BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Fenomena pertumbuhan penduduk dari tahun ke tahun yang semakin meningkat membuat perkembangan suatu kota meningkat pesat. Tingginya laju pertumbuhan ini membuat perkembangan atau permintaan akan perumahan juga meningkat. Properti menjadi salah satu sektor yang berkembang dari kebutuhan akan perumahan tersebut. Selain itu dalam memenuhi kebutuhan lainnya dalam menunjang suatu usaha, properti juga menjadi sektor yang penting. Dimana suatu usaha butuh tempat seperti kantor, ruko ataupun gudang. Perkembangan properti di indonesia saat ini dapat dikatakan sangat maju. Berdasarkan riset dan analisis pasar yang dilakukan Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI,2005) pertumbuhan properti yang mencakup perumahan, apartemen, pusat perbelanjaan (mal dan pusat perdagangan), hotel, perkantoran, dan rumah toko (ruko) mencapai 11 persen, dari Rp.63 triliun pada tahun 2004 menjadi sekitar Rp.70 triliun. Dengan meningkatnya pertumbuhan pasar properti perumahan akan menyebabkan pelaksanaan suatu proyek konstruksi membutuhkan lebih banyak sumber daya alam, sumber daya manusia dan teknologi canggih. Sedangkan, sumber daya yang kita miliki, baik sumber daya alam maupun sumber daya manusia masih terbatas, terlebih lagi tekonologi yang kita miliki masih sangat minim. Selain itu, dengan meningkatnya kebutuhan akan infrastruktur, suatu proyek konstruksi dalam pelaksanaannya dituntut selesai dalam kurun waktu yang 12
relatif singkat atau dengan kata lain pelaksanaan proyek konstruksi dituntut lebih efisien dari segi waktu. Permasalahan yang timbul dari segala kondisi ini adalah pelaksanaan proyek konstruksi tersebut membutuhkan biaya yang sangat besar, sedangkan suatu proyek konstruksi pada umumnya sangat terbatas secara finansial. Keterbatasan ini mengakibatkan para pelaku industri konstruksi, dalam hal ini pemilik modal (owner) dan pelaksana proyek (kontraktor) harus berlomba-lomba mencari solusi agar mendapatkan suatu alternatif yang menghasilkan produk dengan kualitas terbaik dengan biaya paling efisien. Oleh karena itu, pelaku industri konstruksi perlu membuat perencanaan yang baik dalam proses pelaksanaan suatu proyek konstruksi. Perencanaan suatu proyek konstruksi tentunya mecakup perencanaan estimasi biaya yang baik. Estimasi biaya merupakan hal penting dalam dunia konstruksi. Estimasi biaya konstruksi dikerjakan sebelum pelaksanaan fisik konstruksi dilakukan dan memerlukan analisis detail dan kompilasi dokumen karena estimasi biaya mempunyai dampak pada kesuksesan proyek dan perusahaan. Keakuratan dalam estimasi biaya tergantung pada informasi-informasi terbaru dalam bidang konstruksi yang didapat, disamping pemilihan jenis estimasi biaya yang dipergunakan. Secara umum estimasi biaya konstruksi dibedakan menjadi estimasi biaya konseptual dan estimasi biaya detail. Estimasi biaya konseptual adalah estimasi biaya berdasarkan konsep atau gambaran secara umum terhadap bangunan yang akan dibangun, misalnya rumah sederhana, rumah mewah, dan sebagainya. Melalui estimasi ini diperoleh biaya konseptual yaitu biaya berdasarkan gambaran 13
umum yang menjadi acuan terhadap konstruksi bangunan yang direncanakan sebelum biaya detail dihitung. Estimasi biaya detail adalah estimasi biaya berdasarkan perhitungan secara detail terhadap kuantitas dan biaya satuan tiap komponen bangunan sehingga diperoleh biaya total yang lebih akurat. Menurut Barrie dan Paulson, (1992) keakuratan estimasi biaya konseptual tergantung pada keahlian dan pengalaman estimator dalam menganalisa rencana proyek yang minim akan informasi dan data. Pengambilan keputusan di tahap awal suatu proyek konstruksi memiliki pengaruh yang besar terhadap kinerja proyek selanjutnya. Tingkat