46 BAB V Pembahasan Terdapat beberapa hal yang dapat mempengaruhi biaya konstruksi rumah sederhana, antara lain: value engineering, proses perancangan, jumlah unit yang dibangun, metoda membangun yang dikenakan, Rencana Anggaran Biayaa dan desain bangunan. Karena keterbatasan data dan waktu, maka pembahasan akan dititikberatkan pada masalah RAB dan desain bangunan. Gambar 11 Bagan Pembahasan Dalam penelitian ini, terdapat lima pengembang yang bersedia memberikan data- data untuk dianalisa. Adapun lokasi perumahan yang menjadi objek penelitian adalah: Margahayu, terletak di Rancaekek Taman Sari, terletak di Ujung Berung Marga Asih, terletak di Lagadar PGRI, terletak di Ujung Berung Bumi Pataruman, terletak di Desa Pataruman, Cimahi V. 1 Kompilasi Data Data-data yang didapatkan dari pengembang berupa Rencana Anggaran Biaya (RAB) dan gambar kerja, baik berupa hardcopy maupun softcopy. Untuk memudahkan dalam menganalisa, maka data-data tersebut dibuat digital. Dalam
47 mengolah data RAB, digunakan software Microsoft Excel, sedangkan untuk mengolah data gambar, digunakan Autocad sebagai softwarenya. Pihak pengembang umumnya mengklasifikasikan beberapa pekerjaan menjadi komponen pekerjaan tertentu. Pengklasifikasian ini tidak sama antara pengembang yang satu dengan pengembang yang lain. Maka dari itu, data-data yang ada perlu disetarakan dengan penggunaan satu pola pengklasifikasian yang sama, agar dapat dengan mudah dibandingkan. V. 1. 1 Bobot Komponen PekerjaanMargahayu Perumahan Margahayu terletak di wilayah Rancaekek. Rumah tipe 22 di sini menggunakan pondasi beton curah dengan pasangan dinding conblock, sehingga dinding bagian dalam tidak diaci dan dicat. Rangka atap yang digunakan adalah sofi-sofi beton. RAB konstruksi untuk rumah tipe 22 di Margahayu adalah sebesar Rp 11.248.700,00. Dengan demikian, biaya konstruksi per m²nya adalah sebesar Rp 511.304,55. Adapun besaran bobot komponen pekerjaannya dapat dilihat pada grafik di bawah ini. 25% 20% 15% 10% 5% 0% Grafik 1 Bobot Komponen Pekerjaan Margahayu
48 Dari Grafik 1 terlihat beberapa komponen pekerjaan yang cukup dominan, yaitu: pekerjaan atap (23,48%), pekerjaan pasangan dinding (20,49%), pekerjaan kusen, pintu dan jendela kaca (11,57%) dan pekerjaan beton (11,02%). Di bawahnya, terdapat pekerjaan penutup lantai (8,00%) dan pekerjaan plafon (7,28%), sedangkan komponen pekerjaan yang lain (persiapan, pondasi, kamar mandi & WC, kunci & penggantung, cat & laburan, instalasi listrik dan instalasi air) bekisar 1,05% hingga 4,40% dari bobot pekerjaan total. V. 1. 2 Bobot Komponen Pekerjaan Taman Sari Perumahan Taman Sari terletak di daerah Ujung Berung. Tipe pondasi yang digunakan adalah pondasi menerus batu kali dengan dinding pasangan batu bata. Rangka atap yang digunakan adalah kuda-kuda kayu. Biaya konstruksi untuk rumah tipe 22 di Taman Sari adalah sebesar Rp 11.995.859,69. Biaya konstruksi per m² bangunan adalah sebesar Rp 545.266,00. Besaran bobot komponen pekerjaannya dapat dilihat pada grafik di bawah ini. 25% 20% 15% 10% 5% 0% Grafik 2 Bobot Komponen Pekerjaan Taman Sari Pada Grafik 2, terlihat tiga komponen pekerjaan yang cukup tinggi, yaitu: pekerjaan pasangan dinding (22,58%), pekerjaan atap (21,85%) dan pekerjaan
