1 PENDAHULUAN 1.1 Identitas Pemberi Tugas KANTOR JASA PENILAI PUBLIK YANUAR BEY DAN REKAN ( Y&R ) ditunjuk oleh [ ] berdasarkan persetujuan atas Surat Penawaran [ ] tanggal [ ] dengan maksud untuk melakukan penilaian terhadap [ ] penyertaan saham [ ]. [ ] merupakan perusahaan yang bergerak dibidang [ ]. Kantor pusat [ ] berlokasi di Jalan [ ]. 1.2 Maksud dan Tujuan Penilaian Maksud dan tujuan penilaian adalah dalam rangka mengetahui Nilai Pasar [ ] penyertaan saham [ ] untuk kepentingan [ ] yang akan [ ] dalam rangka [ ]. Penilaian akan dilaksanakan dengan mengacu kepada [ ]. 1.3 Definisi dan Istilah yang Digunakan Dalam Penilaian ABV : Adjusted Book Value, metode penilaian saham yang didasarkan pada penilaian kembali aset dan liabilitas dari suatu badan usaha Arus Kas Bersih : Jumlah kas yang telah bebas dari liabilitas untuk mempertahankan operasi saat ini (current operation) dan untuk mengantisipasi pertumbuhan perusahaan Asumsi : Sesuatu yang dianggap akan terjadi termasuk fakta, syarat, atau keadaan yang mungkin dapat mempengaruhi Obyek Penilaian atau Pendekatan Penilaian dan kewajarannya telah dianalisis oleh Penilai Usaha sebagai bagian dari proses penilaian Dasar Penilaian : Suatu penjelasan dan/atau pendefinisian tentang jenis nilai yang sedang diteliti berdasarkan kriteria tertentu DCF : Discounted Cash Flow, suatu metode untuk menetapkan indikasi nilai dari suatu perusahaan, kepemilikan atas perusahaan atau sekuritas yang dilakukan dengan cara mendiskonto arus kas bersih dengan tingkat diskon yang relevan Diskon Likuiditas : Suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya likuiditas Obyek Penilaian Diskon Pengendalian : Suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari tingkat pengendalian atas Obyek Penilaian Kelangsungan Usaha : Suatu premis dalam penilaian, dimana Penilai Usaha menganggap suatu perusahaan akan terus melanjutkan operasinya secara berkelanjutan MMM : Multiple Market Method, suatu metode yang dilakukan dengan cara menggunakan perbandingan dengan perusahaan yang sejenis dan dianggap sebanding yang tercatat di pasar modal Nilai : Perkiraan harga yang diinginkan oleh penjual dan pembeli atas suatu barang atau jasa dan merupakan jumlah manfaat ekonomi berdasarkan Nilai Pasar Wajar Halaman - 1
yang akan diperoleh dari Obyek Penilaian pada Tanggal Penilaian (Cut Off Date) Nilai Buku : Hasil Kapitalisasi atas biaya perolehan aset, dikurangi akumulasi depresiasi, deplesi, atau amortisasi sebagaimana yang tercatat dalam laporan keuangan Nilai Buku Disesuaikan : Nilai Buku yang dihasilkan setelah dilakukan penyesuaian (normalisasi) terhadap nilai dari satu atau lebih aset atau liabilitas Nilai Pasar Wajar : Perkiraan jumlah uang pada Tanggal Penilaian (Cut Off Date) yang dapat diperoleh dari suatu transaksi jual beli Obyek Penilaian antara pembeli yang berminat membeli (willing buyer) dan penjual yang berminat menjual (willing seller) dalam suatu transaksi yang bersifat layak dan wajar Obyek Penilaian : Suatu usaha, perusahaan, atau kepentingan dalam perusahaan, termasuk penilaian terhadap aset tidak berwujud OJK : Otoritas Jasa Keuangan Pengendalian : Kemampuan untuk mengendalikan dan mengatur manajemen perusahaan atau kebijakan usaha Premi Pengendalian : Suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan penambah dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari tingkat pengendalian atas Obyek Penilaian Premis Nilai : Asumsi Nilai yang berhubungan dengan suatu kondisi transaksi yang dapat digunakan pada Obyek Penilaian Tanggal Penilaian : Tanggal pada saat Nilai, hasil penilaian, atau perhitungan manfaat ekonomi dinyatakan Tingkat Diskonto : Suatu Tingkat Imbal Balik untuk mengkonversikan nilai di masa depan ke nilai sekarang yang mencerminkan nilai waktu dari uang (time value of money) dan ketidakpastian atas terealisasinya pendapatan ekonomi Y&R : Kantor Jasa Penilai Publik Yanuar Bey & Rekan 1.4 Pernyataan Independensi Penilai Dalam menyusun laporan ini, Y&R mengandalkan keakuratan dan kelengkapan informasi yang disediakan oleh [ ] dan/atau data yang diperoleh dari informasi yang tersedia untuk publik dan informasi lainnya serta penelitian yang kami anggap relevan. Y&R tidak terlibat dan tidak melakukan audit ataupun verifikasi atas informasi yang disediakan tersebut. [ ] telah membebaskan Y&R dari setiap klaim yang dapat dan akan timbul dari kesalahan ataupun kekurangan dalam bahan atau informasi yang disediakan [ ], konsultan atau pihak ketiga, kepada Y&R dalam penyusunan laporan ini. Kami ingin menekankan bahwa hasil analisis dan penelaahan kami secara khusus hanya terbatas pada aspek Nilai Pasar saham yang dimiliki oleh [ ], di luar dari aspek perpajakan dan hukum karena hal tersebut berada di luar lingkup penugasan kami. Manajemen [ ] menyatakan bahwa seluruh informasi material yang menyangkut Nilai Pasar saham yang dimiliki oleh [ ] telah diungkapkan seluruhnya kepada Y&R dan di dalam Surat Edaran dan informasi kepada pemegang saham dan tidak ada pengurangan atas fakta-fakta yang penting. Halaman - 2
1.5 Tanggal Penilaian dan Masa Berlaku Laporan Tanggal efektif penilaian adalah per [ ], dimana batas tersebut diambil atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian. Masa berlaku laporan sesuai dengan tanggal penilaian akan berakhir pada tanggal [ ]. 1.6 Premis Nilai Yang Digunakan Premis yang dapat digunakan dalam penilaian saham [ ] adalah sebagai berikut: 1. Value in use, as part of going concern Nilai dalam penggunaan, sebagai bagian dari usaha yang berjalan. Pada premis ini diasumsikan bahwa aset yang akan dinilai dan dijual adalah aset yang sudah terakit dan terpasang sebagai bagian dari perusahaan yang beroperasi dalam menghasilkan pendapatan (income producing business enterprise). Premis ini mempertimbangkan atau merefleksikan adanya hubungan yang bersifat sinerjik dalam peningkatan nilai (value enhancement) aset secara keseluruhan antara aset berwujud dan semua aset tak berwujud. 2. Value in place, as part of mass assemblage of assets Nilai terpasang, sebagai bagian dari kelompok asetyang telah terkait. Pada premis ini aset diasumsikan dinilai dan dijual dalam keadaan terkait dan terpasang dan diasumsikan bahwa aset mampu beroperasi dengan baik, tetapi pada saat penilaian tidak beroperasi. Premis ini mempertimbangkan sumbangan dari aset berwujud dan beberapa aset tak berwujud, misalnya sistem operasi dan pemeliharaan, biaya instalasi dan supervisi, dan lain-lain dalam peningkatan nilai tetapi tidak mempertimbangkan sumbangan aset tak berwujud lain dalam bentuk pool of trained workers, goodwill dan going concern value, other marketing related intangible assets. 