BAB I PENDAHULUAN 1. 1 Latar Belakang Masalah

BAB I PENDAHULUAN 1. 1 Latar Belakang Masalah Suatu aktivitas akan memberikan pengaruh terhadap kawasan di sekitarnya, salah satu hasil dari pengaruh tersebut adalah perubahan pada harga lahan. Aktivitas pendidikan, misalnya, memungkinkan perubahan harga lahan melalui beberapa cara. Pertama, kegiatan tersebut meningkatkan kualitas lingkungan, seperti pembangunan infrastruktur dan perbaikan kondisi fisik kawasan. Kedua, adanya kegiatan pendidikan menimbulkan kegiatan ikutan lainnya dalam bentuk forward linkages (Drejer, 2003). Pada hal yang kedua, peningkatan intensitas aktivitas akan meningkatkan pula kebutuhan terhadap lahan. Contohnya, aktivitas pendidikan pada suatu kawasan menimbulkan kegiatan ikutan yang sifatnya mendukung dan melengkapi, seperti: rumah sewa, rumah makan mahasiswa, dan tempat fotokopi. Beberapa penelitian mendukung pernyataan di atas. Calder dan Greenstein (2001) memperlihatkan bahwa universitas akan selalu terlibat dalam perkembangan kawasan dimana berada dengan alasan faktor perawatan fisik dan pemasaran aktivitas pendidikan tersebut. Hal ini yang memunculkan suatu keterkaitan antara pembangunan fasilitas pendidikan dengan peningkatan harga lahan, meskipun dalam studi yang dikerjakan keduanya dinyatakan secara implisit. Dengan munculnya aktivitas pendidikan, perbaikan kualitas lingkungan pada akhirnya meningkatkan harga lahan di kawasan tersebut. Sementara itu, penelitian yang dikerjakan oleh Sherry (2005) lebih eksplisit memperlihatkan keterkaitan antara keberadaan fasilitas pendidikan terhadap munculnya kegiatan lain. Sherry menunjukkan bahwa keberadaan universitas atau perguruan tinggi di Amerika Serikat memberikan dampak yang signifikan terhadap pembangunan tempat tinggal oleh para real estate developer. Dalam penelitian tersebut ditemukan suatu pola antara perguruan tinggi dengan lokasinya yang terletak suburban, sehingga memberikan penekanan pemenuhan kebutuhan terhadap tempat tinggal, atau rumah dan kamar sewa yang sangat penting bagi mahasiswa, pengajar, dan karyawan yang bekerja di sana. 1

Namun demikian kedua penelitian tersebut kurang memberikan penekanan terhadap pengaruh keberadaan perguruan tinggi terhadap harga lahan. Calder dan Greenstein (2001) telah memperlihatkan pengaruh aktivitas pendidikan terhadap suatu kawasan. Sherry pun memperlihatkan adanya keterkaitan dalam bentuk linkages antara aktivitas pendidikan dengan aktivitas lainnya. Kedua penelitian tersebut sebenarnya memberikan landasan bagi penelitian lanjutan untuk menemukan adanya pola hubungan antara aktivitas pendidikan dengan perubahan harga lahan, yang selama ini sangat jarang dilakukan, terutama di Indonesia. Beberapa penelitian mengenai aktivitas pendidikan di Indonesia lebih membahas mengenai pengaruh fasilitas pendidikan terhadap ekonomi lokal, misalnya penelitian oleh Mardiata (2001). Dalam studi yang dilakukan terhadap kawasan pendidikan di Jatinangor, aktivitas pendidikan memiliki pengaruh signifikan terhadap munculnya aktivitas ekonomi yang dikelola masyarakat di sekitar, di antaranya: kamar sewa, toko, warung, dan lain-lain. Dengan meningkatnya intensitas kegiatan pendidikan (ditunjukkan dengan jumlah mahasiswa dan jumlah lembaga pendidikan), maka dampaknya terhadap berkembangnya aktivitas ekonomi dari masyarakat lokal semakin meningkat. Fenomena ini dikenal dengan forward linkages yang artinya suatu kegiatan memberikan pengaruh adanya aktivitas baru yang saling mendukung keberadaannya (Drejer, 2003). Healy dan Ilberry (1990) pun memberikan penekanan bahwa dengan akses yang baik dan terjangkau, fenomena linkages ini memberikan pengaruh yang besar terhadap jenis aktivitas dan lokasi. Hal ini ditunjukkan, misalnya, adanya fasilitas pendidikan menimbulkan kegiatan pelengkap, seperti rumah sewa yang lokasinya tersebar pada lokasi-lokasi yang aksesibel (dari segi jarak dan waktu). Dalam hal ini, secara tidak langsung, dapat dikemukakan bahwa fasilitas pendidikan meningkatkan ragam dan intensitas aktivitas lain di dalam kawasan yang meningkatkan pula kebutuhan lahan di sekitarnya. Adanya kebutuhan terhadap pembangunan fisik oleh aktivitas-aktivitas baru akan menambah kebutuhan akan lahan. Salah satu kawasan penting dari kegiatan pendidikan di Kota Bandung adalah Kawasan Ciumbeluit. Kawasan ini terletak di bagian utara Kota Bandung yang beriklim sejuk dan sangat tepat digunakan untuk kegiatan belajar. Kehadiran kegiatan pendidikan ini diinisiasi oleh Universitas Katolik Parahyangan (UNPAR). Sejak tahun 1970-an, keberadaan UNPAR mempengaruhi perkembangan fisik dan ekonomi 2

