ABSTRAK ANALISIS KARAKTERISTIK HUNIAN UNTUK PASANGAN MUDA DI KOTA SURABAYA

Transkripsi

1 ABSTRAK ANALISIS KARAKTERISTIK HUNIAN UNTUK PASANGAN MUDA DI KOTA SURABAYA Surabaya sebagai kota metropolitan terbesar kedua di Indonesia setelah Jakarta mempunyai jumlah penduduk mencapai Jiwa. Pertumbuhan ekonomi dan bisnis di Kota Surabaya yang tinggi berpengaruh terhadap permintaan rumah dan tanah sehingga harga properti di daerah Surabaya mengalami kenaikan persen setiap tahunnya. Pasangan muda yang baru saja menikah dengan usia yang relatif muda dan belum tergolong mapan tentunya membutuhkan tempat tinggal, namun permasalahan dapat timbul apabila mereka mengharapkan hunian yang layak di kota Surabaya. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui prioritas dari faktor faktor yang mempengaruhi pasangan muda dalam memilih sebuah hunian, sehingga dapat diketahui konsep hunian yang diharapkan oleh pasangan muda di Kota Surabaya. Berdasarkan literatur, faktor faktor yang teridentifikasi antara lain: luas bangunan,luas tanah, aksesibilitas, kriteria fisik dan lingkungan, fasilitas dan pelayanan pemukiman, harga rumah, jenis pekerjaan, dan besar penghasilan. Penelitian ini menggunakan metode survei menggunakan kuesioner yang didistribusikan kepada 30 responden dengan kriteria expert yaitu sudah berpengalaman atau ahli dibidangnya. Pengukuran preferensi responden adalah dengan membandingkan secara berpasangan faktor faktor yang mempengaruhi dengan menggunakan skala penilaian Saaty (1986). Metode analisis datamenggunakan metode Analytic Hierarchy Process (AHP) dan metode Fuzzy Analytic Hierarchy Process (FAHP) untuk memperoleh prioritas faktor yang mempengaruhi pasangan muda di Kota Surabaya dalam memilih sebuah hunian. Hasil penelitian menunjukkan bahwa konsep hunian yang diharapkan pasangan muda di Kota Surabaya dipengaruhi oleh faktor - faktor sebagai berikut, yang diurutkan dari yang paling dominan berdasarkan bobotnya: faktor luas tanah (21,7 %), faktor aksesibilitas (18,8 %), faktor karakteristik fisik dan lingkungan pemukiman (17,6 %) dan faktor fasilitas dan pelayanan pemukiman (13,5 %), faktor harga rumah(8,9 %), faktor luas bangunan (8,8 %), faktor tingkat pendapatan (7,0 %), faktor jenis pekerjaan (3,7 %). Kata Kunci : AHP, FAHP, faktor - faktor karakteristik hunian, pasangan muda viii

2 ABSTRACT RESIDENTIAL CHARACTERISTICS ANALYSIS FOR YOUNG COUPLE IN THE CITY OF SURABAYA Surabaya as the second largest metropolitan city in Indonesia after Jakarta has a population of 2,864,471 people. High Economic growth and business in the city of Surabaya have an influence on the demand for housing and land so that property prices in the Surabaya area increased percent annually. Young couple who just got married at a relatively young age and have not been classified as a well-established of course need place to stay, but problems can arise if they expect a proper residence in the city of Surabaya. This study aims to determine the priority of factors that affect young couples in choosing a residence, so that they can know the concept of residence expected by a young couple in the city of Surabaya. Based on the literature, factors identified include: building area, land area, accessibility, physical and environmental criteria, facilities and residential services, home price, type of work, and the amount of income. This study used a survey method using a questionnaire distributed to 30 respondents with expert criteria i.e. those who have been experienced or skilled in the area. Preference measurement is done by comparing in pairs about factors that affect using Saaty rating scale (1986). Data analysis methods used Analytic Hierarchy Process (AHP) and Fuzzy Analytic Hierarchy Process (FAHP) methods to obtain the priority factors influencing young couple in the city of Surabaya in choosing a residence. The results showed that the concept of residence expected by young couple in the city of Surabaya is influenced by factors such as the following, which are sorted from the most dominant by weight: land area factors (21.7%), accessibility factors (18.8%), physical characteristic and residential environmental factors (17.6%), facility and residential service (13.5%), factor in home prices (8.9%), factor of building area (8.8%), factors of income level (7.0%), factor of the type of work (3,7 %). Keywords: AHP, FAHP, residential characteristic factors, young couples ix