49 kusen, pintu dan jendela kaca (13,70%). Pekerjaan beton dan pekerjaan cat & laburan menyusul di bawahnya dengan bobot sebesar 7,00% dan 6,82%. Komponen pekerjaan lainnya bekisar antara 1,55% hingga 5,46% dari komponen pekerjaan total. V. 1. 3 Bobot Komponen Pekerjaan Marga Asih Perumahan Marga Asih terletak di desa Lagadar. Pondasi yang digunakan adalah pondasi menerus batu kali dengan dinding pasangan batu bata. Rangka atap yang digunakan adalah kuda-kuda kayu. Biaya konstruksi total untuk rumah tipe 22 di Marga Asih adalah sebesar Rp 11.371.755,14 atau Rp 516.897,96 per m². Besaran bobot komponen pekerjaannya tertera pada grafik di bawah ini. 25% 20% 15% 10% 5% 0% Grafik 3 Bobot Komponen Pekerjaan Marga Asih Berdasarkan Grafik 3, terlihat tiga komponen pekerjaan yang bobotnya lebih dari 10%, yaitu: pekerjaan pasangan dinding (18,38%) dan pekerjaan kusen, pintu dan jendela kaca (12,09%). Sedikit di bawahnya terdapat pekerjaan beton (9,23%), pekerjaan pondasi (8,57%), pekerjaan plafon (7,25%) dan pekerjaan penutup lantai (6,95%). Komponen pekerjaan lainnya bekisar antara 2,95% hingga 4,84%.
50 V. 1. 4 Bobot Komponen Pekerjaan PGRI Perumahan PGRI terletak di daerah Ujung Berung. Pada perumahan ini, pondasi yang digunakan adalah pondasi menerus batu kali dengan dinding pasangan batu bata. Rangka atap yang digunakan adalah sofi-sofi beton. Besar biaya konstruksi untuk rumah tipe 22 di PGRI adalah sebesar Rp 14.896.125,00. Besar biaya konstruksi per m²nya adalah Rp 677.096,59, Besaran bobot komponen pekerjaannya tertera pada grafik di bawah ini. 25% 20% 15% 10% 5% 0% Grafik 4 Bobot Komponen Pekerjaan PGRI Dari Grafik 4, terlihat bahwa terdapat empat komponen pekerjaan yang bobotya lebih dari 10%. Keempat komponen pekerjaan itu adalah: pekerjaan atap (19,10%), pekerjaan pasangan dinding (16,19%), pekerjaan beton (13,14%) dan pekerjaan kusen, pintu dan jendela kaca (11,39%). Sedangkan komponenkomponen pekerjaan lainnya berada di kisaran 1,29% hingga 6,53% dari bobot total biaya konstruksi bangunan. V. 1. 5 Bobot Komponen Pekerjaan Bumi Pataruman Perumahan Bumi Pataruman berada di Desa Pataruman, Cimahi. Pada perumahan ini, pondasi yang digunakan adalah pondasi menerus batu kali dengan dinding
51 pasangan batu bata. Rangka atap yang digunakan adalah kuda-kuda kayu. Biaya konstruksi untuk rumah tipe 22 di Bumi Pataruman adalah sebesar RP 13.537.507,80. Besaran bobot komponen pekerjaannya tertera pada grafik di bawah ini. 25% 20% 15% 10% 5% 0% Grafik 5 Bobot Komponen Pekerjaan Bumi Pataruman Berdasarkan Grafik 5, terlihat tiga komponen pekerjaan yang amat dominan, yaitu: pekerjaan pasangan dinding (18,32%), pekerjaan atap (17,91%) dan pekerjaan kusen, pintu dan jendela kaca (17,31%). Di bawahnya terdapat pekerjaan beton dan pekerjaan penutup lantai dengan 9,93% dan 7,91%. Komponen pekerjaan lainnya berada di kisaran 1,26% hingga 5,50%. V. 2 Komponen Pekerjaan Primer Komponen pekerjaan primer adalah komponen-komponen pekerjaan yang cukup mempengaruhi biaya konstruksi rumah sederhana. Berdasarkan data-data yang ada, terdapat empat komponen pekerjaan primer.
