan kota pariwisata dan budaya. Dengan berbagai image tersebut, Yogyakarta telah banyak menarik pendatang setiap tahunnya. Dengan banyaknya arus migrasi penduduk yang masuk maka kebutuhan hunian sebagai sarana dasar kebutuhan manusia juga terus berkembang pesat. 1
Kehadiran pengembang perumahan di Yogyakarta telah terjadi sejak beberapa dekade terakhir. Berdasarkan data Real Estate Indonesia (REI) D.I. Yogyakarta tahun 2015 terdapat 203 perusahaan pengembang swasta yang tercatat menjadi anggota dari organisasi pengembang perumahan tersebut. Tercatat hingga tahun 2010 jumlah perumahan yang ada di kabupaten Sleman sebanyak 700-an lokasi tersebar hampir diseluruh kecamatan. Konsentrasi pengembangan perumahan terbanyak yaitu di kecamatan Depok, Ngaglik, Godean dan Gamping yang merupakan daerah aglomerasi perkotaan Yogyakarta (BPPD Sleman, 2010). Kabupaten Bantul, beberapa tahun terakhir ini juga telah menjadi arah ekspansi besar-besaran para pelaku bisnis perumahan di kota Yogyakarta utamanya pada kawasan yang termasuk dalam aglomerasi perkotaan. Lahan yang masih cukup luas, didukung dengan harga tanah yang masih cukup terjangkau menjadi magnet besar para pengembang dalam menyasar wilayah ini (rumahjogja.com). Tercatat hingga tahun 2013 sudah terdapat 105 perumahan yang dibangun di kabupaten Bantul C Data-data diatas menunjukkan bahwa kebutuhan perumahan di Yogyakarta sangat besar seiring dengan bertambahnya jumlah penduduk, baik itu pertambahan penduduk secara alami maupun dikarenakan oleh migrasi dan kondisi ekonomi masyarakat yang semakin baik, sehingga mendorong pengembang untuk berlomba-lomba menawarkan produk perumahannya. Besarnya kebutuhan perumahan tersebut membuat pengembang berfokus bagaimana membangun perumahan berkualitas sesuai dengan harapan konsumen. Dengan cepat terjualnya perumahan, kesempatan pengembang untuk 2
mendapatkan keuntungan semakin besar. Dengan banyaknya pengembang perumahan yang bersaing untuk merebut pangsa pasar di kota Yogyakarta, maka kepuasan konsumen merupakan hal yang mutlak dipenuhi oleh pengembang karena sudah menjadi tolak ukur dalam menghasilkan suatu produk yang berkualitas. Makna dari produk perumahan berkualitas yang dimaksud tentunya merujuk pada beberapa standar kualitas perumahan serta tujuan utama pembangunan dunia saat ini yaitu menciptakan pembangunan berkelanjutan (Sustainable development). Dalam konteks perumahan, Sustainable development dapat diartikan dengan menciptakan perumahan yang menerapkan prinsip-prinsip berkelanjutan (Sustainable real estate). Sustainable real estate merupakan konsep yang menjadi rujukan dalam bisnis properti saat ini, sebagai solusi dari penurunan kualitas ekologi lingkungan yang disebabkan oleh pembangunan yang tidak terkontrol, namun juga sebagai strategi pemasaran dan komunikasi pengembang dengan konsumen. Kepuasan konsumen penting dalam bisnis real estate, namun demikian sebagai upaya agar kepuasan konsumen juga selaras dengan indikator sustainable development, pengembang perlu memahami kebutuhan konsumen dan kondisi lingkungan di Yogyakarta. Oleh karena itu sebagai aset dalam pembangunan berkelanjutan bagi perumahan di Yogyakarta yang umumnya terkonsentrasi pada kawasan aglomerasi perkotaan maka perlu dilakukan penelitian untuk meningkatkan kualitas perumahan di kawasan ini melalui evaluasi pembangunan perumahan 3
dengan pendekatan kepuasan konsumen terhadap kualitas perumahan yang ditawarkan oleh perumahan-perumahan di kawasan aglomerasi perkotaan Yogyakarta yang hasilnya diharapkan dapat menjadi masukan bagi pihak terkait untuk meningkatkan kualitas perumahan di Yogyakarta. 1.2 Pertanyaan Penelitian Berdasarkan uraian diatas maka rumusan masalah yang kemudian menjadi pertanyaan dalam penelitian ini adalah : 1. Seperti apa indikator yang dapat digunakan untuk mengevaluasi pembangunan perumahan yang selaras dengan sustainable real estate melalui kepuasan konsumen di kawasan aglomerasi perkotaan Yogyakarta? 2. Bagaimana tingkat kepuasan konsumen terhadap kualitas perumahan di kawasan aglomerasi perkotaan Yogyakarta? 3. Faktor-faktor apa saja yang mempengaruhi kepuasan konsumen terhadap kualitas perumahan di kawasan aglomerasi perkotaan Yogyakarta? 1.3 Tujuan Penelitian 1.3.1 Tujuan Umum Tujuan umum dari penelitian ini adalah untuk menganalisis tingkat kepuasan konsumen terhadap kualitas perumahan di kawasan aglomerasi perkotaan Yogyakarta sesuai dengan indikator sustainable real estate. 4
