5 BAB II LANDASAN TEORI A. Pengertian 1. Pengertian Property dan Real Estate Menurut buku Realestate Sebuah Konsep Ilmu dan Problem Pengembang di Indonesia ( Budi Santoso,2000) definisi real estate adalah : Tanah dan semua hak yang terkandung dan apapun yang terbentuk dan diletakkan diatasnya oleh kejadian alam maupun manusia. Sedangkan property adalah : Sesuatu yang dapat dimiliki. Namun menurut Joe Hartanto seorang enterpreneur dan investor ( http://www.joehartanto.com/property-vs-real-estate/) bahwa : real estate merupakan sebuah kompleks perumahan yang memiliki lingkungan yang tertata rapi, suatu kawasan perumahan yang luas dan indah, contohnya kawasan kompleks perumahan yang dikembangkan oleh groupgroup development besar seperti Lippo Karawaci, Bakrieland dan lain-lain. Sementara property merupakan satu unit bangunan individual atau kompleks bangunan contohnya satu unit kios, gedung perkantoran dengan 37 lantai atau sebuah kompleks mall. Sebenarnya real estate dan property memilik satu arti yang sama yaitu kepemilikan atas tanah dan bangunan yang didirikan diatasnya. Sehingga dapat disimpulkan real estate dan property itu sama.
6 B. Kinerja Keuangan Industri Kinerja perusahaan adalah suatu tampilan tentang kondisi keuangan perusahaan selama periode waktu tertentu. Dimana laporan keuangan merupakan tolak ukur dari kinerja perusahaan. Hal ini dikarenakan, laporan keuangan merupakan rangkuman akhir dari suatu aktivitas usaha baik berbentuk usaha perseorangan, perdagangan, industri maupun bentuk-bentuk usaha lainnya. Kebanyakan perusahaan membuat hasil laporan keuangannya dengan bentuk dan rupa yang secantik mungkin yang dapat menarik para pembaca untuk dapat percaya dan akhirnya menanamkan modalnya. Seberapa bagus dan baiknya kinerja manajemen perusahaan dalam bekerja semua akan tertuang dalam hasil dari laporan keuangan. Untuk melihat seberapa besar kinerja suatu perusahaan dapat dilakukan analisa keuangan yang dapat dilakukan baik oleh pihak eksternal perusahaan seperti kreditor, para investor, maupun pihak internal perusahaan sendiri. Jenis analisa bervariasi sesuai dengan kepentingan dari pihak-pihak yang melakukan analisa. Seperti contohnya pemberi kredit dagang akan menaruh perhatian mereka terutama pada likuiditas perusahaan yang dianalisa karena tagihan mereka bersifat jangka pendek. 1. Tujuan Analisis Keuangan Banyak hal yang akan kita ketahui setelah kita melakukan analisa terhadap kinerja keuangan, tujuan dari melakukan analisa terhadap kinerja keuangan akan menentukan arah analisa, batasan-batasan dalam analisa, dan hasil yang
7 diharapkan. Seperti yang dikemukan oleh Mahmud M Hanafi dan Abdul Halim, bahwa tujuan dari analisa keuangan diantaranya adalah sebagai berikut : a. Investasi pada saham Analisa risiko tersebut biasanya lebih memfokuskan pada kemungkinan bangkrutnya perusahaan atau kemungkinan perusahaan mengalami kesulitan keuangan karena dengan analisa resiko tersebut perusahaan dapat melewati masa-masa sulit dan kemudian memproyeksikan kemampuannya untuk periode-periode masa mendatang. b. Pemberian kredit Digunakan untuk menilai kemampuan perusahaan untuk mengembalikan pinjaman yang diberikan beserta bunga yang berkaitan dengan pinjaman tersebut. c. Kesehatan pemasok Kemungkinan kerjasama yang terus menerus, analis dari pihak perusahaan akan berusaha menganalisis profitabilitas perusahaan pemasok, kondisi keuangan, kemampuan untuk menghasilkan kas untuk memenuhi operasi sehari-harinya, dan kemampuan membayar kewajibannya pada saat jatuh tempo. Pengetahuan akan kondisi keuangan supplier juga akan bermanfaat bagi perusahaan dalam melakukan negosiasi dengan supplier. d. Kesehatan pelanggan (customer) Apabila perusahaan akan memberikan penjualan kredit kepada pelanggan maka perusahaan memerlukan informasi keuangan pelanggan, terutama
