MAKALAH TUGAS AKHIR ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI PERUMAHAN TAMAN TASIK MADU INDAH, MALANG. Berlin Shelina Wardani 3107100011 Dosen Pembimbing: Christiono Utomo ST.,MT.,Ph.D JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK SIPIL Dan PERENCANAAN INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER SURABAYA 2011
ABSTRAK Perumahan Taman Tasik Madu Indah merupakan salah satu perumahan di Malang dengan lokasi strategis. Pada kenyataannya perumahan ini kurang diminati pasar. Diduga bahwa faktor harga menjadi salah satu penyebab munculnya gap antara rencana dan tingkat penjualan pada perumahan Taman Tasik Madu Indah. Tujuan dari tugas akhir ini adalah mengetahui besarnya harga jual untuk setiap unit rumah berdasarkan permintaan pasar dan analisa biaya. Penelitian ini menggunakan metode analisa titik impas untuk menganalisa biaya, dan metode survey langsung dengan penyebaran kuesioner untuk menganalisa permintaan pasar. Berdasar kurva permintaan, besar harga jual setiap unit rumah yang dapat diterima konsumen untuk tipe 36 ialah Rp 133.042.852,- sedangkan untuk tipe 45 ialah Rp 161.267.170,-. Berdasarkan analisa biaya dengan menggunakan Q maksimum untuk masing-masing tipe, harga jual yang diperoleh untuk tipe 36 ialah Rp 148.115.873,- dan harga jual yang diperoleh untuk tipe 45 ialah Rp 165.675.494,-. Kata Kunci : Kurva permintaan, Metode Titik Impas, Penetapan harga, Perumahan taman tasik madu indah. BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Perumahan Taman Tasik Madu Indah merupakan salah satu perumahan di Malang dengan lokasi strategis. Pada kenyataannya perumahan ini kurang diminati pasar. Diduga bahwa faktor harga menjadi salah satu penyebab munculnya gap antara rencana dan tingkat penjualan pada perumahan Taman Tasik Madu Indah. 1.2 Perumusan Masalah Berdasarkan latar belakang yang telah dijelaskan sebelumnya, maka permasalahan yang dikemukakan dalam tugas akhir ini adalah sebagai berikut: 1. Bagaimana taksiran permintaan pasar terhadap rumah di perumahan Taman Tasik Madu Indah, Malang? 2. Identifikasi biaya apa sajakah yang harus diperhitungkan dalam penetapan harga jual rumah per unit di perumahan Taman Tasik Madu Indah, Malang. Dan berapa besarnya? 3. Berapa besar harga jual setiap unit rumah yang sesuai, berdasarkan permintaan pasar dan analisa biaya? 1.3 Batasan Masalah Berdasar perumusan masalah di atas, maka batasan penilitian ini adalah: 1. Dasar perhitungan yang digunakan adalah Break Even Point/ Metode Analisa Titik Impas. 2. Lokasi rumah pada perumahan tidak berpengaruh pada analisa penetapan harga jual. 1.4 Tujuan Tujuan yang ingin dicapai dalam penyusunan tugas akhir ini adalah sebagai berikut: 1. Mengetahui taksiran permintaan pasar terhadap rumah di perumahan Taman Tasik Madu indah, Malang 2. Mengidentifikasi biaya-biaya yang perlu diperhitungkan dan mengetahui besarnya.
