1 Bab I Pendahuluan I.1 Latar Belakang Dengan semakin pentingnya penentuan nilai tanah secara massal untuk berbagai tujuan menyebabkan peran penilaian properti diperlukan. Dalam hubungannya dengan lokasi penelitian di Kecamatan Porong, Tanggulangin dan Jabon, Kabupaten Sidoarjo yang merupakan wilayah terdampak secara langsung oleh semburan dan banjir lumpur, maka penilaian massal yang mendesak untuk segera dilakukan adalah penilaian untuk tujuan berkaitan dengan kebijaksanaan pemerintah dan undang-undang. Tujuan penilaian yang dimaksudkan di antaranya adalah untuk kepentingan pemberian ganti rugi yang harus diberikan kepada masyarakat yang terdampak secara langsung yang diatur dalam Perpres Nomor 14 Tahun 2007, kepentingan penetapan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang diatur dalam UU Nomor 12 Tahun 1985 sebagaimana diubah dalam UU Nomor 12 Tahun 1994 dan kepentingan penetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang diatur dalam UU Nomor 21 Tahun 1997 sebagaimana diubah dalam UU Nomor 20 Tahun 2000. Penilaian tanah secara massal untuk tanah yang belum terbangun atau tanah yang dapat dipertimbangkan sebagai tanah kosong dapat dilakukan dengan menggunakan prosedur perbandingan penjualan (sales comparison). Dengan metode ini cara penentuan nilai tanah dilakukan dengan membandingkan antara objek yang akan dinilai dengan objek lain yang sejenis di sekitarnya yang telah diketahui nilai jualnya dengan memberikan penyesuaian atas perbedaan kondisi yang diperbandingkan yang dipandang perlu. Besarnya nilai yang diberikan untuk penyesuaian dalam disiplin ilmu penilaian dikenal sebagai nilai adjustment. Penentuan variabel atau faktor-faktor yang diperbandingkan dan besarnya nilai adjustment harus berdasarkan kepada kenyataan, data dan fakta di lapangan dan dianalisis terlebih dahulu, sehingga di setiap wilayah dapat berbeda. Ketentuan prosedur penilaian tersebut sesuai dalam disiplin ilmu penilaian yang di dalamnya
2 terdapat gabungan antara ilmu pengetahuan dan unsur seni (art) dalam mengestimasi nilai dari suatu properti. Untuk wilayah yang mengalami bencana alam seperti halnya yang terjadi di Kecamatan Porong, Tanggulangin dan Jabon Kabupaten Sidoarjo pada tahun 2006 yang lebih dikenal sebagai banjir lumpur Porong, Sidoarjo, akan terdapat perubahan pola nilai tanah secara signifikan. Perubahan pola nilai tanah dimungkinkan dapat terjadi di sekitar lokasi bencana dan lahan-lahan yang akan dijadikan tempat relokasi, baik relokasi infrastruktur yang telah rusak atau tidak mungkin dapat dimanfaatkan lagi, maupun relokasi untuk tempat tinggal warga masyarakat yang terkena bencana. Pada daerah di sekitar lokasi bencana akan terdapat perubahan lingkungan dan menimbulkan kekhawatiran masyarakat (aspek psikologis). Dampak negatif dan kekhawatiran masyarakat akan mempengaruhi penilaian terhadap lahan di wilayah tersebut sehingga akan terjadi reaksi pasar dan akan terjadi dua kemungkinan terhadap nilai tanah. Pertama, berakibat pada peninjauan kembali nilai lahan secara sementara. Kedua, terjadinya reduksi secara permanen terhadap nilai lahan. Keadaan sebaliknya apabila pada pasca bencana dilakukan relokasi dari penggunaan lahan yang bersifat ekonomis (penggunaan perdagangan, perkantoran, industri, perumahan dan infrastruktur) ke lahan yang memiliki nilai ekonomis lebih rendah (persawahan, belukar, lahan tandus), maka di tempat relokasi yang baru akan mengalami peningkatan nilai tanah. Dengan adanya kondisi jumlah objek yang dinilai sangat besar, kondisi lapangan terdapat perubahan pola nilai tanah, apalagi ditambah permasalahan keterbatasan kemampuan dan kualitas petugas penilai serta beban pekerjaan yang harus diselesaikan secara cepat dan ekonomis, maka pada prakteknya menjadikan seorang penilai untuk menyederhanakan proses penilaian yang seharusnya didasarkan kepada kenyataan, data dan fakta di lapangan serta harus dianalisis menjadi bebas menginterpretasikan setiap variabel-variabel yang digunakan dan seberapa besar angka prosentase penyesuaian hanya berdasar pengetahuan dan pengalamannya. Misalnya faktor lokasi dapat diinterpretasikan sebagai letak