3. Value in exchange, as part of an orderly disposition Dalam premis ini, diasumsikan bahwa aset dapat dijual secara terpisah dan bukan merupakan bagian dari aset yang terkait dan terpasang. 4. Value in exchange, as part of forced liquidation Pada premis ini diasumsikan bahwa aset dapat dijual secara terpisah dan bukan merupakan bagian dari aset yang terkait dan terpasang serta aset dijual bukan dalam kondisi pasar yang normal. Berdasarkan beberapa premis di atas, penilaian saham (business interest) [ ] dilakukan atas dasar premis value in use, as part of a going concern. 1.7 Standar Nilai dan Metode Penilaian Usaha Berdasarkan rencana penilaian yang akan dilakukan yaitu untuk memperoleh gambaran nilai [ ] penyertaan saham [ ] untuk kepentingan transaksi akuisisi yang akan dilakukan oleh [ ], maka standar nilai yang akan digunakan adalah Nilai [ ]. Dalam memperoleh nilai pasar wajar [ ] penyertaan saham [ ], pemilihan metode didasarkan pada pertimbangan bahwa [ ] merupakan perusahaan yang saat ini Halaman - 3
mengalami laba yang negatif. Oleh karena itu, maka menurut kami pendekatan penilaian yang dipertimbangkan untuk diaplikasikan dalam penilaian [ ] penyertaan saham [ ] adalah: Pendekatan pendapatan (Income Approach); digunakan dengan metode Discounted Cash Flow ( DCF ). Dengan metode ini, operasi [ ] diproyeksikan sesuai dengan skenario pengembangan [ ]. Pendapatan mendatang (future income, cash flow) yang dihasilkan berdasarkan proyeksi dikonversi dengan faktor diskonto, sesuai dengan ekspektasi tingkat risiko dan laba atas investasi yang diharapkan. Indikasi nilai usaha adalah total nilai kini dari pendapatan mendatang tersebut, dengan asumsi going concern, yaitu [ ] berjalan terus walaupun pemilik atau manajemen berganti. Diproyeksikan kegiatan operasi [ ] akan mengalami perubahan dan bergerak mengarah ke kondisi pasar. Pendekatan Aktiva (Asset-Based Approach); digunakan dengan metode penyesuaian nilai buku (adjusted book value method). Metode ini didasarkan pada kinerja historikal keuangan yang dimiliki, dimana nilai saham [ ] sangat bergantung pada aset yang dimiliki. Sedangkan untuk Pendekatan Data Pasar (Market Approach) tidak digunakan, hal ini didasarkan pada kondisi [ ] yang memiliki laba yang negatif sehingga sulit untuk dapat memperoleh indikasi atas nilai sahamnya dari data pembanding yang ada. 1.8 Asumsi-Asumsi dan Syarat Pembatas 1. Dalam menyusun laporan ini, Y&R mengandalkan keakuratan dan kelengkapan informasi yang disediakan oleh Manajemen dan/atau data yang diperoleh dari informasi yang tersedia untuk publik dan informasi lainnya serta penelitian yang kami anggap relevan. Y&R tidak terlibat dan tidak melakukan audit ataupun verifikasi atas informasi yang disediakan tersebut. 2. Laporan ditujukan untuk memenuhi kepentingan pasar modal dan tidak ditujukan untuk kepentingan lainnya. 3. Y&R tidak memiliki kepentingan atau hal-hal lainnya yang dapat menyebabkan Y&R memberikan pendapat yang bias sehubungan dengan informasi yang dibahas dalam laporan ini. 4. Manajemen telah membebaskan Y&R dari setiap klaim yang dapat dan akan timbul dari kesalahan ataupun kekurangan dalam bahan atau informasi yang disediakan Manajemen, konsultan atau pihak ketiga, kepada Y&R dalam penyusunan laporan ini. 5. Manajemen menyatakan bahwa seluruh informasi material yang menyangkut penilaian saham telah diungkapkan seluruhnya kepada Y&R dan tidak ada pengurangan atas fakta-fakta yang penting. 