BAB I PENGANTAR 1.1 Latar Belakang Kecamatan Bogor Tengah merupakan kecamatan yang posisinya berada di pusat Kota Bogor dan sekaligus menjadi pusat pemerintahan Kota Bogor. Selain pusat pemerintahan, wilayah ini juga menjadi pusat perekonomian yang tumbuh dengan pesat. Menurut Badan Pusat Statistik Kota Bogor kepadatan penduduk tertinggi berada di wilayah ini, yaitu sebesar 12.825 jiwa/km 2. Kecamatan Bogor Tengah memiliki luas wilayah yang terkecil dibandingkan dengan luas wilayah kecamatan lainnya. Jumlah kepadatan penduduk yang begitu besar membutuhkan sarana perekonomian yang memadai untuk mendukung aktivitas perdagangan dan jasa. Berikut ini jumlah rumah tangga berdasarkan tingkat kesejahteraan di Kecamatan Bogor Tengah tahun 2012: Tabel 1.1 Jumlah Rumah Tangga Menurut Tingkat Kesejahteraan di Kecamatan Bogor Tengah, 2012 No Tingkat Kesejahteraan 2011 2012 1 Pra Sejahtera 2.317 1.906 2 Sejahtera I 6.011 5.841 3 Sejahtera II 8.970 10.100 4 Sejahtera III 5.516 5.582 5 Sejahtera III Plus 1.187 1.562 Total 24.001 24.991 Sumber: BPS Kota Bogor, 2013 Berdasarkan Tabel 1.1 diatas dapat dilihat bahwa jumlah rumah tangga di Kecamatan Bogor Tengah semakin bertambah setiap tahun. Jumlah keluarga dilihat dari tingkat kesejahteraannya cenderung ada yang bertambah dan ada yang berkurang. Jumlah yang bertambah adalah rumah tangga dengan tingkat 1
2 kesejahteraan II dan III sehingga tingkat permintaan perumahan juga semakin meningkat. Kebutuhan akan perumahan menjadi semakin bertambah seiring dengan pertumbuhan penduduk yang juga semakin meningkat. Berdasarkan pada jenis kelamin pertumbuhan penduduk di Kecamatan Bogor Tengah dapat di lihat pada Tabel 1.2 berikut: Tabel 1.2 Jumlah Penduduk Berdasarkan Jenis Kelamin per Kelurahan di Kecamatan Bogor Tengah, 2012 No Kelurahan Luas Wilayah Jumlah penduduk (Km 2 ) Laki-laki Perempuan Total 1 Paledang 1,78 6.519 5.285 11.804 2 Gudang 0,32 3.854 3.569 7.423 3 Babakan fpppppppppppplp 0,41 5.206 4.924 10.130 4 Tegal Lega 1,23 9.737 9.913 19.650 5 Babakan Pasar 1,22 4.746 5.465 10.211 6 Sempur 0,63 4.101 4.104 8.205 7 Pabaton 0,63 1.377 1.508 2.855 8 Cibogor 0,44 3.962 3.666 7.628 9 Panaragan 0,27 3.625 3.744 7.369 10 Kebon Kalapa 0,46 5.790 5.548 11.388 11 Ciwaringin 0,74 3.803 3.824 7.627 Total 8,13 52.720 51.550 104.270 Sumber: BPS Kota Bogor, 2013 Berdasarkan Tabel 1.2 di atas dapat dilihat bahwa kepadatan penduduk yang terbesar berada di wilayah Kelurahan Tegal Lega dan yang terkecil berada di wilayah Kelurahan Pabaton. Kondisi yang demikian mengindikasikan bahwa dengan luas wilayah yang relatif kecil dan jumlah penduduk yang semakin bertambah, Kecamatan Bogor Tengah memerlukan ketersediaan sarana perekonomian yang memadai dan memiliki kesesuaian dengan RTRW Kota Bogor. Ketersediaan lahan yang terbatas adalah masalah yang dihadapi pemerintah kota dan sekaligus turut mempengaruhi harga properti baik properti residensial
3 maupun properti komersial, properti komersial dalam hal ini adalah ruko atau rumah toko. Seperti telah disebutkan bahwa salah satu faktor yang menyebabkan kenaikan harga properti di Kecamatan Bogor Tengah menjadi sangat tinggi adalah jumlah lahan yang semakin terbatas. Selain keterbatasan lahan yang menjadi faktor lainnya adalah permintaan yang cukup tinggi, di samping itu faktor lokasi dan aksesibilitas yang baik juga turut berpengaruh. Keterbatasan lahan menjadi sangat berpengaruh terhadap harga properti karena lahan secara kuantitas tidak bertambah serta sifatnya yang langka (scarcity). Pengaruh dari keterbatasan lahan berpengaruh terhadap harga tanah di sebuah wilayah. Permintaan yang tinggi dan ketersediaan yang sangat terbatas menciptakan kondisi inelastic sempurna mengenai harga tanah di kota Bogor. Permintaan cenderung terus mengalami peningkatan, sementara kenaikan