BAB I PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang Berkembang pesatnya pertumbuhan penduduk kota Surabaya, ketersediaan tempat tinggal menjadi perhatian utama bagi semua pihak baik pemerintah maupun masyarakat. Ditambah lagi dengan harga tanah yang semakin mahal terutama tanah-tanah yang terletak di pusat kota. Salah satu solusi terbaik untuk mengatasi permasalahan tersebut adalah dengan melakukan pembangunan rumah bertingkat atau apartemen. Hal tersebut menjadi dasar seorang pengembang apartemen untuk membuat hunian baru dengan memanfaatkan lahan yang tidak terlalu luas khususnya di kota Surabaya. Pembangunan apartemen ini merupakan konsekuensi logis di kota besar terutama di kawasan yang berfungsi sebagai pusat kegiatan ekonomi seperti Surabaya. Kepemilikan atas hak guna tanah dan bangunan adalah salah satu alasan owner dalam pertimbangan untuk memilih penetapan harga sewa apartemen. Selain itu diharapkan pertambahan pendapatan dalam cash flow untuk tiap tahun dengan kenaikan harga sewa tiap tahunnya. Apartemen Gunawangsa adalah apartemen diperuntukkan bagi mahasiswa dan golongan masyarakat ekonomi ke atas. Bagi mahasiswa dan masyarakat ekonomi menengah ke atas memilih apartemen sebagai tempat tinggal sementara lebih banyak diminati. Apartemen adalah salah satu pilihan dari pelaku bisnis ketika menginginkan keefisienan dalam bidang pekerjaan. Hal ini muncul ketika perjalanan bisnis makin terkendala oleh kemacetan lalu lintas pada akhir-akhir ini. PT. Gunawangsa Investindo merupakan perusahaan yang bergerak dalam bidang pengembangan apartemen. Pembangunan Apartemen Gunawangsa Surabaya merupakan salah satu apartemen dengan sistem sewa dengan memperhitungkan harga berdasarkan biaya-biaya yang telah dikeluarkan. Berdasarkan hal tersebut, maka dalam penulisan Tugas Akhir ini akan mencoba meneliti faktor yang merupakan komponen dari faktor internal yang mempengaruhi penetapan harga yaitu faktor biaya. Faktor biaya yang akan dihitung meliputi biaya tetap dan biaya variabel dalam pengelolaan apartemen tersebut. Selain itu, faktor yang akan ditinjau pada penulisan Tugas Akhir ini adalah faktor perubahan terhadap occupancy rate, biaya variabel, dan suku bunga BI. Untuk menghitung besarnya harga sewa apartemen dengan menggunakan analisa break event point, sehingga dari perhitungan tersebut dapat diketahui berapa harga sewa minimum ruang per bulan per m 2. 1.2. Perumusan Masalah Permasalahan yang di angkat dalam menyelesaikan tugas akhir ini adalah : 1. Berapa besarnya biaya tetap dan biaya tidak tetap dalam pengelolaan Apartemen Gunawangsa? 2. Berapa besarnya harga sewa minimum apartemen Gunawangsa yang sesuai, berdasarkan metode titik impas? 1.3. Batasan Masalah Sejumlah permasalahan yang dihadapi dalam Tugas Akhir ini akan dibatasi ruang lingkup pembahasannya, yaitu: 1. Objek yang ditinjau adalah Proyek Apartemen Gunawangsa Tower A dan B. 2. Dasar perhitungan adalah break even point. 3. Perhitungan penetapan harga sewa rata-rata per bulan per m 2. 4. Harga sewa yang dianalisa adalah yang berlaku pada tahun 2011. 1.4. Tujuan Tujuan dari penyusunan tugas akhir ini adalah: 1. Mengetahui besarnya biaya tetap dan tidak tetap pada Apartemen Gunawangsa 2. Mengetahui berapa besarnya harga sewa minimum Apartemen Gunawangsa berdasarkan metode titik impas 1.5. Manfaat Penyusunan tugas akhir tentang harga sewa Apartemen Gunawangsa ini diharapkan dapat memberikan manfaat sebagai berikut : 1. Dapat digunakan sebagai pertimbangan bagi masyarakat untuk 1
