PENGARUH TINGKAT HUNIAN PADA ANALISA INVESTASI PROYEK BESS COTTAGE DI KAWASAN PERUMAHAN MALANG ANGGUN SEJAHTERA Donny Setyaelvanda Julkarnain 1 dan Christiono Utomo 2 Bidang Keahlian Manajemen Proyek Program Studi Magister Manajemen Teknologi Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya Jl.Cokroaminoto 12A Surabaya 60264 1 donnysetyaelvanda@yahoo.com, 2 christionoutomo@gmail.com ABSTRAK Meningkatnya pembangunan hotel dan sejenisnya di kota Malang menimbulkan kekhawatiran terhadap tingkat hunian atau kamar hotel yang ada bisa mengalami penurunan yang berdampak lebih lanjut pada kelangsungan bisnis perhotelan. Untuk itu diperlukan sebuah analisa investasi mengenai tingkat okupansi yang ada agar dapat diketahui seberapa besar perubahan tingkat okupansi yang terjadi agar hotel yang akan dibangun bisa dikatakan layak atau tidak. Bess Cottage adalah salah sebuah cottage yang akan dibangun di kawasan perumahan Malang Anggun Sejahtera di kabupaten Malang. Cottage ini menjadi obyek penelitian yang akan menjadi tolak ukur pengkajian perubahan tingkat okupansi Cottage di Malang dengan tujuan untuk mengetahui bagaimana perubahan tingkat okupansi mempengaruhi keputusan investasi pembangunan Bess Cottage di kawasan perumahan Malang Anggun Sejahtera. Metode yang digunakan adalah metode peramalan dan analisa investasi dengan meninjau aspek pasar dan finansial yang ada, yang kemudian menjadi tolak ukur dalam analisa perubahan tingkat okupansi cottage di Malang. Dari hasil analisa data diketahui bahwa biaya investasi Bess Cottage di Malang ini sebesar Rp.10.395.662.450,- dan NPV sebesar Rp.1.633.908.146,- dengan IRR 19.97% dan dikatakan layak untuk dibangun. Sedangkan dari analisa tingkat okupansi diketahui bahwa NPV mendekati = 0 ketika okupansi cottage mengalami penurunan sampai 35,2665% dengan IRR=12,6%. Kata kunci: Investasi, Tingkat Hunian, Cottage. PENDAHULUAN Berdasarkan data statistik dari Badan Pusat Statistik Kabupaten Malang, wisatawan yang datang ke Kabupaten Malang pada tahun 2011 telah meningkat 8,95 persen, ini menyebabkan para investor meningkatkan pembangunan hotel di Malang. Banyaknya hotel yang siap dibangun ini menimbulkan kekhawatiran akan menurunnya tingkat hunian kamar atau okupansi, disebabkan penambahan jumlah kamar yang dibangun tidak seimbang dengan jumlah kamar yang terjual sehingga penurunan tingkat hunian kamar sudah pasti terjadi apabila maraknya pembangunan hotel tidak disesuaikan dengan besar kecilnya penambahan jumlah wisatawan yang berkunjung ke Malang. Karena itu diperlukan analisis mengenai perubahan tingkat hunian kamar hotel dikarenakan pembangunan hotel-hotel baru yang ada di Malang untuk mengetahui pengaruhnya terhadap keputusan investasi hotel yang ada di Kabupaten Malang. Kemudian untuk mengetahui tingkat hunian selama masa investasi diperlukan analisa aspek pasar melalui berbagai metode B-20-1