52 25% 20% 15% 10% 5% 0% Margahayu Taman Sari Marga Asih PGRI Bumi Pataruman PEK. BETON PEK. ATAP PEK. KUSEN, PINTU, JENDELA, KACA PEK. PASANGAN DINDING Grafik 6 Komponen Pekerjaan Primer Berdasarkan Grafik 6, dapat dilihat ada empat komponen pekerjaan yang cukup signifikan mempengaruhi biaya konstruksi bangunan. Komponen pekerjaan itu diklasifikasikan dalam komponen pekerjaan primer yang terdiri atas: 1. Pekerjaan Beton (7,00% s/d 13,14%) 2. Pekerjaan Atap (15,46% s/d 23,48%) 3. Pekerjaan Pintu, Kusen, Jendela dan Kaca (11,39% s/d 17,31%) 4. Pekerjaan Pasangan Dinding (16,19% s/d 22,58%) Jika dijumlahkan, biaya konstruksi dari keempat komponen pekerjaan ini ternyata mencapai 55,16% hingga 66,57% dari biaya kosntruksi bangunan total. V. 2. 1 Pekerjaan Beton Komponen pekerjaan yang termasuk dalam pekerjaan beton adalah: Pekerjaan sloof Pekerjaan kolom Pekerjaan balok
53 Selain tiga komponen pekerjaan tersebut, di beberapa data terdapat pekerjaanpekerjaan yang terdapat pekerjaan beton di dalamnya, namun tidak dimasukkan dalam komponen pekerjaan beton. Hal ini dibuat agar dapat lebih mudah mengkomparasi antar komponen pekerjaan. Pekerjaan beton yang dimaksud dalam komponen pekerjaan beton adalah volume beton berikut pembesian/tulangan di dalamnya. Hal ini tidak dipisahkan, karena tidak semua pengembang menjabarkan lebih lanjut tentang detil tulangan yang digunakan dalam konstruksinya. V. 2. 2 Pekerjaan Atap Komponen pekerjaan yang termasuk dalam pekerjaan atap adalah: Pekerjaan rangka atap Pemasangan gording, kaso, reng Pemasangan penutup atap genteng Untuk komponen pekerjaan rangka atap, terdapat beberapa data yang berbeda. Ada pengembang yang menggunakan kuda-kuda kayu sebagai rangka atap, namun ada juga yang menggunakan ampig atau sofi-sofi beton sebagai rangka atapnya. Untuk pemasangan gording, kaso, reng, umumnya pengembang menggunakan kayu borneo sebagai bahan dasar. Sedangkan penutup atap digunakan genteng beton. V. 2. 3 Pekerjaan Pintu, Kusen, Jendela dan Kaca Pada komponen pekerjaan ini, terdapat beberapa variasi jenis pintu yang digunakan. Ada pengembang yang menggunakan pintu double tripleks untuk seluruh pintu bangunan, ada yang menggunakan pintu panel untuk bagian entrance bangunan, juga ada pengembang yang memasang pintu PVC untuk akses ke kamar mandi/wc.
