BAB IV ANALISA Analisis perencanaan dan perancangan Gedung Multi Fungsi dengan topik/tema hemat energi dimaksudkan untuk menciptakan suatu wadah sebagai salah satu solusi untuk memenuhi kebutuhan masyarakat urban yang bekerja di Jakarta dan membutuhkan efisiensi serta efektifitas dalam berkegiatan. Analisa perancangan dibagi menjadi 3 aspek penting yaitu: aspek manusia, aspek lingkungan dan aspek manusia. IV.1 Aspek Manusia Sasaran proyek ini untuk menjadi salah satu pelaku kegiatan dibagi menjadi 3 kategori sesuai dengan fungsinya, yaitu: Para pegawai kalangan menengah yang bekerja sekitar Sudirman-Thamrin dan keluarga yang merupakan sasaran hunian dalam kawasan ini Masyarakat Bendungan Hilir dan sekitarnya (terutama pegawai dan mahasiswa) sebagai pengunjung pusat perbelanjaan dan hiburan. Organisasi seni, seniman, senias-senias muda yang selalu berkarya dan ingin berbagi dengan masyarakat. IV.1.1 Analisa Pelaku Kegiatan Dalam proyek Gedung Multi Fungsi ini tentunya ada banyak jenis pelaku kegiatan yang beraktivitas di dalamnya karena banyaknya aktivitas 71
yang diwadahi. Pelaku kegiatan dalam proyek ini dapat diuraikan sebagai berikut: 1. Penghuni Apartemen Penghuni Apartemen ini dapat merupakan pemilik / penyewa unit hunian dalam apartemen. 2. Pengunjung Pusat Perbelanjaan Pengunjung Pusat Perbelanjaan merupakan seseorang atau sekelompok orang yang berkunjung ke pusat perbelanjaan baik untuk berbelanja atau berekreasi serta melakukan kegiatan lainnya. 3. Pengunjung Fasilitas Seni & Budaya Pengunjung Fasilitas Seni & Budaya merupakan seseorang atau sekelompok orang yang mengapreasiasikan suatu seni budaya (senimanseniman) dan juga yang datang berkunjung (penikmat seni). 4. Pengelola Bangunan Pengelola Bangunan merupakan sekelompok orang yang bertugas mengatur operasional perawatan dan operasional bangunan serta berbagai hal yang berhubungan dengan kegiatan administrasi. 5. Pemasaran Pemasaran merupakan sekelompok orang yang mengelola event yang akan diselenggarakan, dan juga sebagai perantara penjualan / penyewaan unit hunian dan unit dagang. 72
6. Tamu Apartemen Tamu Apartemen adalah seseorang atau sekelompok orang yang datang ke Apartemen untuk menanyakan informasi, mengunjungi penghuni apartemen. 7. Pegawai Yang dikategorikan dalam Pegawai adalah pekerja selain pengelola dan pemasaran yang bertugas sebagai cleaning service bangunan, petugas keamanan, petugas parkir, valet driver. 8. Tenant Pusat Perbelanjaan Tenant Pusat Perbelanjaan adalah penyewa dan karyawan toko retail, restaurant atau café di dalam Pusat Perbelanjaan. IV.1.2 Analisa Kelompok Kegiatan Apartemen Banyaknya pelaku kegiatan dalam bangunan ini yang masing-masing pelaku kegiatan memiliki kelompok kegiatan yang dilakukan. Untuk Apartemen kelompok kegiatan yang dilakukan oleh para pelakunya, seperti penghuni dan tamu apartemen sampai pada para pegawai yang bekerja demi kelangsungan kegiatan dalam apartemen. Kelompok kegiatan yang dilakukan oleh masing-masing pelaku kegiatan akan diuraikan sebagai berikut: 73