peramalan yang nantinya akan dipilih metode peramalan yang paling sesuai untuk trend hunian hotel di Kabupaten Malang. Bess Cottage adalah sebuah cottage yang dibangun oleh pengembang PT.Tri Putra Manunggal, dibangun didalam lahan perumahan Malang Anggun Sejahtera. Cottage ini dibangun di sepanjang Sungai Welang sehingga dapat memanfaatkan view pegunungan sekaligus sungai tersebut sebagai fasilitas khususnya, dibangun dengan konsep minimalis dengan total 11 couple yang masing-masing couple terdiri atas 4 unit kamar. PROSES PENELITIAN Untuk menyelesaikan permasalahan yang ada dalam tesis ini, maka dilakukan beberapa tahapan kerja dengan tujuan untuk mempermudah setiap langkah dan tahapan yang akan diambil, sehingga tesis ini dalam pengerjaan dan analisisnya dapat lebih sistematis dan runtut. Adapun langkah-langkah pengerjaannya adalah sebagai berikut: LATAR BELAKANG Kemudahan proses perijinan pembangunan cottages di Kabupaten Malang akan berpengaruh pada tingkat huniancottage PERUMUSAN MASALAH Bagaimana perubahan tingkat hunian bisa mempengaruhi analisa investasi pembangunan Bess Cottage MAS STUDI LITERATUR Cottage, Investasi, dan hunian ANALISA DAN PERAMALAN 1. Metode Trend Linier 2. Metode Rata-rata bergerak 3. Metode Pemulusan Eksponensial 4. Metode Regresi ANALISA FINANSIAL 1. PERKIRAAN KAS MASUK 2. PERKIRAAN KAS KELUAR Biaya Total Investasi Biaya Operasional Biaya Maintenance ANALISA TINGKAT HUNIAN KESIMPULAN DAN SARAN Gambar 1 Diagram Alir Penelitian B-20-2
ANALISA DAN PEMBAHASAN Analisa Peramalan Pasar Dalam analisa pasar ini yang ingin didapat adalah tingkat hunian kedepan selama 10 tahun masa investasi layak atau tidak. Data yang di dapat berdasarkan BPS Kabupaten Malang yang kemudian dianalisa dengan beberapa metode. Analisa Tingkat Okupansi dengan Metode Trend Linier Metode ini merupakan peramalan permintaan pasar dengan meng-ekstrapolasikan secara garis lurus yang dibuat ke dalam persamaan Y = a+bx a = jumlah permintaan rata-rata maa lalu b = nilai kecenderungan perubahan permintaan dari masa ke masa berikutnya x = masa perkiraan permintaan yang dicari. Hasilnya ditunjukkan pada Gambar 2. 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Trend Linier (okupansi) Linear ((okupansi)) Metode Linear Gambar 2 Grafik Peramalan dengan Metode Trend Linier Analisa Tingkat Okupansi dengan Metode Pemulusan Eksponensial Pada metode ini bobot yang digunakan adalah = 0.1, 0.5 dan 0.9. Untuk perhitungan peramalan ke T dimana T = FT+1 = αxt + (1- α) FT dimana: FT+1 = peramalan ke T + 1 α = bobot yang digunakan XT = data ke T FT = peramalan ke T Hasilnya ditunjukkan pada Gambar 3. B-20-3
50 Metode Exponensial Smoothing Axis Title 40 30 20 10 0 Eksponensial 0.1 Eksponensial 0.5 Eksponensial 0.9 Gambar 3 Grafik Peramalan dengan Metode Pemulusan Eksponensial Analisa Tingkat Okupansi dengan Metode Rata-rata Bergerak Metode ini pada dasarnya menghitung rata-rata bergerak yang kedua. Rata-rata bergerak dihitung dengan N=2 tahunan. Hasilnya ditunjukkan pada Gambar 4. 50 Metode Rata rata bergerak Axis Title 40 30 20 10 0 2002200420062008201020122014201620182020 (okupansi) (okupansi) Gambar 4 Grafik Peramalan dengan Metode Rata-rata Bergerak Analisa Tingkat Okupansi dengan Metode Regresi Metode ini menghubungkan keterkaitan okupansi dengan tahun yang nantinya ditarik persamaan antara hubungan okupansi dan tahun. Rumusnya adalah Yt = a+b(t) dimana: Yt = peramalan tahun ke T a = intersep b = kemiringan Hasilnya ditunjukkan pada Gambar 5. B-20-4
