Analisis Yuridis Kasus Gugatan Wanprestasi Jual Beli Rumah melalui Peralihan Hak Atas tanah (Studi Kasus Putusan Nomor 73/Pdt.G/2013/PN SKH) Eviani Hari.N. 11100030 Mahasiswa Fakultas Hukum UNISRI ABSTRACT The process of home ownership with mortgage system raises a variety of issues that need to get a settlement solution. One of the problems that arise in the housing loan agreement is the problem starts with the agreement made by the creditor (the bank) and the debtor, then the debtor in this case sell the house or called over credit to the buyer without the knowledge of the bank, in the buying and selling process occurs agreement agreed upon by both parties, but has been denied by the first purchaser in the transition process. Keywords : breach of contract and over kredit. LATAR BELAKANG MASALAH Rumah merupakan kebutuhan dasar dan mempunyai fungsi yang sangat penting bagi kehidupan manusia. Upaya seseorang untuk mendapatkan rumah tidak mudah, untuk memiliki rumah tidak cukup dengan biaya sedikit, tetapi perlu biaya yang cukup banyak untuk memiliki sebuah rumah idaman, baik rumah ukuran kecil, sedang, dan besar. Dengan kondisi demikian Pemerintah menentukan suatu sistem penjualan rumah melalui bank atau dikenal dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR)
yang bertujuan untuk meringankan dan membantu seseorang untuk mendapatkan rumah secara kredit. KPR menjadi daya tarik tersendiri oleh masyarakat, dengan fasiltas - fasilitas kreditnya yang menggiurkan, dari segi cicilan perbulan kecil, potongan harga dan biaya murah. Proses angsuran KPR ada yang sampai lunas, tidak lunas /berhenti sebelum lunas sehingga disita oleh bank dan lunas melalui over kredit atau disebut sebagai peralihan. Lunas berarti mencapai hasil suatu perjanjian dan hak milik rumah sudah atas nama debitur, dan tidak lunas/ berhenti tidak sanggup membayar merupakan kegagalan dari debitur tidak memenuhi kewajibannya dan rumah tersebut disita oleh bank, sedangkan Over kredit rumah adalah memindah kredit yang sebelumnya dilakukan oleh pembeli rumah pertama ke pembeli kedua yang berniat melanjutkan kredit yang dilakukan pembeli pertama. Jadi dengan kata lain, pembeli rumah pertama menjual rumah yang sudah dibelinya secara kredit kepada pihak kedua. Pihak kedua ini kemudian membayar harga penggantian yang disepakati kepada pihak pertama, serta melanjutkan pembayaran kredit rumah yang belum selesai kepada bank. Dengan demikian, ada tiga pihak yang terlibat dalam proses over kredit ini. Pihak pertama yang membeli rumah pertama kali dengan sistem kredit, lalu pembeli kedua yang akan mengambil alih kredit dari pihak pertama, dan bank sebagai pemberi kredit rumah yang dibeli tersebut. Permasalahan yang timbul dalam pembelian rumah over kredit ini adalah pembeli kedua akan melanjutkan biaya cicilan dari pihak pembeli pertama dan kedua belah pihak sudah melakukan suatu perjanjian tanpa diketahui oleh Bank. Perjanjian yang dilakukan oleh kedua belah pihak dilanggar oleh pembeli pertama, sehingga perbuatan tersebut disebut sebagai wanprestasi. Wanprestasi adalah suatu keadaan di