6. Kami tidak memiliki kepentingan pribadi atau kecenderungan untuk berpihak berkenaan dengan subyek dari laporan ini maupun pihak-pihak yang terlibat didalamnya. 7. Analisis, opini dan kesimpulan telah dibuat, dan laporan ini telah disusun sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia dan Kode Etik Penilai Indonesia. 8. Laporan Penilaian yang dihasilkan terbuka untuk publik kecuali terdapati informasi yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional [ ]. Halaman - 4
9. Y&R bertanggungjawab atas laporan penilaian dan kesimpulan nilai akhir yang dihasilkan. 10. Y&R telah memperoleh informasi atas status hukum obyek penilaian dari pemberi tugas. 11. Tanda tangan pimpinan dan cap perusahaan yang resmi merupakan syarat mutlak sahnya Certificate of Appraisal ini dan laporan penilaian yang terlampir. 1.9 Tenaga Ahli dan Hasil Pekerjaan Tenaga Ahli Dalam melakukan penilaian saham [ ], Y&R tidak menggunakan hasil penilaian dari tenaga ahli, karena bidang usaha yang dijalani [ ] tidak memerlukan pendapat dari tenaga ahli. 1.10 Uraian Penilai Properti dan Hasil Penilaian oleh Penilai Properti yang Digunakan Dalam melakukan penilaian saham [ ], Y&R menggunakan hasil penilaian properti yang dilakukan oleh Y&R, dengan penilai properti [ ] dengan rincian sebagai berikut : URAIAN NILAI PASAR WAJAR TOTAL 1.11 Penjelasan mengenai Kejadian Penting setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Event) Tidak terdapat kejadian penting setelah tanggal penilaian. 1.12 Uraian Mengenai Ketentuan Peraturan Perundang-undangan yang terkait dengan Penilaian Sampai saat ini belum ada peraturan perundang-undangan yang diterbitkan yang terkait dengan penilaian. 1.13 Tambahan Informasi Lain diluar Hal-hal yang Telah Diuraikan Seluruh informasi material yang menyangkut penilaian saham telah diungkapkan seluruhnya kepada Y&R dan tidak ada pengurangan atas fakta-fakta yang penting. Halaman - 5
2 DATA DAN INFORMASI 2.1 Hasil Pelaksanaan Inspeksi 2.2 Hasil Pemeriksaan atas Dokumen Hukum yang Relevan dengan Obyek Penilaian Data-data legalitas dan perijinan [ ] yang telah diperoleh adalah sebagai berikut: 2.3 Pihak-pihak yang Telah Diwawancarai dan Hubungannya dengan Obyek Penilaian Pihak-pihak yang telah diwawancarai: PIHAK YANG DIWAWANCARAI JABATAN [ ] [ ] 2.4 PT [ ] 2.4.1 Pendirian 2.4.2 Tingkat Kepemilikan dan Sifat Pengendalian Objek Penilaian (Controlling) 2.4.3 Tingkat Likuiditas Pasar Obyek Penilaian 2.4.4 Manajemen dan Sumber Daya Manusia Susunan Dewan Direksi dan Komisaris [ ] adalah sebagai berikut : Dewan Direksi Direktur Utama : [ ] Direktur : [ ] Dewan Komisaris Presiden Komisaris : [ ] Komisaris : [ ] Halaman - 6
2.4.5 Aktivitas Usaha [ ] 2.4.6 Struktur Organisasi 2.4.7 Perijinan-Perijinan 2.5 Informasi Keuangan 2.6 Informasi Perpajakan 2.7 Tinjauan Ekonomi Makro Indonesia 2.8 Perkembangan Umum Industri [ ] 2.9 Dokumen dan Sumber Informasi yang Disediakan yang Terkait dengan Entitas Penilaian ini didasarkan pada analisa dan perhitungan atas ekuitas yang dinilai sesuai dengan data dan informasi yang diperoleh, yaitu : 2.10 Informasi Non Keuangan yang Relevan Mengenai Obyek Penilaian 2.10.1 Pasar Geografis 2.10.2 Pemasok dan Pelanggan Kunci 2.11 Analisis SWOT dan Risiko 2.11.1 Analisis SWOT 2.11.2 Analisis Risiko Halaman - 7