1. Penghuni Apartemen Menuju Pusat Perbelanjaan Parkir Masuk Bangunan Menuju Fasilitas seni & budaya Menuju Apartemen Menuju Unit Apartemen Fasilitas Olahraga Melakukan kegiatan / tinggal: Makan & minum Mandi cuci kakus Masak, simpan, cuci Tidur, ganti, rias Nonton TV, santai, nge-net Kegiatan lainnya Keluar Unit Apartemen 2. Tamu Apartemen Parkir Menuju Pusat Perbelanjaan Masuk Bangunan Menuju Fasilitas seni & budaya Menuju Apartemen Menuju Unit Apartemen Mencari Informasi Fasilitas Olahraga Melakukan kegiatan: Kunjungan Urusan Bisnis Urusan lainnya Keluar Unit Apartemen 74
3. Pengelola Bangunan Parkir Menuju Pusat Perbelanjaan Masuk Bangunan Menuju Fasilitas seni & budaya Menuju Apartemen Menuju R. Pengelola Melakukan kegiatan: Operasional bangunan Perawatan bangunan Urusan lainnya Keluar Pusat Perbelanjaan 1. Pengunjung Pusat Perbelanjaan Menuju Apartemen Parkir Masuk Bangunan Menuju Fasilitas seni & budaya Menuju Pusat Perbelanjaan Melakukan kegiatan: Belanja Rekreasi Urusan Bisnis Berkumpul-kumpul Kegiatan lainnya Keluar 75
2. Pegawai Parkir Keluar Menuju R. Pegawai Menuju Apartemen Masuk Bangunan Melakukan kegiatan: Ganti Simpan peralatan Bersih-bersih Istirahat Menuju Fasilitas seni & budaya Keluar Menuju Pusat Perbelanjaan Melakukan kegiatan: Ganti Simpan peralatan Bersih-bersih Istirahat Menuju R. Pegawai 3. Pemasaran Menuju Apartemen Parkir Masuk Bangunan Menuju Fasilitas seni & budaya Menuju Pusat Perbelanjaan Menuju R. Pemasaran Keluar Melakukan kegiatan: Pemasaran bangunan Mencari tenant yang sesuai Atur event Beri informasi Perantara jual / sewa 76
4. Tenant Pusat Perbelanjaan Menuju Apartemen Parkir Masuk Bangunan Menuju Fasilitas seni & budaya Menuju Pusat Perbelanjaan Menuju Retail Keluar Melakukan kegiatan: Melayani pengunjung Merapikan display barang Merapikan R. Makan Menyiapkan makanan & minuman Kegiatan lainnya Fasilitas Seni & Budaya 1. Pengunjung Fasilitas seni & budaya Menuju Apartemen Parkir Masuk Bangunan Menuju Pusat Perbelanjaan Menuju Fasilitas Seni & Budaya Menuju R. Persiapan Keluar Menuju R. Pameran / R. Pertunjukan Melakukan kegiatan: Mempersiapkan Melakukan kegiatan: Lihat-lihat, nonton Tampil Kegiatan lain pameran / pertunjukkan Simpan sementara property dan barang lainnya 77
IV.1.3 Analisa Kebutuhan Ruang Setiap pengguna ini memiliki jenis aktivitas yang berbeda, yang akan dijadikan dalam 1 massa bangunan. Aktivitas-aktivitas ini ditampung dalam suatu ruang dengan persyaratan ruang Apartemen No. Aktivitas Ruang Jenis Ruang Persyaratan Ruang Unit Kamar Apartemen 1. Melepas dan meletakkan Foyer Semi fungsional sepatu Private cahaya buatan 2. Tidur (beristirahat) Mengerjakan kerjaan Berpakaian dan berias R. Tidur Private nyaman dekat jendela dapat cahaya alami cahaya buatan tenang 3. Mandi Cuci Kakus Kamar Private cahaya buatan Cuci muka dan sikat gigi 4. Menerima tamu Menonton TV Berkumpul dengan keluarga / teman-teman. Mendengarkan musik Bersantai Makan dan minum 5. Memasak Membuat minuman Menyimpan peralatan makan dan minum Menyimpan persediaan makanan dan minuman 6. Mencuci pakaian Menjemur pakaian Ruang Penerima dan Sirkulasi 1. Menyambut penghuni dan juga tamu-tamu penghuni Duduk-duduk Berbincang-bincang Mandi R. Duduk & R. Makan Semi Private nyaman sebisa mungkin dekat jendela dapat cahaya alami Dapur Service instalasi utilitas baik tempat penyimpanan yang fungsional dan rapi cahaya buatan R. Cuci & Jemur Service butuh panas matahari & angina tersembunyi Lobby Publik image bangunan skala besar nyaman (cozy) kesan menyambut 78
