BAB III GAMBARAN UMUM WILAYAH STUDI 3.1 Gambaran Umum Perumahan Bumi Adipura Secara umum Perumahan Bumi Adipura berada pada wilayah pengembangan bagian Timur Kota Bandung, tepatnya di wilayah pengembangan Gedebage. Perumahan ini berlokasi di Kecamatan Rancasari, Kelurahan Derwati, Kota Bandung. Luas area perumahan ini direncanakan akan dibangun seluas 150 Ha, yang akan dibagi ke dalam 13 tahapan pembangunan dengan menggunakan konsep cluster dan culdesac. Saat ini pembangunan perumahan Bumi Adipura sedang memasuki tahap pembangunan ke-4. Lokasi perumahan Bumi Adipura termasuk dalam kategori perumahan pinggiran dengan batas-batas wilayah: - Sebelah Utara, berbatasan dengan persawahan desa Rancasari yang akan direncanakan dibangun jalan. - Sebelah Timur, berbatasan dengan jalan Rancanumpang - Sebelah Selatan, berbatasan dengan Jalan Tol Padaleunyi-Cileunyi - Sebelah Barat, berbatasan dengan Jalan Gedebage Pada tahap awal pembangunan, perumahan Bumi Adipura ini direncanakan dengan Gaya Amerika (American Style) yang merupakan konsep perumahan yang berdampingan langsung antar rumah dan langsung berhadapan dengan bahu jalan tanpa dibangun pagar. Akan tetapi seiring berjalannya waktu terutama menyangkut masalah keamanan, konsep ini pada akhirnya berubah perumahan yang dibangun menurut permintaan konsumen. Saat ini sistem pembangunan perumahan Bumi Adipura menganut sistem cluster (mengelompok) berdasarkan kelompok-kelompok sesuai tahapan pembangunan, culdesac (jalan buntu) serta 1 pintu masuk (keluar-masuk perumahan dari 1 pintu). Pada tahap awal rencana pembangunan, pembangunan Perumahan Adipura direncanakan dengan menggunakan konsep hunian berimbang 6 : 3 : 1 (6 rumah sederhana, 3 rumah menengah, 1 rumah mewah). Namun konsep 39
40 tersebut, sedikit demi sedikit mengalami perubahan. Pihak developer dalam merencanakan membangun rumah lebih mengacu pada permintaan konsumen melalui sistem marketing (research sebelumnya). Pada tahapan pembangunan ke-1 perumahan Bumi Adipura (Gambar 3.1 Peta site plan, cluster 1), terdiri dari 495 unit yang terdiri atas tipe sederhana, menengah dan mewah, dengan perincian tipe bangunan dapat dilihat pada tabel III.1. Tabel III.1 Tahap Pembangunan I Perumahan Bumi Adipura Klasifikasi Tipe rumah Luas Tanah Jumlah (Unit) Rumah (M2) Sederhana - Tipe 21 - Tipe 28 - Tipe 32 Menengah - Tipe 36 - Tipe 40 - Tipe 46 - Tipe 52 - Tipe 58 - Tipe 62 Mewah - Tipe 70 - Tipe 74 - Tipe 94 - Tipe 128 Sumber: Developer Perumahan Bumi Adipura 54-60 297 84-120 162 120-200 36 Pada tahapan pembangunan ke-2, konsep pembangunan perumahan mengalami perubahan. Untuk tipe rumah sederhana yaitu T.21, T.28 dan T.32 tidak dibangun lagi untuk sementara. Hal ini disebabkan adanya perubahan permintaan konsumen yang cenderung memilih tipe bangunan yang lebih besar. Kecenderungan ini sesuai dengan tujuan developer pada tahap awal pembangunan yang cenderung mengarahkan perumahan Bumi Adipura untuk masyarakat segmentasi menengah ke atas ( Middle Up). Tahap pembangunan ke-2 ini rumah yang telah dibangun terdiri dari 275 unit rumah (Gambar 3.1, Peta site plan, cluster 2), dengan perincian tipe bangunan dapat dilihat pada tabel III.2.