mana debitur tidak memenuhi janjinya atau tidak memenuhi sebagaimana mestinya dan semuanya itu dapat dipersalahkan kepadanya. Pembeli pertama telah melakukan wanprestasi akibat perjanjian yang telah disepakati oleh kedua belah pihak. Jika pembeli kedua sudah membayar uang pembayaran pengambilalihan debitur dan sudah melunasi sisa angsurannya, namun dalam proses balik nama belum di atas namakan pembeli kedua. PERUMUSAN MASALAH Berdasarkan latar belakang di atas, maka rumusan masalah yang dapat di angkat adalah: Bagaimanakah duduk perkara gugatan wanprestasi studi Kasus Putusan Nomor 73/Pdt.G/2013/PN SKH? Bagaimanakah dasar pertimbangan hakim memutus gugatan wanprestasi putusan Nomor 73/Pdt.G/2013/PN SKH? METODE PENELITIAN Jenis penelitian ini adalah yuridis normative yang mengkaji dan mendiskripsikan tentang putusan nomor 73/Pdt.G/2013/PN SKH. Sifat dari penelitian yang akan dilakukan ini adalah penelitian yang bersifat deskriptif, yaitu penelitian yang memberi data yang seteliti mungkin tentang manusia, keadaan, atau gejalagejala yang diteliti. Adapun sumber data yang digunakan adalah sumber data sekunder yang diperoleh dari : a) bahan hukum primer berupa Putusan Nomor 73/Pdt.G/2013/PN SKH, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata., Peraturan perundang- undangan dan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah.. b) bahan hukum sekunder berupa sumber data yang tidak langsung memberikan keterangan bersifat melengkapi sumber data primer. Dalam penelitian ini sumber data sekunder yaitu : buku buku yang berkaitan dengan
wanprestasi, pendapat dari para ahli perdata, dan literatur. c) bahan hukum tersier Ensiklopedia Hukum Indonesia dan Kamus Hukum Indonesia. Penelitian ini menggunakan analisis diskriptif kualitatif. Data yang diperoleh dan dikualifikasikan sesuai dengan permasalahan penelitian, kemudian diuraikan dengan cara menganalisa data. HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN 1. Duduk perkara Penelitian ini untuk mengungkapkan perkara perdata yang telah di putuskan Majelis Hakim dengan Putusan Nomor 73/Pdt.G/2013/PN.Skh. Identitas Penggugat bernama : Sri Hudayatiningsih yang beralamat di Jalan Wuni III No. 8 Karangasem RT 002, RW 00I, Kecamatan Laweyan, Kota Surakarta. Identitas Tergugat I yaitu Sugiyono beralamat di Perum Tiara Ardi Blok A-22 Desa Purbayan RT 02/ RW X Kecamatan Baki, Kabupaten Sukoharjo, sekarang tidak diketahui lagi alamatnya. Tergugat II yaitu PT BANK TABUNGAN NEGARA (BTN) / Persero Jalan Gajahmada No. 1 Jakarta pusat C.q. PT BANK TABUNGAN NEGARA (BTN) Cabang Surakarta Jalan Slamet Riayadi No. 282 Surakarta. Tergugat III adalah Badan Pertanahan Kabupaten Sukoharjo beralamat di Jl. Jenderal Sudirman No. 310, Kabupaten Sukoharjo). Berdasarkan surat gugatan tertanggal 24 Oktober 2013 yang telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Sukoharjo tertanggal 30 Oktober 2013 dalam Register Nomor : 73/Pdt.G/2013/PN.Sukoharjo. Tergugat I bernama Sugiono, adalah pemilik sebidang tanah beserta bangunan rumah diatasnya yaitu HGB No. 373 yang terletak / beralamat di Perum Griya Tiara Ardi Blok A-22 Desa Purbayan RT 02 / RW X kecamatan Baki Kabupaten Sukoharjo Bahwa tanah / rumah milik Tergugat I
(obyek sengketa) tersebut pada hari selasa tanggal 23 September 1997 dijual kepada Penggugat yang bernama Sri Hudayatiningsih. Cara pembayarannya dengan pengambilalihan debitur KPR BTN yaitu pengambilalihan dari Tergugat I kepada Penggugat dan Penggugat sanggup melunasi seluruh sisa angsuran berikut denda atas obyek sengketa ditambah dengan pembayaran tunai sebesar Rp. 10.000.000,00 (sepuluh juta rupiah) sebagai uang muka atau yang dalam surat perjanjian jual beli ini disebut sebagai uang pembayaran pengambilalihan debitur melalui Kredit Pemilikan Rumah Bank Tabungan Negara (KPR BTN) Cabang Surakarta, uang mana sudah diterima lunas oleh Tergugat I sementara angsuran atas obyek sengketa pada Bank Tabungan Negara Cabang Surakarta telah lunas pada tanggal 14 Januari 2009. Sejak disepakati dan ditandatangani surat perjanjian