akurasi dalam estimasi biaya merupakan hal yang penting terutama pada tahap awal estimasi. Tingkat akurasi merupakan suatu tingkatan dari pengukuran atau perhitungan yang bervariasi terhadap nilai aktual yang terjadi. Akurasi dari suatu estimasi merupakan suatu indikasi dari tingkatan dari perkiraan biaya terhadap realisasi biaya proyek yang dikeluarkan pada saat proyek selesai (Dysert, 2005). Berbagai metode dipakai dalam melakukan estimasi biaya konseptual pada konstruksi bangunan. Salah satu contoh ialah dengan memakai data dan informasi proyek yang bersangkutan. Dalam menggunakan metode ini, informasi yang dibutuhkan adalah data dan informasi yang benar-benar dimiliki oleh proyek itu sendiri. Makin banyak data dan informasi yang ada, akan semakin akurat estimasi yang bisa dilakukan. Metode estimasi biaya konseptual pada negara maju telah banyak dikenal dan dipergunakan dengan baik dalam dunia konstruksi antara lain untuk pembuatan fasilitas pabrik proses kimia, peralatan kontrol untuk polusi udara serta bandara (Abduh,2006). Estimasi biaya awal proyek merupakan salah satu tahapan 14
yang paling penting dalam manajemen proyek konstruksi. Berhasil atau tidaknya sebuah proyek konstruksi sangat tergantung pada keakurasian estimasi yang dilakukan sepanjang proyek mulai dari konseptual sampai estimasi kelayakan dan estimasi detail atau bid estimates. Menurut Trost dan Oberlender (2002) estimasi awal menjadi suatu hal yang kritis karena pada tahap ini terdapat proses pengambilan keputusan untuk proyek-proyek konstruksi terutama untuk menentukan apakah proyek akan berlanjut terus atau tidak. Karenanya kualitas manajemen proyek sangat ditentukan oleh tingkat akurasi estimasi biaya konstruksi Adeli dan Wu (1998). Estimasi yang tidak akurat tidak hanya mengakibatkan hilangnya kesempatan, tetapi juga menyebabkan upaya pengembangan yang terbuang percuma dan hasil yang lebih rendah dari yang diharapkan Oberlender dan Trost (2001). Ada dua metode dasar dalam memperdiksikan keakuratan conseptual cost estimasi yaitu : 1) Data-based methods yaitu dengan mengunakan historical data dan quantitative models. Biasanya pendekatan ini digunakan pada situasi atau keadaaanyan proyek yang menyerupai. 2) Judgmental-based method yaitu dengan mengunakan pendapat dan pengalaman seseorang yang ahli dan terbiasa dalam menghitung anggaran biaya suatu proyek. Biasanya para ahli menghitung faktor-faktor apa saja yang mempengaruhi nilai estimasi dengan mengunakan qualitative model. Seperti yang dijelaskan sebelumnya, conceptual cost estimase dapat digunakan sebagai studi kelayakan, alternatif desain yang mungkin, dan pemilihan disain yang optimal untuk sebuah proyek. Untuk metode data-based method, 15
banyak cara metode perhitungan yang dapat digunakan dalam menghitung conceptual cost estimasi ini seperti estimasi biaya elemental atau parameter, luas lantai seperti yang diatur dalam Keputusan Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah Nomor: 332/KPTS/M/2002. Hal yang paling terpenting adalah conceptual cost estimasi haruslah akurat, mudah, dan tidak mahal dalam pengunaannya. Menurut Barrie dan Paulson, (1992) keakuratan estimasi biaya konseptual tergantung pada keahlian dan pengalaman estimator dalam menganalisa rencana proyek yang minim akan informasi dan data. Pengambilan keputusan di tahap awal suatu proyek konstruksi memiliki pengaruh yang besar terhadap kinerja proyek selanjutnya. Tingkat akurasi dalam estimasi biaya merupakan hal yang penting terutama pada tahap awal estimasi. Tingkat akurasi merupakan suatu tingkatan dari pengukuran atau perhitungan yang bervariasi terhadap nilai aktual yang terjadi. Akurasi dari suatu estimasi merupakan suatu indikasi dari tingkatan dari perkiraan biaya terhadap realisasi biaya proyek yang dikeluarkan pada saat proyek selesai (Dysert, 2005). 1.2 Rumusan Masalah Berdasarkan uraian diatas maka dapat dirumuskan permasalahan sebagai berikut: 1. Berapa selisih nilai porsentase cash flow yang akan diperoleh pemilik (owner) dalam menjalankan proyek tersebut? 2. Berapa perkiraan biaya secara konseptual sebelum diputuskan kedalam tahap desain dan tahap pelaksanaan? 16