3. Mengetahui besarnya harga jual untuk setiap unit rumah berdasarkan permintaan pasar dan analisa biaya 1.5 Manfaat Penulisan Penyusunan tugas akhir tentang penetapan harga jual rumah per unit di perumahan Tasikmadu, Malang ini diharapkan memberikan manfaat sebagai berikut: Dapat menambah wawasan bagi penulis serta dapat menjadi referensi untuk penelitian selanjutnya. seluruh biaya yang diperlukan. Terdapat tiga komponen biaya yang perlu dipertimbangkan. Komponen biaya tersebut antara lain adalah: 1. Biaya tetap ( fixed cost ) 2. Biaya variabel (variabel cost) 3. Biaya total (total cost) : Biaya total adalah jumlah dari biaya-biaya tetap dan biaya-biaya variabel. Setelah mengetahui jumlah biaya yang diperlukan, maka masing-masing biaya tersebut dibuat grafik. Contoh grafik dari fungsi biaya BAB II TINJAUAN PUSTAKA dapat terlihat pada gambar berikut: Ongkos TC = VC + FC 2.1 Metode Analisa Titik Impas Analisa titik impas adalah salah satu VC analisis dalam ekonomi teknik yang populer digunakan pada sektor-sektor industri yang padat karya. (Pujawan, 2009) Dengan mengetahui titik impas maka akan bisa ditentukan alternatif yang lebih baik pada suatu nilai tertentu dari faktor yang tidak pasti tersebut. Analisa titik impas berguna apabila seorang akan mengambil keputusan pemilihan alternatif yang cukup sensitif terhadap variabel atau parameter dan bila variabel-variabel tersebut sulit diestimasi nilainya. Untuk mendapatkan titik impas ini maka harus dicari fungsi-fungsi biaya maupun pendapatannya. Pada saat kedua fungsi tersebut bertemu, maka total biaya sama dengan total pendapatan. (Pujawan, 2009) 2.1.1 Fungsi Biaya Pada analisa titik impas, fungsi biaya perlu dicari terlebih dahulu. Sebelum mendapatkan fungsi biaya, perlu dihitung FC Volume Grafik Ongkos Produksi (Pujawan,2009) 2.1.2 Fungsi Pendapatan Selain fungsi biaya, fungsi pendapatan perlu diketahui untuk mendapatkan titik impas. Pada penelitian ini fungsi pendapatan diperoleh dari fungsi permintaan, yang akan dijelaskan pada bab 2.1.2.1 mengenai cara mendapatkan fungsi permintaan. 2.1.2.1 Konsep Kurva Permintaan Kurva permintaan merupakan suatu bagian dari fungsi permintaan yang menunjukkan hubungan antara harga produk dengan jumlah produk yang diminta. Contoh kurva permintaan dapat digambarkan pada gambar Kurva permintaan diperoleh dari perkalian antara jumlah permintaan konsumen
dengan nilai probabilitas. Dari hasil perkalian tersebut akan diperoleh jumlah permintaan menurut tingkat harga. Hasil dari jumlah permintaan menurut tingkat harga merupakan bagian dari kurva permintaan. Harga dalam melakukan teknik analisa dan pengolahan data. P 2 P 1 Q 2 Q 1 Unit Rumah Gambar Kurva permintaan (Arsyad,1999) BAB III METODOLOGI 3.1 Jenis Data Dalam penelitian kali ini terdapat dua jenis data yang digunakan, antara lain: 1. Data Primer Data primer yakni data yang diperoleh melalui wawancara langsung dari pihak pemilik dan survey masyarakat. Dalam tugas akhir ini, akan diberikan contoh kuesioner kepada masyarakat sebagai pembeli potensial. 