BAB II TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Pengertian Biaya Konstruksi Biaya konstruksi adalah biaya yang dikeluarkan untuk menjalankan suatu proyek. Kebijakan pembiayaan biasanya dipengaruhi oleh kondisi keuangan perusahaan yang bersangkutan. Bila kondisi keuangan tidak dapat menunjang kegiatan pelaksanaan proyek, dapat ditempuh dengan cara menurut Ariyanto (2003), yaitu: 1. Peminjaman kepada bank atau lembaga keuangan untuk keperluan pembiayaan secara tunai agar dapat menekan biaya, namun harus membayar bunga pinjaman. 2. Tidak meminjam uang, namun menggunakan kebijakan kredit barang atau jasa yang diperlukan. Dengan menggunakan cara ini akan dapat menghindari bunga pinjaman, namun harga yang diperoleh lebih tinggi dibandingkan dengan cara tunai. Perhitungan biaya proyek sangat penting dilakukan dalam mengendalikan sumber daya yang ada mengingat sumber daya yang ada semakin terbatas. Untuk itu, peran seorang cost engineer ada dua yaitu, memperkirakan biaya proyek dan mengendalikan (mengontrol) realisasi biaya sesuai dengan batasan-batasan yang ada pada estimasi. 2.2 Profil Biaya dan Pendanaan 2.2.1 Biaya Langsung (Direct Cost) Adalah seluruh biaya yang berkaitan langsung dengan fisik proyek, yaitu meliputi seluruh biaya dari kegiatan yang dilakukan diproyek (dari persiapan hingga penyelesaian) dan biaya mendatangkan seluruh sumber daya yang diperlukan oleh proyek tersebut. Biaya langsung dapat dihitung dengan mengalikan volume pekerjaan dengan harga satuan pekerjaan. Biaya langsung ini juga biasa disebut dengan biaya tidak tetap (variable cost), karena sifat biaya ini tipa bulannya jumlahnya tidak tetap, tetapi berubah-ubah sesuai dengan kemajuan pekerjaan. 4
Secara garis besar, biaya langsung pada proyek konstruksi sesuai dengan definisi di atas dibagi menjadi lima (Asiyanto, 2005): 1. Biaya bahan/ material 2. Biaya upah kerja (tenaga) 3. Biaya alat 4. Biaya subkontraktor 5. Biaya lain-lain Biaya lain-lain biasanya relatif kecil, tetapi bila jumlahnya cukup berarti untuk dikendalikan dapat dirinci, menjadi misalnya: 1. Biaya persiapan dan penyelesaian 2. Biaya overhead proyek 3. Dan seterusnya 2.2.2 Biaya Tidak Langsung (Indirect Cost) Adalah seluruh biaya yang terkait secara tidak langsung, yang dibebankan kepada proyek. Biaya ini biasanya terjadi diluar proyek namun harus ada dan tidak dapat dilepaskan dari proyek tersebut. Biaya ini meliputi antara lain biaya pemasaran, biaya overhead di kantor pusat/ cabang (bukan overhead kantor proyek), pajak (tax), biaya resiko (biaya tak terduga) dan keuntungan kontraktor. Nilai keuntungan kontraktor pada umumnya dinyatakan sebagai persentase dari seluruh jumlah pembiayaan. Nilainya dapat berkisar 8% - 12%, yang mana sangat tergantung pada seberapa kehendak kontraktor untuk meraih pekerjaan sekaligus motivasi pemikiran pantas tidaknya untuk mendapatkannya. Pada prinsipnya penetapan besarnya keuntungan dipengaruhi oleh besarnya resiko atau kesulitan-kesulitan yang akan dihadapi dan sering kali tidak nampak nyata. Sebagai contoh, keterlambatan pihak pemberi tugas dalam melaksanakan tugas untuk membayar pekerjaan, dan sebagainya. Biaya tidak langsung ini tiap bulan besarnya relatif tetap dibanding biaya langsung, oleh karena itu juga sering disebut dengan biaya tetap (fix cost). Biaya tetap perusahaan ini didistribusikan pembebanannya kepada seluruh proyek yang sedang dalam pelaksanaan. Oleh karena itu setiap menghitung biaya proyek, 5
