BAB V PENDEKATAN DAN KONSEP PERANCANGAN

BAB V PENDEKATAN DAN KONSEP PERANCANGAN 5.1. Konsep Makro Jakarta hari ini telah berubah dari kota sasaran bisnis regional menjadi kota sasaran bisnis global. Hal itu bisa dilihat dari meningkatnya kebutuhan ruang perkantoran yang menyebabkan menjamurnya pembangunan gedung bertingkat banyak yang berfungsi sebagai ruang perkantoran baik di daerah Central Bussiness District maupun di daerah Non Bussiness District. Hal-hal yang disebutkan di paragraf sebelumnya secara tidak langsung berpengaruh kepada meningkatnya konsumsi energi di Jakarta yang mengakibatkan terjadinya krisis energi yang menjadi masalah baru bagi kota Jakarta. Untuk menanggulangi krisis energi berkepanjangan, maka diperlukan sebuah konsep desain kantor sewa hemat energi yang bisa mengatasi permasalahan energi tersebut. Namun pada kenyataannya, sebuah kantor sewa yang hemat energi biasanya membutuhkan biaya pembangunan yang sangat mahal yang pada akhirnya berpengaruh pada melonjaknya harga sewa kantor tersebut dan pada akhirnya menimbulkan permasalahan baru. Solusi dari masalah-masalah di atas adalah sebuah desain kantor sewa yang memiliki konsep hemat energi, cost-effective, dan pada akhirnya bangunan dengan konsep tersebut menjadi role-model dan ikon baru bagi desain bangunan kantor sewa di masa mendatang baik di Jakarta maupun di kota-kota lainnya. 5.2. Konsep Messo Untuk menjadi sebuah role-model baru, maka diperlukan sebuah media yang berfungsi sebagai showcase. Dalam hal perancangan kantor sewa ini lahan yang dipilih sebagai showcase adalah kawasan Mega Kuningan yang merupakan lokasi perkantoran dengan kelas Premium A. Dengan kondisi Mega Kuningan yang mayoritas berupa bangunan perkantoran Premium membuat kawasan ini menjadi sangat eksklusif. Hal itu menjadi kurang selaras dengan visi Mega Kuningan yaitu menjadikan blok komersial utama yang akan menjadi ruang publik utama di Jakarta. Untuk merespon hal tersebut bangunan ini harus menjadi sesuatu yang integrated public friendly, dimana 59

bangunan ini akan menjadi sangat nyaman untuk menjadi ruang publik tetapi tetap terintegrasi dengan fungsi perkantoran yang membutuhkan privasi dan keamanan ekstra. Dengan adanya bangunan ini diharapkan bisa kembali mewujudkan visi Mega Kuningan yang berpengaruh pada kawasan Mega Kuningan pada masa mendatang. 5.3. Konsep Mikro Konsep mikro perancangan berkaitan dengan permasalahan energi yang pada akhirnya berkaitan cost-effectiveness bangunan ini. Oleh karena itu konsep High Performance Design dipilih untuk menjawab permasalahan tersebut. Berdasarkan fungsinya, kantor sewa dirancang dengan fungsi majemuk, dengan sistem sewa single tenancy building atau single tenancy floor, dan dengan tujuan pembangunan lebih ke arah speculative office building. Kantor sewa dirancang dengan fungsi perkantoran dan komersial. Fungsi komersial berperan sebagai fasilitas pendukung dari kegiatan perkantoran dan kegiatan kawasan. 5.4. Konsep Perancangan Tapak 5.4.1. Batasan Site secara garis besar dikelilingi oleh lahan kosong yang diproyeksikan akan menjadi bangunan berlantai banyak. Batas utara site merupakan pusat orientasi kawasan yang berupa ruang tebuka hijau, oleh karena itu sisi timur dan barat site akan di desain sebuah pedestrian yang merupakan akses menuju pusat orientasi kawasan. Desain pedestrian itu sendiri akan di dominasi oleh deretan vegetasi untuk memberikan kesan teduh dan memberi vista terhadap orientasi kawasan 60

. 5.4.2. Peruntukan Lahan Gambar 5. 1. Denah Site Sumber: Penulis Berdasarkan persyaratan peraturan terkait, perancangan tapak dan bangunan memiliki batasan yang harus dipenuhi. Peruntukan yang rencanakan pada lahan ini adalah fungsi perkantoran dan komersial. Luas lantai dasar maksimum bangunan adalah 4.351 m 2 (KDB 45% x 9.670m 2 ). Total luas lantai maksimum bangunan adalah 73.975 m 2 (KLB 7,65 x 9.670m 2 ). Minimum luas area hijau pekarangan adalah 967 m 2 (KDH 10% x 9.670m 2 ). Jarak sempadan bangunan adalah 14 meter. Jarak bebas minimum samping dan belakang adalah 4 meter pada lantai dasar. 5.4.3. Zonasi Pembagian Dalam perancangan bangunan kantor sewa, pembagian zonasi menjadi hal yang penting karena tiap fungsi yang berbeda memiliki zona masing-masing. Untuk bangunan kantor sewa ini, konsep pemisahan zonasi yang digunakan adalah konsep vertical layering. Vertical layering adalah sebuah sistem zonasi dengan menumpuk zona dengan fungsi yang berbeda pada satu massa. Dalam konsep ini, pembedaan zonanya dilakukan secara vertikal dan biasanya antar zona dihubungkan dengan lift atau tangga. Secara umum dapat dikategorikan menjadi 3 zona menurut tingkat privasinya,yaitu: Zona publik yang merupakan area yang dapat diakses oleh orang umum, dapat berupa 61

area publik.. Zona ini berfungsi untuk mengintegrasikan tapak dengan lingkungan sekitar. Zona semi publik memiliki akses untuk umum, tetapi terbatas pada orangorang yang berkepentingan terhadap zona ini. Zona ini memiliki tingkat privasi rendah. Zona privat memiliki akses tertutup untuk umum dan terbatas seperti pengelola, penyewa dan pengunjung atau tamu yang diijinkan. Gambar 5. 2 Zonasi pada Gedung Sumber: Penulis 5.4.4. Pencapaian Pencapaian kendaraan dan pejalan kaki bersifat langsung karena kondisi jalan didepan site merupakan jalan utama dan kesan pada pencapaian frontal akan lebih mudah tertangkap sehingga memberikan scenery yang baik pada perspektif bangunan. 62