akan harga tanah juga mengalami kenaikan yang signifikan. Tingginya permintaan properti terutama properti komersil di Kota Bogor karena yang posisinya berdekatan dengan Kota Jakarta sebagai ibu kota Negara, hal ini disebabkan banyak warga Jakarta yang berivenstasi di Kota Bogor. Sebagai kota yang menunjang kebutuhan bagi kota-kota besar di sekitarnya, Kota Bogor ditunjang dengan aksesibilitas yang sangat baik, hal ini menyebabkan lokasi Kota Bogor menjadi sangat strategis karena juga sebagai kota satelit dari ibu Kota Jakarta. Kota Bogor sebagai kota yang memiliki perkembangan bisnis yang cepat memiliki kondisi alam dan iklim yang nyaman sehingga Kota Bogor sangat diminati sebagai tempat untuk pertemuan-pertemuan resmi (acara kenegaraan), tempat pelatihan bagi instansi pemerintah dan juga kalangan swasta, berlibur dan juga sebagai objek tujuan berwisata, baik dari wisatawan mancanegara ataupun
4 domestik. Perkembangan bisnis dan perekonomian yang semakin baik, sangat berpengaruh terhadap harga properti di Kota Bogor. Tabel 1.3 menunjukkan data jumlah bangunan di Kecamatan Bogor Tengah menurut fungsinya yang diperoleh dari Dinas Perijinan Kota Bogor. Tabel 1.3 Permohonan Izin Mendirikan Bangunan di Kecamatan Bogor Tengah 2012-2013 Fungsi Bangunan 2012 2013 Rumah tinggal 1.276 1.411 Pusat Perbelanjaan 7 9 Hotel/Apartemen 5 12 Rumah makan 15 21 Rumah toko 312 420 Bengkel 13 15 Rumah kost 30 42 Wisma/Guest House 10 17 Rusunawa 3 5 Klinik 8 9 Total 3.691 3.974 Sumber: Dinas Perijinan Kota Bogor, 2014 Berdasarkan data tersebut dapat dilihat bahwa kebutuhan terhadap properti di Kota Bogor semakin meningkat setiap tahunnya. Karena seperti kota-kota lain yang sedang berkembang, Kota Bogor juga mengalami perkembangan baik secara fisik maupun non fisik. Peningkatan penduduk yang semakin meningkat dibarengi dengan kebutuhan perumahan yang semakin meningkat dan sarana pendukung juga ikut mengalami peningkatan. Sebagai pusat kota yang berkembang, Kecamatan Bogor Tengah menjadi wilayah yang berkembang dengan pesat (aglomerasi). Tingginya harga ruko di Kecamatan Bogor Tengah juga sangat dipengaruhi oleh permintaan dan penawaran (pasar), tidak seimbangnya permintaan dan penawaran yang ada
5 mengganggu mekanisme pasar (bubble), dan dapat berpengaruh terhadap harga ruko pada kawasan tersebut. Permintaan properti sektor rumah toko di Kecamatan Bogor Tengah dipicu oleh tingkat investasi properti yang semakin meningkat. Untuk penentuan harga jual-beli ruko, seharusnya pertimbangan yang dilakukan tidak hanya berdasarkan pada faktor lokasi saja. Dalam hal ini, faktor fisik perlu menjadi pertimbangan yang dilakukan untuk menentukan harga ruko, perkembangan sebuah kota akan mengalami perubahan dari tahun ke tahun yang signifikan. Hal ini mengindikasikan bahwa letak kawasan strategis juga akan mengalami perubahan seiring berjalannya waktu. Para investor dan pembeli properti juga membutuhkan perencanaan yang tepat dan pengetahuan yang baik mengenai bisnis properti agar dapat mengetahui wajar atau tidaknya harga properti ruko yang akan diperjualbelikan. Adapun karakteristik fisik dan faktor lokasi menjadi penting sebagai pertimbangan dalam transaksi properti ruko di Kecamatan Bogor Tengah. 1.2 Rumusan Masalah Berdasarkan latar belakang tersebut, maka rumusan masalah dalam penelitian ini adalah karakteristik fisik dan faktor lokasi memiliki pengaruh besar dalam menentukan harga properti jenis ruko di Kecamatan Bogor Tengah. Dengan demikian pertanyaan penelitian (research question) yang dapat diajukan adalah. 1. Apakah faktor karakteristik fisik dan lokasi mempunyai pengaruh terhadap harga properti rumah toko di Kecamatan Bogor? 2. Seberapa besar pengaruh faktor karakter fisik dan lokasi, mempengaruhi harga properti rumah toko di Kecamatan Bogor Tengah?