Menunggu tamu 2. Mencapai unit hunian R. Lift Private sirkulasi nyaman penerangan cukup cahaya buatan Ruang Pengelola, Fasilitas dan Service 1. Mengatur perawatan dan R. Building Private nyaman dan aman operasional bangunan Management apartemen 2. Menyimpan peralatan kebersihan untuk fasilitas umum 3. Berenang Bermain air 4. Membilas badan Buang air Berganti Pakaian Berias R. Peralatan Service organisasi penyimpanan baik dan rapi dekat dengan ruang publik dan semi publik Kolam Renang Kamar Mandi dan R. Ganti Semi Publik Publik tenang nyaman dan bersih rilex effect sirkulasi udara lancar bersih pembedaan area kering dan basah 5. Menyimpan barang-barang R. Loker Publik aman dekat dengan R. Ganti Tabel 4.1. Kebutuhan Ruang Apartemen Pusat Perbelanjaan No. Aktivitas Ruang Jenis Ruang Persyaratan Ruang R. Pemasaran dan R. Perantara 1. Mempromosikan bangunan R. Marketing Semi Publik kondusif sebagai Memberikan informasi ruang tamu kepada calon pembeli sekaligus ruang Perantara penjualan dan kerja. penyewaan unit hunian dan unit dagang. Mencari tenant-tenant yang sesuai Mengatur event-event dalam pusat perbelanjaan dan pusat 79
seni & budaya 2. Sebagai ruang penerima Perantara antara luar dan dalam bangunan Swalayan 1. Memajang barang-barang yang dijual. 2. Menyimpan daging dan sayuran, susu, dan bahanbahan lain yang membutuhkan freezer 3. Menyimpan barang-barang kering (makanan) 4. Menyimpan barang-barang kering (selain makanan) 5. Menyimpan barang-barang karyawan dan berganti pakaian. 6. Menurunkan barang-barang untuk masung ke penyimpanan Karaoke 1. Sebagai ruang penerima dan rung tunggu Perantara antara luar dan dalam bangunan Lobby Publik image pusat perbelanjaan skala besar R. Display Publik bersih dan rapi penerangan cukup cahaya buatan tidak banyak bukaan R. Penyimpan Dingin Gudang Kering Service Service steril dan tertutup pengaturan suhu yang khusus pengawasan rutin bersih dekat dengan loading dock bersih dan kering tidak lembab cahaya cukup dekat dengan loading dock Gudang Service bersih penyimpanan yang terorganisasi baik dekat dengan loading dock Loker Private rapi dan aman jalur masuk khusus Loading Dock Service dekat dengan ruang penyimpanan tersembunyi (tidak berada pada sirkulasi utama Lobby Publik menarik cahaya buatan (decorative lighting) 2. Pembayaran Kasir Service aman menarik 80
3. Bernyanyi Berkumpul bersama R. Karaoke Semi privat nyaman kedap suara 4. Simpan barang-barang Loker Service rapi dan pegawai terkamuflase 4. Pusat pengaturan dan R. Sound & Semi privat nyaman pengecekan sound & audio system Audio System kedap suara rapi Restaurant 1. Makan dan minum Duduk bersantai Berbincang-bincang Hot spot-an Mengelar acara (ketemu R. Makan Publik nyaman, bersih, rapi penerangan cukup ruangan menarik client, arisan, kumpulkumpul) 2. Memasak Menyiapkan pesanan Dapur + penyimpanan Service rapi dan bersih instalasi utilitas Menyimpan bahan-bahan yang baik makanan dan minuman 3. Pembayaran Meja Saji + Service rapi dan bersih Menyajikan makanan dan minuman (prasmanan) Kasir 3. Ganti, istirahat pegawai R. Pegawai Service nyaman dan rapi Simpan alat bersih-bersih 4. Cuci tangan R. Cuci Tangan Publik bersih dan kering Café 1. Makan dan minum Café Umum nyaman, bersih, (biasanya lebih ringan) Relax Mendengarkan live music Hang-out (R. Makan) rapi penerangan cukup ruangan menarik Ketemu client 2. Mempersiapkan Pesanan Pantry + Service rapi dan bersih Simpan bahan-bahan Kasir instalasi utilitas makanan dan minuman yang baik Pembayaran 3. Ganti, istirahat pegawai R. Pegawai Service nyaman dan rapi Simpan alat bersih-bersih 4. Cuci tangan Buang air toilet service bersih tidak bau Fashion Store 1. Memajang pakaian, dan R. Display Publik menarik 81