3. Komponen/pekerjaan apakah yang memiliki persentase paling tinggi terhadap seluruh keuntungan yang di peroleh pemilik (owner)? 4. Bagaimana pengembangan suatu cost model estimasi untuk suatu proyek perumahan? 1.3 Tujuan Penelitian Penelitian ini bertujuan untuk : 1. Mengetahui perkiraan biaya secara konseptual suatu proyek perumahan tipe 70 sebelum diputuskan kedalam tahap desain. 2. Mengetahui cash flow yang akan diperoleh pemilik (owner) dalam menjalankan proyek tersebut. 3. Komponen/pekerjaan apakah yang memiliki persentase paling tinggi terhadap seluruh keuntungan yang di peroleh pemilik (owner)? 4. Mengetahui suatu cost model estimasi untuk suatu proyek pembangunan perumahan. 1.4 Manfaat Penelitian Manfaat yang diharapkan dari penelitian ini adalah: 1. Dapat melakukan estimasi biaya konseptual konstruksi bangunan perumahan. 2. Dalam pengambilan keputusan sebagai pemilik (owner), apakah proyek tersebut dapat dilaksanakan atau tidak. 17
3. Estimasi biaya konseptual konstruksi bangunan perumahan dapat dijadikan sebagai alternatif dalam melakukan estimasi biaya konstruksi bangunan perumahan yang lebih akurat. 4. Dapat mengetahui pendekatan yang terjadi dengan dilakukannya model estimasi biaya konseptual dan estimasi biaya detail (design estimate) pada proyek perumahan. 1.5 Batasan Masalah Dalam penelitian ini ada beberapa lingkup masalah yang dibatasi, yaitu : 1. Lokasi obyek penelitian pada 5 (lima) proyek perumahan di Sumatera Utara. 2. Penelitian akan dilakukan dengan menganalisa data pembiayaan teknis beberapa proyek perumahan dengan tipe perumahan yang sama yaitu bangunan ruman tipe 70. 3. Kepemilikan dan pekerjaan proyek perumahan swasta. 4. Data proyek yang ditinjau ialah : a) Data perkiraan biaya tahap konseptual termasuk biaya keluar (cash in), biaya masuk (cash out), dan keuntungan (cash flow). b) Data perkiraan biaya tahap perencanaan (desain) dari konsultan perencana yakni gambar kerja (denah dan detail), Raancangan Anggaran Biaya (RAB) desain,dan tabel material/upah. c) Data perkiraan biaya tahap pelaksanaan dari kontraktor yakni Rancangan Anggaran Pelaksanaan (RAP). 18
1.6 Sistematika Penulisan Sistematika pembahasan ini bertujuan untuk memberikan gambaran secara garis besar isi setiap bab yang akan dibahas pada tugas akhir ini adalah sebagai berikut : BAB I. PENDAHULUAN Bab ini berisi latar belakang, perumusan masalah, tujuan penelitian, manfaat penelitian, batasan masalah, dan sistematikan penulisan tugas akhir ini. Dengan membaca bab ini, diharapkan pembaca mengetahui konsep penelitian ini yang dilakukan. BAB II. STUDI PUSTAKA Berisikan landasan teori mengenai penjelasan dan langkah yang digunakan untuk pemecahan masalah. BAB III. METODOLOGI PENELITIAN Bab ini berisikan uraian-uraian tahapan yang dilakukan dalam melakukan penelitian mulai dari identifikasi masalah sampai dengan penarikan kesimpulan. BAB IV. PENYAJIAN DAN PENGOLAHAN DATA Bab ini membahas mengenai pengumpulan dan pengolahan data dari hasil penelitian BAB V. KESIMPULAN DAN SARAN Dalam bab ini dibahas mengenai kesimpulan atas dasar pembahasan dari bab bab sebelumnya yang mencerminkan jawaban atas masalah yang dirumuskan, serta bab ini berisikan saran yang merupakan 19
tindak lanjut dari kesimpulan, berupa anjuran atau rekomendasi, yang menyangkut aspek operasional, kebijaksanaan ataupun konsepsi. 20