menggunakan Apartemen Gunawangsa sebagai tempat tinggal sementara. 2. Dapat menambah wawasan bagi penulis dan pembaca serta dapat menentukan pekerjaan lainnya berdasarkan metode titik impas. BAB II TINJAUAN PUSTAKA 2.1. Apartemen 2.1.1 Pengertian Apartemen Apartemen adalah suatu ruang atau beberapa ruang dirancang sebagai tempat tinggal yang biasanya satu atau beberapa ruang mempunyai bentuk yang sama dan terletak pada bangunan untuk tempat tinggal yang mempertimbangkan efisiensi dan keindahan pada suatu daerah yang terbatas. Apartemen termasuk bangunan komersial, seperti bangunan perkantoran, pusat perbelanjaan dan banyak lain. Bangunan komersial umumnya diperuntukkan untuk layanan dan kebutuhan untuk masyarakat umum.(akmal, 2007) 2.1.2. Klasifikasi Apartemen Berdasarkan tipe pengelolaannya, terdapat tiga jenis apartemen (Akmal, 2007), yaitu: 1. Serviced Apartement Apartemen yang dikelola secara menyeluruh oleh manajemen tertentu. biasanya menyerupai cara pengelolaan sebuah hotel, yaitu penghuni mendapatkan pelayanan ala hotel bintang lima, misalnya unit berperabotan lengkap, housekeeping, layanan kamar, laundry, business centre. 2. Apartemen Milik Sendiri Apartemen yang dijual dapat dapat dibeli oleh individu. Mirip dengan apartemen sewa, apartemen ini juga tetap memiliki pengelola yang mengurus fasilitas umum penghuninya. 3. Apartemen Sewa Apartemen yang disewa oleh individu tanpa pelayanan khusus.meskipun demikian, tetap ada manajemen apartemen yang mengatur segala sesuatu berdasarkan kebutuhan bersama seperti sampah, pemeliharaan bangunan, lift, koridor, dan fasilitas umum lainnya. Penyewaan dilakukan sesuai dengan jangka waktu yang disepakati bersama. Biaya yang harus dikeluarkan bagi penyewa adalah biaya sewa 2.1.3 Jenis dan besar bangunan Apartemen Bila dipandang dari dari jenis dan besar bangunan apartemen ( Akmal, 2007 ),yaitu: 1. High-rise Apartemen Bangunan apartemen yang terdiri atas lebih dari sepuluh lantai. Dilengkapi area parkir bawah tanah, sistem keamanan dan servis penuh. Struktur apartemen lebih kompleks sehingga desain unit apartemen cenderung standar. Jenis ini banyak dibangun di pusat kota. 2. Mid-Rise Apartemen Bangunan apartemen yang terdiri dari tujuh sampai dengan sepuluh lantai. Jenis apartemen ini lebih sering dibangun dikota satelit. 3. Low-Rise Apartemen Apartemen dengan ketinggian kurang dari tujuh lantai dan menggunakan tangga sebagai alat transportasi vertikal. Biasanya untuk golongan menengah ke bawah. 4. Walked Up Apartemen Bangunan apartemen yangv terdiri atas tiga lantai sampai dengan enam lantai. Apartemen ini kadang-kadang memiliki lift, tetapi bisa juga tidak. Jenis apartemen ini disukai oleh keluarga yang besar. 2.2. Pengertian Harga dan Sewa Pengertian harga dibagi dalam dua arti yaitu dalam arti sempit dan dalam arti luas. Definisi harga atau price dalam arti sempit jumlah uang yang di bebankan atas suatu produk atau jasa sedangkan definisi harga dalam arti luas adalah jumlah dari seluruh nilai yang ditukar konsumen atas manfaat-manfaat memiliki atau menggunakan produk atau jasa tersebut.(kotler & Amstrong, 2001) Harga adalah satu-satunya elemen bauran pemasaran yang menghasilkan pendapatan, semua elemen lainnya hanya mewakili harga. Harga adalah juga salah satu elemen yang paling flexibel dari bauran pemasaran. Tidak seperti sifat-sifat produk dan komitmen jalur distribusi, harga dapat berubah dengan cepat.(kotler & Amstrong, 2001) Pada dasarnya sewa adalah salah satu istilah dari harga, seperti sewa untuk apartemen. Sewa meliputi dua macam yaitu sewa gedung dan sewa dasar. Sewa gedung merupakan pendapatan gedung. Di Indonesia lazimnya diperhitungkan atas dasar m 2 /bulan. Sewa per meter persegi dapat diperhitungkan 2