8 informasi mengenai kemampuan pelanggan memenuhi kewajiban jangka pendeknya. e. Kesehatan perusahaan ditinjau dari karyawan Karyawan atau calon karyawan barangkali akan tertarik menganalisa keuangan perusahaan untuk memastikan apakah perusahaan yang akan dimasukinya tersebut memiliki prospek keuangan yang bagus. f. Pemerintah Pemerintah bisa menganalisis keuangan perusahaan untuk menentukan besarnya pajak yang dibayar atau menentukan tingkat keuntungan yang wajar bagi industri. g. Analisis internal Pihak internal perusahaan sendiri akan memerlukan informasi mengenai kondisi keuangan perusahaan untuk menentukan sejauh mana perkembangan perusahaan. h. Analisis pesaing Kondisi keuangan pesaing dapat dianalisis oleh perusahaan untuk menentukan sejumlah mana kekuatan keuangan pesaing. i. Penilaian kerusakan Contoh : barang dagangan perusahaan mengalami kebakaran dan perusahaan mengasuransikan barang dagangan tersebut, analisis keuangan dapat digunakan oleh pihak asuransi untuk menentukan besarnya kerusakan yang dialami oleh perusahaan. Informasi ini dapat dipakai untuk menentukan besarnya ganti rugi yang dibayarkan ke perusahaan.
9 2. Analisis Rasio Keuangan Analisis yang dilakukan terhadap laporan keuangan pada dasarnya karena ingin mengetahui tingkat profitabilitas (keuntungan) dan tingkat rasio atau tingkat kesehatan suatu perusahaan. Analisa rasio keuangan dibagi menjadi 5 kelompok diantaranya : a. Analisa Likuiditas Perusahaan Analisis ini dapat menjawab pertanyaan tentang kemampuan perusahaan dalam memenuhi kewajibannya yang akan jatuh tempo. Rumus yang digunakan dalam menghitung analisis ini adalah : Current Ratio = Current Assets Current Liabilities - Current ratio merupakan ukuran yang paling umum digunakan untuk mengetahui kesanggupan memenuhi kewajiban jangka pendek karena rasio ini menunjukan seberapa jauh tuntutan dari kreditor jangka pendek dipenuhi oleh aktiva yang diperkirakan menjadi uang tunai dalam periode yang sama dengan jatuh tempo utang. Rasio likuiditas lain yang umum digunakan diantaranya : 1) Rasio Cepat (quick ratio atau acid test ratio) Quick Ratio = Current Assets Inventory Current Liabilities Rasio ini lebih baik digunakan dalam mengukur kemampuan suatu perusahaan dalam memenuhi kewajiban jangka pendeknya. Rasio cepat yang pada umumnya dianggap baik adalah 1 (satu).
10 2) Rasio Kas (cash ratio) Cash Ratio = Cash + Marketable Securities Current Liabilities Rasio ini mengukur kemampuan perusahaan membayar utang lancarnya dengan kas atau yang setara dengan kas. b. Analisis Struktur Keuangan (Solvabilitas) Struktur Keuangan Utang Lancar = Struktur Modal Struktur keuangan adalah bagaimana cara perusahaan mendanai aktivitasnya. Aktiva perusahaan didanai dengan utang jangka pendek, utang jangka panjang, dan modal pemegang saham, sehingga seluruh sisi kanan dari neraca memperlihatkan struktur keuangan. Rasio leverage yang umum digunakan adalah : 1) Rasio Utang atau Debt Ratio (debt to total assets ratio) Debt Ratio = Total Debt Total Assets Rasio ini dapat memperlihatkan proporsi antara kewajiban yang dimiliki dan seluruh kekayaan yang dimiliki. Semakin tinggi hasil persentasenya, maka cenderung semakin besar risiko keuangannya bagi kreditor maupun pemegang saham.