41 Tabel III.2 Tahap Pembangunan II Perumahan Bumi Adipura Klasifikasi Rumah Tipe rumah Luas Tanah (M2) Jumlah (Unit) Menengah - Tipe 36 - Tipe 42 - Tipe 48 - Tipe 56 Mewah - Tipe 70 - Tipe 74 - Tipe 96 - Tipe 210 Sumber: Developer Perumahan Bumi Adipura 84-120 222 120-286 53 Sejalan dengan konsep pembangunan ke-2, pada tahap pembangunan ke-3 ini kebijakan pembangunan perumahan sederhana juga ditiadakan. Pada tahap pembangunan ke-3 ini, rumah yang telah dibangun terdiri dari 301 unit rumah (Gambar 3.1, Peta site plan, cluster 3), dengan perincian tipe bangunan dapat dilihat pada tabel III.3. Tabel III.3 Tahap Pembangunan III Perumahan Bumi Adipura Klasifikasi Tipe rumah Luas Tanah Jumlah (Unit) Rumah (M2) Menengah - Tipe 36 - Tipe 42 - Tipe 48 - Tipe 56 - Tipe 62 Mewah - Tipe 66 - Tipe 70 - Tipe 72 - Tipe 74 - Tipe 94 Sumber: Developer Perumahan Bumi Adipura 84-120 251 120-180 36 Untuk tahap pembangunan ke-4, berdasarkan observasi yang dilakukan pada saat survey bulan september 2006, pembangunan perumahan sedang dalam tahapan proses. Pada tahapan pembangunan ke-4 ini perumahan yang direncanakan akan dibangun adalah sebanyak 490 unit yang hanya terdiri dari 3 unit Tipe Rumah Menengah yaitu T.36, T.42, T.48.
42 Gambar 3.1 Peta Site Plan Perumahan Adipura
43 3.2 Kondisi Ketersediaan Fasilitas Lingkungan Perumahan Bumi Adipura (Internal) Berdasarkan site plan perumahan Bumi Adipura, fasilitas yang disiapkan lahannya dalam lingkungan perumahan adalah fasilitas pendidikan (TK dan SD), fasilitas peribadatan (Mesjid), fasilitas perdagangan termasuk komersial pertokoan dan toko swalayan), fasilitas kesehatan (tidak ada), serta fasilitas olahraga dan ruang terbuka. Namun setelah dilakukan observasi pada saat penelitian, kondisi eksisting ketersediaan fasilitas lingkungan yang sudah dibangun dapat di lihat pada tabel berikut III.4. Tabel III.4 Kondisi Ketersediaan Fasilitas di Lingkungan Perumahan Bumi Adipura Fasilitas Sarana Jumlah Letak Pendidikan TK 2 Cluster 1 dan 2 SD Tidak Ada - SLTP Tidak Ada - SLTA Tidak Ada - Kesehatan Puskesmas Tidak Ada - Balai Pengobatan Tidak Ada - Praktik Dokter (Kandungan) 1 Cluster 1 Praktik Dokter Umum 1 Jalan masuk perumahan Apotik 1 Jalan masuk perumahan Perdagangan Warung 10 Cluster 1, 2, dan 3 Pertokoan 1 (4 unit ) Jalan Masuk Perumahan Toko Swalayan (Alfamart) 1 Jalan Masuk Perumahan Peribadatan Mesjid 2 Cluster 1, dan 2 Olahraga dan Lapangan Sepak Bola Tidak ada - Ruang Terbuka Lapangan Basket 1 Jalan Masuk Perumahan Lapangan Tenis Tidak ada - Kolam Renang 1 Jalan Utama Lapangan Volly 1 Cluster 1 Taman 9 Cluster 1, 2, dan 3 Sumber: Hasil Observasi, 2006
44 Gambar 3.2 Peta Tata Guna Lahan Perumahan Bumi Adipura
45 3.3 Kondisi Ketersediaan Fasilitas Sosial di Wilayah Sekitar Perumahan Bumi Adipura (Eksternal) Berdasarkan hasil observasi yang dilakukan di wilayah sekitar perumahan Bumi Adipura (eksternal), fasilitas yang terdapat di sekitar lingkungan perumahan adalah fasilitas pendidikan (TK, SD, SLTP, dan SLTA), fasilitas peribadatan (mesjid), fasilitas perdagangan termasuk komersial (warung, pertokoan, toko swalayan dan pasar), fasilitas kesehatan (Puskesmas, Praktik Dokter, Rumah Sakit dan Apotik), serta fasilitas olahraga (GOR bulutangkis, lapangan tenis, lapangan sepakbola, kolam renang), dan ruang terbuka. Observasi fasilitas sosial yang dilakukan berdasarkan standar jarak yaitu kurang dari 1 (satu) kilometer dari wilayah studi atau standar waktu tempuh kurang dari 30 menit dengan menggunakan kendaraan. Kondisi eksisting ketersediaan fasilitas sosial yang ada di sekitar perumahan dapat di lihat pada tabel III.5.