selalu ditambah dengan pembebanan biaya tetap perusahaan (dimasukkan dalam mark up proyek). Biasanya pembebanan biaya ini ditetapkan dalam presentase dari biaya langsung proyeknya. Biaya ini walaupun sifatnya tetap, tetapi tetap harus dilakukan pengendalian, agar tidak melewati anggarannya. 2.2.3 Modal Kerja Modal adalah dana yang disiapkan untuk pendanaan jangka panjang. Modal merupakan unsur yang menentukan kelancaran suatu usaha atau perusahaan karena dengan adannya modal perusahaan akan mampu membiayai segala pengeluaran dalam suatu proyek konstruksi. Pada dasarnya secara potensial tersedia berbagai macam sumber pendanaan bagi suatu perusahaan, yang dikelompokkan sebagai berikut (Soeharto, 1999): 1. Modal sendiri Modal sendiri atau equity capital dapat berasal dari: a. Menerbitkan saham Hasil penjualan dari saham yang baru diterbitkan akan merupakan dana yang dapat dipakai untuk membiayai proyek. Harga pasar suatu saham ditentukan oleh kinerja ekonomi perusahaan yang bersangkutan. Dalam pada itu pembeli menjadi pemegang saham atau disebut share holder atau stock holder. b. Laba ditahan Dana dapat pula dihimpun dari laba ditahan atau retained earning dari perusahaan. Seringkali ini merupakan sumber yang penting untuk pendanaan proyek. 2. Sumber dari luar/ utang Ini terjadi bila sejumlah uang (pinjaman pokok) dipinjam dalam jangka waktu tertentu. Dalam pada itu kreditor membebankan bunga dengan persentase tetap dan pembayaran kembali utang pokok sesuai syarat perjanjian. 6
3. Sumber dari proyek Berasal dari proyek sendiri yaitu biasanya berupa uang muka dan pembayaran oleh owner yaitu sesuai dengan prestasi proyek dan berdasarkan waktu atau termin pembayaran. 2.3 Rencana Anggaran Biaya Rencana anggaran biaya (RAB) adalah besarnya biaya yang diperkirakan dalam pekerjaan proyek yang disusun berdasarkan volume dari setiap item pekerjaan pada gambar atau bestek. RAB diajukan oleh kontraktor pada saat terjadi penawaran, yang mana RAB ini dipakai patokan bagi kontraktor untuk mengajukan penawaran. Biaya ini disamping tergantung pada volume, juga sangat tergantung pada upah tenaga kerja dan karyawan, harga material yang dibutuhkan dan jasa kontraktor serta pajak. Maksud dan tujuan penyusunan RAB bangunan adalah untuk menghitung biaya-biaya yang diperlukan suatu bangunan dan dengan biaya ini bangunan tersebut dapat terwujud sesuai dengan yang direncanakan. Tahapan-tahapan harus dilakukan untuk menyusun anggaran biaya adala sebagai berikut (Ervianto, 2003) : 1. Melakukan pengumpulan data tentang jenis, harga serta kemampuan pasar menyediakan bahan/material konstruksi. 2. Melakukan pengumpulan data tentang upah pekerja yang berlaku di daerah lokasi proyek atau upah pekerja pada umumnya jika pekerja didatangkan dari luar daerah lokasi proyek. 3. Melakukan perhitungan analisis bahan dan upah dengan menggunakan analisis yang diyakini baik oleh si pembuat anggaran. 4. Melakukan perhitungan harga satuan pekerjaan dengan memanfaatkan hasil analisa satuan pekerjaan dan kuantitas pekerjaan. 5. Membuat rekapitulasi. 7