atas dasar luas lantai netto atau bruto. Bila satu lantai disewa seluruhnya oleh satu penyewa maka diperhitungkan atas dasar luas lantai kotor, jadi sewanya per meter perseginya lebih murah. Bila satu lantai disewa oleh beberapa penyewa, maka sewa per meter persegi diperhitungkan atas dasar luas lantai netto, artinya tidak termasuk luas lantai toilet dan lain-lain, jadi sewanya lebih tinggi sedikit.(poerbo, 1993) Sewa dasar umumnya untuk sewa untuk sewa perkantoran. Sewa dasar per meter persegi per bulan adalah nilai sewa gedung sebelum ditambah service charge (±25%) dan pajak pertambahan nilai (10%). Sewa dasar gedung diusahakan masih dalam batas yang dapat dipasarkan pada sesuatu waktu. 2.3. Konsep Penetapan Harga 2.3.1. Fungsi Penetapan Harga Pengendalian sebuah usaha tidak lagi dapat dilakukan hanya berdasarkan intuisi atau pengalaman saja, namun pengetahuan menjadi faktor penting lain yang perlu dipadukan. Maka dalam kondisi resesi seperti yang kita hadapi saat ini, tugas manajemen dalam mengendalikan perusahaan menjadi lebih berat lagi. Untuk mencapai tujuan perusahaan, dibutuhkan koordinasi yang baik dari semua fungsi manajemen. Pada dasarnya semua fungsi tersebut sama pentingnya sebagai suatu sistem. Namun pemasaran merupakan fungsi yang mempunyai intensitas hubungan paling besar dengan lingkungan eksternal, padahal justru dalam lingkungan itulah perusahan mempunyai keterbatasan yang paling besar dalam pengendaliannya. Maka seringkali dikatakan bahwa pemasaraan merupakan urat nadi perusahaan, dalam arti sangat kritis kedudukannya dalam menentukan kelangsungan hidup perusahaan dan berperan penting dalam pengembangan strategi. (Kotler et al, 2003) Strategi pemasaran sendiri dapat dibahas secara lebih rinci dikaitkan dengan berbagai unsur, seperti dalam kaitannya dengan kepuasan pelanggan, dengan pasar, dengan bauran pemasaran, dengan siklus hidup prooduk, ataupun dengan pemasaran internasional. Dan akan dibahas secara spesifik konteks strategi pemasaran dalam kaitannya dengan penetapan harga (pricing strategy), dengan menekankan pada salah satu model penetapan harga (Kotler et al, 2003). Selama periode dimana pertumbuhan ekonomi dan pendapatan meningkat, faktor non harga sempat menjadi kunci keberhasilan penjualan. Namun dalam tahun-tahun terakhir, seiring dengan perubahan makro ekonomi yang mengakibatkan inflasi, pertumbuhan penduduk yang semakin lambat, dan semakin maraknya kompetisi, maka faktor harga menjadi salah satu problem utama yang harus dihadapi para marketer. 2.3.2. Strategi Penetapan Harga Harga merupakan elemen penting dalam strategi pemasaran dan harus senantiasa dilihat dalam hubungannya dengan strategi pemasaran. Harga berinteraksi dengan seluruh elemen lainnya dalam bauran pemasaran untuk menentukan efektivitas dari setiap elemen dan keseluruhan elemen. Tujuan yang menuntun strategi penetapan harga haruslah merupakan bagian dari tujuan yang menuntun strategi pemasaran secara keseluruhan. Oleh karena itu tidaklah benar bila harga dipandang sebagai elemen yang mandiri dari bauran pemasaran, karena harga itu sendiri adalah elemen sentral dalam bauran pemasaran. Harga merupakan satu-satunya unsur bauran pemasaran yang memberikan pemasukan atau pendapatan bagi perusahaan. Dari sudut pandang pemasaran, harga merupakan satuan moneter atau ukuran lainnya yang ditukarkan agar memperoleh hak kepemilikan atas penggunaan suatu barang atau jasa. Pengertian ini sejalan dengan konsep pertukaran (exchange) dalam pemasaran. Harga merupakan komponen yang berpengaruh langsung terhadap laba perusahaan (Dess dan Lumpkin, 2004). Tingkat harga yang ditetapkan mempengaruhi kuantitas barang yang dijual. Selain itu secara tidak langsung harga juga mempengaruhi biaya, karena kuantitas yang terjual berpengaruh pada biaya yang ditimbulkan dalam kaitannya dengan efisiensi produksi. Oleh karena itu penetapan harga mempengaruhi pendapatan total dan biaya total, maka keputusan dan strategi penetapan harga memegang peranan penting dalam setiap perusahaan. 2.3.3.Tujuan Penetapan Harga 3