46 Tabel III.5 Kondisi Ketersediaan Fasilitas Sosial di Sekitar Lingkungan Perumahan Bumi Adipura (Eksternal) Fasilitas Sarana Jumlah Nama Fasilitas Jarak (M) Pendidikan TK 1 TK Pertiwi 1000 SD 2 1. SD Derwati 400 2. SD Cijaura 900 SLTP 2 1. SLTP 48 900 2. SLTP 42 300 SLTA 2 1. SMU 25 900 2. SMU 51 300 Kesehatan Puskesmas 2 1. Puskesmas Majalaya 400 2. Puskesmas 1200 Margahayu Praktik dokter umum 1 1. Dokter R.S Al-Islam 1500 dan spesialis Apotik 2 1. Apotik Bodogol 500 2. Apotik Al-Islam 1500 Rumah Sakit 1 R.S Al-Islam 1500 Perdagangan Warung 10 < 100 Pertokoan 2 1. Pertokoan Metro 1600 2. Pertokoan BTC 1800 Toko Swalayan 6 1. Indomaret (2) 200 dan 1000 2. Alfamart (2) 300 dan 700 3. Superindo Metro 1600 4. Makro 1500 Pasar 2 1. Ciwastra 900 2. Gedebage 1200 Peribadatan Mesjid 7 100 200 Olahraga dan GOR Bulu Tangkis 2 1. GOR Derwati 200 Ruang 2. GOR.Pasir Pogor 1000 Terbuka Lapangan Sepak Bola 1 Lapangan PGRI 700 Lapangan Basket Tidak ada Lapangan volli Tidak ada Lapangan Tenis 1 Lap.Kantor.P.U 700 Perairan Kolam Renang 1 Kolam-renang 500 perumahan GBA Ruang terbuka (hanya 2 100 200 tanah kosong) Sumber: Hasil Observasi, 2006
47 Gambar 3.3 Peta Kondisi Eksternal Perumahan Bumi Adipura
48 3.4 Karakteristik Penghuni Perumahan Bumi Adipura Berdasarkan survei data primer mengenai karekteristik penghuni perumahan Bumi Adipura yang memberikan kemungkinan adanya pengaruh terhadap preferensi penghuni terhadap penyediaan fasilitas lingkungan perumahan maupun pola pemanfaatan fasilitas sosial, maka di bawah ini dipaparkan karakteristik tingkat kemampuan penghuni (tingkat pengeluaran keluarga per bulan), lama tinggal penghuni di Perumahan Bumi Adipura dan lokasi tempat kerja. Data pengeluaran keluarga per bulan di bagi dalam 4 (empat) kategori yaitu rendah (kurang dari Rp. 1 Juta), menengah (Rp. 1 3 Juta), menengah keatas (Rp. 3 5 Juta), dan tinggi (di atas Rp. 5 Juta). Faktor lama tinggal penghuni dalam lingkungan perumahan di bagi ke dalam 3 (tiga) kategori yaitu lebih kecil dari 3 tahun, 3 tahun sampai 5 tahun, dan 5 tahun ke atas. Faktor lokasi kerja di bagi ke dalam 3 (tiga) wilayah yaitu perumahan Bumi Adipura, Kota Bandung, dan di luar Kota Bandung Karakteristik penghuni berdasarkan responden terpilih di Perumahan Bumi Adipura, ditinjau dari karakteristik agama, lama tinggal, pengeluaran keluarga, dan lokasi kerja kepala keluarga. Karakteristik agama penghuni di Perumahan Bumi Adipura Kota Bandung dapat dilihat pada tabel III.6. Tabel III.6 Karakteristik Agama Penghuni berdasarkan Tipe Rumah Tipe Rumah (Penghuni) Agama Sederhana % Menengah % Mewah % Total % Islam 33 100.0 29 87.9 31 93.9 93 93.9 Katolik 0 0.0 1 3.0 0 0.0 1 1.0 Kristen 0 0.0 3 9.1 2 6.1 5 5.1 Total 33 100.0 33 100.0 33 100.0 99 100.0 Sumber: Hasil Survei, 2006 Berdasarkan tabel ini diketahui bahwa karakteristik penghuni di Perumahan Bumi Adipura berdasarkan agama, berkecenderungan paling banyak beragama Islam (93,9%) untuk penghuni ketiga tipe rumah.