Gambar 5. 3 Akses Masuk Kendaraan dan Pedestrian Sumber: Penulis Pintu masuk kendaraan umum berada di selatan karena merupakan titik terjauh dari jalan utama dan mudah dicapai dari kedua arah (jalan lingkar mega kuningan dan second entrance mega kuningan). Pintu masuk kendaraan servis terletak di timur tenggara agar memiliki pencapaian yang lebih dekat dengan basemen, tanpa harus memutar. Pintu masuk pedestrian terletak di sisi selatan karena sisi selatan merupakan akses pedestrian ke pusat orientasi kawasan dan sebagai pintu masuk utama gedung. 5.4.5. Tata Ruang Luar Tata ruang luar perlu di desain secara terintegrasi karena memberikan impresi pada bangunan. Tata ruang luar terbagi atas ruang luar aktif dan ruang luar pasif. Ruang luar aktif dipergunakan untuk jalur sirkulasi kendaraan, jalur sirkulasi orang, area parkir, dan ruang terbuka hijau yang didalamnya mengandung kegiatan manusia. Ruang luar pasif berupa ruang terbuka hijau yang tidak mengandung kegiatan manusia. Untuk itu ada beberapa poin yang akan dimasukkan dalam desain. Peletakan Bangunan 63

Bangunan diletakkan sesuai dengan setback 4m dari sisi site dan sempadan 14 m dari jalan 44. Parkir Area Parkir di terdapat di lantai basement. Sebagian besar area parkir terdapat di basemen yang terdiri dari 4 lantai. Persyaratan untuk lahan parkir adalah 1,5-3,5 lahan parkir mobil untuk setiap 100m 2 luas lantai. Sirkulasi parkir di dalam area parkir menerapkan double zone agar efisien. Gambar 5. 4 Sirkulasi Parkir Sumber: Penulis Elemen Perkerasan Elemen perkerasan pada tata ruang luar bangunan terbagi menjadi dua yaitu aspal, dan paving block. Aspal digunakan sebagai material penutup untuk sirkulasi kendaraan, sedangkan paving block digunakan sebagai material penutup untuk pedestrian. Gambar 5. 5 Paving Block Sumber: Penulis 44 Peraturan Menteri No.29 Tahun 2006 64

Landscape Penataan vegetasi pada ruang luar dilakukan secara horizontal. Dengan tujuan, yaitu: Sebagai aspek arsitektural, yaitu vegetasi sebagai pembentuk ruang, pembatas ruang, dan pengarah pergerakan. Sebagai aspek estetika, yaitu vegetasi berfungsi sebagai elemen yang menciptakan keindahan. Sebagai aspek engineering, yaitu vegetasi berfungsi sebagai kontrol kebisingan, temperatur, angin. Secara horizontal penataan vegetasi dilakukan di sisi timur, barat dan selatan site, hal ini memungkinkan karena setback dari site adalah 14m. Penataan landscape juga dimaksutkan untuk memberikan penegasan terhadap vista pusat orientasi. Gambar 5. 6 Gambaran Landscape Sumber: Penulis 5.4.6. Sirkulasi Dalam perancangan bangunan kantor sewa perlu diperhatikan masalah sirkulasi, baik kendaraan dan juga sirkulasi manusia. Hal yang terpenting adalah bagaimana memisahkan antara sirkulasi untuk area service dan non-service (penyewa dan pengunjung). 65

Secara umum, dalam desain ini terdapat 3 sirkulasi yaitu sirkulasi kendaraan, service, dan pengunjung. Sirkulasi Kendaraan Ground Floor Garis merah merupakan jalur sirkulasi kendaraan umum. Masuk dari jalan Lingkar Mega Kuningan, entrance dibuat menjauh dari area pertigaan jalan untuk menghindari kemacetan. Basement Gambar 5. 7 Sirkulasi Groundfloor Sumber: Penulis Gambar 5. 8 Sirkulasi Basement Sumber: Penulis 66

Pada basement akses didapat melalui ramp, tanda panah menandakan jalur sirkulasi parkir kendaraan (mobil). Parkir basementi ini dibuat dengan satu alur agar untuk mencegah terjadinya tabrakan. Sirkulasi Kendaraan Service & Pemadam kebakaran Service Gambar 5. 9 Sirkulasi service Sumber: Penulis Garis merah merupakan jalur sirkulasi kendaraan sevice pada basement. Masuk dari groundfloor, loading dock teletak tepat di samping ramp masuk. Penempatan loading dock di sisi itu dimaksutkan untuk menghemat waktu kurir. Jadi kurir pengantar tidak perlu mengelilingi daerah basement dan segera menurunkan barang yang di antar ke loading dock Pemadam kebakaran Gambar 5. 10 Sirkulasi pemadam kebakaran Sumber: Penulis 67

Untuk Jalur pemadam kebakaran, jalur masuk diletakkan di sisi timur agar memiliki akses terdekat ke area basement. Mobil pemadam kebakaran juga diberikan jalur khusus untuk memutari bangunan agar dapat menjangkau tiap sisi bangunan Sirkulasi Manusia Gambar 5. 11. Sirkulasi Manusia Sumber: Penulis Sirkulasi pengguna dalam bangunan dimulai dari main entrance. Dari drop off masuk menuju atrium lalu pola sirkulasinya menyebar ke tenant. Ada juga jalur untuk masuk ke area lift dan area garden yang terletak di bagian utara bangunan 5.5. Pendekatan dan Konsep Programatis 5.6.1. Pola Kegiatan Kegiatan bangunan kantor sewa secara garis besar diakomodasi oleh kegiatan pengelola, penyewa dan kegiatan tennant (biasanya terletak pada area podium). Setiap kegiatan tersebut memiliki pola yang berbeda. 68