2. Data Sekunder Data sekunder terdiri dari data-data proyek yang meliputi : a. Gambar gambar Proyek, untuk mengetahui luas area konstruksi. b. Data mengenai Bill of Quantity, yang berisi jenis pekerjaan dan volume pekerjaan dalam pembuatan rumah di perumahan Taman Tasik Madu Indah, Malang. c. Data yang diperoleh dari hasil studi kepustakaan untuk menunjang data primer Gambar Diagram Alir Penelitian BAB IV ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Permintaan Harga Jual (P) Harga Jual (P) 200.000.000 180.000.000 160.000.000 140.000.000 120.000.000 100.000.000 80.000.000 60.000.000 40.000.000 20.000.000 0 250.000.000 200.000.000 150.000.000 100.000.000 50.000.000 0 Kurva Permintaan Rumah tipe 36 P = -1.884.127,7Q+ 182.030.171,7 R² = 0,987 0 10 20 30 40 Jumlah Unit Rumah (Q) Kurva Permintaan Rumah tipe 45 R² = 0,972 0 10 20 30 40 Jumlah Unit Rumah (Q) kurva permintaan rumah tipe 36 Linear (kurva permintaan rumah tipe 36) kurva permintaan rumah tipe 45 Linear (kurva permintaan rumah tipe 45)
Biaya 4.2 Analisa Biaya Biaya yang harus diperhitungkan dalam penetapan harga jual rumah per unit di perumahan Taman Tasik Madu Indah, Malang ialah Biaya Tetap dan Biaya Variabel. Biaya tetap meliputi biaya tanah, biaya sertifikasi tanah, biaya pembuatan jalan, biaya pemasaran, biaya konstruksi taman & pintu gerbang, biaya desain, biaya penerangan perumahan, biaya pembuatan rumah contoh, yang jumlahnya sebesar Rp 5.912.771.787,5. Biaya variabel meliputi biaya pekerjaan tanah, pekerjaan pondasi, pekerjaan pasangan, pekerjaan kayu, pekerjaan atap, pekerjaan pengecatan, pekerjaan listrik dan pekerjaan lain. Besar biaya variabel untuk tipe 36 ialah Rp 82.993.481,5 dan besar biaya variabel untuk tipe 45 ialah Rp 101.833.065,3 Biaya Total merupakan jumlah dari Biaya tetap dan Biaya variabel. 4.500.000.000,0 4.000.000.000,0 3.500.000.000,0 3.000.000.000,0 2.500.000.000,0 2.000.000.000,0 1.500.000.000,0 1.000.000.000,0 500.000.000,0 0,0 Biaya Total tipe 36 P = 82.993.481,5Q+ 2.475.113.771,5 R² = 1,0 0 5 10 15 20 Jumlah unit rumah Biaya Total tipe 36 Biaya Variabel Biaya Tetap Linear (Biaya Total tipe 36) 4.3 Penetapan Harga Dalam menetapkan harga, penelitian ini menggunakan metode analisa titik impas, yang mempertemukan antara kurva biaya dan kurva permintaan. Menggunakan persamaan MR=MC untuk mencari Q. MR (marginal return) adalah perubahan pendapatan untuk perubahan satu unit yang terjual, merupakan turunan dari TR. Sedangkan TR merupakan perkalian P x Q. MC adalah perubahan biaya yang disebabkan perubahan satu unit yang terjual. Karena diketahui persamaan biaya pengelolaan adalah persamaan linear, maka MC = biaya variabel (variable cost). 4.3.1 Penetapan Harga Tipe 36 P = -1.884.127,7Q + 182.030.171,7 TR = P x Q TR = -1.884.127,7Q 2 + 182.030.171,7Q MR = TR dq MR = -3.768.255Q + 182.030.171,7 MC = VC MC = 82.993.481,52 MR = MC -3.768.255Q + 182.030.171,7 = 82.993.481,52 Q = 26 unit Biaya 7.000.000.000,0 6.000.000.000,0 5.000.000.000,0 4.000.000.000,0 3.000.000.000,0 Biaya Total tipe 45 P = 101.833.065,3Q + 3.437.658.016,0 R² = 1,0 Biaya Total tipe 45 Biaya Variabel Lalu dengan Q=26 unit, dimasukkan ke dalam persamaan kurva permintaan untuk mendapatkan harga jual unit rumah yang sesuai dengan kurva permintaan, atau berdasarkan faktor eksternal. 2.000.000.000,0 1.000.000.000,0 0,0 0 10 20 30 Biaya Tetap Linear (Biaya Total tipe 45) P = -1.884.127,7Q + 182.030.171,7 Q = 26, Jumlah unit rumah
P = -1.884.127,7 (26) + 182.030.171,7 P = Rp.133.042.852,- Akan tetapi jumlah Q yang tersedia hanya 18 unit, sehingga Qmaks=18 unit. Dengan Qmaks=18 unit maka harga yang didapat ialah: P = -1.884.127,7Q + 182.030.171,7 Q = 18 P = 1.884.127,7 (18) + 182.030.171,7 P = Rp.148.115.873,- Ditemukannya harga Rp.148.115.873,- ialah harga berdasarkan perhitungan biaya agar pihak pengembang tidak rugi. Namun, apabila pengembang ingin kedua aspek ini terpenuhi, yaitu dengan Q=18 unit dan harga Rp Rp 133.042.852,- maka pengembang harus