54 V. 2. 4 Pekerjaan Dinding Komponen pekerjaan yang termasuk dalam pekerjaan dinding adalah: Pasangan dinding Pekerjaan plesteran dan acian Pengembang umumnya menggunakan batu bata sebagai bahan penutup dinding. Namun terdapat satu pengembang yang menggunakan conblock sebagai penutup dindingnya. Pengembang yang menggunakan conblock dapat menghemat dalam komponen pekerjaan plesteran, pengacian dan pengecatan dinding. Hal ini karena pasangan conblock tidak memerlukan plesteran dan pengacian karena relatif lebih rapi dibandingkan dengan pasangan bata merah. Pengembang hanya mengadakan pekerjaan plesteran, pengacian dan pengecatan dinding pada dinding bagian fasade saja agar terkesan selesai dan lebih rapi. Dinding bagian dalam berupa pasangan conblock yang terekspos. V. 3 Skenario Pengurangan Harga Selain mengevaluasi data yang ada, dalam penelitian ini dicoba beberapa skenario pengurangan harga konstruksi. Skenario yang akan diaplikasikan, tidak merubah data secara ekstrim, namun mengubah sistem bangunan dengan mengaplikasikan komponen-komponen pekerjaan lain yang biaya konstruksinya lebih murah daripada data. Dengan diaplikasikannya beberapa skenario tersebut, diharapkan biaya konstruksi rumah sederhana dapat dikurangi tanpa banyak merubah tampilan bangunan dan mengurangi kekuatan bangunan. V. 3. 1 Modifikasi Kolom Non Struktural Selain berfungsi sebagai kolom struktural, beberapa pengembang menggunakan kolom praktis di setiap pertemuan dinding sudut dinding, juga untuk bukaanbukaan (pintu dan jendela). Kolom-kolom yang tidak menanggung beban struktural, dicoba untuk diganti dengan menggunakan pasangan bata, namun dengan perekat yang lebih kuat, yaitu dengan perbandingan semen dan pasir pasang 1 : 3.
55 Gambar 12 Denah Perletakan Kolom Praktis Tabel 6 Modifikasi Kolom Praktis dengan Pengaplikasian Pasangan Bata 1:3 No Data Kolom Praktis Kolom Praktis + Bata 1:3 Penghematan Bobot Penghematan 1 Margahayu 200.000,00 189.892,00 10.108,00 5,05% 2 Taman Sari 234.388,34 216.577,35 17.810.99 7,60% 3 Marga Asih 300.000,00 277.684,50 22.315,50 7,44% 4 PGRI 528.000,00 383.850,00 144.150,00 27,30% 5 Bumi Pataruman 357.000,00 260.137,50 96.862,50 27.13% Ternyata dengan mengaplikasikan penggunaan dinding dengan adukan 1:3 pada kolom-kolom praktis non struktural, dapat dilakukan penghematan sebesar 5.05% hingga 27.30% dari biaya pekerjaan kolom praktis. Pada PGRI dan Bumi Pataruman, terjadi pengurangan yang cukup besar, yaitu 27,30% dan 27,13% dari harga konstruksi dengan kolom praktis awal. Hal ini disebabkan penggunaan kolom praktis untuk struktur bangunan, juga pada pertemuan-pertemuan dinding. Sedangkan tiga data lainnya, hanya menggunakan kolom praktis pada sudut-sudut rumah yang juga merupakan struktur dari bangunan tersebut.