jual beli ini, obyek sengketa (HGB No. 373) telah diserahkan oleh Tergugat I kepada Penggugat dan hingga sekarang telah dikuasai oleh Penggugat. Terhadap jual beli obyek sengketa tersebut sesuai dengan surat perjanjian, Tergugat I sanggup membantu Penggugat untuk menyelesaikan seluruh administrasi yang diperlukan dalam proses pengambilalihan debitur. Akan tetapi kesanggupan Tergugat I tersebut telah diingkarinya. Dengan demikian maka secara hukum Tergugat I telah melakukan perbuatan wanprestasi yang oleh karenanya Penggugat mengajukan gugatan. Oleh karena itu Penggugat mohon kepada Ketua Pengadilan Negeri Sukoharjo c.q. Majelis Hakim Pemeriksa Perkara ini untuk menetapkan sebagai hukum bahwa apabila Tergugat I tidak bersedia untuk membantu dan / atau menandatangani surat-surat yang diperlukan guna proses balik nama maka melalui putusan dalam perkara ini dinyatakan Tergugat I mengakui telah menjual obyek sengketa kepada Penggugat serta telah menerima seluruh pembayarannya sesuai dengan surat perjanjian tanggal 23 September 1997 dan putusan ini dapat dipergunakan sebagai pengganti kehadiran Tergugat I sekaligus sebagai bukti
persetujuan dari Tergugat I agar Penggugat dapat melakukan peralihan hak atas obyek sengketa. Analisa : a. Dari segi kerugian dan waktu Asas Pacta Sun Servanda, menjelaskan bahwa Perjanjian yang diibuat oleh para pihak secara sah mengikat atau berlaku sebagai Undang- Undang bagi mereka yang membuatnya. Yang dilakukan Tergugat I tidak menaati dan menjalankan perjanjian yang dibuat oleh Penggugat dan Tergugat I. Tanggal 23 September 1997- tanggal 14 Januari 2009 telah dilakukan pelunasan oleh Penggugat namun Pihak Tergugat I belum menjalankan proses Peralihan hak atas nama Penggugat sampai tahun 2012. Waktu yang lama membuat Pengugat merasa dirugikan. b. Dari segi Hak Asasi Manusia Menurut Pasal 163 HIR/ 283 Rbg menjelaskan bahwa: Barang siapa mengatakan mempunyai hak, atau menyebut suatu peristiwa atau (keadaan) untuk menguatkan haknya itu, atau untuk membantah hak orang lain maka orang itu harus membuktikan adanya hak itu atau kejadian itu. Jadi barang siapa yang mendalilkan sesuatu harus membuktikan dalil- dalil dalam gugatannya. Ini alasan pertama Penggugat mempunyai hak untuk mengajukan gugatan. Karena pihak Penggugat merasa dirugikan oleh Tergugat. 2. Pertimbangan Hakim Hakim dalam mengabulkan suatu gugatan telah mendapatkan bukti- bukti yang cukup dari Penggugat. Majelis Hakim yang berpedoman pada ketentuan Pasal 163 HIR / 283 Rbg yang menentukan siapa yang mendalilkan sesuatu harus
membuktikan, maka dalam perkara ini Penggugat telah membuktikan dalil-dalil gugatannya. Akhirnya Majelis hakim mengabulkan gugatan Penggugat. Adapun dalam pokok perkara: 1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk seluruhnya 2. Menyatakan sah dan berharga surat perjanjian tanggal 23 September 1997 tentang jual beli obyek sengketa yaitu HGB Nomor 373 antara Penggugat dengan Tergugat I 3. Menyatakan Tergugat I telah menerima haknya sebesar Rp. 10.000.000,00 (sepuluh juta rupiah) sebagai uang muka dan atau uang pengambilalihan hak atas obyek sengketa HGB No. 373 4. Menyatakan Penggugat telah melunasi seluruh sisa angsuran berikut denda atas obyek sengketa HGB No. 373 di BTN Cabang Surakarta (Tergugat II) 5. Menyatakan Tergugat I telah melakukan wanprestasi 6. Menghukum Tergugat I untuk membantu proses balik nama atas obyek sengketa atau apabila Tergugat I tidak bersedia membantu dan atau menandatangani surat-surat yang diperlukan dalam proses peralihan hak atas obyek sengketa, atau apabila Tergugat I tidak hadir, maka putusan ini dapat dianggap sebagai persetujuan untuk proses Peralihan Hak Atas obyek sengketa dari Tergugat I kepada Penggugat 7. Menghukum Tergugat II dan atau siapa saja yang merasa memperoleh hak dari Tergugat II agar menyerahkan Sertifikat HGB No. 373 kepada Penggugat tanpa syarat 8. Menghukum Tergugat III untuk melaksanakan balik nama atas obyek sengketa dari atas nama Tergugat I kepada Penggugat, sesuai aturan yang berlaku
