PERENCANAAN INVESTASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN DI DESA BEKU JALAN PENGGUNG-JATINOM KECAMATAN KARANGANOM KABUPATEN KLATEN Tugas Akhir untuk memenuhi sebagian persyaratan mencapai derajat Sarjana S-1 Teknik Sipil diajukan oleh: Hakiki Nashuha NIM: D 100 120 008 Kepada: PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA 2016
MOTTO Hai orang-orang yang beriman, ruku lah kamu, sujudlah kamu, sembahlah Tuhanmu dan perbuatlah kebajikan, supaya kamu mendapat kemenangan. (Al-Hajj : 77) Seseorang yang optimis akan melihat adanya kesempatan dalam setiap malapetaka, sedangkan orang yang pesimis melihat malapetaka dalam setiap kesempatan. (Muhammad SAW) Sleeping is the only to feel real freedom, because theres no rules in dreaming. (Anonim) Dimanapun kamu bekerja, sebesar apapun tempatmu bekerja, jangan pernah bekerja diluar bidangmu, karirmu tidak akan pernah maju. (Erwien Tjinandhie) Bermimpilah, maka Tuhan akan memeluk mimpi-mimpi itu. (Andrea Hirata) iii
PERSEMBAHAN Atas segala rahmat dan karunia yang telah Allah SWT berikan kepada hambanya, sehingga saya dapat melewati proses dalam menyelesaikan studi Tugas Akhir ini. Tugas akhir ini kupersembahkan untuk: Kedua orang tua yakni Bapak ERWIEN TJINANDHIE dan Ibu SUWARSI. Terima kasih atas segala bimbingan, dukungan, semangat moral dan materi, serta doa dan nasehat yang tak ada hentinya sejak dini hingga saya menjadi seperti sekarang ini. Kakakku dan Kedua Adikku yang tercinta selalu memberi semangat, doa serta dukungan. Seluruh keluarga besar Program Studi Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Surakarta. Gumpang Squad (Azhar F., Arif Imam H., Dite Nugraha P., Muh. Aziz, Ifandi B., Mahfud J., Danar Wahyu N., Dani Sapto A.) yang selalu memberikan semangat dan dorongan yang sangat luar biasa kepadaku selama ini untuk menyelesaikan tugas akhir ini. terimakasih atas kebahagiaan selama kuliah di UMS tercinta, sungguh luar biasa kalian semenjak semester awal sampai sekarang, lusa dan nanti masa depan. Sahabat-sahabatku (Kurniawan Argamulya, Rafikal Pratama, Yogik Hardian P., Imam Malikhi, Ferry M. Annas, Dadit Hananto, Ajining Wisnu, Laksa F., Fajar Pamungkas, Satria Sugiyatorro, Mustofa Latif, Jana Satyaputri, Danu Pank) yang selalu menemani dan memberi semangat setiap perjalanan kuliah ini, Terima kasih atas kekonyolan dan kebahagian selama di UMS. Penghuni Kost REZA, Yoppy, Chand, Gren, Melky, Sokle, Kang Ho terimakasih untuk persahabatannya. Genk rempong (Ai, Dessy, Laila, Lana, Erwin, Eno, Jana) terimakasih keseruan dan kecerewetan kalian. Teman angkatan 2012 yang selalu membantuku dalam berbagai hal, terima kasih atas kenangan, bantuan, info serta cerita selama di UMS. iv