3 relatif suatu bidang tanah terhadap acuan tertentu, dalam hal ini penyesuaian dengan menggunakan parameter jarak. Dalam aplikasinya jarak didasarkan pada perkiraan dan tidak melalui pengukuran jarak sebenarnya. Variasi tingkat pengetahuan dan pengalaman seorang penilai berimplikasi terhadap hasil penilaian tanah. Kurangnya pengetahuan dan pengalaman akan menghasilkan nilai yang kurang objektif. Dengan cara demikian terdapat unsur subjektifitas yang tinggi dan implikasinya terhadap nilai tanah yang dihasilkan, yaitu akan bervariasi tergantung siapa penilainya. Dalam penggunaan pendekatan untuk melakukan penilaian setiap properti, maka pendekatan yang digunakan harus dapat menjelaskan bagaimana nilai tersebut diestimasi. Sebenarnya untuk memenuhi unsur objektifitas dapat dilakukan dengan pendekatan berdasar dua hal, pertama: penerapan prasyarat bahwa pendapat atau asumsi penilai (unsur subjektif) tetap diperlukan (diperkenankan adanya unsur seni/art dalam prosedur penilaian), tetapi pendapat tersebut harus didasari data kuantitatif, bukan berdasar intuisi belaka sehingga bagaimana nilai diestimasi dapat dijelaskan. Kedua, asumsi yang diberikan berdasarkan pendapat (data kualitatif) yang diberikan banyak penilai, dimana jelas referensi/rujukannya dan dapat diterima asumsinya (logis). Memperhatikan alasan di atas, sebagai solusinya dapat dilakukan perbaikan prosedur penilaian massal dengan menggunakan analisis spasial, pendekatan metode Analytical Hierarchy Process (AHP) dan analisis statistik regresi berganda. Analisis spasial mampu untuk membantu mendapatkan besaran/ukuran secara lebih objektif. Sedangkan AHP sebagai metode yang dapat memberi jalan keluar untuk mengeliminasi subjektifitas, sehingga sesuatu yang subjektif bisa lebih obyektif. Analisis regresi berganda dapat untuk menganalisis variabelvariabel yang signifikan berpengaruh terhadap nilai tanah. I.2 Rumusan Masalah Pernyataan masalah yang diajukan dalam penelitian ini adalah bagaimana menentukan nilai tanah secara massal di sekitar wilayah bencana banjir lumpur
4 Kabupaten Sidoarjo agar dapat mencerminkan nilai tanah sesuai kondisi sebenarnya? I.3 Tujuan Penelitian Tujuan penelitian ini adalah untuk menentukan nilai tanah secara massal di sekitar wilayah bencana banjir lumpur Kabupaten Sidoarjo agar dapat mencerminkan nilai tanah sesuai kondisi sebenarnya. I.4 Manfaat Penelitian Manfaat yang diharapkan dari penelitian ini: 1). Dapat memperbaiki proses dalam metode penilaian untuk penentuan nilai tanah secara massal dengan cara lebih objektif di sekitar wilayah bencana. 2). Sebagai pembanding nilai tanah PBB yang telah dihasilkan berdasarkan prosedur sesuai Kep-533/PJ/2000. I.5 Ruang Lingkup Studi Ruang lingkup studi dalam penelitian ini adalah sebagai berikut: 1). Faktor-faktor atau kriteria yang mempengaruhi nilai tanah dalam penelitian ini dipilih berdasar literatur review, sehingga ditentukan variabel-variabel: jarak bidang ke CBD, jarak bidang ke jalan utama, jarak bidang ke lokasi bencana, jarak bidang ke relokasi infrastruktur dan jenis penggunaan tanah. Variabel jarak bidang ke jalan utama selanjutnya diperinci menjadi jarak bidang ke jalan arteri, jarak bidang ke jalan kabupaten dan jarak bidang ke jalan desa. 2). Informasi harga jual tanah dari laporan PPAT/Notaris yang disampaikan ke KPPBB Sidoarjo untuk tiga wilayah kecamatan, yaitu Kecamatan Porong, Tanggulangin dan Jabon dalam periode waktu Januari 2006 sampai dengan Juli 2007. 3). Peta penggunaan tanah diturunkan dari peta bidang SIG PBB dengan cara menggeneralisasi penggunaan tiap-tiap bidang tanah sehingga akan didapatkan enam jenis penggunaan, yaitu perdagangan/perkantoran, industri/pabrik, perumahan, sawah/kebun, tambak, penggunaan lain-lain.