kawasan. UNPAR mendorong tumbuhnya rumah sewa yang diperuntukkan bagi mahasiswa-mahasiswa. Begitu juga dengan fasilitas umum (rumah makan, toko, fotokopi, dll.). Perkembangan ekonomi pun semakin pesat, yang ditunjukkan dengan peningkatan kesempatan bagi penduduk di dalam maupun luar kawasan untuk bekerja di dalam kawasan yang tentunya diperuntukkan guna mendukung aktivitas pendidikan. Namun, berbeda dengan penelitian-penelitian yang pernah dilakukan sebelumnya yang lebih menekankan terhadap pengaruf fasilitas pendidikan terhadap penyediaan fasilitas pendukung dan perkembangannya saja, penelitian ini ingin lebih menjelaskan lebih dalam lagi antara keterkaitan fasilitas pendidikan dengan perkembangan harga lahan di sekitarnya. Kawasan Ciumbeluit dapat menjadi suatu kasus studi yang menarik karena terdapat kecenderungan pertumbuhan mahasiswa yang semakin tinggi (terutama di dalam kawasan), kemudian meningkatkan permintaan terhadap berbagai kebutuhan mahasiswa; yang salah satunya adalah kamar sewa atau rumah kontrakan, bertambahnya permintaan akan kamar sewa dan fasilitas publik yang lain di dalam kawasan Ciumbuleuit. Peningkatan fasilitas ekonomi ini ditengarai akan mempengaruhi harga lahan di kawasan tersebut karena kebutuhan lahan untuk menampung fasilitas tersebut pun meningkat. 1. 2 Perumusan Masalah Kaitan antara keberadaan fasilitas pendidikan terhadap harga lahan untuk konteks di Indonesia belum banyak dilakukan studinya. Hal ini menyebabkan kurangnya kebijakan yang sistematis sebagai antisipasi keberadaan perkembangan aktivitas pendidikan terhadap munculnya kegiatan lain yang turut menggunakan lahan. Masalah-masalah yang timbul berkaitan dengan kemunculan kegiatan ikutan pun tidak jauh dari masalah perubahan harga lahan. Pengetahuan mengenai pengaruh aktivitas pendidikan terhadap harga lahan menjadi penting, sehingga pemerintah mampu merencanakan sebuah kawasan dengan kegiatan pendidikan yang dominan secara memadai, misalnya dalam mewujudkan struktur ruang dan zonasi kawasan yang tidak menimbulkan konflik antarkegiatan dan mewujudkan tata ruang yang seimbang antarberbagai aktivitas. 3