Diagram 5. 1. Pola Kegiatan Pengelola Diagram 5. 3. Pola Kegiatan Tennant Diagram 5. 2. Pola Kegiatan Penyewa Diagram 5. 4. Pola Kegiatan Pengunjung Sumber: Penulis 5.6.2. Pola Kegiatan Kebutuhan ruang pada bangunan kantor sewa meliputi, area pengelola dan operasional yang bersifat privat, area tenant yang bersifat privat, area fasilitas umum dan jasa yang bersifat publik, area utilitas dan servis yang bersifat semipublik, serta area parkir yang bersifat publik. Area pengelola dan operasional meliputi kelompok ruang fungsi utama, pendukung, tambahan dan servis. Area tenant meliputi kelompok ruang fungsi utama, tambahan dan servis. Area fasilitas umum dan jasa meliputi kelompok ruang fungsi pendukung, tambahan dan servis. 69

Tabel 5. 1. Program Ruang I Area Pengelola dan Operasional ( L4) Nama Ruang Standar Ruang (m 2 /orang) Kapasitas (orang) Luas (m 2 ) Sirkulasi (20%) sumber data Total (m 2 ) a Kelompok Ruang Fungsi Utama 343,32 R. General Manajer 13,4 1 13,4 2,68 neufert 16,08 R. Manajer 9,3 4 37,2 7,44 neufert 44,64 R. Sekretaris 6,7 5 33,5 6,7 neufert 40,2 R. Administrasi 4,5 10 45 9 neufert 54 R. Marketing 4,5 6 27 5,4 neufert 32,4 R. Teknisi 4,5 10 45 9 neufert 54 R. Personalia 4,5 10 45 9 neufert 54 R. Rapat 2 20 40 8 office planning 48 b Kelompok Ruang Fungsi Pendukung 26,88 R. Tunggu 1,4 10 14 2,8 office planning 16,8 R. Tamu 1,4 6 8,4 1,68 office planning 10,08 c Kelompok Ruang Fungsi Tambahan 16,68 R. Arsip 5.9/unit 1 5,9 1,18 neufert 7,08 R. Fotokopi dan Produksi 8/unit 1 8 1,6 asumsi 9,6 Sub Total 386,88 II a III a Area Penyewa (L6-70) Nama Ruang Standar Ruang (m 2 /orang) Kelompok Ruang Fungsi Utama R. Kerja (open plan) Kapasitas (orang) Luas (m 2 ) Sirkulasi (20%) sumber data Total (m 2 ) 18 2500 45000 9000 neufert 54000 Area Pendukung-Tambahan Fungsi Kantor Lantai Tipikal (L6-70) Kelompok Ruang Fungsi Pendukung Lobby - R. Tunggu Sub Total 54000 2,8 10 28 5,6 office planning 33,6 Sub Total 33,6 64 lt 2150,4 b Kelompok Ruang Fungsi Tambahan 70

Pantry 8/unit 1 8 1,6 asumsi 9,6 Lavatory 0,44 50 22 4,4 office planning 26,4 Sub Total 36 64 lt 2304 IV Area Pendukung-Tambahan Fungsi Kantor L.4, L.5 a Kelompok Ruang Fungsi Pendukung Kantor 1116,24 Lobby utama 2,8 80 224 44,8 office planning 268,8 R. Tunggu 1,4 20 28 5,6 office planning 33,6 R. Resepsionis 2,4 3 7,2 1,44 office planning 8,64 R. Box Surat 1.5/unit 2 3 0,6 asumsi 3,6 Lobby (L5) 2,8 10 28 5,6 office planning 33,6 Ruang Pertemuan Besar (2) Ruang Pertemuan Sedang (3) Ruang Pertemuan Kecil (5) 2 200 400 80 office planning 480 2 60 120 24 office planning 144 2 60 120 24 office planning 144 Pre Function 0,5 180 90 18 office planning 108 b Kelompok Ruang Fungsi Tambahan 63,6 Mushola (L5) 1,5 30 45 9 neufert 54 Ruang Wudhu 1 8 8 1,6 asumsi 9,6 Sub Total 1179,84 V Area Fasilitas Umum dan Jasa Nama Ruang Standar Ruang (m 2 /orang) Kapasitas (orang) Luas (m 2 ) Sirkulasi (20%) sumber data Total (m 2 ) a Kelompok Ruang Fungsi Pendukung 1892,4 Lobby 2,8 120 336 67,2 office planning 403,2 Retail 36/unit 8 360 72 asumsi 432 Cafe (3) 1,5 90 135 27 handbook 162 Lounge dan sky Lounge 2 50 100 20 handbook 120 Bar (2) 1,7 30 51 10,2 handbook 61,2 Restoran kelas atas (2) Restoran kelas menengah (4) 2 80 160 32 handbook 192 1,5 100 150 30 handbook 180 71

Restorancafetaria 1 30 30 6 handbook 36 Fitness 100/unit 1 80 16 neufert 96 SPA 9 15 135 27 asumsi 162 Child Care 2 20 40 8 asumsi 48 b Kelompok Ruang Fungsi Tambahan 348 Lavatory (LD, L1, L2) Lavatory (L3,B1,B2,B3) 0,44 300 132 26,4 office planning 158,4 0,44 200 88 17,6 office planning 105,6 Mushola (L2) 1,5 40 60 12 neufert 72 Ruang Wudhu (L2) 1 10 10 2 asumsi 12 c Kelompok Ruang Fungsi Servis 165,9 Dapur Restoran(2) Dapur Restoran(4) 1.4 /cover 40 56 11,2 handbook 67,2 1.4 /cover 40 56 11,2 handbook 67,2 Dapur Cafe (3) 0.45 /cover 45 20,25 4,05 handbook 24,3 Dapur Cafetaria (1) 0.2 /cover 30 6 1,2 handbook 7,2 Sub Total 2442,3 VI Area Utilitas dan Servis Nama Ruang Standar Ruang (m 2 /unit) Kapasitas (unit) Kelompok Ruang Fungsi Servis Basement Luas (m 2 ) Sirkulasi (20%) sumber data Total (m 2 ) R. ME 300 1 300 60 asumsi 360 R. Genset 200 1 200 40 asumsi 240 R. BMS 100 1 100 20 asumsi 120 Waste Treatment 60 1 60 12 asumsi 72 Gudang 40 1 40 8 asumsi 48 R staff, loker 0,6 50 30 6 asumsi 36 Sub Total 876 Kelompok Ruang Fungsi Servis Lantai transisi-me R. ME 200 4 800 160 asumsi 240 R. panel. 20 4 80 16 asumsi 24 Gudang 60 4 240 48 asumsi 72 Sub Total 336 Kelompok Ruang Servis-Tipikal 72