9. Menghukum Para Tergugat secara tanggung renteng untuk membayar biaya perkara yang sampai saat ini sebesar Rp. 814.000,- ( delapan ratus empat belas ribu rupiah ) 10. Menyatakan putusan ini dapat dilaksanakan terlebih dahulu meskipun ada verzet, banding maupun kasasi ; Analisa : Berikut ini analisis kualitatif atas putusan Majelis Hakim berkenaan dengan pertimbangan-pertimbangan yang dijadikan dasar dalam keputusan tersebut, yaitu: Melihat obyek perkaranya, Tergugat I pemilik sebidang tanah beserta bangunan rumah diatasnya yaitu HGB No. 373 yang terletak / beralamat di Perum Griya Tiara Ardi Blok A-22 Desa Purbayan RT 02 / RW X kecamatan Baki Kabupaten Sukoharjo. Tanggal 23 September 1997 terjadi jual beli Penggugat dengan Tergugat I dengan melekakukan Pembayaran dengan peralihan hak dengan Uang muka sebesar Rp 10.000.000,00 (Sepuluh juta rupiah) dan telah melunasi biaya kekurangan sisa kreditnya pada tanggal 14 Januari 2009. Perjanjian tersebut dilakukan dibawah tangan tanpa sepengetahuan pihak Tergugat II dan seharusnya Tergugat II mengerti dan berperan akan peralihan hak yang dibuat Penggugat dengan Tergugat. Perjanjian yang dibuat Penggugat dengan Tergugat I adalah Tergugat menerima kuasa dari Penggugat untuk menangani seluruh proses peralihan hak atas nama Penggugat dan Tergugat sanggup membantu Penggugat untuk menyelesaikan seluruh administrasi yang diperlukan dalam proses pengambilalihan debitur. Tetapi kesanggupan Tergugat I tersebut telah diingkarinya karena hingga sekarang Tergugat I telah pergi tanpa memberitahu alamatnya kepada Penggugat. Bahwa atas tindakan atau kepergian Tergugat I tersebut Penggugat merasa dirugikan oleh karena Penggugat tidak dapat menindaklanjuti untuk pengambilalihan debitur atau Peralihan hak atas nama Penggugat. Dengan demikian maka secara hukum
tergugat I telah melakukan perbuatan wanprestasi yang oleh karenanya Penggugat mengajukan gugatan. Akhirnya dari bukti- bukti yaitu Gugatan dan bukti P-1 mendorong Hakim mengabulkan Gugatan yang dibuat oleh Penggugat. 1. Dalam pertimbangan Hakim memutus perkara, bahwa menyatakan dalam dalil gugatannya menyatakan bahwa Tergugat dan tergugat telah membuat Perjanjian Jual Beli dibawah tangan pada tanggal 12 September 1997 dan telah terbukti bahwa antara Penggugat dengan Tergugat I telah sepakat mengadakan jual beli atas sebidang tanah beserta bangunan rumah yang beralamat di Perum Griya Tiara Ardi Blok A-22 Desa Purbayan RT 02 RW X Kecamatan Baki Kabupaten Sukoharjo dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 373 atas nama Tergugat I dengan cara jual beli secara over kredit dimana Penggugat selaku pembeli membayar uang pengambilalihan kredit sebesar Rp. 10.000.000,00 (sepuluh juta rupiah) kepada Tergugat I selaku penjual. Proses peralihan atas obyek sengketa tidak sah menurut hukum namun kenyataannya Penggugat telah benar-benar melunasi angsuran sampai lunas sehingga dalam kedudukannya sebagai pembeli yang beritikad baik maka pembeli tersebut mempunyai hak untuk memperoleh perlindungan hukum sesuai dengan hak yang seharusnya diperolehnya menurut hukum. Hal yang harus dilaksanakan dalam suatu perjanjian disebut dengan prestasi. Menurut Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata semua perjanjian harus dilaksankan dengan itikad baik. Maksut dari itikad baik dari arti subyektif yaitu bahwa suatu perjanjian harus dilaksankan dengan itikad baik yaitu pelaksaaannya harus berjalan dengan mengindahkan norma- norma dan kepatuhan dan kesusilaan. Menurut Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata, hakim