barang-barang lain. Rekreasi belanja Window shopping rapi cahaya buatan (decorative lighting) 2. Mencoba Pakaian Kamar Pas Private tertutup rapi dan bersih terang 3. Simpan Barang storage Service rapi terkamuflase (efisiensi ruang) 4. Simpan barang, istirahat pegawai Fitness Center 1. Berolahraga Menjaga stamina tubuh 2. Menerima pengunjung Pendaftaran 3. Simpan barang, ganti pakaian R. Pegawai Service nyaman dan rapi R. Olahraga Publik penerangan cukup sirkulasi udara baik (lancar) nyaman Lobby Publik menyambut dan R. Ganti + Loker 4. Mandi, buang air, rias Kamar Mandi Semi Private Private ramah aman rapi, bersih dan kering penerangan cukup bersih pembedaan area basah dan atau kering 5. Ganti, istirahat, kumpul R. Pegawai Service nyaman dan rapi pegawai Parkir 1. Memarkirkan kendaraan Parkir mobil dan motor Publik sirkulasi yang nyaman penerangan cukup aman Tabel 4.2. Kebutuhan Ruang Pusat Perbelanjaan Fasilitas Seni & Budaya No. Aktivitas Ruang Jenis Ruang Persyaratan Ruang R.Pertunjukan 1. Pementasan teater, musik, dan seni tampil lainnya Auditorium Publik akustik ruang yang baik 82
2. Persiapan pentas (latihan sebelum naik panggung) Ganti, rias, simpan barang R. Ganti + Rias 3. Cuci muka, mandi, buang air Kamar Mandi 4. Duduk, bincang-bincang, menunggu 5. Operasional cahaya dan suara Galeri Pameran 1. Pameran lukisan, foto, seni pahat, dll Interaksi Private Private efisiensi dan nyaman pencapaian visual ke panggung yang baik cahaya buatan sirkulasi udara yang baik bersih, kering dan nyaman tempat penyimpanan yang baik penerangan yang baik bersih pembedaan area kering dan basah R. Tunggu Publik nyaman hangat dan komunal penghawaan dan pencahayaan alami lebih baik R. Light & Sound Service efisiensi dan fungsional instalasi utilitas yang baik memiliki akses khusus R. Pamer Publik faktor penerangan sangat penting sirkulasi udara yang baik tidak lembab 2. Simpan barang pameran Gudang Service tidak lembab (sirkulasi udara baik) kering dan rapi Tabel 4.3. Kebutuhan Ruang Fasilitas Seni & Budaya 83
IV.1.4 Analisa Dimensi Ruang Keterangan: NAD TSS DM & RI SB AS : Neufert Architecture Data : Time Saver Standart : Dimensi Manusia & Ruang Interior : Studi Banding : Asumsi Apartemen 1 Unit Kamar Tidur No. Kebutuhan Ruang Elemen Ruang Standar Luas 1. Foyer Rak sepatu AS 2 2. R. Duduk & Makan Sofa, lemari, meja-kursi makan NAD 15 3. Kamar Tidur Tempat tidur (double bed), meja DM & RI 10 kursi kerja/rias, lemari pakaian 4. Dapur Kompor, bak cuci, lemari es, SB 2.1 penyimpanan 5. Kamar Mandi Kloset, bak mandi (bath up), NAD 4 wastafel 6. Balkon Meja-kursi NAD 2.5 7. Cuci Jemur Mesin cuci, jemuran NAD 2.4 8. Sirkulasi 20 % Luas Unit 7.6 Total Luas Unit 45.6 Tabel 4.4. Dimensi Ruang Apartemen 1 KT Apartemen 2 Unit Kamar Tidur No. Kebutuhan Ruang Elemen Ruang Standar Luas 1. Foyer Rak sepatu AS 2 2. R. Duduk & Makan Sofa, lemari, meja-kursi makan NAD 20 3. Kamar Tidur Tempat tidur (double bed), meja DM & RI 10 kursi kerja/rias, lemari pakaian 4. Kamar Tidur Tempat tidur (single bed), meja DM & RI 6 kursi kerja/rias, lemari pakaian 5. Dapur Kompor, bak cuci, lemari es, SB 2.1 penyimpanan 6. Kamar Mandi Kloset, bak mandi (bath up), wastafel NAD 4 84