R. Kontrol panel dan shaft 4 1 4 0,8 asumsi 4,8 Shaft 2 1 2 0,4 asumsi 2,4 Ruang Cleaning servis 4 1 4 0,8 asumsi 4,8 Gudang 10/unit 1 10 2 asumsi 12 Sub Total 24 64 lt 1536 Kelompok Ruang Servis-Komersial R. Kontrol panel dan shaft 3 1 3 0,6 asumsi 3,6 Shaft 1,5 1 1,5 0,3 asumsi 1,8 Ruang CS dan gudang 3 1 3 0,6 asumsi 3,6 Sub Total 9 4 lt 36 VII Area Parkir Nama Ruang Standar Ruang (m 2 /orang) Kapasitas (orang) Luas (m 2 ) Sirkulasi (20%) sumber data Total (m 2 ) Parkir Mobil 12,5 600 7500 1500 neufert 9000 Parkir Motor 1,5 100 150 30 neufert 180 Parkir Sepeda 1,2 40 48 9,6 neufert 57,6 Sub Total 9237,6 TOTAL tanpa parkir 65355,42 TOTAL LUAS LANTAI 74593,02 73

5.6.3. Organisasi dan Hubungan Ruang Diagram 5. 2. Program Ruang Sumber: Penulis Organisasi ruang menggunakan pola radial untuk memisahkan aktivitas berdasarkan zona aktivitas, kelompok fungsi ruang. Sirkulasi yang terdapat di dalam bangunan adalah sirkulasi sistem linier dengan konfigurasi yang radial dan memutar. 74

Diagram 5. 3. Organisasi Ruang Sumber: Penulis 5.6.4. Zonasi Diagram 5. 4. Hubungan Ruang Sumber: Atika N.F. 2012 Zonasi pada subbab ini lebih menjelaskan tentang pembagian zonasi berdasarkan fungsi secara vertikal. Pada lantai basement terdapat zona publik-semi publik berupa 75

parkir dan area ME. Pada lantai dasar hingga lantai 2 terdapat zona publik berupa fasilitas publik dan fungsi ruang pertemuan. Pada lantai 3 terdapat zona ruang pengelola. Pada lantai 4 dan 5 terdapat ruang-ruang pertemuan yang bersifat zona semipublik. danpada lantai 6 hingga 70 terdapat fungsi privat berupa ruang kantor tenant. Disetiap lantainya terdapat fungsi servis pada inti bangunan. Diagram 5. 5. Zonasi Ruang Secara Vertikal Sumber: Penulis 5.6. Konsep Passive Design dan High Performance Building Konsep Passive Design dan High Performance Building dipilih untuk menyelesaikan masalah krisis energi dan keterkaitan bangunan dengan penggunaan energi buatan secara berlebihan. Tujuan dari desain dengan konsep ini adalah untuk 76

mencapai efisiensi baik dalam hal ruang, penggunaan material dan energi dalam bangunan. Penerapan konsep dalam bangunan adalah dengan beberapa aspek yang telah dijelaskan di bab 4 yaitu : penentuan orientasi bangunan, massa bangunan, perencanaan ruang, dan desain selubung bangunan. 5.5.1. Orientasi, dan Tata Massa Perancangan bentuk bangunan sewa ini dipengaruhi oleh beberapa aspek penting seperti: efisiensi lahan, efektifitas fungsi dan utilitas bangunan, efisiensi energi, karakteristik dan citra yang ingin ditampilkan, serta peraturan terkait. Tetapi, aspek yang diutamakan dalam konsep perancangan bentuk bangunan ini adalah aspek efisiensi energi dan efektifitas lahan. Kedua aspek itu diutamakan karena akan mempengaruhi nilai ekonomi bangunan ini kedepannya. Massa bangunan di desain dalam masa tunggal yang terdiri dari susunan beberapa fungsi dikarenakan jarak antar bangunan dan alasan efisiensi ruang (untuk hal ini berkaitan dengan sirkulasi penyewa). Site ini memiliki KLB yang tinggi sehingga memungkinkan untuk membuat sebuah bangunan berlantai banyak, hal ini ditempuh untuk memaksimalkan daya tampung manusia sehingga bisa menjadi solusi atas kebutuhan ruang perkantoran yang sangat tinggi. Perbandingan antara panjang dan lebarnya berkisar 1:1 hingga 1:3 agar optimum dalam penerimaan panas yang rendah. Gambar 5. 12. Orientasi site Sumber: Penulis 77

Gambar 5. 13. Alternatif Perancangan Bentuk ke-1,2, dan 3 Sumber: Penulis Untuk perletakan massanya, aspek orientasi bangunan terhadap pola pergerakan matahari menjadi fokus utama karena berpengaruh pada konsumsi energi bangunan ini. Setelah itu konsep perletakan massanya dipengaruhi oleh persyaratan orientasi bangunan terhadap kawasan, bentuk lahan, dan peruntukan lahan. Massa utama bangunan ini terletak di tengah site agar dapat memberikan area untuk ruang hijau dan juga dapat digunakan sebagai sirkulasi memutar bangunan Konsep orientasi fasad bangunan kantor sewa ini mengarah ke utara dan selatan dengan bukaan yang lebar untuk memaksimalkan pendapatan cahaya matahari pada siang hari sehingga penggunaan artificial lighting bisa direduksi secara maksimal. Untuk arah barat dan timur bukaan diminimalisir untuk mereduksi solar gain dan glare. Gambar 5. 14. Alternatif Perancangan terpilih Sumber: Penulis 78