diberikan kekuasaan untuk menghawasi pelaksanaan suatu perjanjian jangan sampai pelaksanaan itu melanggar kepatutan atau keadilan. 2. Pembayaran Uang Muka pertama pengambilalihan / jual beli rumah atau obyek sengketa tanggal 12 September 1997. Kuitansi Pembayaran Uang Muka kedua pengambilalihan / jual beli rumah atau obyek sengketa tanggal 14 September 1997. Penggugat dalam petitum gugatan angka ke-2 (dua) yang mohon dinyatakan sah menurut hukum Surat Perjanjian tanggal 23 September 1997 tentang jual beli obyek sengketa yaitu HGB No. 373 antara Penggugat dengan Tergugat I dan petitum angka ke- 3 ( tiga ) yang mohon dinyatakan Tergugat I telah menerima haknya sebesar Rp. 10.000.000,00 (sepuluh juta rupiah) sebagai uang pengambilalihan hak atas SHGB No. 373 adalah beralasan hukum. 3. Tergugat I dinyatakan telah melakukan wanprestasi, maka Majelis Hakim berpendapat bahwa oleh karena Penggugat dalam hal ini telah membeli dan membayar angsuran terhadap obyek sengketa HGB No. 373 yang dituangkan dalam surat perjanjian sebagaimana bukti P.1 dan selanjutnya untuk pengambilalihan rumah di Perum Tiara Ardi Blok A-22 RT 02 RW X Purbayan Baki Sukoharjo dari Tergugat I kepada Penggugat tersebut juga dituangkan dalam bentuk Kuitansi (P.2 sampai dengan P.4) dan untuk angsuran yang lainnya Penggugat membayar angsuran kepada Tergugat II sampai lunas (bukti P.5, P.6 dan P.7) atas nama Tergugat I namun sampai dengan pelunasan proses over kredit tersebut tidak diketahuhi oleh Tergugat II dan belum dibaliknama atas diri Penggugat, yang mana dalam hal ini Penggugat selaku pembeli telah memenuhi hak dan kewajibannya terhadap obyek sengketa yang telah dibeli sedangkan Tergugat I selaku penjual telah
menerima haknya namun Tergugat I dalam hal ini belum / tidak memenuhi kewajibannya selaku penjual untuk menyerahkan sertifikat guna membalik namakan atas diri Penggugat terhadap obyek sengketa, maka dengan belum diserahkan sertifkat obyek sengketa dari tergugat I kepada Penggugat, maka perbuatan Tergugat I tersebut telah terbukti sebagai perbuatan ingkar janji atau wanprestasi. 4. Akhirnya Hakim menghukum Tergugat I, II dan III. a) Menghukum Tergugat I untuk membantu proses balik nama atas obyek sengketa atau apabila Tergugat I tidak bersedia membantu dan atau menandatangani surat-surat yang diperlukan dalam proses peralihan hak atas obyek sengketa, atau apabila Tergugat I tidak hadir, maka putusan ini dapat dianggap sebagai persetujuan untuk proses Peralihan Hak Atas obyek sengketa dari Tergugat I kepada Penggugat. b) Menghukum Tergugat II dan atau siapa saja yang merasa memperoleh hak dari Tergugat II agar menyerahkan Sertifikat HGB No. 373 kepada Penggugat tanpa syarat. c) Menghukum Tergugat III untuk melaksanakan balik nama atas obyek sengketa dari atas nama Tergugat I kepada Penggugat, sesuai aturan yang berlaku. d) Membayar biaya perkara sebesarrp. 814.000,00 (delapan ratus empat belas ribu rupiah ). Karena dalam proses persidangan Tergugat membenarkan gugatan dari Penggugat dan tidak ada pembelaan, dan khususnya Tergugat telah benar melakukan perbuatan Wanprestasi berdasarkan bukti.