5 4). Bidang-bidang tanah yang diteliti adalah bidang-bidang tanah yang berada di sekitar area terdampak berdasarkan Peta Area Terdampak (lampiran Perpres Nomor 14 Tahun 2007) dalam wilayah Kecamatan Porong, Tanggulangin dan Jabon, Kabupaten Sidoarjo. 5). Tanggal penilaian nilai tanah ditetapkan 1 Januari 2008. 6). Penentuan besarnya nilai penyesuaian waktu transaksi dan jenis data mengacu pada ketentuan yang diatur pada SE-55/PJ.6/1999. I.6 Hipotesis Hipotesis yang dikemukakan dalam penelitian ini adalah penentuan nilai tanah secara massal dengan pendekatan analisis spasial, pendekatan AHP dan analisis statistik regresi berganda di sekitar wilayah bencana banjir lumpur Kabupaten Sidoarjo akan menghasilkan nilai tanah sesuai kondisi sebenarnya. I.7 Metode Penelitian Metode penelitian sebagaimana pada Gambar I.1, dengan penjelasan sebagai berikut: Untuk identifikasi pemilihan kriteria penentu nilai tanah dilakukan melalui literature review dan hasilnya terdiri atas jarak bidang ke CBD, jarak bidang ke jalan utama, jarak bidang ke lokasi bencana, jarak bidang ke relokasi infrastruktur dan jenis penggunaan lahan. Untuk penentuan bobot setiap kriteria digunakan metode AHP. Penentuan jarak setiap bidang tanah terhadap CBD dan jalan utama menggunakan metode network analysis. Sedangkan penentuan jarak setiap bidang dengan lokasi bencana menggunakan metode pengukuran jarak langsung antara centroid bidang dengan batas tepi lokasi bencana (batas lokasi bencana telah ditetapkan sebelumnya). Nilai jarak setiap bidang tanah terhadap jalan utama, CBD dan lokasi bencana dikonversi menjadi skor yang terstandardisasi menggunakan metode transformasi skala linier dan skor hasil konversi tersebut digunakan sebagai komponen untuk menentukan tingkat kualitas setiap bidang tanah pada kriteria jarak bidang ke jalan utama, jarak bidang ke CBD dan jarak bidang ke lokasi bencana. Penentuan jarak bidang ke relokasi infrastruktur menggunakan analisis buffering. Penentuan jumlah dan jarak buffer serta skor
6 berdasarkan penelitian yang telah dilakukan peneliti lain sebelumnya pada lokasi penelitian. Penentuan jenis penggunaan lahan untuk setiap bidang tanah dilakukan identifikasi terhadap data spasial dan join data tabel / data atributik. Identifikasi jenis penggunaan lahan pada tiap bidang tanah ini dilakukan untuk memberikan skor berdasarkan jenis penggunaan lahannya. Penentuan skor jenis pengunaan lahan dilakukan melalui metode AHP. Penentuan tingkat kualitas bidang tanah menggunakan hasil pengolahan dari bobot kriteria dan skor tiap bidang tanah pada setiap kriteria. Tingkat kualitas bidang tanah pada setiap kriteria selanjutnya difungsikan sebagai variabel independen (variabel X), sedangkan untuk variabel dependen (variabel Y) berupa data harga jual tanah setelah penyesuaian terhadap waktu dan jenis data. Langkah berikutnya untuk mendapatkan model nilai tanah dilakukan pemodelan terhadap variabel X dan variabel Y dengan menggunakan regresi berganda. Hasilnya berupa empat model regresi, yaitu model linier (lin-lin), model semilog (lin-log), model semilog (log-lin) dan model logaritma (log-log). Dari keempat model tersebut dipilih model terbaik dengan melakukan beberapa pengujian, yaitu uji kriteria ekonomi, uji kriteria statistik dan uji kriteria asumsi klasik (uji kriteria ekonometrik). Berdasarkan model terbaik yang didapatkan, digunakan untuk memprediksi nilai setiap bidang tanah, sehingga hasil akhirnya peta nilai tanah.