Pada dasarnya ada 4 tujuan dari sebuah proses penetapan harga, yaitu: (Mirosca, 2009) 1. Tujuan Berorientasi pada Laba Asumsi teori ekonomi klasik menyatakan bahwa setiap peruasahaan selalu memilih harga yang dapat menghasilkan laba paling tinggi. Tujuan ini dikenal dengan istilah maksimilasi laba. Dalam era persaingan global, kondisi yang dihadapi semakin kompleks dan semakin banyak variabel yang berpengaruh terhadap daya saing setiap perusahaan, sehingga tidak mungkin suatu perusahaan dapat mengetahui secara pasti tingkat harga yang dapat menghasilkan laba maksimum (Gasperz, 2005). Oleh karena itu ada pula perusahaan yang menggunakan pendekatan target laba, yakni tingkat laba yang sesuai atau pantas sebagai sasaran laba. 2. Tujuan Berorientasi pada Volume Selain tujuan berorienatsi pada laba, ada pula perusahaan yang menetapkan hargannya berdasarkna tujuan yang berorientasi pada volume tertentu atau yang biasa dikenal dengan istilah volume pricing objective. Harga ditetapkan sedemikian rupa agar dapat mencapai target volume penjualan atau pangsa pasar. 3. Tujuan Berorientasi pada Citra Citra (image) suatu perusahaan dapat dibentuk melalui strategi penetapan harga. Perusahaan dapat menetapkan harga tinggi untuk membentuk atau mempertahankan citra prestisius. Sementara itu harga rendah dapat digunakan untuk membentuk citra nilai tertentu (image of value), misalnya dengan memberikan jaminan bahwa harganya merupakan harga yang terendah di suatu wilayah tertentu. Pada hakikatnya baik penetapan harga tinggi maupun rendah bertujuan untuk meningkatkan persepsi konsumen terhadap keseluruhan bauran produk yang ditawarkan perusahaan. 4. Tujuan Stabilisasi Harga Dalam pasar yang konsumennya sangat sensitif terhadap harga, bila suatu perusahaan menurunkan hargannya, maka para pesaingnya harus menurunkan pula harga mereka. Kondisi seperti ini yang mendasari terbentuknya tujuan tujuan stabilisasi harga dalam industri-industri tertentu (misalnya minyak bumi). Tujuan stabilisai dilakukan dengan jalan menetapkan harga untuk mempertahankan hubungan yang stabil antara harga suatu perusahaan dan harga pemimpin industri. 2.3.4. Biaya-biaya Terkait Penetapan Suatu Harga Untuk menetapakn harga dari suatu produk hendaknya diperhitungkan pula biayabiaya lain yang terkait akan suatu proses penetapan harga, yakni meliputi : 1. Biaya Produksi Biaya produksi adalah pengeluaran yang diperlukan agar kegiatan operasi dan produksi berjalan lancar sehingga dapat menghasilkan produk sesuai dengan perencanaan (Soeharto, 2002). Dan untuk analisa proses penetapan harga, biaya operasi produksi dikelompokkan menjadi biaya tetap (fixed cost) dan juga biaya tidak tetap (variable cost). a. Biaya tetap (fixed cost) merupakan jenis biaya yang selalu tetap dan tidak terpengaruh oleh volume penjualan melainkan dihubungkan dengan waktu(function of time) sehingga jenis biaya ini akan konstan selama periode tertentu. Berproduksi atau tidaknya perusahaan biaya ini tetap dikeluarkan. Gambar 2.1 Biaya Tetap (Soeharto, 2002) Biaya tetap b. Biaya Variabel (Variabel cost) merupakan jenis biaya yang selalu berubah sesuai dengan perubahan volume penjualan, dimana perubahannya tercermin dalam biaya variabel total. Dalam pengertian ini biaya variabel dapat dihitung berdasarkan persentase tertentu dari penjualan, atau variabel cost per unit dikalikan dengan penjualan dalam unit. Dan dapat ditulis dengan rumus : TVC = VC x Dimana : TVC = Total biaya tidak tetap VC = Biaya tidak tetap per unit = Jumlah Produksi 4
Biaya variable P Gambar 2.2 Biaya Tidak Tetap (Soeharto, 2002) 2.4. Pendekatan-pendekatan Umum Dalam Penetapan Harga a. Penetapan Harga Berdasar Biaya 1. Penetapan harga biaya plus. Metode penetapan harga yang paling sederhana adalah penetapan harga biaya plus (cost plus pricing), yaitu metode dengan menambahkan suatu mark up standar pada biaya produk. Apakah masuk akal menggunakan markup standar untuk menetapkan harga. Sekalipun demikian penetapan harga dengan mark up tetap populer karena beberapa alasan. Pertama, pedagang lebih peduli mengenai biaya daripada permintaan. Kedua, ketika semua perusahaan dalam industri menggunakan metode penetapan harga ini, harga-harga cenderung sama dan meminimalkan persaingan harga. Ketiga, banyak orang merasa bahwa penetapan harga biaya plus lebih adil bagi pembeli dan penjual.