5.5.2. Penataan Ruang Penataan ruang dalam bangunan ini lebih di tekankan pada peletakan core dan sirkulasi penyewa. Core bangunan ini diletakkan pada sisi barat dan timur dan memaksimalkan bukaan di sisi utara - selatan bangunan agar dapat mengurangi beban pendinginan pada ruang dikarenakan panas dari matahari pada sisi timur - barat dapat terhambat dengan baik, bukaan di sisi utara - selatan juga dapat digunakan untuk pemaksimalan penggunaan cahaya alami. Gambar 5. 15. Gambar denah tipikal dan peletakan core Sumber : penulis Pencahayaan alami yang diperoleh dengan perencanaan ruang dapat bekerja lebih optimal pada ruang yang terbuka atau open space. Untuk itu, material tembus cahaya (translucent glass) dipilih sebagai partisi dalam ruang agar cahaya jangkauan cahaya alami dan lampu (jika digunakan) bisa lebih maksimal. 79

Gambar 5. 16. Kedalaman Ruang Efektif Terhadap Daylight Sumber : Jatmika, Suryabrata. 2012. Building Envelope Perancangan kedalaman ruang juga akan berpengaruh pada prosentase luas lantai yang memanfaatkan pencahayaan alami. Kedalaman ruang efektif adalah 1,5 kali ketinggian bukaan dari lantai. Tetapi, dengan memberikan lightshelf, reflector, dan modifikasi bentuk bukaan dapat memperdalam jangkauan pencahayaan alami dalam ruang. Gambar 5. 17. Gambaran Fitur Typical Floor Sumber : penulis 5.5.3. Konsep Desain Selubung Bangunan Gedung perkantoran tingkat tinggi memiliki potensi besar terjadinya ketidak nyamanan termal dalam ruang. Penyelesaian alami cenderung tidak tetap dan tidak dapat diatur untuk mencapai temperatur tertentu sehingga tidak optimal untuk mencapai kenyaman termal dalam ruang. Berdasarkan grafik psychometric chart, strategi yang 80

dapat dilakukan adalah modifikasi selubung bangunan menggunakan sun shading (34%) dan penggunaan sistem pengkondisian udara untuk mendinginkan (99.7%) serta mengurangi tingkat kelembapan relatif dalam ruang (0.3%) 45 5.5.3.1. Window To Wall Ratio Untuk mendapatkan jangkauan pencahayaan alami pada siang hari window to wall ratio untuk tower adalah 70%. Sedangkan untuk podium dibatasi hingga 40%, hal ini dimaksudkan untuk membatasi transmitansi eksternal melalui kaca. Gambar 5. 18. Prosentase Bukaan Sumber: Penulis 45 Atika N.F. 2012. Kantor Sewa Dengan Pendekatan Arsitektur Hemat Energi 81

5.5.3.2. Bukaan Bukaan pada tower ini di desain untuk memaksimalkan pemanfaatan cahaya alami dari sisi utara-selatan. Bentuk, posisi dan area bukaan ditentukan berdasarkan efektifitas jangkauan daylight pada ruangan. Total luas area bukaan minimum ditentukan berdasarkan persamaan. Untuk 100m 2 luas lantai, luas area bukaan minimum yang dibutuhkan adalah sebesar 30m 2. Gambar 5. 19. Bukaan dan Potongan Bukaan Sunber : Penulis 5.5.3.3. Material Kaca Untuk penggunaan material kaca, beberapa aspek yang perlu diperhatikan adalah Solar Factor, Shading Coefficient dan U-Value 46. Semakin rendah nilainya semakin baik pula karakteristik kaca tersebut, sehingga menghasilkan OTTV yang rendah. 46 Solar Factor (SF) adalah kemampuan material kaca untuk menghambat panas dari matahari Shading Coefficient (SC Value) = SF/87 U-Value adalah jumlah transfer panas suatu material kaca (per/m 2 ), per C o selisih perbedaan temperatur indoor dan outdoor 82

Gambar 5. 20. Spesifikasi Material Kaca Sunber : Romanus AJB. 2012. High_Performance_Glass_affecting_the_OTTV Setelah melihat perbandingan diatas, kaca yang dipilih untuk bangunan tower ini adalah DGU 6/12/6 Sunergy Green karena memiliki nilai SC dan U Value terendah sehingga diharapkan bisa menghasilkan OTTV yang rendah. Untuk paparan lebih jelasnya bisa dibaca di lampiran. 5.5.3.4. Material dan Warna Dinding Konsep kontruksi dinding ditekankan pada kualitas karakteristik termal. Konstruksi dinding terbagi menjadi dua, dinding penuh, dan dinding yang dikombinasikan dengan bukaan (kaca/jendela). Konstruksi dinding penuh menggunakan material bebatuan sistem insulasi untuk memblokir panas secara total ke dalam bangunan (sisi timur dan barat). Konstruksi dinding-kaca pada 83

tower menggunakan parapet dengan sistem curtain glass wall. Sistem ini akan menghemat energi dengan tetap mempertahankan kualitas visual eskterior bangunan. Tinggi parapet berkisar 0.5-0.8m menyesuaikan dengan bukaan dan jangkauan pencahayaan alami yang diharapkan (desirable light scope). Konstruksi dinding campuran diletakkan pada sisi utara selatan) Gambar 5. 21. Gambaran penggunaan material dan warna dinding Sumber : penulis Tabel 5. 2. Perbandingan karakteristik material Sumber : Prasasto Satwiko. 2004. Fisika Bangunan 1 Untuk lapisan luar material dinding ditentukan dengan karakteritik absorbansi yang rendah, dan reflektifitas yang tinggi. Warna yang dapat digunakan adalah putih dengan nilai reflektansi 0.8 dan nilai absorbtansi 0.2 84

