PERENCANAAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN DI KECAMATAN KARTOSURO KABUPATEN SUKOHARJO DILIHAT DARI ANALISIS FINANSIAL DAN ANALISIS EKONOMI TESIS Diajukan Kepada Program Studi Magister Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Surakarta Untuk Memenuhi Salah Satu Syarat Guna Memperoleh Gelar Magister dalam Ilmu Teknik Sipil (Manajemen Infrastruktur) Oleh : MIRANA ARICA PUSPITASARI NIM : S 100 090 005 PROGRAM STUDI MAGISTER TEKNIK SIPIL PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA 2016 i
ii
PERSEMBAHAN Karya ini kupersembahkan untuk : Allah SWT My Mother Keluarga Besarku Tercinta Sahabat Sahabat Terbaikku Almamaterku iii
SURAT PERNYATAAN Saya yang bertanda tangan di bawah ini : Nama : Mirana Arica Puspitasari NIM : S. 100 090 005 Judul Tesis : PERENCANAAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN DI KECAMATAN KARTOSURO KABUPATEN SUKOHARJO DILIHAT DARI ANALISIS FINANSIAL DAN ANALISIS EKONOMI Menyatakan dengan sebenar-benarnya, bahwa tesis yang saya serahkan ini benarbenar hasil karya sendiri, kecuali kutipan-kutipan dan ringkasan-ringkasan yang semuanya telah saya jelaskan sumbernya. Apabila dikemudian hari terbukti atau dibuktikan tesis ini hasil jiplakan, maka gelar dan ijazah yang diberikan oleh Universitas Muhammadiyah Surakarta batal saya terima. Surakarta, 19 Juni 2016 Yang membuat pernyataan, Mirana Arica Puspitasari iv
KATA PENGANTAR Assalamu alaikum warahmatullahi wabarokatuhu Syukur Alhamdulillah, segala puja dan puji syukur ke hadirat Allah SWT yang telah melimpahkan rahmat, hidayah dan karunia-nya sehingga penulis dapat menyelesaikan tugas akhir penyusunan Tesis ini dengan baik. Tesis yang berjudul PERENCANAAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN DI KECAMATAN KARTOSURO KABUPATEN SUKOHARJO DILIHAT DARI ANALISIS FINANSIAL DAN ANALISIS EKONOMI ini ditulis guna memenuhi sebagian persyaratan yang harus dipenuhi dalam mencapai gelar derajat sarjana S- 2 Magister Teknik di bidang Infrastruktur pada Program Pascasarjana Magister Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Surakarta. Dalam kesempatan ini perkenankanlah penulis mengucapkan terimakasih yang tak terhingga kepada semua pihak yang telah membantu baik secara langsung maupun tidak langsung, secara moril maupun materiil selama penulis belajar dan mendukung sampai terselesainya Tesis ini. Penulis menyadari dalam penyelesaian Tesis ini tidak lepas dari petunjuknya dan bantuan pihak lain, maka dalam kesempatan ini ijinkanlah penulis menyampaikan terima kasih sebesar-besarnya dan penghargaan yang setinggi-tingginya atas pengarahan, bimbingan serta bantuan yang telah diberikan. Secara khusus, ucapan terimakasih penulis sampaikan kepada : 1. Prof. Dr. H. Khudzaifah Dimyati, SH., M. Hum, selaku Direktur Program Pascasarjana Universitas Muhammadiyah Surakarta. 2. Ibu Nurul Hidayati, ST., MT., cd.phd, selaku Ketua Program Studi Pascasarjana Magister Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Surakarta. 3. Bapak Ir. H. Sri Sunarjono, MT., PhD., selaku Dosen Pembimbing I atas arahan yang diberikan selama penulisan Tesis. 4. Bapak Ir. H. M. Nur Sahid, MM., MT., selaku Dosen Pembimbing II atas saran yang diberikan selama penulisan Tesis. v
5. Bapak Moch. Solikin, ST., MT., PhD., selaku Dosen Penguji yang telah memberi banyak masukan demi memperbaiki Tesis. 6. Almarhum. Bapak Ir. H. Henry Hartono, MT., selaku Dosen Pembimbing atas support dan bimbingannya dalam melanjutkan pendidikan S2. 7. Segenap Civitas Akademika Universitas Muhammadiyah Surakarta khususnya pengelola, staff, karyawan Program Pascasarjana Universitas Muhammadiyah Surakarta, dan semua pihak yang telah memberikan bantuannya selama ini. 8. Keluarga besar tercintaku yang dengan sabar memberikan waktu dan dorongan sehingga proses penyusunan Tesis ini dapat terselesaikan. 