BAB I PENGANTAR 1.1 Latar Belakang Analisis Discounted Cash Flow (DCF) adalah teknik pembuatan model keuangan yang didasarkan pada asumsi mengenai prospek pendapatan dan biaya dari suatu properti atau usaha. Pembuatan asumsi tersebut berkaitan dengan kuantitas, kualitas, variabilitas, waktu serta durasi arus kas masuk dan arus kas keluar yang didiskontokan ke nilai kini. Analisis DCF yang dilakukan dengan data serta tingkat diskonto yang tepat, dan mendukung adalah salah satu metoda penilaian yang dapat diterima dalam pendekatan pendapatan. Penerapan analisis DCF secara luas antara lain disebabkan oleh kemajuan teknologi komputer. Analisis DCF diterapkan dalam penilaian properti, bisnis dan aktiva tidak berwujud, dalam analisis investasi, dan sebagai prosedur akuntansi untuk mengestimasi nilai dalam penggunaan. Penggunaan analisis DCF telah meningkat terutama dalam sektor penilaian properti investasi dan bisnis, dan sering dipersyaratkan oleh pemberi tugas dan pengelola keuangan, dan manajer portofolio investasi. Penilaian DCF sebagai penilaian properti yang menghasilkan, didasarkan pada analisis data historis dan asumsi mengenai kondisi pasar di masa yang akan datang terhadap penawaran (supply), permintaan (demand), pendapatan, biaya, dan potensi risiko. Asumsi ini mempertimbangkan kemampuan penghasilan dari properti atau usaha dengan pendapatan dan pengeluaran yang diproyeksikan.
2 Dalam penelitian ini objek yang dinilai adalah Gedung Thamrin Jakarta yang dibangun tahun 1989 dengan 34 (tiga puluh empat) lantai. Penilaian dilakukan dengan DCF karena gedung tersebut merupakan properti yang menghasilkan. Seringkali dalam suatu penilaian, hanya mengetahui rentang nilai yang mungkin untuk masukan yang tidak pasti, sedangkan bila lebih panjang rentang nilai yang mungkin berarti besar pula risikonya. Untuk mengatasi ketidakpastian ini maka digunakanlah simulasi Monte Carlo. Melalui teknologi saat ini, dengan mudah menggunakan simulasi Monte Carlo sebagai alat untuk mengatasi ketidakpastian yang melekat dalam asumsi, banyak perkiraan yang digunakan untuk mengambil keputusan investasi jangka panjang, sehingga hasil penilaian dapat lebih akurat lagi. Simulasi Monte Carlo adalah jenis simulasi probabilistik digunakan untuk memecahkan masalah seperti permintaan dan peramalan kapasitas, optimalisasi proses dan analisis pilihan. Teknik simulasi ini memungkinkan menggabungkan berbagai faktor dengan hasil probabilistik untuk mengkarakterisasi pembagian hasil akhir. Hal ini sangat berguna ketika jumlah faktor yang mempengaruhi hasilnya besar atau probabilistik bebas. Di dalam dunia bisnis, dapat mengambil keuntungan dari model ini dengan menjalankan simulasi untuk melihat apa yang mungkin terjadi pada sebuah proyek potensial.
3 1.2 Keaslian Penelitian Penelitian tentang simulasi Monte Carlo dalam meningkatkan keputusan investasi jangka panjang masih jarang dilakukan. Beberapa penelitian yang berhubungan dengan simulasi Monte Carlo, antara lain. 1. Charles dan Lois (2000) menulis bahwa dengan teknologi saat ini, penilai properti dapat dengan mudah menggunakan simulasi Monte Carlo sebagai alat untuk kuantitas ketidakpastian yang melekat disekitarnya. Banyak perkiraan yang digunakan untuk model keputusan jangka panjang investasi. Para penulis menunjukkan langkah demi langkah bagaimana perangkat lunak saat ini secara model dan analisis risiko yang terlibat dengan keputusan investasi jangka panjang. Artikel ini mengembangkan tiga model arus kas didiskontokan untuk nilai arus kas masa depan yang terkait dengan properti yang menghasilkan pendapatan: model deterministik, analisis sensitivitas, dan model probabilistik. Keberhasilan setiap model keputusan tergantung pada keandalan dari masukan yang mendasarinya. Simulasi Monte Carlo dapat menyebabkan keputusan yang lebih optimal lewat temuan hubungan yang komplek sering dikaitkan dengan masukan yang tidak pasti. 2. Menurut Smith (1994) simulasi Monte Carlo adalah salah satu dari sejumlah teknik analisis yang tersedia untuk manajer dalam menilai risiko pengambilan keputusan dalam penganggaran modal. Meskipun tercakup hanya sebagian teks pada manajemen keuangan, dengan survei bertahun-tahun yang hanya menggunakan teknik dan latihan membuat keputusan tentang proyek-proyek investasi. Model simulasi menjelaskan dan menganalisis fasilitas yang tersedia