5.7. Pendekatan dan Konsep Tata Ruang Dalam 5.7.1. Layout Ruang dan Sirkulasi Layout ruang kantor sewa dipengaruhi oleh struktur organisasi perusahaan, jenis perusahaan, dan kondisi yang diinginkan. Pada bangunan kantor sewa ini, sistem layout yang dipilih berupa open plan. Selain lebih fleksibel, layout dengan open plan dinilai lebih efektif dalam persebaran pencahayaan alami. Layout ruang secara lebih detil ditentukan oleh masing-masing tenant tetapi tetap diberikan guideline untuk menggunakan pembatas translucent agar goal dari penghematan energi bisa tetap tecapai. Konsep sirkulasi dalam ruang kantor sewa ini mengambil sistem loop yang tidak dipisahkan atau disekat dari ruang fungsi utama. Hal ini dikarenakan perletakan core bangunan yang cenderung berupa external core. Sirkulasi memiliki memiliki lebar berkisar 1.75 2.5 m. Core atau inti bangunan akan diletakan sebagai external core building agar rentable area pada massa utama bisa tersewakan dengan maksimal karena core tidak berada dalam rentable area. Keuntungan pada centre core building antara lain, servis yang terletak di sisi bangunan memudahkan sistem distribusi dan pengontrolannya, baik untuk menahan beban angin karena memiliki letak core yang simetris, lantai yang disewakan dapat memiliki akses pemandangan langsung ke luar bangunan yang akan meningkatkan nilai jual, kemudahan dalam mengorganisir ruang yang disewakan untuk banyak tenant, dan konstruksinya lebih mudah dijalankan. Gambar 5. 22. Layout Ruang Kantor 85

5.7.2. Tinggi Ruang Konsep ruang berkaitan dengan tinggi ceiling, jarak antar lantai, dan kedalaman ruang. Tinggi ceiling ditentukan berdasarkan pertimbangan kenyaman serta penetrasi pencahayaan alami. Jarak antar lantai ditentukan berdasarkan perimbangan struktur, sistem distribusi AC, dan efektifitas tinggi ceiling. Jarak antar lantai sangat berpengaruh pada tinggi dan efisiensi bangunan. Minimal tinggi ceiling terhadap lantai adalah 2.7m atau 2.5 m jika aktifitas cenderung duduk. Gambar 5. 23.. Potongan Ruang Sumber : Atika NF. 2012. Kantor Sewa Hemat Energi 5.7.3. Kedalaman Ruang Gambar 5. 24. Perspektif Potongan Ruang Sumber : Penulis Kedalaman ruang fungsi kantor ditentukan berdasarkan layout ruang dan efektifitas daylight. Kedalam ruang efektif terhadap daylight hanya 1,5 kali tinggi jendela. Jendela direncanakan setinggi 2.6 m, sehingga kedalam ruang efektifnya adalah 86

4,5 m. Tetapi, untuk menambah jangkauan cahaya alami, diberikan light shelf untuk menambah kedalaman ruang efektif menjadi 2x kali tinggi jendela. Berdasarkan rumus persamaan kedalaman ruang terhadap ketinggian ruang, lebar ruang, dan nlai reflektansi, apabila reflektansi dinding 0.6 dan lebar jendela 8 m, maka kedalaman ruang efektif adalah 10.9 m. Jadi, kedalaman optimum terhadap daylight berkisar 4,5 10,5 m. Gambar 5. 25. Zonasi Pencahayaan pada Ruang sumber : Kwok, Alison. 2007. Green Studio Handbook. London, hal 64 Gambar 5. 26. Kedalaman Ruang Efektif Terhadap Daylight Sumber : Jatmika, Suryabrata. 2012. Building Envelope Gambar 5. 27. Gambaran Pencahayaan pada Ruang sumber : penulis 5.7.4. Fleksibilitas Ruang Fleksibilitas ruang terkait dengan konsep pembentukan denah dan pembagian ruang. Bentuk denah mempertimbangkan antara grid struktur, grid kolom, grid partisi, 87

grid layout ruang, grid servis, dan grid outlet floor. Sistem Moduler adalah sistem yang mempunyai koordinasi dimensi antar bagiannya sehingga didapat dimensi yang bersistem dan bermodel dasar ruang yang fleksibel. Sistem ini dapat berupa layout ruang atau layout workstation. Sistem Sekat adalah sistem yang menggunakan material penyekat ruangan sehingga dapat dihasilkan optimasi ruang dan fleksibilitas besaran ruang yang sesuai dengan kapasitasnya. Gambar 5. 28. Grid Ruang Sumber : Pickard, Quentin. 2002. The Architect s Handbook. London: Blackwell Sience Ltd. Grid kolom yang paling efektif adalah 7.5 9 m terkait dengan prencanaan ruang dan ruang parkir. Grid dari struktur jendela umumnya 1.2m, 1.3m, dan 1.5 m. Grid tersebut digunakan pula sebagai grid perencanaan ruang, dan grid struktur. Grid yang umum adalah 1.2 m dan 1.3 m dengan lebar ruang minimum 2,4 m adam 2,7 m. 47 Gambar 5. 29. Kemungkinan Pengaturan Layout Ruang Sumber : Neufert 3rd edition hal 347 47 Atika N.F. 2012. Kantor Sewa Dengan Pendekatan Arsitektur Hemat Energi 88

Gambar 5. 30. Pembagian Sewa Ruang Sumber : penulis 5.8. Interior Fungsi Bangunan 5.8.1. Fasilitas Publik Area Komersial (Retail, Restaurant, Cafe) dan Public Spaces Area retail dan public spaces didesain untuk mendapatkan kesan kontemporer dan culture oriented. Perancangan interior retail tergantung oleh masing-masing tennant. Tetapi, segment tennant yang dituju adalah tennant-tennant dengan pasar SES A+ (untuk kelas atas). Untuk 14 tahun terakhir dan forecast untuk 20 tahun mendatang, elemen interior di Jakarta khususnya dirancang dalam suasana industrial dan scandinavian yang menimbulkan kesan mewah dalam kemasan unconventional 89