9. Sahabat-sahabat terbaikku dan teman-teman seangkatan di bangku kuliah Magister Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Surakarta. Sebagai manusia yang tidak lepas dari kesalahan dan kekurangan karena keterbatasan yang ada, penulis menyadari bahwa dalam penyusunan Tesis ini masih jauh dari sempurna walaupun penulis telah berusaha untuk mencurahkan segala kemampuan yang ada. Untuk itu jika dalam penyusunan kata ataupun isinya banyak kesalahan di luar ketersengajaan penulis, maka penulis mohon maaf yang sebesar-besarnya kebaca pembaca yang budiman, oleh karena itu saran dan kritik konstruktif dari semua pihak sangatlah diharapkan. Akhir kata penulis mengucapkan terima kasih kepada pembaca yang budiman, dan berharap besar agar tulisan dalam Tesis ini dapat bermanfaat bagi penulis pribadi pada khususnya dan berguna bagi kita (pembaca yang budiman) pada umumnya agar dapat digunakan untuk pengembangan ilmu pengetahuan dan dapat mengilhami peneliti lain agar dapat melakukan penelitian yang lebih baik. Amin. Wassalamu alaikum warahmatullahi wabarokatuhu Surakarta, 19 Juni 2016 Mirana Arica Puspitasari vi
DAFTAR ISI Halaman HALAMAN JUDUL... i LEMBAR PENGESAHAN... ii HALAMAN PERSEMBAHAN... iii HALAMAN PERNYATAAN KEASLIAN TESIS... iv KATA PENGANTAR... v DAFTAR ISI... vii DAFTAR GAMBAR... xiii DAFTAR TABEL... xiv DAFTAR LAMPIRAN... xvi DAFTAR NOTASI DAN SIMBOL... xviii ABSTRAKSI... xix ABSTRACT... xx vii
BAB I. PENDAHULUAN... 1 A. Latar Belakang... 1 B. Rumusan Masalah... 4 C. Batasan Masalah... 4 D. Tujuan Penelitian... 5 E. Manfaat Penelitian... 6 F. Keaslian Penelitian... 7 BAB II. TINJAUAN PUSTAKA... 8 A. Manajemen Konstruksi... 8 B. Studi Kelayakan... 10 C. Desain Bangunan... 12 D. Estimasi Biaya... 17 E. Pelaksanaan Pekerjaan... 21 BAB III LANDASAN TEORI... 22 A. Analisis Finansial dan Analisis Ekonomi atau Sosial... 22 1. Harga... 22 2. Pajak... 23 viii
3. Subsidi... 23 4. Biaya investasi dan pelunasan pinjaman... 24 5. Bunga... 24 B. Analisis Investasi... 25 C. Analisis Kelayakan... 26 1. Bunga... 26 2. Perubahan nilai uang terhadap waktu... 27 3. Metode evaluasi kelayakan investasi... 28 a. Net Present Value (NPV)... 28 b. Profitability Index (PI)... 29 c. Payback Period (PP)... 29 d. Internal Rate of Return (IRR)... 30 D. Cash Flow (Aliran Kas)... 32 BAB IV METODE PENELITIAN... 34 A. Metode Dasar... 34 B. Lokasi Dan Obyek Penelitian... 34 C. Data Konstruksi... 35 D. Variabel Penelitian... 35 E. Peralatan Yang Digunakan... 36 ix
F. Survei Pendahuluan... 36 G. Metode Pengumpulan Data... 37 H. Analisis Data... 38 I. Alur Penelitian... 38 BAB V HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN... 41 A. Umum... 41 B. Pertimbangan Pemilihan Lokasi... 42 1. Analisis faktor-faktor pemilihan lokasi perumahan... 43 a. Aksebilitas... 43 b. Kelengkapan prasarana... 43 c. Kondisi lingkungan... 43 d. Kondisi sosial ekonomi... 44 e. Kondisi fisik wilayah... 44 f. Kualitas perumahan... 44 g. Kependudukan... 44 h. Kelengkapan fasilitas perumahan... 44 i. Aspek legalitas perumahan... 44 j. Aspek teknis pelaksanaan... 45 k. Aspek kesehatan... 45 C. Analisa Pasar... 46 D. Denah Lokasi/ Detail Site Plan... 48 E. Detail Plan... 50 x
F. Estimasi Biaya Konstruksi... 55 G. Penyusunan Time Schedule... 57 H. Manajemen Proyek Pembangunan Perumahan... 60 I. Rencana Anggaran Biaya... 61 1. Investasi Dan Pemodalan... 61 2. Pendapatan... 64 a. Pemasukan aliran kas rata-rata selama tahun yang diharapkan... 68 b. Aliran kas masuk yang diharapkan... 69 c. Perhitungan bunga pinjaman bank... 69 d. Aliran keuangan (cash flow)... 71 J. Analisis Fungsi Manajemen Keuangan... 75 1. Nilai waktu dari uang... 75 a. Nilai yang akan datang... 75 b. Nilai yang akan datang dari anuitas... 76 c. Nilai sekarang... 76 d. Nilai sekarang (anuitas)... 77 e. Capital recovery... 77 2. Penilaian kelayakan... 77 a. Periode pengembalian... 77 1) Aliran kas tahunan dengan jumlah tetap... 78 2) Aliran kas tahunan dengan jumlah tidak tetap... 78 xi