2.4 Penjadwalan Proyek Penjadwalan atau scheduling adalah kegiatan untuk menentukan waktu yang dibutuhkan dan urutan kegiatan serta menentukan waktu proyek dapat diselesaikan dengan mempertimbangkan keterbatasan-keterbatasan yang ada. Dalam proses penjadwalan, penyusunan kegiatan dan hubungan antar kegiatan dibuat lebih terperinci dan sangat detail. Hal ini dimaksudkan untuk membantu pelaksanaan evaluasi proyek (Ervianto, 2003). Ada beberapa metode penjadwalan proyek yang digunakan untuk mengelola waktu dan sumber daya proyek. Pertimbangan penggunaan metodemetode tersebut didasarkan atas kebutuhan dan hasil yang ingin dicapai terhadap kinerja penjadwalan. 1. Barchart atau bagan balok Barchart adalah sekumpulan daftar kegiatan yang disusun dalam kolom arah vertikal. Kolom arah horizontal menunjukkan skala waktu. Saat mulai dan akhir dari sebuah kegiatan dapat terlihat dengan jelas, sedangkan durasi kegiatan digambarkan oleh panjangnya diagram batang. Proses penyusunan diagram batang dilakukan dengan langkah sebagai berikut: 1. Daftar item kegiatan, yang berisi seluruh jenis kegiatan pekerjaan yang ada dalam rencana pelaksanaan pembangunan. 2. Urutan pekerjaan, dari daftar item kegiatan tersebut di atas, disusun urutan pelaksanaan pekerjaan berdasarkan prioritas item kegiatan yang akan dilaksanakan lebih dahulu dan item kegiatan yang akan dilaksanakan kemudian, dan tidak mengesampingkan kemungkinan pelaksanaan pekerja secara bersamaan. 3. Waktu pelaksanaan pekerjaan, adalah jangka waktu pelaksanaan dari seluruh kegiatan yang dihitung dari permulaan kegiatan sampai seluruh kegiatan berakhir. Waktu pelaksanaan pekerjaan diperoleh dari penjumlahan waktu yang dibutuhkan untuk menyelesaikan setiap item kegiatan. 8
2. Kurva S Kurva S dapat menunjukkan kemajuan proyek berdasarkan kegiatan, waktu dan bobot pekerjaan yang direpresentasikan sebagai persentase kumulatif dari seluruh kegiatan proyek. Visualisasi kurva S dapat memberikan informasi mengenai kemajuan proyek dengan membandingkannya terhadap jadwal rencana. Tetapi informasi tersebut tidak detail dan hanya terbatas untuk menilai kemajuan proyek. Untuk menentukan bobot pekerjaan, pendekatan yang dilakukan dapat berupa perhitungan persentase berdasarkan biaya per item pekerjaan/ kegiatan dibagi nilai anggaran, karena satuan biaya dapat dijadikan bentuk persentase sehingga lebih mudah untuk menghitungnya. 3. Network planning (diagram jaringan kerja) Metode ini dikembangkan untuk mengendalikan sejumlah besar kegiatan yang memiliki ketergantungan yang kompleks. Rencana kerja disusun berdasarkan urutan kegiatan dari suatu proyek, sedemikian sehingga tampak keterkaitan pekerjaan yang satu dengan pekerjaan yang lainnya. Dari informasi metode ini, tindakan koreksi dapat dilakukan yakni dengan memperbarui jadwal. Diagram jaringan kerja ada 3 macam yang bisa dipakai, yaitu: a. CPM (Critical Path Method) b. PERT (Programme Evaluation and Review Technique) c. PDM (Precedence Diagram Method) Dalam menganalisis biaya proyek, akan digunakan program manajemen yaitu Microsoft project yang menggunakan prinsip jaringan kerja PDM. Metode ini mempunyai karakteristik yaitu (Husen, 2010): 1. Pembuatan diagram network dengan menggunakan simpul/ node untuk menggambarkan kegiatan. 2. Float, waktu tenggang maksimum dari suatu kegiatan - Total float, adalah float pada kegiatan : LFT EST Durasi - Relation float (RF), float pada hubungan keterkaitan: FS, RF = LSTj - Eei Lead, SS, RF = LSTj - Esi Lag FF, RF = LFTj Efi Lead, SF, RF = LFTj Esi Lag 9