spaces. 48 Dengan ini, ruang-ruang mati dan tidak memiliki nilai jual bisa diolah menjadi sesuatu yang bernilai jual tinggi (contoh, restaurant The Basement Mega Kuningan yang menyewa ruang basement menjadi restaurant kelas atas, PTTHead Garage yang mengadopsi suasana gudang sebagai cafe kelas atas). Gambar 5. 31. Cafe bernuansa industrial yang memberi kesan unconditional space Sumber : http://www.ismaya.com/ diakses Mei 2014 Area public space juga mengoptimalkan pencahayaan alami yang masuk kedalam ruang dengan penggunaan skylight dan atrium. Gambar 5. 32. Atrium sebagai Skylight Sumber : http://www.alliesandmorrison.com/ diakses Mei 2014 5.8.2. Fasilitas Kantor Lobby Lobby merupakan ruangan yang selalu ditemui pertama kali di dalam tiap level bangunan ini sehingga menciptakan citra awal yang harus merepresentasikan suasana interior bangunan baik pengunjung maupun penyewa. Kesan yang ingin dimunculkan pada lobby adalah kesan simple agar citra keseluruhan interior bangunan ini terlihat leluasa. Hal itu ditempuh dengan menggunakan elemen-elemen interior dengan geometri dasar yang tidak terlalu rumit dengan warna terang serta dikombinasikan 48 Analisis penulis yang dibantu oleh Wulu Creative House sebagai pengamat culture 90

dengan penggunaan pencahayaan (baik natural maupun artificial) yang mendukung ambience interior tersebut sehingga terkesan hangat dan natural Gambar 5. 33. Gambaran Lobby Sumber : http://www.som.com/ diakses Mei 2014 Meeting Spaces Meeting space diletakkan di level yang menghubungkan antara area kantor sewa dan area publik agar meeting space tersebut bisa disewakan kepada tenant, tetapi dan kepada publik sehingga menjadi sumber pendapatan tambahan untuk bangunan ini. Meeting space dibagi menjadi tiga berdasarkan luas dan daya tampungnya, yaitu besar (60orang), sedang (20 orang), kecil (12 orang). Interiornya ditekankan kepada penggunaan warna cerah untuk mendapatkan kesan segar dan mewah. Ruang Kantor Gambar 5. 34. Gambaran Meeting Room Sumber : http://mohamedia.net/ diakses Mei 2014 Ruang kantor didesain secara open plan agar dapat didesain berdasarkan kebutuhan tenant dengan guideline yang harus di taati untuk mencapai tujuan penghematan energi (cont.penggunaan material translucent pada partisi agar pendistribusian cahaya dapat dimaksimalkan). 91

Gambar 5. 35. Gambaran Open Plan Sumber : http://www.skroutzondeck.com diakses Mei 2014 5.5. Konsep Sistem Bangunan 5.5.1. Sistem Struktur Struktur di dalam bangunan tinggi sudah pasti menjadi hal yang perlu dipertimbangkan sebagai pertahanan terhadap beban lateral. Hal-hal yang perlu dipertimbangkan antara lain, strengthness, stabillity, stiffness. Bangunan tinggi memiliki beragam sistem struktur untuk diaplikasikan, sistem struktur itu antara lain; bearing wall (a), core and bearing wall (b), cantilever slab (c), flat slab (d), interspasial (e), suspended (f), rigid frame (g), dan rigid frame and core (h). Gambar 5. 36. Struktur Bangunan Tinggi Sumber : Wolfgang Shcueller, 1977 Sistem struktur bangunan kantor sewa di mega kuningan ini menggunakan struktur grid frame dengan core. Sistem ini berupa sambungan kaku balok, kolom dan core. core berfungsi sebagai penahan dan penyalur beban utama ke dalam tanah. Selain itu, core berfungsi sebagai penahan beban lateral berupa gempa dan angin. Ketahanan 92

core smakin meningkat ketika dikombinasikan dengan rigid frame. Umumnya, core difungsikan sebagai ruang utilitas dan transportasi vertikal. 5.9. Sistem Utilitas 5.9.1. Sistem Air Bersih Sistem air bersih yang digunakan adalah down feed system. 5.9.2. Sistem Air Kotor dan Air Hujan Gambar 5. 37. Skema Jaringan Air Bersih Sistim jaringan air kotor yang digunakan adalah double pipe system Gambar 5. 38. Skema Jaringan Air Kotor dan Air Hujan 5.9.3. Sistem HVAC Sistem tata udara yang dipilih dalam gedung ini adalah VRV system. VRV merupakan singkatan dari Variable Refrigerant Volume yang artinya sistem kerja refrigerant yang berubah-ubah. VRV system adalah sebuah teknologi yang sudah dilengkapi dengan CPU dan kompresor inverter dan sudah terbukti menjadi handal, efisiensi energi, melampaui banyak aspek dari sistem AC lama seperti AC Sentral, AC Split, atau AC Split Duct. Jadi dengan VRV System, satu outdoor bisa digunakan untuk lebih dari 2 indoor AC. VRV system dapat dikontrol terpisah untuk setiap zona pendinginan. VRV system juga memiliki beberapa kelebihan, antara lain kapasitas 93

outdoor lebih besar hingga 20 ton, panjang sistem pipanya hingga 3200 ft dengan batas pembagian ketinggian hingga 295 ft, indoor unit dapat ditingkatkan hingga 41 unit, hemat tempat karena tidak membutuhkan ruang mesin di basemen, mudah instalasinya serta perawatan.. VRV juga merupakan produk AC yang hemat listrik, sampai dengan 50% dari AC konvensional. Freon VRV sudah ozone free, sehingga VRV sangat ramah terhadap lingkungan, tidak seperti AC konvensional yang dapat merusak ozon. Gambar 5. 39. Skema Sistem Kerja VRV Air Cooled sumber : http://acdaikin.com diakses juni 2012 5.9.4. Sistem Transportasi Vertikal Sistem transportasi vertikal utama berupa elevator. Elevator terbagi menjadi dua, elevator penumpang dengan elevator servis. Kriteria kualitas pelayanan elevator penumpang adalah waktu menunggu, daya angkut, dan waktu perjalanan bolak balik. 94