7. Kamar Mandi Kloset, bak mandi (shower), 3.4 wastafel 8. Balkon Meja-kursi NAD 2.5 9. Cuci Jemur Mesin cuci, jemuran NAD 2.4 10. Sirkulasi 20 % Luas Unit 10.48 Total Luas Unit 62.9 Tabel 4.5. Dimensi Ruang Apartemen 2 KT Pusat Perbelanjaan - Restaurant Ruang Standar Sumber Kapasitas Perhitungan Luas Kasir + meja 1.3 1.9 + 15% TSS 5 (5 x 1.9) + 15% 38 saji area makan x 190 R. Makan 1.3 1.9 TSS 100 100 x 1.9 190 Dapur + 30% + 30% area TSS 2.(30% x 190) 104 penyimpanan makan R. Pegawai 1.5 2.0 TSS 10 10 x 2 20 R. Cuci Tangan 1.5 TSS 4 4 x 1.5 6 Sirkulasi 20% Luas 72 Total Luas Unit 430 Tabel 4. 6. Dimensi Ruang Pusat Perbelanjaan - Restaurant Pusat Perbelanjaan - Café Ruang Standar Sumber Kapasitas Perhitungan Luas Kasir + 1.3 1.9 + TSS 5 (5 x 1.9) 10 R. Makan 1.3 1.9 TSS 80 80 x 1.9 152 Dapur + 20% + 20% area TSS 2.(20% x 190) 76 penyimpanan makan R. Pegawai 1.5 2.0 TSS 10 10 x 2 20 Sirkulasi 20% Luas 52 Total Luas Unit 310 Tabel 4.7. Dimensi Ruang Pusat Perbelanjaan Café Pusat Perbelanjaan - Karaoke Ruang Standar Sumber Kapasitas Perhitungan Luas R. Karaoke 1.5 m 2 / org DM & RI 150 150 x 1.5 m 2 225 Lobby + kasir 8% R. Karaoke AS 8% x 225 18 Loker 1.5 2.0 TSS 20 20 x 2 40 R. Kontrol 5% R. Karaoke AS 5% x 225 12 85
Sirkulasi 20% Luas 59 Total Luas Unit 354 Tabel 4.8. Dimensi Ruang Pusat Perbelanjaan - Karaoke Pusat Perbelanjaan Fashion Store Ruang Standar Sumber Kapasitas Perhitungan Luas R. Display 60 % area AS 5 60% x 80 48 Kasir 1.3 1.9 TSS 2 2 x 1.9 4 Penyimpanan 20% area AS 20% x 80 16 R. Pegawai 1.5 2.0 TSS 6 2 x 6 12 Sirkulasi 20% Luas 16 Total Luas Unit 96 Tabel 4.9. Dimensi Ruang Pusat Perbelanjaan Fashion Store Pusat Perbelanjaan Fitness Center Ruang Standar Sumber Kapasitas Perhitungan Luas R. Olahraga 4 m 2 / org AS 60 60 x 4 m 2 240 R. senam 3 m 2 / org AS 35 35 m 2 x 3 108 Loker 1.5 2.0 TSS 12 12 x 1.5 18 R. Ganti + WC 3.0 NAD 16 16 x 3 48 Lobby 8% R.Olahraga AS 8% x 240 19 R. Pegawai 1.5 2.0 TSS 15 15 x 2 30 Sirkulasi 20% Luas 93 Total Luas Unit 556 Tabel 4.10. Dimensi Ruang Pusat Perbelanjaan - Fitness Center Pusat Perbelanjaan Swalayan Ruang Standar Sumber Kapasitas Perhitungan Luas R. Display 300-500 NAD 500 Kasir 3.2 x 2.4 NAD 2 2. (3.2 x 2.4 ) 16 Penyimpanan 15% area NAD 15% x 500 75 R. Pegawai 10% area NAD 10% x 500 50 Loading 28 m 2 / 1 AS 1 mobil box 28 Dock mobil box Sirkulasi 20% Luas 134 Total Luas Unit 803 Tabel 4.11. Dimensi Ruang Pusat Perbelanjaan - Swalayan 86