(kotler & Amstrong, 2001) 2. Penetapan harga dengan analisa titik impas dan laba sasaran. Pendekatan penetapan harga lainnya yang berorientasi pada biaya adalah penetapan harga berdasarkan titik impas ( break even pricing) atau variasinya yang disebut penetapan harga dengan laba sasaran. Penetapan harga sasaran merupakan konsep bagian titik impas (break even chart), yang menggambarkan biaya total dan pendapatan total yang diperkirakan pada berbagai tingkat volume penjualan.(kotler & Amstrong, 2001) b. Penetapan Harga Berdasar Sasaran Pembelian semakin banyak perusahaan yang mendasarkan harga mereka pada persepsi nilai produk. Penetapan harga berdasarkan nilai menggunakan persepsi pembeli atas nilai dan bukan biaya penjual sebagai kunci penetapan harga. Penetapan harga berdasarkan nilai berarti bahwa pemasar tidak dapat merancang produk dan program pemasaran laba menetapkan harganya. Harga dipertimbangkan bersama dengan variabel-variabel bauran pemasaran lainnya sebelum program pemasaran ditetapkan. Penetapan harga nilai menawarkan kombinasi yang tepat antara mutu dan pelayanan yang baik pada harga yang wajar.(kotler, 2001) c. Penetapan Harga Berdasar Nilai Penetapan harga berdasar nilai yaitu menetapkan harga berdasar persepsi pembeli atas nilai, bukannya atas biaya yang ditanggung penjual. Ini berarti pemasar tidak dapat merancang produk dan program pemasaran lalu menetapkan harganya. Banyak perusahaan telah mengubah pendekatan penetapan harga mereka untuk menyesuaikan dengan kondisi ekonomi dan persepsi nilai konsumen. Lebih lanjut, para pemasar telah mengadopsi strategi penetapan harga nilai yang menawarkan kombinasi yang tepat antara mutu dan pelayanan yang baik pada harga yang wajar.(kotler &Amstrong. 2001) d. Penetapan Harga Berdasar Persaingan 1. Penetapan harga menurut keadaan Dalam penetapan harga ini, perusahaan mendasarkan harganya terutama pada harga pesaing dan kurang memperhatikan biayanya sendiri ataupun permintaan, perusahaan bisa saja membebankan harga yang sama, lebih tinggi atau kurang dari pesaing utamanya. 2. Penetapan harga penawaran tertutup 5
Dalam penetapan harga ini, perusahaan mendasarkan harganya pada perkiraan mereka mengenai bagaimana pesaing menetapkan harga, dan bukan pada biayanya sendiri atau permintaan. Perusahaan ingin memenangkan kontrak dan diperlukan penetapan harga yang lebih rendah dari perusahaan lainnya. (Kotler & Amstrong, 2001) 2.5. Pendapatan Setiap proyek komersil diharapkan mempunyai pendapatan, apakah berasal dari sewa atau sewa beli. Dalam hal pendapatannya yang berasal dari sewa, maka gedung berikut tanahnya tetap menjadi milik pengusaha bangunan selamanya.(poerbo. 1993) Dalam tugas akhir ini penulis menghitung pendapatan yang berasal dari luas unit yang disewakan, dimana untuk persamaan pendapatannya diperoleh dari jumlah luas unit tersewa dikalikan dengan harga sewa minimum. Pendapatan = x P dimana : = Jumlah unit (volume) yang dihasilkan dan tersewa pada titik impas P = Harga penjualan per unit 2.6. Analisa Titik Impas Analisa Titik Impas atau Break Even Point (BEP) dapat diartikan sebagai suatu titik atau keadaan dimana perusahaan di dalam operasinya tidak memperoleh keuntungan dan tidak menderita kerugian. Dengan kata lain, pada keadaan itu keuntungan atau kerugian sama dengan nol. Hal tersebut dapat terjadi bila perusahaan dalam operasinya menggunakan biaya tetap, dan volume penjualan hanya cukup untuk menutup biaya tetap dan biaya variabel. Apabila penjualan hanya cukup untuk menutup biaya variabel dan sebagian biaya tetap, maka perusahaan menderita kerugian. Dan sebaliknya akan memperoleh memperoleh keuntungan, bila penjualan melebihi biaya variabel dan biaya tetap yang harus di keluarkan. Titik impas ini menunjukkan Total Cost (TC)/biaya total dan Total Revenue (TR)/pendapatan total.untuk menghitung biaya total adalah dengan menjumlahkan biaya tetap dengan hasil perkalian antara biaya variable dengan luas unit tersewa. Sedangkan pendapatan total didapatkan dari harga dikalikan dengan luas unit yang tersewa. Berikut adalah cara untuk mencari biaya total dan pendapatan total: TC = FC + (VC x ) TR = P x Dimana : P = Harga sewa minimum = Jumlah luas unit yang tersewa TC = Biaya Total FC = Biaya Tetap VC = Biaya tidak tetap Sedangkan penetapan harga sewa minimum dihitung berdasarkan persamaan : TR = TC x P = FC + (VC x ) FC VCx P FC P VC Pendapatan Laba sasaran Biaya total Biaya Biaya Tetap Volume penjualan Gambar 2.3 Hubungan volume produksi, Total Biaya, dan titik impas (Soeharto, 2002) 2.7. Pembiayaan Apartemen Ada tiga sumber utama pendapatan dari sebuah apartemen yang berasal dari penghuni untuk pengelolaan sebuah apartemen, yaitu pendapatan dari harga sewa unit apartemen tiap bulannya, sejumlah biaya untuk pemakaian listrik dan air, biaya keperluan pemeliharaan bangunan berikut juga fasilitasnya (service charge).(budiarsa, 2002) Selain itu,secara umum ada 4 macam biaya yang dikeluarkan oleh pihak pengelola apartemen, yaitu : 6
1. Biaya Pembangunan apartemen 2. Biaya operasional meliputi: a. Gaji staf manajemen b. Biaya telepon untuk pengelolaan gedung c. Biaya listrik untuk pengelolaan gedung d. Biaya air untuk pengelolaan gedung 2. Biaya perawatan gedung 3. Biaya Replacement (penggantian komponen alat) 2.8. Annual Payment Annual payment adalah pembayaran tahunan dimana sejumlah uang yang dibayar setiap tahunnya adalah sama, annual payment ini berfungsi untuk mengetahui seberapa besar biaya yang dikeluarkan selama jangka waktu yang diperlukan.(kodoatie, 1994) 2.9. Analisa Sensitivitas Nilai-nilai parameter dalam studi ekonomi teknik biasanya diestimasikan besarnya, akibatnya nilai-nilai tersebut mempunyai faktor kesalahan. Mungkin lebih besar atau lebih kecil dari hasil estimasi yang diperoleh atau berubah pada saat-saat tertentu. Perubahan yang terjadi pada nilai-nilai parameter akan mengakibatkan perubahan pada hasil yang ditunjukkan oleh suatu alternative investasi. Perubahan ini memungkinkan keputusan akan berubah dari satu alternative ke alternative yang lain. Apabila berubahnya faktor-faktor atau parameter-parameter tersebut mengakibatkan berubahnya suatu keputusan, maka keputusan tersebut dikatakan sensitive terhadap perubahan nilai parameter atau faktor tersebut. Untuk mengetahui seberapa sensitive suatu keputusan terhadap perubahan faktor atau parameter yang mempengaruhinya maka setiap pengambilan keputusan seharusnya disertai dengan analisa sensitivitas. Analisa sensitivitas akan memberikan gambaran sejauh mana suatu keputusan akan konsisten meskipun terjadi perubahan faktor-faktor atau parameter-parameter yang mempengaruhinya. Analisa sensitivitas dilakukan dengan mengubah nilai suatu parameter pada suatu saat untuk selanjutnya dilihat bagaimana pengaruhnya terhadap akseptabilitas suatu alternative investasi. Parameter-parameter yang biasanya berubah dan perubahannya dapat mempengaruhi keputusan adalah biaya investasi, aliran kas, nilai sisa, tingkat bunga, tingkat pajak, dan sebagainya.(pujawan,1995) BAB III METODOLOGI LATAR BELAKANG RUMUSAN MASALAH STUDI PUSTAKA PENGUMPULAN DATA ANALISA BIAYA: 1. BIAYA TETAP 2. BIAYA VARIABEL MENENTUKAN HARGA SEWA BERDASARKAN ANALISA TITIK IMPAS KESIMPULAN Diagram Alir Penelitian BAB IV ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1. Gambaran Umum Proyek Salah satu Apartemen yang dibangun di Surabaya adalah Apartemen Gunawangsa. Berlokasi di pusat kota Surabaya Timur di jalan Menur Pumpungan 62 Surabaya. Apartemen Gunawangsa memiliki luas total bangunan terdiri dari 2 buah tower apartemen yaitu A dan B yang total keseluruhan unit mencapai 1146 tempat hunian. 4.2 Perhitungan Biaya Tetap Pada proyek Apartemen Gunawangsa ini biaya tetap yang akan diidentifikasi adalah sebagai berikut : biaya investasi awal, gaji staf manajemen, biaya telepon untuk pengelolaan gedung, biaya penggunaan air untuk pengelolaan gedung, biaya perawatan gedung dan biaya penggantian apartemen. Besaran dari biaya-biaya tersebut sifatnya tetap dan tidak tergantung pada luas unit yang disewakan. 7