4 untuk sebagian besar dimanfaatkan manajer. Model ini menggunakan makro untuk mengotomatisasi proses simulasi dan menghasilkan distribusi frekuensi nilai masa depan proyek. Model ini dapat diimplementasikan dengan cepat, menggunakan sejumlah besar simulasi individu untuk memberikan distribusi frekuensi handal dan alat bantu pengambilan keputusan manajerial dengan menghadirkan manajer dengan perspektif yang mudah dipahami pada ketidakpastian suatu proyek investasi. 3. Menurut William dan Stuart (2003) mengatakan penilai sering menerapkan model arus kas diskonto (DCF) saat melakukan penilaian atau analisis investasi dengan menggunakan pendekatan kapitalisasi pendapatan. Penggunaan DCF membuat penilai untuk meramalkan arus kas masa depan berkala dan Nilai Terminal. Sering mengestimasi yang terbaik atas Nilai Pasar (MV) dari suatu proyek, tetapi biasanya tidak memberikan perkiraan risiko yang berkaitan dengan ramalan terebut. Mengembangkan pengukuran aktual risiko, yaitu perkiraan dari deviasi standar variabel, memakan waktu dan sulit. Makalah ini menyajikan suatu model Excel sederhana yang memberikan ukuran deviasi standar nilai yang diperkirakan. 4. Baroni, Barthélémy, dan Mokrane (2006) membahas penggunaan arus kas simulasi untuk nilai investasi aset properti, dengan memotivasi penggunaan metoda simulasi Monte Carlo untuk pengukuran aktiva menghasilkan kas seperti pada distribusi aset properti. 5. Slade (2006) mengatakan simulasi analisis mengarah ke wawasan yang lebih baik tentang karakteristik risiko properti investasi dengan secara eksplisit
5 mengakui bahwa banyak asumsi masukan yang tidak pasti. Hal ini memungkinkan analis untuk realistis model ketidakpastian dengan perkiraan kemungkinan hasil investasi. Dibandingkan dengan teknik penilaian risiko tradisional, analisis simulasi memungkinkan pengambil keputusan investasi jauh lebih banyak informasi. Dengan menerapkan analisis simulasi terkini untuk analisis investasi properti apartemen, artikel ini menggambarkan keunggulan komparatif teknik penilaian risiko terkini atas metoda tradisional. 6. Li (2000) menulis dengan menggunakan analisis discounted cash flow, penilai dapat lebih bijaksana menafsirkan nilai propertie selama dia membuat asumsi yang masuk akal. Karena variabel utama diterapkan dalam analisis DCF dilakukan bervariasi sampai batas tertentu, tergantung pada keadaan pasar yang berbeda, validitas model mungkin akan terpengaruh. Melalui simulasi Monte Carlo, kemungkinan nilai tertentu untuk semua variabel yang relevan dapat diprediksi. Pada gilirannya, penggunaan analisis DCF dalam penilaian properti menjadi lebih fleksibel. Dengan relatif sedikit kesulitan, penilai dengan pengetahuan komputer dasar dapat menghargai investasi properti, menggunakan model simulasi DCF. Hanya kontrol kualitas, yang diperlukan untuk memperkirakan variabel masukan dan menetapkan batas apapun. 1.3 Tujuan dan Manfaat Penelitian 1.3.1 Tujuan penelitian Penelitian ini dilakukan untuk meningkatkan keputusan investasi jangka panjang dengan simulasi Monte Carlo, dengan tujuan sebagai berikut:
6 1. untuk memperkirakan nilai dari properti yang menghasilkan pendapatan atau meningkatkan keputusan investasi jangka panjang; 2. untuk menentukan kelayakan finansial dari investasi dalam properti yang dinilai. 1.3.2 Manfaat penelitian Hasil penelitian ini bagi ilmu pengetahuan, khususnya dalam bidang penilaian properti, diharapkan dapat memberikan acuan untuk mengambil keputusan mengenai investasi jangka panjang. Model yang dibangun dapat sebagai referensi dalam bidang penilaian properti yang menghasilkan pendapatan. Bagi instansi terkait, dapat digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam menentukan dan meningkatkan keputusan investasi jangka panjang. 1.4 Sistematika Penulisan Sistematika penulisan tesis ini disusun menjadi empat bagian utama. Gambaran secara umum isi tulisan dari masing-masing bab secara rinci adalah sebagai berikut. Bab I Pengantar, yang mencakup uraian atau diskusi (pro dan kontra) dan studi empiris serta fakta mengenai ekonomika pembangunan dan bukan hanya pembangunan ekonomi dan perumusan masalah mengenai perlunya topik ini dipilih dan layak atau menarik untuk diteliti, keaslian penelitian, tujuan dan manfaat penelitian, serta sistematika penulisan. Bab II Tinjauan Pustaka dan Alat Analisis, yang mencakup uraian sistematik mengenai studi empiris (terutama dalam ekonomika pembangunan) yang berhubungan atau mendukung topik penelitian yang dilakukan, landasan teori dan/atau model yang akan dianalisis yang mencakup uraian atau tuntunan atau model yang akan diteliti dan disusun
7 untuk menjawab atau memecahkan masalah, dan alat analisis yang mencakup metoda atau cara yang akan digunakan untuk menganalisis data. Alat analisis bersifat kualitatif dan/atau kuantitatif. Alat analisis kuantitatif yang telah bersifat umum, dicantumkan dalam lampiran. Bab III Analisis dan Pembahasan, yang mencakup batasan dan definisi operasional variabel yang diamati, jenis dan sumber data dan cara memperolehnya serta sumber data, perkembangan dan hubungan antara variabel yang diamati mencakup uraian mengenai berkorelasi masukan dan sebuah distribusi yang cocok, dan solusi probabilistik dengan menggunakan simulasi Monte Carlo, hasil analisis data dan pembahasan yang mencakup penjelasan atau pembahasan secara statistik atau matematika dan/atau teoritis baik secara kualitatif dan/atau kuantitatif. Bab IV Bagian akhir, berisi kesimpulan dan saran.