56 V. 3. 2 Modifikasi Pondasi Menerus Batu Kali Pada rumah sederhana yang dijadikan objek penelitian, 3 diantaranya menggunakan pondasi menerus batu kali, sedangkan 2 sisanya menggunakan pondasi beton curah. Untuk pondasi batu kali menerus yang digunakan, kedalamanna cukup bervariasi, mulai dari 50 cm, 60cm hingga 80 cm. Sedangkan lebar telapaknya antara 50 cm hingga 60 cm. Tabel 7 Modifikasi Pondasi dengan Pondasi Beton Setempat No Data Pondasi Asal Pondasi Beton Penghematan Bobot Penghematan 1 Margahayu 1.373.120,00 1.189.120,00 184.000,00 13,40% 2 Taman Sari 1.101.659,25 2.446.864,35-1.345.205,10-122,11% 3 Marga Asih 1.706.753,44 1.369.253,44 337.500,00 19,77% 4 PGRI 2.362.750,00 2.193.750,00 169.000,00 7,15% 5 Bumi Pataruman 1.461.477,80 1.701.250,00-239.772.20-16,41% Kali ini, penggunaan pondasi beton setempat diimplementasikan untuk menggantikan pondasi menerus batu kali. Dimensi pondasi beton setempat yang digunakan adalah 60 x 60 x 25 cm (p x l x t). Untuk mengaplikasikan pondasi beton setempat, ukuran sloof juga disesuaikan. Hal ini untuk mencegah penurunan kekuatan struktur dari pondasi menerus batu kali. Pada rumah sederhana ini, digunakan sloof dengan dimensi 15 x 25 cm. Dengan menggunakan aplikasi ini, terjadi peningkatan harga di beberapa data dan pengurangan harga di data lainnya. Kenaikan harga bekisar 16,41% hingga 122,11% dari biaya konstruksi pondasi. Sedangkan pengurangan harga konstruksi bekisar 7,15% hingga 19,77% dari biaya konstruksi pondasi. Kenaikan biaya konstruksi pondasi dengan mengaplikasikan pondasi beton setempat disebabkan tingginya harga konstruksi beton di beberapa pengembang.
57 V. 3. 3 Modifikasi Rangka Atap Seperti pada hunian konvensional di Indonesia, rumah sederhana yang dijadikan objek studi menggunakan 2 jenis rangka atap, yaitu: kuda-kuda kayu dan sofi-sofi atau ampig beton. Gambar 13 Model kuda-kuda kayu dan sofi-sofi beton Tabel 8 Modifikasi Kuda-kuda Kayu dengan Sofi-Sofi Beton No Data Kuda-kuda Kayu Sofi-sofi Beton Penghematan Bobot Penghematan 1 Taman Sari 2.621.167,80 2.405.574,38 215.593,42 8,23% 2 Marga Asih 1.758.001,70 1.788.001,70-30.000,00-1,71% Penggantian kuda-kuda kayu dengan sofi-sofi beton pada 2 data menunjukkan hasil yang berbeda. Satu data mengalami pengurangan biaya hingga 8,23%, sedang data yang satunya mengalami pengingkatan biaya konstruksi hingga 1,71%. Tabel 9 Modifikasi Sofi-sofi Beton dengan Kuda-kuda Kayu No Data Sofi-sofi Beton Kuda-kuda Kayu Penghematan Bobot Penghematan 1 Margahayu 2.642.500,00 2.965.500,00-324.000,00-12,27% 2 PGRI 2.844.725,00 2.807.735,00 37.000,00 1,30% 3 Bumi Pataruman 2.424.300,00 2.555.300,00-131.000,00-5,40% Sedangkan pada tiga data yang asalnya menggunakan sofi-sofi beton, diaplikasikan penggunaan kuda-kuda kayu. Hasil yang didapat adalah terjadi pengurangan biaya kosntruksi pada 1 data, yaitu sebesar 1,30%, sedangkan 2 data yang lain malah menunjukkan kenaikan harga, yaitu sebesar 5,4% dan 12,27%.
