PERENCANAAN KEMBALI DAN ANALISIS HARGA JUAL SETIAP UNIT RUMAH PADA PROYEK PERUMAHAN PERMATA BIRU PURBAYAN (Redesign and Selling Price Analysis Each Unit House of Permata Biru Purbayan Landed House Project) SKRIPSI Disusun untuk Memenuhi Persyaratan Memperoleh Gelar Sarjana Teknik pada Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta Disusun oleh : HEPPY OKTARIA I 1110029 JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA 2013 i
HALAMAN PERSETUJUAN PERENCANAAN KEMBALI DAN ANALISIS HARGA JUAL SETIAP UNIT RUMAH PADA PROYEK PERUMAHAN PERMATA BIRU PURBAYAN (Redesign and Selling Price Analysis Each Unit House of Permata Biru Purbayan Landed House Project) SKRIPSI Disusun untuk Memenuhi Persyaratan Memperoleh Gelar Sarjana Teknik pada Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta Disusun Oleh : HEPPY OKTARIA NIM. I 1110029 Telah disetujui untuk dipertahankan di hadapan Tim Penguji Pendadaran Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta Persetujuan : Dosen Pembimbing I, Dosen Pembimbing II, Ir. Siti Qomariyah, MSc Ir. Sugiyarto, MT NIP. 19580615 198501 2 001 NIP. 19551121 198702 1 002 ii
HALAMAN PENGESAHAN PERENCANAAN KEMBALI DAN ANALISIS HARGA JUAL SETIAP UNIT RUMAH PADA PROYEK PERUMAHAN PERMATA BIRU PURBAYAN Redesign and Selling Price Analysis Each Unit House of Permata Biru Purbayan Landed House Project Disusun Oleh: HEPPY OKTARIA I 1110029 Telah dipertahankan di hadapan Tim Penguji Pendadaran Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret pada: Hari : Rabu Tanggal : 24 April 2013 Susunan Tim Penguji: 1. Ir. Siti Qomariyah, MSc NIP. 19580615 198501 2 001 (... ) 2. Ir. Sugiyarto, MT NIP. 19551121 198702 1 002 (... ) 3. Ir. Suyatno K., MT NIP. 19481130 198010 1 001 (... ) 4. Fajar Sri Handayani, ST, MT NIP. 19750922 199903 2 001 (... ) Disahkan, Ketua Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik UNS Disahkan, Ketua Program S1 Non-Reguler Jurusan Teknik Sipil Ir. Bambang Santosa, MT NIP. 19590823 198601 1 001 Edy Purwanto, ST, MT NIP. 19680912 199702 1 001 iii
HALAMAN PERSEMBAHAN Dengan kerendahan hati, kupersembahkan karya sederhanaku ini kepada : Bapak dan Alm. Ibuku Terima kasih atas doa, kasih sayang, motivasi serta pengorbanan yang telah diberikan selama ini. Bapak dan Alm. Ibu adalah sumber inspirasi dan semangat terbesar dalam kehidupanku. Adikku Terima kasih atas doa, kasih sayang dan motivasi yang telah diberikan selama ini. Semoga kamu melebihi apa yang ku capai. Gantungkan cita-cita setinggi langit dan buat orangtua bangga. Sahabat dan Teman-temanku Mbak Gadis, Nida, Dias, April, Fitri, Ninda Teman-teman S1 Transfer Teknik Sipil angkatan 2010 dan Teman-teman Kos Didini 1 yang tidak bisa ku sebutkan satu per satu. Terima kasih untuk semuanya... iv
