BAB I PENGANTAR 1.1 Latar Belakang Sekitar 4,7 juta pembaca majalah Time yang terbit di Amerika Serikat menetapkan Bali sebagai pulau wisata terbaik di Dunia. Demikian pula organisasi Travel Leisure di Amerika Serikat kembali menetapkan Pulau Bali sebagai Pulau Wisata terbaik di belahan dunia, yang layak dikunjungi masyarakat International (http://epaper.balipost.com). Kedua penghargaan tingkat internasional atas prestasi Bali itu diterima langsung oleh Menteri Kebudayaan dan Pariwisata, Jero Wacik dan Jason Tedjakusuma perwakilan majalah Time dan Peter Bakker dari Travel Leisure, di Tuban Bali pada hari Minggu tanggal 12 November 2009. Selesai acara peluncuran Bali is My life, selanjutnya Jero Wacik menyerahkan Penghargaan Internasional itu kepada Kepala Dinas Pariwisata Bali, Drs. I Gede Nurjaya mewakili Gubernur Bali. Pemilihan pulau wisata terbaik lewat pembaca majalah Time dilakukan secara berkesinambungan setiap tahun. Penghargaan yang diterima Bali merupakan yang kedua kalinya dari majalah Time, karena tahun lalu Bali juga ditetapkan sebagai pulau wisata terbaik dan mengungguli pulau-pulau wisata lainnya di dunia (Pakpahan, 2007: 40). Penetapan Bali sebagai pulau wisata terbaik dunia versi Travel Leisure menurut Peter Bakker, kali ini merupakan yang kelima yang diterima Bali berturut-turut selama lima tahun terakhir. Bali mulai dikenal oleh Negara-negara dunia setelah Miguel Covvarubias, pelukis, penulis dan antropolog dari Mexsiko 1
2 meluncurkan buku Island of Bali pada tahun 1970. Jero Wacik menilai kedua Penghargaan Internasional itu Bali dan Indonesia umumnya adalah berdasarkan penilaian masyarakat dunia, dan prestasi yang diraih Bali diharapkan mampu memperbaiki citra pariwisata Bali dan Indonesia umumnya. Makna dari penghargaan ini bagi Indonesia adalah kepercayaan terhadap pariwisata Indonesia khususnya Bali setelah kejadian yang mengguncang stabilitas pariwisata nasional ternyata telah pulih. Tidak salah bila Bali menjadi barometer kepariwisataan nasional. Pembangunan pariwisata di kawasan Kuta, Legian dan Seminyak saat ini sudah memberikan manfaat ekonomi secara langsung dan adil kepada masyarakat lokal, karena kawasan itu merupakan daerah wisata yang telah berkembang dengan sangat pesat. Selain kawasan itu, kawasan pariwisata Nusa Dua pun berkembang sangat pesat. Saat ini Nusa Dua bagaikan perkampungan turis bagi wisatawan mancanegara dengan semua fasilitas penunjang kawasan pariwisata kelas dunia telah tersedia di sini. Untuk dapat tetap mempertahankan keajegan pariwisata Bali harus dilakukan oleh seluruh unsur pariwisata antara lain seperti hotel, restaurant, kawasan wisata dan lain lain. Berdasarkan keaneka ragaman akomodasi pariwisata yang ada di Bali khususnya di Nusa Dua, maka diharapkan seluruh akomodasi dapat mempertahankan ciri khasnya agar tetap dapat diterima oleh wisatawan. Beberapa permasalahan yang terjadi di dalam setiap pelaksanaan investasi adalah birokrasi yang kurang memadai baik di daerah maupun dipusat. Bagi investor, informasi potensi investasi sangatlah penting karena dengan informasi tersebut investor mudah mendapatkan informasi tentang peluang investasi. Secara umum sektor pariwisata masih memiliki kendala lemahnya
3 manajemen pariwisata yang dapat mendukung pengembangan wilayah dan ekonomi lokal. Bali masih menjadi primadona tujuan wisata di Indonesia baik oleh wisatawan mancanegara maupun domestik untuk berlibur dibandingkan daerah lain di Indonesia. Hal ini dapat ditunjukkan dengan data dari Departemen Kebudayaan dan Pariwisata bahwa selama tahun 2011 sebanyak 2.826.709 wisatawan masuk ke Bali. Keseriusan Pemerintah dalam peningkatan keamanan memberikan dampak positif bagi keadaan pariwisata di Tanah Air, terutama Bali yang terus membaik setelah Peristiwa Bom Bali II. Selama periode 2006 2011 jumlah wisatawan yang berkunjung ke Bali terus mengalami peningkatan hingga mencapai 2.826.709 wisatawan pada tahun 2011. Bahkan pada tahun 2009 tercatat sejumlah 2.229.945 wisatawan mancanegara datang berkunjung ke Bali (Pakpahan, 2007: 40). Tabel 1.1 ditampilkan banyaknya wisawatan mancanegara yang datang langsung ke Bali per bulan pada tahun 2006 2011.