45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Regresi 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Okupansi Gambar 5 Grafik Peramalan dengan Metode Regresi Dari keempat metode yang ada tersebut kemudian dianalisa hingga didapat metode yang paling tepat untuk meramalkan tingkat hunian yang ada di Malang. Dipilih metode yang memiliki trend paling mirip dengan trend okupansi cottage di kota Malang, yaitu metode pemulusan eksponensial dengan a = 0,5. Analisa Finansial 1) Analisa Biaya Investasi Total Pendapatan dalam perencanaan pembangunan proyek Bess Cottage, investasi total didapat berdasarkan perhitungan dengan perhitungan. Adapun nilai investasi total yang didapat sebesar Rp. 10.395.662.450,- 2) Perencanaan Pendapatan Perencanaan pendapatan direncanakan berasal dari penyewaan kamar cottage, meeting room, service charge dan restoran. Untuk pendapatan yang berasal dari sewa kamar dan meeting room dihitung mengikuti perubahan tingkat hunian kamar yang sudah didapat dari perhitungan sebelumnya. Adapun rekapitulasi pendapatan bisa dilihat pada Tabel 1. 3) Perencanaan Pengeluaran Perencanaan pengeluaran untuk Bess Cottage terdiri atas: 1. Biaya Operasional 2. Biaya Pemeliharaan 3. Biaya Replacement B-20-5
No Tabel 1 Rekapitulasi Pendapatan Tahunan Bess Cottage selama 10 tahun dengan perubahan Tingkat Okupansi Tahun Okupansi (%) Pendapatan / hari Pendapatan berdasarkan Okupansi (Rp) (100%) Per hari (Rp) Per bulan (Rp) Per tahun (Rp) 1 2012 36.488125 Rp 15,380,474 Rp 461,414,234 Rp 5,536,970,802 2 2013 36.488125 Rp 15,380,474 Rp 461,414,234 Rp 5,536,970,802 3 2014 37.3040625 Rp 15,724,408 Rp 471,732,253 Rp 5,660,787,033 4 2015 37.3040625 Rp 15,724,408 Rp 471,732,253 Rp 5,660,787,033 5 2016 37.74258681 Rp 42,152,000 Rp 15,909,255 Rp 477,277,656 Rp 5,727,331,869 6 2017 37.74258681 Rp 15,909,255 Rp 477,277,656 Rp 5,727,331,869 7 2018 37.95894772 Rp 16,000,456 Rp 480,013,669 Rp 5,760,164,032 8 2019 37.95894772 Rp 16,000,456 Rp 480,013,669 Rp 5,760,164,032 9 2020 38.06437784 Rp 16,044,897 Rp 481,346,896 Rp 5,776,162,757 10 2021 38.06437784 Rp 16,044,897 Rp 481,346,896 Rp 5,776,162,757 Tabel 2 Rekapitulasi Biaya Operasioanal Tahunan No Tahun Biaya / Bulan Biaya / Tahun 1 2013 Rp 170,309,376 Rp 2,043,712,512 2 2014 Rp 170,309,376 Rp 2,043,712,512 3 2015 Rp 170,309,376 Rp 2,043,712,512 4 2016 Rp 170,309,376 Rp 2,043,712,512 5 2017 Rp 170,309,376 Rp 2,145,898,138 6 2018 Rp 170,309,376 Rp 2,253,193,044 7 2019 Rp 170,309,376 Rp 2,365,852,697 8 2020 Rp 170,309,376 Rp 2,484,145,332 9 2021 Rp 170,309,376 Rp 2,608,352,598 10 2022 Rp 170,309,376 Rp 2,738,770,228 Sedangkan untuk biaya pemeliharaan dan replacement nilainya sama dan didapat berdasarkan perhitungan 30 % dari service charge Bess cottage dengan perhitungan masingmasing sebagai berikut: = 30% x Rp. 3.285.000.000,- = Rp. 985.500.000,- (100% Okupansi) Okupansi 37.93% = Rp. 373.800.150.- Aliran Kas Penilaian investasi diketahui dengan menghitung aliran kas masuk dan aliran kas keluar yang telah dihitung kemudian digunakan untuk membuat cashflow proyek Bess Cottage di Malang. Penentuan nilai MARR menggunakan metode WACC yang rumusnya adalah: WACC = Wd. Kd (1-T) + Wp.Kp + Ws ( Ks atau Ke) = 30 %. 12% (1-25%) + 70%.12% +5 %.12% =12.6 %. B-20-6