Pada bangunan kantor sewa, kecepatan liftnya berkisar 240-360 meter permenit. Pemilihan kapasitas elevator akan menentukan jumlah elevator pada bangunan. 49 5.9.5. Sistem Pencahayaan Gambar 5. 40. Perbandingan efisiensi lampu Sumber : Kwok, Alison and Walter Grondzik. 2007. The Green Studio Handbook Sistem pencahayaan buatan menggunakan peralatan hemat energi dan sistem kontrol. Smart LED downlight dapat digunakan pada koridor, hall, lift, lobby, toilet, dan resepsionis. TL LED dapat digunakan pada ruang kerja. Fluorescent T5 dapat digunakan pada ruang kerja, meeting room, dan parkir. Gambar 5. 41. LED sebagai contoh Lampu Hemat Energi sumber: http://www.vividleds.us/pages/commercial-led-lighting.html di akses mei 2014 Penggunaan lampu pun juga harus di modifikasi agar cakupan cahayanya bisa lebih efektif dan maksimal (cont. LED gantung dengan penampang atas cawan melengkung warna putih untuk memperluas cakupan lampu) Gambar 5. 42. Contoh Aplikasi Lampu Gantung Sumber : CTBUH. 2012. Pearl River China Case Study 49 Jimmi S. 2005. Sistem Bangunan Tinggi 95

Sistem kontrol digunakan pada sistem pencahayaan tertentu antara lain, photoelectric control atau daylighting control, dimming control system, dan sensor control. Photoelectric control digunakan pada zona pencahayaan alami yaitu, 4,5 m dari dinding luar. Sensor akan menghidupkan lampu ketika pencahayaan alami tidak cukup memenuhi kualitas minimal. Dimming control digunakan untuk mengatur intensitas pencahayaan lampu. Sensor control dapat berupa movement detection, illuminance level, dan occupancy level. Gambar 5. 43. Zona Pencahayaan dan Sistem Kontrol Penggunaan Lampu Sumber : Kwok, Alison and Walter Grondzik. 2007. The Green Studio Handbook 5.9.6. Sistem Komunikasi Jaringan komunikasi yang terdapat pada bangunan kantor sewa antara lain, telepon, telex, faximile, intercom, telekonferensi dan LAN. Sistemnya menggunakan kabel dan tidak menggunakan kabel. Jaringan distribusinya terletak di bawah lantai untuk memudahkan perletakan outputnya. Sistem komunikasi diintegrasikan dan dikontrol dalam sistem integrated building management. 5.9.7. Sistem Keamanan Keamanan merupakan salah satu hal penting dalam gedung perkantoran baik keamanan infrastruktur maupun keamanan pengunjung karena fungsi kantor yang kompleks dengan tingkat kepentingan yang beragam, mulai dari yang publik hingga privat dan fungsinya yang dapat berlangsung selama 24 jam. Sistem keamanan primer yang diterapkan pada bangunan kantor sewa adalah dengan jaringan CCTV dan kontrol akses kartu masuk di beberapa sektor utama akses masuk dan sirkulasi. Beberapa kontrol tambahan seperti door sensor dan termal sensor dapat pula digunakan sebagai sistem keamanan sekunder. CCTV merekam setiap 96

aktivitas, dan pergerakan. Lalu, semua gambar di CCTV dipantau di ruang security agar dapat mengantisipasi terjadinya tindak kejahatan. Gambar 5. 44. Sistem Keamanan Bangunan sumber : http://mirabhayandar.olx.in/ 7 diakses Juni 2014 Untuk sistem keamanan pengunjung di area privat, bangunan ini dibantu menggunakan sistem Visitor Management System (VMS). Visitor Management System adalah sebuah system yang dipergunakan untuk melakukan management tamu atau pengunjung, yang biasanya diterapkan pada high rise building, perkantoran, instansi umum atau pemerintahan yang fungsi utamanya adalah untuk mengurangi resiko yang tidak diinginkan, baik berupa unsur kriminal, terorisme, dan tindakan yang bersifat negatif lainya. Visitor Management System merupakan sebuah cara terbaik untuk saat ini untuk mencegah sesuatu yang tidak diinginkan, yang ditempatkan pada porsi membantu system keamanan dan pengamanan sebuah instansi yang sudah ada sebelumnya, tetapi tidak untuk menggantikan yang sudah ada. Bentuk Visitor Management System ini, sangat fleksibel untuk disesuaikan dengan situasi dan kondisi dengan instansi anda, mulai dengan hanya system tunggal mandiri, sampai dengan system yang amat luas dan diintegrasikan dengan kemajuan teknologi saat ini, baik berupa internet atau intranet, face recognition, biometrics, dan lain sebagainya. 50 50 http://malargroups.com diakses Juni 2014 97

5.9.8. Sistem Penanggulangan dan Pencegahan Kebakaran Sitem penanggulangan dan pencegahan kebakaran yang diterapkan pada bangunan kantor sewa terdiri dari sistem pasif dan aktif. Sistem pasif berupa perancangan tangga darurat, sedangkan sistem aktif berupa perancangan sprinkler, hidrant, alarm, dan smoke detector. Perancangan tangga darurat terhadap titik terjauh aktivitas adalah 30 meter. Gambar 5. 45.. Alur Visitor Management System sumber : http://mirabhayandar.olx.in/ 7 diakses Juni 2014 Gambar 5. 46. Persyaratan Perancangan Tangga Darurat Sumber : Neufert 3 rd edition, hal 339 Gambar 5. 47. Rencana Perancangan Tangga Darurat Sumber : penulis 98

5.5.2. Sistem Suplai Energi Suplai energi listrik terbagi menjadi dua, suplai energi listrik primer dari gardu induk kawasan, dan suplai energi cadangan dari genset. Sistemnya terintegrasi dengan kontrol pusat utama di ruang kontrol (semi basement). Namun, disetiap lantai sewa terdapat panel yang dapat mengontrol pemakaian listriknya (Panel Pembagi). 5.5.3. Integrated Building Management Integrated Building Management merupakan program yang mengontrol beberapa sistem sekaligus secara otomatis seperti sistem keamanan, sistem managemen bangunan, sistem keamanan, sistem kontrol elevator, dan sistem komunikasi atau teknologi informasi. Sistem ini pada dasarnya menggunakan sistem LAN dan fiber optic untuk terhubung dengan main server. Dengan menggunakan Integrated Building Management kontrol dalam bangunan menjadi lebih terorganisir dan lebih cepat karena semuanya terhubung. Diagram 5. 5. Sistem Jaringan Listrik Sumber : penulis Diagram 5. 6. Integrated Building Management Sumber : http://reliable.com.pk diakses Juni 2014 99