Setelah memperinci dan menghitung biaya-biaya yang merupakan biaya tetap akan digabungkan menjadi satu sehingga akan diketahui biaya tetap tahun 2011 pada Apartemen Gunawangsa. Tabel 4.1 Biaya Tetap Apartemen Gunawangsa Tahun 2011 dan Biaya Penggantian Apartemen No. Keterangan Biaya Tetap Biaya Penggantian 1. Biaya Investasi Awal 184.503.018.200,00 2. Gaji Staf Manajemen 3.074.400.000,00 3. Biaya Telepon Kantor 24.000.000,00 4. Biaya Listrik 3.435.500.430,00 5. Biaya Air 171.029.820,00 6. Biaya Perawatan Gedung 804.591.630,00 7. Penggantian Tiap 7 tahun 2.648.106.135,80 Tiap 15 tahun 414.417.485,66 Tiap 20 tahun 3.017.596.744,77 TOTAL 192.012.540.080,00 4.2 Perhitungan Biaya Variabel Pada proyek Apartemen Gunawangsa ini biaya tidak tetap yang akan diidentifikasi adalah sebagai berikut : biaya penggunaan listrik penghuni dan biaya penggunaan air penghuni. Besaran dari biaya-biaya tersebut sifatnya tidak tetap dan tergantung pada luas unit yang disewakan. Setelah memperinci dan menghitung biaya-biaya yang merupakan biaya tidak tetap akan digabungkan menjadi satu sehingga akan diketahui biaya tidak tetap tahun 2011 pada Apartemen Gunawangsa. Tabel Biaya Tidak Tetap Apartemen Gunawangsa Tahun 2011 No. Rincian Biaya Biaya Variabel 3. Listrik 3.235.804.977,36 4. Air 276.414.840,00 Total Biaya 3.512.219.817,36 4.3 Perhitungan Biaya Total Rekapitulasi biaya total merupakan penjumlahan dari biaya tetap dan biaya variable. Untuk rekapitulasi biaya total dapat ditabelkan seperti pada tabel berikut: No. Tabel 4.3 Biaya Tidak Tetap Apartemen Gunawangsa Tahun 2011 Keterangan Biaya Tetap Biaya Tidak Tetap Biaya Penggantian 1. Biaya Investasi Awal 184.503.018.200,00-2. Gaji Staf Manajemen 3.074.400.000,00 3. Biaya Telepon Kantor 24.000.000,00 4. Biaya Listrik 3.435.500.430,00 3.235.804.977,36 5. Biaya Air 171.029.820,00 276.414.840,00 6. Biaya Perawatan Gedung 804.591.630,00 7. Penggantian Tiap 7 tahun 2.648.106.135,80 Tiap 15 tahun 414.417.485,66 Tiap 20 tahun 3.017.596.744,77 TOTAL 192.012.540.080,00 3.512.219.817,36 4.3. Penetapan Harga Sewa Dengan Break Even Point Setelah didapatkan persamaan biaya dalam pengelolaan Apartemen Gunawangsa, selanjutnya dilakukan analisa dengan break even point. Dari analisa ini diketahui grafik titik impas, sehingga dapat menetapkan harga yang mencapai titik impas tertentu. Grafik titik impas ini menunjukkan Total Cost (TC) sama dengan Total Revenue (TR). Untuk menghitung biaya total adalah dengan menjumlahkan biaya tetap dengan hasil perkalian antara biaya variabel dengan luas unit yang tersewa. Berikut adalah cara untuk mencari biaya total dan pendapatan total: TC = FC + (VC x ) TR = P x Dimana: P = Harga sewa minimum = Jumlah luas unit yang tersewa TC = Biaya total FC = Biaya tetap VC = Biaya tidak tetap Sedangkan penetapan harga sewa minimum dihitung berdasarkan persamaan: TR = TC x P = FC + (VC x ) FC VCx P FC P VC Dari perhitungan biaya yang telah dilakukan diperoleh biaya tetap (FC) sebesar Rp. 2.664.727.067,94 Per bulan dan biaya tidak tetap (VC) sebesar Rp. 10.437,55 per m 2. Dan luas unit tersewa () yang mempunyai luas maksimum 37.169,13 m 2 dianggap 80% dari luas unit tersewa berdasarkan Occupancy Rate untuk apartemen di kota Surabaya. 8