11 2) Rasio Utang terhadap Ekuitas atau DER (debt to equity ratio) DER = Total Debt Total Equity Rasio ini menggambarkan perbandingan utang dan ekuitas dalam pendanaan perusahaan dan menunjukan kemampuan modal sendiri perusahaan tersebut untuk memenuhi seluruh kewajibannya. 3) Rasio Laba terhadap Beban Bunga atau TIE (times interest earned) TIE = Earning Before Interest and Taxes (EBIT) Interest Charge Rasio ini disebut juga rasio penutupan (coverage ratio), ratio ini digunakan untuk mengukur kemampuan pemenuhan kewajiban bunga tahunan dengan laba operasi (EBIT), sejauh mana laba operasi boleh turun tanpa menyebabkan kegagalan dalam pemenuhan kewajiban membayar bunga pinjaman. 4) Rasio Penutupan Beban Tetap (fixed charge coverage) Fixed Charge Coverage = Income Before Taxes + Interest Charge + Lease obligation Interest Charge + Lease Obligation Rasio ini hampir mirip dengan TIE, namun rasio ini lebih lengkap karena dalam rasio ini diperitungkan kewajiban perusahaan seandainya perusahaan melakukan leasing (sewa beli) aktiva dan memperoleh utang jangka panjang berdasarkan kontrak sewa beli.
12 c. Analisis Aktivitas Perusahaan Rasio ini digunakan untuk mengukur seberapa efektif perusahaan memanfaatkan semua sumber daya yang ada pada pengendaliannya. Rasio ini melibatkan perbandingan antara tingkat penjualan dan investasi pada berbagai jenis aktiva. Rasio - rasio aktivitas yang umumnya digunakan adalah : 1) Rasio Perputaran Persediaan (inventory turnover) Inventory Turnover Ratio (at cost) = Cost of Good Sold Average Inventory Inventory Turnover Ratio (at market) = Sales Inventory Rasio ini mengukur efisiensi pengelolaan persediaan barang dagang. Selain itu juga digunakan untuk menilai efisiensi operasional, yang memperlihatkan seberapa baiknya manajemen mengontrol modal yang ada pada persediaan. 2) Periode Penagihan Rata-Rata (average collection period) Average Collection Period = Receivable Sales per Day Rasio ini digunakan untuk mengukur efisiensi pengelolaan piutang perusahaan, rata-rata jangka waktu penagihan adalah rata-rata jangka waktu lamanya perusahaan harus menunggu pembayaran setelah melakukan penjualan.