3 DAFTAR ISI Halaman SAMPUL DALAM... PRASYARAT GELAR... LEMBAR PERSETUJUAN... PENETAPAN PANITIA PENGUJI... SURAT PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT... UCAPAN TERIMA KASIH... ABSTRAK... ABSTRACT... DAFTAR ISI... DAFTAR TABEL... i ii iii iv v vi viii ix x xiv DAFTAR GAMBAR... xvii DAFTAR LAMPIRAN... xviii DAFTAR RUMUS... xx BAB I PENDAHULUAN Latar Belakang Rumusan Masalah Tujuan penelitian Manfaat Penelitian Batasan Masalah... 4 BAB II DASAR TEORI Karakteristik Konsumen Definisi dan Karakteristik Konsumen Pasangan Muda dan Keluarga Kecil x

4 2.2 Kriteria Hunian Pedoman Pembangunan Perumahan Kriteria dan Faktor yang Mempengaruhi Pemilihan Hunian Variabel Karakteristik Hunian di Kota Surabaya Metode Analisa Analysis Hirarchy Process (AHP) Prinsip Kerja AHP Proses Proses dalam Metode Analytic Hierarchy Process (AHP) Matrik Perbandingan Berpasangan Perhitungan Bobot Elemen Perhitungan Konsistensi Himpunan Fuzzy Fuzzy AHP BAB III METODE PENELITIAN Rancangan Penelitian Lokasi dan Waktu Penelitian Lokasi Penelitian Waktu Penelitian Jenis dan Sumber Data Kriteria dan Instrumen Penelitian Alat Ukur Penelitian Kriteria Penelitian Metode dan Teknik Pengumpulan Data Metode Pengumpulan Data Teknik Pengumpulan Data xi

5 3.6 Analisis Data Pembobotan Kriteria dan Sub Kriteria dengan Metode AHP Pembobotan Kriteria dan Sub Kriteria dengan Metode FAHP Penentuan Prioritas Atribut yang Berpengaruh pada Pemilihan Hunian dengan Metode AHP dan FAHP Penyajian Hasil Analisis Data Pilot Test Analisa Pembobotan pada elemen Level 1 (Faktor) Analisa Pembobotan pada elemen Level 2 (Kriteria) BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN Karakteristik Konsumen Pasangan Muda Usia Responden Usia Perkawinan Tingkat pendidikan Jenis Pekerjaan Besar Penghasilan Karakteristik Hunian untuk Pasangan Muda Peyusunan Level Hirarki dari Analisa Karakteristik Hunian untuk Pasangan Muda di Kota Surabaya Bobot Penilaian Kriteria dengan Metode Analytic Hierarchy Process (AHP) Analisa Pembobotan pada elemen Level 1 (Faktor) Analisa Pembobotan pada elemen Level 2 (Kriteria) Pembuatan Matrik Solusi pada Metode AHP xii

6 4.2.3 Perhitungan Bobot Kriteria dengan Metode Fuzzy Analytic Hierarchy Process (FAHP) Menghitung Bobot Elemen Faktor yang Mempengaruhi Pasangan Muda dalam Menentukan Hunian pada masing-masing kriteria Menghitung Bobot Elemen Kriteria yang Mempengaruhi Pasangan Muda dalam Menentukan Hunian Pembuatan Matrik Solusi pada Metode FAHP Konsep rumah untuk pasangan muda di Kota Surabaya BAB V SIMPULAN DAN SARAN Simpulan Saran DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN xiii

7 DAFTAR TABEL 2.1 Tabel Identifikasi Kriteria dan Faktor-faktor yang Mempengaruhi Konsumen Pasangan Muda dalam Memutuskan Membeli Hunian Skala Matrik Perbandingan Berpasangan Perbandingan Kriteria Berpasangan Matrik Perbandingan Berpasangan Bobot Elemen Matrik Perbandingan Berpasangan Intensitas Kepentingan Nilai Indeks Random (RI) Fungsi Keanggotaan Bilangan Fuzzy (Fuzzy Membership Function) Konversi Nilai Tunggal Matrik Perbandingan Berpasangan ke Nilai Fuzzy Tabel Lokasi Penyebaran Responden Matrik Awal Nilai Eigen Vektor Bobot Kriteria Matrik Awal FAHP Matrik Nilai Fuzzy Matrik awal perbandingan faktor pada kriteria fisik hunian Nilai Eigen Vektor untuk Skala Penentuan Prioritas Faktor pada Kriteria Fisik Hunian Matrik Nilai Eigen Maksimum Faktor pada Kriteria Fisik Hunian Matrik awal perbandingan faktor pada kriteria ekonomi Nilai Eigen Vektor untuk Skala Penentuan Prioritas Faktor pada Kriteria Ekonomi Matrik Nilai Eigen Maksimum Faktor pada Kriteria Ekonomi Matrik Awal Perbandingan Faktor pada Kriteria Karakteristik Konsumen Nilai Eigen Vektor untuk Skala Penentuan Prioritas Faktor pada Kriteria Karakteristik Konsumen Matrik Nilai Eigen Maksimum Faktor pada Kriteria Karakteristik Konsumen xiv