3. Lag, jumlah waktu tunggu dari suatu periode kegiatan j terhadap kegiatan i telah dimulai, pada hubungan SS dan SF. 4. Lead, jumlah waktu yang mendahuluinya dari suatu periode kegiatan j sesudah kegiatan i belum selesai, pada hubungan FS dan FF. 5. Dangling, keadaan dimana terdapat beberapa kegiatan yang tidak mempunyai kegiatan pendahulu (predecessor) atau kegiatan yang mengikuti (successor). Agar hubungan kegiatan tersebut tetap terikat oleh suatu kegiatan, dibuatkan dummy finish atau dummy start. Secara garis besar PDM mempunyai 4 macam hubungan aktivitas, yaitu: 1. FS (Finish to start): mulainya suatu kegiatan bergantung pada selesainya kegiatan pendahulunya, dengan waktu mendahului lead. No keg No keg EST LST Jenis keg EFT LFT EST LST Jenis keg EFT LFT durasi durasi lead Gambar 2.1 Aktivitas Finish to Start (Sumber : Abrar Husen, 2010) 2. SS (Start to start): mulainya suatu kegiatan bergantung pada mulainya kegiatan pendahulunya, dengan waktu tunggu lag. No keg No keg EST LST Jenis keg EFT LFT EST LST Jenis keg EFT LFT durasi durasi lag Gambar 2.2 Aktivitas Start to Start (Sumber : Abrar Husen, 2010) 10
3. FF (Finish to finish): selesainya suatu kegiatan bergantung pada selesai kegiatan pendahulunya, dengan waktu mendahului lead. No keg No keg EST LST Jenis keg EFT LFT EST LST Jenis keg EFT LFT durasi durasi lead Gambar 2.3 Aktivitas Finish to Finish (Sumber : Abrar Husen, 2010) 4. SF (Start to finish): selesainya suatu kegiatan bergantung pada mulainya kegiatan pendahulunya, dengan waktu tunggu lag. No keg No keg EST LST Jenis keg EFT LFT EST LST Jenis keg EFT LFT durasi durasi Lag Gambar 2.4 Aktivitas Start to Finish (Sumber : Abrar Husen, 2010) Catatan : EST = Earliest Start Time (mulai paling awal) EFT = Earliest Finish Time( berakhir paling awal) LST = Latest Start Time (mulai paling lambat) LFT = Latest Finish Time (berakhir paling lambat) LFT - EST = Durasi Kegiatan 11
2.4.1 Float Time Float dapat didefinisikan sebagai sejumlah waktu yang tersedia dalam suatu kegiatan sehingga memungkinkan kegiatan tersebut dapat ditunda atau diperlambat secara sengaja atau tidak disengaja. Akan tetapi, penundaan tersebut tidak menyebabkan proyek menjadi terlambat dalam penyelesaiannya (Ervianto, 2003). Setelah nilai float dihitung, maka dapat diketahui kondisi EST dan LST. 2.4.2 Identifikasi Jalur Kritis Peristiwa kritis adalah peristiwa yang tidak mempunyai tenggang waktu atau saat paling awal sama dengan saat paling akhir. Untuk mengetahui suatu peristiwa termasuk kritis adalah apabila bilangan ruang kanan bawah sama dengan bilangan ruang kanan atas. Kegiatan yang kritis sangatlah sensitif terhadap keterlambatan, sehingga bila sebuah kegiatan kritis terlambat satu hari saja, walaupun kegiatan-kegiatan yang lainnya tidak terlambat, maka proyek akan mengalami keterlambatan selama satu hari. Lintasan kritis merupakan lintasan yang terdiri dari kegiatan/ peristiwa kritis dan dummy. Maka dapat disimpulkan, umur lintasan kritis sama dengan umur proyek dan lintasan yang paling lama umur pelaksanaannya dari semua lintasan yang ada. Jalur dan kegiatan kritis pada PDM mempunyai sifat yang sama dengan CPM, yaitu : a. Waktu mulai paling awal dan akhir harus sama, ES = LS b. Waktu selesai paling awal dan akhir harus sama, EF = LF c. Kurun waktu kegiatan adalah sama dengan perbedaan waktu selesai paling akhir dengan waktu mulai paling awal, LF ES = D d. Bila hanya sebagian dari kegiatan yang bersifat kritis, maka kegiatan tersebut secara utuh dianggap kritis. 2.5 Aliran Kas Proyek 2.5.1 Cash Flow Cash flow menurut arti katanya adalah arus kas. Namun dalam pengertian sebenarnya, adalah anggaran kas (Asiyanto, 2005). Peranan cash flow dalam pelaksanaan proyek sangat penting. Adapun unsur utama dari cash flow yang terdiri dari dua bagian yaitu Jadwal Penerimaan, dan Jadwal Pengeluaran. Jadwal 12