Beberapa penelitian yang ada selama ini lebih memfokuskan pada kaitan antara aktivitas pendidikan sebagai faktor yang menyebabkan munculnya kegiatan lain (Sherry, 2005, Mardiata, 2001). Padahal, dalam konteks ini terjadi perubahan lahan yang mengikuti perkembangan aktivitas ikutan dalam bentuk kaitan ke depan (forward linkages). Dengan peningkatan permintaan terhadap lahan sebagai tempat berlangsungnya aktivitas ikutan tersebut, nilai lahan pun menjadi tinggi. Hal ini dapat dijelaskan dengan teori supply demand (Chapin, 1995), keterbatasan sediaan lahan, pada kondisi permintaan akan lahan yang meningkat untuk aktivitas, maka nilai lahan menjadi semakin tinggi. Refleksi dari nilai ini adalah harga lahan di sekitar aktivitas pendidikan. Terlebih lahan perkotaan memiliki keterbatasan dalam sediaan, kecuali dilakukan reklamasi atau peristiwa alam yang menambah sediaannya, sehingga kecenderungannya harga lahan meningkat. Dengan demikian, perlu penelitian yang lebih secara eksplisit melihat hubungan antara aktivitas pendidikan dengan perubahan harga lahan ini. Perkembangan aktivitas yang terjadi di wilayah Ciumbuleuit ini diperkirakan dipengaruhi oleh kegiatan pendidikan UNPAR yang dirasa cukup dominan. Secara tidak langsung kondisi fisik di kawasan Ciumbuleuit berubah sejalan dengan kondisi aktivitas dan memungkinkan terjadinya perubahan penggunaan lahan secara signifikan. Penelitian yang dikerjakan oleh dosen UNPAR antara tahun 1980-an 1990-an memperlihatkan pengaruh UNPAR yang signifikan terhadap perkembangan kegiatan lain di sekitarnya. Tetapi, penelitian tersebut belum memperhatikan perhatian terhadap perubahan lahan yang menyertai tumbuhnya kegiatan-kegiatan tersebut. Padahal, sangat penting untuk memperhatikan dinamika harga lahan untuk mengantisipasi masalah yang telah diungkapkan di atas. Walaupun ditengarai adanya pengaruh keberadaan UNPAR terhadap pembangunan yang terjadi dan dinamika harga lahan yang menyertai, namun belum ada penjelasan yang memadai tentang aktivitas UNPAR terhadap dinamika harga lahan di kawasan tersebut. Dalam hal ini, penelitian akan memfokuskan pada upaya untuk menjelaskan pengaruh UNPAR terhadap dinamika harga lahan tersebut. 4

1.3 Tujuan dan Sasaran Penelitian Tujuan dari penelitian ini adalah menjelaskan pengaruh keberadaan UNPAR terhadap dinamika harga lahan di kawasan Ciumbuleuit. Untuk mencapai tujuan tersebut, ada beberapa sasaran penelitian: - Menjelaskan faktor-faktor penentu harga lahan di wilayah studi, pada waktu sebelum dan sesudah keberadaan UNPAR. - Menjelaskan perubahan yang terjadi pada faktor penentu harga lahan di kawasan studi, setelah keberadaan UNPAR. - Menganalisis pengaruh UNPAR terhadap dinamika harga lahan yang berlaku di wilayah studi. 1.4 Relevansi Studi Relevansi studi dapat dibagi menjadi menjadi dua, yaitu: akademis dan praktis. Secara akademis, penelitian ini diharapkan dapat memberikan kontribusi terhadap metodologi pengumpulan informasi harga lahan. Selain itu, penelitian ini memberikan pengetahuan mengenai pengaruh aktivitas pendidikan terhadap perubahan harga lahan yang selama ini belum banyak dikerjakan, seperti yang telah dikemukakan sebelumnya. Secara praktis, penelitian ini juga dapat memberikan umpan-balik dalam kegiatan penataan kawasan Ciumbuleuit dengan memperhatikan perkembangan harga lahannya. Penelitian ini dapat memberikan masukan bagi penataan kawasan dalam tahapan perencanaan, pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang di Kawasan Ciumbeleuit. Dalam pemanfaatan ruang di kawasan, misalnya, pengetahuan mengenai dinamika harga lahan menjadi masukan penting untuk menetapkan atau merevisi ulang tujuan bagi penataan kawasan yang lebih memperhatikan akses masyarakat terhadap fasilitas publik, tidak hanya didominasi fasilitas ekonomi semata. Dalam konteks pemanfaatan ruang, mekanisme insentif dan disinsentif dapat diterapkan untuk menjaga peruntukan lahan sesuai dengan rencana rinci kawasan (dalam hal ini RDTRK), sehingga tidak lagi rentan dengan spekulasi lahan yang hanya menguntungkan sebagian kecil kelompok masyarakat. Penelitian ini juga dapat memberikan masukan bagi penentuan NJOP suatu kawasan, dikaitkan dengan aktivitas yang terjadi di kawasan tersebut. 5