Sehingga dapat dihitung harga sewa minimum per bulan per m 2 adalah sebesar : FC P VC FC P VC 2.664.727.067,94 P 10.437,55 80% x37.169,13 P = Rp 98.528,67 per bulan per m 2 4.4 Analisa Sensitivitas terhadap biaya variabel Dalam penetapan harga sewa ini, jumlah luas unit tersewa mempengaruhi besar kecilnya harga sewa yang akan ditetapkan. Dalam analisa sensitivitas ini akan meninjau perubahan harga sewa apabila terjadi perubahan pada biaya variabelnya dengan didasarkan pada occupancy rate sebesar 80%. Seperti dijelaskan bahwa harga sewa minimum dihitung dengan rumus: P FC VC Dari rumus di atas dapat dihitung perubahan harga sewa yang terjadi apabila biaya variabelnya mengalami perubahan dengan interval ± 50%. Tabel berikut memperlihatkan perubahan harga sewa berdasarkan tingkat hunian sebesar 80% pada biaya variabel. Tabel 4.4 Harga Sewa dengan Biaya yang Berbeda Interval Perubahan (%) Biaya Variabel Biaya Tetap Luas Unit Tersewa (80%) (m 2 ) Harga Sewa per Bulan per (m 2 ) + 50 15.656,33 2.664.727.067,94 29.735,30 105.271,25 + 40 14.612,57 2.664.727.067,94 29.735,30 104.227,50 + 30 13.568,82 2.664.727.067,94 29.735,30 103.183,74 + 20 12.525,06 2.664.727.067,94 29.735,30 102.139,99 + 10 11.481,31 2.664.727.067,94 29.735,30 101.096,23 0 10.437,55 2.664.727.067,94 29.735,30 100.052,48-10 9.393,80 2.664.727.067,94 29.735,30 99.008,72-20 8.350,04 2.664.727.067,94 29.735,30 97.964,97-30 7.306,29 2.664.727.067,94 29.735,30 96.921,21-40 6.262,53 2.664.727.067,94 29.735,30 95.877,46-50 5.218,78 2.664.727.067,94 29.735,30 94.833,70 Pada tabel di atas diketahui besarnya harga sewa per bulan per m 2 adalah sebesar Rp. 105.271,25 apabila biaya variabel mengalami kenaikan sebesar 50%, sedangkan besarnya harga sewa per bulan per m 2 adalah sebesar Rp. 94.833,70 apabila biaya variabel mengalami penurunan sebesar 50%. Dapat disimpulkan bahwa perubahan kenaikan pada biaya variabel akan menyebabkan kenaikan pula pada harga sewa dan sebaliknya. BAB V KESIMPULAN DAN SARAN 5.1 KESIMPULAN Berdasarkan hasil perhitungan yang telah dilakukan maka dapat disimpulkan: 1. Biaya investasi tetap per bulan adalah sebesar Rp 1.403.605.748,79 dan biaya tetap operasionalnya adalah sebesar Rp 1.261.121.319,15 sehingga besarnya kebutuhan total biaya tetapnya adalah sebesar Rp 2.664.727.067,94. Biaya tersebut adalah biaya yang dikeluarkan tiap bulannya untuk investasi, biaya operasional, perawatan gedung dan biaya penggantian Apartemen. Sedangkan biaya tidak tetap per bulannya adalah sebesar Rp 10.437,55 per bulan per m 2 yang dikeluarkan untuk biaya penggunaan listrik penghuni dan biaya penggunaan air penghuni. 2. Harga sewa minimum untuk Apartemen Gunawangsa dengan occupancy rate 80% adalah sebesar Rp 98.528,67 per bulan per m 2. 5.2 SARAN Dalam menetapkan harga sewa minimum hanya berdasarkan faktor internal yaitu faktor biaya. Untuk itu dibutuhkan penelitian lebih lanjut mengenai penetapan harga sewa dengan menggunakan metode perbandingan data pasar sehingga harga sewa Apartemen Gunawangsa tetap bersaing di pasaran. 9
DAFTAR PUSTAKA Akmal, Imelda. 2007. Menata Apartemen. Jakarta : Gramedia Pustaka Utama Budiarsa, Adrianto. 2002. Apartemen. Jakarta : Gramedia Pustaka Utama Dess, G.G., dan Lumpkin, G.T. 2004. Strategic Management. NewYork : Mc Graw Hill Gasperz, V. 2005. Contoh Soal Dan Penyelesaian Ekonomi Manajerial : Panduan Solusi Masalah Bisnis. Jakarta : Gramedia Pustaka Utama Kotler, P., Ang, S.H., Leong, S.M., Tan, C.T. 2003. Marketing Management : An Asian Perspective Edisi ke-3. New Jersey : Prentice Hall Kodoatie, Robert J. 1994. Analisa Ekonomi Teknik. Yogyakarta : Andi offset Kotler, Philip & Gary Armstrong. 2001. Prinsip-Prinsip Pemasaran Jilid 1. Jakarta : Erlangga Poerbo, H. 1993. Tekno Ekonomi Bangunan Bertingkat Banyak. Jakarta : Djambatan Pujawan, I Nyoman. 2009. Ekonomi Teknik edisi kedua. Jakarta: Guna Widya. Rizki, Putra. 2007. Penetapan Harga Sewa Apartemen Metropolis Surabaya. Tugas Akhir : ITS Soeharto, I. 2002. Manajemen Proyek dari Konseptual Hingga Operasional. Jakarta : Erlangga Mirosca, Nitri. 2009. Fungsi dan Strategi Penetapan Harga, <URL: http://unhalu.ac.id> 10