6 3. Tingginya investasi di bidang properti di Kota Bogor meningkatkan harga properti khususnya rumah toko tanpa memperhatikan faktor lokasi. 4. Keterbatasan lahan untuk properti mengakibatkan penawaran dan permintaan menjadi tidak seimbang sehingga ikut mempengaruhi harga properti. 1.3 Keaslian Penelitian Sebelum menjelaskan keaslian penelitian ini, maka dapat dilihat beberapa referensi yang telah melakukan penelitian sebelumnya seperti pada tabel sebagai berikut: Tabel 1.4 Keaslian Penelitian Peneliti Variabel Alat Analisis Hasil Penelitian Zukriady (2007) Muslim (2008) Yulianto (2010) Faktor fisik, yaitu luas bangunan dan umur bangunan. Faktor lokasi, yaitu jarak Ke CBD kota Mataram dan faktor fisik, yaitu luas bangunan yang disewakan. Jarak properti ke pusat Kota Magelang, luas lantai bangunan yang disewakan,dan umur efektif bangunan. Analisis statistik dan Regresi Berganda. Regresi Linear Berganda dengan metoda OLS. Analisis Linier Berganda dengan metoda OLS. Rata-rata tingkat kapitalisasi properti ruko adalah 0.81 persen dengan standar deviasi 0,60 persen. Melalui analisis regresi diperoleh hasil bahwa luas tanah dan luas parkir berpengaruh positif dan signifikan terhadap tingkat kapitalisasi rumah toko. Variabel faktor lokasi yaitu jarak ke CBD kota Mataram dan lebar jalan depan serta variable-variabel faktor fisik yaitu luas lantai yang disewakan dan umur efektif bangunan yang terbukti mempengaruhi variasi nilai ruko secara signifikan. Variebel jarak properti pertokoan ke pusat Kota Megelang, luas lantai yang disewakan, dan umur efektif bangunan berpengaruh negatif dan signifikan terhadap nilai sewa pertokoan. Lebar jalan depan berpengaruh positif dan signifikan terhadap nilai sewa properti pertokoan di kota Magelang. Dummy akses jalan tidak berpengaruh signifikan terhadap nilai sewa pertokoan.