1.5 Ruang Lingkup Penelitian Dalam penelitian ini, lingkup materi dan lingkup wilayah penelitian dibatasi pada beberapa hal berikut. I.5.1 Lingkup Wilayah Studi Lingkup wilayah dari penelitian ini meliputi RW dan RT dari Kelurahan Ciumbuleuit dan sebagian dari RW di Kelurahan Hegarmanah (alasan pemilihan RW akan diterangkan dalam Bab III), sedangkan alasan pemilihan dua Kelurahan ini sebagai lokasi penelitian antara lain: a. Citra dari Kelurahan Hegarmanah dan Kelurahan Ciumbuleuit sebagai salah satu kawasan yang cukup diminati di kota Bandung. b. Kelurahan Hegarmanah dan Kelurahan Ciumbuleuit memiliki potensi untuk terus berkembang, karena memiliki kondisi fisik yang cukup menunjang. c. Kelurahan Hegarmanah dan Kelurahan Ciumbuleuit menjadi suatu wilayah dengan nilai sejarah yang cukup tinggi di Kota Bandung. d. Karakteristik Kelurahan Hegarmanah dan Kelurahan Ciumbuleuit cukup mewakili masalah yang terkait dengan kriteria-kriteria yang digunakan dalam penelitian, misalnya: Dua Kelurahan ini berbatasan dengan keberadaan kampus UNPAR (Universitas Parahyangan). Terjadi perkembangan harga lahan yang cukup pesat di dalam dua Kelurahan ini. Keberadaan UNPAR di dalam wilayah studi cukup memiliki peran yang cukup besar di dalam mempengaruhi aktivitas yang terjadi di dalamnya. Dua Kelurahan ini memiliki batas administratif dan fisik (Sungai) yang cukup jelas, sehingga dapat membatasi wilayah penelitian dengan baik. Tingginya intensitas pembangunan yang terjadi di dalam dua Kelurahan tersebut. e. Alasan lain yang bersifat pribadi seperti kemudahan dalam perolehan data, pengetahuan peneliti terhadap wilayah studi cukup baik, dan sebagainya. 6

I.5.2 Lingkup Materi Dalam penelitian ini, ruang lingkup materi yang akan diteliti dibatasi pada beberapa hal sebagai berikut: a. Menjelaskan keberadaan fasilitas publik berskala makro dan keterkaitannya dengan pembangunan dalam suatu wilayah. Menunjukan bahwa dinamika perubahan yang terjadi di dalam suatu fasilitas publik dengan skala makro ini akan melahirkan permintaan terhadap pembangunan. b. Menjelaskan perkembangan harga lahan yang terjadi dikaitkan dengan aspekaspek yang bekerja di dalamnya; menunjukan bahwa aspek-aspek tersebut akan memberikan pengaruh terhadap permintaan lahan di wilayah studi, sehingga menghasilkan suatu angka nominal yang merupakan refleksi dari besarnya permintaan tersebut. c. Penelitian akan menjelaskan keterkaitan antara keberadaan fasilitas publik dan pengaruhnya terhadap perkembangan harga lahan. Keberadaan UNPAR sebagai fasilitas publik dengan dinamika di dalamnya yang melahirkan permintaan dan akan mendorong terjadinya perkembangan dan pembangunan. 1.6 Kerangka Pemikiran Kerangka pemikiran dari penelitian ini, merupakan skema dasar yang memberikan gambaran umum dari penelitian dan menjelaskan pentingnya penelitian ini, dibantu dengan tingkatan-tingkatan yang dimulai dari latar belakang, tujuan dari penelitian, analisis yang akan dilakukan, serta tujuan dan rekomendasi yang kelak berguna ataupun menjelaskan tujuan awal dari penelitian ini. Kerangka pemikiran untuk studi ini dapat dilihat pada lembar selanjutnya. I.7 Sistematika Penulisan Sistematika penulisan laporan hasil penelitian ini adalah sebagai berikut. Bab I Pendahuluan Pada bab ini disampaikan latar belakang penelitian, identifikasi persoalan, tujuan dan sasaran, ruang lingkup penelitian, relevansi studi, serta sistematika penulisan. 7