8 3.16 Matrik Awal Perbandingan Kriteria Nilai Eigen Vektor untuk Skala Penentuan Prioritas Kriteria Matrik Nilai Eigen Maksimum Kriteria Matrik Awal perbandingan Faktor pada Kriteria Fisik Hunian Nilai Eigen Vektor untuk Skala Penentuan Prioritas Faktor pada Kriteria Fisik Hunian Matrik Nilai Eigen Maksimum Faktor pada Kriteria Fisik Hunian Matrik Awal Perbandingan Faktor pada Kriteria Ekonomi Nilai Eigen Vektor untuk Skala Penentuan Prioritas Faktor pada Ekonomi Matrik Nilai Eigen Maksimum Faktor pada Kriteria Ekonomi Matrik Awal Perbandingan Faktor pada Kriteria Karakteristik Konsumen Nilai Eigen Vektor untuk Skala Penentuan Prioritas Faktor pada Karakteristik Konsumen Matrik Nilai Eigen Maksimum Faktor pada Kriteria Karakteristik Konsumen Bobot Elemen Faktor pada masing-masing Kriteria dengan Metode AHP Matrik Awal Perbandingan Kriteria Nilai Eigen Vektor untuk Skala Penentuan Prioritas Kriteria Matrik Nilai Eigen Maksimum Kriteria Bobot Elemen Kriteria dengan metode AHP Matrik Solusi Prioritas Faktor Karakteristik Hunian untuk Pasangan Muda di Kota Surabaya dengan Metode AHP Prioritas Faktor yang Berpengaruh pada Pemilihan Hunian oleh Pasangan muda di Kota Surabaya dengan Metode AHP Matrik Awal Perbandingan Pengaruh Faktor pada Kriteria Fisik Hunian (FAHP) Matrik Awal Perbandingan Pengaruh Faktor pada Kriteria Ekonomi (FAHP) Matrik Awal Perbandingan Pengaruh Faktor pada Kriteria Karakteristik Konsumen (FAHP) xv

9 4.20 Matrik Awal Hasil Konversi Nilai Fuzzy megenai Perbandingan Pengaruh Faktor pada Kriteria Fisik Hunian Matrik Awal Hasil Konversi Nilai Fuzzy megenai Perbandingan Pengaruh Faktor pada Kriteria Ekonomi Matrik Awal Hasil Konversi Nilai Fuzzy megenai Perbandingan Pengaruh Faktor pada Kriteria Karakteristik Konsumen Nilai atas (l), nilai tengah (m) dan nilai bawah (u) dari pengaruh faktor pada masing-masing kriteria Bobot Elemen Faktor pada masing-masing Kriteria dengan Metode FAHP Matrik Awal Kriteria yang Mempengaruhi Pasangan Muda dalam Menentukan Hunian Matrik Awal Hasil Konversi Nilai Fuzzy mengenai Perbandingan Kriteria Matrik Solusi Prioritas Faktor Karakteristik Hunian untuk Pasangan Muda di Kota Surabaya dengan Metode FAHP Prioritas Faktor yang Berpengaruh pada Pemilihan Hunian oleh Pasangan muda di Kota Surabaya dengan Metode FAHP Perbandingan Prioritas Faktor yang Berpengaruh pada Pemilihan Hunian oleh Pasangan muda di Kota Surabaya dengan Metode AHP dan FAHP.112 xvi