7 Identifikasi kriteria penentu nilai tanah (Literatur review) Jarak ke CBD Jarak ke jalan Jarak ke lokasi bencana Jarak ke relokasi infrastruktur Jenis penggunaan lahan Penentuan jarak dg metode network analysis Penentuan jarak langsung Penentuan jarak dg metode buffering Penentuan penggunaan lahan melalui identifikasi data spasial dan join tabel Penentuan skor terstandardisasi dg metode transformasi skala linier Penentuan skor terstandardisasi berdasar penelitian sebelumnya Penentuan skor terstandardisasi dg metode AHP Skor jarak ke CBD Skor jarak ke jalan Skor jarak ke lokasi bencana Skor jarak ke relokasi infrastruktur Skor jenis penggunaan lahan Penentuan tingkat kualitas lahan pada masing-masing kriteria Tingkat kualitas sesuai masingmasing kriteria pada tiap bidang tanah (sebagai variabel independen) Pemberian bobot masing-masing kriteria dg metode AHP Data harga jual tanah Pemodelan dg metode regresi berganda Model nilai tanah Pengujian model Model nilai tanah terbaik Penyesuaian terhadap waktu dan jenis data Data harga jual tanah setelah penyesuaian (sebagai variabel dependen) Penentuan nilai tanah untuk semua bidang tanah Peta Nilai Tanah Gambar I.1. Metode Penelitian
8 I.8 Sistematika Penulisan Sistematika penulisan untuk penelitian ini disusun sebagai berikut: Bab I : Pendahuluan Pada bab ini dijelaskan tentang latar belakang, rumusan masalah, tujuan dan manfaat penelitian, ruang lingkup studi, hipotesis, metode penelitian dan sistematika penulisan. Bab II : Tinjauan Pustaka Bab ini menjabarkan landasan teori atas keseluruhan pelaksanaan penelitian terdiri dari: penelitian terdahulu dan beberapa pustaka sebagai justifikasi atas kriteria-kriteria serta relevansi setiap kriteria terhadap nilai tanah, teori penilaian tanah, teori analisa spasial, teori metode AHP, dan teori statistika. Bab III : Tahapan Penelitian dan Pembahasan Bab ini menyajikan tentang proses pekerjaan berikut hasilnya. Berdasarkan hasil pekerjaan tersebut dilakukan pembahasan sehingga diperoleh model penilaian tanah terpilih yang akan digunakan untuk menjawab permasalahan utama. Bab IV : Analisis Bab ini menguraikan tentang analisis hasil akhir yang diperoleh. Analisis secara garis besar meliputi analisis hasil pembobotan kriteria metode AHP, analisis regresi, analisis model penilaian tanah (hasil pemilihan model dan evaluasi model), analisis model terpilih untuk mengestimasi nilai tanah, analisis perbandingan antara nilai tanah hasil analisis dengan nilai tanah berdasarkan ZNT eksisting (KPPBB Sidoarjo), perbandingan pola tingkat nilai tanah hasil analisis dengan pola ZNT eksisting menggunakan analisis kontur nilai tanah, dan analisis keunggulan dan kelemahan nilai tanah hasil analisis dengan kelas tanah eksisting (KPPBB Sidoarjo) Bab V : Kesimpulan dan Saran Dalam akhir bab penulisan tesis ini disampaikan kesimpulan hasil penelitian serta saran-saran yang mendukung studi selanjutnya.