ABSTRAK Heppy Oktaria. 2013. Perencanaan Kembali dan Analisis Harga Jual Setiap Unit Rumah pada Proyek Perumahan Permata Biru Purbayan. Skripsi, Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret. Perumahan merupakan salah satu elemen yang terkait dalam pembangunan wilayah. Pembangunan perumahan memerlukan identifikasi dan analisis yang berkaitan serta menjadi masukan berharga bagi perencanaan suatu kawasan. Oleh karena itu, hal tersebut memerlukan suatu latihan dan simulasi yang berorientasi ke kondisi riil lapangan tentang kondisi dan kualitas suatu kelompok hunian. Studi ini mengambil contoh Perumahan Permata Biru Purbayan, Baki, Sukoharjo. Studi ini merencanakan layout dan menghitung rencana anggaran biaya pembangunan perumahan, menganalisis kelayakan proyek (nilai sekarang neto (NPV) dan arus pengembalian internal (ROR)) dan menetapkan harga jual setiap unit rumah dengan variasi pembayaran berdasarkan sistem bunga tetap dan menurun. Total biaya investasi yang diperlukan untuk pembangunan Perumahan Permata Biru Purbayan sebesar Rp 4.672.883.780,-. Biaya ini diperoleh dari modal pinjaman bank dengan bunga 12% selama 10 tahun. Proyek layak pada NPV koefisien 1,1 yaitu NPV = Rp 523.224.445,- > 0 dan ROR = 14,5509% > MARR = 12%. Nilai harga jual minimal dengan masa pengembalian angsuran selama 10 tahun dan bunga 12% rumah tipe 45 sebesar Rp 427.290.972,- dengan angsuran per bulan tetap sebesar Rp 6.192.674,- dan rumah tipe 36 sebesar Rp 343.995.778,- dengan angsuran per bulan tetap sebesar Rp 4.985.487,-. Dari analisis sensitivitas proyek layak jika suku bunga < 12%. Kata kunci: perumahan, harga jual, kelayakan. v
ABSTRACT Heppy Oktaria. 2013. Redesign and Selling Price Analysis Each Unit House of Permata Biru Purbayan Landed House Project. Thesis, Department of Civil Engineering Faculty of Engineering, Sebelas Maret University. Landed house represented one of element region building relation. Landed house buliding needed identify and analysis relation also became input valuable for a area planning. Therefore, it needed practice and simulation oriented to real condition about condition and quality a dwelling group. This study took a sample of Permata Biru Purbayan, Baki, Sukoharjo Landed house. This study was designed the layout and calculated the budget plan landed house building, analyze feasibility of project (net present value (NPV) and rate of return (ROR)) and set selling price of each unit house with variation payment system based on fixed interest and declining. The total investment cost required for Permata Biru Purbayan Landed House building is Rp 4.672.883.780,-. This cost obtained from a bank borrowed capital loan with interest rate of 12% for 10 years. Project feasible on coeficient 1,1 is NPV = Rp 523.224.445,- > 0 and ROR = 14,5509% > MARR =12%. Value of minimum selling price with period of return instalment for 10 year and interest rate of 12% houses types 45 is Rp 427.290.972,- with fixed monthly installments of Rp 6.192.674,- and the type 36 is Rp 343.995.778,- with fixed monthly installments of Rp 4.985.487,-. Of sensitivity analysis project feasible if interest rate < 12%. Key words: landed house, selling price, feasibility. vi