menurunkan total cost, menjadi Rp 2.394.771.327,- 4.3.2 Penetapan Harga Tipe 45 TR = P x Q TR = -2.204.162,3Q 2 + 220.779.551,9Q MR = TR dq MR = -4.408.324,6Q + 220.779.551,9 MC = VC MC = 101.833.065,3 MR = MC -4.408.324,6Q + 220.779.551,9= 101.833.065,3 Q = 27 unit Lalu dengan Q=27 unit, dimasukkan ke dalam persamaan kurva permintaan untuk mendapatkan harga jual unit rumah yang sesuai dengan kurva permintaan, atau berdasarkan faktor eksternal. Q = 27, P = -2.204.162,3 (27) + 220.779.551,9 P = Rp.161.267.170,- Akan tetapi jumlah Q yang tersedia hanya 25 unit, sehingga Qmaks=25 unit. Dengan Qmaks=25 unit maka harga yang didapat ialah: Q = 25 P = -2.204.162,3 (25) + 220.779.551,9 P = Rp.165.675.494,- Ditemukannya harga Rp. 165.675.494,- ialah harga berdasarkan perhitungan biaya agar pihak pengembang tidak rugi. Namun, apabila pengembang ingin kedua aspek ini terpenuhi, yaitu dengan Q=25 unit dan harga Rp Rp.161.267.170,-maka pengembang harus menurunkan total cost, menjadi Rp 4.031.679.245,- BAB V KESIMPULAN 1. Permintaan pasar terhadap rumah di perumahan Taman Tasik Madu Indah, Malang dapat dilihat melalui persamaan garis pada kurva permintaan. Untuk tipe 36, P= -1.884.127,7Q + 182.030.171,7. Dan tipe 45, P= -2.204.162,3Q + 220.779.551,9. 2. Biaya yang harus diperhitungkan dalam penetapan harga jual rumah per unit di perumahan Taman Tasik Madu Indah, Malang ialah Biaya Tetap dan Biaya Variabel. Biaya
tetap meliputi biaya tanah, biaya sertifikasi tanah, biaya pembuatan jalan, biaya pemasaran, biaya konstruksi taman & pintu gerbang, biaya desain, biaya penerangan perumahan, biaya pembuatan rumah contoh, yang jumlahnya sebesar Rp 5.912.771.787,5. Biaya variabel meliputi biaya pekerjaan tanah, pekerjaan pondasi, pekerjaan pasangan, pekerjaan kayu, pekerjaan atap, pekerjaan pengecatan, pekerjaan listrik dan pekerjaan lain. Besar biaya variabel untuk tipe 36 ialah Rp 82.993.481,5 dan besar biaya variabel untuk tipe 45 ialah Rp 101.833.065,3. 3. Berdasar kurva permintaan, besar harga jual setiap unit rumah yang dapat diterima konsumen untuk tipe 36 ialah Rp 133.042.852,- sedangkan untuk tipe 45 ialah Rp 161.267.170,-. Berdasarkan analisa biaya dengan menggunakan q maksimum untuk masing-masing tipe, harga jual yang diperoleh untuk tipe 36 ialah Rp 148.115.873,- dan harga jual yang diperoleh untuk tipe 45 ialah Rp 165.675.494,-. Kotler, P. & Armstrong, G. 2001. Prinsip-Prinsip Pemasaran Jilid 1. Jakarta : Erlangga. Kotler, P. & Lane,A. 2007. Manajemen Pemasaran Edisi 12 Jilid 1. Jakarta: PT. Macanan Jaya Cemerlang Kyle, R. C., dan Baird, F. M. 1995. Property Management. USA : Real Estate Education Company. Laksana, Fajar. 2008. Majanemen Pemasaran : Pendekatan Praktis. Yogyakarta : Graha Ilmu. Malang, Pemkot. 2011. Harga Satuan Pokok Kegiatan Pemerintah Kota Malang. Malang, Pemkot. 2011. <URL:http//malangkota.go.id> Miles, M.E. 2007. Real Estate Development 4th Edition. Urban Land Institute. Pujawan, I.N. 2009. Ekonomi Teknik. Surabaya : Guna Widya. Sutojo, S. 2001. Menyusun Strategi Harga (Pricing Strategi). Jakarta: Damar Mulia Pustaka. DAFTAR PUSTAKA Arsyad, L. 1999. Ekonomi Manajerial : Ekonomi Mikro Terapan untuk Manajemen Bisnis. Yogyakarta : BPFE. BPN., Mei 2011. <URL:http://bpngresik.blogspot.com> BPS., Des. 2010. Jumlah Penduduk, <URL:http://jatim.bps.go.id/?p=170#more -170> Haryuni, I. Des. 2010. Perumahan Taman Tasik Madu Indah, <URL:http://www.tamantasikmaduindah.b logspot.com > Kotler, P. 2005. Manajemen Pemasaran Jilid 2. Jakarta : Erlangga.