13 3) Rasio Perputaran Modal Kerja (working capital turnover) Working Capital Turnover = Sales Net Working Capital Net working capital (modal kerja bersih) adalah aktiva lancar dikurangi utang lancar. Rasio ini digunakan untuk mengukur aktivitas bisnis terhadap kelebihan aktiva lancar atas kewajiban lancar. Rasio ini menunjukan banyaknya penjualan (dalam rupiah) yang dapat diperoleh perusahaan untuk tiap rupiah modal kerja. 4) Rasio Perputaran Aktiva Tetap (fixed asset turnover) Fixed Assets Turnover = Sales Net Fixed Assets Rasio ini digunakan untuk menunjukan efektifitas penggunaan seluruh harta perusahaan dalam rangka menghasilkan penjualan atau menggambarkan berapa rupiah penjualan bersih yang dapat dihasilkan oleh setiap rupiah yang diinvestasikan dalam bentuk harta perusahaan. Jika perputarannya lambat, hal ini menunjukan bahwa aktiva yang dimiliki terlalu besar dibandingkan dengan kemampuan untuk menjual. d. Analisa Kemampuan Laba Perusahaan (Profitabilitas) Kemampuan laba disebut juga dengan profitabilitas yang merupakan hasil akhir bersih dari berbagai kebijakan dan keputusan manajemen. Rasio ini menggambarkan tentang tingkat efektifitas pengelolaan perusahaan. Rasio kemampuan laba yang umum digunakan diantaranya :
14 1) Marjin Laba Kotor (gross profit margin) Gross Profit Margin = Sales Cost of Good Sold Sales Rasio ini digunakan untuk mengukur efisiensi pengendalian harga pokok atau biaya produksinya, mengindikasikan kemampuan perusahaan untuk berproduksi secara efisien. Dalam mengevaluasinya dapat dilihat margin per unit produk, bila rendah maka perusahaan tersebut sensitif terhadap pesaingnya. 2) Marjin Laba Bersih (net profit margin atau profit margin on sales) Net Profit Margin = Net Income Sales Rasio ini digunakan untuk mengukur laba bersih setelah pajak terhadap penjualan. 3) Daya Laba Dasar (basic earning power) atau Rentabilitas Ekonomi Basic Earning Power = EBIT Total Assets Rasio ini digunakan untuk mengukur efektifitas perusahaan dalam memanfaatkan seluruh sumber dayanya. 4) Hasil Pengembalian atas Total Aktiva atau ROA (return on assets) ROA = Net Income Total Asstes
15 Return On Asset (ROA) adalah salah satu bentuk dari rasio profitabilitas yang dimaksudkan untuk mengukur kemampuan perusahaan atas keseluruhan dana yang ditanamkan dalam aktivitas yang digunakan untuk aktivitas operasi perusahaan dengan tujuan menghasilkan laba dengan memanfaatkan aktiva yang dimilikinya. Semakin tinggi nilai persentasi ROA maka sebaik baik perusahaan tersebut. ROA sering disebut juga ROI (Return on Investment). 5) Hasil Pengembalian Atas Ekuitas atau ROE (Return on Equity) atau return on net worth ROE = Net Income Net Worth Rasio ini memperlihatkan sejauh mana perusahaan mengelola modal sendiri (net worth) secara efektif, mengukur tingkat keuntungan dari investasi yang telah dilakukan pemilik modal sendiri atau pemegang saham perusahaan. ROE menunjukan rentabilitas modal sendiri atau yang sering disebut rentabilitas usaha. e. Analisis Penilaian Pasar Rasio penilaian adalah ukuran yang paling komprehensif untuk menilai hasil kerja perusahaan, karena rasio tersebut mencerminkan kombinasi pengaruh risiko-risiko dan rasio hasil pengembalian. Rasio penilaian yang umum digunakan adalah : 1) Rasio Harga terhadap Laba atau PER (price to earning ratio)
16 PER = Price Earnings PER biasanya digunakan untuk mengukur apakah suatu saham underprice atau overprice. PER adalah suatu rasio sederhana yang diperoleh dengan membagi harga suatu saham dengan EPS. 2) Rasio Harga Pasar terhadap Nilai Buku (market to book ratio) Market to Book Ratio = Market Value Book Value Rasio ini digunakan untuk menggambarkan penilaian pasar keuangan terhadap menajemen dari perusahaan yang sedang berjalan (going concern). C. Pedoman Pengungkapan Laporan Keuangan Menurut Badan Pengawas Pasar Modal (BAPEPAM) Pedoman umum pengungkapan laporan keuangan menurut BAPEPAM, meliputi : 1. Tujuan laporan keuangan Memberikan informasi tentang posisi keuangan, kinerja, perubahan ekuitas, dan arus kas perusahaan yang bermanfaat bagi pengguna laporan dalam membuat keputusan ekonomi dan menunjukan pertanggung jawaban manajemen atas pengguna sumber daya yang dipercayakan kepada mereka. 2. Tanggung jawab atas laporan keuangan Manajemen emiten atau perusahaan publik bertanggungjawab atas penyusunan dan penyajian laporan keuangan