KATA PENGANTAR Puji syukur penulis panjatkan kepada Allah SWT yang telah melimpahkan rahmat dan hidayah-nya, sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi yang berjudul "Perencanaan Kembali dan Analisis Harga Jual Setiap Unit Rumah pada Proyek Perumahan Permata Biru Purbayan". Skripsi ini untuk memenuhi persyaratan memperoleh gelar Sarjana Teknik pada Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta. Penulis menyadari bahwa selama penelitian hingga penyusunan skripsi ini tidak terlepas dari bantuan dan bimbingan dari berbagai pihak, oleh karena itu penulis mengucapkan terima kasih kepada : 1. Ir. Bambang Santosa, MT., selaku Ketua Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret. 2. Edy Purwanto, ST., MT., selaku Ketua Program Non Reguler Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret. 3. Ir. Siti Qomariyah, MSc., selaku Dosen Pembimbing I yang telah memberikan bimbingan serta pengarahan. 4. Ir. Sugiyarto, MT., selaku Dosen Pembimbing II yang telah memberikan bimbingan serta pengarahan. 5. Ir. Suyatno K., MT., selaku Dosen Penguji pada ujian pendadaran skripsi ini. 6. Fajar Sri Handayani, ST.,MT., selaku Dosen Penguji pada ujian pendadaran skripsi ini. 7. CV. Bhineka Karya Mandiri yang telah membantu dalam skripsi ini. 8. Teman seperjuangan skripsiku Nida dan Mas Supri atas kerjasamanya. Penulis menyadari bahwa dalam penyusunan skripsi ini masih jauh dari sempurna, Oleh karena itu, penulis mengharapkan kritik dan saran dari pembaca untuk suatu perbaikan. Semoga tugas akhir ini dapat bermanfaat bagi pembaca pada umumnya. Surakarta, April 2013 Heppy Oktaria vii
DAFTAR ISI Halaman HALAMAN JUDUL... i HALAMAN PERSETUJUAN... ii HALAMAN PENGESAHAN... iii HALAMAN PERSEMBAHAN... iv ABSTRAK... v ABSTRACT... vi KATA PENGANTAR... vii DAFTAR ISI... viii DAFTAR TABEL... xi DAFTAR GAMBAR... xii DAFTAR NOTASI... xiii BAB 1 PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang... 1 1.2. Rumusan Masalah... 2 1.3. Batasan Masalah... 2 1.4. Tujuan Penelitian... 3 1.5. Manfaat Penelitian... 3 1.6. Lokasi Penelitian... 3 BAB 2 LANDASAN TEORI 2.1. Tinjauan Pustaka... 5 2.1.1. Perumahan... 6 2.1.2. Investasi... 6 2.1.3. Cash Flow (aliran kas)... 8 2.1.4. Harga Jual... 8 2.1.5. Studi Kelayakan Proyek... 9 1. Pengertian Studi Kelayakan... 9 2. Manfaat Studi Kelayakan... 9 viii
3. Faktor-faktor yang Mempengaruhi Studi Kelayakan... 10 4. Aspek-aspek dalam Studi Kelayakan... 11 2.1.6. Analisis Sensitivitas (Sensitivity Analysis)... 13 2.1.7. Faktor yang Mempengaruhi Permintaan Perumahan... 13 2.1.8. Cara Memilih Pengembang (Developer) Perumahan... 14 2.2. Dasar Teori... 15 2.2.1. Analisis Ekonomi Teknik... 18 1. Pengertian Dasar...... 18 2. Rumus dalam Analisis Ekonomi Teknik.... 18 3. Kriteria Penilaian Investasi... 21 BAB 3 METODE PENELITIAN 3.1. Metode Pengumpulan Data... 23 3.2. Metode Penelitian...... 24 3.3. Tahap Penelitian... 24 BAB 4 ANALISIS DAN PEMBAHASAN 4.1. Perencanaan Layout Perumahan... 27 4.2. Perhitungan Capital Cost... 29 4.2.1. Rencana Anggaran Biaya Proyek... 29 4.2.2. Luas Tanah... 35 4.2.3. Harga Satuan Tanah... 35 4.2.4. Tingkat Suku Bunga... 35 4.2.5. Masa Konstruksi... 35 4.2.6. Luas Bangunan... 35 4.3. Analisis Data... 35 4.3.1. Perhitungan Biaya Investasi Proyek... 35 1. Biaya Langsung... 36 2. Biaya Tidak Langsung... 36 4.3.2. Analisis Kelayakan Investasi... 36 1. Pendapatan Proyek Tahunan... 36 2. Pengeluaran Proyek commit Tahunan to user... 37 ix