PRAKATA Assaalammualaikum Wr. Wb Alhamdulillah, segala puji syukur dipanjatkan ke hadirat Allah SWT atas limpahan rahmat, taufik dan hidayah-nya sehingga penyusunan dapat menyelesaikan dan menyusun laporan Tugas Akhir berupa eksperimen laboratorium yang berjudul Perencanaan Investasi Pembangunan Perumahan Di Desa Beku Jalan Penggung-Jatinom Kecamatan Karanganom Kabupaten Klaten. Tugas Akhir ini disusun untuk memenuhi sebagian persyaratan menyelesaikan program studi S-1 pada Fakultas Teknik Jurusan Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Surakarta. Bersama ini penyusun mengucapkan terima kasih kepada smua pihak yang telah memberikan dukungan sehingga penyusun dapat menyelesaikan Tugas Akhir ini. Kemudian dengan selesainya Tugas Akhir ini penyusun mengucapkan terima kasih kepada : 1) Bapak Ir. Sri Sunarjono, M.T., Ph.D., selaku Dekan Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta. 2) Bapak Mochamad Solikin, S.T., M.T. Ph.D., Selaku Ketua Jurusan Fakultas Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta sekaligus sebagai Dewan Penguji Tugas Akhir yang telah memberikan dorongan, arahan serta bimbingan dan nasehatnya. 3) Ibu Yenny Nurchsanah, S.T., M.T., selaku Sekretaris Jurusan Teknik SIpil Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta. 4) Bapak Ir. H. M. Nursahid, M.M., M.T. selaku Pembimbing Utamasekaligus Tugas Akhir yang telah memberikan ilmu, semangat, arahan, bimbingan dan nasehatnya. 5) Bapak Muhammad Ujianto, S.T., M.T., selaku Pembimbing Akademik yang telah memberikan arahan, dan bimbingan. v
6) Bapak-bapak dan ibu-ibu dosen Jurusan Fakultas Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta terima kasih atas bimbingan dan ilmu yang telah diberikan. 7) Bapak Rohani, S.Pd. Selaku Sekretaris Tata Usaha Program Studi Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Surakarta. 8) Teman-teman Teknik Sipil angkatan 2012 yang telah membantu penelitian 9) Pihak-pihak lain yang tidak bisa penulis sebutkan satu-persatu. Penulis menyadari bahwa Laporan Tugas Akhir ini masih jauh dari sempurna, maka dengan segala kerendahan, kritik dan saran yang membangun penyusun guna penyempurnaan laporan di masa yang akan datang, dan semoga laporan Tugas Akhir Ini dapat bermanfaat bagi kita semua. Aamiin. Wassalamu alaikum Wr Wb. Surakarta, Agustus 2016 Penyusun vi
DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL... i HALAMAN PENGESAHAN... ii HALAMAN MOTTO... iii HALAMAN PERSEMBAHAN... iv PRAKATA... v DAFTAR ISI... vii DAFTAR GAMBAR... x DAFTAR TABEL... xi DAFTAR NOTASI DAN SINGKATAN... xii DAFTAR LAMPIRAN... xiv ABSTRAKSI... xv BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang... 1 B. Rumusan Masalah... 2 C. Tujuan Penelitian... 2 D. Manfaat Penelitian... 2 E. Batasan Masalah... 3 BAB II TINJAUAN PUSTAKA A. Rumah... 4 B. Pasar... 4 C. Studi Kelayakan... 5 D. Net Present Value (NPV)... 5 E. Investasi... 5 F. Appraisal Project... 5 BAB III LANDASAN TEORI A. Investasi... 6 B. Proyek Konstruksi... 6 C. Pasar... 7 D. Analisa Kebutuhan Pasar... 7 vii