3 PENYESUAIAN TERHADAP LAPORAN KEUANGAN 4 ANALISA ATAS LAPORAN KEUANGAN DAN INFORMASI KEUANGAN LAINNYA 4.1 Kinerja Keuangan 4.2 Perbandingan Informasi Keuangan Industri yang Sebanding untuk Periode yang Sesuai 4.3 Kompensasi Bagi Pemegang Saham 4.4 Informasi mengenai Asuransi yang Ditanggung oleh Perusahaan untuk Karyawan Kunci 4.5 Analisa dan Pembahasan Manajemen 5 METODE PENILAIAN Untuk penilaian usaha, prosedur penilaian dilaksanakan dengan mengaplikasikan pendekatan dan metode penilaian usaha yang berlaku umum dalam penilaian [ ] atau ekuitas sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia ( SPI ) 2013 yang ditetapkan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia ( MAPPI ). Berikut adalah pendekatan penilaian usaha yang umum digunakan: a. Pendekatan Aset (Asset Based Approach) Pendekatan Penilaian berdasarkan laporan keuangan historis Obyek Penilaian yang telah diaudit, dengan cara menyesuaikan seluruh aset dan kewajiban menjadi Nilai Pasar Wajar sesuai dengan Premis Nilai yang digunakan dalam Penilaian Usaha. b. Pendekatan Pasar (Market Approach) Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan Obyek Penilaian dengan obyek lain yang sebanding dan sejenis serta telah memiliki harga jual. Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan Obyek Penilaian dengan obyek lain yang sebanding dan sejenis serta telah memiliki harga jual. c. Pendekatan Pendapatan (Income Approach) Pendekatan Penilaian dengan cara mengkonversi manfaat ekonomis atau pendapatan yang diperkirakan akan dihasilkan oleh Obyek Penilaian dengan tingkat diskonto tertentu. Pemilihan dan kepercayaan atas ketepatan metode dan prosedur bergantung pada pertimbangan penilai dan bukan didasarkan pada suatu formula yang baku. Halaman - 8
6 PEMILIHAN METODE PENILAIAN Untuk memperoleh pemahaman tentang penugasan penilaian yang akan dilakukan maka harus dirumuskan dan didefinisikan terlebih dahulu nilai yang akan diperoleh, karena hal ini akan terkait dengan tujuan penilaian dan mempengaruhi metode penilaian yang dipilih. Berdasarkan rencana penilaian yang akan dilakukan yaitu untuk memperoleh gambaran nilai [ ] saham PT [ ] untuk kepentingan transaksi jual beli yang akan dilakukan oleh internal manajemen, maka standar nilai yang akan digunakan adalah Nilai Pasar. Dalam memperoleh nilai pasar wajar [ ] saham PT [ ], pemilihan metode didasarkan pada pertimbangan bahwa [ ] merupakan perusahaan yang saat ini mengalami laba yang negatif. Oleh karena itu, maka menurut kami pendekatan penilaian yang dipertimbangkan untuk diaplikasikan dalam penilaian [ ] saham PT [ ] adalah: Pendekatan pendapatan (Income Approach); Pendekatan Aktiva (Asset-Based Approach); Pendekatan Data Pasar (Market Approach 7 ASET NON OPERASIONAL DAN LIABILITAS NON OPERASIONAL 8 PENENTUAN INDIKASI NILAI PASAR 8.1 Control Premium ( CP ), Discount for Lack of Control ( DLOC ) dan Discount for Lack of Marketability ( DLOM ) 8.2 Indikasi Nilai Saham [ ] Metode DCF 9 KUALIFIKASI PENILAI USAHA Penilai Usaha yang menandatangani laporan penilaian usaha ini merupakan Penilai Usaha bersertifikat MAPPI dengan perijinan sebagai berikut: Ijin Penilai : No.... STTD : No.... Halaman - 9