3. Perhitungan Nilai Jual Minimal... 38 4. Analisis Kelayakan Investasi... 38 4.3.3. Analisis dengan Q = 1,1q... 41 4.4. Perhitungan Harga Jual Rumah... 43 4.4.1. Pembayaran Angsuran per Bulan Berdasarkan Sistem Bunga Tetap... 45 4.4.2. Pembayaran Angsuran per Bulan Berdasarkan Sistem Bunga Menurun... 45 4.5. Analisis Sensitivitas... 46 4.5.1. Analisis Sensitivitas pada Kondisi Marginal... 46 4.5.2. Analisis Sensitivitas pada Kondisi Layak (Untung)... 48 BAB 5 KESIMPULAN DAN SARAN 5.1. Kesimpulan......... 52 5.2. Saran... 52 DAFTAR PUSTAKA...... 53 LAMPIRAN x
DAFTAR TABEL Tabel 4.1. Rencana Anggaran Biaya Rumah Tipe 36.... 29 Tabel 4.2. Rencana Anggaran Biaya Rumah Tipe 45... 30 Tabel 4.3. Rencana Anggaran Biaya Mushola... 31 Tabel 4.4. Rencana Anggaran Biaya Pos Satpam... 32 Tabel 4.5. Rencana Anggaran Biaya Taman... 33 Tabel 4.6. Rencana Anggaran Biaya Gapura dan Pagar... 33 Tabel 4.7. Rencana Anggaran Biaya Jalan... 34 Tabel 4.9. Rekapitulasi Rencana Anggaran Biaya (RAB)... 34 Tabel 4.10. Luas Bangunan Rumah... 35 Tabel 4.11. Rekapitulasi Pendapatan Tahunan.... 38 Tabel 4.12. Data Analisis Kelayakan Investasi.... 39 Tabel 4.13. Rekapitulasi Pendapatan Tahunan dengan 1,1q.... 41 Tabel 4.14. Data Analisis Kelayakan Investasi dengan 1,1q.... 41 Tabel 4.15. Rekapitulasi Pembayaran Angsuran Per Bulan dengan Sistem Bunga Tetap Untuk Rumah Tipe 45 (n = 10 tahun, i = 12%).... 44 Tabel 4.16. Rekapitulasi Pembayaran Angsuran Per Bulan dengan Sistem Bunga Menurun Untuk Rumah Tipe 45 (n = 10 tahun, i = 12%).... 45 xi
DAFTAR GAMBAR Gambar 1.1. Lokasi Penelitian... 4 Gambar 3.1. Site plan Perumahan Permata Biru Purbayan... 23 Gambar 3.2. Kondisi Lapangan Perumahan Permata Biru Purbayan... 24 Gambar 3.3. Diagram Alir Penelitian... 26 Gambar 4.1. Site plan Perumahan Permata Biru Purbayan... 27 Gambar 4.2. Denah Rumah Tipe 36/75... 28 Gambar 4.3. Denah Rumah Tipe 45/90... 28 Gambar 4.4. Tampak Depan Rumah Tipe 36/75... 28 Gambar 4.5. Tampak Depan Rumah Tipe 45/90... 28 Gambar 4.6. Aliran Kas Bunga Modal... 37 Gambar 4.7. Aliran Kas Perhitungan Investasi pada Analisis Net Present Value dan Rate of Return Analysis... 39 Gambar 4.8. Grafik Perubahan Tingkat Suku Bunga Terhadap Nilai NPV pada Kondisi Marginal... 48 Gambar 4.9. Grafik Perubahan Tingkat Suku Bunga Terhadap Nilai NPV pada Kondisi Layak (Untung)... 51 xii
DAFTAR NOTASI A = nilai tahunan AWB = nilai tahunan dari pendapatan AWC = nilai tahunan dari biaya pengeluaran i = tingkat suku bunga F = nilai masa datang FWB = nilai masa datang dari pendapatan FWC = nilai masa datang dari biaya pengeluaran G = tingkat kenaikan MARR= tingkat pengembalian minimum yang diinginkan n = periode NPV = nilai sekarang neto P = nilai uang saat ini PWB = nilai sekarang dari pendapatan PWC = nilai sekarang dari biaya pengeluaran ROR = arus pengembalian xiii