E. Kajian Ekonomi... 10 BAB IV METODE PENELITIAN A. Objek dan Lokasi Penelitian... 15 B. Metode Penelitian... 16 C. Pengumpulan Data... 16 D. Tahapan Penelitian... 16 BAB V ANALISA DAN PEMBAHASAN A. Pengolahan Data... 20 1. Uji Kecukupan Data... 20 2. Uji Validitas dan Reabilitas... 21 3. Uji Korelasi... 22 B. Perencanaan Jumlah Rumah... 24 1. Perencanaan Lokai Perumahan... 24 2. Perencanaan Master Plan... 25 3. Perencanaan Tipe Rumah... 26 C. Rencana Anggaran Biaya... 30 D. Rekapitulasi Biaya Total Proyek... 34 E. Analisa Keuangan... 44 1. Nilai Waktu Dari Uang... 44 a. Nilai yang akan datang (Lumpsum)... 44 b. Nilai yang akan datang dari anuitas... 45 c. Nilai sekarang... 45 d. Nilai sekarang dari anuitas... 46 e. Capital recovery... 46 2. Penilaian Kelayakan Investasi... 46 a. Periode Pengembalian (Payback Period)... 46 b. Pengembalian Atas Investasi (Return on Investment)... 47 c. Net Present Value (NPV)... 48 d. Arus Pengembalian Internal (Internal Rate of Return)... 49 e. Benefit Cost Ratio (BCR)... 50 f. Titik Impas (Break Even Point)... 51 viii
g. Indeks Profitabilitas... 51 BAB VI PENUTUP A. Kesimpulan... 53 B. Saran... 54 DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN ix
DAFTAR GAMBAR Gambar IV.1 Lokasi Penelitian... 15 Gambar IV.2 Tahapan Penelitian... 19 Gambar V.1 Master Plan... 25 Gambar V.2 Rumah Tipe 45/80... 26 Gambar V.3 Rumah Tipe 54/90... 27 Gambar V.4 Rumah Tipe 60/100... 28 Gambar V.5 Rumah Tipe 72/110... 29 x
DAFTAR TABEL Tabel V.1 Hasil Penyebaran Kuesioner... 20 Tabel V.2 Hasil Uji Validitas... 21 Tabel V.3 Hasil Uji Reabilitas... 22 Tabel V.4 Hasil Uji Korelasi... 23 Tabel V.5 Rencana Pembangunan Perumahan... 24 Tabel V.6 Luas Area Perumahan... 24 Tabel V.7 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 45... 30 Tabel V.8 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 54... 31 Tabel V.9 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 60... 32 Tabel V.10 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 72... 33 Tabel V.11 Rekapitulasi Biaya Total Proyek... 34 Tabel V.12 Fixed Cost... 35 Tabel V.13 Variable Cost... 36 Tabel V.14 Penggunaan Lahan Perumahan... 37 Tabel V.15 Harga Pokok Pembelian Kavling Siap Bangun... 37 Tabel V.16 Harga Jual Seluruh Unit... 37 Tabel V.17 Total Harga Jual seluruh Unit... 38 Tabel V.18 Biaya Pembangunan Konstruksi Rumah (Cash Out)... 38 Tabel V.19 Bunga Per Bulan... 40 Tabel V.20 Rencana Aliran Keuangan Bulan Ke-4 & Ke-8... 41 Tabel V.21 Rencana Aliran Keuangan Bulan Ke-12 & Ke-16... 41 Tabel V.22 Rencana Aliran Keuangan Bulan Ke-20 & Ke-24... 42 Tabel V.23 Rekapitulasi Aliran Keuangan... 43 Tabel V.24 Nilai sekarang (Lumpsum) Aliran Kas Masuk... 45 Tabel V.25 Aliran Kas Tahunan Dengan Jumlah Tidak Tetap... 47 Tabel V.26 Pengembalian Atas Investasi (Return On Investment)... 48 Tabel V.27 Cash Out... 49 Tabel V.28 Cash In... 49 Tabel V.29 Diskonto, i=19% per tahun (1,58% per bulan)... 50 xi
DAFTAR NOTASI DAN SINGKATAN NPV = Net Present Value IRR = Internal Rate of Return BCR = Benefit Cost Ratio BEP = Break Even Point IP = Indeks Profitabilitas PP = Payback Period ROI = Return on Investment N = Jumlah pengamatan yang diperlukan k = Tingkat kepercayaan (k=2, 1-α=95%) s = Tingkat ketelitian N = Jumlah data yang didapat Xi = Data pengamatan H0 = Hipotesis pertama H1 = Hipotesis kedua A (sig) = Taraf signifikansi r tabel = Tabel koefisien relasi r momen produk Cf = Biaya pertama A = Aliran kas bersih (netto) per tahun An = Aliran kas pada tahun ke-n n = Tahun pengembalian (C)t = Aliran kas masuk pada tahun ke-t (C0)t = Aliran kas keluar pada tahun ke-t i = Bunga arus pengembalian t = Waktu (PV)B = Nilai sekarang benefit (PV)C = Nilai sekarang biaya R = Nilai sekarang pendapatan (C)op = Nilai sekarang biaya (diluar biaya pertama) Qi = Jumlah unit yang terjual pada titik impas xii