10 DAFTAR GAMBAR 2.1 Abstraksi Susunan Hirarki Keputusan Konsistensi Matrik Segitiga Fuzzy Perpotongan M1 dan M Kerangka Penelitian Contoh Perhitungan Matrik untuk Nilai Eigen Maksimum Grafik Usia Responden pasangan muda di Kota Surabaya Grafik Usia Perkawinan Pasangan Muda di Kota Surabaya Grafik Tingkat Pendidikan Pasangan Muda di Kota Surabaya Grafik Jenis Pekerjaan Pasangan Muda di Kota Surabaya Grafik Besar Penghasilan Pasangan Muda di Kota Surabaya Penyusunan Level Hirarki Karakteristik Hunian bagi Pasangan Muda di Kota Surabaya xvii

11 DAFTAR LAMPIRAN Lampiran 1 : Usia Responden Pasangan Muda di Kota Surabaya Lampiran 2 : Usia Perkawinan dari Responden Pasangan Muda di Kota Surabaya Lampiran 3 : Tabel Pendidikan Terakhir dari Responden Pasangan Muda di Kota Surabaya Lampiran 4 : Tabel Jenis Pekerjaan Responden Pasangan Muda di Kota Surabaya Lampiran 5 : Besar penghasilan dari Responden Pasangan Muda di Kota Surabaya Lampiran 6a.: Rekapitulasi Jawaban Responden Mengenai Perbandingan Pengaruh Faktor Faktor Ditinjau dari Kriteria Fisik Hunian Lampiran 6b.: Rekapitulasi Jawaban Responden Mengenai Perbandingan Pengaruh Faktor Faktor Ditinjau dari Kriteria Ekonomi Lampiran 6c.: Rekapitulasi Jawaban Responden Mengenai Perbandingan Pengaruh Faktor Faktor Ditinjau dari Kriteria Karakteristik Konsumen Lampiran 6d: Rekapitulasi Penilaian Responden Terhadap Perbandingan Kriteria Lampiran 7a.: Hasil Perhitungan Kebalikan Pengaruh Faktor dari Kriteria Fisik Hunian xviii

12 Lampiran 7b.:Hasil Perhitungan Kebalikan Pengaruh Faktor dari Kriteria Ekonomi Lampiran 7c.: Hasil Perhitungan Kebalikan Pengaruh Faktor dari Kriteria Karakteristik Konsumen Lampiran 7d : Skala Perbandingan Penilaian Kriteria Lampiran 8 : Jumlah Ruangan yang diharapkan Lampiran 9 : Rencana melakukan Renovasi Lampiran 10 : Jarak Hunian ke Tempat Kerja Lampiran 11 : Penataan Lingkungan, Kondisi jalan, dan Pedestrian Lampiran 12 : Jumlah Fasum dan Fasos Lampiran 13a : Tabel Perhitungan Normaliasi Bobot Fuzzy pada Kriteria Fisik Hunian Lampiran 13b : Tabel Perhitungan Normaliasi Bobot Fuzzy pada Kriteria Ekonomi Lampiran 13c : Tabel Perhitungan Normaliasi Bobot Fuzzy pada Kriteria Karakteristik Konsumen Lampiran 14 : Contoh Kuisioner xix

13 DAFTAR RUMUS 2.1 Nilai Perbandingan Secara Berpasangan Rumus Nilai Wi Rumus Nilai Eigen Vektor Rumus Nilai Eigen Maksimum Rumus Nilai Indek Konsistensi Rumus Nilai Rasio Konsistensi Fungsi Keanggotaan Bilangan Fuzzy Operasi Penjumlahan Bilangan Fuzzy Operasi Perkalian Bilangan Fuzzy Operasi Invers Bilangan Fuzzy Nilai Manalis Obyek Fuzzy Nilai Batas Fuzzy Sintetik Operasi Penjumlahan Nilai m Fuzzy Operasi Lanjutan Penjumlahan Nilai n Fuzzy Persamaan Kebalikan Vektor Fuzzy Persamaan untuk Mencari Nilai Sc Persamaan untuk Mencari Nilai (Mx My) Persamaan untuk Susunan Nilai Matrik Fuzzy Persamaan Nilai Bobot Bilangan Fuzzy Persamaan Normalisasi Nilai Bobot xx