b. Pengembalian atas investasi (Return on Investment)... 80 c. Net Present Value (NPV)... 81 d. Arus pengembalian internal (Internal Rate of Return)... 82 e. Benefit Cost Ration (BCR)... 84 f. Titik impas (Break Event Point)... 85 g. Profitability Index (PI)... 85 3. Nilai yang diharapkan... 86 BAB X. KESIMPULAN DAN SARAN... 87 A. Kesimpulan... 87 B. Saran... 89 C. Saran... 91 DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN xii
DAFTAR GAMBAR Halaman Gambar II.1. Bagan Alir Sistematika Kajian Aspek Rekayasan Bangunan Rumah Tinggal Pada Perumahan, Teknik Sipil... 16 Gambar IV.1. Bagan Alir Penelitian... 40 Gambar V.1. Denah Lokasi Proyek... 42 Gambar V.2. Tipe Rumah 36/66 m 2... 51 Gambar V.3. Tipe Rumah 41/78 m 2... 52 Gambar V.4. Tipe Rumah 45/81 m 2... 53 Gambar V.5. Tipe Rumah 60/108 m 2... 54 Gambar V.6. Alur Perhitungan Manajemen Konstruksi Estimasi Biaya... 56 Gambar V.7. Bagan Perencanaan Konstruksi... 59 Gambar V.8. Grafik Aliran Keuangan (Cash Flow)... 75 xiii
DAFTAR TABEL Halaman Tabel V.1. Rencana jumlah rumah yang akan dibangun... 48 Tabel V.2. Luas bangunan... 49 Tabel V.3. Detail spesifikasi rumah tinggal... 50 Tabel V.4. Biaya persiapan... 62 Tabel V.5. Biaya pelaksanaan... 63 Tabel V.6. Biaya fasilitas umum... 63 Tabel V.7. Biaya konstruksi... 63 Tabel V.8. Biaya oprasional... 64 Tabel V.9. Penggunaan lahan... 66 Tabel V.10. Harga jual tanah... 66 Tabel V.11. Harga jual bangunan... 67 Tabel V.12. Total harga jual seluruh unit... 67 Tabel V.13. Pembayaran uang muka dan angsuran... 68 xiv
Tabel V.14. Aliran kas masuk... 69 Tabel V.15. Tabel bunga pinjaman bank... 70 Tabel V.16. Rencana aliran keuangan (cash flow) bulan ke-4 & 8... 71 Tabel V.17. Rencana aliran keuangan (cash flow) bulan ke-12 & 16... 72 Tabel V.18. Rencana aliran keuangan (cash flow) bulan ke-20 & 24... 73 Tabel V.19. Rekapitulasi rencana aliran keuangan (cash flow) bulan ke-4 s/d 24... 74 Tabel V.20. Nilai sekarang... 76 Tabel V.21. Aliran kas tahunan dengan jumlah tidak tetap... 78 Tabel V.22. Pengembalian atas investasi (Return on Investment)... 80 Tabel V.23. PV (Cash Out)... 81 Tabel V.24. PV (Cash In)... 81 Tabel V.25. Arus kas dengan diskonto, i = 14%... 83 Tabel V.26. Arus kas dengan diskonto, i = 20%... 83 xv
DAFTAR LAMPIRAN Halaman Lampiran.1. Petunjuk Pengisian Quisioner Developer...L-1 Lampiran.2. Petunjuk Pengisian Quisioner Responden...L-2 Lampiran.3. Data Quisioner Responden...L-3 Lampiran.4. Form Variabel yang merupakan unsur dalam faktor pemilihan lokasi perumahan...l-4 Lampiran.5. Site Plan...L-5 Lampiran.6. Detai Desain Tipe Rumah Tempat Tinggal (36, 41, 45, 60)...L-6 Lampiran.7. Daftar Harga Upah dan Bahan untuk Pekerjaan Perumahan Griya Asri Tahun 2011 Kabupaten Sukoharjo...L-7 Lampiran.8. Daftar Analisa Pekerjaan Perumahan Groya Asri Tahun 2011 Kabupaten Sukoharjo...L-8 Lampiran.9. Daftar Harga Tipe Rumah, RAB Tipe Bangunan Rumah Tempat Tinggal 36, 41, 45, 60, Volume Pekerjaan Jalan, Rencana Anggaran Biaya Pekerjaan Jalan, dan Rencana Anggaran Biaya Peningkatan Jalan dan Bangunan Irigasi...L-9 xvi
Lampiran.10. Kurva S tipe rumah 36, 41, 45, 60...L-10 Lampiran.11. Rekapitulasi Rencana Cash Flow...L-11 Lampiran.12. Bunga Pinjaman Bank...L-12 Lampiran.13. Present Worth Factor (PWF) 8%, 14% dan 20%...L-13 xvii
DAFTAR NOTASI DAN SIMBOL A 0 = Pengeluaran investasi tahun ke 0 A 1 = Pengeluaran investasi tahun ke - 1 A 2 = Pengeluaran investasi tahun ke - 2 A n = Pengeluaran investasi tahun ke - n A t = Pengeluaran investasi tahun ke t n = Jumlah tahun (umur ekonomi proyek) NPV = Nilai sekarang netto r = Tingkat keuntungan yang disyaratkan oleh para pemilik modal sendiri (discount rate) PI = Profability Index PP = Payback Period proceeds = Aliran kas bersih PV inflow/ cash in = Nilai sekarang kas masuk PV outflow/ cash out = Nilai sekarang kas keluar xviii