FC = Biaya tetap P = Harga penjualan per unit VC = Biaya tidak tetap per unit PV/F = Diketahui nilai yang akan datang dicari nilai sekarang F/PV = Diketahui nilai sekarang dicari nilai yang akan datang F/A = Diketahui anuitas dicari nilai yang akan datang PV/A = Diketahui anuitas dicari nilai sekarang A/PV = Diketahui nilai sekarang dicari nilai anuitas xiii
DAFTAR LAMPIRAN Lampiran 1 Lampiran 2 Lampiran 3 Lampiran 4 Lampiran 5 Lampiran 6 Lampiran 7 Lampiran 8 Gambar Fasilitas Umum, Gambar Rumah Tipe 45, Gambar Rumah Tipe 54, Gambar Rumah Tipe 60, Gambar Rumah Tipe 72 Volume dan RAB Fasilitas Umum, Volume dan RAB Rumah Tipe 45, Volume dan RAB Rumah Tipe 54, Volume dan RAB Rumah Tipe 60, Volume dan RAB Rumah Tipe 72 Analisa Harga Satuan Pekerjaan (AHSP) Kabupaten Klaten Output SPSS Kuesioner Izin Mendirikan Bangunan (IMB) Harga rangka atap baja ringan (Dokumen Penawaran) Surat Tanah (AKTA) xiv
ABSTRAKSI Kebutuhan akan rumah hunian di Kabupaten Klaten terbilang tinggi, hal tersebut menjadikan kesempatan bagi pengembang perumahan untuk melakukan proyek investasi di Desa Beku, Kecamatan Karanganom, Kabupaten Klaten. Dalam melakukan perencanaan proyek investasi, studi kelayakan perlu dilakukan guna mengetahui layak atau tidaknya suatu investasi. Penelitian ini dilakukan dengan 5 tahap. Tahap pertama, penentuan lokasi dan penyusunan kuesioner. Tahap kedua, pengumpulan data primer dan data sekunder. Tahap ketiga, pengolahan data. Tahap keempat, perencanaan investasi, analisa kelayakan dengan kajian ekonomi yang meliputi, Payback Period (PP), Return On Investment (ROI), Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Benefit Cost Ratio (BCR), Break Even Point (BEP), Indeks Profitabilitas (IP). Tahap kelima, kesimpulan dan saran. Dalam perencanaan ini diperoleh kesimpulan dengan luas lahan 4496 m 2 direncanakan 32 unit rumah. Hasil dari analisa kelayakan investasi pada perencanaan dengan suku bunga 10% pengambilan profit 17,5% diperoleh nilai PP lama pengembalian investasi dengan aliran kas tahunan dengan jumlah tidak tetap didapatkan nilai 22 bulan 4 hari, sedangkan pengembalian investasi dengan aliran kas tahunan dengan jumlah tetap didapatkan nilai 19 bulan 22 hari. ROI sebelum pajak bernilai 4,520% per bulan = 54,239% per tahun, nilai ROI sesudah pajak 4,068% per bulan = 48,815% per tahun. NPV bernilai positif, Rp 926.770.564,65; IRR = 18,7850% > tingkat suku bunga 10%; BCR = 1,0705 > 1, dan IP = 1,0705 > 1, serta BEP tercapai pada saat penjualan rumah terjual sebanyak 23 unit. Dengan demikian, perencanaan investasi pembangunan perumahan di Desa Beku, Kecamatan Karanganom, Kabupaten Klaten layak dilaksanakan Kata Kunci: Investasi, Rumah, Kelayakan analisa ekonomi. xv