KESIMPULAN 1. Dasar gugatan wanprestasi Putusan Nomor 73/Pdt.G/PN SKH. Pada tanggal 23 september 1997 terjualnya obyek sengketa sebuah rumah kepada Tergugat I kepada Penggugat dengan pengambilalihan debitur KPR BTN dari Tergugat I kepada Penggugat. Penggugat telah sanggup melunasi seluruh sisa angsuran dan denda atas obyek sengketa dan pembayaran tunai sebesar Rp. 10.000.000,00 ( sepuluh juta rupiah) sebagai uang muka atau uang pengambilalihan hak atas obyek sengketa oleh Penggugat untuk Tergugat, dalam surat perjanjian Tergugat I menyatakan sanggup membantu Penggugat untuk menyelesaikan seluruh administrasi yang diperlukan dalam proses pengambilalihan debitur. Akan tetapi kesanggupan tersebut di ingkari oleh Tergugat I, sehingga Tergugat I telah dinyatakan melakukan wanprestasi. 2. Dasar pertimbangan hakim memutus gugatan wanprestasi putusan nomor 73/Pdt.G/PN SKH. Hakim dalam memutus mendalilkan dan membenarkan gugatan dari penggugat. Menyatakan sah dan berharga surat perjanjian tanggal 23 September 1997 tentang jual beli obyek sengketa antara Penggugat dengan Tergugat I. Tergugat I telah menerima haknya sebesar Rp. 10.000.000,00 (sepuluh juta rupiah) sebagai uang muka atau uang pengambilalihan hak atas obyek sengketa. Penggugat telah melunasi seluruh sisa angsuran berikut denda atas obyek sengketa di BTN Cabang Surakarta (Tergugat II). Hakim memutuskan Tergugat I telah melakukan wanprestasi serta menghukum Tergugat I untuk membantu proses balik nama atas obyek sengketa atau apabila Tergugat I tidak bersedia membantu dan atau menandatangani surat - surat yang diperlukan dalam proses peralihan hak atas obyek sengketa, atau apabila Tergugat I tidak hadir, maka dianggap sebagai persetujuan untuk proses peralihan
Hak Atas obyek sengketa dari Tergugat I kepada Penggugat. Menghukum Tergugat II dan Tergugat III untuk melaksanakan balik nama atas obyek sengketa dari atas nama Tergugat I kepada Penggugat, sesuai aturan yang berlaku. Menghukum para Tergugat secara tanggung renteng untuk membayar biaya perkara yang sampai saat ini sebesar Rp. 814.000,- ( delapan ratus empat belas ribu rupiah ). DAFTAR PUSTAKA A Qirom Syamsudin Meliala. 1986. Pokok- pokok perjanjian beserta perkembangannya. Yogyakarta: liberty. Abdulkabdir Muhammad. 1990. Hukum Perikatan. Bandung: PT. Citra Aditya Bakti. Effendi Perangin, SH. 1994. Hukum Agraria di Indonesia ( Suatu Telaah Dari Sudut Pandang Praktisi Hukum). Cetakan keempat. Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada. J.Satrio,SH.1992.Hukum perjanjian (perjanjian pada umumnya). Bandung : PT citra bakti. Munir Fuady,1999, Hukum Kontrak (dari Sudut Pandang Hukum Bisnis), Citra Aditya Bakti, Bandung. R. Setiawan. 1999. Pokok- Pokok Hukum Perikatan. Bandung: Putraabardin. Subekti, SH. 2002.Hukum perjanjian. Jakarta :PT intermasa. Sutarno,SH,MM.2014.Aspek- aspek hukum perkreditan pada bank. Bandung: Alfabeta.