penerimaan pada umumnya sudah diatur pada surat perjanjian, sehingga untuk mengatur ulang jadwal penerimaan tidaklah mudah, walaupun masih bisa ditempuh dengan jalan negosiasi. Sedangkan jadwal pengeluaran sepenuhnya ada pada kendali perusahaan, namun tetap mengacu pada program kerja yang ada. Kebijakan operasional disinipun dapat mengatur jadwal pengeluaran, yaitu antara Cash (tunai) dengan Credit (pembayaran berjangka waktu). Sementara itu, unsur lain dalam cash flow adalah kas awal, finansial dan kas akhir. Unsur finansial disini, dimaksudkan untuk mengatasi bila cash flow mengalami defisit. 2.5.2 Jadwal Penerimaan Unsur utama dari cash flow adalah penerimaan, karena dari penerimaan atau rencana penerimaan yang ada, maka terjadilah kegiatan pengeluaran. Untuk proyek konstruksi, realisasi penerimaan sangat ditentukan oleh sistem pembayaran yang telah ditetapkan pada surat perjanjian atau kontrak konstruksi. Cara pembayaran proyek konstruksi ada bermacam-macam, yaitu antara lain: - Pembayaran dengan uang muka atau tanpa uang muka - Pembayaran bulanan (monthly payment) - Pembayaran termin (progress payment) - Pembayaran sesekali diakhir (turn key payment) Jadwal penerimaan harus dapat disusun secara tepat dan akurat, artinya jumlah penerimaannya benar dan waktu cairnya tepat. Rencana jumlah penerimaan umumnya berkaitan dengan besarnya prestasi pekerjaan, oleh karena itu prestasi pekerjaan pada waktu tertentu, misalnya tiap akhir bulan, harus diperkirakan secara cermat. Grafik penerimaan berbentuk sebagai garis bertangga, yang bergerak dari nol (belum ada penerimaan) sampai dengan total penerimaan. Grafik tangga disini bentuknya sangat dipengaruhi oleh syarat pembayaran dari kontrak dan proses pelaksanaan (progress pekerjaan dan proses pencairan tagihan). Grafik penerimaan dapat digambarkan seperti Gambar berikut ini : 13
Gambar 2.5 Grafik Penerimaan (sumber : Asiyanto, 2005) a) Curva S di atas adalah grafik prestasi pekerjaan b) Bila syarat pembayaran sebagai berikut: - Termin I sebesar 20%, setelah prestasi mencapai 25% - Termin II sebesar 25%, setelah prestasi mencapai 50% - Termin III sebesar 25%, setelah prestasi mencapai 75% - Termin IV sebesar 25%, setelah prestasi mencapai 100% - Termin V sebesar 5%, setelah selesai masa pemeliharaan 1 bulan. c) Proses pencairan penerimaan memerlukan waktu satu bulan setelah prestasi dicapai (untuk menyelesaikan prosedur penagihan). Dari grafik tersebut dapat dijelaskan sebagai berikut : 1. Prestasi 25% dicapai pada minggu ke 18, waktu penyelesaian prosedur penagihan selama satu bulan, maka termin pertama cair pada minggu ke 22, sebesar 20%. 2. Prestasi 50% dicapai pada minggu ke 22 (pertengahan bulan keenam), maka termin kedua cair pada minggu ke 26 (pertengahan bulan ketujuh), sebesar 25%. 14