1.3.2 Tujuan Khusus Adapun tujuan khusus dari penelitian ini yaitu untuk : 1. Mengidentifikasi tingkat kepuasan konsumen pada 6 stipologi perumahan di kawasan aglomerasi perkotaan Yogyakarta berdasarkan analisis CSI (Customer Satisfaction Index). 2. Mengidentifikasi Faktor-faktor yang mempengaruhi kepuasan konsumen terhadap kualitas perumahan di kawasan aglomerasi perkotaan Yogyakarta. 1.4 Manfaat Penelitian Penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat untuk: 1. Memberikan informasi terkait perencanaan perumahan perkotaan yang berkualitas, serta dapat menjadi bahan informasi bagi penelitian selanjutnya. 2. Bahan masukan dan pertimbangan bagi pihak terkait dalam perencanaan pembangunan perumahan yang seimbang antara pembangunan fisik dan konservasi untuk menciptakan keseimbangan ekologi lingkungan serta mewujudkan perumahan yang berkelanjutan. 1.5 Ruang Lingkup Ruang lingkup penelitian ini terdiri atas ruang lingkup substansial dan ruang lingkup spasial. Ruang lingkup substansial bertujuan membatasi materi 5
pembahasan yang berkaitan dengan identifikasi masalah. Sedangkan ruang lingkup spasial berusaha membatasi lingkup wilayah kajian agar didapatkan hasil yang sesuai dengan tujuan penelitian. 1.5.1 Ruang Lingkup Substansial Berkenaan dengan sasaran yang akan dicapai, maka materi penelitian ini dititik beratkan pada berbagai kajian untuk mendeskripsikan tentang kepuasan konsumen yaitu, definisi dari kepuasan konsumen, faktor apa yang mempengaruhinya dan bagaimana cara mengukur tingkat kepuasan konsumen tersebut. Selain itu kajian juga dilakukan terhadap objek yang dinilai dari kepuasan itu sendiri, yaitu kualitas perumahan. Indikator untuk menentukan kualitas perumahan yang baik diambil dari beberapa literatur, teori dari para ahli dan beberapa penelitian terdahulu mengenai faktor yang mempengaruhi selera konsumen dalam menentukan perumahannya. 1.5.2 Ruang Lingkup Spasial Lingkup wilayah studi (lokus) dalam penelitian ini adalah Kawasan Aglomerasi Perkotaan Yogyakarta (Kawasan APY) atau juga dikenal dengan Greater Yogyakarta, mengenai wilayah apa saja yang masuk kedalam kawasan tersebut akan dibahas lebih lanjut pada bab IV. Adapun detail lokasi penelitian adalah perumahan-perumahan yang berada dalam Kawasan Aglomerasi Perkotaan 6
Yogyakarta (Kawasan APY) dan memenuhi kriteria pemilihan sampel perumahan dalam penelitian ini. 1.6 Keaslian Penelitian Dalam penelitian ilmiah, keaslian penelitian merupakan suatu syarat mutlak yang harus dipenuhi, untuk itu ada beberapa hal yang dapat membedakan suatu penelitian dengan penelitaian lainnya yaitu fokus penelitian, lokus penelitian serta metode penelitian. Penelitian ini memfokuskan pada upaya menganalisis tingkat kepuasan konsumen terhadap kualitas perumahan di kawasan aglomerasi perkotaan Yogyakarta dengan menggunakan metode deduktif kuantitatif. Dari hasil pengamatan yang dilakukan penulis, sebuah penelitian mengenai tingkat kepuasan konsumen perumahan dengan metode deduktif kuantitatif juga pernah dilakukan oleh Harianto dan Prasetyo (2010), selain menganalisisi tingkat kepuasan, penelitian ini memfokuskan pada ada tidaknya perbedaan tingkat kepuasan berdasarkan tipe rumah. Walaupun terdapat kesamaan fokus dan metode penelitian, namun lokus pada penelitiannya berbeda, penelitian tersebut mengambil lokus pada perumahan Puri Surya Jaya Gedangan, Sidoarjo. Penelitian terkait dengan kepuasan konsumen juga dilakukan oleh Mulyono dkk. (2008), hal yang membedakannya adalah penelitian tersebut fokus pada pengaruh kualitas produk dan kualitas layanan terhadap kepuasan konsumen pada lokus yang berbeda pula yaitu Perumahan Puri Mediterania Semarang. Selain fokus dan lokus yang berbeda, metode penelitian yang digunakan juga 7
berbeda. Penelitian tersebut dilakukan dengan pendekatan deskriptif kuantitatif dan deskriptif kualitatif. Penelitian lain yang sejenis dan menggunakan metode deduktif kuantitatif juga pernah dilakukan oleh Nugraharany (2013), namun dengan fokus dan lokus penelitian yang berbeda. Penelitian tersebut fokus pada tingkat kepuasan wisatawan terhadap kualitas produk wisata dan mengidentifikasi faktor-faktor yang mempengaruhi kepuasan wisatawan tersebut, adapun lokus penelitiannya yaitu pada Wana wisata Umbul Songo di Taman Nasional Gunung Merbabu Berdasarkan uraian diatas dan pengamatan yang terbatas, belum pernah ada penelitian yang memiliki fokus, lokus dan metode yang sama dengan penelitian yang dilakukan penulis Kepuasan Konsumen Terhadap Kualitas Perumahan Di Kawasan Aglomerasi Perkotaan Yogyakarta. Dengan demikian penelitian ini dapat dipertanggung jawabkan keasliannya dan dapat dipertanggung jawabkan secara ilmiah, namun penelitian ini tidak dapat lepas dan mungkin saja mengacu kepada sumber-sumber dan literatur yang hampir sama dengan penelitian-penelitian diatas. 8