Fasilitas Seni & Budaya R. Pertunjukan Ruang Standar Sumber Kapasitas Perhitungan Luas Auditorium (2/3 area) NAD 186 2/3 x a = 0.72 x 200 0.72 / orang 186 a = 200 R. tunggu 0.20 orang AS 186 186 x 0.20 37 R. persiapan 2.6 / orang NAD 50 50 x 2.6 130 Kamar 3.0 NAD 8 3.0 x 8 24 Mandi R. Operator 5 % AS 5 % x 200 10 auditorium Sirkulasi 20% Luas 80 Total Luas Unit 481 Tabel 4.12. Dimensi Ruang Fasilitas Seni & Budaya R. Pertunjukan Fasilitas Seni & Budaya Galeri Pameran Ruang Standar Sumber Kapasitas Perhitungan Luas R. Pamer 1 / orang AS 80 80 x 1 80 Gudang 60 % r.pamer AS 60 % x 80 48 Sirkulasi 20% Luas 22 Total Luas Unit 150 Tabel 4.13. Dimensi Ruang Fasilitas Seni & Budaya Galeri Pameran IV.1.5 Analisa Komposisi Unit Apartemen Dari hasil wawancara yang dilakukan pada tanggal 25 Maret 2009 kepada seorang pedagang di sekitar lokasi, didapatkan informasi bahwa sebagian besar ( ± > 70%) pegawai yang nge-kost di daerah Bendungan Hilir dan Karet Tengsin adalah pegawai yang belum berkeluarga. Lalu pada tanggal 28 Maret 2009, melakukan wawancara dengan salah satu karyawan yang nge-kost pada salah satu rumah kos didapatkan informasi bahwa dari 87
20 kamar kos yang disewakan, hanya 2 kamar yang disewa oleh karyawan yang sudah memiliki keluarga dan jumlah penghuni yang nge-kost adalah 1-2 orang/kamar. Dari data yang diperoleh tersebut didapatkan sasaran proyek hunian ini adalah para pegawai muda yang bekerja di sekitar Sudirman Thamrin dan Kuningan. Berdasarkan hasil studi banding komposisi unit di The 18 th Residences dan The Groove Suites, Rasuna Epicentrum yang menghasilkan komposisi unit: Jenis Unit The 18 th Residences The Groove Suites Ratio 1 kamar tidur 2 38 m 2 47 m 2 7 61 m 2 9 5 2 kamar tidur 1 61 m 2 73 m 2 1 75 m 2 81 m 2 2 1 Tabel 4.14. Komposisi Unit Apartemen Data tersebut sesuai dengan kebutuhan sasaran proyek ini, sehingga dalam proyek ini, hunian terdiri dari: unit 1 BR dan 2 BR dengan rasio 5 : 1, dengan luasan per unit 38 m 2 untuk yang 1 BR dan 61 m 2 untuk yang 2 BR. Jumlah unit 1 BR = 208 unit dan jumlah unit 2 BR = 42 unit. IV.2 Aspek Lingkungan IV.2.1 Analisa Peraturan dalam Tapak Luas Tapak : 7,700 m 2 KDB : 60 % KLB : 4.5 Luas tapak maksimal yang dapat dibangun = 60 % x 7,700 m 2 = 4,620 m 2 Luas bangunan maksimal = 4.5 x 7,700 m 2 = 34,650 m 2 88
Jumlah lapis bangunan 12 lt. Jumlah lantai untuk hunian = 10 lt (2 tower). Jumlah total unit apartemen = 238 unit Luas Lantai Tipikal (1 tower) = 800 m 2 Luas Total Hunian = 2 x (10 x 800 m 2 ) = 16,000 m 2 Luas Area Komersial (Pusat Perbelanjaan + Fasilitas seni & budaya + Semi Basement) = 3,780 m 2 + 770 m 2 + 4,140 m 2 + (1/2 x 2280 m 2 ) = 3,780 m 2 + 770 m 2 + 4,140 m 2 + 1140 m 2 = 9,830 m 2 Luas Bangunan = Luas Hunian + Luas Komersial 34,650 m 2 = 16,000 m 2 + 9,830 m 2 34,650 m 2 = 25,830 m 2 Sisa Luas Bangunan = 8,820 m 2 IV.2.2 Analisa Kebutuhan Parkir Kebutuhan Parkir Apartemen Diketahui Standar Parkir: luar = 25 m 2 dan dalam 35 m 2 Ratio Parkir = 1 KT dan 2 KT = 1 slot parkir. Luas Basement = (7,700 m 2 Luas GSB) = (7,700 m 2 (2,188 m 2 + 1,100 m 2 )) = 4,412 m 2 Kapasitas = 4,412 m 2 / 35 m 2 = 126 mobil / basement Jumlah total unit apartemen = 238 unit 89
Kebutuhan Parkir Hunian = 238 parkir mobil Jumlah Basement = 238 : 126 = 1.8 basement 2 basement Kebutuhan Parkir Pusat Perbelanjaan dan Fasilitas Seni & Budaya Diketahui Standar Parkir: luar = 25 m 2 dan dalam 35 m 2 Diketahui Ratio Parkir: 1: 60 Luas bangunan komersial = 9,830 m 2 Kebutuhan Parkir Pusat Perbelanjaan = 9,830 m 2 : 60 m 2 = 163 mobil Luas Tapak : 7,700 m 2 KDB : 60 % KLB : 4.5 Luas tapak maksimal yang dapat dibangun = 60 % x 7,700 m 2 = 4,620 m 2 Sisa Lahan = 7,700 m 2 4,620 