3. Prestasi 75% dicapai pada minggu ke 26, maka termin ketiga cair pada minggu ke 30 (pertengahan bulan kedelapan), sebesar 25%. 4. Prestasi 100% dicapai pada minggu ke 40 (bulan ke sepuluh), maka termin keempat cair pada minggu ke 44 (bulan kesebelas), sebesar 25%. 5. Waktu pemeliharaan satu bulan sehingga selesai pemeliharaan pada minggu ke 44 (bulan kesebelas), maka termin kelima cair pada minggu ke 48 (bulan kedua belas) sebesar 5%. Dengan demikian, sesuai kondisi pada contoh tersebut, maka grafik penerimaan berupa garis bertangga seperti yang terlihat pada Gambar 2.2 di atas. Tentunya grafik tersebut bentuknya dapat berubah-ubah, tergantung dari tiga variabel yang mempengaruhinya, yaitu: - Kurva S - Cara Pembayaran - Proses pencairan tagihan 2.5.3 Jadwal Pengeluaran Pedoman dasar dari pengeluaran adalah rencana kegiatan kerja, dimana berpengaruh langsung. Sebagai contoh, bila kegiatan membesar maka pengeluaran juga membesar, namun hubungan tidak linear tergantung kebijakan pembiayaannya (cash atau credit). Bisa saja kegiatan membesar, tetapi pengeluarannya bertambah tidak terlalu besar (banyak credit) atau sebaliknya kegiatan bertambah tidak terlalu besar, tetapi pengeluarannya bertambah cukup besar (banyak cash). Untuk perhitungan Cash flow proyek, biasanya pengeluaran biaya tidak langsung, pajak-pajak, investasi dan deviden tidak termasuk, tetapi hanya pengeluaran untuk biaya langsung saja. Pengeluaran untuk pembiayaan proyek polanya atau sistemnya tergantung dengan kebijakan operasional proyek yang diterapkan, yaitu pembayaran secara tunai (cash) dan pembayaran dengan jangka waktu tertentu (credit). 15
Untuk pembayaran tunai yang umumnya didukung dengan pinjaman dari bank, kelebihannya adalah harga beli relatif murah, tetapi kelemahannya harus membayar bunga pinjaman. Sebaliknya untuk pembayaran kredit, kelebihannya tidak memerlukan pinjaman yang konsekuensinya bunga tetapi kelemahannya harga beli barang/ jasa relatif tinggi. Porsi kedua cara pembayaran masing-masing diatur sedemikian rupa sehingga menimbulkan dampak tambahan biaya yang terkecil. Grafik biaya terjadi sebagai akibat kebijakan pelaksanaan proyek yang dilakukan di lapangan. Grafik ini berbentuk C sehingga dapat disebut kurva C. Grafik ini diperoleh dengan cara menghubungkan titik-titik biaya yang terjadi pada tiap bulan secara komulatif. Oleh karena itu bentuknya tergantung biaya yang terjadi pada tiap bulan pelaksanaan contohnya pengadaan tenaga kerja pada tahap awal atau sebelum proyek dimulai, pengadaan peralatan kerja dan pengadaan material proyek. Grafik ini ada hubungannya dengan grafik prestasi, karena atas pembiayaan yang terjadi akan menghasilkan prestasi pekerjaan. Tetapi hubungan kedua grafik ini tidak dapat disimpulkan secara jelas (Asiyanto, 2005). Hal tersebut disebabkan karena adanya beberapa kemungkinan, yaitu : - Pembiayaan yang seluruhnya menyebabkan prestasi pekerjaan. - Pembiayaan yang tidak menyebabkan prestasi pekerjaan - Pembiayaan yang sebagian menyebabkan prestasi pekerjaan 16
Tanpa melihat tiga macam kejadian pembiayaan tersebut di atas, grafik biaya dapat ditunjukkan pada Gambar 2.3. Gambar 2.6 Grafik Pengeluaran (sumber : Asiyanto, 2005) 2.5.4 Kas Awal Pada umumnya setiap proyek memerlukan kas awal untuk dapat memulai kegiatannya. Walaupun proyek dengan fasilitas pembayaran uang muka sekalipun tetap memerlukan kas awal. Hal ini disebabkan karena pencairan uang muka pekerjaan memerlukan waktu, sehingga tidak mungkin cair sebelum pekerjaan dimulai. Yang dimaksud kas awal adalah sejumlah uang yang harus disediakan pada awal kegiatan proyek, yang nantinya uang ini harus dikembalikan dari penerimaan di akhir proyek (Giatman, 2006). Kas awal biasanya diperlukan diawal-awal proyek (bulan pertama). Di dalam cash flow, kas awal adalah sejumlah uang yang harus tersedia pada setiap awal bulan. Dengan demikian kas akhir pada bulan n adalah merupakan kas awal pada bulan n+1. 2.5.5 Kas Akhir Kas akhir adalah kondisi kas pada akhir bulan dimana merupakan penjumlahan dari kas sesudah kas awal dan total finansial. Oleh karena itu, aliran kas ini berasal dari pengembalian modal kerja dan penjualan dan aktiva tetap (Asiyanto, 2005). 17