7 Lanjutan Tabel 1.3 Peneliti Variabel Alat Analisis Hasil Penelitian Rahmawati Luas bangunan, jarak Analisis Ruko dengan luas bangunan (2011) dari ruko ke CBD, Regresi Linier keseluruhan menunjukkan jarak dari ruko ke Berganda variabel luas bangunan perumahan, dan umur dengan metoda berpengaruh positif dan bangunan. OLS. signifikan,sedangkan variabel jarak dari ruko ke CBD,jarak dari ruko ke perumahan, jarak dari ruko ke rumah sakit dan umur bangunan berpengaruh negatif dan signifikan terhadap harga sewa. Parthady (2012) Variabel karakteristik fisik yaitu luas tanah dan luas bangunan, Analisis Regresi Linier Berganda. Variabel karakteristik fisik ruko yaitu luas tanah, luas bangunan, dummy desain arsitektur Bali variabel lokasi yaitu berpengaruh positif dan jarak ke CBD dan jarak dari. signifikan terhadap nilai sewa ruko. Variabel lokasi lebar jalan berpengaruh negatif dan signifikan, jarak dari hotel berpengaruh positif dan signifikan, jarak dari ruko ke perumahan berpengaruh negatif dan signifikan, jarak ruko ke objek wisata berpengaruh negatif dan signifikan terhadap sewa ruko. Persamaan secara umum penelitian ini dengan penelitian yang sebelumnya adalah penelitian ini menggunakan analisis regresi linier berganda dengan metoda OLS untuk menjelaskan dan mengukur pengaruh dari faktor lokasi dan karakteristik fisik properti ruko terhadap harga ruko. Persamaan penelitian ini dengan penelitian yang dilakukan Zukriady (2007) adalah penggunaan variabel luas bangunan dan umur bangunan. Persamaan penelitian ini dengan penelitian yang dilakukan Muslim (2008) adalah penggunaan variabel luas bangunan. Persamaan penelitian ini dengan penelitian yang dilakukan Yulianto (2010) adalah variabel jarak ke CBD (pusat kota). Persamaan penelitian ini dengan penelitian yang
8 dilakukan Rahmawati (2011) adalah penggunaan variabel jarak ruko ke CBD, jarak ruko ke perumahan,luas bangunan, dan umur bangunan. Persamaan penelitian ini dengan penelitian yang dilakukan Parthady (2012) adalah penggunaan variabel bebas seperti luas tanah dan luas bangunan. Perbedaan antara penelitian ini dengan penelitian sebelumnya adalah terletak pada variabel independen. Perbedaan variabel independen yang digunakan penelitian ini adalah penambahan jarak dari objek penelitian (ruko) ke Kebun Raya Bogor dan jarak ke Museum Etnobotani. Kedua variabel ini merupakan lokasi yang berada dalam wilayah CBD kota Bogor, khususnya berada Kecamatan Bogor Tengah. Penelitian ini dilakukan terhadap bangunan ruko yang terletak di Jalan Surya Kencana, Jalan Paledang, Jalan Sudirman, Jalan RE Martadinata, Jalan Dewi Sartika, Jalan Gedong Sawah, Jalan Merdeka, Jalan Ciwaringin dan Jalan Sawojajar di Kecamatan Bogor Tengah, Kota Bogor. 1.4 Tujuan dan Manfaat Penelitian 1.4.1 Tujuan penelitian Penelitian memiliki beberapa tujuan antara lain sebagai berikut. 1. Menganalisis variabel-variabel karakteristik fisik ruko yang mempengaruhi harga ruko di Kecamatan Bogor Tengah. 2. Menganalisis variabel-variabel lokasi ruko yang mempengaruhi harga ruko di Kecamatan Bogor Tengah. 3. Menganalisis variabel-variabel karakteristik fisik ruko dan variabel-variabel lokasi ruko yang secara bersamaan mempengaruhi harga ruko di Kecamatan Bogor Tengah.
9 1.4.2 Manfaat penelitian Penelitian ini diharapkan memberikan manfaat bagi pihak-pihak yang berkepentingan terhadap hasil penelitian antara lain. 1. Dapat dijadikan bahan pertimbangan bagi para pengembang properti dan pemilik ruko untuk menentukan harga jual ruko. 2. Dapat dijadikan bahan pertimbangan bagi para investor dan masyarakat yang ingin membeli properti ruko untuk memulai usaha atau bisnis. 3. Dapat digunakan oleh Pemerintah Daerah sebagi bahan pertimbangan untuk membuat kebijakan yang berkaitan dengan rencana tata ruang dan tata wilayah lokasi properti ruko. 4. Dapat menjadi referensi bagi peneliti selanjutnya untuk melakukan penelitian tentang properti ruko. 1.5 Sistematika Penulisan Tesis ini terdiri dari empat bab dan disusun berdasarkan sistematika sebagai berikut: Bab I Pengantar, berisi latar belakang, keaslian penelitian, tujuan dan manfaat penelitian dan sistematika penulisan. Bab II Tinjauan Pustaka dan alat analisis, berisi tentang tinjauan pustaka, landasan teori, hipotesis dan alat analisis. Bab III Analisis Data dan Pembahasan, berisi tentang cara penelitian, perkembangan dan hubungan antara variabel yang diteliti, hasil analisis data dan pembahasan. Bab IV Kesimpulan dan Saran.