m 2 = 3,080 m 2 Diasumsikan sisa lahan tersebut difungsikan untuk sirkulasi, parkir karyawan dan ruang hijau terbuka (RTH). Jumlah basement yang dibutuhkan = 163 : 126 = 1.29 1.5 basement Dalam proyek ini, parkir basement diperuntukan baik untuk hunian maupun untuk pusat perbelanjaan dan fasilitas seni & budaya sehingga kebutuhan total parkir untuk basement = 238 + 163 = 401 mobil. Dengan kapasitas basement = 126 mobil / basement, maka jumlah basement yang dibutuhkan = 401 : 126 = 3.2 4 basement. Sedangkan maksimal basement yang boleh dibangun adalah 3 basement. Melihat adanya kekurangan lahan dan mempertimbangkan fasilitas 90
transportasi sekitar tapak yang memadai (halte bus dan Trans Jakarta berada 60 m dari tapak) sehingga: jumlah parkir kendaraan diprioritaskan untuk penghuni apartemen (1 unit= 1 slot parkir) jumlah parkir kendaraan untuk bangunan komersial: 57 parkir mobil (11 untuk disable + 46) 105 parkir motor IV.2.3 Analisa Pencapaian Tapak Foto 2. Foto Satelit Bendungan Hilir Sumber: Google Earth Potensi Lokasi Tapak Letak tapak yang berada di darah Benhil (Bendungan Hilir), Jakarta Pusat 91
sangat strategis. Berada di kawasan segitiga eman (Sudirman, Thamrin, Kuningan) Pencapaian menggunakan kendaraan pribadi dapat ditempuh dengan mudah dari seluruh penjuru Jabodetabek karena dekat dengan semanggi. Pencapaian ke tapak menggunakan kendaraan pun sangat mudah karena bus kota dari Jabodetabek melewati kawasan ini. Kawasan Benhil dilewati Jalur Trans Jakarta koridor 1, dekat dengan Terminal Blok M, stasiun dalam kota Sudirman dan stasiun luar kota Gambir. Kawasan ini juga dekat dengan pintu tol Semanggi. Kekurangan Lokasi (-) Kawasan Benhil merupakan kawasan pusat niaga di Jakarta sehingga keramaian aktivitas terjadi sepanjang hari kerja terutama saat waktu pergi dan pulang kerja. Kebijakan lalu lintas 3 in 1 pada jam tertentu di pagi dan sore hari. IV.2.4 Analisa View Karakteristik Tapak Terletak di hook 2 sisi pandangan bebas di 2 sisi (+) Adanya Kali (sungai) Krukut pandangan bebas karena tidak ada penghalang pandangan, seperti bangunan (+) air sungai dapat menjadi berier panas matahari dari sisi timur (+) air sungai kotor berwarna cokelat (-) daerah bantaran sungai kurang terpelihara dengan baik (ada tempat pembuangan sampah yang diletakkan di tepi sungai, di ujung Jl. Bendungan HIlir 5) (-) Tempat parkir teduh Gedung Resona menjadi RTH yang cukup baik di sekitar tapak (+) pandangan rimbun dan bebas (4 lt ke atas) karena adanya pohon-pohon rindang (+) Pasar Benhil lokasi yang berseberang-seberangan dengan pasar benhil dapat dikatakan sebagai saingan pusat perbelanjaan yang akan dibangun. (-) aktivitas sepanjang hari di Pasar Benhil menyebabkan kepadatan dan kebisingan. (-) sebagai magnet pengunjung (+) kebiasaan parkir sembarangan yang perlu ditertibkan karena menyebabkan kesemrawutan. (-) Pangkalan Ojek sekitar tapak dan pasar 92
Alternatif 2 Keuntungan (+) Kekurangan (-) Area privat yang diletakkan di bagian depan mendapatkan pemandangan yang terbaik yaitu situasi kota Jakarta. Area service diletakkan di arean dengan pemandangan yang tidak bagus. Alternatif 3 Area privat yang diletakkan di depan menciptakan kekagetan pemandangan dari depan karena sebelah kiri dan kanan adalah area tanpa bangunan, yaitu tempat parkir Resona dan Kali Krukut. 94