4 Tabel 1.1 Banyaknya Wisatawan Mancanegara yang Datang Langsung ke Bali per Bulan Tahun 2006 2011 TAHUN NO BULAN 2006 2007 2008 2009 2010 2011 1 Januari 79,721 109,875 159,872 164,643 168,923 209,093 2 Februari 73.43 118,483 153,465 139,370 187,781 207,195 3 Maret 84,064 119,458 153,216 161,169 194,482 207,907 4 April 103,886 125,393 167,515 179,879 178,549 224,704 5 Mei 101,776 129,039 159,877 181,983 196,719 209,058 6 Juni 109,651 145,500 170,994 190,617 228,045 245,652 7 Juli 121,988 164,972 183,122 224,636 254,907 283,524 8 Agustus 118,104 167,031 187,584 222,441 243,154 258,377 9 September 118,329 152,804 181,033 208,185 240,947 258,440 10 Oktober 112,629 146,385 180,944 210,935 229,904 247,565 11 November 113,844 142,124 141,841 163,531 199,861 221,603 12 Desember 122,848 147,467 166,855 182,556 227,251 253,591 TOTAL 1,186,840 1,668,531 2,006,318 2,229,945 2,550,523 2,826,709 PERTUMBUHAN 40.59 20.24 11.15 14.38 10,83 Sumber : BPS Propinsi Bali, 2012 Nusa Dua dikenal sebagai kawasan pariwisata yang eksklusif dibandingkan daerah wisata lainnya di Bali, terlebih keberadaan BTDC (Bali Tourism Development Corporation) di kawasan Nusa Dua yang terkenal akan hotel-hotel mewah kelas dunia yang terdapat di dalamnya. Selain akomodasi mewah, juga terdapat pantai berpasir putih atau terkenal dengan Golden Sand Beach di sepanjang garis pantai Nusa Dua, serta salah satu Lapangan Golf terbaik di Asia yang masih berada dalam kawasan BTDC. Area Nusa Dua Selatan yang berada di luar kawasan BTDC sebelumnya tidak banyak menarik minat investor untuk dikembangkan menjadi fasilitas hunian pariwisata. Akan tetapi sejak beberapa hotel dan resort yang menawarkan fasilitas yang sepadan seperti hotel berbintang di dalam kawasan BTDC dibangun dan dioperasikan dengan sukses di
5 daerah tersebut. Banyak investor lokal maupun asing yang berminat untuk mengembangkan lahan yang mereka miliki di daerah tersebut terlebih karena lokasinya masih berada di kawasan Nusa Dua yang jaraknya cukup dekat dengan Bandara Internasional Ngurah Rai dengan akses dari Jalan By Pass Ngurah Rai, infrastruktur yang tersedia cukup baik, dengan pemandangan ke arah laut yang pasti digemari oleh para wisatawan lokal maupun mancanegara. PT. Puri Jepun Lestari yang bergerak dibidang jasa pengembang melihat adanya peluang investasi yang menarik dari bisnis hotel di Bali. Atas dasar tersebut, PT. Puri Jepun Lestari berencana untuk melakukan investasi melalui kegiatan real estate development yaitu pengembangan lahan yang dimilikinya sehingga diharapkan dari kegiatan investasi tersebut PT. Puri Jepun Lestari dapat memperoleh pengembalian investasi dari kegiatan pengembangan lahan tersebut. Lahan yang akan dikembangkan adalah lahan milik perusahaan seluas 12.025 meter persegi di Desa Sawangan, Area Nusa Dua Selatan. Di atas lahan tersebut direncanakan akan dibangun hotel yang terdiri dari dua bangunan hotel dan satu bangunan fasilitas umum. Jumlah keseluruhan room adalah seratus tujuh puluh enam unit yang terdiri dari kombinasi tipe superior studio dan deluxe suite yang akan dioperasionalkan kepada wisatawan mancanegara. Agar operasional hotel dapat berjalan dengan baik, diperlukan operator hotel yang profesional dan berpengalaman dalam bidangnya, dalam hal ini, PT. Puri Jepun Lestari akan memberikan tanggung jawab kepada Aston International untuk mengoperasikan hotel Royal Alana selama sepuluh tahun.