Dalam pembangunan Bess Cottage ini menghabiskan dana investasi sebesar Rp.10.395.662.450,- dengan masa investasi 10 tahun. Dengan mengurangkan biaya pengeluaran (investasi dan operasional) terhadap pemasukan (penyewaan ruang kamar, meeting room, restoran,dan lain-lain), maka investasi ini dapat menghasilkan NPV sebesar Rp.1,663,908,146,-. Sedangkan dari arus kas tersebut bisa diketahui IRR sebesar 19,97%. Dari sini bisa dikatakan bahwa pembangunan Bess Cottage masih layak untuk dilakukakan karena memiliki NPV > 0. Analisa Tingkat Okupansi Untuk mengetahui sampai seberapa tingkat okupansi cottage ini mempengaruhi investasi dari pembangunan cottage maka diperlukan analisa mengenai perubahan tingkat okupansi yang ada. Analisa ini dilakukan dengan cara trial and error sampai menemukan tingkat okupansi dengan NPV = 0. Tabel 3 Hubungan Okupansi dengan NPV Keterangan Rata-rata Okupansi NPV IRR Okupansi Hotel 37.93% Rp 1,633,908,146 19.97% Okupansi -1.5 % 36.43% Rp 713,759,030 15.87% Okupansi -2.43% 35.50% Rp 143,258,523 13.27% Okupansi -2.6635% 35.2665% Rp 21,462 12.60% Okupansi -3% 34% Rp (776,893,909) 12.60% KESIMPULAN DAN SARAN Kesimpulan Dari keseluruhan studi Analisa Perubahan Tingkat Hunian Terhadap Analisa Investasi Bess Cottage di perumahan Malang Anggun Sejahtera ini, maka dapat ditarik beberapa kesimpulan antara lain: 1. Metode peramalan yang paling cocok dengan trend yang ada pada kota Malang adalah Eksponensial karena memiliki trend yang mendekati trend okupansi Malang. Hasil analisa peramalan Okupansi cottage setelah penambahan Bess Cottage mengalami penurunan 2,3%. 2. Analisa Investasi dengan asumsi MARR 12.6%, dengan pinjaman 30% dari nilai investasi dan bunga pinjaman 12% memiliki NPV sebesar Rp.1.633,908,146,- dan IRR sebesar 19,97%, sehingga pembangunan Bess Cottage Malang ini dikatakan layak. 3. Hasil dari analisa tingkat hunian dengan trial dan error memperlihatkan dengan berkurangnya okupansi hotel diketahui bahwa batas okupansi sampai mencapai NPV = 0 sebesar 35,2665% atau batas pengurangan okupansi sebesar 2,6635%. Saran Berdasarkan keseluruhan hasil analisa pekerjaan ini, maka dapat diajukan beberapa saran antara lain: 1. Perlu adanya penelitian lebih lanjut tentang tingkat hunian cottage yang ada di kabupaten Malang karena dari data yang didapat kurang memiliki informasi yang lengkap terkait menurun tajamnya tingkat okupansi di tahun 2006-2007. Dan dari dinas pariwisata B-20-7
diketahui bahwa banyak cottage yang belum melaporkan Cottagenya, sehingga bisa dikatakan data okupansi cottage ini kurang akurat. 2. Analisa investasi pada penelitian ini hanya menggunakan metode NPV dan IRR sehingga untuk penelitian selanjutnya diharapkan bisa mengembangkan dengan metode yang lainnya. DAFTAR PUSTAKA Fistiani, Diah. (2010), Modul Manajemen Keuangan, Pusat Pengembangan Bahan Ajar-UMB, Jakarta. Haming, M. dan Basalamah, S. (2010), Studi Kelayakan Investasi Proyek dan Bisnis, Bumi Aksara, Makasar. Husnan, S. dan Muhammad, S. (2005), Studi Kelayakan Proyek, Edisi 4, UPP AMP YKPN, Yogyakarta. Khaer, A. A. (2012), Pengaruh Tingkat Hunian pada Keputusan Investasi Proyek Hotel Santika Gubeng Surabaya, Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Surabaya. Miles, M. E., Berens G. L., and Eppli M. J. (2007), Real Estate Development: Principles and Process. Urban and Land Institute, Washington. B-20-8