49 Tabel III.7 Karakteristik Lama Tinggal Penghuni berdasarkan Tipe Rumah Lama Tipe Rumah (Penghuni) Total % Tinggal Sederhana % Menengah % Mewah % < 3 tahun 5 15.2 5 15.2 14 42.4 24 24.2 3 5 tahun 10 30.3 14 42.4 13 39.4 37 37.4 > 5 tahun 18 54.5 14 42.4 6 18.2 38 38.4 Total 33 100.0 33 100.0 33 100.0 99 100.0 Sumber: Hasil Survei, 2006 Berdasarkan tabel III.7. diketahui bahwa karakteristik penghuni di Perumahan Bumi Adipura berdasarkan lama tinggal, berkecenderungan paling banyak lebih dari 5 tahun untuk penghuni tipe rumah sederhana, berkecenderungan lebih dari 3 tahun untuk penghuni tipe rumah menengah, dan berkecenderungan kurang dari 3 tahun untuk penghuni tipe rumah mewah. Hal ini sesuai dengan tahapan pembangunan, di mana untuk tipe rumah sederhana termasuk tahapan awal pembangunan yang hampir seluruhnya terdapat di cluster satu.. Tabel III.8 Karakteristik Pengeluaran Penghuni berdasarkan Tipe Rumah Tipe Rumah (Penghuni) Pengeluaran Sederhana % Menengah % Mewah % Total % < Rp. 1 Juta 5 15.2 2 6.1 1 3.0 8 8.1 Rp. 1 3 Juta 20 60.6 14 42.4 8 24.2 42 42.4 Rp. 3 5 Juta 6 18.2 16 48.5 14 42.4 36 36.4 > Rp. 5 Juta 2 6.1 1 3.0 10 30.3 13 13.1 Total 33 100.0 33 100.0 33 100.0 99 100.0 Sumber: Hasil Survei, 2006 Berdasarkan tabel III.8, diketahui bahwa karakteristik penghuni di Perumahan Bumi Adipura berdasarkan pengeluaran keluarga, berkecenderungan paling banyak Rp. 1 3 Juta untuk penghuni tipe rumah sederhana, berkecenderungan Rp. 3 5 Juta untuk penghuni tipe rumah menengah, dan berkecenderungan Rp. 3 5 Juta serta lebih besar dari Rp. 5 Juta untuk penghuni tipe rumah mewah. Hal ini menunjukkan kecenderungan perbedaan penghuni tipe rumah mempengaruhi tingkat pengeluaran penghuninya.
50 Tabel III.9 Karakteristik Lokasi Kerja Penghuni berdasarkan Tipe Rumah Lokasi Tipe Rumah (Penghuni) Kerja Sederhana % Menengah % Mewah % Total % Perumahan Bumi Adipura 0 0.0 1 3.0 2 6.1 3 3.0 Kota Bandung 28 84.8 29 87.9 25 75.8 82 82.8 Luar Kota Bandung 5 15.2 3 9.1 6 18.2 14 14.1 Total 33 100.0 33 100.0 33 100.0 99 100.0 Sumber: Hasil Survei, 2006 Berdasarkan tabel III.9, diketahui bahwa karakteristik penghuni di Perumahan Bumi Adipura berdasarkan lokasi kerja kepala keluarga, berkecenderungan paling banyak berada di Kota Bandung untuk ketiga tipe rumah. Hal ini menunjukkan bahwa pola pergerakan penghuni beraktivitas seharihari berkecenderungan berada di Kota Bandung.