Keterkaitan antara harga lahan dan intensitas aktivitas (Teori Supply and demand, Chapin, 1979) Keberadaan fasilitas pendidikan akan memberikan efek turunan (Calder; Greenstein (2001), Sherry, (2005)) Faktor-faktor dari kesesuaian suatu harga lahan (Lichfield, 1956) Teori Fasilitas pendidikan sudah menjadi salah satu karakteristik Kota Bandung Keberadaan UNPAR diduga memberikan pengaruh terhadap perkembangan kawasan di sekitarnya Kurangnya penelitian yang menjelaskan hubungan antara fasilitas pendidikan dan harga lahan Latar Belakang Aktivitas pendidikan menimbulkan permintaan terhadap fasilitas pendukung Perubahan fungsi lahan di sekitar fasilitas pendidikan Harga lahan meningkat mengikuti kecenderungan dari tingginya intensitas aktivitas Fakta Walau ditengarai UNPAR memberi pengaruh terhadap harga lahan di kawasan Ciumbuleuit, namun pengaruh tersebut belum terjelaskan dengan baik. Persoalan Penelitian menjelaskan pengaruh dari keberadaan UNPAR terhadap harga lahan di kawasan Ciumbuleuit Tujuan Penelitian Menjelaskan faktor-faktor penentu harga lahan di wilayah studi, pada waktu sebelum dan sesudah keberadaan UNPAR Menganalisis pengaruh UNPAR terhadap dinamika harga lahan yang berlaku di wilayah studi Menjelaskan perubahan yang terjadi pada faktor penentu harga lahan di kawasan studi, setelah keberadaan UNPAR Sasaran Harga lahan di kawasan studi (sebelum dan setelah keberadaan fasilitas pendidikan) Perubahan pada variabel fasilitas pendidikan (jumlah mahasiswa) Forward linkages dari keberadaan fasilitas pendidikan (fasilitas publik yang bersifat ekonomi) Perubahan pada faktor-faktor kesesuaian harga lahan Pendekatan Penelitian Perubahan harga lahan pada tahun 1965 2005 Perubahan fungsi lahan 1965 2005, dan kaitannya dengan harga lahan Analisis Sumber : Hasil Pemikiran, 2006 Gambar I.1. Kerangka Pemikiran Kesimpulan dan rekomendasi terhadap penataan lahan di dalam suatu kawasan yang mendapat pengaruh fasilitas pendidikan yang cukup dominan Kesimpulan dan Rekomendasi 8

Bab II Tinjauan Pustaka Pada bab ini dibahas kajian teoritis dari karakteristik lahan dan kaitannya dengan perkembangan suatu harga lahan. Kemudian menjelaskan karakteristik suatu fasilitas publik, serta kaitannya dengan perkembangan suatu wilayah, dan bagaimana Universitas sebagai suatu fasilitas publik akan memberikan pengaruh di dalam perkembangan yang terjadi di suatu kawasan yang menjadi lokasi dari keberadaan fasilitas ini berada. Bab III Desain Riset Dalam bab ini akan dibahas metodologi penelitian yang digunakan, unit analisis yang digunakan, data yang mendukung penelitian, pengumpulan data, lokasi penelitian, pemilihan sampel, metode analisis, serta tahapan-tahapan yang dilalui dalam penelitian ini. Bab IV Gambaran Umum Wilayah Studi Pada bab ini akan dideskripsikan karakteristik wilayah studi seperti sejarah dari wilayah studi, penjelasan dari dua Kelurahan yang menjadi lokasi dari penelitian, yaitu Kelurahan Hegarmanah dan Kelurahan Ciumbuleuit, kemudian kondisi fisik, ekonomi dan sosial, ketersedian serta perkembangan dari sarana dan prasarana wilayah. Berikutnya adalah penjelasan umum dari UNPAR (Universitas Parahyangan), dimulai dari sejarah perkembangannya, baik fisik maupun mahasiswa. Bab V Perkembangan Harga Lahan dan Kaitannya dengan Forward Linkages dari Keberadaan Unpar Pada bab ini pembahasan akan di bagi menjadi dua tahap, sebelum (1965 1975) dan sesudah keberadaan UNPAR (1975 2005). Masing-masing dari tahap pembahasan akan menjelaskan perubahan formasi harga lahan yang terjadi di wilayah studi, kemudian dikaitkan dengan pembangunan fasilitas-fasilitas publik sebagai forward linkages dari permintaan yang lahir akibat keberadaan UNPAR dan mahasiswanya. 9

Bab VI Kesimpulan dan Rekomendasi Pada bab ini dijelaskan hasil dari temuan studi, kesimpulan dari penelitian yang telah dilakukan di dalam wilayah studi, menjelaskan kelemahan dari studi yang telah dilakukan, kemudian dimasukan ke dalam implikasi kebijakan terkait dengan tema penelitian serta saran untuk studi lanjutan. 10