58 Dari hasil modifikasi pekerjaan rangka atap, terlihat bahwa pengurangan biaya konstruksi dengan pengaplikasian sofi-sofi beton lebih besar dibandingkan dengan pengaplikasian kuda-kuda kayu. Hal ini amat dipengaruhi dari faktor bentuk atap yang digunakan oleh bangunan tersebut. Maka dari itu, kesesuaian bentuk bangunan dan material yang akan digunakan untuk bangunan tersebut amat berpengaruh pada kasus ini. V. 4 Kompilasi Pengurangan Biaya Konstruksi pada Data Dari beberapa skenario yang dicoba pada data, terdapat skenario-skenario tertentu yang dapat mengurangi biaya konsruksi rumah sederhana, sedang skenarioskenario lainnya justru menambah biaya konsruksinya. Kompilasi pengurangan biaya konstuksi pada data hanya mengaplikasikan skenario-skenario yang mengurangi biaya konstruksi. V. 4. 1 Penghematan Biaya Konstruksi Margahayu Modifikasi yang diterapkan pada Margahayu adalah modifikasi kolom dan pondasi. Adapun pengurangan biaya konstruksinya tergambar pada tabel 10 berikut. Dengan dua modifikasi tersebut, pengurangan biaya konstruksi total adaalah sebesar Rp 194.108,00 atau 1,55% dari biaya konstruksi total. Tabel 10 Biaya Konstruksi Akhir Margahayu No Uraian Jumlah 1 Biaya Konstruksi Awal 11.248.700,00 2 Modifikasi Kolom (10.108,00) 3 Modifikasi Pondasi (184.000,00) Biaya Konstruksi Akhir 11.074.592,00 Persentase Penghematan 1,55%
59 V. 4. 2 Penghematan Biaya Konstruksi Taman Sari Modifikasi yang diaplikasikan pada Taman Sari berupa modifikasi kolom dan rangka atap. Pengurangan yang dihasilkan dapat dilihat pada tabel 11. Penghematan yang terjadi sebesar Rp 233.404,41 atau sebesar 1,95% dari biaya konstruksi total. Tabel 11 Biaya Konstruksi Akhir Taman Sari No Uraian Jumlah 1 Biaya Konstruksi Awal 11.995.859,69 2 Modifikasi Kolom (17.810,99) 3 Modifikasi Rangka Atap (215.593,42) Biaya Konstruksi Akhir 11.762.455,28 Persentase Penghematan 1,95% V. 4. 3 Penghematan Biaya Konstruksi Marga Asih Pada data Marga Asih, diaplikasikan dua jenis modifikasi, yaitu kolom dan pondasi. Adapun penghematan yang dihasilkan sebesar Rp 359.815,50 atau sebesar 3,16% dari biaya konstruksi total. Tabel 12 Biaya Konstruksi Akhir Marga Asih No Uraian Jumlah 1 Biaya Konstruksi Awal 11.371.755,14 2 Modifikasi Kolom (22.315,50) 3 Modifikasi Pondasi (337.500,00) Biaya Konstruksi Akhir 11.011.939,64 Persentase Penghematan 3,16%
60 V. 4. 4 Penghematan Biaya Konstruksi PGRI Ketiga skenario penghematan dapat diaplikasikan pada data PGRI. Penghematan yang dihasilkan adalah sebesar Rp 350.150,00. Bila dihitung berdasarkan persentase dari harga konstruksi total adalah 2,35%. Tabel 13 Biaya Konstruksi Akhir PGRI No Uraian Jumlah 1 Biaya Konstruksi Awal 14.896.125,00 2 Modifikasi Kolom (144.150,00) 3 Modifikasi Pondasi (169.000,00) 4 Modifikasi Rangka Atap (37.000,00) Biaya Konstruksi Akhir 14.545.975,00 Persentase Penghematan 2,35% V. 4. 5 Penghematan Biaya Konstruksi Bumi Pataruman Pada data ini, hanya dapat diaplikasikan satu jenis modifikasi, yaitu modifikasi kolom. Penghematan yang terjadi adalah sebesar Rp 96.862,50 atau sebesar 0,72% dari biaya total konstruksi bangunan. Tabel 14 Biaya Konstruksi Akhir Bumi Pataruman No Uraian Jumlah 1 Biaya Konstruksi Awal 13.537.507,80 2 Modifikasi Kolom (96.862,50) Biaya Konstruksi Akhir 13.440.645,30 Persentase Penghematan 0,72%