6 Agar tidak terjadi hal-hal yang tidak diinginkan oleh siapapun yang terlibat dalam proyek ini, maka dalam pengembangan lahan PT. Puri Jepun Lestari perlu memperhatikan aspek-aspek yang menguntungkan ataupun merugikan. Satu hal yang tidak boleh dilupakan dalam usaha pengembangan suatu wilayah dengan tujuan untuk mendukung industri pariwisata adalah dari segi analisis keuangan untuk mendapatkan gambaran mengenai tingkat return dan resiko dari kegiatan pengembangan tersebut. Pengembangan tersebut akan banyak memerlukan dana investasi, sehingga perlu untuk mengetahui apakah investasi tersebut dipandang layak untuk dilakukan atau tidak. Hal ini perlu dilakukan agar nantinya investor tidak sia-sia dalam menanamkan modalnya. Begitu juga bagi pemerintah dan masyarakat, agar manfaat dari pembangunan hotel ini dapat ikut dirasakan, dan mampu untuk menunjang kesejahteraan serta perekonomian daerah, khususnya Kabupaten Badung. Berdasarkan uraian di atas rumusan permasalahan dalam penelitian ini adalah apakah pembangunan hotel Royal Alana layak dari segi finansial dan berapa proyeksi pendapatan selama periode analisis, yaitu sepuluh tahun, yang dapat diberikan kepada operator, sehingga investasi dianggap aman dan tidak memiliki resiko keuangan. 1.2 Keaslian Penelitian Penelitian empiris mengenai optimalisasi aset dan penggunaan tertinggi dan terbaik telah banyak dilakukan, antara lain sebagai berikut. 1. Anggeraini (2008), meneliti tentang investasi publik pembangunan Pusat Pelelangan Ikan (PPI) Muara Sambat, Kabupaten Kaur. Penelitian ini tidak
7 hanya menggunakan metoda Cost Benefit Analysis (CBA) dengan alat NPV, IRR, dan Benefit Cost Ratio. Hasil analisis menunjukkan 3 variabel lapangan kerja, pendapatan dan peranan wanita memiliki pengaruh positif (searah) dengan manfaat (benefit) PPI, sedangkan variabel lingkungan memiliki pengaruh negatif (cost) terhadap manfaat PPI. 2. Riyumie (2010) meneliti tentang investasi publik pembangunan Rel Kereta Api di Provinsi Kalimantan Tengah. Penelitian ini menggunakan metoda Cost Benefit Analysis (CBA) dengan mengidentifikasi Willingness to Acept (WTA) masyarakat terhadap benefit dan cost yang timbul. Hasil analisis menunjukkan penelitian ini menunjukkan bahwa dalam penentuan penggunaan tertingi dan terbaik dari fasilitas publik harus layak secara keuangan dan berpengaruh sangat positif terhadap perkembangan daerah di mana stasiun kereta api dibangun. 3. Busrah (2005) meneliti tentang pemanfaatan tanah kosong di lahan reklamasi pantai di Jalan Mattirotasi Pare-pare. Penelitian ini membahas kelayakan keuangan (financial feasibility), analisis pasar dan produktivitas properti dalam proses penentuan penggunaan tertinggi dan terbaik. Variabel yang digunakan adalah pasar masing masing alternatif pengembangan, sedangkan analisis yang digunakan adalah analisis keuangan. Adapun hasil dari peneliltian ini menunjukkan bahwa dalam penentuan penggunaan tertingi dan terbaik penggunaan harus layak secara keuangan adalah hotel serta restauran yang merupakan pengembangan yang paling layak direkomendasikan. Adapun perbedaan penelitian ini dengan penelitian sebelumnya adalah meliputi wilayah penelitian, yaitu di Desa Sawangan, kawasan Nusa Dua Selatan
8 dan objek penelitian adalah berupa bangunan komersial hotel. Penelitian sebelumnya menggunakan alat analisis statistik, sedangkan dalam penelitian ini menggunakan alat analisis keuangan, dengan beberapa variabel analisis pasar, analisis teknik dan analisis biaya proyek untuk menentukan kelayakan proyek. 1.3 Tujuan dan Manfaat Penelitian 1.3.1 Tujuan penelitian Tujuan Penelitian ini adalah: 1. menilai kelayakan aspek finansial investasi dari sisi investor dalam pembangunan Hotel Royal Alana; 2. menghitung jumlah pendapatan operasional hotel selama sepuluh tahun yang dapat diberikan kepada operator sehingga aman bagi investor. 1.3.2 Manfaat penelitian Penelitian ini dapat dimanfaatkan oleh instansi terkait sebagai suatu acuan perencanaan pembangunan hotel di daerah pariwisata di Indonesia dan khususnya di Bali. Serta dapat dipergunakan sebagai sarana penunjang evaluasi investasi terhadap keberadaan hotel dalam perkembangan ekonomi wilayah. 1.4 Sistematika Penulisan Urut-urutan penulisan tesis ini diawali dengan Bab I yang terdiri dari latar belakang, rumusan masalah, tujuan penelitian, manfaat penelitian, keaslian penelitian dan sistematika penulisan. Bab II yang terdiri dari tinjauan pustaka, landasan teori dan alat analisis. Bab III yang terdiri dari cara penelitian, batasan dan definisi operasional dan hasil analisis data. Terakhir, Bab IV berisi penarikan kesimpulan dan saran.