2.5.6 Finansial Finansial adalah keputusan tentang keuangan untuk mengatasi dan menyesuaikan kondisi kas sesudah kas awal. Bila kondisi kas setelah selesai kas awal defisit maka perlu dicarikan jalan keluar seperti memasukkan dana pinjaman dan bila sudah surplus cukup besar dapat dipergunakan untuk mengembalikan pinjaman (bila ada pinjaman). Tolok ukurnya jika melakukan keputusan untuk melakukan dana pinjaman adalah tingkat/jumlah suku bunga pinjaman yang harus dibayarkan (Asiyanto, 2005). 2.5.7 Retensi (Retention) Retensi adalah jaminan yang bertujuan untuk menjamin pemilik proyek bahwa kontraktor akan melakukan perbaikan bila terjadi kerusakan dalam masa pemeliharaan. Retention sebesar 5% dari nilai kontrak akan dikembalikan setelah proyek selesai (setelah pemeliharaan). Guna retention adalah (Halpin, 1998) : 1. Untuk memastikan bahwa kontraktor akan menyelesaikan proyek dengan kondisi yang telah disetujui. 2. Sebagai bukti nyata untuk menghadapi kontraktor apabila standart pekerjaan tidak terpenuhi atau terjadi kegagalan. 3. Menyediakan dana apabila kontraktor lain diperlukan untuk menyelesaikan pekerjaan. 4. Kepercayaan owner akan lebih kuat jika menggunakan jaminan uang. 2.6 Bunga Bunga (interest) adalah sejumlah uang yang harus dibayarkan akibat pemakaian uang yang dipinjam sebelumnya. Penarikan bunga pada dasarnya merupakan kompensasi dari penurunan nilai uang selama waktu peminjam sehingga besarnya bunga relatif sama besarnya dengan penurunan nilai uang tersebut. Besarnya bunga adalah selisih antara jumlah uang dengan utang semula. 18
1. Tingkat Suku Bunga Tingkat suku bunga (rate of interest) merupakan rasio antara bunga yang dibebankan per periode waktu dengan jumlah uang yang dipinjam awal periode dikalikan 100% atau: bunga yangdibayarkan per satuan waktu Rate of interest = x 100%...(2.1) jumlah pinjaman awal 2. Bunga Sederhana Sistem bunga sederhana (simple interest), yaitu sistem perhitungan bunga yang didasarkan atas besarnya pinjaman semula, dan bunga periode sebelumnya yang belum dibayar tidak termasuk faktor pengali bunga. Secara formula sistem bunga sederhana dapat dihitung sebagai berikut: Bunga = i x P x n...(2.2) Dimana: i = suku bunga P = pinjaman semula n = jumlah periode pinjaman 3. Bunga Majemuk Sistem bunga majemuk (compound interest), yaitu sistem perhitungan bunga di mana bunga tidak hanya dihitung terhadap pinjaman awal, tetapi perhitungan didasarkan atas besarnya utang awal periode yang bersangkutan, dengan kata lain bunga berbunga (Giatman, 2006). 2.7 Overdraft Untuk mengetahui jumlah kredit bank yang harus dibuat, kontraktor perlu untuk mengetahui overdraft maksimum yang akan terjadi selama umur proyek. Jika bunga rata-rata dari overdraft diasumsikan satu persen per bulan, artinya kontraktor harus membayar kepada bank 1% tiap bulan untuk jumlah overdraft pada akhir bulan. Yang dimaksud overdraft adalah selisih antara pengeluaran pada suatu proyek dengan pembayaran dari owner kepada kontraktor, sehingga merupakan kebutuhan dari kontraktor untuk menyediakan dana terlebih dahulu sebelum menerima pembayaran dari owner (Halpin, 1998). 19