Keuntungan (+) Kekurangan (-) Area publik diletakkan di sebelah kiri tapak menguntungkan karena memiliki kesamaan fungsi guna bangunan yaitu ruang publik. Area privat diletakkan di sebelah kanan, menghadap ke arah Kali Krukut diharapkan dapat menjadi berier panas matahari Area private terlalu memanjang searah tapak menciptakan view dari luar ke dalam tapak yang kurang menarik karena menghadirkan susunan privat yang memanjang ke belakang. IV.2.5 Analisa Letak Entrance Alternatif 1 Keuntungan (+) Kekurangan (-) Pintu masuk kawasan bukanlah jalan umum sehingga mempercepat sirkulasi masuk. Pintu keluar kendaraan dibuat 2 buah karena diperuntukkan bagi kendaraan yang hanya drop off sehingga bisa langsung keluar kawasan, lalu untuk kedaraan yang diparkir dapat keluar di Jl. Jend. Sudirman. Entrance bagi pejalan kaki Pintu masuk yang hanya 1 menunjukkan tidak ada sirkulasi khusus untuk apartemen dikhawatirkan akan terjadi antrian masuk saat pusat perbelanjaan sedang ramai. 95
alternatif kendaraan umum untuk menghadapi kemacetan Jakarta (+) parkir ojek yang tidak tertib menambah kesemrawutan.(-) Alternatif 1 Keuntungan (+) Kekurangan (-) Area publik seperti plaza, pusat Area privat ada yang menghadap perbelanjaan dan juga fasilitas ke arah tempat pembuangan seni & budaya menghadap best sampah dan hal ini mengganggu view yaitu situasi perkotaan pemandangan. Jakarta Area publik yang diletakkan di bagian depan tapak untuk merespon tempat parkir Resona dan sungai sehingga kesan mengundang dapat tercipta. Area privat memerlukan view yang bagus, pertimbangan diletakkan agak ke belakang karena privat berada di lantai 4 ke atas sehingga view kota Jakarta masih dapat terlihat, didukung dengan area publik yang terbuka. 93
disediakan 2 di sisi Jl. Jend. Sudirman dan Jl. Bendungan Hilir untuk dapat melayani pengunjung dari setiap arah. Alternatif 2 Keuntungan (+) Kekurangan (-) Pintu masuk kawasan dibedakan menjadi 2, yaitu untuk umum dan khusus untuk penghuni apartemen, sehingga sirkulasi masuk lebih nyaman terutama bagi penghuni apartemen. Entrance bagi pejalan kaki diletakkan di hook sebagai interaksi dengan 2 jalan dan sebagai interest point. Ada sedikit kekhawatiran, entrance pejalan kaki tidak melayani pengunjung di Jl. Bendungan Hilir dan pada akhirnya menggunakan sirkulasi keluar kendaraan dan terjadi crossing. 96
Alternatif 3 Keuntungan (+) Kekurangan (-) Pintu masuk kawasan dibedakan menjadi 2, yaitu untuk umum dan khusus untuk penghuni apartemen, sehingga sirkulasi masuk lebih nyaman terutama bagi penghuni apartemen. Ada 2 entrance pejalan kaki sehingga dapat melayani pengunjung dari 2 sisi. Pintu masuk dan keluar utama berada di Jl. Bendungan Hilir berdampak baik karena pencapaian ke tapak lebih menguntungkan (menghindari 3 in 1) melalui jalur belakang tapak. Pintu masuk dan pintu keluar utama diletakkan di JL. Bendungan Hilir dimaksudkan untuk menghindari 3 in 1 yang diberlakukan pada waktu-waktu pulang kerja dan supaya tidak terjadi antrian yang terlalu panjang di Jl. Jend. Sudirman karena lebar sisi daerah ini terlalu pendek. Tetapi Jl. Bendungan Hilir pun cukup padat dikarenakan aktivitas di pasar, seberang tapak yang meningkat saat waktu semakin malam. 97