14 BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Surabaya sebagai kota metropolitan dan ibukota Provinsi Jawa Timur merupakan kota terbesar kedua di Indonesia setelah Jakarta. Dengan jumlah penduduk mencapai Jiwa, Kota Surabaya telah menjadi pusat bisnis, perdagangan, industri, dan pendidikan di wilayah kawasan Indonesia Timur. Kemudahan mobilitas merupakan salah satu ciri dari sebuah kota metropolitan, hal tersebut dapat diihat dari tingginya mobilitas pekerjaan, mobilitas hunian, dan mobilitas perjalanan yang terjadi di wilayah Kota Surabaya. Membaiknya kondisi perekonomian di Jawa Timur juga memacu pertumbuhan bisnis properti, terutama di Surabaya, sebagai pusat pemerintahan provinsi. Pada bulan Agustus 2012 hingga Februari 2013 pemasaran properti untuk daerah Surabaya selalu mengalami peningkatan setiap bulannya, di akhir bulan Februari 2013 total properti yang dipasarkan mencapai 1019 properti. Dari total 1019 properti tersebut didapat data rumah dijual sebanyak 687 buah, tanah 168, ruko 70, apartemen 55 dan komersial properti sebanyak 48 properti (Urbaindo, 2013). Kebutuhan akan rumah tinggal merupakan kebutuhan primer, terlebih bagi pasangan muda yang baru saja menikah dan membutuhkan tempat tinggal. Mengingat usia mereka yang relatif muda dan masih belum tergolong mapan, maka akan timbul sebuah permasalahan apabila mengharapkan hunian yang layak 1

15 2 di Kota Surabaya. Permasalahan yang paling utama karena harga properti dan harga tanah yang terus naik terutama di kota besar seperti Surabaya. Harga properti di Indonesia setiap tahun mengalami kenaikan persen. Kenaikan tersebut lebih disebabkan kenaikan pasar, bukan bahan pokok. Kenaikan itu hanya terjadi di Jakarta dan Surabaya (Soegihardjo, 2015). Pada penelitian ini akan dibahas mengenai karakteristik hunian yang diharapkan oleh pasangan muda dalam menyingkapi problematika tersebut, berdasarkan kriteria dan faktor - faktor yang mempengaruhi dalam pengambilan keputusan untuk membeli produk perumahan. Dari permasalahan ini diharapkan developer sebagai pelaku di bidang industri perumahan jeli mengidentifikasi kebutuhan segmen pasar ini, sehingga mampu menyediakan hunian yang layak dengan harga dan sistem pembayaran yang terjangkau untuk ditawarkan di pasar. Peran serta pemerintah juga sangat diperlukan sebagai fasilitator dan regulator juga sangat besar, sehingga diharapkan pemerintah akan mampu membuat kebijakan-kebijakan yang dapat meringankan masyarakat dalam upaya memiliki rumah tinggal.

16 Rumusan Masalah Rumusan permasalahan yang akan diteliti dalam kajian kali ini antara lain: 1. Bagaimana karakteristik konsumen pasangan muda yang melakukan pembelian hunian di Kota Surabaya? 2. Bagaimana prioritas faktor - faktor yang mempengaruhi karakteristik hunian bagi pasangan muda di Kota Surabaya? 3. Bagaimana konsep rumah hunian yang diharapkan oleh pasangan muda yang di Kota Surabaya? 1.3. Tujuan Penelitian untuk: Dalam kaitan dengan permasalahan yang akan diteliti, peneltian ini bertujuan 1. Mengetahui karakteristik konsumen pasangan muda yang melakukan pembelian hunian di Kota Surabaya. 2. Mengetahui prioritas faktor-faktor yang mempengaruhi karakteristik hunian bagi pasangan muda di Kota Surabaya. 3. Mengetahui konsep rumah hunian yang diharapkan oleh pasangan muda di Kota Surabaya.

17 Manfaat Penelitian Adapun manfaat yang diharapkan dari penelitian ini adalah: 1. Sebagai masukan di bidang properti bagi para pengembang untuk menggali pasar yang cukup potensial ini dengan membuat produk perumahan yang tepat sasaran 2. Sebagai masukan buat pemerintah dalam upaya pembuatan kebijakankebijakan dimasa yang akan datang, dalam rangka memperingan upaya pasangan muda dalam pemilikan hunian. 3. Sebagai tambahan wawasan di dunia marketing properti, untuk memperluas penetrasinya ke segmen pasar pasangan muda. 1.5 Batasan Masalah Batasan masalah yang diambil dalam penelitian kali ini antara lain: 1. Responden yang diambil berdasarkan segmen pasar yang dituju yaitu pasangan muda (dengan usia perkawinan maksimal 3 tahun) yang bekerja di Kota Surabaya dan telah memiliki hunian di wilayah Surabaya dan sekitarnya. 2. Kriteria yang digunakan dalam penentuan kriteria dalam penelitian adalah mengenai kriteria fisik hunian, ekonomi, dan karakteristik konsumen.