17 3. Komponen laporan keuangan Komponen yang lengkap terdiri dari neraca, laporan laba rugi, laporan perubahan ekuitas, laporan arus kas, dan catatan atas laporan keuangan. 4. Bahasa laporan keuangan Laporan keuangan harus dibuat dengan bahasa indonesia, jika laporan keuangan juga dibuat selain bahasa indonesia maka laporan keuangan tersebut harus memuat informasi yang sama. 5. Mata uang pelaporan Mata uang pelaporan perusahaan indonesia adalah rupiah (sesuai dengan mata uang kita). Perusahaan dapat menggunakan dalam mata uang lain selain rupiah sebagai mata uang pelaporan hanya apabila mata uang tersebut memenuhi kriteria mata uang asing. 6. Periode pelaporan Tahun buku mencakup periode satu tahun, apabila dalam keadaan luar biasa tahun buku perusahaan berubah dalam laporan keuangan disajikan untuk periode yang lebih panjang atau pendek dari periode satu tahun maka sebagai tambahan terhadap peridoe cakupan laporan keuangan, perusahaan harus mengungkapkan : a. Alasan perubahan tahun buku b. Alasan penggunaan tahun buku yang lebih panjang atau pendek dari periode satu tahun
18 c. Fakta bahwa jumlah komparatif dalam laporan laba rugi, laporan perubahan perubahan ekuitas, laporan arus kas, dan catatan atas pelaporan keuangan tidak dapat diperbandingkan. 7. Penyajian secara wajar a. Laporan keuanga harus disajikan secara wajar sesuai dengan PSAK b. Informasi lain yang harus dan dianjurkan untuk diungkapkan sesuai dengan ketentuan BAPEPAM dan sesuai dengan praktik akuntasni yang lazim berlaku dipasar modal untuk menghasilkan penyajian yang wajar. c. Penyajian aktiva terpisah dari aktiva tidak lancar dan kewajiban lancar terpisah dari kewajiban tidak lancar. d. Saldo transaksi sehubungan dengan kegiatan operasi normal perusahaan, disajikan pada neraca terpisah antar pihak-pihak yang mempunyai hubungan istimewa dengan pihak ketiga pada masingmasing akun. e. Laporan laba rugi perusahaan disajikan sedemikian rupa menonjolkan berbagai unsur kinerja yang diperlukan bagi penyajian secara wajar. f. Setiap komponen harus disajikan secara jelas. g. Laporan keuangan harus disajikan menggunakan metode secara langsung. h. Catatan atas laporan keuangan merupakan begian yang tidak terpisahkan dari laporan keuangan.
19 8. Kebijakan akuntansi a. Manajemen harus memilih dan menerapkan kebijakan akuntansi yang sesuai dengan ketentuan PSAK dan peraturan BAPEPAM. b. Bila PSAK dan peraturan BAPEPAM belum mengatur masalah pengakuan, penyajian atau pengungkapan dari suatu transaksi atau peristiwa maka manajemen harus menetapkan dalamp penyajian informasi yang relevan terhadap kebutuhan para pengguna laporan untuk pengambilan keutusan dan dapat diandalkan. 9. Konsisten penyajian a. Penyajian dan klasifikasi pos-pos dalam laporan keuangan antar periode harus konsisten. b. Bila penyajian atau klasifikasi pos-pos dalam pelaporan keuangan diubah maka penyajian periode sebelumnya direklasifikasi untuk memastikan daya banding. 10. Material dan agregasi Merupakan suatu istilah yang digunakan untuk mengemukakan sesuatu yang dianggap wajar untuk diketahui oleh pengguna laporan keuangan. 11. Saling hapus (offsetting) 12. Informasi komparatif a. Informasi kuantitatif harus diungkapkan secara komparatif dengan periode sebelumnya, kecuali dinyatakan lain oleh PSAK. b. Laporan keuangan disajikan secara perbandingan setidaknya dua tahun terakhir sesuai peraturan yang berlaku.