ABSTRAKSI Kebutuhan akan rumah penduduk di Kabupaten Sukoharjo khususnya di Kecamatan Kartosuro terbilang lumayan tinggi, untuk itu pengambilan keputusan tentang layak tidaknya suatu investasi, perlu diadakan survei tentang kelayakan investasi yang meliputi aspek pasar, aspek teknis, aspek sosial ekonomi, aspek hukum, dan aspek lingkungan. Karena alasan itulah para developer mengoptimalkan desain bangunan rumah tinggal yang digemari masyarakat dengan manajemen pembangunan dari segi desain bentuk juga perhitungan manajemen konstruksi agar dapat diketahui dan direncanakan biaya yang dibutuhkan keseluruhan dalam membangun perumahan. Studi kasus ini dilihat dari analisis finansial dan analisis ekonomi bertujuan untuk mengetahui : pertimbangan pemilihan lokasi oleh developer beserta site plan perumahannya, menyusun langkah langkah estimasi biaya juga time schedule pembangunannya, dan mengetahui analisis aspek ekonomi ditinjau dari Net Present Value (NPV), Profitability Index (PI), Payback Period (PP), dan Internal Rate of Return (IRR). Berdasarkan hasil survey dalam investasi ini akan dibangun 55 unit rumah tempat tinggal dengan total investasi untuk perumahan sebesar Rp.21,651,305,727.45 lama investasi 24 bulan (2 tahun). Berdasarkan hitungan manajemen konstruksi akan direncanakan untuk Time schedule selesai pembangunan sekitar 2 3 bulan. Berdasarkan hitungan estimasi biaya di dapat RAB untuk rumah dengan tipe 36 sebesar Rp.327.775.500,00; tipe 41 Rp.367.928.000,00; tipe 45 Rp.383.723.500,00; dan tipe 60 Rp.605.944.500,00. Sehingga, penilaian kelayakan investasi pada kriteria Net Present Value (NPV), Profitability Index (PI), Payback Period (PP), dan Internal Rate of Return (IRR) dapat diketahui bahwa proyek pembangunan proyek perumahan Griya Asri ini layak untuk dilanjutkan. Kata kunci : Internal Rate of Return (IRR), Net Present Value (NPV), Payback Period (PP), Profitability Index (PI) xix
ABSTRACT Demand for houses in Sukoharjo regency, especially in Sub Kartosuro middling height, for the decision about the appropriateness of an investment, there should be a survey on the feasibility of investments that include aspects of the market, technical, social and economic aspects, legal aspects, and environmental aspects. For that reason the developers optimize the design of residential buildings were favored people with the management of development in terms of design calculations construction management forms are also to be known and planned overall costs involved in building housing. This case study visits of financial analysis and economic analysis aims to determine: consideration of site selection by developers along with the site plan housing, setting the pace - step estimation of costs also time schedule development, and know the analysis of economic aspects in terms of Net Present Value (NPV), Profitability Index (PI), Payback Period (PP), and Internal Rate of Return (IRR). Based on the survey results in this investment will be built 55 units of residential houses with a total investment of Rp 21,651,305,727.45 old residential investment 24 months (2 years). Based on the count of the construction management will be planned for Time schedule completed construction of approximately 2-3 months. Based on the cost estimates can count RAB for homes with type 36 Rp 327,775,500.00; Type 41 Rp 367,928,000.00; type 45 Rp 383,723,500.00; and type 60 Rp 605,944,500.00. Thus, investment appraisal criteria Net Present Value (NPV), Profitability Index (PI), Payback Period (PP), and Internal Rate of Return (IRR) can be seen that the construction of housing projects Griya Asri is feasible to proceed.. Keywords : Internal Rate of Return (IRR), Net Present Value (NPV), Payback Period (PP), Profitability Index (PI) xx